20xx年軌道交通建設(shè)投資和細(xì)分市場分析調(diào)研報(bào)告-(目錄)

20xx年軌道交通建設(shè)投資和細(xì)分市場分析調(diào)研報(bào)告(目錄)20xx年軌道交通建設(shè)投資和細(xì)分市場

分析調(diào)研報(bào)告

研究報(bào)告

Economic

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ResearchReport20xx

zhongbangshuju

前言

“重磅數(shù)據(jù)”行業(yè)分析報(bào)告主要涵蓋范圍

“重磅數(shù)據(jù)”系列研究報(bào)告主要涵蓋行業(yè)發(fā)展環(huán)境，行業(yè)競爭格局和企業(yè)競爭分析，市場規(guī)模和市場結(jié)構(gòu)，產(chǎn)品的生命周期，行業(yè)技術(shù)總體情況，主要領(lǐng)先企業(yè)的介紹和分析以及未來發(fā)展趨勢等。

“重磅數(shù)據(jù)”企業(yè)數(shù)據(jù)收集解決方案

“重磅數(shù)據(jù)”平臺解決方案自身數(shù)據(jù)庫包含上中下游產(chǎn)業(yè)鏈數(shù)據(jù)資料。能夠有效地滿足不同緯度，不同部門的情報(bào)收集和整理。依據(jù)客戶需求，搭建屬于企業(yè)自身的知識關(guān)系圖譜，打通上、中、下游的數(shù)據(jù)信息服務(wù)，一站式采集到所需要的全部數(shù)據(jù)服務(wù)?？梢詽M足不論是企業(yè)、個(gè)人還是高?；蛘哐芯繖C(jī)構(gòu)在不同層面需求。

關(guān)于我們

“重磅數(shù)據(jù)”是基于知識關(guān)系挖掘的大數(shù)據(jù)工具，擁有關(guān)于企業(yè)、行業(yè)與專業(yè)研究機(jī)構(gòu)的最完整的全球商業(yè)信息解決方案，幫助您在有限時(shí)間內(nèi)獲取最全面的商業(yè)資訊。提供全球超過500個(gè)行業(yè)累計(jì)專業(yè)研究報(bào)告15000篇行業(yè)研究報(bào)告，用戶均可獲取相關(guān)企業(yè)、行業(yè)與企業(yè)決策者的重要信息。在有限時(shí)間內(nèi)獲取有價(jià)值的商業(yè)信息。

十三五階段計(jì)劃投建城際鐵路80條

新老標(biāo)準(zhǔn)兩種城際鐵路，運(yùn)營里程突破4000公里。20xx年我國京津城際鐵路開通，20xx年3月實(shí)施的《城際鐵路設(shè)計(jì)規(guī)范》規(guī)定：城際鐵路是指專門服務(wù)于相鄰城市間或城市群，旅客列車設(shè)計(jì)速度200公里/小時(shí)及以下的鐵路。新舊標(biāo)準(zhǔn)不同導(dǎo)致我國存在事實(shí)型城際鐵路與規(guī)定型城際鐵路兩種城際鐵路，京津城鐵（時(shí)速350公里）等一批高鐵型城鐵，屬于事實(shí)型城際鐵路，但不屬于規(guī)定型城際鐵路。目前已經(jīng)建成通車的規(guī)定型和事實(shí)型城際鐵路平分秋色，據(jù)我們統(tǒng)計(jì)已通車的城際鐵路里程達(dá)到4196公里。

圖表120xx年底我國已通車城際鐵路

資料來源：中國城市軌道交通協(xié)會,重磅數(shù)據(jù)知識關(guān)系挖掘平臺

“十三五”城市群將建設(shè)80條城際鐵路，20xx年覆蓋72%的直轄市和地

級市。20xx年12月，國家發(fā)展改革委員會、交通運(yùn)輸部對外發(fā)布了《城鎮(zhèn)化地區(qū)綜合交通網(wǎng)規(guī)劃》，對京津冀、長三角、珠三角等21個(gè)城鎮(zhèn)化地區(qū)的交通發(fā)展作出了規(guī)劃布局。20xx年全國將共計(jì)新建城際鐵路8,010公里，城際鐵路運(yùn)營總里程將達(dá)37,480公里，覆蓋節(jié)點(diǎn)城市213個(gè)，覆蓋全國所有城市比率達(dá)32%，覆蓋直轄市和地級市比率達(dá)72%。至20xx年，京津冀、長江三角洲、珠江三角洲三大城市群基本建成城際交通網(wǎng)絡(luò)，相鄰核心城市之間、核心城市與周邊節(jié)點(diǎn)城市之間實(shí)現(xiàn)1小時(shí)通達(dá)，相鄰大中城市1-4小時(shí)到達(dá)。展望2030年，基本建成城鎮(zhèn)化地區(qū)城際交通網(wǎng)絡(luò)，核心城市之間、核心城市與周邊節(jié)點(diǎn)城市之間實(shí)現(xiàn)1小時(shí)通達(dá)。

圖表220xx年城際鐵路規(guī)劃

資料來源：發(fā)改委《城鎮(zhèn)化地區(qū)綜合交通網(wǎng)規(guī)劃》

“十三五”期間我國新建城際鐵路或超8000億元，未來四年鐵路投資大概率超過3.2萬億元。根據(jù)世界銀行的數(shù)據(jù)，我國新建高速鐵路的平均投資額在0.89-1.36億元/公里之間，中值在1.1億元/公里左右，按此計(jì)算“十三五”期間城際鐵路總投資將達(dá)到8800億元左右。十三五階段規(guī)劃利用舊有線路提速

改造建造的城際鐵路為2.58萬公里，超過新建里程3倍，貢獻(xiàn)投資額不可忽略。重磅數(shù)據(jù)是基于知識關(guān)系挖掘的財(cái)經(jīng)類知識付費(fèi)平臺，團(tuán)隊(duì)致力于通過知識演化建模和關(guān)系挖掘能力，運(yùn)用知識服務(wù)技術(shù)，幫助為用戶提供有價(jià)值，精準(zhǔn)需求的知識服務(wù),舊有鐵路改造單位投資信息較少，根據(jù)我們找到的案例，平均每公里投資額在0.3億元左右。我們假設(shè)全部改造工程每公里平均投資0.3億元，則“十三五”改造投資接近0.77萬億元，接近新建項(xiàng)目投資。從鐵路部門近幾年的投資規(guī)劃來看，每年的計(jì)劃投資額均保持在8000億元左右，而實(shí)際完成情況與計(jì)劃值幾乎一致，按此計(jì)算未來4年鐵路投資大概率超過3.2萬億元。

圖表3全國鐵路固定資產(chǎn)投資及同比增速

圖表4全國高鐵基本建設(shè)投資及同比增速

資料來源：Wind

佳都科技

佳都科技全資子公司華之源被確認(rèn)為廣州市軌道交通既有線800兆數(shù)字集群共網(wǎng)系統(tǒng)采購項(xiàng)目第一中標(biāo)候選人，中標(biāo)價(jià)為1.61億元。近日，佳都科技與創(chuàng)鈺投資和廣州市工業(yè)轉(zhuǎn)型升級發(fā)展基金有限公司簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，三方擬共同出資設(shè)立廣州佳都慧人工智能產(chǎn)業(yè)投資并購基金。

軌道交通通信系統(tǒng)獲大單，鞏固廣州地區(qū)競爭力。全資子公司華之源預(yù)中標(biāo)項(xiàng)目為廣州地鐵集團(tuán)組織的既有線800兆數(shù)字集群共網(wǎng)通信系統(tǒng)采購招標(biāo)項(xiàng)目。建設(shè)完成后，此地鐵內(nèi)的通信系統(tǒng)將和地面800兆數(shù)字集群共網(wǎng)實(shí)現(xiàn)無縫互聯(lián)互通，形成一個(gè)統(tǒng)一的無線通信網(wǎng)絡(luò)，實(shí)現(xiàn)地面用戶到地鐵下的自動漫游，跨地面/地下的組呼、單呼、緊急呼叫、動態(tài)重組、數(shù)據(jù)傳輸?shù)萒ETRA所有通信功能。同時(shí)，地鐵800兆數(shù)字集群共網(wǎng)作為相對獨(dú)立的800兆數(shù)字無線集群系統(tǒng)，能實(shí)現(xiàn)公交分局用戶和地鐵用戶在地鐵范圍內(nèi)的通信，滿足公安分局和地鐵公司在日常工作及應(yīng)急情況下，無線語音通信和調(diào)度的需要。此項(xiàng)目將應(yīng)用于廣州幾乎所有地鐵線路的升級換代，反映了公司多年以來深耕廣州地區(qū)所帶來的行業(yè)地位，和地鐵集團(tuán)良好的業(yè)務(wù)關(guān)系也有利于鞏固公司在廣州市軌道交通領(lǐng)域的競爭力。此次項(xiàng)目中標(biāo)金額占20xx年度公司營業(yè)收入的5.64%，對公司業(yè)績

有積極影響。目前公司已經(jīng)形成了“以廣州和武漢為立足點(diǎn)向全國輻射”的軌道交通業(yè)務(wù)布局，將受益于全國軌道交通建設(shè)及升級的快速發(fā)展。

設(shè)立人工智能投資并購基金，加速公司產(chǎn)業(yè)布局。公司與合作伙伴擬共同設(shè)立廣州佳都慧人工智能產(chǎn)業(yè)投資并購基金。其中佳都慧總規(guī)模暫定為10億元，佳都科技或佳都科技參與設(shè)立的主體擬認(rèn)繳出資總額為人民幣7.5億元，認(rèn)繳出資比例為75%，由廣州市政府財(cái)政出資設(shè)立的工業(yè)轉(zhuǎn)型升級發(fā)展基金擬出資2.49億元，認(rèn)繳出資比例為24.9%。佳都慧并購基金專注于投資以人工智能、物聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)為核心的新一代信息產(chǎn)業(yè)及工業(yè)制造4.0等領(lǐng)域，符合廣州市著力實(shí)施的“IAB”計(jì)劃（發(fā)展新一代信息技術(shù)、人工智能、生物科技等戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)）。并購基金的設(shè)立能幫助公司利用產(chǎn)業(yè)資本運(yùn)作手段儲備優(yōu)質(zhì)企業(yè)，推動優(yōu)質(zhì)企業(yè)快速發(fā)展，并最終加速公司圍繞新一代信息產(chǎn)業(yè)及工業(yè)制造4.0的產(chǎn)業(yè)布局，提升公司可持續(xù)發(fā)展能力。

目錄

第一節(jié)軌道交通未來投資分析5

一、我國市內(nèi)與城際交通需求提升5

二、城市發(fā)展對城軌需求分析8

三、城際鐵路是城市群戰(zhàn)略基礎(chǔ)步驟11

四、未來兩年或迎來投資高峰13

五、十三五階段計(jì)劃投建城際鐵路80條18

第二節(jié)建設(shè)運(yùn)營PPP模式變化21

一、創(chuàng)新PPP模式助力需求釋放21

二、高鐵運(yùn)營有望形成示范效應(yīng)25

第三節(jié)軌道交通項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展27

一、建設(shè)投資占比高，設(shè)計(jì)/土建/智能設(shè)備需求增加27第四節(jié)政策紅利擴(kuò)增軌交細(xì)分市場空間30

一、干線鐵路門系統(tǒng)規(guī)模30

二、動車組招標(biāo)車輛預(yù)測32

三、十三五期間城軌門系統(tǒng)規(guī)模測算32

四、十三五期間軌交門系統(tǒng)空間34

第五節(jié)領(lǐng)先企業(yè)分析36

一、蘇交科37

二、達(dá)實(shí)智能37

三、佳都科技38

四、康尼機(jī)電39

圖表1我國城鎮(zhèn)化率不斷提高6

圖表2每輛車擁有的道路面積呈下降趨勢6

圖表3城市軌道交通主要制式及對比6

圖表420xx年各類型城市軌道交通運(yùn)營里程占比分布7

圖表520xx年各國城鎮(zhèn)化率橫向?qū)Ρ?

圖表6主要城市擁堵延遲指數(shù)8

圖表7世界主要城市地鐵里程（左）與人均里程（右）9

圖表8各國人口密度與地鐵密度關(guān)系圖10

圖表9我國空間開發(fā)的基本類型11

圖表10城市群空間分布示意圖11

圖表11京津城際20xx年開通后對兩地經(jīng)濟(jì)影響12

圖表12已運(yùn)營地鐵城市地鐵里程13

圖表13城軌可研累計(jì)批復(fù)金額（左）及同比增速14

圖表14城市軌交在建線路總長度（左）及同比增速15

圖表15城市軌交新開工里程倒算關(guān)鍵數(shù)據(jù)16

圖表16當(dāng)前地鐵（左）和輕軌（右）申報(bào)標(biāo)準(zhǔn)16

圖表17城市軌交歷年投資完成情況及未來預(yù)測17

圖表1820xx年底我國已通車城際鐵路18

圖表1920xx年城際鐵路規(guī)劃19

圖表20全國鐵路固定資產(chǎn)投資及同比增速20

圖表21全國高鐵基本建設(shè)投資及同比增速21

圖表22截至目前財(cái)政部PPP庫中軌交項(xiàng)目投資額（億元）分布22圖表23截至目前財(cái)政部PPP庫中軌交項(xiàng)目個(gè)數(shù)分布22

圖表24申通和深圳地鐵歷年收入（億元）23

圖表25申通和深圳地鐵歷年凈利潤（億元）24

圖表26軌道交通PPP模式主要分類25

圖表27杭紹臺鐵路路線圖25

圖表28杭紹臺鐵路項(xiàng)目公司股權(quán)比例26

圖表29項(xiàng)目社會投資人聯(lián)合體情況26

圖表30軌道交通產(chǎn)業(yè)鏈一覽27

圖表31軌道交通產(chǎn)業(yè)鏈一覽28

圖表32軌道交通產(chǎn)業(yè)鏈各環(huán)節(jié)代表公司28

圖表3320xx年主要公司鐵路軌交類新簽訂單情況28

圖表34軌道交通智能化系統(tǒng)組成29

圖表3520xx年和2025年我國鐵路運(yùn)營里程規(guī)模（單位：萬公里）30圖表3620xx-20xx年鐵路固定資產(chǎn)投資規(guī)模（單位：億元）31

圖表37十三五期間干線鐵路市場空間測算。31

圖表3820xx年底已經(jīng)開通運(yùn)營軌道交通的城市及運(yùn)營里程33

圖表39中國年度城軌運(yùn)營里程（單位：km）33

圖表40未來將要開通地鐵/輕軌的城市33

圖表41十三五期間城軌門系統(tǒng)規(guī)模測算34

圖表42現(xiàn)代有軌電車效果圖35

圖表43十三五期間軌交門系統(tǒng)空間測算35

圖表44圖表45中國中鐵歷年鐵路軌交新簽訂單情況36

圖表46達(dá)實(shí)智能去年以來公告軌道交通業(yè)務(wù)訂單及合作協(xié)議情況37圖表47公司主要產(chǎn)品細(xì)分39

圖表48公司20xx-20xxH1營業(yè)收入變化40

圖表4920xx年公司三大業(yè)務(wù)營收情況（單位：億元）41

圖表5020xx年公司軌交產(chǎn)品收入情況（單位：億元）42

圖表51公司汽車連接器營收情況43

圖表52精密制造產(chǎn)品收入情況（單位：百萬元）44

第一節(jié)地方主導(dǎo)調(diào)控升級

16年國慶期間，20余城重啟限購限貸正式拉開了本輪小周期的調(diào)控序幕，并且與前兩輪調(diào)控不同的是，本輪政府更加強(qiáng)調(diào)“因城施政”，分類調(diào)控的執(zhí)行最大程度上發(fā)揮各地政府的自主調(diào)控意識。

在這種指導(dǎo)思想下，進(jìn)入17年，地方政府主導(dǎo)的調(diào)控持續(xù)升級，一方面，已出臺調(diào)控城市多次調(diào)整政策，堅(jiān)決提升限購政策執(zhí)行力度，另一方面，調(diào)控城市持續(xù)擴(kuò)容，其中尤其值得關(guān)注的是，一些價(jià)格漲幅過快的強(qiáng)三線城市逐步加入調(diào)控行列，城市覆蓋力度強(qiáng)于上兩輪調(diào)控。截止目前，共有65個(gè)城市執(zhí)行限購限貸（其中共有40個(gè)三四線執(zhí)行限購或限貸），45個(gè)城市執(zhí)行限價(jià)，而11-13年限購限貸城市數(shù)量為47個(gè)（其中三四線城市僅為9個(gè)），限價(jià)城市數(shù)量則為36個(gè)。

圖表1：17年及10-13年限購城市數(shù)量對比

數(shù)據(jù)來源：各地政府網(wǎng)站

圖表2：17年新增限購城市大多為三四線城市

數(shù)據(jù)來源：各地政府網(wǎng)站

圖表3：20xx年10月以來熱點(diǎn)城市限購限貸調(diào)控次數(shù)

數(shù)據(jù)來源：各地政府網(wǎng)站

除調(diào)控城市顯著擴(kuò)容外，政策調(diào)控措則呈現(xiàn)多維度、全覆蓋。首先，需求端繼續(xù)強(qiáng)調(diào)從嚴(yán)限購，從緊限貸，其中整體限購力度已經(jīng)超過11年及13年（主要體現(xiàn)在針對外地戶籍的社保年限要求普遍長于前兩輪調(diào)控），而限貸力度方面，地方政府差異化執(zhí)行，總體力度略弱于前兩輪，主要體現(xiàn)在二套房的首付比例要求略低于前兩輪。除限購限貸外，需求端還強(qiáng)調(diào)限售，普遍限售年限為2-3年。限售政策為本輪調(diào)控首次提出，限制了投資性需求再次出售的流動性，有利于對投資性需求形成精準(zhǔn)打擊。

表格1：17年及13年整體購房限制政策環(huán)境對比

數(shù)據(jù)來源：央行及其他政府網(wǎng)站資料整理，

表格2：限購、限貸、限售、限價(jià)城市一覽（更新至20xx年6月）

數(shù)據(jù)來源：地方政府網(wǎng)站

而在供給端，本輪政策也執(zhí)行強(qiáng)調(diào)控，并且政策調(diào)控涉及到前端的融資、拿地以及后端的預(yù)售等多個(gè)環(huán)節(jié)。在融資端，全面收窄房企融資渠道，目前，銀行通道的開發(fā)貸和委托貸款、證監(jiān)會的公司債和股權(quán)融資、表外融資的地產(chǎn)基金和資管計(jì)劃均受到一定程度上的約束，不排除未來信托等其他非標(biāo)融資納入監(jiān)管的可能性。而在拿地方面，首先對房企土地出讓金資金來源進(jìn)一步審查，加強(qiáng)防范銀行理財(cái)資金借到非標(biāo)進(jìn)入土地市場，同時(shí)對土地首付款的比例（一般不低于50%）及余款支付時(shí)間提出具體要求。而在土地出讓方式上則推出“競拍”新規(guī)，主要包括“限地價(jià)、競配建”、“限房價(jià)、競地價(jià)”、“限地價(jià)、競房價(jià)”等多種方式，有利于促進(jìn)土地市場逐步回歸理性。在后端的預(yù)售方面，40多個(gè)地方政府對備案價(jià)格以及上漲幅度提出限制，對平抑房價(jià)上漲過快起到積極作用。

整體來看，我們發(fā)現(xiàn)本屆政府更加強(qiáng)調(diào)“因城施政、分類調(diào)控”，地方政府主導(dǎo)的調(diào)控升級，是行政措施收緊的直接體現(xiàn)，并且總體上來看，無論在調(diào)控城市范圍、調(diào)控政策力度以及調(diào)控政策措施上均不弱于前兩輪。

圖表4：當(dāng)前環(huán)境下地產(chǎn)企業(yè)融資渠道情況

數(shù)據(jù)來源：政府網(wǎng)站，互聯(lián)網(wǎng)綜合整理

表格3：部分城市土地“競拍”新規(guī)一覽

數(shù)據(jù)來源：各地方政府官網(wǎng)，

而對未來政策方向的判斷上，我們認(rèn)為需要結(jié)合宏觀經(jīng)濟(jì)以及地產(chǎn)基本面情況。我們總結(jié)分析了兩輪地產(chǎn)小周期政策方向與宏觀經(jīng)濟(jì)以及行業(yè)基本面之間的關(guān)系，一般情況下，當(dāng)?shù)禺a(chǎn)基本面持續(xù)下行（量價(jià)齊跌，尤其是在房價(jià)出現(xiàn)環(huán)比下滑之后）、經(jīng)濟(jì)承壓下行時(shí)，政策存在寬松預(yù)期，而當(dāng)基本面持續(xù)復(fù)蘇（量價(jià)持續(xù)上漲）、經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)時(shí)，政策存在調(diào)控預(yù)期。

圖表5：基本面量價(jià)齊漲、經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)時(shí)政策往往進(jìn)入調(diào)控區(qū)間，而基本面量價(jià)齊跌、經(jīng)濟(jì)下行時(shí)，政策通常寬松

數(shù)據(jù)來源：Wind，

圖表6：政策與房價(jià)走勢匹配圖（3輪政策放松時(shí)點(diǎn)均出現(xiàn)在房價(jià)環(huán)比增速為負(fù)后）

數(shù)據(jù)來源：Wind，政府網(wǎng)站

而目前來看，行業(yè)基本面盡管處于小周期下行階段，但總體成交依舊增長，尤其是房價(jià)仍然處于上漲區(qū)間，并且整體宏觀經(jīng)濟(jì)也呈現(xiàn)階段性企穩(wěn)。因此，從這個(gè)角度看，我們認(rèn)為短期政策不存在轉(zhuǎn)向的基礎(chǔ)。

于此同時(shí)，進(jìn)入下半年，貨幣流動性的逐步收緊將導(dǎo)致銀行在按揭貸執(zhí)行層面上持續(xù)趨嚴(yán)，既包括投放總量的收縮，貸款資格審核將趨嚴(yán)，放款周期將拉長，同時(shí)更重要的是按揭貸利率的繼續(xù)上調(diào)，實(shí)際上，融360統(tǒng)計(jì)的35城市首套房利率自17年以來逐步上調(diào)，尤其是5月上調(diào)幅度達(dá)0.21個(gè)百分點(diǎn)，出現(xiàn)明顯的跳增，其中北京、廣州、上海以及杭州等城市部分銀行甚至將利率上調(diào)至基準(zhǔn)上浮10%-20%。

圖表7：35重點(diǎn)城市首套房貸款平均利率和平均折扣

數(shù)據(jù)來源：融360

圖表8：5月533家銀行首套房利率分布

數(shù)據(jù)來源：融360

圖表9：35重點(diǎn)城市二套房貸款平均利率走勢

數(shù)據(jù)來源：融360

圖表10：5月35重點(diǎn)城市二套房貸利率分布

數(shù)據(jù)來源：融360

第二節(jié)行業(yè)小周期有所拉長，但不改基本面下行趨勢在政策面分析之后，我們將對行業(yè)基本面進(jìn)行回顧與展望。在對基本面數(shù)據(jù)進(jìn)行測算時(shí)，我們將城市分為四個(gè)大組，第1組是一直嚴(yán)格執(zhí)行限購的4個(gè)一線城市，第2

組是本輪重啟限購限貸的25個(gè)二線或個(gè)別強(qiáng)三線城市，第3組是未限購的15個(gè)二線城市，第4組是三四線城市，其中值得注意的是，由于數(shù)據(jù)可得性，我們并未將本輪限購限貸的三四線城市單獨(dú)列出來，考慮到這些城市本身體量的限制，對總體測算結(jié)果不會產(chǎn)生重大影響。

表格4：城市分組情況

數(shù)據(jù)來源：中指院，

一、銷售面積：預(yù)計(jì)17年全國商品房銷售面積同比增長4.8%

根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，20xx年1-5月份，全國商品房銷售面積5.48億平米，同比增長14.3%，同比增速比1-4月收窄1.4個(gè)百分點(diǎn)，其中，住宅銷售面積4.80億平米，同比增長11.9%，同比增速回落1.2個(gè)百分點(diǎn)。單月數(shù)據(jù)來看，5月份商品房銷售面積為1.32億平米，住宅銷售面積為1.14億平方米，同比分別增長10.2%和8.3%，增幅較4月份分別增加2.5、3.3個(gè)百分點(diǎn)，單月同比增速回升主要是低基數(shù)所致。

分區(qū)域看，20xx年1-5月份東部地區(qū)商品房銷售面積同比增長8.9%，同比增速較1-4月份回落0.34個(gè)百分點(diǎn)，中部地區(qū)商品房銷售面積同比增長17.7%，增速回落1.2個(gè)百分點(diǎn)，西部地區(qū)商品房銷售面積同比增長21%，增速較1-4月回落4個(gè)百分點(diǎn)，東北地區(qū)商品房銷售面積同比增長18.8%，增速回落0.9個(gè)百分點(diǎn)。

圖表11：全國商品房銷售面積累計(jì)同比增速

數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計(jì)局

圖表12：全國商品房銷售面積單月同比增速

數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計(jì)局

圖表13：全國各地區(qū)商品房銷售面積同比增速

數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計(jì)局

分城市看，20xx年1-5月份一線城市銷售面積同比下滑30.2%，降幅比1-4月份擴(kuò)大2.7個(gè)百分點(diǎn)，二線城市銷售面積同比下滑17.2%，降幅較1-4月份擴(kuò)大1.8個(gè)百分點(diǎn)，單月數(shù)據(jù)來看，5月份，一二城市銷售面積同比分別大幅下滑40.4%和23.2%，降

幅較4月同比分別減少0.3和2.2個(gè)百分點(diǎn)。

整體來看，在行政限購限貸、同時(shí)按揭貸利率邊際上行的情況下，一二線重點(diǎn)城市如期下滑，當(dāng)然，一二線城市成交下滑除了受需求端強(qiáng)調(diào)控影響外，供給縮量也是另一個(gè)因素。目前，政府對于預(yù)售證的發(fā)放控制更為嚴(yán)格（我們統(tǒng)計(jì)的部分重點(diǎn)城市前5個(gè)月批準(zhǔn)上市面積創(chuàng)同期新低），前端控銷客觀上帶來市場上供給出現(xiàn)不足，在一定程度下也會加劇成交下滑。

圖表14：一二線城市商品房銷售面積累計(jì)增速

數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計(jì)局

圖表15：一二線城市商品房銷售面積單月增速

數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計(jì)局

圖表16：17年前5月重點(diǎn)城市批準(zhǔn)上市面積創(chuàng)同期新低

數(shù)據(jù)來源：中指院

圖表17：部分重點(diǎn)城市批售比數(shù)據(jù)

數(shù)據(jù)來源：中指院

三四線城市進(jìn)入17年以來，成交表現(xiàn)超市場預(yù)期，17年1-5月，三四線銷售面積則同比繼續(xù)大幅上漲30.3%，但增速較1-4月份回落1.9個(gè)百分點(diǎn)，單月數(shù)據(jù)來看，5月份，三四線城市銷售面積依舊同比增長25.0%，但增速收窄0.5個(gè)百分點(diǎn)。我們認(rèn)為三四線表現(xiàn)顯著的原因主要有如下幾個(gè)：

其一，16年各地都有加強(qiáng)去庫存的政策（棚改、保障房貨幣化安置、稅費(fèi)減免、財(cái)政補(bǔ)貼等），政策支持效果從16年上半年就開始發(fā)酵，16年上半年三四線成交增幅均值為30%，但是由于當(dāng)時(shí)一二線表現(xiàn)更加突出，忽略了三四線市場相對溫和的復(fù)蘇。即使進(jìn)入16年四季度，熱點(diǎn)城市政策收緊，成交逐步下滑，但三四線成交依舊保持較高熱度，四季度增幅均值也高達(dá)25%。因此，我們認(rèn)為進(jìn)入17年三四線市場表現(xiàn)優(yōu)異，實(shí)際上是在沒有大規(guī)模政策干預(yù)情況下的市場熱度延續(xù)（但部分房價(jià)上漲過快的強(qiáng)三線已經(jīng)執(zhí)行限購限貸）。

其二，過去兩年（15、16年）一二線重點(diǎn)城市房價(jià)漲幅顯著，一線累計(jì)上漲40%，二線累計(jì)上漲近20%，而三四線相對穩(wěn)定（微幅上漲4%），放大了一二線城市和三線

城市的價(jià)差觀感，在比價(jià)效應(yīng)疊加依舊相對寬松的政策，帶動了三四線城市的返鄉(xiāng)置業(yè)需求。

其三，三四線城市消費(fèi)升級的大背景下，住房改善性需求集中入市。根據(jù)統(tǒng)計(jì)年鑒數(shù)據(jù)，三線、四五線城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積在20xx年就高達(dá)35.6平/人、37.6平/人，總體超過35平/人，高于當(dāng)時(shí)的一二線城市人均水平，整體市場需求結(jié)構(gòu)以改善性為主，而本輪小周期下，龍頭房企加快布局三四線城市，由于龍頭房企在產(chǎn)品、品牌等具備顯著優(yōu)勢，契合了改善性需求的要求，在絕對房價(jià)水平較低且過去房價(jià)增幅總體平緩、同時(shí)按揭貸支持的背景下（本輪三四線杠桿水平有所提高），三四線需求出現(xiàn)集中入市兌現(xiàn)。

圖表18：三四線城市商品房銷售面積累計(jì)同比增速

數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計(jì)局

圖表19：三四線城市商品房銷售面積單月同比增速

數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計(jì)局

圖表20：15-16年各線城市房價(jià)累計(jì)增幅

數(shù)據(jù)來源：中指院

圖表21：各線城市城鎮(zhèn)居民人均住房建面（20xx年）

數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計(jì)年鑒

圖表22：部分房企在三四線銷售面積結(jié)構(gòu)占比

數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計(jì)年鑒

圖表23：部分三四線城市17年1-5月份成交累計(jì)增速與城鎮(zhèn)居民人均住房建面關(guān)系圖

數(shù)據(jù)來源：Wind，統(tǒng)計(jì)年鑒

表格5：24個(gè)三四線城市成交-區(qū)位-經(jīng)濟(jì)狀況表格一覽

數(shù)據(jù)來源：Wind，統(tǒng)計(jì)局，

在簡單回顧后，接下來，我們將按照最開始的城市分類對未來成交量進(jìn)行分類測算。

第1組城市：潛在需求旺盛，但當(dāng)前成交受到供需雙調(diào)控影響。我們認(rèn)為城市的地產(chǎn)基本面本質(zhì)上是由城市基本面決定，一線城市在經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)等多個(gè)方面具備優(yōu)勢，潛在的置業(yè)需求依舊旺盛。但自16年3月以來，一線城市的限購限貸逐步趨嚴(yán)，通過提高購房門檻將部分需求排除在外。我們看到17年前4月一線城市商品住宅成交面積再次低于新開工面積（15、16年商品住宅銷售面積持續(xù)大于新開工），表明需求端在強(qiáng)調(diào)控下整體景氣度呈現(xiàn)回落。當(dāng)然，除受到限購限貸影響外，供給端對一線城市成交也會產(chǎn)生制約，包括前端的土地供應(yīng)（中長期看，一線城市成交最終是受到新房供給約束）以及后端的批準(zhǔn)預(yù)售管控（目前政府對于預(yù)售證的發(fā)放管控比較嚴(yán)格）。供需雙調(diào)控下，我們預(yù)計(jì)17年一線城市住宅成交面積將同比下滑20%左右。

第2組城市：限購限貸加上按揭貸收緊，需求將持續(xù)回落。第二組城市為本輪重啟限購的二線及個(gè)別強(qiáng)三線城市，限購限貸的執(zhí)行提高了購房門檻，對外來投資需求和本地改善型需求產(chǎn)生持續(xù)抑制，并且未來預(yù)計(jì)按揭貸將呈現(xiàn)量縮價(jià)漲（按揭貸利率持續(xù)邊際上行），對需求端將再次產(chǎn)生負(fù)面影響。實(shí)際上，與一線城市類似，17年前4月，第二組城市的商品住宅成交再次低于新開工，市場景氣度呈現(xiàn)下行。我們預(yù)計(jì)在購房門檻提高、疊加按揭貸利率上行帶動購房成本提升的背景下，第2組城市的商品住宅成交面積將同比大幅下滑，并且考慮到高基數(shù)影響，預(yù)計(jì)降幅大于一線城市，預(yù)計(jì)17年將同比下滑25%。

圖表24：一線城市新建商品住宅（萬平米）

數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計(jì)局，CREIS

圖表25：限購二線及強(qiáng)三線新建商品住宅（萬平米）

數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計(jì)局，CREIS

第3組城市：政策總體平穩(wěn)，成交全年或小幅增長。第三組城市為截止目前未收緊的二線城市，主要集中在中西部地區(qū)和東北地區(qū)，這些二線省會城市的需求熱度因人口凈流入較少或呈現(xiàn)凈流出而相對較低，08-16年住宅成交面積維持在1.3億平米左右的水平。從過去幾年的土地出讓和新開工情況來看，相比第1組和第2組城市，第3組城市堆積了較多的庫存，但15年以來受益于利好政策，市場逐步開始去庫存，商品住宅成交面積持續(xù)大于新開工及土地出讓面積。我們預(yù)計(jì)，在行業(yè)政策保持平穩(wěn)的背景下，17年第3組城市的住宅成交面積將實(shí)現(xiàn)增長，但未來流動性的普遍收緊，或?qū)Τ山划a(chǎn)生負(fù)面影響，預(yù)計(jì)17年將同比小幅增長10%。

第4組城市：全年成交同比增長，但四季度增長壓力較大。第四組城市為三四線城市，17年前5個(gè)月成交表現(xiàn)顯著，并且預(yù)計(jì)短期內(nèi)或?qū)⒗^續(xù)增長，但我們認(rèn)為三四線城市需求內(nèi)生性增長不足，在前期集中一次性釋放后，需求難以持續(xù)，與此同時(shí)，流動性的普遍收緊，也將進(jìn)一步對需求形成壓制，考慮到去年四季度三四線的高基數(shù)（三四線城市去年9月之后單月成交規(guī)模均在1億平以上，而前8個(gè)月中，除6月外，均在1億平以下，9月之后單月平均成交規(guī)模1.4億平，前幾年同期平均規(guī)模為1.1億平），四季度三四線城市成交增長或?qū)⒚媾R壓力?？傮w來看，我們預(yù)計(jì)17年第四組城市住宅成交面積同比增長17%左右。

最后，我們順便提一下棚改對三四線城市成交的影響，盡管前期政府公布在20xx-20xx年三年間繼續(xù)推進(jìn)1500萬套（平均每年500萬套）的棚改計(jì)劃，將十三五規(guī)劃棚戶區(qū)改造的總套數(shù)提升至2700萬套。我們認(rèn)為新的20xx-20xx年棚戶區(qū)改造計(jì)劃，對于基本面的影響主要體現(xiàn)在對于未來三年三四線城市市場的中長期銷售以及投資的確定性得到加強(qiáng)，但年均改造規(guī)模的下降無法為商品房銷售提供增量，無法為行業(yè)整體提供持續(xù)的增長支撐，也沒有改變行業(yè)短期量價(jià)回落趨勢和調(diào)控壓力加大的邏

輯。

圖表26：未限購二線城市新建商品住宅（萬平米）

數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計(jì)局，CREIS

圖表27：三四線線城市新建商品住宅（萬平米）

數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計(jì)局，CREIS

綜合來看，我們預(yù)計(jì)，17年全國新建商品住宅成交面積約為14.30億平米，同比增長4.0%。結(jié)合住宅成交占商品房成交面積的比重測算，我們預(yù)計(jì)，17年全國新建商品房成交面積約為16.49億平米，同比增長4.8%。

圖表28：4組城市商品住宅成交面積占比情況

數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計(jì)局，CREIS

圖表29：4組城市商品住宅成交面積占商品房比重.

數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計(jì)局，CREIS

圖表30：全國商品房銷售面積及其同比預(yù)測.

數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計(jì)局

二、銷售金額：預(yù)計(jì)17年全國商品房銷售金額同比增長6.6%

房價(jià)短期受到取證庫存去化周期的影響，而進(jìn)入20xx年，各線城市成交表現(xiàn)的差

異，使得各線城市取證庫存去化周期的走勢出現(xiàn)差異。具體來看，一二線重點(diǎn)城市短期絕對庫存量盡管受推盤下滑影響呈現(xiàn)小幅下行，但由于成交端回落顯著，去化周期均呈現(xiàn)抬升，17年5月份，一二線城市去化周期分別為8.7、7.8個(gè)月。而我們統(tǒng)計(jì)的樣本三線城市受益于成交端的持續(xù)回暖，去化周期下行顯著，5月份去化周期已經(jīng)下行至6.3個(gè)月，繼續(xù)低于一二線樣本城市。

圖表31：4大一線住宅庫存（萬方）及去化周期

數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院

圖表32：16個(gè)二線城市住宅庫存（萬方）及去化周期

數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院

圖表33：12個(gè)三四線住宅庫存（萬方）及去