搭建政府融資平臺拓展土地渠道

搭建政府融資平臺

拓展土地開發(fā)渠道一五搭建融資平臺二三土地一級開發(fā)的成本及收益形式四 BT模式在土地一級開發(fā)中的應(yīng)用融資渠道的建立土地開發(fā)的流程及模式六 土地一級開發(fā)的風(fēng)險與防范地方打折賣地成風(fēng) 底價成交成常態(tài)成交量溢價率話語權(quán)方地土地一開沙梅溪湖目背景長沙的梅溪湖項目

位于長沙大河西先導(dǎo)區(qū)核心區(qū)域，總占地約11452畝（約8平方公里），總建面約1134萬平方米，涵蓋高檔住宅、商場、超五星級酒店、5A級寫字樓、酒店式公寓、文化藝術(shù)中心、科技創(chuàng)新中心等眾多頂級業(yè)態(tài)。方興地產(chǎn)于2011年1月26日與長沙大河西先導(dǎo)區(qū)管理委員會等相關(guān)各方簽署協(xié)議，成功成為長沙梅溪湖國際服務(wù)和科技創(chuàng)新城開發(fā)招募項目的投資人。據(jù)悉，這是方興地產(chǎn)第一次踏入長沙，也是其首次涉足土地一級開發(fā)。該項目的前期工程建設(shè)預(yù)計需投入128億元。作為梅溪湖項目的投資人，方興地產(chǎn)需成

立項目公司來負責(zé)籌集并承擔(dān)該項目開發(fā)范圍內(nèi)的征地拆遷、補償安置的所需全部資金，合計85.2億元。與此同時，該項目開發(fā)范圍內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施和公用設(shè)施等建設(shè)工程所需資

金也需要項目公司自行籌集。一年下來，公司在項目上的累計投入已經(jīng)高達150億。而初步預(yù)算顯示，該項目一二級開發(fā)完成的總體投入高達600多億。的頸。土地一級開發(fā)概述長沙梅溪湖規(guī)劃如何平衡600億的巨大投入？方興地產(chǎn)計劃在完成一級開發(fā)后，將回購一半的土地進行二級開發(fā)，剩余一半則經(jīng)由政府的招拍掛程序公開出讓。2011年9月，方興地產(chǎn)還成功引入了中建股份，后者所屬長沙中建投資公司出資7.5億元參股方興長沙公司金茂投資（長沙）有限公司20%股權(quán)，出資后注冊資本金為37.5億元。根據(jù)協(xié)議，中建股份將與方興一起參與沙梅溪湖國際服務(wù)和科技創(chuàng)新城開發(fā)項目。盡管后者僅占項目20%的股權(quán)，但同為央企的中建股份的加盟，無疑大大分擔(dān)了方興地產(chǎn)獨自開發(fā)的風(fēng)險。2011年9月，梅溪湖地塊公告表示出讓首批5宗臨湖地塊，網(wǎng)掛019號、020號、021號、022號、023號，可建面積約為100萬平方米，出讓起始價超過26億元，樓面均價約為2600元/平方米。均為梅溪湖國際新城規(guī)劃中一線臨湖的優(yōu)質(zhì)資源地塊。最終，中建股份以15.9億元的價格拿下網(wǎng)掛023號和網(wǎng)掛019號兩宗地，而另外3宗則被方興地產(chǎn)旗下的長沙金佳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以近10億元的總價拍得。2012年3月22日，該公司旗下位于長沙的梅溪湖項目前往廣州展開土地推介，希冀吸引廣東大牌房地產(chǎn)企業(yè)的關(guān)注。計劃2012年在土地出讓業(yè)務(wù)上的銷售收入為30億，占全年銷售任務(wù)的23%。方地土地一開沙梅溪湖目一二三四五六土地一級開發(fā)的成本及收益形式土地一級開發(fā)，是指政府委托市土地整理儲備中心（簡稱土地儲備中心）及開發(fā)公司，按照土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃及控制性詳細規(guī)劃和年度土地一級開發(fā)計劃，對確定的存量國有土地、擬征用和農(nóng)轉(zhuǎn)用土地，統(tǒng)一組織進行征地、農(nóng)轉(zhuǎn)用、拆遷和市政道路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的行為

控制性詳細規(guī)劃：以城市總體規(guī)劃或分區(qū)規(guī)劃為依據(jù)，確定建設(shè)地區(qū)的土地使用性質(zhì)和使用強度的控制指標、道路和工程管線控制性位置以及空間環(huán)境控制的規(guī)劃要求。

土地利用總體規(guī)劃：土地利用總體規(guī)劃是在一定區(qū)域內(nèi)，根據(jù)當?shù)刈匀缓蜕鐣?jīng)濟條件以及國民經(jīng)濟發(fā)展的要求，對各類用地進行統(tǒng)籌安排和合理布局。土地利用總體規(guī)劃是土地利用體系中的重要組成部分，它是土地利用管理的“龍頭”。土地利用總體規(guī)劃是國家各級人民政府組織編制的；土地利用職權(quán)總體規(guī)劃的核心是確定和調(diào)整土地利用結(jié)構(gòu)和用地布局；它的作用是宏觀調(diào)控和均衡各業(yè)用地。

城市總體規(guī)劃：城市總體規(guī)劃是城市在一定時期內(nèi)發(fā)展的計劃和各項建設(shè)（或各項物質(zhì)要素）的總體部署。是城市規(guī)劃編制工作的第一階段，也是城市建設(shè)和管理的依據(jù)。

城市規(guī)劃：城市規(guī)劃是指城市人民政府依據(jù)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃以及當?shù)氐淖匀画h(huán)境、資源條件、歷史情況、現(xiàn)狀特點，統(tǒng)籌兼顧、綜合部署，為確定城市的規(guī)模和發(fā)展方向，實現(xiàn)城市經(jīng)濟和社會發(fā)展目標，合理利用城市土地，

協(xié)調(diào)城市空間布局等一定期限內(nèi)的綜合部署和具體安排。

政府產(chǎn)業(yè)政策：產(chǎn)業(yè)政策是政府為了實現(xiàn)一定的經(jīng)濟和社會目標而對產(chǎn)業(yè)的形成和發(fā)展進行干預(yù)的各種政策的總和。干預(yù)包括規(guī)劃、引導(dǎo)、促進、調(diào)整、保

護、扶持、限制等方面的含義。產(chǎn)業(yè)政策包括產(chǎn)業(yè)組織政策、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)政策、

產(chǎn)業(yè)技術(shù)政策和產(chǎn)業(yè)布局政策，以及其他對產(chǎn)業(yè)發(fā)展有重大影響的政策和法規(guī)。各類產(chǎn)業(yè)政策之間相互聯(lián)系、相互交叉，形成一個有機的政策體系。政府采購法視野下的土地一級開發(fā)土地一級開發(fā)概念界定土地一級開發(fā)，即土地前期開發(fā)，是指按照土地利用總體規(guī)劃、城市

規(guī)劃、土地儲備計劃等相關(guān)規(guī)劃的要求，由土地一級開發(fā)主體對一定

區(qū)域內(nèi)納入儲備的土地進行地上建筑物的拆除、地下障礙物的清除、

土地平整等土地整理工作和市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)（如“七通一平”等），使該區(qū)域內(nèi)的土地達到供應(yīng)條件的行為。土地一級開發(fā)與土地儲備之間的關(guān)系土地儲備土地收儲土地一級開發(fā)凈地開發(fā)由政府負責(zé)組織完成征地拆遷安置和補償，并墊付所發(fā)生的費用。征地拆遷后的凈地交由土地一級開發(fā)企業(yè)進行市政基礎(chǔ)設(shè)施配套和公共設(shè)施配套建設(shè)，形成熟地后進行儲備或出讓。特點1.資金密集，資金需求量大。土地一級開發(fā)業(yè)務(wù)是屬于資金密集型業(yè)務(wù)，資金需求量大，占用時間長，流動性差，使用集中，致使土地一級開發(fā)企

業(yè)資金嚴重不足。土地招拍掛出讓方式的規(guī)定，阻隔了房地產(chǎn)開發(fā)一二級聯(lián)動的“小步走，快速跑”的運作方式，使得前期資金投入量加大。2.某些業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)容易產(chǎn)生糾紛。土地一級開發(fā)業(yè)務(wù)的業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)為：規(guī)劃、征地補償、拆遷

安置、土地平整、市政基礎(chǔ)設(shè)施和社會公共配套設(shè)施建設(shè)、出讓。其中的征地補償、拆遷安置等工作容易產(chǎn)生糾紛，拖延業(yè)務(wù)的進展，造成資金沉淀，延緩資金周轉(zhuǎn)。特點3.土地需求受經(jīng)濟環(huán)境和政策影響大。其一，土地儲備及土地一級開發(fā)承擔(dān)了調(diào)控土地市場的職能，是政府調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)的工具。其二，從二級市場需求來講，工業(yè)用地和商業(yè)物業(yè)用

地出讓容易受到經(jīng)濟環(huán)境的影響，住宅用地則更是受

到國家對房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控的影響。為支持產(chǎn)業(yè)發(fā)展，

國內(nèi)許多開發(fā)區(qū)及工業(yè)園區(qū)的工業(yè)用地出讓常常倒掛。中央政府的房價調(diào)控政策與地方政府的土地財政的博弈土地財政在我國的歷史并不長，1998年房改之前，地方政府幾乎沒有賣地收入。在此之后，這筆“額外”的收入占地方財政收入之比逐年增加，甚至成為地方財政收入的主要來源。地方政府之所以嚴重依賴土地財政，與我國的財稅體制有著密不可分的關(guān)系。1994的分稅制改革，導(dǎo)致地方政府財政收入分配與事務(wù)責(zé)任劃分倒掛，財權(quán)事權(quán)的不匹配導(dǎo)致地方政府在平衡財政收支上捉襟見肘。為了彌補財政收支的缺口，地方政府紛紛“廣開財路”，進行多元化融資，其中賣地融資以其各方面的“優(yōu)勢”，迅速成為各地財政收入的主要來源。中央政府的房價調(diào)控政策與地方政府的土地財政的博弈(續(xù)）

一方面，地方政府擁有土地一級市場開發(fā)經(jīng)營的壟斷權(quán)，這意味著地方政府實際上成為土地使用權(quán)出讓的唯一賣方。除了利用城市未開發(fā)空地，政府還可以通過農(nóng)地轉(zhuǎn)化、舊城改造等方式“再生”土地資源。另一方面，招拍掛出讓方式將土地儲備最大化地轉(zhuǎn)化為財政收入，這一環(huán)節(jié)也被認為是高地價推升高房價的最直接的原因。此外，地方政府還可以通過土地征收與土地出讓的時間差獲取豐厚的“時間價值”。在這種邏輯背后，地方政府并沒有內(nèi)在動力去主動遏制房價的上漲勢頭。高地價支撐了高房價，反過來又繼續(xù)帶動周邊地段升值，進一步擴大了政府財政收入。一面是地方政府“財源廣進”，一面是房地產(chǎn)業(yè)欣欣向榮帶動GDP快速增長，這實在是地方政府所樂于見到的結(jié)果。這也就是為什么中央政府每次出臺嚴厲的房價調(diào)控政策卻難以在各地收到實效的原因。

摒棄“土地財政依賴癥”的迫切性房價高企，背后推手眾多，成因復(fù)雜。而土地財政之所以更為人詬病，是因為地方政府一方面以“規(guī)則制定者”的形象壟斷土地征用環(huán)節(jié)，又以“生意人”的形象活躍于土地一級開發(fā)市場。而“生意人”都是追求利益最大化的，本應(yīng)代表廣大民眾利益的地方政府，在追求自身利益（往往是豐厚的財政收入和高速的GDP增長）的沖動之下，就難以顧及民眾的利益訴求了。銀行貸款、信托、IPO、PE、REITs土地一級開發(fā)土地成片開發(fā)新城建設(shè)城市改造（城中村/棚戶區(qū)/三舊改造）政策法規(guī)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)招商規(guī)劃、運營、招商資本、規(guī)劃資金支持政府企業(yè)個人共贏共贏一級開發(fā)商 主開發(fā)商住宅地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等各類專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商項目改造主體住宅地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等各類專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商單一型 綜合型產(chǎn)業(yè)地 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā) 產(chǎn)開發(fā)商 商城市運營商產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商招拍掛制度建設(shè)用地 用地預(yù)申增減掛鉤 請制度建設(shè)用地占補平衡制度土地出讓 城鄉(xiāng)統(tǒng) 綜合配套收支管理 籌制度 改革試驗土地征 農(nóng)用地轉(zhuǎn)用制度 用制度……成本構(gòu)成及收益模式1.土地一級開發(fā)成本是指在政府規(guī)劃的土地一級

開發(fā)區(qū)域紅線內(nèi)實施土地一級開發(fā)全過程的費用。2.由項目前期費用、征地拆遷補償費用、公共區(qū)域市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用、公共配套設(shè)施建設(shè)費用、工程建設(shè)其他費用、管理費、財務(wù)費用、土地招拍掛中的交易費用、公共市政配套設(shè)施移交前的管理費用等構(gòu)成。（一）項目前期費用（二）征地、拆遷費用（三）公共區(qū)域市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用（四）區(qū)域內(nèi)公共環(huán)境景觀建設(shè)費用（五）區(qū)域內(nèi)公共配套設(shè)施建設(shè)費用（六）工程建設(shè)其他費用（七）管理費（八）財務(wù)費用（九）銷售費用（十）應(yīng)納稅費（十一）不可預(yù)見費征地拆遷安置費用、市政道路及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用是最主要的兩部分費用，占到了總成本的80%

以上。征地拆遷費用都發(fā)生在一級開發(fā)的前期，且需要一次性支付；同時開發(fā)企業(yè)負責(zé)征地拆遷難度

也日益加大，直接影響開發(fā)進度和開發(fā)周期，

增加資金回收的風(fēng)險。市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用１、場地平整費用及為各二級開發(fā)單位提供施工臨時供水、供電設(shè)施、臨時道路的鋪設(shè)及維護費用２、區(qū)域內(nèi)永久性道路、橋梁建設(shè)費用３、市政管線建設(shè)費用(包括雨水、污水、中水、上水、電力、天然氣、電信、熱力等)４、市政場站建設(shè)費用

(包括雨水泵房、燃氣調(diào)壓站、熱力站、開閉站、區(qū)域中水站、區(qū)域管理中央監(jiān)控室及涉及城市安全的公共設(shè)施等，其建設(shè)費用視規(guī)劃情況而定

)５、配套公共設(shè)施建設(shè)費用

(區(qū)域內(nèi)的交通智能化系統(tǒng)

、公共標識指示系統(tǒng)、安防監(jiān)控系統(tǒng)、公共衛(wèi)生間、垃圾收集轉(zhuǎn)運站

、消防站、派出所、郵局等

)經(jīng)營性用地的招拍掛收入產(chǎn)業(yè)用地的協(xié)議出讓收入直接上繳專門的財政出讓收入專戶政府財政審核土地儲備中心的項目成本報表后，核撥相關(guān)成本費用。分配增值收益收入來源入庫財政返還分配收支兩條線土地一級開發(fā)的收益模式土地出讓收入當中提取10%用于農(nóng)田水利建設(shè)資金具體措施將近期出臺。2011年中央1號文件提出，從土地出讓當中提取10%用于農(nóng)田水利建設(shè)。土地出讓收入當中提取10%用于保障房建設(shè)基金一級開發(fā)收入2%開發(fā)企業(yè)作為土儲中心的受托人，管理執(zhí)行一級開發(fā)業(yè)務(wù)，僅收取管理費分成土地出讓方的超額收益部分在政府及一級開發(fā)企業(yè)之間進行分成8%開發(fā)企業(yè)受政府委托實施一級土地開發(fā)，利潤率為開發(fā)成本的8%2%8%分成——土地一級開發(fā)企業(yè)的盈利案例《北京市土地儲備和一級開發(fā)暫行辦法》京國土市〔2005〕540號文件中規(guī)定：土地儲備開發(fā)堅持以政府主導(dǎo)、市場化運作的原則，可以由土地儲備機構(gòu)承擔(dān)或者通過招標方式選擇有相應(yīng)資質(zhì)等級的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)。土地儲備機構(gòu)負責(zé)實施土地開發(fā)的，由土地儲備機構(gòu)負責(zé)籌措資金、辦理規(guī)劃、項目核準、征地拆遷及大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實施。

其中通過招標方式選擇開發(fā)企業(yè)負責(zé)土地開發(fā)具體管理的，開發(fā)企

業(yè)的管理費用不高于土地儲備開發(fā)成本的2%。通過招標方式選擇開發(fā)企業(yè)實施土地開發(fā)的，由開發(fā)企業(yè)負責(zé)籌措資金、辦理規(guī)劃、項目核準、征地拆遷和大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實施。招標底價包括土地儲備開發(fā)的預(yù)計總成本和利潤，利潤率不高于預(yù)計成本的8%。1、土地成本返還土地成本由財政進行審定2、土地增值收益土地出讓增值部分是土地出讓收入扣除經(jīng)政府審核確定（根據(jù)政府審

核批準的綜合實施方案確定）的成本（含土地出讓金）后剩余的部分。對于土地出讓增值部分，可以按照投資主體和收益主體實行“利益共享、風(fēng)險共擔(dān)”的原則，將增值部分按比例進行分配。分配給一級開發(fā)企業(yè)的增值部分作為補充給企業(yè)下一輪的土地一級開發(fā)資金，對該部分資金實行封閉運行、專項使用、專戶管理、全過程監(jiān)管。投資成本工組商建、

項稅目務(wù)區(qū)、

域公內(nèi)安行、

政等派所出發(fā)機生構(gòu)的如費土用地、組 完建 成、 各運 項營 財招 務(wù)商 工機 作構(gòu) 所所 發(fā)發(fā) 生生 的的 費費 用用前期成本規(guī)劃修編成本土地開發(fā)成本總專 詳專體業(yè) 細業(yè)規(guī)機 規(guī)機劃構(gòu) 劃構(gòu)，

編 ，

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形

成

護合 目 建投資收益土地成片開發(fā)投資成本收益要點政府支付土地一級開發(fā)企業(yè)開發(fā)費用的時間可分為三種:一是按開發(fā)的形象進度撥付開發(fā)款，二是一級開發(fā)完成驗收合格后支付開發(fā)款，三是完成一級開發(fā)的地塊出讓后支付開發(fā)款。這三種情況下，企業(yè)承擔(dān)的風(fēng)險逐漸增大，其收益也應(yīng)增大。因此，企業(yè)的一級開發(fā)收益不應(yīng)是一個固定的標準，而應(yīng)通過招投標使參與一級開發(fā)的企業(yè)對于與其風(fēng)險相應(yīng)的收益有所表達，利用市場競價機制確定企業(yè)應(yīng)得的收益。土地開發(fā)費用的獲得

從內(nèi)涵上看，土地一級開發(fā)除了是一個以“生地變熟地”為主要特點的工程過程之外，還具有以下三個要素：

1、權(quán)屬流轉(zhuǎn)的過程。土地一級開發(fā)的過程實際上是一個土地所有權(quán)、使用權(quán)等權(quán)屬的轉(zhuǎn)移和流動的過程。2、利益協(xié)調(diào)的平臺。土地一級開發(fā)體現(xiàn)著以土地為載體的國家、企業(yè)（一級開發(fā)企業(yè)）和經(jīng)濟個體（包含原用地企業(yè)、城市居民和農(nóng)村農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者）三者之間的利益關(guān)系，是三者利益協(xié)調(diào)的平臺。3、調(diào)控土地的手段。土地一級開發(fā)是政府運用土地供應(yīng)規(guī)模與節(jié)奏調(diào)控土地市場的重要手段。市、縣級政府

管委會

國土部門

土儲中心與政府合資

企業(yè)獨資授權(quán)

招投標省級政府的確認

人大審批國庫

預(yù)算

人大審批甲方主體乙方主體成為一級開發(fā)主體方式收益模式的合法性土地出讓收益流程的完善土地投資收益模式關(guān)注要點一二三四五六土地開發(fā)的流程及模式二、土地一級開發(fā)的流程（一）原土地所有者或使用者在征得區(qū)縣和鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或上級主管部門得同意后向北京市國土局提出土地一級開發(fā)申請。（二）北京市國土局受理申請并進行土地開發(fā)項目預(yù)審。（三）通過土地預(yù)審的項目，根據(jù)項目的性質(zhì)，委托市、區(qū)縣土地儲備機構(gòu)負責(zé)組織編制土地儲備開發(fā)實施方案，開發(fā)實施方案主要包括：待儲備開發(fā)地塊的范圍、土地面積、控規(guī)條件、地上物狀況、儲備開發(fā)成本、土地收益、開發(fā)計劃、實施方式等。（四）編制了開發(fā)實施方案的項目上由市國土局會同市發(fā)展改革、規(guī)劃、建設(shè)、交通、環(huán)保等部門參加的聯(lián)審會，通過會審，對建設(shè)項目土地一級開發(fā)的實施方案中土地、產(chǎn)業(yè)政策、城市規(guī)劃、建設(shè)資質(zhì)、交通及環(huán)保等條件提出原則意見。（五）通過聯(lián)審會的項目確定土地開發(fā)主體

：1、土地儲備機構(gòu)負責(zé)實施土地開發(fā)；

2、通過招標方式選擇開發(fā)企業(yè)實施土地開發(fā)的，（六）土地儲備開發(fā)實施單位向市規(guī)劃部門辦理規(guī)劃意見，向市國土部門辦理用地手續(xù)，向市發(fā)展和改革委員會辦理核準手續(xù)，涉及交通、園林、文物、環(huán)保和市政專業(yè)部門的，應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定辦理相應(yīng)手續(xù)(七)如果開發(fā)項目涉及新增集體土地辦理農(nóng)用地征收、農(nóng)轉(zhuǎn)用手續(xù)或存量國有建設(shè)用地收回國有土地使用權(quán)的，土地儲備開發(fā)實施單位依法辦理相關(guān)手續(xù)，并獲得市人民政府的批準。（八）在取得市人民政府的批準文件后由土地儲備開發(fā)實施單位到相關(guān)委辦局辦理征地、拆遷、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等相關(guān)手續(xù)。組織實施征地、拆遷和市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。危改、文保、綠隔等項目需按規(guī)定承擔(dān)回遷房建設(shè)。（九）組織驗收建設(shè)項目的土地一級開發(fā)完成后由市國土局組織相關(guān)委辦局進行驗收，驗收審核的內(nèi)容：

1、審核土地一級開發(fā)成本2、組織驗收土地開發(fā)程度是否達到合同的要求3、根據(jù)委托合同支付相應(yīng)土地開發(fā)費或管理費4、納入市土地儲備庫-----農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)為非農(nóng)建設(shè)用地轉(zhuǎn)—征—供經(jīng)過農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批程序由國家出讓土地使用權(quán)于土地開發(fā)者1經(jīng)過土地征收程序使集體土地轉(zhuǎn)為國有土地23政府修編城市規(guī)劃、土地儲備供應(yīng)計劃、土地儲備開發(fā)實施方案等土地儲備中心聘請土地一級開發(fā)單位，并簽訂一級開發(fā)協(xié)議一級開發(fā)單位自行辦理以其為主體的一級開發(fā)所需的規(guī)劃、立項、征地拆遷、大市政建設(shè)等法律手續(xù)，并自行籌措資金土地儲備中心聘請企業(yè)負責(zé)土地開發(fā)具體管理的，簽訂土地一級開發(fā)管理委托協(xié)議土地儲備中心負責(zé)辦理以其為主體的一級開發(fā)所需的規(guī)劃、立項、征地拆遷、大市政建設(shè)等法律手續(xù)，并籌措資金國土、環(huán)保、發(fā)改委、規(guī)劃、建設(shè)、交通等部門提出原則意見基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，形成建設(shè)用地條件，即熟地將熟地交回土地儲備中心公開出讓二級開發(fā)商取得土地使用權(quán)，辦理立項、規(guī)劃、建設(shè)等手續(xù)，進行二級開發(fā)以土地出讓收入支付一級開發(fā)成本及利潤，或管理費土地一級開發(fā)基本操作流程三、土地一級開發(fā)模式一級開發(fā)的模式？指政府和企業(yè)在一級開發(fā)中各處于什么位置？即主體是誰的問題政府下屬土地儲備機構(gòu)為主體政府委托國資控股的企業(yè)行使一級開發(fā)的職能土地儲備部門通過市場招投標的方式，確定有實力的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行具體地塊的一級開發(fā)成本核算資金籌措土地征用拆遷回遷基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)驗收評估土地一級開發(fā)主體權(quán)責(zé)土地一級開發(fā)的模式一級開發(fā)《土地一級開發(fā)管理暫行辦法》對象及內(nèi)容——對確定的存量國有土地、

擬征用和農(nóng)轉(zhuǎn)用土地，統(tǒng)一組織進行征地、農(nóng)轉(zhuǎn)用、拆遷和市政道路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)

的行為。依據(jù)——按照土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃及控制性詳細規(guī)劃和年度土地一級開發(fā)計劃主體——政府委托市土地整理儲備中心及開發(fā)公司政府主導(dǎo)政府負責(zé)土地儲備機構(gòu)負責(zé)融資、規(guī)劃、拆遷及市政建設(shè)等手

續(xù)企業(yè)負負責(zé)施工和具體管理主體不同決定企業(yè)主導(dǎo)開發(fā)企業(yè)負責(zé)融資、規(guī)劃、拆遷及市政建設(shè)等手續(xù)并負責(zé)組織實施在一級開發(fā)過程中，政府機構(gòu)的作用十分“微妙”。如果政府完全退出，企業(yè)將面臨開發(fā)成本和開發(fā)進度的風(fēng)險；如果政府直接操作，則不利于市場公平競爭。政府采購法視野下的土地一級開發(fā)土地一級開發(fā)的運作模式政府運作模式土地儲備中心或國有控股/參股企業(yè)進行土地一級開發(fā)資金來源于政府財政專項撥款政府主導(dǎo)下的市場運作模式政府通過招標方式選擇企業(yè)實施土地一級開發(fā)企業(yè)負責(zé)籌措資金，獲取固定收益政府與企業(yè)的合作模式政府通過協(xié)議方式與企業(yè)合作進行土地一級開發(fā)企業(yè)負責(zé)投資融資，承擔(dān)投資風(fēng)險，利潤來源于土地收益增值部分根據(jù)國家政策規(guī)定及目前土地開發(fā)情況，可以將土地開發(fā)模式分為政府主導(dǎo)型和市場化運作型兩種基本模式。1.政府主導(dǎo)型政府主導(dǎo)型開發(fā)模式是指由土地儲備中心完全負責(zé)或由政府指定特定的開發(fā)企業(yè)進行土地一級開發(fā)。主要包括兩種情形：①成立土地儲備中心，由其完成全部土地開發(fā)工作，資金可以由政府通過財政撥款來獲得或銀行融資等其他方式獲得。②政府領(lǐng)導(dǎo)下的市場運作：由政府授權(quán)直屬的大型企業(yè)進行土地一級開發(fā)，土地開發(fā)機構(gòu)隸屬于政府，代表土地儲備中心行使土地儲備職能。2.市場化運作政府負責(zé)土地一級開發(fā)的招投標工作，所有有資質(zhì)的企業(yè)均可參加招投標，由中標企業(yè)完成土地開發(fā)，政府實施監(jiān)督。這種模式通過市場化的運作，能充分利用社會力量實施土地開發(fā)。開發(fā)企業(yè)自行組織融資，全部風(fēng)險和責(zé)任都由其自行承擔(dān)，這就會大大增加開發(fā)企業(yè)的融資難度。所有融資的責(zé)任全部由開發(fā)企業(yè)承擔(dān)，一旦資金鏈出現(xiàn)斷裂，不僅使得開發(fā)企業(yè)無法按合同規(guī)定及時、順利地完成土地一級開發(fā)的任務(wù)，而且還會危及企業(yè)自身的生存。相對于融資問題以及各種風(fēng)險，8%的利潤率對開發(fā)企業(yè)的吸引力并不大。因此，在市場化運作過程中，政府也要發(fā)揮其主導(dǎo)作用。一方面政府要加強對成本的審核、控制和全過程監(jiān)管；另一方面，要建立收益合理分配制度。對于土地出讓增值部分，可以按照投資主體和收益主體實行“利益共享、風(fēng)險共擔(dān)”的原則，將增值部分按比例進行分配。分配給一級開發(fā)企業(yè)的增值部分作為補充給企業(yè)下一輪的土地一級開發(fā)資金，對該部分資金實行封閉運行、專項使用、專戶管理、全過程監(jiān)管。不同的開發(fā)融資模式存在不同的特點，選擇哪種模式主要考慮是否有利于進行融資、是否有利于提高資源運行效率、是否有利于增強招商能力。隨著外部環(huán)境的變化和自身能力的增減，可以適時地調(diào)整開發(fā)模式，使其更有效。土地一級開發(fā)模式比較政府主導(dǎo)型模式企業(yè)主導(dǎo)型模式政府壟斷土地一級市場，對于土地具有唯一的開發(fā)權(quán)，代表政府行使開發(fā)權(quán)的是國有控股集團。政府控制國有土地使用權(quán)的出讓和負責(zé)一級開發(fā)的招投標工作，土地一級開發(fā)由企業(yè)來完成企業(yè)開發(fā)企業(yè)受國有控股集團的委托，對土地進行開發(fā)，企業(yè)地位類似于房地產(chǎn)開發(fā)中施工單位的地位。企業(yè)成為土地一級開發(fā)的主體，土地的開發(fā)主要由企業(yè)完成操作方式土地的征用、房屋的拆遷、開發(fā)資金的籌集、開發(fā)區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和布局，開發(fā)后土地的出讓和轉(zhuǎn)讓，全部由國有控股集團及政府負責(zé)完成。通過招標方式選擇開發(fā)企業(yè)實施土地開發(fā)，土地儲備機構(gòu)與中標開發(fā)企業(yè)簽訂土地一級開發(fā)委托協(xié)議。由開發(fā)企業(yè)負責(zé)籌措資金、辦理規(guī)劃、項目核準、征地拆遷和大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實施。優(yōu)勢政府開發(fā)土地面臨的阻力小于企業(yè)，便于協(xié)調(diào)各種關(guān)系；迅速集中資金對土地進行開發(fā)，而且可進行貸款或發(fā)行政府債券以籌集開發(fā)資金。可以幫助解決政府土地開發(fā)資金不足的問題，減少政府開發(fā)土地的

風(fēng)險；引入企業(yè)機制，改善政府的管理體制，有利于搞活土地開發(fā)，提高土地開發(fā)效率劣勢政府對土地的開發(fā)效率較低；極易滋生腐敗和所改善；開發(fā)企業(yè)主觀能動性差。政府對于土地供應(yīng)量的控制將相對被削弱；極易滋生腐敗和所改善；政府和企業(yè)在投資、經(jīng)營決策以及收益分配等方面易產(chǎn)生摩擦。收益土地出讓后的收益上交財政，財政按一定比例返還核定成本，利潤率不高于成本的8%評價重慶政府主導(dǎo)型土地一級開發(fā)模式由于對各個土地一級開發(fā)機構(gòu)職責(zé)范圍的劃定不是十分明確，國有控股企業(yè)之間同樣存在博弈，主要體現(xiàn)在爭取進行一級開發(fā)的地塊時有利益沖突。北京的企業(yè)主導(dǎo)型土地一級開發(fā)模式處于起步期，是不完全競爭市場，招標中存在“圍標”現(xiàn)象，有待進一步市場化，企業(yè)參與土地一級開發(fā)的主要目的是為了二級開發(fā)。出地出讓土地一級開發(fā)土地一級開發(fā)土地出讓生地二級開發(fā)傳統(tǒng)的土地開發(fā)模式（土地出讓后開發(fā)）土地一級開發(fā)模式（土地出讓前開發(fā)）土地出讓與開發(fā)的順序模式

蘇州模式新區(qū)政府委托蘇新集團公司融資、征地、配套，政府出讓土地，并將土地出讓金支付征地成本、財務(wù)費用，回購基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)，不足的部分逐年用財政收入彌補。蘇新集團公司是融資主體，而新區(qū)政府是損益主體。不同開發(fā)及融資模式

案例政府出土地企融開成本費用土地收益支付成本、回西安模式西安高新區(qū)在“一次創(chuàng)業(yè)”期間也采用了以高科集團公司進行土地一級開發(fā)的模式，高科集團公司向銀行融資并開發(fā)土地，以政府的名義出讓土地，管委會（代表政府）除必要的財政支出外，將土地出讓金和節(jié)余的財政收入都投入高科集團公司用于土地的滾動開發(fā)。企融開成本費用企出土地土地收益政府政支出——北京模式北京市一級土地開發(fā)企業(yè)主導(dǎo)型政府主導(dǎo)型土地儲備機構(gòu)即

土地儲備中心參

與的一級開發(fā)項

目僅占很小比例，且多為小項目北京市目前為政府主導(dǎo)型和企業(yè)主導(dǎo)型兩種土地一級開發(fā)模式并存。例1、目前亦莊總公司受兩區(qū)委托進行12平方公里一級北京土地一級開發(fā)主要為企業(yè)主導(dǎo)型模式。土地開發(fā)2、金融街控股受托進行金融街西拓項目各區(qū)縣土地儲備中心進行一級土地整理儲備2010年各區(qū)縣存量土地進行一級開發(fā)時都不再通過招標確定開發(fā)主體，而是改為政府主導(dǎo)的市場化運作，即由政府作為開發(fā)主體投資，委托企業(yè)具體實施。2007年1月9日，北京市國土資源局公布了首批土地一級開發(fā)項目招投標結(jié)果：門頭溝新城子地區(qū)21- 218

號用地和石景山區(qū)南宮住宅小區(qū)土地分別由北京天泰興業(yè)置業(yè)發(fā)展有限公司和北京世紀龍泉房地產(chǎn)開發(fā)公司中標。通過招投標方式進行土地一級開發(fā)在全國尚屬首例。有關(guān)人士指出：“土地一級開發(fā)市場化將是發(fā)展方向。開發(fā)

商之所以投向土地一級開發(fā)，重要的不是因為8%的利潤，而是為了在土地二級市場做足夠的鋪墊。雖然一級開發(fā)完成后，土地仍會拿到二級市場進行正常的招拍掛，但是，由于開發(fā)

商參與前期的工作，相當清楚地塊的各方面情況，尤其在土

地成本核算方面占據(jù)絕對優(yōu)勢?！北本┩恋匾患夐_發(fā)模式及其特點北京市土地儲備機構(gòu)負責(zé)的一級開發(fā)項目所占比例較小，主要為企業(yè)主導(dǎo)型模式。企業(yè)主導(dǎo)型模式是指通過招標方式對土地開發(fā)主體進行選擇，被確定的企業(yè)要自

主進行資金籌集、規(guī)劃編制、項目核準以及相關(guān)的拆遷和市政建設(shè)等情況，并組

織進行貫徹實施。這個模式的招標遞減主要包括土地儲備開發(fā)的成本和利潤，并

嚴格控制利潤不可超過預(yù)估成本的8%。確定后的土地開發(fā)主體要和政府簽訂土地一級開發(fā)協(xié)議。這種通過招標選擇相應(yīng)企業(yè)作為主體實施土地一級開發(fā)的方式，

具有融資可靠性，有效的節(jié)約政府經(jīng)費，減少政府的相關(guān)責(zé)任等特征，這樣能夠

有效的將政府土地開發(fā)資金不足的問題進行解決，從而有效的規(guī)避政府地開發(fā)風(fēng)

險。北京土地一級開發(fā)招標是在全市范圍內(nèi)進行，但也存在一些不當現(xiàn)象。例如

涉足土地一級開發(fā)的多是房地產(chǎn)企業(yè)，規(guī)定的

8％利潤上線顯然不是企業(yè)競爭的重點，建設(shè)企業(yè)通過土地一級開發(fā)后，能夠?qū)ο嚓P(guān)土地的整體情況進行全面了解

和掌握，從而能夠把握信息情況，容易在土地

“招拍掛”出讓時順利獲得土地，

通過“曲線拿地”進行二級開發(fā)，競逐房地產(chǎn)市場更高的利潤回報率。北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)土地一級開發(fā)的市場化模式曾經(jīng)一度被推崇，但由于資金問題、可控性問題、公平競爭問題和政企職責(zé)不分問題，北京市土地一級開發(fā)的政府主導(dǎo)型和市場化相結(jié)合的模式逐漸被政府主導(dǎo)型所取代。北京市土地一級開發(fā)不同主體占比分析表2007200820092010招投標企業(yè)占比（%）31低于30低于200土地儲備中心及國企占比（%）69不低于70不低于80100上海土地一級開發(fā)模式及其特點上海模式可概括為政府控制下的市場運作模式。此模式下土地開發(fā)效率較高，體現(xiàn)在變成熟地后的土地產(chǎn)品的較為標準。由于是大集團(包括國有企業(yè)、大型企業(yè)集團等)統(tǒng)一進行土地一級開發(fā)，開發(fā)過程推進較為順利，土地熟化過程較為規(guī)范，生地變成熟地的過程就像生產(chǎn)標準產(chǎn)品。上海市為進行土地儲備，政府設(shè)立了三類土地儲備機構(gòu)：市土地儲備中心、各區(qū)(縣)

土地儲備機構(gòu)、特定區(qū)域的土地儲備機構(gòu)。市儲備中心是市政府設(shè)立的土地儲備機構(gòu)，土地儲備中心下?lián)碛型惶装嘧拥牡禺a(chǎn)集團，負責(zé)土地儲備運作。為明確土地儲備機構(gòu)對不同性質(zhì)開發(fā)土地的不同責(zé)任，上海市將土地分為六類：灘涂圍墾成陸地并經(jīng)

驗收合格的土地、擬轉(zhuǎn)為經(jīng)營性建設(shè)用地的原國有農(nóng)用地、市政府為實施城市規(guī)劃需要儲備的其他國

有土地、擬調(diào)整為經(jīng)營性建設(shè)用地的原劃撥國有土地、擬依法征用后實行出讓的原農(nóng)村集體所有土地、土地管理部門依法收回的閑置國有土地。其中前三類由市土地儲備中心負責(zé)儲備；后三類由市土地儲

備中心和所在地的區(qū)(縣)土地儲備機構(gòu)聯(lián)合儲備。通常情況下，市土地儲備中心和區(qū)縣土地儲備機構(gòu)

聯(lián)合儲備原農(nóng)村集體所有土地，所占比例各為

50％；其它聯(lián)合儲備的土地，市土地儲備中心所占比

例為

30％，區(qū)縣土地儲備機構(gòu)所占比例為

70％。市政府批準的土地儲備專門機構(gòu)可以在相關(guān)文件規(guī)定的區(qū)域范圍內(nèi)單獨實施土地儲備，或者與市土地儲備中心、區(qū)縣土地儲備機構(gòu)聯(lián)合實施土地儲備。上海市的土地儲備政策和制度決定了上海市一級土地開發(fā)在實際運行中的特征。由于各土地儲備機構(gòu)

分別負責(zé)不同類別的土地儲備，由此就有不同背景的地產(chǎn)公司與土地儲備機構(gòu)合作進行一級土地開發(fā)。其中：重點規(guī)劃區(qū)域通常成立一家專門的公司統(tǒng)籌本區(qū)域的一級土地開發(fā)；在全市范圍內(nèi)進行一級土

地開發(fā)的主要是有市屬國資背景的公司，各區(qū)屬國資背景地產(chǎn)公司基本上控制了本區(qū)縣的一級土地開

發(fā)市場，一些實力背景較強的非國資公司通過與土地儲備機構(gòu)的合作獲得一級土地開發(fā)權(quán)。重慶模式重慶的土地一級開發(fā)模式屬于典型的政府主導(dǎo)型模式。土地一級開發(fā)的主體是市政府，代表市政府實行一級開發(fā)的機

構(gòu)是九個國有控股集團——城

市建設(shè)、高速公路、高等級公

路、水務(wù)、地產(chǎn)、水利投資、

開發(fā)投資集團、渝富九大集團在具體分工上有所不同，其一級開發(fā)的模式也有所不同總結(jié)為三種方式：自主土地儲備開發(fā)方式帶項目土地儲備開發(fā)方式與國企改革聯(lián)動土地儲備方式重慶土地一級開發(fā)模式及其特點重慶的土地一級開發(fā)模式屬于典型的完全政府主導(dǎo)型模式。土地一級開

發(fā)的主體是市政府，代表市政府實行一級開發(fā)的機構(gòu)是九個國有控股集

團（城市建設(shè)、高速公路、高等級公路、水務(wù)、地產(chǎn)、水利投資、開發(fā)

投資集團、渝富）。土地一級開發(fā)與土地儲備緊密聯(lián)系在一起，九個集

團擁有土地儲備和土地一級開發(fā)的權(quán)利，將納入儲備范圍的土地委托一

些公司進行一級開發(fā)，“生地”變“熟地”后，再到土地交易中心進行“招拍掛”出讓。出讓所得的收入在市政府和企業(yè)之間按一定的比例進行

分配：出讓所得綜合價金扣除應(yīng)支付的土地儲備開發(fā)成本后的10%，作

為土地儲備開發(fā)發(fā)展專項資金存入土地儲備開發(fā)資金專戶；其余上交財

政，按市政府頒布的土地使用權(quán)出讓金標準，由市與區(qū)縣政府按規(guī)定比

例分配；剩余資金集中市里，專項用于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、公益事業(yè)等

建設(shè)。這九個集團在具體的分工上有所區(qū)別，但主要可以概括為三類：自主土地儲備開發(fā)方式、帶項目土地儲備開發(fā)方式以及與國企改革聯(lián)動土地儲備方式。政府壟斷型開發(fā)模式的特點全程由政府控制開發(fā)實體的確定、開發(fā)進度安排和開發(fā)方案

實施，有利于縮短開發(fā)時間，降低開發(fā)成本，便于政府實現(xiàn)

土地一級開發(fā)的各項目標。政府可完全掌控地價，避免土地

開發(fā)后的土地增值收益流失問題。另一方面，政府承擔(dān)全部

土地開發(fā)資金，融資渠道狹窄。政府也面臨著開發(fā)資金大的

壓力，且開發(fā)周期較長，對政府進行更大規(guī)模土地開發(fā)有一

定的阻礙。由于土地開發(fā)主體并非由市場確定及監(jiān)管制度的

缺失，相關(guān)管理人員可以定制出讓條件，使土地出讓隱蔽化，容易產(chǎn)生政企“合謀” ，導(dǎo)致土地資產(chǎn)流失。政府主導(dǎo)、企業(yè)參與型開發(fā)模式的特點這種方式是我國土地一級開發(fā)的發(fā)展方向。其所具備的分工的特點不但指政

府與企業(yè)間的分工，還指一二級土地開發(fā)之間的分工。這種分工模式下實現(xiàn)

了政企分離，政府負責(zé)相關(guān)城市的規(guī)劃設(shè)計，而企業(yè)在宏觀規(guī)劃的基礎(chǔ)上運

用市場調(diào)節(jié)模式進行土地一級開發(fā)，并獲取相關(guān)企業(yè)利潤；而在這個流程中，政府主要負責(zé)土地一級開發(fā)前期的招標工作，制定相關(guān)招標的標準，并對整

個拍賣流程進行全程監(jiān)督和控制，有效的控制企業(yè)獲取的利潤量。一二級土

地之間的分工中，參與土地一級開發(fā)的企業(yè)不得進行二級土地開發(fā)工作，從

而保證土地出讓的公平性和透明性。當前，我國政府主導(dǎo)、企業(yè)參與型開發(fā)

模式一般是指政府相關(guān)部門通過公開招標的形式對開發(fā)單位和開發(fā)土地進行

確定。在具體流程中，強調(diào)自身的監(jiān)控職能，確保選擇最優(yōu)化的企業(yè)來進行

土地一級開發(fā)，并根據(jù)相關(guān)規(guī)定控制企業(yè)的利潤獲取效益。這種情況下，要

根據(jù)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式以及轉(zhuǎn)讓的方法差異，在具體操作過程中有很多

方式。例如

“生地出讓一熟地回購”模式，是當一級土地開發(fā)成熟后由政府統(tǒng)一收回拍賣，在政府與一級開發(fā)商的分利辦法上有固定收益、溢價分成、

固定收益+溢價分成以及完全市場操作等幾種。而且，這種土地一級開發(fā)的費用需求量普遍都很高，這種情況下就涌現(xiàn)出來很多比較有信譽、有能力的結(jié)

構(gòu)通過借殼上市的方式進行融資后土地一級開發(fā)。三市土地一級開發(fā)模式對比分析土地一級開發(fā)運行模式是由開發(fā)主體、開發(fā)運行方式以及收益分配等關(guān)鍵因素決定的。各種模式的土

地一級開發(fā)，開發(fā)目標一致，都是針對土地的熟化開發(fā)，為將土地納入土地儲備庫及上市交易做準備。本文認為，各模式的不同之處在于開發(fā)主體的選擇，政府與企業(yè)的定位，具體實施方式以及收益分配

方式等方面不同。對比三市土地一級開發(fā)運行模式，選取實施主體、政府定位、企業(yè)定位、實施方式、收益分配方式幾個方面。綜合分析，不難發(fā)現(xiàn)北京是政府主導(dǎo)型與企業(yè)主導(dǎo)型并存；上海是政府控制

下的市場運作；而重慶則是典型的政府主導(dǎo)型。三種運行模式在當?shù)靥囟ǖ臈l件下，都有其存在的合

理性和積極意義，也都存在局限性。政府主導(dǎo)的土地一級開發(fā)可以減少開發(fā)土地過程中的阻力，便于協(xié)調(diào)各種關(guān)系；可利用國有控股集團

迅速集中資金對土地進行開發(fā)，而且可以憑借政府的信譽進行貸款或發(fā)行政府債券籌集資金；資金來

源多樣性可保證資金鏈不斷裂。然而，政府對市場信息的把握相對不充分，可能降低土地的開發(fā)效率；土地開發(fā)權(quán)掌控在政府手中，容易滋生腐敗；且開發(fā)企業(yè)成為工程承包單位，主觀能動性不高；各國

有控股集團職責(zé)范圍的劃定不明確，容易引發(fā)利益糾紛。政府控制的市場化運作模式，土地儲備機構(gòu)與地產(chǎn)集團的聯(lián)合體兼具行政職能與公司職能，能夠保證資金供應(yīng)，便于政府控制土地一級開發(fā)過程，使開發(fā)過程和形成的熟地更為標準；參與一級開發(fā)的企業(yè)具有政府背景，有利于開發(fā)過程的推進。但地產(chǎn)集團的企業(yè)性質(zhì)，且有土地儲備機構(gòu)的支持，有政企不分的嫌疑。此模式同樣存在政府主導(dǎo)模式的一些缺點。政府與企業(yè)主導(dǎo)并存的土地一級開發(fā)，可以解決政府土地開發(fā)資金不足問題，減少政府開發(fā)土地的風(fēng)險；引入企業(yè)機制，有利于改善政府的管理體制，搞活土地開發(fā)，提高土地開發(fā)效率。但是政府對于土地供應(yīng)量的控制將相對削弱，且政府和企業(yè)在投資、經(jīng)營決策以及收益分配等方面并不完全一致，容易引發(fā)矛盾，行程內(nèi)耗，同時也激發(fā)了土地一級開發(fā)商從事一級開發(fā)后進而轉(zhuǎn)入二級開發(fā)，追求更高利潤回報的欲望。海南模式海南一級土地開發(fā)的模式屬于典型的企業(yè)主導(dǎo)型2006年7月19日海南省人民政府出臺的《關(guān)于規(guī)范企業(yè)參與土地成片開發(fā)的通知》指出：“土地出讓收入扣除土地開發(fā)成本后余下的純收益部分，按照市、縣政府所得不得低于30%的比例，確定市、縣政府與主開發(fā)商的分成比例?！币簿褪钦f，一級開發(fā)商最高可以分得70%的土地純收益海南財政實力較弱，導(dǎo)致土地一級

開發(fā)市場由提供資金的開發(fā)商掌控；中信泰富李嘉誠、中信泰富、中信國安、華潤集團均參與了海南的一級開發(fā)與政府分成比例為7：3抬高地價，把其他開發(fā)商排除在外通過招拍掛向利益共同體輸送土地首創(chuàng)進入土地一級開發(fā)開始于與?？谑姓⒄劗?shù)厮畡?wù)運營項目。2007年4

月29日，首創(chuàng)股份與?？谑姓炗喠恕逗？谑形骱Ｐ聟^(qū)土地一級開發(fā)合作合同》，該地塊位于?？谖骱０兜拈L流新區(qū)起步區(qū)，為?？谛率姓行乃诘?，規(guī)劃總面積5209畝。上海另類模式

通過項目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式由政府組建項目公司進行土地一級開發(fā)，再通過項目公司轉(zhuǎn)讓等方式將已經(jīng)完成一級開發(fā)的土地投向二級開發(fā)市場。通過這種方式，可以很方便地定制受讓對象的條件，又不引人注意，以達到定向轉(zhuǎn)讓的目的。上海嘉通建設(shè)開發(fā)有限公司在產(chǎn)權(quán)交易所將下屬4個項目公司100%股權(quán)掛牌轉(zhuǎn)讓，采用的就是這種方式。嘉通建設(shè)是嘉定區(qū)人民政府和申通集團共同投資組建的國有控股型企業(yè)，也是上海市軌道交通11號線嘉定段沿線站點綜合開發(fā)的建設(shè)開發(fā)主體。該公司轉(zhuǎn)讓的4個項目公司是為軌道交通11號線嘉定城北站地塊的一級開發(fā)所專門成立的。隨著這4個項目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓的成交，他們共同持有的軌道交通11號線嘉定城北站地塊也已易主。中鐵二局

“鐵半城“舊城改造項目（千畝）中信深圳（集團）公司中信蜀都項目（新中心）成都市干道指揮部城東舊城改造項目城市運營商成都模式——城市運營商突破了土地一級市場的開發(fā)的范疇，走到了區(qū)域運作的層次上。是一個從土地的整理開始，到之后的配套建設(shè)的區(qū)域性的運營項目舊城改造涵蓋了土

地一級市場的開發(fā)

和土地二級市場的

開發(fā)（房地產(chǎn)開發(fā)）兩個層次

蘇州中心廣場因其罕見的體量規(guī)模而創(chuàng)下了國內(nèi)建筑的六個“第一”：蘇州中心廣場項目總面積達182萬平方米，是目前國內(nèi)規(guī)模最大的整體開發(fā)城市綜合體;項目地下空間總面積約52萬平方米，是目前國內(nèi)規(guī)模最大的整體開發(fā)地下空間;在蘇州中心廣場內(nèi)，設(shè)有蘇州工業(yè)園區(qū)金雞湖城市發(fā)展有限公司與新加坡凱德商用產(chǎn)業(yè)有限公司合資合作開發(fā)的國內(nèi)單體規(guī)模最大的購物中心，總建筑面積達40多萬平方米;項目將建5萬平方米的屋頂花園，是國內(nèi)規(guī)模最大的空中生態(tài)花園;蘇州中心廣場設(shè)置集中供冷供熱系統(tǒng)，是目前國內(nèi)規(guī)模最大的城市綜合體集中供冷供熱系統(tǒng);此外，項目整體地下三層、部分地下四層，基坑占地面積達14萬平方米，開挖深度17至22米，開挖土方約220萬立方米，是目前國內(nèi)規(guī)模最大的城市建筑基坑工程。城市合體

城市綜合體，是一個新近風(fēng)靡的地產(chǎn)概念，指那些集酒店、寫字樓、公園、購物中心、會展中心和公寓等于一體的特大型公共商業(yè)設(shè)施。國人熟知的上海第一高樓環(huán)球金融中心投資額約為73億元，而蘇州中心廣場項目的投資額則遠超過前者。事實上，除了上述兩個超高建筑外，該中心廣場綜合體由10幢建筑構(gòu)成，其中100-200米高層塔樓7棟、大型商業(yè)建筑一座，總投資約285億元。蘇州廣場中心一旦完工，將與周邊的九龍倉國際金融中心、蘇州新鴻基大廈、東方之門、環(huán)球188、蘇州廣電傳媒廣場、蘇州尼盛廣場、蘇州鳳凰文化廣場、圓融星座、晉合廣場等在內(nèi)的環(huán)金雞湖CBD，規(guī)模龐大，國內(nèi)大部分項目或無從比擬。辦公占比47.6%，商業(yè)22.3%，酒店10%，公寓11.6%，配套8.5%。雖然綜合體的總投資額較高，但并不是一次性付款，可以用回款良好的住宅項目維持其投資，而且可以與住宅項目用一個建設(shè)單位，這樣墊資的事情也好談，資金的調(diào)度余地更大?！鄙鲜鰣@區(qū)任職官員如是分析可能的資金來源。城市合體一邊是嚴厲地產(chǎn)宏觀調(diào)控下，日益萎縮的住宅項目，一邊卻是四處開花的超大城市綜合體，這種狀況讓人困惑。萎縮的公共綠地由于大規(guī)模建設(shè)用地需要，原先綠茵環(huán)繞，號稱小新加坡的蘇州工業(yè)園區(qū)的公共綠地規(guī)模迅速減少。綜合體的建設(shè)進度更要匹配城市規(guī)模擴大的速度、人流增長的速度，要根據(jù)實際需求不能盲目。未來一年商業(yè)地產(chǎn)會出現(xiàn)大量爛尾樓？蘇州中心廣場項目18塊土地皆由當?shù)卣尘暗钠髽I(yè)通過招拍掛程序獲得。蘇州工業(yè)園區(qū)金雞湖城市發(fā)展有限公司為了獲得金雞湖旁的商業(yè)用地，單位面積(每平方米)價格達1.5萬元左右。這相當于園區(qū)政府在用自己的公司造城市綜合體。優(yōu)點是，充分運用了園區(qū)政企合一的身份，以財政作為擔(dān)保和背書，運用政府融資平臺進行融資建設(shè)。但缺點也是顯而易見的，這個模式必須在上升通道時才能運轉(zhuǎn)，萬一地產(chǎn)的整體大勢不好，容易造成園區(qū)背上沉重的債務(wù)。城市綜合體的未來前景以及城市綜合體的大規(guī)模資金投入等都隨時考驗著這些國企。城市合體

危機簽約主體項目概況合同目的合作原則合作范圍開發(fā)主體及授權(quán)土地開發(fā)計劃和供應(yīng)計劃合作特設(shè)機構(gòu)規(guī)劃修編權(quán)招商權(quán)雙方責(zé)任界定與劃分BT項目土地一級開發(fā)項目土地一級開發(fā)啟動區(qū)特許經(jīng)營項目代建項目土地出讓收益分配及使用陳述與保證政策支持與投資保障通知條款糾紛處理生效條件城市運營協(xié)議主要合同條款第一層級第二層級第三層級第四層級框架協(xié)議城市開發(fā)運營協(xié)議土地一級開發(fā)協(xié)議融資協(xié)議成本收益計算及支付協(xié)議（運營協(xié)議附件）BT協(xié)議土地一級開發(fā)部分工程承繼協(xié)議合作特設(shè)機構(gòu)設(shè)立及運

營規(guī)則（運營協(xié)議附件）特許經(jīng)營/公益設(shè)施運營管理協(xié)議征地安置補償協(xié)議政府項目代建協(xié)議工程承包協(xié)議市政配套（水、電、消防、通訊）設(shè)計、施工協(xié)議相關(guān)設(shè)計、咨詢、審計、監(jiān)理、管理等中介服務(wù)協(xié)議…土地項目合同層級一覽(1)土地一級開發(fā)應(yīng)完全由政府主導(dǎo)，由政府土地行政主管部門或土地儲備機構(gòu)負責(zé)項目的審批等手續(xù)，負責(zé)實施土地一級開發(fā)的開發(fā)企業(yè)只是拿著各種明確的審批文件去干具體工作，以提高工作效率。(2)土地一級開發(fā)主體應(yīng)堅持“政府主導(dǎo)、統(tǒng)一規(guī)劃、市場化運作”的原則，運用現(xiàn)代項目管理的理論、系統(tǒng)和方法，實施土地一級開發(fā)，并為二級開發(fā)商服務(wù)，達到土地一級開發(fā)項目的社會效益、環(huán)境效益和經(jīng)濟效益高度動態(tài)統(tǒng)一。(3)土地一級開發(fā)要市場化，但也不能完全交給市場，由于土地資源的特殊性，土地一級開發(fā)一定要由政府來主導(dǎo)。(4)城市土地儲備制度要達到完全壟斷城市土地一級市場的土地供應(yīng)，這種定位違背了我國土地使用權(quán)市場化改革的目標，城市土地所有權(quán)權(quán)益是通過“委托代理"關(guān)系來實現(xiàn)，城市土地出讓市場由代理人高度壟斷，會損害土地資源的配置效率，導(dǎo)致土地資產(chǎn)的流失?？刂瞥鞘型恋毓?yīng)市場應(yīng)該是形成“統(tǒng)一+競爭"的土地供應(yīng)市場結(jié)構(gòu)。(5)土地儲備是由消滅原權(quán)利人的物權(quán)到供地前的土地整理過程，土地整理自然需要一段時間。而充分利用儲備土地在供地前的空閑時間才是國務(wù)院要求一級開發(fā)本意。即在土地出讓前，完成必要的前期開發(fā)，縮短開發(fā)周期，防止形成新的閑置土地。防止二次閑置是進行一級開發(fā)的終極目的。土地一級開發(fā)運行的不同觀點模式1.

固定收益模式（按照土地一級開發(fā)成本的固定比例計算一級開發(fā)收益）土地開發(fā)流程土地整理資金流向土地出讓金流向企業(yè)一級開發(fā)收益=土地一級開發(fā)成本×？%地方政府授權(quán)、招標選定一級開發(fā)主體返還土地一級開發(fā)成本+企業(yè)一級開發(fā)收益一級開發(fā)商二級開發(fā)商土地儲備中心土地進行土地前期開發(fā)整理招拍掛出讓土地驗收交付投入資金支付土地出讓金進行二級開發(fā)模式1.

固定收益模式（北京模式）土地開發(fā)流程土地整理資金流向土地出讓金流向企業(yè)一級開發(fā)收益=土地一級開發(fā)成本×X%地方政府授權(quán)、招標選定一級開發(fā)主體一級開發(fā)商二級開發(fā)商土地儲備中心土地進行土地前期開發(fā)整理招拍掛出讓土地驗收交付投入資金支付土地出讓金（扣除一級開發(fā)成本+企業(yè)一級開發(fā)收益部分）進行二級開發(fā)返還土地一級開發(fā)成本+企業(yè)一級開發(fā)收益土地開發(fā)流程土地整理資金流向地方政府授權(quán)、招標選定一級開發(fā)主體一級開發(fā)商二級開發(fā)商土地儲備中心土地進行土地前期開發(fā)整理招拍掛出讓土地驗收交付投入資金支付土地出讓金進行二級開發(fā)模式2.

收益分成模式（按照土地出讓凈收益的一定比例計算一級開發(fā)收益）返還土地一級開發(fā)成本+企業(yè)獲得的土地出讓收益分成部分土地出讓金流向企業(yè)獲得的土地出讓收益分成部分=（土地出讓收入-成本-各項基金稅費）×X%模式3.

固定收益+分成模式地方政府授權(quán)、招標選定一級開發(fā)主體一級開發(fā)商二級開發(fā)商土地儲備中心土地進行土地前期開發(fā)整理招拍掛出讓土地驗收交付投入資金支付土地出讓金（扣除一級開發(fā)成本+企業(yè)一級開發(fā)固定收益部分）進行二級開發(fā)返還土地一級開發(fā)成本+企業(yè)一級開發(fā)固定收益支付企業(yè)獲得的土地出讓收益分成部分土地開發(fā)流程土地整理資金流向土地出讓金流向企業(yè)一級開發(fā)固定收益=土地一級開發(fā)成本×X%企業(yè)獲得的土地出讓收益分成部分=（土地出讓收入-成本-各項基金稅費）×X%模式4.

固定收益+補貼模式地方政府授權(quán)、招標選定一級開發(fā)主體一級開發(fā)商二級開發(fā)商土地儲備中心土地進行土地前期開發(fā)整理招拍掛出讓土地驗收交付投入資金支付土地出讓金（扣除一級開發(fā)成本+企業(yè)一級開發(fā)固定收益部分）進行二級開發(fā)返還土地一級開發(fā)成本+企業(yè)一級開發(fā)固定收益土地開發(fā)流程土地整理資金流向土地出讓金流向企業(yè)一級開發(fā)固定收益=土地一級開發(fā)成本×X%關(guān)聯(lián)公司提供政府補貼關(guān)聯(lián)關(guān)系土地開發(fā)流程土地出讓金流向地方政府土地（毛地、半熟地）支付土地出讓金收儲土地土地儲備中心模式5.

政府補貼模式二級開發(fā)商招拍掛出讓土地進行二級開發(fā)返還土地出讓金其他投資商土地開發(fā)流程土地整理資金流向土地出讓金流向地方政府授權(quán)、招標選定一級開發(fā)主體一級開發(fā)商土地儲備中心土地進行土地前期開發(fā)整理招拍掛出讓土地驗收交付投入資金按一級開發(fā)成本價支付土地出讓金二級開發(fā)商支付的土地出讓金=土地一級開發(fā)成本模式6.

一、二級開發(fā)聯(lián)動模式合作進行二級開發(fā)其他投資商二級開發(fā)商關(guān)聯(lián)關(guān)系返還土地一級開發(fā)成本2009年北京昌平區(qū)回龍觀村，采用了創(chuàng)新的“學(xué)校、醫(yī)院等民生配套設(shè)施由政府出資先建，居民回遷后可馬上使用”的土地一級開發(fā)新模式。以前政府沒錢，土地一級開發(fā)主要是由開發(fā)企業(yè)主導(dǎo)，因為融資比較難，開發(fā)商能不建的就不建。2009年北京市實施1000億元的土地儲備投資計劃，

儲備機構(gòu)代表政府完成了融資，使配套先行這種模式的嘗試成為可能。以回龍觀村項目為例，在費用上，先把學(xué)校、醫(yī)院等配套的建設(shè)成本納入土地一級開發(fā)成本，由政府先支付，今后再由周邊經(jīng)營性項目用地進行分攤。建設(shè)上，配套具體用地位置及規(guī)劃指標由規(guī)劃部門確定，地塊內(nèi)的征地、拆遷工作后，由一級開發(fā)主體單位組織建設(shè)，建設(shè)完成并驗收合格后，整體移交相關(guān)主管部門。這樣一來，待回遷居民入住時，他們可直接到已經(jīng)建成的學(xué)校上課，在家附近的新醫(yī)院看病?！鞍凑找酝拈_發(fā)模式，相應(yīng)配套要等開發(fā)商拿地后配建，至少需要3年時間。如今，拆遷項目把教育、醫(yī)療等公共配套建設(shè)納入土地一級開發(fā)范疇，建設(shè)周期可以縮短一半?！北本┦袊临Y源局局長魏成林說.配套設(shè)施建設(shè)先行的方式2008年，受金融危機所帶來的經(jīng)濟下滑壓力影響，西安市城市發(fā)展資金缺口較大，中***開發(fā)集團公司通過先支付誠意金的方式，緩解政府的部分資金壓力，并通過與政府簽訂合作協(xié)議，對擬獲取地塊的位置、土地價格、主要規(guī)劃指標、掛牌時間和凈地交付時間等事項進行約定，確保開發(fā)集團公司如期獲得土地。同時，通過地產(chǎn)投資帶動設(shè)計、承包業(yè)務(wù)發(fā)展。關(guān)注點：由于土地開發(fā)周期長，在毛地掛牌，凈地交付的模式下，周邊土地升值可能會導(dǎo)致政府履約質(zhì)量的下降（延遲交付凈地）；土地交付的滯后使項目對開發(fā)進度的掌控力下降，加大了開發(fā)的難度。因此，需要在運作策劃時評估好征地拆遷的難度和執(zhí)行力度，重點關(guān)注凈地交付時間的約定和執(zhí)行，確保能夠按照約定時間及時交付凈地。毛地掛牌

凈地交付雙方約定BT項目商務(wù)條件和開發(fā)商意向獲取土地的位置、規(guī)劃指標、土地價款和掛牌時間。BT項目回購分四次，分別為20%、30%、20%、30%；除第一次外，其余回購分別于竣工驗收合格或者項目投入使用后的第12個月、第24個月、第36

個月各支付一次。第一次支付與拿地項目部分掛鉤。即土地價款與工程建安暫估總造價的20%對沖，多退少補。開發(fā)公司通過集團提供擔(dān)保的方式獲得銀行貸款。政府出具政府辦公會議決議文件，批準以BT方式建設(shè)，列入政府采購預(yù)算，

承諾以土地收入作為回購資金主要來源（國土局出具項目回購配置土地的函），不足部分以其他財政收入補足，同時，財政局出具財政回購承諾函。城市運營BT

、土地聯(lián)動模式BT項目在授權(quán)和擔(dān)保方面的商務(wù)條件的落實；(商業(yè)銀行擔(dān)保；實物資產(chǎn)抵押擔(dān)保；有實力企業(yè)擔(dān)保；土地使用權(quán)擔(dān)保；股權(quán)質(zhì)押擔(dān)保等）BT項目與開發(fā)集團地產(chǎn)之間內(nèi)部聯(lián)動；(設(shè)計、施工等）政府履約不及預(yù)期；地塊成交超過約定地價的處理；(例如：掛牌起始價格為凈用地150萬元/畝，若發(fā)生競價，掛牌起始價至200萬元

/畝的凈溢價部分，在扣除不多于10%的政策性提留后，50%返還給開發(fā)集團；200萬元/畝以上的溢價部分，全額支付給開發(fā)集團。）政府采購審批文件；土地權(quán)屬轉(zhuǎn)讓及拆遷的困難；工程進展快，但土地未交付時的工程款結(jié)算問題。由BT發(fā)包方代付部分土地出讓金（BT的發(fā)包方也是區(qū)域的土地一級開發(fā)商）城市運營BT

、土地聯(lián)動模式通過實施BT項目，與政府建立良好的合作關(guān)系，篩選并鎖定BT項目回購資金來源地塊，實現(xiàn)工程與土地聯(lián)動。通過BT業(yè)主墊付土地款實現(xiàn)后續(xù)地價款與BT回購款的抵扣，為BT項目采購款的回收提供了一定的保障，降低BT項目政府履約風(fēng)險。項目所在地的經(jīng)濟發(fā)展水平和財力狀況如果一般，房地產(chǎn)市場的整體水平就會相對滯后；聯(lián)動地塊周邊配套是否完善；周邊是否有大量的土地供應(yīng)對于聯(lián)動地塊構(gòu)成潛在的競爭力；聯(lián)動地塊如果尚未收儲，一級開發(fā)過程中還將面臨實施進度、成本等多種不確定因素影響；簽約主體對于聯(lián)動地塊土地出讓權(quán)利的覆蓋性。城市運營BT

、土地聯(lián)動模式小結(jié)一：應(yīng)在房地產(chǎn)部門的專業(yè)力量支持下，主動提前深入做好聯(lián)動土地的價值研究。尤其是項目處于三四線城市時，務(wù)必要對城市容量、房地產(chǎn)市場發(fā)展空間、政府履約能力和信用等做好充分調(diào)研。二：受市場變化、政府換屆等因素影響，聯(lián)動土地征拆交付的不確定因素較多，在前期談判時，應(yīng)重點關(guān)注目標地塊征地拆遷的難度和執(zhí)行力度，確保能夠按照約定順利交付凈地。同時，與土地聯(lián)動的BT項目本身的商務(wù)條件不宜弱化。三：在財政收支兩條線的體制下，實現(xiàn)土地出讓價款與BT項目回購款直接抵扣存在障礙，提前策劃好現(xiàn)金流流轉(zhuǎn)的路徑。四：在現(xiàn)行財政收支體制下，落實雙方約定底價拿地的溢價返還路徑存在一定障礙。在政府授權(quán)的BT項目業(yè)主單位與其授權(quán)的一級開發(fā)主體統(tǒng)一的情況下，業(yè)主單位可以合法的補償形式予以土地溢價返還，落實返還名義、時間節(jié)點等。五：若目標地塊出讓收益為開發(fā)商實施BT項目回購資金來源之一，政府有意在土地出讓時抬高地價，帶動周邊土地市場氛圍，開發(fā)商應(yīng)結(jié)合實際情況，把握是否拿地的主動權(quán)。六：充分利用集團公司的全產(chǎn)業(yè)鏈的優(yōu)勢，在地方政府的支持下，通過簽訂合作框架協(xié)議明確合

作意向，在對目標地塊進行深入研究的基礎(chǔ)上，以獲取質(zhì)優(yōu)價低土地為評估重點，帶動投資開發(fā)、工程、設(shè)計等業(yè)務(wù)板塊的發(fā)展。城市運營BT

、土地聯(lián)動模式上海推進土地二次開發(fā)

促工業(yè)園區(qū)“騰籠換鳥”

存量開發(fā)2011年，上海制定了工業(yè)“五個萬億”的“十二五”發(fā)展規(guī)劃。具體為：新增工業(yè)總產(chǎn)值1萬億；

建設(shè)10個千億級產(chǎn)出的園區(qū)，總計超萬億；打造裝備制造、汽車制造、石油化工等10個千億級產(chǎn)業(yè)集群，總計超萬億；力爭培育100個百億收入的龍頭企業(yè)，總計超萬億；五年累計貢獻企業(yè)稅收超過萬億。但目前經(jīng)濟的情勢給這個目標的實現(xiàn)帶來了壓力?！渡虾＝?jīng)濟發(fā)展報告（2012）》顯示，2011年，上海的產(chǎn)業(yè)投資出現(xiàn)明顯下降，呈現(xiàn)降幅大、降速快等特點，特別是工業(yè)投資和基礎(chǔ)設(shè)施投資難以繼續(xù)發(fā)揮主要作用。原因之一是工業(yè)園區(qū)用地受到制約。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，上海目前工業(yè)園區(qū)用地面積為700多平方公里，可供增長的空間已不大。同時，全市工業(yè)園區(qū)土地產(chǎn)出效率存在高低不一的狀況。統(tǒng)計顯示，上海確立的104個工業(yè)區(qū)，2010年共實現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值2.26萬億元，占全市工業(yè)總量的73％；市級以上產(chǎn)業(yè)園區(qū)工業(yè)企業(yè)實現(xiàn)利潤和稅收總額分別占全市工業(yè)的50％和60％左右。在投入產(chǎn)出效率上，這些工業(yè)園區(qū)土地平均產(chǎn)出水平為53億元/平方公里，市級以上開發(fā)區(qū)單位土地產(chǎn)出62.6億元/平方公里。其中，效益最好的漕河涇新興技術(shù)開發(fā)區(qū)土地產(chǎn)出則接近300億元/平方公里。而位于松江區(qū)九亭鎮(zhèn)的老工業(yè)園，由于起步開發(fā)早，落戶企業(yè)普遍規(guī)模小、效益低、污染重，44家企業(yè)年稅收還不足1000萬元。上海的產(chǎn)業(yè)園區(qū)要進行土地二次開發(fā)，實行“騰籠換鳥”，必須通過淘汰劣勢企業(yè)等方式盤活低效的存量土地。

上海推進土地二次開發(fā)

促工業(yè)園區(qū)“騰籠換鳥”

“騰籠換鳥”2011年以來，上海各大工業(yè)園區(qū)已開始展開盤活存量土地、調(diào)整工業(yè)項目的工作。大多數(shù)市郊工業(yè)園區(qū)選擇從已開發(fā)項目中動手，擠出部分閑置廠房和土地提供給更適宜型企業(yè)。據(jù)悉，青浦工業(yè)園區(qū)可開發(fā)的1.72萬畝土地，目前大部分已開發(fā)完畢，剩余的空間只有2000畝左右。通過近三年對老園區(qū)的二次開發(fā)，青浦區(qū)共盤出了1000畝土地，其中八成是閑置廠房，這其中80％是一次性的股份和產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓。對一些老工業(yè)園區(qū)而言，土地空間有限，盤活的零星土地資源分散，“騰籠換鳥”重新利用則顯得難度很大。一方面要承接轉(zhuǎn)移而來的大量新、擴建項目，另一方面又要想方設(shè)法引進高精尖企業(yè)，對不少老工業(yè)園區(qū)的用地提出了挑戰(zhàn)，這就需要園區(qū)通過整體改造，尋找新的經(jīng)營模式和產(chǎn)業(yè)定位。一些園區(qū)已有斬獲。如松江區(qū)九亭鎮(zhèn)的老工業(yè)園區(qū)坐擁黃金地段，又坐擁軌道交通9號線，目前通過整體改造的，已基本完成了原有企業(yè)的關(guān)、停、遷移工作。而盤活的305畝土地，被九亭鎮(zhèn)納入“北部商務(wù)區(qū)”的整體規(guī)劃，瞄準生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)及技術(shù)優(yōu)勢、資本密集的項目進行招商。九亭鎮(zhèn)有關(guān)負責(zé)人透露，新引進項目最近已集中簽約，有望實現(xiàn)1個億的稅收，比黃亭小區(qū)產(chǎn)業(yè)調(diào)整前猛增了10倍。據(jù)悉，“十二五”期間，松江將每年至少增加一個區(qū)塊，如永豐街道玉樹路西片區(qū)、松江工業(yè)區(qū)一期，以及滬松公路沿線的九亭、泗涇、洞涇、中山等的產(chǎn)業(yè)區(qū)塊，都將實施類似的區(qū)塊整體產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，從土地存量中挖掘出“二次創(chuàng)業(yè)”的新空間。

四五六一二三融資渠道的建立三、土地一級開發(fā)融資從市場現(xiàn)狀來看，土地一級開發(fā)的資金來源可分為三部分：金融機構(gòu)貸款、財政資金和其他資金。其中，財政投入和銀行貸款仍然是土地一級開發(fā)的主要資金來源。隨著金融市場的發(fā)展，企業(yè)債

券、中期票據(jù)等直接融資工具，資產(chǎn)證券化產(chǎn)品以及股權(quán)融資

方式在土地一級開發(fā)中發(fā)揮的

作用逐漸增大。1.以政府為損益主體的開發(fā)模式蘇州做法：新區(qū)政府委托蘇新集團公司融資、征地、配套，政府出讓土地，并將土地出讓金支付征地成本、財務(wù)費用，回購基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)，不足的部分逐年用財政收入彌補。蘇新集團公司是融資主體，而新區(qū)政府是損益主體。重慶做法：建立政府全資的土地儲備中心，由該中心以規(guī)劃土地未來的土地出讓金作為質(zhì)押，向心代表政府出讓、拍賣土地。土地一級開發(fā)的融資模式政府出土地企融開成本費用銀行借款土，地由收中益心征地，并委托有關(guān)公司進行配套，中支付成本、回2.以企業(yè)為損益主體的開發(fā)模式西安做法：西安高新區(qū)在“一次創(chuàng)業(yè)”期間也采用了以高科集團公司進行土地一級開發(fā)的模式，高科集團公司向銀行融資并開發(fā)土地，以政府的名義出讓土地，管委會（代表政府）除必要的財政支出外，將土地出讓金和節(jié)余的財政收入都投入高科集團公司用于土地的滾動開發(fā)。業(yè)組建的大連軟件大連做法： 園開發(fā)有發(fā)的。該園區(qū)的良性運營取決于三方面因素：一是獨特的行業(yè)定位，二是政府的大力支持，大連市政府把軟件作為支柱產(chǎn)業(yè)，投入了許多資源。三是良好的地段使得園區(qū)有可能獲得較好的房地產(chǎn)開發(fā)收益，以支撐園區(qū)的良性發(fā)展。企融開大成連本軟件費園用是企出土地限土公地司收負責(zé)益開由私營企

政府政支出土地開發(fā)融資渠道分析從市場現(xiàn)狀來看，土地一級開發(fā)的資金來源可分為三