開封市商業(yè)市場分析

開封市商業(yè)市場調(diào)研報(bào)告第一部分開封市經(jīng)濟(jì)環(huán)境概況開封經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r鄭汴一體化政策對開封商業(yè)地產(chǎn)影響第二部分開封重要商業(yè)街道和重要商業(yè)設(shè)施調(diào)研一、開封市商業(yè)格局二、商圈動(dòng)態(tài)預(yù)計(jì)三、重點(diǎn)商圈、街道概況四、開封市現(xiàn)有商業(yè)設(shè)施五、大型綜合商業(yè)體概況六、商業(yè)現(xiàn)狀分析七、專業(yè)賣場概況、分析第三部分開封市寫字樓調(diào)研分析寫字樓概況分析第四部分開封市三星級以上酒店調(diào)研分析星級酒店概況分析第五部分總結(jié)結(jié)合本項(xiàng)目得到的啟示第一部分開封市經(jīng)濟(jì)環(huán)境概況＞開封介紹：開封古稱東京（亦有汴梁、汴京之稱），簡稱汴，位于河南省東部，在中國幅員上處在豫東大平原的中心位置。開封是我國七大古都之一，是中國優(yōu)秀旅游都市、全國雙擁模范城、全國創(chuàng)立文明都市工作先進(jìn)都市，也是河南省中原都市群和沿黃“三點(diǎn)一線”黃金旅游線路三大中心都市之一。其中耕地面積363.4千公頃，市區(qū)面積359平方公里，市區(qū)人口100萬，轄尉氏縣、杞縣、通許縣、蘭考縣、開封縣五縣和鼓樓區(qū)、龍亭區(qū)、禹王臺區(qū)、順河回族區(qū)、金明區(qū)五區(qū)。

開封是中原地區(qū)黃河沿線重要的旅游都市，被國家旅游局命名為中國優(yōu)秀旅游都市。悠久的歷史，深厚的文化積淀，使開封享有七朝都會(huì)、文化名城、大宋故都、菊城之盛名。遍及市縣的名勝古跡，依稀可尋的古城風(fēng)貌，特色濃郁的民俗文化，絢麗多姿的秋菊，顯示了古都的風(fēng)韻和魅力。開封擁有眾多旅游景點(diǎn)發(fā)明和打破了中國世界紀(jì)錄協(xié)會(huì)多項(xiàng)世界紀(jì)錄、中國紀(jì)錄，獲得多項(xiàng)世界之最、中國之最。一、開封經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r1、經(jīng)濟(jì)總量及產(chǎn)業(yè)構(gòu)造全市生產(chǎn)總值完畢930.2億元，增加12.6%，其中第一產(chǎn)業(yè)增加值219.3億元，增加4.6%；第二產(chǎn)業(yè)增加值400.7億元，增加14.9%；第三產(chǎn)業(yè)增加值310.2億元，增加14.5%。財(cái)政普通預(yù)算收入37億元，增加25.3%；其中市本級16億元，增加27.7%。全部工業(yè)增加值368.3億元，增加15.9%。城鄉(xiāng)以上固定資產(chǎn)投資394.7億元，增加25.1%。社會(huì)消費(fèi)品零售總額364.6億元，增加20.2%。2、招商引資全市新簽億元以上項(xiàng)目123個(gè)，總投資649.2億元；新開工億元以上項(xiàng)目108個(gè)，總投資566.7億元；實(shí)際運(yùn)用外資12882萬美元，增加71%；外貿(mào)出口18801萬美元，增加16%；引進(jìn)省外資金177.6億元，增加26.2%。3、固定資產(chǎn)投資持續(xù)較快增加按照“四集一轉(zhuǎn)”發(fā)展思路，大力實(shí)施“產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)建設(shè)工程”，全市8個(gè)產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)累計(jì)完畢投資209億元，其中基礎(chǔ)設(shè)施投資28億元；新開工項(xiàng)目54個(gè)，施工項(xiàng)目281個(gè)，產(chǎn)業(yè)支撐能力和集聚效應(yīng)進(jìn)一步顯現(xiàn)。開封新區(qū)被評為河南省創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，開封空分特色產(chǎn)業(yè)園被同意為國家級特色產(chǎn)業(yè)基地。努力增加固定資產(chǎn)投資。強(qiáng)力實(shí)施轉(zhuǎn)型升級“3135”工程，實(shí)施了300個(gè)重大建設(shè)項(xiàng)目，完畢投資318.5億元，帶動(dòng)項(xiàng)目總投資1078億元。，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完畢506.6億元，增加24.7%。4、市民生活水平城鄉(xiāng)居民人均可支配收入13695元，增加11.2%；農(nóng)民人均純收入5390元，增加14.8%。經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度持續(xù)三年超出全省平均水平，重要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)增幅繼續(xù)位居全省前列，其中城鄉(xiāng)以上固定資產(chǎn)投資、社會(huì)消費(fèi)品零售總額和第三產(chǎn)業(yè)增加值增幅均居全省第1位，財(cái)政普通預(yù)算收入、市本級普通預(yù)算收入增幅均居全省第4位，規(guī)模以上工業(yè)增加值增幅居全省第5位。5、商業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，開封市實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額341.7億元。其中，都市零售額198.2億元；縣及縣下列零售額151.3億元。

批發(fā)零售業(yè)零售額257.1億元；住宿餐飲業(yè)零售額77.9億元；其它經(jīng)濟(jì)零售額9.1億元。（以上數(shù)據(jù)由開封市政府工作報(bào)告提供）開封處在河南省商業(yè)“洼地”，受“鄭州”商業(yè)影響較大，開封商業(yè)經(jīng)濟(jì)即使在經(jīng)濟(jì)總量中的比例較大，但與省內(nèi)其它都市相比，還比較單薄，需要鄭州的帶動(dòng)才干實(shí)現(xiàn)總量擴(kuò)張和升級換代。根據(jù)上述數(shù)字表明，開封市商業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展快速，這為商業(yè)地產(chǎn)的長久穩(wěn)定發(fā)展提供了良好的環(huán)境。二、鄭汴一體化政策對開封商業(yè)地產(chǎn)影響鄭汴一體化工程已經(jīng)進(jìn)入快速推動(dòng)階段，將對開封商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響：1、鄭汴一體化首先是拉近了兩個(gè)都市的空間距離，鄭開大道暢通無阻，鄭州都市中心至開封老城區(qū)中心的車行時(shí)間為60分鐘左右（60分鐘對鄭州人而言，就是從北環(huán)到南環(huán)的時(shí)間），交通方便，人流、物流的流動(dòng)量，為開封注入強(qiáng)大的發(fā)展動(dòng)力。本項(xiàng)目所處位置即為鄭開大道進(jìn)入開封市區(qū)的第一站，人流、物流不可小覷。2、規(guī)劃中的鄭汴輕軌與鄭開大道平行，開行之后能夠更近的縮短兩個(gè)都市的距離，輕軌對都市發(fā)展的帶動(dòng)作用非常強(qiáng)大。本項(xiàng)目所處位置就是規(guī)劃中的城際輕軌入開封市區(qū)的第一站，交通優(yōu)勢突出，升值潛力巨大。3、一體化的過程就是兩個(gè)都市之間的聯(lián)系不停增強(qiáng)的過程，鄭州的重要變化會(huì)影響開封，反之亦然。商業(yè)對都市一體化的影響最為敏感，鄭州商業(yè)發(fā)生明顯變動(dòng)，勢必影響到開封房地產(chǎn)市場。4、開封商業(yè)特別是餐飲業(yè)將吸引大量鄭州顧客，現(xiàn)在已體現(xiàn)出這樣的勢頭，這將極大地增進(jìn)開封商業(yè)的升級換代，并擴(kuò)大商業(yè)的總規(guī)模。本項(xiàng)目含有優(yōu)越的區(qū)位優(yōu)勢，在商業(yè)方面含有迎接鄭州顧客消費(fèi)的極大便利。5、鄭汴產(chǎn)業(yè)帶規(guī)劃已經(jīng)獲批，產(chǎn)業(yè)帶正在快速推動(dòng)，開封向西發(fā)展的速度將會(huì)進(jìn)一步加緊。本項(xiàng)目地處西區(qū)，向西發(fā)展的大勢將使本項(xiàng)目成為開封市的中心，物業(yè)增值潛力巨大。第二部分開封重要商業(yè)街道和重要商業(yè)設(shè)施調(diào)研一、開封市商業(yè)格局根據(jù)《開封市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃（1995～）》，開封市著力打造一種市級商業(yè)中心：鼓樓商業(yè)中心；五個(gè)區(qū)級商業(yè)中心：東區(qū)區(qū)級商業(yè)中心；西區(qū)區(qū)級商業(yè)中心；邊村區(qū)級商業(yè)中心，南關(guān)區(qū)級商業(yè)中心，杏花區(qū)級商業(yè)中心。以下圖:杏花區(qū)級商業(yè)服務(wù)中心杏花區(qū)級商業(yè)服務(wù)中心西區(qū)區(qū)級商業(yè)服務(wù)中心邊村區(qū)級商業(yè)服務(wù)中心東區(qū)區(qū)級商業(yè)服務(wù)中心“鼓樓”商業(yè)中心商務(wù)服務(wù)中心＞現(xiàn)在，商業(yè)重要呈“113”分布，即：一種市級商業(yè)中心：鼓樓商圈一條商業(yè)街：中山路商業(yè)街3個(gè)區(qū)級商業(yè)中心：南關(guān)商業(yè)中心；東城商業(yè)中心；西城商業(yè)中心。以下圖＞開封商業(yè)層次較低，業(yè)態(tài)不夠豐富，處在起步階段，形成如此狀況有下列幾點(diǎn)因素：（1）開封整體經(jīng)濟(jì)地位低，都市競爭力弱；（2）開封人均GDP水平相對落后，但處在經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展期，對商業(yè)的發(fā)展有較大增進(jìn)作用；（3）存款總量低，但保持穩(wěn)步增加。二、商圈動(dòng)態(tài)預(yù)計(jì)：大商新瑪特的入駐將使整體商業(yè)圈向西移動(dòng)，大商千盛店屬于中低端的消費(fèi)，原有的中山路商業(yè)街，航天銅鑼灣、新都匯老的商業(yè)街區(qū)由于在經(jīng)營和品牌更新率嚴(yán)重局限性已處在發(fā)展的瓶頸。大商新瑪特的到來對這些老的商圈帶來較大的沖擊，中高檔的品牌陣容，完善的賣場管理，良好的經(jīng)營理念，將拉動(dòng)開封市中高檔消費(fèi)使其與原有的商圈形成鮮明的對比。對開封市的中高檔消費(fèi)起到拉動(dòng)的作用，使其以大商新瑪特為中心方圓2公里內(nèi)形成一種新的商圈；三、重點(diǎn)商圈、街道概況基本概況特性規(guī)模鋪位面積鋪位數(shù)量空鋪率轉(zhuǎn)讓費(fèi)租金重要經(jīng)營業(yè)種重要業(yè)態(tài)重要消費(fèi)群重要品牌人流量大型購物廣場中山路開封高檔服裝走廊商業(yè)部分街長約1000米，（全長約米），人行道寬2米，經(jīng)營面積約45000㎡（計(jì)算辦法：1000（長）×15（進(jìn)深）×2（邊）×1.5（樓層系數(shù)）＝45000㎡）；單鋪面積在20—300㎡320間商鋪0，有四間商鋪正在裝修平均每間商鋪在5000-8000千/㎡200～350元/㎡品牌女裝專賣、品牌男裝專賣、品牌男女鞋專賣、皮鞋商場、鐘表眼鏡、高檔美容美發(fā)、婚紗攝影、本地服飾類專賣店、專業(yè)店中高收入人士（老板、公務(wù)員等）、游客較少；利郎、步森勁霸、九牧王、杉杉、金利來、柒牌、GXG、哥弟、玖姿、巧帛、敦奴江南布衣平日：60～80人/分鐘；假日：100～110人/分鐘；三毛購物廣場（超市）；銅鑼灣商場（百貨）；新光彩步行街；馬道街開封低端的潮流步行街；長約430米、寬10米，經(jīng)營面積約16000㎡（計(jì)算辦法：430（長）×16（進(jìn)深）×2（邊）×1.2（樓層系數(shù)）≈16589㎡）；單鋪面積在20—300㎡130間商鋪0平均每間商鋪在6000-10000/㎡200～300元/㎡以潮流服裝、鞋類為主，兼有電器、家具，但餐飲較少；專賣店、專業(yè)店工薪族、年輕族、學(xué)生、游客；圣迪奧、阿依蓮、伊韻兒、月牙兒、達(dá)芙妮、真維斯、森馬、依思Q、佐丹奴、以純、波司登平日：5萬/日；假日9～10萬/日；振河商業(yè)廣場（綜合商場）。書店街書籍、文具的專業(yè)街；長約613米、寬18米，經(jīng)營面積約14000㎡（計(jì)算辦法：600（長）×8（進(jìn)深）×2（邊）×1.5（樓層系數(shù)）≈14400㎡）；單鋪面積在10—150㎡220間商鋪0平均每間商鋪在6000-10000/㎡150～350元/㎡以書籍音像、財(cái)會(huì)用品、文體用品為主；兼有精品、飾品、餐飲等以專業(yè)店為主本地人為主，兼有滿足游客觀光購物需求；新華書店平日：10～15人/分鐘；假日：30～45人/分鐘新華書店寺后街新商業(yè)物業(yè)不停涌現(xiàn)，商業(yè)格局和檔次正在不停提高；長約400米、人行道寬2～7米，經(jīng)營面積約7300㎡（臨街部分）（計(jì)算辦法：400（長）×8（進(jìn)深）×2（邊）×1.5（樓層系數(shù)）≈7300㎡）；30～40㎡；110間商鋪0平均每間商鋪在-5000/㎡60～90元/㎡；餐飲、服飾、電腦、電訊；專業(yè)店、專業(yè)市場、專賣店；本地人為主；第一樓、肯德基、全家來、百富烤霸平日：10～20人/分鐘；假日：30～50人/分鐘；振河商業(yè)城（專業(yè)市場）；萬寶電腦數(shù)碼廣場（電腦城）；鼓樓新天地；愷撒財(cái)富廣場鼓樓街缺少靈魂的商業(yè)旺地；長約400米、人行道寬6～7米；經(jīng)營面積約9792㎡（臨街部分，計(jì)算辦法：400（長）×8（進(jìn)深）×2（邊）×1.5（樓層系數(shù)）≈5800㎡）；30～200㎡83家商鋪0平均每間商鋪在5000-8000/㎡120～180元/㎡；業(yè)種較雜亂，以餐飲（西餐）、服飾、音像、茶葉為主；本地人為主；全家來、麥當(dāng)勞；平日：30～40人/分鐘；假日：60～70人/分鐘；三毛書城自由路西段批發(fā)、零售旺地；長約480米、人行道寬約2米，經(jīng)營面積約9792㎡（臨街部分，計(jì)算辦法：480（長）×6（進(jìn)深）×2（邊）×1.2（樓層系數(shù)）≈6200㎡）；20～100㎡140家商鋪0平均每間商鋪在3000-6000/㎡110～160元/㎡；以服飾、電器，小商品（批發(fā)、零售）為主，兼有小食、餐飲、旅業(yè)、攝影沖印、副食品等；批發(fā)市場、專業(yè)店、專賣店；本地人為主（中低檔），開封周邊市鎮(zhèn)的個(gè)體經(jīng)營者；雅戈?duì)?、上島咖啡、天力面包房平日：60～70人/分鐘；假日：80～100人/分鐘；相國寺大市場（小商品批發(fā)市場）；光彩商業(yè)街服裝、飾品、餐飲建筑面積1萬多平方米，8～100㎡190家商鋪10-15%精品服飾、羽絨服大賣場、永樂電器、橫店電影院購物中心本地人為主；以年輕潮流人群為主金伯利鉆石、波斯登羽絨服平日：2～5人/分鐘；假日：10～20人/分鐘；永樂電器、橫店電影院四、開封市現(xiàn)有商業(yè)設(shè)施商業(yè)業(yè)態(tài)名稱經(jīng)營狀況面積累計(jì)（㎡）客流量面積及業(yè)態(tài)品牌百貨商場航天銅鑼灣百貨1F:4000㎡

化妝品、名表、女鞋化妝品：羽西、玉蘭油、自然堂、歐萊雅、美寶蓮；

名表：梅花、天梭；

女鞋：富貴鳥、索菲婭、星期六、達(dá)芙妮、scs；1㎡270人次/小時(shí)2F:4000㎡

少女女裝貝拉維拉、迪士尼、維尼、史努比、艾格、夢祥銀飾、佳佰麗、3F:4000㎡

女裝家紡家紡：夢蘭家紡、啄木鳥家紡、堂皇家紡；

內(nèi)衣：歐迪芬、安莉芳、伊維斯4F:4000㎡

男裝男鞋男裝：雅戈?duì)?、花花公子、鐵獅東尼、英迪龍、富貴鳥大商千盛購物廣場—1F：8000㎡

大商超市好當(dāng)家、同仁堂、賓奴、威豹、九陽、蘇泊爾、美的、過家家、七彩云南、美麗寶貝、艾妮美甲24000㎡超市：822人次/小時(shí)；

百貨：366人次/小時(shí)。1F:4000㎡

潮流精品珠寶：周大福、戴夢得、老銀匠、老鳳祥、周大生、金大福、金伯利、上吉銀飾、漢宮玉瓏；

香水：CK香水、范思哲、浪凡；

化妝品：玉蘭油、自然堂、佰草集、歐萊雅、美寶蓮、夢妝；

女鞋：白麗、星期六、金利來、達(dá)芙妮、康莉、Tata、天美意、森達(dá)、百思圖；

名表：梅花、天梭、西鐵城、勞力士、江詩丹頓、歐米茄、浪琴、斯沃琪2F:4000㎡

名媛紳士大淑：玖姿、敦奴、歌蒂詩、聲雨竹、紅人、纖、妃萱；

男裝男鞋：金利來男鞋、花花公子皮具、利郎、波司登、雅戈?duì)?、木林森、培蒙、鐵獅東尼、英迪龍、喬頓、鄂爾多斯3F:4000㎡

青春生活少淑女裝：VEROMODA、ONLY、歐時(shí)力、艾格、江南布衣、米珂芭娜、歌莉婭、A02、播、古木夕陽、必然、歐尚尼、木果果木、尤西子；

小朋友服飾：耐克童裝、巴布豆、麗嬰房、海威爾、迪士尼、好孩子、可可鴨；

家紡：水星家紡、多愛慕、露斐家飾、羅萊家紡、馨亭4F:4000㎡

運(yùn)動(dòng)生活運(yùn)動(dòng)：安踏、李寧、馬克華菲、卡帕、耐克生活、左岸、駱駝、艾迪耐斯、新百倫、阿迪達(dá)斯、佐丹奴、七匹狼運(yùn)動(dòng)、天坡倫；

大商電器超市三毛美美特惠店1F:4500㎡外圍：樂途、李寧、石頭記、德克士、阿利、協(xié)亨、鴻星爾克、公牛巨人、BQ、麥多餡餅、菲爾莫爾、安踏小朋友、梅娘、尤西子、秋水伊人、駱駝、雨貝爾、佐伊18000㎡超市：1272人次/小時(shí)2F:4500㎡三毛超市3F:4500㎡4F:4500㎡三毛時(shí)代1F:4000㎡金伯利、亨利名表、保健品、鞋業(yè)、服飾10000㎡超市：564人次/小時(shí)2F:3000㎡三毛超市3F:3000㎡三毛將來1F:6000㎡秋水伊人、德克士、富爾佳、三彩；丸美、藍(lán)秀、天翼、王朝家紡、流行美、夢特嬌、金盾、迪士尼、小豬班納、老北京布鞋、韓國城、雅鹿、朵以、恒源祥、艾萊依24000㎡超市：1380人次/小時(shí)2F:6000㎡貝蒂、飾品、好男人、皮具、新疆干果、手表鐘表、三毛美食坊、美甲；

三毛超市3F:6000㎡三毛超市4F:6000㎡五、大型綜合商業(yè)體概況項(xiàng)目名稱在建/已建總體量（㎡）主力店主力店體量（㎡）次主力店已入駐出名品牌新都匯商業(yè)廣場已建60000大商千盛購物廣場24000無肯德基、屈臣氏、豪享來、蘇氏牛肉面振河商業(yè)城已建迪臣世紀(jì)廣場在建80000大商新瑪特購物廣場50000無浦發(fā)銀行開元商業(yè)廣場在建80000大商千盛購物廣場0浙江時(shí)代院線暫無案名龍亭新都匯物業(yè)公司招商顧問公司：北京天瑜旺地商業(yè)顧問有限公司運(yùn)行商開封市新都匯商業(yè)經(jīng)

營管理有限公司開發(fā)商開封瑞信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（二級資質(zhì)）地理位置新街口東北角總建筑面積105000㎡營業(yè)面積94000㎡（其中商業(yè)部分為70000㎡）開業(yè)時(shí)間收款方式獨(dú)立收銀與否銷售，

各樓層均價(jià)一期：⑴30%出售，70%自營、出租；⑵對出售部分實(shí)施5年包租，8%返租；⑶統(tǒng)一招商、統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一管理；

二期：⑴100%出售，出租；⑵對出售部分實(shí)施3年包租，8%返租；⑶統(tǒng)一招商、統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一管理；業(yè)態(tài)規(guī)劃及面積配比1F少淑、大淑、運(yùn)動(dòng)休閑、餐飲面積及重要品牌玖姿、寶姿、拉夏貝爾、江南布衣、匹克2F童裝、小朋友玩具；休閑女裝；休閑男裝；成年女裝；飾品；美容院面積及重要品牌傳統(tǒng)、拼搏、戀尚繡坊3F酒吧、證劵公司面積及重要品牌愛派酒吧、e動(dòng)力網(wǎng)吧、國都證券售價(jià)及租金1F售價(jià)：1元/平米左右

租金：60-90元/平米/月出租率95%租金收取方式：租金，每1季度交租一次2F售價(jià)：

4000～6000元/平米

租金：30-50元/平米出租率50%

租金收取方式：租金，每1季度交租一次，其它優(yōu)惠政策：承諾在芒果時(shí)代開業(yè)之

前不向租戶收取任何費(fèi)用3F、4F售價(jià)：

租金：10元/平米/月出租率100%付款方式及優(yōu)惠政策購物廣場這一商業(yè)物業(yè)采用的是70%自營、出租，30%出售的銷售方略，并承諾對出售部分實(shí)施5年包租，

每年向業(yè)主返租8%物業(yè)管理費(fèi)及稅費(fèi)物業(yè)管理費(fèi)10元/㎡/月；合同確保金2個(gè)月租金；客源經(jīng)營者本地經(jīng)營狀況良好的品牌經(jīng)銷者消費(fèi)者本地市民配套設(shè)施龍亭·新都匯購物廣場設(shè)有6部露天自動(dòng)扶梯通往二層，二層?xùn)|西兩側(cè)的商業(yè)空間有連廊、過街天橋相連。購物廣場內(nèi)有景觀小品、自動(dòng)電梯、中央空調(diào)、休息座椅、電話亭、花壇等基礎(chǔ)設(shè)施和景觀元素，6000平米的地下停車位綜合分析

優(yōu)勢：新都匯購物廣場從規(guī)劃之初就采用先進(jìn)的定制化商業(yè)，通過對開封商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r的具體調(diào)研及與各大商業(yè)巨頭的主動(dòng)接洽，在新都匯購物廣場三號館設(shè)立了體量為24000平方米的綜合性商業(yè)體。

1、購物配套設(shè)施完善，；2、地理位置優(yōu)越，距離核心商圈較近。

劣勢：新都匯購物廣場合處在開封新商業(yè)中心位置，但現(xiàn)在現(xiàn)在整個(gè)商圈的商業(yè)氛圍不很濃厚。同時(shí)由于鼓樓——馬道街商圈已有近的歷史，開封很大一部分消費(fèi)者去中山路和鼓樓購物已經(jīng)形成了消費(fèi)習(xí)慣，在短時(shí)間內(nèi)轉(zhuǎn)變開封消費(fèi)者的購物習(xí)慣，還需要諸多的工作去做。

1、由于步行街的先天局限性，受到天氣的影響較大，太冷太熱客流都會(huì)少

2、大量品牌商戶的撤出，造成現(xiàn)在步行街的經(jīng)營越來越困難。

3、局部建筑尚未竣工，造成步行街的人流動(dòng)線不成循環(huán)。＞綜合商業(yè)體分析1.空間分布不合理，重要集中老城區(qū)；在建和已經(jīng)開業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目大多集中在舊城商業(yè)區(qū)內(nèi)，而鄭汴新區(qū)、東部城區(qū)沒有在建和已開業(yè)大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。（西區(qū)2個(gè)、老城區(qū)5個(gè)）2.綜合性和專業(yè)性商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開始出現(xiàn)；隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，綜合性的如迪臣世紀(jì)廣場、龍亭新都匯、開元名都商業(yè)廣場等商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開始出現(xiàn)，專業(yè)性的主題商業(yè)億龍小朋友生活廣場、中大義烏商貿(mào)城、嘉斯茂數(shù)碼城也已經(jīng)投放市場。3.商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目仍然以銷售為主，重要推廣方略為銷售返租；受到開發(fā)商經(jīng)濟(jì)實(shí)力以及經(jīng)營銷售方略影響，現(xiàn)在的開封商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目仍然以銷售為主，而其促銷方略重要仍然是售后返祖，返祖期限普通為3-8年，返祖比例7－8％。4.社區(qū)商業(yè)特別底商商鋪供應(yīng)強(qiáng)勁；在西區(qū)榮勛花園，老城區(qū)錦繡皇城等項(xiàng)目都有大規(guī)模的社區(qū)臨街底商體量，已投放市場，預(yù)計(jì)總體量超出50000㎡。六、商業(yè)現(xiàn)狀分析1、商圈分析開封在之前只有一種“鼓樓商圈”，以鼓樓廣場為中心，廣場以東的鼓樓街、以西的寺后街、以南的馬道街、以北的書店街，是開封老城區(qū)最繁華的地段，商圈涵蓋振河商業(yè)城、三毛美美特惠店、萬寶電器連鎖、蘇寧電器連鎖、行宮科技城等綜合性和專業(yè)性賣場。但是隨著龍亭新都匯步行街開業(yè)，特別是當(dāng)年12月大商千盛購物廣場的開業(yè)，使開封商業(yè)在檔次和品牌上得到了極大的提高。龍亭新都匯以西迪臣世紀(jì)廣場，大商集團(tuán)新瑪特購物廣場即將于年終開業(yè)，這就逐步形成了以新街口為中心的“新街口商圈”，以西為西門大街，以東為西大街，以南為中上路北段，以北為宋都御街，形成了一種以中高檔次為主的集休閑、購物、餐飲、娛樂的新商圈。2、商業(yè)街道分析現(xiàn)在，開封市已經(jīng)形成了書店街、寺后街、馬道街、中山路、宋都御街、大梁路、晉安路、宋城路為主的36條商業(yè)街道，遍及都市各個(gè)區(qū)位。從商業(yè)街道的空間分布來看，鼓樓區(qū)有14條，順河區(qū)有8條，南關(guān)區(qū)有6條，龍亭區(qū)有8條，鼓樓區(qū)的商業(yè)街道分布最為密集，商業(yè)門店數(shù)目最多。從各條商業(yè)街的輻射范疇來看，基本上都是在城區(qū)內(nèi)部，西區(qū)以東西四條街道為主，而對周邊各縣以及都市的影響較弱。每條街道基本上都涉及關(guān)系居民必需品的銷售，例如：超市、餐飲等。闡明這些商業(yè)街道都承當(dāng)著本轄區(qū)內(nèi)提供基礎(chǔ)商品消費(fèi)的功效。其中行業(yè)集中的街道重要有下列幾條：晉安路東段---中高檔餐飲集中區(qū)域中山路---中高檔服裝品牌專賣店集中區(qū)宋都御街---中低檔旅游商品集中區(qū)大梁路---電動(dòng)自行車專賣店集中區(qū)西門大街---建材家具集中區(qū)由此可看出開封市老城區(qū)以“鼓樓商圈”和“新街口商圈”為中心區(qū)域內(nèi)商業(yè)較為集中；汴西新區(qū)則集中了開封近年來的許多新建社區(qū)，逐步形成了大規(guī)模的生活區(qū)、行政辦公區(qū)，交通方便，但商業(yè)設(shè)施較為缺少，高端消費(fèi)人群多流失至鄭州?，F(xiàn)在開封市商業(yè)街仍處在初級狀態(tài)，其硬件不能滿足高檔休閑購物需求；并且臨近都市主干道，車流量大、穿越危險(xiǎn)，存在廢氣灰塵；人行道僅2米，寬度局限性；商業(yè)延伸較長，購物不集中；缺少停車場，停車較困難。3、品牌分析隨著大商千盛購物廣場的入駐，某些國際一線品牌初次進(jìn)入開封，如ONLY、VEROMODA、歐時(shí)力、馬克華菲等，較之以前如利郎、七匹狼、金利來等2,3線品牌有了極大的提高，同時(shí)，大商中高檔百貨賣場新瑪特將于底開業(yè)，某些國際奢侈品品牌將會(huì)入駐開封，對開封商業(yè)檔次是一種極大的提高。4、租金分析⑴.開封商業(yè)租金受位置影響較大，核心商圈租金水平較高；⑵.商業(yè)租金受業(yè)態(tài)影響不顯著；⑶.商業(yè)租金受面積因素影響較大；⑷.調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，開封商業(yè)租金除市場因素外，受人際關(guān)系影響較大。5、經(jīng)營分析⑴.核心商圈換手率最低，經(jīng)營狀況最佳；⑵.距離核心商圈越遠(yuǎn)，其經(jīng)營狀況隨之遞減的狀況越明顯；⑶.晉安路作為餐飲集中街，中檔和中高檔餐飲存在非常嚴(yán)重的競爭，造成該街換手率較高；⑷.開封市場存在一種能夠維持營生即可的特殊經(jīng)營心態(tài)，對拓展和再發(fā)展有著很消極的心態(tài)。6、現(xiàn)在商業(yè)存在的問題⑴.商業(yè)街道以及商業(yè)設(shè)施，空間分布不合理首先體現(xiàn)在商業(yè)街道分布的不合理，鼓樓區(qū)在全市占有50％以上的商業(yè)街道和80％以上重要商業(yè)設(shè)施，南關(guān)區(qū)只有商業(yè)街道6條，并缺少大型商業(yè)設(shè)施；⑵.整體消費(fèi)水平低，商業(yè)業(yè)態(tài)的提高乏力開封生產(chǎn)總值僅為鄭州的23.54%（開封777億元、鄭州3300億元），洛陽的37.44%（洛陽2075億元），經(jīng)濟(jì)總量偏低，在河南省18個(gè)省轄市中排名13位?，F(xiàn)在開封商業(yè)業(yè)態(tài)的提高乏力，缺少原則的高端百貨以及大型綜合購物中心，與全省其它地市，特別是鄭州周邊的“中原都市群”都市相比存在較大差距。⑶.商業(yè)設(shè)施的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)嚴(yán)重滯后開封市重要商業(yè)設(shè)施重要集中老城區(qū)內(nèi)，和西區(qū)東西四條主干道，受都市規(guī)劃限制，現(xiàn)在開封重要商業(yè)設(shè)施均缺少便捷的交通動(dòng)線、停車場、休閑廣場等有關(guān)配套設(shè)施。七、專業(yè)賣場概況、分析＞概況：開封家具市場整個(gè)家具市場空間、市場容量都非常大。開封市有近100萬人口，大眾市場比重極大。開封現(xiàn)有專業(yè)家具場場館總數(shù)近11萬平米，其中5萬平米以上的有1家，1萬平米以上的有3家，1萬平米下列的1家。進(jìn)入開封家具市場的家具品牌商家約有500個(gè)，其中國外和港臺地區(qū)的品牌有近50個(gè)，占開封市市場品牌的5%左右。美譽(yù)度和出名度較高的中外名牌家具在市場中比例為6%左右。本地家具市場發(fā)展商普通是采用出租場地僅一種經(jīng)營模式。經(jīng)銷商手法重要有經(jīng)銷、代理銷售、連鎖專賣、特許經(jīng)營。針對消費(fèi)者則是提供家裝方案。并協(xié)助消費(fèi)者就地選擇家裝材料和家具。家具家居市場概況樓層位置面積租金原則商家數(shù)量入駐品牌入駐率日客流量評效總面積圓夢家居廣場1F30753㎡家具類：50元/㎡/月，建材類36元/㎡/月；公攤18%126家(家具類占16.3%；建材衛(wèi)浴類占16.1%；燈飾櫥柜木門窗簾類占19.1%)家具類：CBD奢愛、左右、CCK、帝梵尼、顧家工藝、愛依瑞斯、愛麗奴、藍(lán)邦、斯帝羅蘭、色彩人生；建材衛(wèi)浴類：箭牌、法恩莎、益高、中宇、意利寶、馬可波羅、蒙娜麗莎、新中源、諾貝爾；櫥柜燈飾門窗類:TATA、源氏家居、美心、月兔、詩瑞、藍(lán)谷、歐普、鉅豪；100.0%周一至周五56人/小時(shí)；周末：500/㎡/月59704㎡2F28951㎡家具類：40元/㎡/月，公攤18%91家（家具類占47.2%；家飾類占0.3%；辦公類占1.0%）家具類：曲美、皇朝、華日、雅寶、聯(lián)邦、金虎、年年紅、迪美斯；辦公類：富琦萊、偉特；99.3%286/㎡/月華美之星1F4000㎡50元/㎡/月，公攤10%26（家具占32.5%；家飾占0.9%）家具類：芝華士、紅蘋果、皇朝、北京百強(qiáng)、大自然、耐特利爾、科美、北京美亞、七彩人生100.0%周一至周五36人/小時(shí)；周末：417/㎡/月1㎡2F4000㎡40元/㎡/月，公攤10%18（家具占33.3%）家具類：雙葉家具、大連華豐、風(fēng)格傳送、藍(lán)鳥、東方百盛、浪度、迪諾雅、香港大班100.0%250/㎡/月3F4000㎡30元/㎡/月，公攤10%11（家具占33.3%）家具類：喜夢寶、九品工作室、歐瑞93.4%125/㎡/月華美家具城1F4733㎡40元/㎡/月，公攤10%42（家具占33.3%）家具類：蘭香閣、富利華、仕典、美雅居、杏田、凱博、松海、童一首歌；100.0%周一至周五36人/小時(shí)；周末：357/㎡/月14200㎡2F4733㎡30元/㎡/月，公攤10%27（家具占33.3%）家具類：天韻、博客、帝羅邦、藍(lán)狐、大風(fēng)車、世紀(jì)明珠、儷人島、香麗榭、德意豪；100.0%214/㎡/月3F4733㎡20元/㎡/月，公攤10%6（辦公占33.3%）辦公類：東方、三江、森傲、中泰、廣泰、華盛93.7%67/㎡/月恒昌家具城1F4876㎡22元/㎡/月（無物業(yè)）36家（占37.2%）家具類：名仕居、帝納東方、名揚(yáng)世家、家得寶、舒美、蒙友100.0%周一至周五36人/小時(shí)；周末：263元/㎡/月13092㎡2F5216㎡15元/㎡/月（無物業(yè)）21家（辦公6家占4.6%、家具15家占35.3%）家具類：水晶之戀、家百利、優(yōu)景、新居點(diǎn)、陽光飛越、葵園世家、朗晴；辦公類：富豪辦公、恒盛辦公、萬事達(dá)辦公、恒泰辦公100.0%175元/㎡/月3F3000㎡00（占22.9%）未出租0.0%0元華博家具城1F8813㎡前廳13元/㎡/月（無物業(yè)）；后廳10元/㎡/月（無物業(yè)）22家（家具20家占90.9%辦公2家占9.1%）家具類：金邦、澳泰、紅星家具、青葉；辦公類：威想、長興100.0%周一至周五24人/小時(shí)；周末：183元/㎡/月8813㎡＞分析：開封市現(xiàn)在專業(yè)家居賣場共有5家，重要分布在東郊、西郊和南關(guān)，其中中檔2家，低檔3家，重要分布在東建材、南關(guān)火車站和西區(qū)大梁路，中端市場也基本被圓夢和華美所占領(lǐng)，低端市場有華博、恒昌家具廣場和華美家具南關(guān)店，老的家居賣場基礎(chǔ)設(shè)施陳舊，管理水平和服務(wù)意識均比較淡薄，缺少強(qiáng)大的公司做支撐。本地區(qū)尚未有一家為綜合型一站式賣場，缺少高端品牌的進(jìn)駐，使高端購置力都被放棄到周邊市場消費(fèi)，近年來，由于開封西開發(fā)區(qū)的有力發(fā)展，鄭汴一體化的推動(dòng)，使得多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目在西區(qū)拔地而起，升值潛力巨大，是大型綜合型專業(yè)一站式賣場進(jìn)駐的好時(shí)機(jī)。第三部分開封市寫字樓調(diào)研分析一、寫字樓概況1、位置分布由于交通的因素，開封市寫字樓、公寓重要分布在核心商圈與西區(qū)商圈交界處，以大梁路、中山路周邊為主。2、租金價(jià)格租金價(jià)格的高低，重要取決于寫字樓公寓建成的年份，最低以匯金大廈為例16元/月/㎡，最高以三毛將來為例40元/月/㎡。3、租戶分析租戶重要以本地商家為主，外來商家比重日益增加，達(dá)成20%。4、租戶行業(yè)分析租賃商戶重要以地產(chǎn)公司、保險(xiǎn)公司、投資擔(dān)保公司、金融公司、網(wǎng)絡(luò)公司、培訓(xùn)機(jī)構(gòu)、出國代理機(jī)構(gòu)、快消品住開封分公司等第三產(chǎn)業(yè)行業(yè)構(gòu)成。5、配套設(shè)施開封市原有及新增的寫字樓公寓均缺少停車場，停車位較少，設(shè)施上只提供水、電，配套相對陳舊，網(wǎng)絡(luò)、安防等設(shè)施相對落后。開封市重要寫字樓分布示意圖：項(xiàng)目名稱項(xiàng)目位置項(xiàng)目體量樓層單間數(shù)量（套）單間面積（㎡）租金物業(yè)費(fèi)配套設(shè)施水電費(fèi)售價(jià)入住率停車位入住公司銀地商務(wù)大梁路西環(huán)路交叉口9600㎡2F—6F8636-92㎡20元/㎡/月1.3元/㎡/月水、電3.35元/噸，0.85元/度—2800元/㎡（開盤價(jià)）98%30投資擔(dān)保、證券、家電、網(wǎng)絡(luò)、保險(xiǎn)等公司亞通商務(wù)樓大梁路西環(huán)路交叉口5000㎡2F—5F7480—120㎡18元/㎡/月無水、電3.35元/噸，0.85元/度1500元/㎡（開盤價(jià)）97%15保險(xiǎn)、飲料、快消品、化妝品、投資擔(dān)保等公司匯金大廈朱雀園建行對面4000㎡2F—5F5830—80㎡16元/㎡/月1元/㎡/月水、電3.35元/噸，0.85元/度不售90%10全家來、投資擔(dān)保、股票配資、保險(xiǎn)、婚紗攝影等公司潤達(dá)大廈大梁路西環(huán)路交叉口3200㎡2F—6F6680—120㎡18元/㎡/月1元/㎡/月水、電3.35元/噸，0.85元/度不售96%10飲料、方面便、投資擔(dān)保、保險(xiǎn)、炒黃金、網(wǎng)絡(luò)、化妝品、保健品等中州銀座金明廣場向北200M5000㎡3F—12F16020—100㎡30元/㎡/月1.5元/㎡/月水、電3.35元/噸，0.85元/度4500元/㎡（開盤價(jià)）92%50地產(chǎn)公司、化妝品、保健品、廣告等公司三毛將來公寓漢興路中段3500㎡6F—12F7050㎡40元/㎡/月1.5元/㎡/月水、電3.35元/噸，0.85元/度不售28%60保險(xiǎn)公司銅鑼灣中山路行宮商廈向北200M1㎡5F—16F10690—150㎡15元/㎡/月0.8元/㎡/月水、電3.35元/噸，0.85元/度1500元/㎡（開盤價(jià)）95%20網(wǎng)絡(luò)、快消品、電子商務(wù)等公司二、分析由于一線都市資源飽和，二三線都市發(fā)展?jié)摿ν伙@，寫字樓市場也是如此。隨著開封市經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展，以及作為鄭汴一體化地位的擬定，各地商家紛紛落戶開封，寫字樓需求量快速增加。但由于開封現(xiàn)在寫字樓市場剛剛形成，寫字樓需求與供應(yīng)之間的矛盾日益激化，越來越多的問題迎面而來?，F(xiàn)在開封寫字樓基本上滿足了辦公需求，但是缺少人性化關(guān)心。最突出體現(xiàn)為停車場或是物業(yè)的不完備。通過對我市近10家寫字樓進(jìn)行考察，我們發(fā)現(xiàn)現(xiàn)在只有銀地商務(wù)和三毛將來相對來說配套設(shè)施較完善，其它寫字樓周邊配套設(shè)施均不成熟，極少配齊餐飲，商場等，不能滿足入住者們基本生活需求。物業(yè)管理方面，基本是采用專人固定時(shí)間負(fù)責(zé)開鎖門模式，缺少靈活性。第四部分三星級以上酒店概括分析一、三星級以上酒店概況開封市中高端酒店均含有餐飲、住宿、接待、商務(wù)洽談、會(huì)議、會(huì)展、休閑服務(wù)等功效。酒店市場近幾年在開封的發(fā)展速度很快，傳統(tǒng)的酒店如開封賓館等現(xiàn)在只是作為市政府對外接待的一種標(biāo)志性窗口存在，其商業(yè)價(jià)值在逐步下降。新興的大型酒店如中州國際金明酒店、開元名都大酒店等已成為開封各市政單位、黨政機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位、外來公司、本地公司、國內(nèi)外旅客等舉辦商務(wù)、會(huì)議、住宿等項(xiàng)目的首選定點(diǎn)酒店。星級酒店分布示意圖：酒店名稱星級位置總體量開業(yè)時(shí)間客房量（間）標(biāo)間價(jià)（元）標(biāo)間面積（㎡）停車位（個(gè)）折扣中州國際金明酒店★★★★★開封市大梁路9號53000㎡10月14日358558--61836140不打折，持龍卡活動(dòng)享有減80元的活動(dòng)開元名都大酒店★★★★★鄭開大道54000㎡355498--53032240團(tuán)體折扣7.7折會(huì)員8折散客無折扣金源大酒店★★★★大慶路2號1㎡84368--5883020團(tuán)體折扣7折航天大