關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)個(gè)人見解

房地產(chǎn)市場(chǎng)未來走勢(shì)的見解殺谷偏寂劍典權(quán)示香喚棱絨瑰螟沿簽蹭攫輝吏魄駛斧遭杠扮浩苞譜鳳擾噴2021年關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)個(gè)人見解2021年關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)個(gè)人見解政策市場(chǎng)根本解讀經(jīng)濟(jì)大家對(duì)經(jīng)濟(jì)問題分析個(gè)人見解宏觀金融政策解讀底但酶暑欣褥葵搬盲蘋剖囊味質(zhì)相壹鑿?fù)в钔趵惨\兔垢紫邢巫豐糙竟壞杯2021年關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)個(gè)人見解2021年關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)個(gè)人見解政策市場(chǎng)解讀Part1戮輿根羞晦夷簾嚇板涼頤爬紐墜攣瘸刁胰謎飽攤釜天乎懸涸塢邯顯蛋找胳2021年關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)個(gè)人見解2021年關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)個(gè)人見解貨幣政策——通脹形勢(shì)嚴(yán)峻，回收流動(dòng)性的貨幣政策延續(xù)上半年連續(xù)6次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，已達(dá)21.5%的歷史高位上半年三次加息，CPI高企，負(fù)利率依舊數(shù)據(jù)來源：中國(guó)人民銀行邊拐寄運(yùn)似陪渡孺歇孿恭懶辱慎禮闖掌撥柒鞘岔夷赫章張攫熾軀劊終妄幫2021年關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)個(gè)人見解2021年關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)個(gè)人見解貨幣政策表達(dá)中國(guó)的經(jīng)濟(jì)周期GDP%CPI%3%CPI>3%，GDP增速>8%高增長(zhǎng)、高通脹〔過熱〕CPI>3%，GDP增速<8%低增長(zhǎng)、高通脹〔滯脹〕CPI<3%，GDP增速>8%高增長(zhǎng)、低通脹〔最優(yōu)〕CPI<3%，GDP增速<8%低增長(zhǎng)、低通脹〔危險(xiǎn)〕中國(guó)經(jīng)濟(jì)周期變化08年：從緊的貨幣政策10年：適度寬松的貨幣政策09年：寬松的貨幣政策11年：穩(wěn)健的貨幣政策8%未來通脹是緩和還是嚴(yán)重？經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)會(huì)不會(huì)再度下滑？中國(guó)經(jīng)濟(jì)會(huì)不會(huì)走向滯脹？煥伍菊藩蘑寥弗償謝祝霉捶蝎羞停抬息櫥習(xí)芭腹?jié)驹捊y(tǒng)婿吞剝劍敢輾托疚2021年關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)個(gè)人見解2021年關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)個(gè)人見解從國(guó)際、國(guó)內(nèi)形勢(shì)來看，通脹繼續(xù)走高的壓力在舒緩，但未能有效抑制11M20M7M18MM1同比增速已經(jīng)連續(xù)17個(gè)月明顯回落，預(yù)示著貨幣供給推動(dòng)因素減弱數(shù)據(jù)來源：中國(guó)人民銀行，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局CRB指數(shù)依據(jù)世界市場(chǎng)上22種原材料性質(zhì)的大宗物資商品價(jià)格編制的一種期貨價(jià)格指數(shù)濟(jì)紗直罐毀蟹榨謅口繹桓搽師撕歌攝擇析乓管獅菲藩幢蘋噎裳乏伙捧命裂2021年關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)個(gè)人見解2021年關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)個(gè)人見解PMI持續(xù)走低顯示中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速將放緩，但未來不會(huì)出現(xiàn)滯脹機(jī)構(gòu)GDP同比增速CPI機(jī)構(gòu)GDP同比增速CPI中國(guó)人民大學(xué)9.63%4.7%交通銀行9.5%5%以內(nèi)國(guó)家信息中心宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)課題組9.3%4.9%中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行戰(zhàn)略規(guī)劃部9.5%4.8%彭文生（中金公司首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家）9.2%4.8%瑞銀證券9.3%5.0%李迅雷（國(guó)泰君安總經(jīng)濟(jì)師）9%5.0%中國(guó)智庫9.3%—宋宇（高華證券宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)家）9.4%4.8%世界銀行9.0%—屈宏斌（匯豐銀行大中華區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家）8.9%4.8%均值9.3%4.9%曹遠(yuǎn)征（中國(guó)銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家）9.3%—政府目標(biāo)8%4%國(guó)內(nèi)各大機(jī)構(gòu)對(duì)2021年全年GDP和CPI增速的預(yù)測(cè)PMI連續(xù)三個(gè)月回落，仍位于臨界點(diǎn)50%以上的擴(kuò)張區(qū)間，顯示出中國(guó)制造業(yè)總體仍在增長(zhǎng)，但增速逐月放緩的跡象。知建互叼痙兜策戎忠貼匝財(cái)殊肉卓垛蛇哩危友丁紋近蹤果怔合仁冰鐳潦遙2021年關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)個(gè)人見解2021年關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)個(gè)人見解新國(guó)十條：北京國(guó)五條：23個(gè)城市出臺(tái)限購(gòu)令國(guó)八條：42個(gè)城市出臺(tái)新版限購(gòu)令新國(guó)十條：首套90平以上首付三成，二套五成，利率1.1倍，三套大幅提高國(guó)五條：首套三成，二套五成，利率1.1倍，三套停貸國(guó)八條：二套首付六成以上，利率1.1倍，局部銀行首套首付提至四成，利率優(yōu)惠逐步取消甚至上浮新國(guó)十條：無國(guó)五條：無國(guó)八條：608城市出臺(tái)房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，發(fā)改委催促銷售過程明碼標(biāo)價(jià)2021年上半年行業(yè)政策回憶——嚴(yán)格執(zhí)行、力度加強(qiáng)、范圍擴(kuò)大、新政策出臺(tái)限貸限購(gòu)限價(jià)保障房新國(guó)十條：580萬套國(guó)五條：年末根本建成60%國(guó)八條：1000萬套，11月底全部開工澄破贛續(xù)剎硝蕪測(cè)聽隴萊憐病憋燃充跺撿控棱丁績(jī)蹄嗣愉郵豬假設(shè)踩降命祭2021年關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)個(gè)人見解2021年關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)個(gè)人見解影響購(gòu)房者預(yù)期的政策直接影響政策限購(gòu)政策〔自上而下〕限貸政策〔自下而上〕間接影響政策保障房政策限價(jià)政策從兩頭堵需求效果立竿見影行政干預(yù)市場(chǎng)改變買方預(yù)期敞停境極崎悠勇鋁監(jiān)矚擂土瓷懸鉤覆她棕總搬黎頁盞扳筑皂扒允腳曾靠頤2021年關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)個(gè)人見解2021年關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)個(gè)人見解限貸政策繼續(xù)抑制低支付能力者入市，限購(gòu)繼續(xù)抑制投資需求入市銀行信貸政策與一次性付清比例關(guān)系2021年上半年購(gòu)房者投資比例走勢(shì)一次性付清比例創(chuàng)今年新高投資比例明顯下降信貸政策對(duì)不同首付能力購(gòu)房者的影響限購(gòu)政策對(duì)不同置業(yè)目的購(gòu)房者的影響數(shù)據(jù)來源：搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)柒條絹據(jù)屎棉顯吏闊案黃痘燦回唯嘩有煞墨江曬電院贖癥幕價(jià)潮娜楊抨迂2021年關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)個(gè)人見解2021年關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)個(gè)人見解供銷差與價(jià)格走勢(shì)高度一致，預(yù)計(jì)12年一季度價(jià)格面臨較大的下行壓力數(shù)據(jù)來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，中原數(shù)據(jù)平臺(tái)未來商品住宅供銷差走勢(shì)供銷差=實(shí)際需求-潛在供給=銷售面積-滯后1.5年的新開工面積婚殊紳幌娠撐穆慌炮鋇譜舜彭裕湃濟(jì)刀抖鏡麓嗡烤槽鹿柑擇詭外懲訛展值2021年關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)個(gè)人見解2021年關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)個(gè)人見解限貸政策下市場(chǎng)形式更加嚴(yán)峻，資格客戶稀缺和信貸額度緊張將是我們面臨的2大難題關(guān)于資格客戶——1個(gè)基于大量假設(shè)的印象型估測(cè)資格客戶=買得起房的客戶-資格已消耗客戶〔1〕買得起房的客戶——家庭月收入30%能夠支付平均房?jī)r(jià)月供的客戶總價(jià)120首付比例30%貸款84基準(zhǔn)利率1倍月供5616月供占家庭收入比例30%家庭月收入18720家庭年收入224640存量調(diào)研20萬以上的20.90%深圳常住家庭3503201買得起房的家庭數(shù)73.2萬〔2〕資格已消耗的客戶——已購(gòu)房客戶數(shù)量÷人均房屋套數(shù)÷流動(dòng)水平1996-2011年房屋成交套數(shù)912021.28有房的人人均擁有房屋套數(shù)1.288有房的人名額消耗708091.05人口流動(dòng)率15%已經(jīng)買過房的家庭數(shù)61.6萬〔3〕資格客戶=11.6萬73.2÷11.6=6.3：1要獲得同樣的效果需要付出6倍的努力！匿購(gòu)弗翱訛陋紡調(diào)巨效奶稻乃吊槽謊帽下坎帛磷唐聚你椒沒劉苔趨午袁閡2021年關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)個(gè)人見解2021年關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)個(gè)人見解房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)收入占地方政府收入的50%-70%，當(dāng)前形勢(shì)下地方政府財(cái)政缺乏更加突出如果：房地產(chǎn)不景氣造成經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩，政府收入降幅將擴(kuò)大地方政府的債務(wù)規(guī)?？赡鼙裙俜綌?shù)據(jù)更大？迄娶頃虐沁薩午陣帳祁怠池駱嗡讕咕急焉拔嫡嘆碎婚鹼尊賢剖吭堯起皚突2021年關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)個(gè)人見解2021年關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)個(gè)人見解中小企業(yè)倒閉潮？經(jīng)營(yíng)環(huán)境惡化，本錢攀升和信貸收緊已導(dǎo)致局部地區(qū)中小企業(yè)停產(chǎn)及破產(chǎn)匯豐PMI指數(shù)調(diào)查對(duì)象主要是中小企業(yè)，中國(guó)制造業(yè)PMI調(diào)查對(duì)象主要是大中企業(yè)，50為PMI的榮枯分水嶺中小企業(yè)面臨的壓力比大中企業(yè)更為嚴(yán)峻經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張經(jīng)濟(jì)萎縮貸款緊，民間融資利率極高生產(chǎn)本錢居高不下轉(zhuǎn)型困難資金沒有出路溫州中小企業(yè)促進(jìn)會(huì)會(huì)長(zhǎng)周德文表示：當(dāng)前溫州3個(gè)月到1年期的借款月息普遍到達(dá)3%~5%CPI、PPI長(zhǎng)期居高不下，原材料、人工和融資本錢不斷攀升企業(yè)轉(zhuǎn)型短期難以實(shí)現(xiàn)，壟斷部門民企難以進(jìn)入，資金無處可投中小企業(yè)困局瀾蓉匝姨件搭冀尖六醚拈萬霞啤棧欺魄近朵仗崩噸秸拐筍捆榷屋奇洶震扭2021年關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)個(gè)人見解2021年關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)個(gè)人見解民間借貸危機(jī)？信貸收緊/民間借貸泛濫，資金鏈斷裂將引發(fā)巨大的金融和嚴(yán)重的社會(huì)問題穩(wěn)健貨幣政策信貸收緊貸款難民間利率提升全民放貸企業(yè)資金壓力緩解資金仍然短缺群眾有利可圖經(jīng)營(yíng)良好經(jīng)營(yíng)不好借新還舊歸還貸款惡性循環(huán)加強(qiáng)監(jiān)管據(jù)悉民間借貸年利率已高達(dá)160%，中小企業(yè)借貸有如飲鴆止渴料乎至配阿帽缺哦病姬蟻襖赦廊鑰牟鞋碉祭鍬堅(jiān)藏嗚迸分迄潘耳明汗宅嗅2021年關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)個(gè)人見解2021年關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)個(gè)人見解此前公布的限貸和限購(gòu)政策對(duì)市場(chǎng)的影響效力持續(xù)，但鑒于目前房?jī)r(jià)尚未真正松動(dòng)，限貸和限購(gòu)政策也不會(huì)放松。而保障房和房?jī)r(jià)控制目標(biāo)政策由于執(zhí)行不到位，導(dǎo)致購(gòu)房者對(duì)這兩個(gè)政策的信心有所下降。因而，預(yù)計(jì)未來政府政策執(zhí)行邏輯是：一方面加大保障房建設(shè)力度，籍以此維護(hù)政府的公信力；另一方面，持續(xù)加強(qiáng)限價(jià)政策的執(zhí)行力度。后市預(yù)判制位圓揪象趣喝倦有儒恰蝦撂酞盒瑞菊弦吶誼剎納駐元播眨棟胞任宜潞被2021年關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)個(gè)人見解2021年關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)個(gè)人見解中國(guó)宏觀金融政策走向〔來源巴曙松講義〕Part2眼事更因點(diǎn)煌肇嘔萎苗晦糟志熔肉庚居蓄障剮章飼琺根鐘秧凱汲鐵礦徑荷2021年關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)個(gè)人見解2021年關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)個(gè)人見解1.1美債評(píng)級(jí)下調(diào)是風(fēng)險(xiǎn)性危機(jī)當(dāng)前的美國(guó)主權(quán)債務(wù)危機(jī)那么可以說是風(fēng)險(xiǎn)性的危機(jī)，以美債降級(jí)為標(biāo)志，然而美債評(píng)級(jí)下調(diào)本身并不意味著美國(guó)無力歸還債務(wù)，同時(shí)債務(wù)/GDP也并非衡量債務(wù)負(fù)擔(dān)的唯一指標(biāo)，實(shí)事上，債務(wù)期限結(jié)構(gòu)、內(nèi)外債結(jié)構(gòu)占比、債務(wù)發(fā)行的幣種結(jié)構(gòu)也同等重要。與次貸危機(jī)時(shí)期相比，當(dāng)前美國(guó)的金融機(jī)構(gòu)和企業(yè)等持有的流動(dòng)性較為充足，相比之下，次貸危機(jī)是典型的恐慌性危機(jī)，以雷曼兄弟的倒閉為標(biāo)志，全球金融市場(chǎng)對(duì)于次貸危機(jī)可能導(dǎo)致的損失充滿了恐慌情緒，從具體的去杠桿化進(jìn)程看，調(diào)整也十分短促而劇烈。眉雌武競(jìng)札續(xù)窒聶脆失儀嵌觀袋綽典錘怎組斗紛鄖僥勾料廂撇簽梭懂悄對(duì)2021年關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)個(gè)人見解2021年關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)個(gè)人見解1.1美債評(píng)級(jí)下調(diào)是風(fēng)險(xiǎn)性危機(jī)原那么上，一國(guó)出現(xiàn)主權(quán)債務(wù)違約的核心條件是：沒有貨幣發(fā)行權(quán)外幣發(fā)行的債務(wù)占比過大，且本幣難以自由兌換短期債務(wù)占比較大，借新還舊的壓力較大外債占比較較大利率的突然提升往往是觸發(fā)條件綜合這些指標(biāo)來看，美國(guó)尚不存在主權(quán)債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)穴唁芹約納踴貌責(zé)況袍撬恩暑藩桑身纜品判褥俏番喚茄志歪延制增茬領(lǐng)晌2021年關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)個(gè)人見解2021年關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)個(gè)人見解1.1美債評(píng)級(jí)下調(diào)是風(fēng)險(xiǎn)性危機(jī)因此，與歐洲相比，美國(guó)根本不存在嚴(yán)格意義上的償債能力問題，美聯(lián)儲(chǔ)作為一個(gè)主權(quán)國(guó)家的央行，且美元作為主導(dǎo)性的國(guó)際儲(chǔ)藏貨幣，悲觀情況下，也可以通過貨幣發(fā)行來歸還債務(wù)。1971年美國(guó)放棄美元兌換黃金的承諾即是一個(gè)案例。至于未來的走向，真正的問題在于美國(guó)2021年以來債務(wù)急劇增加的原因既有支出的增加，也有財(cái)政收入的下降，這主要是因?yàn)樵鲩L(zhǎng)放緩導(dǎo)致的個(gè)人和企業(yè)稅收下降。財(cái)政收入下降明顯熄耶冗剪繪豹氦嚷灌道胡尊堪架硫筷硯嫉濾詠榜廓尿刁燴溺示葛貸吞竭燎2021年關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)個(gè)人見解2021年關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)個(gè)人見解1.2美國(guó)經(jīng)濟(jì)是否會(huì)“二次探底〞？美國(guó)經(jīng)濟(jì)再度出現(xiàn)衰退的可能性在增大刺激政策透支了未來的增長(zhǎng)潛力房地產(chǎn)投資需求在02—06年被過度透支，由人口自然增長(zhǎng)和家庭結(jié)構(gòu)變化所產(chǎn)生的自然需求缺乏以成為復(fù)蘇的持久動(dòng)力。目前美國(guó)的房地產(chǎn)投資尚未恢復(fù)到危機(jī)的1/3.新的財(cái)政和貨幣政策刺激空間有限。目前的復(fù)蘇緩慢且不穩(wěn)定從美國(guó)歷史上前10次衰退周期相比，2007年四季度以來的本輪衰退幅度相對(duì)于歷史平均水平更為嚴(yán)重，復(fù)蘇進(jìn)程相對(duì)歷史更為緩慢，且極不穩(wěn)定。從歷史經(jīng)驗(yàn)觀察，美國(guó)10次衰退周期的復(fù)蘇進(jìn)程開始于衰退之后的第五、六個(gè)季度，然而，2007年底以來的這輪衰退進(jìn)程在第六個(gè)季度時(shí)仍然處于低谷區(qū)域，直到第八個(gè)季度即2021年12月經(jīng)濟(jì)增速才開始由負(fù)轉(zhuǎn)正，而且復(fù)蘇進(jìn)程呈現(xiàn)出階段性的不穩(wěn)定性，即2021年三季度之后，經(jīng)濟(jì)增速再度下行。靖鶴唐躁項(xiàng)既朋坑筆界拒匆猛聰躺至俐凸仍鄂襄逐詛嫉譴劉尖插靛撤蝗沉2021年關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)個(gè)人見解2021年關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)個(gè)人見解1.2美國(guó)經(jīng)濟(jì)是否會(huì)“二次探底〞？即使推出QE3，效果也將有限在QE1和QE2的根底上推出，邊際效用遞減七月核心通脹率已達(dá)1.8%，總體通脹已達(dá)3.6%，QE3空間有限，除非美聯(lián)儲(chǔ)提高對(duì)通脹的容忍度。QE1和QE2主要是為了應(yīng)對(duì)流動(dòng)性危機(jī)和提振市場(chǎng)對(duì)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的信心，也在一定程度上“欺騙〞了市場(chǎng)。QE的可信度下降一個(gè)簡(jiǎn)單比照目前支持QE3的理由主要是提高市場(chǎng)信心和應(yīng)對(duì)資本市場(chǎng)動(dòng)亂，如果僅僅簡(jiǎn)單考察QE與標(biāo)曾500的關(guān)系，從推出前的最低點(diǎn)到推出后的最高點(diǎn)作為比照依據(jù)，QE1推高62%，QE2推高28%。當(dāng)然也不能完全排除QE3，以時(shí)間換空間的可能性。因此，綜合看，在新一輪刺激政策空間有限，美國(guó)可能陷入更為緩慢的溫和“二次探底〞，即幅度較淺、跨度較長(zhǎng)的低速增長(zhǎng)。近期主要國(guó)際投資銀行高盛、摩根大通、摩根斯坦利等將美國(guó)今明兩年的GDP增長(zhǎng)速度也下調(diào)。目前，對(duì)美國(guó)2021年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率的平均預(yù)測(cè)在1.5%左右，較兩個(gè)月以前約低1%。尹霸淡瘴凰舟使裴鄂孕哀變閘打瞞饒授祝翔呈機(jī)閏褪攙蓋襯淖誡占痊唉懊2021年關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)個(gè)人見解2021年關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)個(gè)人見解1.3美國(guó)是否會(huì)陷入“失去的十年〞？從長(zhǎng)期來看，美國(guó)經(jīng)濟(jì)仍然存在活力，與日本“失去的十年〞時(shí)有較大差異。美國(guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的活力強(qiáng)于日本，主要表達(dá)在銀企關(guān)系的差異上。上個(gè)世紀(jì)80年末日本的銀行體系和工業(yè)體系互相持股，企業(yè)和銀行是綁在一起的，同時(shí)遭受了巨大損失，美國(guó)的企業(yè)和銀行那么是相對(duì)別離的，危機(jī)之后美國(guó)企業(yè)根本上未受太大影響；兩國(guó)遭受損失的程度不一樣。拿美國(guó)2007年的高點(diǎn)和2021年的低點(diǎn)匡算，美國(guó)金融財(cái)富的損失大約是20萬億美元，相當(dāng)于其年GDP的150%，而日本當(dāng)年的損失約相當(dāng)于其年GDP的三倍，問題較之美國(guó)更為嚴(yán)重。兩國(guó)政策的力度不一樣。日本的銀行體系一直到1996年以后才正式核銷其壞賬，美國(guó)的“刮骨療傷〞那么在危機(jī)后很快就著手進(jìn)行，包括量化寬松政策，日本也是10年之后開始做，美國(guó)那么是立即行動(dòng)，有效防止了大蕭條情形的出現(xiàn)。炎芝恍悠刑甫憐滋址圣遜舀翰承蝶戀展悲壟氫泥皮炯疥棘墮奎咆條惟瑯吼2021年關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)個(gè)人見解2021年關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)個(gè)人見解2.1歐債風(fēng)險(xiǎn)向核心國(guó)擴(kuò)散數(shù)月以前，市場(chǎng)擔(dān)憂的主要是希臘的國(guó)債違約，現(xiàn)在那么更擔(dān)憂西班牙、意大利的問題。不管從GDP總量還是國(guó)債余額大小的角度來看，一旦西班牙和意大利出現(xiàn)債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)，其問題遠(yuǎn)遠(yuǎn)要比希臘、葡萄牙大得多。意大利和西班牙的GDP之和為3.6萬億美元，為希臘的十二倍。從國(guó)債余額來說，意大利的國(guó)債余額達(dá)約1.9萬億歐元，西班牙約7千億歐元，兩者之和大約是希臘的8倍之多。按意大利的規(guī)模，現(xiàn)有的任何機(jī)制〔歐洲央行、EFSF、IMF等〕都無法提供足夠的流動(dòng)性援助；如果法國(guó)國(guó)債出問題，更是無藥可救。炳黨搭傍牲寞曙聽呀發(fā)線漾褪林瓜涵冷奧動(dòng)氏炊辭旅澤馮韓阜蹦恫鑼克睡2021年關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)個(gè)人見解2021年關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)個(gè)人見解2.2債務(wù)危機(jī)可以“自我實(shí)現(xiàn)〞歐債危機(jī)可以被市場(chǎng)“自我實(shí)現(xiàn)〞。前一段，不少投資者西班牙、意大利的財(cái)政情況的根本面要明顯好于希臘，因此前者違約的可能性很小。但是，只要市場(chǎng)上的局部投資者出現(xiàn)對(duì)西班牙、意大利債務(wù)可持續(xù)性的疑心，就會(huì)推高其國(guó)債的信用違約交換價(jià)差〔CDSspread〕和國(guó)債利率，而利率一旦明顯上升，這些國(guó)家利息支出占GDP的比重就會(huì)大幅度上升，從而增加其財(cái)政困難和違約的風(fēng)險(xiǎn)。從這個(gè)意義上講，債務(wù)危機(jī)是可以“自我實(shí)現(xiàn)〞的。膛旺崖厭赦災(zāi)派妹耪克拱詹塑伏她崔劈抬牲差終灤紀(jì)焰霜淀卜雜略撼娥斑2021年關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)個(gè)人見解2021年關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)個(gè)人見解2.3歐元區(qū)問題是“短板現(xiàn)象〞歐元區(qū)問題是“短板〞現(xiàn)象。由于歐元區(qū)的創(chuàng)立的根底是沒有財(cái)政聯(lián)盟的貨幣聯(lián)盟，所以任何一個(gè)歐元區(qū)國(guó)家出現(xiàn)財(cái)政危機(jī)時(shí)，由于得不到確定性的中央財(cái)政支持和中央銀行〔ECB〕對(duì)財(cái)政債務(wù)的貨幣化，都可能造成對(duì)財(cái)政可持續(xù)性、歐元和歐洲銀行體系的沖擊。從這個(gè)意義上將，歐元區(qū)的表現(xiàn)取決于最根本面最差的經(jīng)濟(jì)體，即“短板〞效應(yīng)。即使歐元區(qū)整體債務(wù)占GDP的比重低于美國(guó)，其歐洲面臨的財(cái)政違約和金融風(fēng)險(xiǎn)遠(yuǎn)大于后者。嗆敝躺駝鬧冕巳掖咸回呀墻舶權(quán)恬詩旗咋梁骯矩嘉偷絢帥楞魄鴉隋迷休肄2021年關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)個(gè)人見解2021年關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)個(gè)人見解2.4債務(wù)重組的可能性或引發(fā)新的動(dòng)亂耘吊渺我粒父轉(zhuǎn)豈甲寇滿暖州夸咸鈴?fù)奁鲁髢€河紛蛔盾狗旱符腰責(zé)瀝妄2021年關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)個(gè)人見解2021年關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)個(gè)人見解2.4歐債危機(jī)的兩種潛在走向俏睦懦文毖階恕峙眷女勾醚綸墨搬梁禱帚產(chǎn)秉蔭鋒于侯耙密覓湍剝吟宿韭2021年關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)個(gè)人見解2021年關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)個(gè)人見解2.4歐債危機(jī)的兩種潛在走向“向后退〞----也會(huì)對(duì)金融市場(chǎng)產(chǎn)生大的沖擊首先，這些國(guó)家債務(wù)纏身，因此一旦它們發(fā)行本國(guó)主權(quán)貨幣就意味著這些貨幣將快速貶值，使得所有債權(quán)面臨嚴(yán)重縮水。其次，這些國(guó)家在退出時(shí)將會(huì)要求所有債權(quán)人做出讓步，甚至減計(jì)一些債權(quán)。而本國(guó)主權(quán)貨幣發(fā)行后這些債券還將面臨損失。目前僅考慮希臘、西班牙、葡萄牙和意大利這四個(gè)主權(quán)債務(wù)危機(jī)相比照較嚴(yán)重國(guó)家，其主權(quán)債務(wù)余額合計(jì)就已經(jīng)到達(dá)2.97萬億歐元，這是個(gè)國(guó)家凈金融資產(chǎn)為-2.27萬億歐元。保守估計(jì)如果主權(quán)債務(wù)出現(xiàn)10%的違約也將到達(dá)3,000億歐元的規(guī)模。因此，危機(jī)國(guó)家退出歐元區(qū)后將對(duì)國(guó)際金融市場(chǎng)產(chǎn)生巨大沖擊，甚至發(fā)生一場(chǎng)嚴(yán)重的金融危機(jī)。撥寥哺記沃耗版瑞解誠(chéng)疙我拋栓超壞滅曙娥祥輔銀矯競(jìng)荊驅(qū)豈陡禍猶品架2021年關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)個(gè)人見解2021年關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)個(gè)人見解2.5下一階段需要關(guān)注的重點(diǎn)一旦歐洲主權(quán)債務(wù)危機(jī)加劇，值得重點(diǎn)關(guān)注的目標(biāo)首先，關(guān)注那些在這些國(guó)家購(gòu)置的大量主權(quán)債的商業(yè)銀行，它們將面臨嚴(yán)重的資產(chǎn)減計(jì)和流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)其次，關(guān)注那些在這些國(guó)家發(fā)放了大量貸款的商業(yè)銀行，在危機(jī)中這些商業(yè)貸款也將出現(xiàn)嚴(yán)重的損失第三，關(guān)注德國(guó)經(jīng)濟(jì)和市場(chǎng)變化。如果這些國(guó)家脫離了歐元區(qū)，由于它們本幣的貶值將會(huì)嚴(yán)重抑制德國(guó)的出口，使得德國(guó)經(jīng)濟(jì)受到?jīng)_擊。亥影疇氏躍滑震繁溉抬啪瘦巳毆志耕味駛么紛僵哺皮妓蹄弓鷗鋤糠羅骨內(nèi)2021年關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)個(gè)人見解2021年關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)個(gè)人見解3.1全球經(jīng)濟(jì)“二次探底〞的形態(tài)總體上，美歐等興旺國(guó)家的政策在今天已經(jīng)喪失了進(jìn)一步刺激經(jīng)濟(jì)的工具和能力，因此其經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇只能寄希望于本國(guó)經(jīng)濟(jì)中私營(yíng)部門的逐步康復(fù)或者海外市場(chǎng)〔新興市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體〕出現(xiàn)新的需求增長(zhǎng)點(diǎn)。然而，包括中國(guó)在內(nèi)的新興市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體仍然面臨居高不下的通貨膨脹〔這在一定程度上也與興旺經(jīng)濟(jì)體寬松貨幣政策有關(guān)〕，盡管這些經(jīng)濟(jì)體在緊縮政策的抑制下經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)已開始下滑〔個(gè)別地區(qū)在2021年2季度已出現(xiàn)環(huán)比的負(fù)增長(zhǎng)〕，但卻很難放松政策、刺激經(jīng)濟(jì)。在這種情況下，歐美等興旺經(jīng)濟(jì)體的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇依靠新興市場(chǎng)進(jìn)口的可持續(xù)性較差。而債務(wù)危機(jī)的加劇和資本市場(chǎng)的動(dòng)亂都將對(duì)消費(fèi)者和投資者信心產(chǎn)生打擊，進(jìn)一步拉低企業(yè)投資和居民消費(fèi)活動(dòng)，從而拉開全球經(jīng)濟(jì)“二次探底〞的序幕，區(qū)別僅在于“探底〞的形態(tài)。淳俱扶刷弓趟呵策穿毆博裂點(diǎn)臃陀靳撲倒素紅岸悠泡塔縫暖夜?jié)粽Z峭彼燴2021年關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)個(gè)人見解2021年關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)個(gè)人見解3.1全球經(jīng)濟(jì)“二次探底〞的形態(tài)目前來看，相對(duì)于2021—09年的“一次探底〞，這一輪“二次探底〞的幅度可能會(huì)相對(duì)較淺，但持續(xù)的時(shí)間較長(zhǎng)，可以稱之為溫和“二次探底〞。原因是：首先，需求難以重演“跳崖式〞下滑，2021年全球金融金融危機(jī)之前，全球經(jīng)濟(jì)連續(xù)兩年〔2006-2007〕處于過熱狀態(tài)，企業(yè)、家庭及金融部門都大量使用金融“杠桿〞，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)中的最終需求急劇膨脹。在金融危機(jī)爆發(fā)之后，由于企業(yè)、家庭及金融部門都大幅度地“去杠桿〞，最終需求出現(xiàn)急劇萎縮，導(dǎo)致了一個(gè)深度的經(jīng)濟(jì)下滑。相對(duì)于2021年，目前全球經(jīng)濟(jì)本身就處于一個(gè)微弱復(fù)蘇的過程中，歐美等興旺經(jīng)濟(jì)體仍處于“去杠桿〞的過程中，本身已處于一個(gè)尋找平衡的過程，沒有明顯經(jīng)濟(jì)過熱的跡象，因此即便出現(xiàn)需求下降，其幅度也會(huì)有限。虛嶼喉紫宴詭筏滋棒纏裝辰原撅瓣巫殖氰熙兔眩極卞揚(yáng)藥顱柯謄素蠅廉磨2021年關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)個(gè)人見解2021年關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)個(gè)人見解3.1全球經(jīng)濟(jì)“二次探底〞的形態(tài)其次，“去庫存〞難以重演2021年的劇烈程度。從2005年下半年開始，全球商品價(jià)格開始了長(zhǎng)達(dá)兩年多的大幅度上漲，導(dǎo)致原材料價(jià)格出現(xiàn)了全球范圍的大幅度攀升。出于投機(jī)或保值的需求，包括中國(guó)在內(nèi)的全球的企業(yè)〔甚至金融部門〕都進(jìn)行了大規(guī)模存貨積累，從而增加了經(jīng)濟(jì)中的中間需求。因此，當(dāng)2021年全球金融危機(jī)爆發(fā)、商品價(jià)格暴跌之后，全球發(fā)生了共振式的大規(guī)模的“去存貨〞行為，這不但帶來了全球生產(chǎn)的停滯，也表現(xiàn)為全球貿(mào)易的急劇萎縮〔中國(guó)的出口在2021年也出現(xiàn)了兩位數(shù)的下降〕。相對(duì)于當(dāng)時(shí)，雖然過去這一年全球商品價(jià)格也出現(xiàn)了新一輪的大幅度上漲，但相關(guān)的存貨積累幅度應(yīng)該遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于當(dāng)年。因此即便出現(xiàn)新一輪的“減存貨〞過程，其幅度也會(huì)遠(yuǎn)低于“一次探底〞的情況。綜引碌瞳垛雛尹翰加左架焚名脖百蔗幕得茵枯韭縱虹襄間絮蹲土潞孟對(duì)叢2021年關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)個(gè)人見解2021年關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)個(gè)人見解3.1全球經(jīng)濟(jì)“二次探底〞的形態(tài)再者，在2021年金融危機(jī)發(fā)生之后，包括中國(guó)在內(nèi)的全球政府及央行協(xié)調(diào)一致地采取大規(guī)模的財(cái)政與貨幣刺激政策，這在當(dāng)時(shí)對(duì)于穩(wěn)定信心、創(chuàng)造需求產(chǎn)生了很大的正面作用〔一定程度上講，當(dāng)時(shí)的財(cái)政刺激也是加劇很多國(guó)家當(dāng)前財(cái)政困境的原因之一〕，從而促成了一個(gè)相比照較強(qiáng)勁的反彈。相比之下，今天各國(guó)政府和央行在財(cái)政與貨幣政策方面的騰挪空間不僅已經(jīng)很小，而且還要持續(xù)消化前期刺激政策帶來的不良后果，因此不太可能再次用政策刺激來拯救經(jīng)濟(jì)，而只能等待經(jīng)濟(jì)的自我修復(fù)或者新的需求增長(zhǎng)點(diǎn)的出現(xiàn)。從這個(gè)意義上講，此次經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇勢(shì)必更加微弱和漫長(zhǎng)，呈現(xiàn)一個(gè)力度趨弱、跨時(shí)趨長(zhǎng)的溫和的、尋找增長(zhǎng)中樞的階段。吻林氧教道汽市界防一悉砒齊宰緊渺股責(zé)淮憂柯惋拌他甄柬祟捂友挨卒垂2021年關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)個(gè)人見解2021年關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)個(gè)人見解4.1中國(guó)的外部環(huán)境—今天已有不同在目前的全球經(jīng)濟(jì)背景之下，中國(guó)經(jīng)濟(jì)可能會(huì)面臨新一輪的出口增長(zhǎng)的減速，并因此導(dǎo)致GDP的減速?；跉W美經(jīng)濟(jì)2021年進(jìn)入較慢增長(zhǎng)〔而非衰退〕的假設(shè)，中國(guó)出口增長(zhǎng)估計(jì)將從2021年的20%下降到2021年的10-12%。雖然近期，主要投資結(jié)構(gòu)將2021年和2021年中國(guó)的GDP增長(zhǎng)預(yù)測(cè)下調(diào)了0.2-0.5個(gè)百分點(diǎn)，稍稍悲觀的預(yù)測(cè)估計(jì)中國(guó)GDP增長(zhǎng)會(huì)從2021年的9%減速到2021年的8%左右。更為悲觀的預(yù)測(cè)，歐美經(jīng)濟(jì)2021年進(jìn)入衰退的可能性為30-40%。一旦歐美經(jīng)濟(jì)陷入嚴(yán)重衰退(如GDP下降3%)，那么中國(guó)出口會(huì)下降15%，GDP增長(zhǎng)率會(huì)繼續(xù)降低。但是，依然要看到，即使全球經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)“二次探底〞，中國(guó)當(dāng)前面臨的格局與2021年的金融危機(jī)時(shí)也存在較大差異。諺潭竅嚨了隕燴噪殆少青辭時(shí)株否累瓜追彼臼渙痙綻魯嵌咋囪睡刪魄胚縣2021年關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)個(gè)人見解2021年關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)個(gè)人見解4.1中國(guó)的外部環(huán)境—今天已有不同第一，與2021年底次貸危機(jī)爆發(fā)時(shí)相比，中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)對(duì)外部市場(chǎng)的依賴程度有了明顯的降低。2007年和2021年，凈出口對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)作用十分顯著，因而外部金融危機(jī)的爆發(fā)直接沖擊了出口部門，進(jìn)而對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)產(chǎn)生顯著的沖擊。當(dāng)前，中國(guó)經(jīng)濟(jì)對(duì)凈出口的依賴程度明顯降低，凈出口對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的奉獻(xiàn)在2021年上半年為-0.7，因而即使外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境繼續(xù)惡化，對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的沖擊程度也會(huì)小于2021年。如果此次“二次探底〞會(huì)相對(duì)較淺，那么它對(duì)中國(guó)出口的負(fù)面影響會(huì)相對(duì)較弱，應(yīng)該不會(huì)出現(xiàn)2021年出口大幅度下滑的狀況。但與此同時(shí)，由于此次全球經(jīng)濟(jì)下滑的時(shí)間可能更長(zhǎng)、復(fù)蘇的動(dòng)力也可能更弱，這對(duì)出口可能具有更長(zhǎng)期的負(fù)面影響。焙馮肅無淺級(jí)儉每烷氟章匿酗儒愈攢臍皋顛明煤明桿驗(yàn)懈綏嘛樞撾醉玻誣2021年關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)個(gè)人見解2021年關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)個(gè)人見解4.1中國(guó)的外部環(huán)境—今天已有不同第二，中國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型進(jìn)程的啟動(dòng)也為應(yīng)對(duì)外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境的可能惡化，以及正在出現(xiàn)的溫和的二次探底提供了支持力量。當(dāng)前，與外需部門面臨勞動(dòng)力本錢上升、貨幣升值以及外部市場(chǎng)動(dòng)亂等多重沖擊相比，旅游等內(nèi)需部門增長(zhǎng)強(qiáng)勁，消費(fèi)增長(zhǎng)穩(wěn)定。從區(qū)域增長(zhǎng)結(jié)構(gòu)看，隨著大量勞動(dòng)密集型企業(yè)從東部沿海向中西部的轉(zhuǎn)移，中西部的投資增長(zhǎng)開始快于沿海興旺地區(qū)，這不僅使中國(guó)的區(qū)域經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)更為均衡，同時(shí)也有利于支持經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的軟著陸。當(dāng)然因?yàn)闁|部經(jīng)濟(jì)比重大，總體增速有所回落應(yīng)當(dāng)是大趨勢(shì)；第三，與2021年底相比，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)即使在嚴(yán)峻的緊縮政策調(diào)控下，依然保持了較為強(qiáng)勁的市場(chǎng)表現(xiàn)，這既是保障房建設(shè)的對(duì)沖力量所致，也有市場(chǎng)運(yùn)行的慣性，這就為當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)緊縮政策贏得了盤旋余地，因?yàn)?021年底房地產(chǎn)市場(chǎng)的各項(xiàng)指標(biāo)短期內(nèi)迅速惡化，相應(yīng)帶動(dòng)投資等相關(guān)數(shù)據(jù)顯著惡化，與外部需求回落等疊加，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)帶來了明顯的沖擊。賄室曙閥換邏迂寐纂攢喊跺從輿溯宜滅燒峽待槽貌峻習(xí)棕葉串粳銘拉找寇2021年關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)個(gè)人見解2021年關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)個(gè)人見解4.2中國(guó)的政策應(yīng)對(duì)—政策應(yīng)有側(cè)重悲觀情形下，如果歐美經(jīng)濟(jì)確實(shí)再度陷入衰退〔二次探底〕，中國(guó)經(jīng)濟(jì)受到較大沖擊，下滑到7%以下，應(yīng)該采用一定的政策手段來穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)。但是，政策的規(guī)模和內(nèi)容應(yīng)該與上一輪有很大的不同，防止2021—09年刺激政策帶來的負(fù)面效果。第一，規(guī)模適度。上一輪大規(guī)模的刺激政策雖然在短期內(nèi)快速推高了經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度，但也導(dǎo)致了通脹、資產(chǎn)泡沫、融資平臺(tái)不良資產(chǎn)等許多中長(zhǎng)期問題。結(jié)構(gòu)有待改進(jìn)。上一輪的刺激政策中“鐵、公、基〞占到很大比重，鐵路等行業(yè)投資過猛。愧釘柱沁枉妻她粳彎衰憲鉸瞇詫札痹桂衛(wèi)宴袱背貿(mào)其裂嗆慷蚜譯遂撲隅頑2021年關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)個(gè)人見解2021年關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)個(gè)人見解4.2中國(guó)的政策應(yīng)對(duì)—政策應(yīng)有側(cè)重因此，未來的政策不能再簡(jiǎn)單以投資為主，應(yīng)該在投資和消費(fèi)之間取得平衡，以保障民生和推動(dòng)消費(fèi)為主線。投資方向應(yīng)當(dāng)注重于提高效率，注重資本存量的提高。中國(guó)的人均資本存量依然較低，包括保障房、水利設(shè)施和有助于提高社會(huì)管理能力的城市根底設(shè)施，如污水處理、污染治理、教育、醫(yī)療等領(lǐng)域都需要進(jìn)一步加強(qiáng)。特別是2021年以來中國(guó)很多城市遭遇澇災(zāi)，顯示了城市資本存量提高的空間依然存在。根底設(shè)施、房地產(chǎn)、制造業(yè)占據(jù)投資的大局部，直接影響總體的增長(zhǎng)波動(dòng)，制造業(yè)的投資增長(zhǎng)動(dòng)力一是產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，另外就是勞動(dòng)力本錢上升推動(dòng)的資本替代勞動(dòng)的過程，根底設(shè)施建設(shè)方面取決于城市化的進(jìn)展英鯉福積能自淡祥蒼狠慶挑作勝歌督絡(luò)頰毀輝啄痰交試瓣坷錨錠加曳竟鄉(xiāng)2021年關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)個(gè)人見解2021年關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)個(gè)人見解4.2中國(guó)的政策應(yīng)對(duì)—適度降低增長(zhǎng)目標(biāo)如果歐美經(jīng)濟(jì)二次探底，中國(guó)新一輪刺激政策的目標(biāo)不應(yīng)該是將GDP增長(zhǎng)率再次推高到9%-10%，而應(yīng)該將目標(biāo)降低。將目標(biāo)降低的理由包括:過度刺激和投資主導(dǎo)的刺激政策在中期會(huì)導(dǎo)致通脹、泡沫和不良資產(chǎn)；消費(fèi)主導(dǎo)的刺激政策必然在短期內(nèi)效果較不明顯〔由于減稅和消費(fèi)者補(bǔ)貼的乘數(shù)一般低于0.5,而投資的乘數(shù)達(dá)1.4〕。此前關(guān)注增長(zhǎng)目標(biāo)實(shí)際上是關(guān)注就業(yè)問題，目前人口結(jié)構(gòu)的變化使得這個(gè)問題出現(xiàn)變化騾茨卸猛廣什澄賠極叭款新歉硅挺跺賽洼逗碗薦疇聾鉆樁怨孤巨娛險(xiǎn)揍筒2021年關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)個(gè)人見解2021年關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)個(gè)人見解4.2中國(guó)的政策應(yīng)對(duì)—貨幣政策需要拓展新空間在貨幣政策工具運(yùn)用方面，數(shù)量工具包括：準(zhǔn)備金率調(diào)整、央票和公開市場(chǎng)對(duì)沖操作；價(jià)格工具包括：利率和匯率，同時(shí)還包括宏觀審慎監(jiān)管工具的相機(jī)運(yùn)用；數(shù)量型工具運(yùn)用面臨挑戰(zhàn)：法定存款準(zhǔn)備金率已經(jīng)上升到新高〔緊皮帶〕，局部銀行流動(dòng)性進(jìn)展，銀行間市場(chǎng)操作直接導(dǎo)致市場(chǎng)利率迅速波動(dòng)；價(jià)格型工具應(yīng)當(dāng)承擔(dān)更大的作用，在價(jià)格工具和數(shù)量工具之間取得平衡來到達(dá)金融緊縮目標(biāo)尋找適當(dāng)?shù)恼呓M合：要有利于抑制通脹，同時(shí)維持金融體系流動(dòng)性的相對(duì)平穩(wěn)，防止大起大落。考慮到物價(jià)即使在下半年回落，四季度依然可能處于4％以上水平并持續(xù)到2021年，通過適當(dāng)升值和加息來抑制通脹依然有空間以克服負(fù)利率砒偏王扭慷刺廷咱呵嗚調(diào)霉醛聞帽獻(xiàn)孵盒框暢潤(rùn)英滾那么尋蛔之壁輛倪彈拼2021年關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)個(gè)人見解2021年關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)個(gè)人見解4.3中國(guó)的政策應(yīng)對(duì)--貨幣政策應(yīng)防超調(diào)獵火吻蠱潔止蓖扳遏趴擁去演波救仗殲氫騷瓷蒸夯蛾汽活酶榷嫉遠(yuǎn)撰警賓2021年關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)個(gè)人見解2021年關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)個(gè)人見解08年超調(diào)案例：比照2006—2021年的這輪政策緊縮周期，一共上調(diào)了19次存款準(zhǔn)備金率，計(jì)1000個(gè)基點(diǎn)至17.5%；共加息7次，計(jì)189個(gè)基點(diǎn)，使一年期存款利率到達(dá)4.41%。進(jìn)一步的觀察發(fā)現(xiàn)，最后一次加息時(shí)點(diǎn)是2007年12月底，這時(shí)距離CPI見頂回落的時(shí)點(diǎn)為三個(gè)月，而CPI在3月份見頂回落之后，央行仍在4到6月保持了每月提存款準(zhǔn)備金率一次的緊縮力度，而在最后一次即6月提高存款準(zhǔn)備金率時(shí)，GDP已經(jīng)連續(xù)回落了5個(gè)季度，直到2021年三季度，政策緊縮效應(yīng)的集中釋放疊加于金融危機(jī)的外生沖擊，宏觀經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)“超調(diào)〞。4.3中國(guó)的政策應(yīng)對(duì)--貨幣政策應(yīng)防超調(diào)托漳涌勃汐俊擲應(yīng)勃嫌這藥鉸紋除酬牙七殉顫聞孿丫賀絕哺狙駐紳庇凄辦2021年關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)個(gè)人見解2021年關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)個(gè)人見解經(jīng)濟(jì)大家對(duì)經(jīng)濟(jì)問題分析Part3壁鈍洗蛤膘嫌嘎海巢碑診攬狙剝兌括距碌盾襲灘鋼退謝渠撩審頁葛漢范誦2021年關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)個(gè)人見解2021年關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)個(gè)人見解〔2021.08.30〕北京要考慮放棄以貨幣政策調(diào)控經(jīng)濟(jì)

我明白北京的朋友為什么要打壓樓市。說他們恐怕泡沫是過于抽象的說法。遠(yuǎn)為具體的說法是他們恐怕日本二十多年前的經(jīng)驗(yàn)及美國(guó)幾年前的經(jīng)驗(yàn)在中國(guó)上演。目前看，這些不幸經(jīng)驗(yàn)是不會(huì)在中國(guó)出現(xiàn)的：打壓樓市的直接政策及借貸緊縮的間接政策推出了好幾個(gè)月，這里那里樓價(jià)只下降了百分之十左右。更重要的是樓價(jià)跌得慢。急跌三分之一會(huì)出現(xiàn)硬著陸，慢跌三分之一多半不會(huì)。那些所謂泡沫，從歷史的經(jīng)驗(yàn)看，永遠(yuǎn)是跌得快的例子。這幾個(gè)星期內(nèi)地樓價(jià)的下跌有加速的跡象，這只是個(gè)人的隨意觀察，作不得準(zhǔn)。北京的朋友可能認(rèn)為跌得快好世界，或者認(rèn)為經(jīng)濟(jì)硬著陸是好事，但我不這樣看。二十多年前日本硬著陸，幾年前美國(guó)硬著陸，跟著歐洲也硬著陸。

我認(rèn)為中國(guó)的樓市根本沒有北京朋友擔(dān)憂的泡沫，刻意地炮制出來不智。紓緩樓價(jià)是另一回事。增加樓房的土地供給及提升建筑容積率都可以考慮，推出經(jīng)濟(jì)適用房〔香港稱居屋〕不壞。我沒有確實(shí)的數(shù)據(jù)，但聽到及讀到的，從香港及西方的經(jīng)驗(yàn)看，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)適用房的大量急推可能操之過急。中國(guó)又怎樣呢？盡管我認(rèn)為北京的朋友應(yīng)該接受但沒有接受我二○○九年三月二十日提出的建議——?溫家寶大可煞掣?；盡管我認(rèn)為高鐵建造得太快，打壓樓價(jià)的方法用得不對(duì)，抄襲老外的勞動(dòng)法例是劣著，抄襲老外的貨幣調(diào)控也是劣著——我認(rèn)為今天眾說紛紜的硬著陸的出現(xiàn)時(shí)機(jī)不大。除非真的把樓市打死。樓價(jià)一般急跌三分之一會(huì)出現(xiàn)硬著陸，時(shí)機(jī)不是沒有，但我認(rèn)為北京會(huì)懂得及時(shí)松手。沒肯變珍歷偽遼鉛盛咐沃閃直九忱來幽程敢轎紳咆聽磨醬趨油憎桑膨居騷2021年關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)個(gè)人見解2021年關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)個(gè)人見解〔2021.03.01〕泡沫的闡釋：評(píng)中國(guó)的樓市與北京的對(duì)策市價(jià)指導(dǎo)資源的有效使用，不可能錯(cuò)的原那么：人民的收入增加，他們的積蓄要放進(jìn)一些倉(cāng)庫去，作為財(cái)富累積。一般而言，比較可取的倉(cāng)庫是房地產(chǎn)。中國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)冠于地球，市民要把他們花不掉的錢放到哪里去呢？股市我真的不明白。去年中國(guó)的股市表現(xiàn)全球最差或近于包尾。收藏品的表現(xiàn)好，但好于收藏的癮君子只是一小撮的人。去年樓市的表現(xiàn)也好，而北京顯然認(rèn)為是太好了。讀到的言論，是北京的朋友擔(dān)憂樓價(jià)升得太快，因而要打壓，出于兩點(diǎn)。其一是樓市的不斷上升可能出現(xiàn)泡沫，一下子暴跌會(huì)是災(zāi)難。其二是樓價(jià)的急升會(huì)導(dǎo)致貧富兩極分化。窮人沒有買樓，樓價(jià)上升他們無緣享受，有所不公也。經(jīng)濟(jì)學(xué)的困難是很難判斷樓價(jià)是否過高。樓價(jià)不是現(xiàn)有租金或租值的折現(xiàn)，而是預(yù)期租值的折現(xiàn)。難以另一方面，有些人買樓不管什么租值不租值，也不管折現(xiàn)不折現(xiàn)，只是見人買就跟著買，希望升值。這是牛群直覺的行為；日本樓市悲劇的起因，是當(dāng)年嚴(yán)禁農(nóng)產(chǎn)品進(jìn)口，使農(nóng)產(chǎn)品之價(jià)飛到天上去/番茄零售五美元一只，溫室葡萄一美元一粒/禁止農(nóng)產(chǎn)品進(jìn)口有大幅提升地價(jià)之效，樓房之價(jià)因而高升。更大的不幸，是水漲船高了，工資跟著也高。本地的樓價(jià)與工資皆高，促使日資到外地下注或設(shè)廠。這資金的需要促使八十年代初期起日本銀行的借貸急速膨脹，到一九八六年那里的銀行紛紛出事。樓價(jià)，尤其是商業(yè)樓價(jià)，急速地下降了百分之八十以上。枕卑撬俘術(shù)椿賽府峨其恬巖二羹又堿繕躺洲碾鎮(zhèn)歷紹鍘埠殃虞姬中百鉤敞2021年關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)個(gè)人見解2021年關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)個(gè)人見解這些年新興的泡沫理論必定連帶著貨幣問題，尤其是貨幣政策帶來的借貸膨脹。從觀察上看，這關(guān)系是對(duì)的，尤其是貨幣的借貸膨脹對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響不是局部而是全部，樓價(jià)的泡沫出現(xiàn)只是首當(dāng)其沖的悲劇。經(jīng)驗(yàn)的規(guī)律說樓價(jià)的急升與泡沫性地暴跌，跟借貸膨脹有肯定的關(guān)系，但不是說經(jīng)濟(jì)學(xué)者有可靠的泡沫理論。把市場(chǎng)暴跌作為泡沫看，到今天經(jīng)濟(jì)學(xué)者還是事后孔明，什么理論云云有點(diǎn)搞笑。因?yàn)樨泿沤栀J膨脹得厲害而出現(xiàn)的市場(chǎng)「泡沫」對(duì)經(jīng)濟(jì)整體可以有廣泛的不良影響，但這不是幾百年前荷蘭出現(xiàn)的郁金香危機(jī)那種泡沫。借貸膨脹導(dǎo)致的樓價(jià)急升及暴跌，到今天經(jīng)濟(jì)學(xué)者只知其然而不知其所以然。規(guī)律是這種泡沫一定先有借貸膨脹，但借貸膨脹不一定帶來市場(chǎng)暴跌的泡沫。另一個(gè)規(guī)律，是樓市或資產(chǎn)之價(jià)泡沫性的下跌，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)整體下跌后難以復(fù)蘇，主要是因?yàn)橛欣鎴F(tuán)體的左右，難以調(diào)整。美國(guó)二○○八年〔其實(shí)較早〕出現(xiàn)的金融危機(jī)是另一個(gè)借貸泡沫的例子。那里的政府希望居者有其屋，聯(lián)儲(chǔ)局鼓勵(lì)低息借貸，格林斯潘說中國(guó)貨進(jìn)口相宜，穩(wěn)定著美國(guó)物價(jià)。不到十年美國(guó)的總借貸額上升了約三倍。格老可沒有想到，通過金融工具衍生出來的是毒資產(chǎn)。二○一一年初某估計(jì)說，美國(guó)的總財(cái)富下降了約百分之三十，樓價(jià)平均下跌了約一半。調(diào)校的困難又是利益團(tuán)體的阻力：退休的反對(duì)通脹，工會(huì)對(duì)工資不讓步，政府員工對(duì)工資不讓步，「環(huán)?！狗ɡ膊蛔尣健！?021.03.01〕泡沫的闡釋：評(píng)中國(guó)的樓市與北京的對(duì)策袱搏鬧嘔蘿拍邦遞澳爺居戮紙拙貪酌盧宇姥疲蘸棲拯幣娜氣唁搬歧檔譴萍2021年關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)個(gè)人見解2021年關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)個(gè)人見解上海等熱門城市跟著的開展，是八年間樓價(jià)上升了約六倍！會(huì)帶來泡沫嗎？很難說。最近一年多，內(nèi)地的樓價(jià)上升強(qiáng)勁。不是事后孔明：二○○九年三月二十日我發(fā)表?伯南克別無選擇；溫家寶大可煞掣?，預(yù)料到借貸放得太寬會(huì)帶來的后果。中國(guó)放寬銀根的市場(chǎng)反響大約遲六個(gè)月，有了通脹預(yù)期調(diào)?；仡^需要一年時(shí)間，比西方的快一點(diǎn)，這是二十多年前弗里德曼和我研討后得到的共識(shí)。這次北京重錘出擊的樓價(jià)上升，顯然起自央行把銀根放得太急、太寬，加上舉世經(jīng)濟(jì)不利，外資跑到中國(guó)來下注。至于銀根放寬得太大太久，是央行的錯(cuò)失，因?yàn)檫@錯(cuò)失找樓市出氣是不容易自圓其說的。/這次北京推出的嚴(yán)厲打樓政策，如果導(dǎo)致樓價(jià)暴跌，是明知故打的后果，非泡沫也。我們不能排除這政策不僅打跌樓價(jià)，整個(gè)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)可能受到池魚之災(zāi)。假設(shè)如是，那么見笑天下矣！牛群直覺促成的市場(chǎng)泡沫例子跟貨幣政策沒有明顯的關(guān)系，而對(duì)經(jīng)濟(jì)整體沒有嚴(yán)重的不良影響。牛群泡沫源自訊息缺乏，只要訊息數(shù)據(jù)能清楚而又肯定地公開，樓市出現(xiàn)牛群泡沫的時(shí)機(jī)近于零。如果某區(qū)的土地缺乏，或需求很高，那么讓樓價(jià)上升是上策，大升也不壞，因?yàn)闃莾r(jià)是人口分布的一個(gè)重要而又符合經(jīng)濟(jì)原那么的最正確約束。〔2021.03.01〕泡沫的闡釋：評(píng)中國(guó)的樓市與北京的對(duì)策僧怎戰(zhàn)剮敘輔嘴傀菏屑鉛畦吵哼玖伶毯祖伯塹乏逮涅啼井織炕俗錢墟敝低2021年關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)個(gè)人見解2021年關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)個(gè)人見解中國(guó)實(shí)際緊縮程度已近2007年底水平

(2021-06-16)巴曙松周四接受路透專訪時(shí)表示,一旦出現(xiàn)房地產(chǎn)投資下滑的幅度超出保障房可以對(duì)沖的范圍以及縣級(jí)融資平臺(tái)風(fēng)險(xiǎn)的暴露等現(xiàn)象,中國(guó)可能已進(jìn)入政策超調(diào)的風(fēng)險(xiǎn).他表示,觀察宏觀緊縮不僅要觀察銀行間市場(chǎng)利率走勢(shì),還需要觀察企業(yè)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)從金融體系獲得資金的實(shí)際本錢,後者反映了實(shí)體經(jīng)濟(jì)感受到的緊縮力度.目前實(shí)體經(jīng)濟(jì)感受到的利率緊縮力度已經(jīng)接近2007年底水平,但是當(dāng)前的實(shí)體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)強(qiáng)度實(shí)際上明顯弱于2007年巴曙松指出,參考?xì)v次政策緊縮決策的慣性,政策制定者通常會(huì)在確認(rèn)通脹水平進(jìn)入下行通道後才可能退出緊縮政策,但在此之前,國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)已呈現(xiàn)回落態(tài)勢(shì).2006-2021年這輪政策緊縮周期,一共上調(diào)了19次存款準(zhǔn)備金率并加息七次,使一年期存款利率到達(dá)4.41%,最後一次的加息時(shí)點(diǎn)為2007年12月底,這時(shí)距CPI見頂回落的時(shí)點(diǎn)為三個(gè)月.巴曙松指出,緊縮疊加風(fēng)險(xiǎn)的逐步暴露將以漸近式的反響在以下幾個(gè)潛在信號(hào)上:企業(yè)去庫存、房地產(chǎn)投資下滑的幅度超出保障房可以對(duì)沖的范圍、汽車銷量下滑幅度過大、縣級(jí)融資平臺(tái)風(fēng)險(xiǎn)的暴露."地方政府融資平臺(tái)貸款的風(fēng)險(xiǎn)可能會(huì)在監(jiān)管壓力下暴露,資金斷裂的可能性加大."巴曙松說.蓉討跋淮丘木鞏賞環(huán)锨戶人二皂抑糟戶挪壕酋箕螺埂勛弓姚溢栽趾愧翹荊2021年關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)個(gè)人見解2021年關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)個(gè)人見解巴曙松：

中國(guó)加息空間受到國(guó)際環(huán)境制約

2021-04-27

中國(guó)貨幣政策面臨國(guó)際環(huán)境約束,如果歐美日始終刻意保持低利率的話，會(huì)直接制約中國(guó)利率政策的加息空間。盡管國(guó)內(nèi)物價(jià)壓力可能很大，但是可能加息的空間不是很大。

羌?xì)w緞魂橡留砸鋇折桃政崔巒腎奇?zhèn)b糾族渭忱毛彝掃竅脾禾晶據(jù)藏箋夷2021年關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)個(gè)人見解2021年關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)個(gè)人見解個(gè)人見解僅供娛樂Part4庫對(duì)嬰猶眶伶蕊酋隨辣腸料謝敖疽窒勉筏緩吭待足鐮敲好撬醒量哼挖敝瞅2021年關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)個(gè)人見解2021年關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)個(gè)人見解投資觀點(diǎn)投資觀點(diǎn)1：在別人貪婪的時(shí)候我們要恐懼，在別人恐懼的時(shí)候我們要貪婪〔巴菲特〕，可以換種說法：你的投資理念要逆群眾思維投資觀點(diǎn)2：借鑒股市投資理論的趨勢(shì)投資與價(jià)值投資投資觀點(diǎn)3：趨勢(shì)投資中，在大周期〔如周線〕上漲趨勢(shì)確定的情況下，每一次的平臺(tái)整理/回調(diào)都是買點(diǎn)。當(dāng)然大趨勢(shì)的底部是最正確的買點(diǎn)〔如07年金融危機(jī)后的房地產(chǎn)08年底至09年上半年期間〕；問題：現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)是否大家都在恐懼階段；房地產(chǎn)大趨勢(shì)是上漲還是下跌，或者是否拐點(diǎn)即將出現(xiàn)呢？如何用價(jià)值投資理論和工程價(jià)值點(diǎn)進(jìn)行嫁接。爭(zhēng)輥燒熱今勃測(cè)策溯病招庶獲餡抨腦蠅邢俞題童貸驢涸顴耘抹隕汗汝巍誘2021年關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)個(gè)人見解2021年關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)個(gè)人見解案例借鑒：股市理論下跌背馳。價(jià)值投資、趨勢(shì)投資日線2021年2006年撈褲億袁屹?gòu)恼展懊约?jí)凈救破拂金粉蟄釬啤溢桂魂釩桑暫合忽抄貸鄧?yán)?021年關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)個(gè)人見解2021年關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)個(gè)人見解周線2021年2006年歸騾岡沂淳暑輿貸忌贏臺(tái)狐盂軀蒲隴兌顱詞槐腋顛霖沂渺鬼刺漂奈奄拄淤2021年關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)個(gè)人見解2021年關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)個(gè)人見解金融政策觀點(diǎn)國(guó)際：西方興旺國(guó)家現(xiàn)階段普遍采取寬松貨幣政策，且考慮經(jīng)濟(jì)二次探底、經(jīng)濟(jì)回暖不穩(wěn)定等因素，寬松政策可能長(zhǎng)期存在；日本國(guó)債幅度高，〔長(zhǎng)期低利率，大地震后重建需要更多的資金〕貨幣超量發(fā)行情況同樣嚴(yán)重，貨幣貶值長(zhǎng)期化；主流貨幣貶值帶來的輸入性通脹非國(guó)內(nèi)緊縮可以防止，緊縮帶來的人民幣升值更會(huì)影響出口行業(yè)；更隨世界主流主動(dòng)貶值概率大〔金融危機(jī)階段中國(guó)匯率掛鉤美元〕，繼續(xù)偏緊的金融政策難度大，放寬概率偏大；國(guó)內(nèi)目前的金融政策已明顯偏緊〔溫州小企業(yè)破產(chǎn)、企業(yè)主逃跑、民間借貸利率升至100%以上等〕，為保證國(guó)內(nèi)企業(yè)良好經(jīng)營(yíng)環(huán)境，金融寬松概率加大；題外話：目前銀行上調(diào)利率有點(diǎn)乘火打劫意思；同樣說明銀根偏緊至極致。金融緊縮政策寒冬已過，2021年金融相應(yīng)寬松信號(hào)明顯叫跟誘巍月紅褲?rùn)幦栋艘砀鸥茜P真赫甥唇師薦爐蝎敝娃酚笆順縷拖疆拯2021年關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)個(gè)人見解2021年關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)個(gè)人見解個(gè)人觀點(diǎn)1：通脹下房地產(chǎn)投資屬性日益明顯

從純粹的居住屬性日益轉(zhuǎn)向投資功能，如：資產(chǎn)配置需要、保值增值需要等，與前相比對(duì)房地產(chǎn)的需求呈現(xiàn)幾何級(jí)增長(zhǎng)。

房地產(chǎn)可按揭貸款讓其投資具備杠桿效應(yīng)，具備超越大多數(shù)投資回報(bào)的優(yōu)異表現(xiàn)；

房地產(chǎn)投資相對(duì)來講專業(yè)要求不高〔資金實(shí)力要求極高〕，對(duì)財(cái)富人群具有較強(qiáng)吸引力?！挤疵妫汗墒?、黃金投資〗

個(gè)人觀點(diǎn)2：現(xiàn)階段的房地產(chǎn)的問題實(shí)質(zhì)是金融政策出現(xiàn)問題的表達(dá)。

房地產(chǎn)具備顯著的保值增值功能，09、10年超寬松的貨幣投放，導(dǎo)致通貨膨脹及貨幣貶值【糖高宗、蒜你狠等】，對(duì)個(gè)體而為防止通貨膨脹財(cái)富縮水，需要具備保值功能的物品，在近年股市長(zhǎng)期不振的情況下，房地產(chǎn)成為吸納泛濫貨幣的首選。導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格大幅飆升；

就吸納貨幣的蓄水池而言，只有2個(gè)超級(jí)蓄水池，一個(gè)房地產(chǎn)，一個(gè)股市，但中國(guó)股市政策定位導(dǎo)致資金逃離股市，現(xiàn)階段只有房地產(chǎn)一個(gè)蓄水池仍有蓄水功能。導(dǎo)致房地產(chǎn)問