土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓登記制度的選擇

土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓登記制度的選擇

目前，土地承包法的轉(zhuǎn)讓是學(xué)術(shù)界研究農(nóng)村土地問題乃至“三個受眾”問題的熱點。轉(zhuǎn)讓是土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)主要方式之一,家庭承包的土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓采用登記對抗主義制度其弊大于利。本研究提出以改革轉(zhuǎn)讓登記制度為主來完善土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓法律制度,以實現(xiàn)依法規(guī)范推進(jìn)土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓。一、不動產(chǎn)登記效力的立法規(guī)范不動產(chǎn)登記,即不動產(chǎn)物權(quán)登記,是不動產(chǎn)物權(quán)的各種變動在不動產(chǎn)所在地的專門機(jī)關(guān)所設(shè)立的專門簿冊上予以記載的事實。不動產(chǎn)登記具有維護(hù)交易安全和秩序、保障第三人利益的重要作用?，F(xiàn)代各國不動產(chǎn)登記制度,依其內(nèi)容、效力等標(biāo)準(zhǔn),可歸納為三種類型1:“契約登記制”、“權(quán)利登記制”、“托倫斯登記制”。我國《物權(quán)法》第9條第1款確定了不動產(chǎn)物權(quán)登記效力的基本規(guī)范:“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅,經(jīng)依法登記,發(fā)生效力;未經(jīng)登記,不發(fā)生效力,但法律另有規(guī)定的除外。”《物權(quán)法》既堅持了登記要件主義的原則,同時又通過“但書”規(guī)定,為適用登記要件原則的例外的采用登記對抗主義留下了空間,可謂確立了不動產(chǎn)物權(quán)登記效力原則(制度)的二元體系。1.采用登記要素效力原則權(quán)利登記制度即不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅,經(jīng)依法登記,發(fā)生效力;未經(jīng)登記,不發(fā)生效力。2.登記前的不動產(chǎn)的登記不得對抗善意第三人的登記前的登記對抗善意第三人的登記前即認(rèn)為當(dāng)事人一旦形成物權(quán)變動的意思表示,便可產(chǎn)生物權(quán)變動的法律效果,未經(jīng)登記的物權(quán)也可通過當(dāng)事人的合意而成立,只是在沒有依法進(jìn)行登記前,物權(quán)的變動不能對抗善意第三人(即不登記不得對抗善意第三人)。同時,我國不動產(chǎn)物權(quán)登記不采用托倫斯登記制。二、利用資產(chǎn)所有權(quán)性質(zhì)的土地承包經(jīng)營法的性質(zhì)和效力1.土地承包經(jīng)營權(quán)的公示方式《農(nóng)村土地承包法》第二章“家庭承包”第22條規(guī)定,“承包方自承包合同生效時取得土地承包經(jīng)營權(quán)”?！掇r(nóng)村土地承包法》第23條第1款規(guī)定:“縣級以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)向承包方頒發(fā)土地承包經(jīng)營權(quán)證或者林權(quán)證等證書,并登記造冊,確認(rèn)土地承包經(jīng)營權(quán)”。《物權(quán)法》第127條第1款規(guī)定:“土地承包經(jīng)營權(quán)自土地承包經(jīng)營權(quán)合同生效時設(shè)立”。家庭承包的物權(quán)性質(zhì)的土地承包經(jīng)營權(quán)設(shè)立公示方式,對此學(xué)術(shù)界存在三種觀點:(1)占有、交付承包地?！巴恋爻邪?jīng)營權(quán)的設(shè)立不以物權(quán)登記為其公示方式”和“至于土地承包經(jīng)營權(quán)這種不動產(chǎn)用益物權(quán)可以采用占有、交付為其公示方式的關(guān)鍵理由,則在于其本身所獨具的‘中國特色’?！?(2)采用登記對抗主義?！皩σ约彝コ邪绞饺〉玫耐恋爻邪?jīng)營權(quán)的初始取得和變動,均采取的是登記對抗主義?！?(3)采用意思主義?！巴恋爻邪?jīng)營權(quán)合同的生效是土地承包經(jīng)營權(quán)設(shè)立的標(biāo)志?！捎昧艘馑贾髁x模式?！?我們贊同第三種觀點,“對于農(nóng)村家庭承包取得的土地承包經(jīng)營權(quán),《農(nóng)村土地承包法》沒有采取批準(zhǔn)、登記辦法?！?2.其他承包方式的土地承包經(jīng)營權(quán)《農(nóng)村土地承包法》第三章“其他方式的承包”第49條規(guī)定:“通過招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式承包農(nóng)村土地,經(jīng)依法登記取得土地承包經(jīng)營權(quán)證或者林權(quán)證等證書的,其土地承包經(jīng)營權(quán)可以依法采取轉(zhuǎn)讓、出租、入股、抵押或者其他方式流轉(zhuǎn)”。其他方式承包的物權(quán)性質(zhì)的土地承包經(jīng)營權(quán)設(shè)立公示方式學(xué)術(shù)界存在三種觀點:(1)占有、交付承包地。“采用其他承包方式設(shè)立土地承包經(jīng)營權(quán),其主體還是具有限定性,仍只需占有、交付承包地就足以維護(hù)交易的安全?！?(2)“對通過其他方式取得的土地承包經(jīng)營權(quán)的初始取得采取的是登記對抗主義?！?(3)“《農(nóng)村土地承包法》第49條規(guī)定的‘登記’屬于民法上不動產(chǎn)物權(quán)登記要件主義的登記”6。我們贊同第三種觀點,即其他方式承包的物權(quán)性質(zhì)的土地承包經(jīng)營權(quán)設(shè)立采用登記要件主義。3.土地承包經(jīng)營權(quán)互換、轉(zhuǎn)讓的,應(yīng)當(dāng)在縣級以上地方人民政府申請登記《農(nóng)村土地承包法》第二章“家庭承包”第38條規(guī)定:“土地承包經(jīng)營權(quán)采取互換、轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn),當(dāng)事人要求登記的,應(yīng)當(dāng)向縣級以上地方人民政府申請登記。未經(jīng)登記,不得對抗善意第三人”?！段餀?quán)法》第129條規(guī)定:“土地承包經(jīng)營權(quán)人將土地承包經(jīng)營權(quán)互換、轉(zhuǎn)讓,當(dāng)事人要求登記的,應(yīng)當(dāng)向縣級以上地方人民政府申請土地承包經(jīng)營權(quán)變更登記;未經(jīng)登記,不得對抗善意第三人”。即對于家庭承包的土地承包經(jīng)營權(quán)互換、轉(zhuǎn)讓方式的流轉(zhuǎn)采用登記對抗主義5。上述后兩種登記性質(zhì)屬物權(quán)變動登記。三、承包方是否應(yīng)當(dāng)取得土地承包經(jīng)營權(quán)[案情]甲是A村集體經(jīng)濟(jì)組織發(fā)包耕地的承包方。該承包方有非農(nóng)業(yè)穩(wěn)定收入來源,甲在承包期內(nèi)于2008年8月10日將土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙,交易完成后,乙沒有辦理土地承包經(jīng)營權(quán)變更登記。其后,甲于2008年8月20日又將同一塊耕地的土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓給丙,隨后丙支付了價款并辦理了土地承包經(jīng)營權(quán)變更登記。[問題](1)丙不知道甲已經(jīng)將土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙,也不應(yīng)當(dāng)知道這些情況,應(yīng)由誰取得土地承包經(jīng)營權(quán)?(2)丙知道或者應(yīng)當(dāng)知道甲已經(jīng)將土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙,應(yīng)由誰取得土地承包經(jīng)營權(quán)?[分析]依《農(nóng)村土地承包法》規(guī)定分析,耕地承包屬家庭承包,通過家庭承包方式設(shè)立的土地承包經(jīng)營權(quán)屬用益物權(quán)性質(zhì),按現(xiàn)行法律規(guī)定只有物權(quán)性質(zhì)的土地承包經(jīng)營權(quán)才能依法流轉(zhuǎn),因此,承包方的甲有權(quán)依法實施土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓這一流轉(zhuǎn)行為。對上述兩個問題分別分析如下:(1)本案第一種情況丙屬“善意第三人”,即丙不知道或者不應(yīng)當(dāng)知道甲已經(jīng)將土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙,因此與甲交易,交付了價款,并進(jìn)行了土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓變更登記的第三人。根據(jù)上述《農(nóng)村土地承包法》第38條規(guī)定分析,由善意第三人的丙取得土地承包經(jīng)營權(quán)。乙不能取得土地承包經(jīng)營權(quán),但可以向人民法院起訴甲,請求獲得相應(yīng)的救濟(jì)。(2)本案第二種情況丙屬“惡意第三人”,第三人的丙如果明知甲已經(jīng)將土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙,或者丙應(yīng)當(dāng)知道這個情況(比如,丙已經(jīng)聽鄰居說過,但未向甲或乙核實),那么,丙就不屬于善意第三人,因而不能取得土地承包經(jīng)營權(quán),乙取得土地承包經(jīng)營權(quán)。四、未辦理轉(zhuǎn)讓變更登記時的善意第三人對上述土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓采用登記對抗主義的案例進(jìn)行深入剖析,發(fā)現(xiàn)其實踐和法理上都存在眾多的問題,主要表現(xiàn)為:(1)該案上述乙沒有辦理土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓變更登記(以下簡稱轉(zhuǎn)讓變更登記),則乙(第一受讓方,下同)取得的土地承包經(jīng)營權(quán)其物權(quán)性質(zhì)是不穩(wěn)定的;如不出現(xiàn)第三人的丙(第二受讓方),則乙取得的土地承包經(jīng)營權(quán)其物權(quán)性質(zhì)是永遠(yuǎn)不穩(wěn)定的。(2)該案上述乙沒有辦理轉(zhuǎn)讓變更登記,如先后出現(xiàn)一個及多個第三人(第二、三等受讓方,如丙、丁等)都屬于“惡意第三人”,則乙取得的土地承包經(jīng)營權(quán)其物權(quán)性質(zhì)也是永遠(yuǎn)不穩(wěn)定的。(3)該案上述乙沒有辦理轉(zhuǎn)讓變更登記,如出現(xiàn)“善意第三人”的丙,但丙沒有辦理轉(zhuǎn)讓變更登記,這時毫無疑問該案乙和丙(乙和丙取得不穩(wěn)定的土地承包經(jīng)營權(quán),公示對抗力對乙和善意第三人丙提供的保護(hù)“機(jī)會均等”)都無法最終取得土地承包經(jīng)營權(quán),同時,乙的土地承包經(jīng)營權(quán)和丙的土地承包經(jīng)營權(quán)相互沖突(乙與丙互為善意第三人。乙不得對抗善意第三人的丙;同樣,丙也不得對抗善意第三人的乙),則乙取得的土地承包經(jīng)營權(quán)其物權(quán)性質(zhì)也是永遠(yuǎn)不穩(wěn)定的。(4)該案上述乙沒有辦理轉(zhuǎn)讓變更登記,先出現(xiàn)丙屬“善意第三人”,但丙也沒有辦理轉(zhuǎn)讓變更登記,若該案中丙于2008年9月5日將該同一塊耕地上的土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓給丁(第三人),丁辦理轉(zhuǎn)讓變更登記、且受讓方的丁也屬“善意第三人”,則按《農(nóng)村土地承包法》第38條和《物權(quán)法》第129條之規(guī)定登記對抗主義原則,勢必由善意第三人的丁最終取得物權(quán)性質(zhì)的土地承包經(jīng)營權(quán)。顯然,按上述分析,該塊耕地上的土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓后,乙沒有辦理轉(zhuǎn)讓變更登記,只有出現(xiàn)善意第三人、且辦理轉(zhuǎn)讓變更登記時該塊耕地上的土地承包經(jīng)營權(quán)其物權(quán)性質(zhì)才穩(wěn)定,該辦理轉(zhuǎn)讓變更登記的“善意第三人”最終取得土地承包經(jīng)營權(quán);如不出現(xiàn)第三人或出現(xiàn)“惡意第三人”或出現(xiàn)善意第三人、且也沒有辦理轉(zhuǎn)讓變更登記,該塊耕地上的土地承包經(jīng)營權(quán)其物權(quán)性質(zhì)是永遠(yuǎn)不穩(wěn)定的。依《農(nóng)村土地承包法》第38條之規(guī)定分析,轉(zhuǎn)讓變更登記(自愿登記)無時效限制。可見,上述分析是成立的。(5)沒有辦理轉(zhuǎn)讓變更登記的受讓方其土地承包經(jīng)營權(quán)不穩(wěn)定造成土地資源利用效率低,與實行土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)之提高土地利用效率目標(biāo)不一致。(6)土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓采用登記對抗主義,勢必產(chǎn)生更多案件的訴訟,增加訴訟成本,與法律的“社會秩序穩(wěn)定”和“利益保障”功能不相吻合。(7)土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓采用登記對抗主義,乙喪失土地承包經(jīng)營權(quán)的補(bǔ)償無法律依據(jù)可遵循。該案上述乙沒有辦理轉(zhuǎn)讓變更登記,丙辦理了轉(zhuǎn)讓變更登記,按登記對抗主義原則,由善意第三人的丙最終取得土地承包經(jīng)營權(quán),“乙不能取得土地承包經(jīng)營權(quán),但可以向人民法院起訴甲,請求獲得相應(yīng)的救濟(jì)”7。這里“救濟(jì)”實指補(bǔ)償。假如,該案2008年8月10日甲與乙之間約定該塊耕地上土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓的轉(zhuǎn)讓費是38800元,于2008年8月15日支付轉(zhuǎn)讓費,乙沒有辦理轉(zhuǎn)讓變更登記,乙取得承包地后對該塊耕地投入,2008年8月20日前已經(jīng)投入5000元(乙取得該塊耕地,是從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn),是經(jīng)營該塊耕地的,對該塊耕地投入是合理合法的,自愿登記原則下也是無過錯的);甲于2008年8月20日又將同一塊耕地的土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓給丙(善意第三人),甲與丙之間約定該塊耕地上土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓的轉(zhuǎn)讓費是40800元(甲不知道乙于2008年8月20日前已經(jīng)投入5000元;雖然知道了乙已投入,但投入多少,不會核實、不可能核實或無法核實),隨后于2008年8月20日丙支付了轉(zhuǎn)讓費并辦理了轉(zhuǎn)讓變更登記。按登記對抗主義原則,由善意第三人丙最終取得物權(quán)性質(zhì)的土地承包經(jīng)營權(quán),乙不能最終取得物權(quán)性質(zhì)的土地承包經(jīng)營權(quán),但乙可以向人民法院起訴甲,請求獲得相應(yīng)的救濟(jì)。這里“相應(yīng)的救濟(jì)”是5000元(除甲返還乙轉(zhuǎn)讓費38800元外),還是2000元(40800-38800)甲若補(bǔ)償給乙5000元,對無過錯的乙(轉(zhuǎn)讓自愿登記)是公平的;甲若不能向丙追償,對甲不公平(甲轉(zhuǎn)讓給丙雖可多獲得2000元,但現(xiàn)若補(bǔ)償給乙5000元,其最終多賠償了3000元,能否向丙追償);對無過錯的丙(善意第三人)多獲得5000元(如甲不能向丙追償,丙多獲得5000元依據(jù)何在)公平嗎?甲若補(bǔ)償給乙2000元,無過錯的乙損失3000元,這種不完全的救濟(jì),法律公平嗎?“相應(yīng)的救濟(jì)”若不合理、不公平,勢必?fù)p害無過錯的沒有辦理轉(zhuǎn)讓變更登記乙的利益,該乙的合法權(quán)益將得不到法律真正維護(hù)。同時,乙如負(fù)責(zé)舉證已經(jīng)投入5000元難度很大且成本很高。另外,“相應(yīng)的救濟(jì)”包不包括乙喪失土地承包經(jīng)營權(quán)其預(yù)期利益損失等。(8)土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓登記采用登記對抗主義(自愿登記)與轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)“經(jīng)發(fā)包方同意”會產(chǎn)生法律效力沖突。按照《農(nóng)村土地承包法》第37條“采取轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)的,應(yīng)當(dāng)經(jīng)發(fā)包方同意”和《最高人民法院關(guān)于審理涉及農(nóng)村土地承包糾紛案件適用法律問題的解釋》第13條“承包方未經(jīng)發(fā)包方同意,采取轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)其土地承包經(jīng)營權(quán)的,轉(zhuǎn)讓合同無效。但發(fā)包方無法定理由不同意或者拖延表態(tài)的除外”之規(guī)定分析,土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓采取經(jīng)“發(fā)包方同意”產(chǎn)生法律效力為一般原則,“發(fā)包方無法定理由不同意或者拖延表態(tài)”為例外。如,若上案中,乙雖然沒有辦理轉(zhuǎn)讓變更登記,但經(jīng)A村集體經(jīng)濟(jì)組織同意,已符合現(xiàn)行法律規(guī)定土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓之條件(土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓有三個條件,一是轉(zhuǎn)讓方有穩(wěn)定的非農(nóng)職業(yè)或者有穩(wěn)定的收入來源;二是必須經(jīng)發(fā)包方同意;三是受讓方只限于從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的農(nóng)戶,該第三個條件對受讓方有兩方面的要求,其一,受讓方必須從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn),其二,受讓方是農(nóng)戶,即受讓方可以是本集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)戶,也可以是本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的農(nóng)戶),乙已依法移轉(zhuǎn)繼受取得生效的物權(quán)性質(zhì)的土地承包經(jīng)營權(quán)?！吧埔獾谌恕钡谋m然沒有向發(fā)包方申請或者發(fā)包方?jīng)]有同意,但辦理了轉(zhuǎn)讓變更登記,按登記對抗主義原則,勢必由善意第三人的丙最終取得土地承包經(jīng)營權(quán)。因為,登記對抗主義中的登記,登記機(jī)關(guān)對于登記的申請,只進(jìn)行形式上的審查,而對于契約上所載的權(quán)利事項,在實質(zhì)上是否真實,有無瑕疵,在所不問。上述第一個“經(jīng)發(fā)包方同意”使土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓生效,第二個“轉(zhuǎn)讓變更登記”也使土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓對抗力(權(quán))生效(不生效,怎么對抗第三人即乙),這里第二個生效對抗第一個生效,顯然,出現(xiàn)土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓登記采用登記對抗主義與土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)“經(jīng)發(fā)包方同意”產(chǎn)生法律效力沖突。(9)轉(zhuǎn)讓變更登記以行政登記為依據(jù)是不科學(xué)的。《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證管理辦法》第14條規(guī)定:“采取轉(zhuǎn)讓、互換方式流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營權(quán)的,當(dāng)事人可以要求辦理農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證變更登記?！憋@然,轉(zhuǎn)讓變更登記(屬物權(quán)變動登記)以家庭承包的土地承包經(jīng)營權(quán)設(shè)立后的行政登記為依據(jù)或為基礎(chǔ),是不科學(xué)的。上述行政登記和物權(quán)登記性質(zhì)不一,不符合《物權(quán)法》第10條第2款確立的“國家對不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度”。(10)土地承包經(jīng)營權(quán)依法轉(zhuǎn)讓不會產(chǎn)生第三人(該案第二、第三等受讓方),且依法轉(zhuǎn)讓不存在登記對抗主義的土壤。根據(jù)《農(nóng)村土地承包法》第41條“承包方有穩(wěn)定的非農(nóng)職業(yè)或者有穩(wěn)定的收入來源的,經(jīng)發(fā)包方同意,可以將全部或者部分土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓給其他從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的農(nóng)戶,由該農(nóng)戶同發(fā)包方確立新的承包關(guān)系,原來承包方與發(fā)包方在該土地上的承包關(guān)系即行終止”之規(guī)定,土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓,是指轉(zhuǎn)讓方(原承包方)在通過農(nóng)村土地承包方式取得的物權(quán)性質(zhì)的土地承包經(jīng)營權(quán)有效存在前提下,在承包期限內(nèi)依法將部分或者全部承包地上的物權(quán)性質(zhì)的土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)移給受讓方(新承包方)的行為。土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓采用登記對抗主義,該案中,乙雖然沒有辦理轉(zhuǎn)讓變更登記,但若經(jīng)A村集體經(jīng)濟(jì)組織同意,且甲與乙訂立的土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓合同有效,則乙已經(jīng)依法取得該塊耕地上的物權(quán)性質(zhì)的土地承包經(jīng)營權(quán)(“土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓屬物權(quán)性質(zhì)的土地承包經(jīng)營權(quán)讓渡型流轉(zhuǎn)”8);此時,甲(原承包方)即喪失該塊耕地上的物權(quán)性質(zhì)的土地承包經(jīng)營權(quán)和喪失土地承包經(jīng)營權(quán)人之法律資格,同時,確立乙(受讓方)與A村集體經(jīng)濟(jì)組織(發(fā)包方)之間該塊耕地上的經(jīng)營關(guān)系。此后,甲(原承包方)已經(jīng)不擁有該塊耕地上物權(quán)性質(zhì)的土地承包經(jīng)營權(quán),怎么能以該塊耕地再實施土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓,既無該塊耕地的土地承包合同(該合同已消滅),又無該塊耕地上物權(quán)性質(zhì)的土地承包經(jīng)營權(quán),該案第三人能出現(xiàn)嗎?答案肯定是否定的,即不可能出現(xiàn)該案第三人。同時,若真正出現(xiàn)該案所謂的“第三人”,該第三人能取得該塊耕地上的物權(quán)性質(zhì)的土地承包經(jīng)營權(quán)嗎?答案肯定也是否定的,于法無據(jù)(A村集體經(jīng)濟(jì)組織依法不可能同意甲與丙之間的該塊耕地上土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓,若同意也是不合法、無效的)。因為,登記對抗主義中的登記無公信力,即已登記的事項,實體法上如果有無效的原因[《合同法》第52條規(guī)定:“有下列情形之一的,合同無效:……;(五)違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定?！睆纳鲜觥蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理涉及農(nóng)村土地承包糾紛案件適用法律問題的解釋》第13條規(guī)定看,《農(nóng)村土地承包法》第41條土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓須“經(jīng)發(fā)包方同意”之規(guī)定屬法律的強(qiáng)制性規(guī)定,則上案甲與第三人的丙之間土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓合同無效]或者可撤銷的原因(該案甲故意隱瞞真實情況以欺詐的手段與第三人的丙訂立的合同)時,得予推翻。其結(jié)論是:土地承包經(jīng)營權(quán)依法轉(zhuǎn)讓不會產(chǎn)生第三人,則依法實行土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓不存在登記對抗主義的土壤。(11)受讓方(農(nóng)戶)通過依法轉(zhuǎn)讓方式取得的土地承包經(jīng)營權(quán)再轉(zhuǎn)讓是否須“經(jīng)發(fā)包方同意”法律無規(guī)定。依現(xiàn)行法律規(guī)定,受讓方可以是本集體經(jīng)濟(jì)組織(發(fā)包方)的農(nóng)戶,也可以是本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的農(nóng)戶。非發(fā)包方的農(nóng)戶通過依法轉(zhuǎn)讓方式取得土地承包經(jīng)營權(quán)再轉(zhuǎn)讓的,轉(zhuǎn)讓須“經(jīng)發(fā)包方同意”,其發(fā)包方行使同意權(quán)(關(guān)鍵是無權(quán)對非發(fā)包方的農(nóng)戶的受讓方“有穩(wěn)定的非農(nóng)職業(yè)或者有穩(wěn)定的收入來源”審查,也無能力審查)難度大。法國、日本等國的契約登記制(即“登記對抗主義”)是建立在物權(quán)變動只因當(dāng)事人之合意而發(fā)生效力基礎(chǔ)上的,登記為物權(quán)變動對抗第三人之要件?！度毡久穹ǖ洹返?76條規(guī)定:“物權(quán)的設(shè)立及移轉(zhuǎn),只因當(dāng)事人的意思表示而發(fā)生效力?！钡?77條規(guī)定:“關(guān)于不動產(chǎn)物權(quán)的取得、喪失及變更,非依登記法所定,不得以之對抗第三人?！倍覈恋爻邪?jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓合同使之有效,轉(zhuǎn)讓須“經(jīng)發(fā)包方同意”;土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓不是“因當(dāng)事人的意思表示而發(fā)生效力”,而是當(dāng)事人的意思表示一致加上土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓之上述三個條件(特別是“經(jīng)發(fā)包方同意”)。因此,我國土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓登記對抗主義與法國、日本等國的契約登記制建立基礎(chǔ)是不同的。可見,《物權(quán)法》和《農(nóng)村土地承包法》中土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓登記采用登記對抗主義制度是不科學(xué)的,其弊大于利。五、土地承包經(jīng)營法的轉(zhuǎn)讓登記制度改革的思路1.土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓的登記對抗主義完善土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓登記制度的可供選擇的方案主要有三種:(1)土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓嚴(yán)格實行當(dāng)事人的意思表示而發(fā)生效力,轉(zhuǎn)讓可仍采用登記對抗主義;(2)在現(xiàn)行家庭承包的“承包方自承包合同生效時取得土地承包經(jīng)營權(quán)”下,土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓登記改對抗主義為要件主義;(3)在家庭承包的土地承包經(jīng)營權(quán)設(shè)立采用登記要件主義的基礎(chǔ)上,土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓登記改對抗主義為要件主義。2.法國登記對抗主義模式的缺陷第一種方案即“土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓嚴(yán)格實行當(dāng)事人的意思表示而發(fā)生效力,轉(zhuǎn)讓可仍采登記對抗主義”評析。該方案取消家庭承包的土地承包經(jīng)營權(quán)“采取轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)的,應(yīng)當(dāng)經(jīng)發(fā)包方同意”這一轉(zhuǎn)讓其生效限制條件,改為土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓因當(dāng)事人的意思表示而發(fā)生效力,登記為土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓對抗第三人之要件。即土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓采登記對抗主義制度與法國、日本等國的契約登記制(即“登記對抗主義”)內(nèi)涵相同。法國不動產(chǎn)登記對抗主義的制度設(shè)計充分維護(hù)了契約自由的民法精神,但對交易安全的維護(hù)有所不足。登記對抗主義的潛在缺陷表現(xiàn)在:(1)交易當(dāng)事人之間的法律關(guān)系趨于復(fù)雜;(2)物權(quán)變動缺少“自我表現(xiàn)”的客觀外在表現(xiàn)形式;(3)對交易安全的維護(hù)有所疏漏;(4)忽視了契約的履行階段。根據(jù)《法國民法典》第1583條規(guī)定,只要當(dāng)事人雙方就標(biāo)的物及其價金的意思表示達(dá)成一致,盡管買賣的標(biāo)的物尚未交付、價金也尚未交付,但標(biāo)的物的所有權(quán)已經(jīng)發(fā)生了轉(zhuǎn)移。這就意味著,只要雙方當(dāng)事人就買賣合同達(dá)成合意,買受人在未取得標(biāo)的物之占有和支付價款的情況下,不僅取得了標(biāo)的物的所有權(quán),而且有資格以所有權(quán)人之身份就該標(biāo)的物進(jìn)行買賣或設(shè)定擔(dān)保。由此觀之,法國的登記對抗主義模式對買受人更為有利。但對于出賣人而言,情況似乎就大相徑庭了,在尚未登記和獲得價金的情況下,出賣人在買賣的意思表示一致時即刻就喪失了對標(biāo)的物的所有權(quán),一旦買受人不履行支付價款之義務(wù),“一無所獲”的出賣人除了可以追究買受人的違約責(zé)任外,法國民法典還為出賣人提供了多種不同的保護(hù)措施以確保出賣人可以獲得切實清償。即法國通過不動產(chǎn)留置權(quán)、解除訴權(quán)、不動產(chǎn)特別優(yōu)先權(quán)、強(qiáng)制公示制度、相對效力原則以及登記員責(zé)任制度等一系列配套措施。在總體上最終實現(xiàn)了當(dāng)事人之間的利益平衡并基本上維護(hù)了第三人的交易安全。9在中國目前的法制環(huán)境下,不動產(chǎn)留置權(quán)、不動產(chǎn)特別優(yōu)先權(quán)等制度的缺位將導(dǎo)致當(dāng)事人之間的利益失衡,名義權(quán)利人和真正權(quán)利人的錯位將為交易秩序埋下安全隱患9,經(jīng)過利弊衡量,我們認(rèn)為我國在土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓中不宜采用法國、日本等國的契據(jù)(契約)登記制。第二種方案是在現(xiàn)行家庭承包的“承包方自承包合同生效時取得土地承包經(jīng)營權(quán)”下,土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓登記改對抗主義為要件主義。該方案其缺陷表現(xiàn)在:(1)采用登記要件主義土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓的變更登記以土地承包經(jīng)營權(quán)設(shè)立后行政登記為依據(jù)是不科學(xué)的。(2)采用登記要件主義土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓的變更登記與土地承包經(jīng)營權(quán)依法轉(zhuǎn)讓“經(jīng)發(fā)包方同意”使土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓發(fā)生沖突。10第三種方案是在家庭承包的土地承包經(jīng)營權(quán)設(shè)立采用登記要件主義的基礎(chǔ)上,土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓登記改對抗主義為要件主義。在家庭承包的土地承包經(jīng)營權(quán)設(shè)立采用登記要件主義(家庭承包的土地承包經(jīng)營權(quán)“產(chǎn)權(quán)明晰”)的基礎(chǔ)上,同時,取消家庭承包的土地承包經(jīng)營權(quán)“采取轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)的,應(yīng)當(dāng)經(jīng)發(fā)包方同意”這一轉(zhuǎn)讓其生效限制條件,改家庭承包的土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓(包括互換)采用登記對抗主義為采用登記要件主義。該方案科學(xué)、可行。本研究贊同第三種方案。六、土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓制度改革應(yīng)符合物權(quán)變動范疇2008年10月12日中共十七屆三中全會通過的《中共中央關(guān)于推進(jìn)農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問題的決定》(以下簡稱《決定》)明確提出:“建立健全土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)市場,按照依法自愿有償原則,允許農(nóng)民以轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓、股份合作等形式流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營權(quán)