山東淄博房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

山東淄博房地產(chǎn)市場(chǎng)分析，全市房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)總體保持了快速、健康進(jìn)展勢(shì)頭，完畢投資、新開工面積、銷售面積均創(chuàng)歷史新高。受持續(xù)的國家調(diào)控政策及市場(chǎng)本身調(diào)節(jié)妨礙，商品住宅銷售價(jià)格顯現(xiàn)一定幅度波動(dòng)，但總體出現(xiàn)上漲態(tài)勢(shì)。

一、市場(chǎng)運(yùn)行差不多情形

〔一〕房地產(chǎn)開發(fā)情形。，全市房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)完畢投資156.28億元，同比增加56.16%，其中商品住宅完畢投資119.67億元，同比增加58.52%；商品房施工面積1536.21萬㎡，同比增加8.84%；商品房新開工面積685.86萬㎡，同比增加60.58%，其中商品住宅新開工面積552.88萬㎡，同比增加61.90%；商品房竣工面積212.03萬㎡，同比下降63.38%。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收備案面積222.75萬㎡，同比增加15.64%；竣工商品房空置〔待售〕面積60.58萬㎡，同比下降46.36%。

〔二〕商品房銷售情形。，全市商品房總銷售面積468.18萬㎡，同比增加28.89%。其中，商品住宅銷售面積402.3萬㎡，占總銷售面積的85.93%，同比增加22.02%，商品房銷售以住宅為主；商品房預(yù)售面積416.77萬㎡，占總銷售面積的89.02%，同比增加62.71%，商品房銷售仍以預(yù)售為主。商品住宅預(yù)售均價(jià)3447元/㎡，同比增加18.45%。表一全市房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)要緊統(tǒng)計(jì)指標(biāo)情形類型項(xiàng)目商品房其中住宅商業(yè)營業(yè)用房辦公樓指標(biāo)同比〔%〕指標(biāo)同比〔%〕指標(biāo)同比〔%〕指標(biāo)同比〔%〕完畢投資(億元)156.2856.16119.6758.5211.0032.691.4860.87施工面積(萬㎡)1536.218.861238.549.23149.82-12.4424.42-37.67新開工面積(萬㎡)685.8660.58552.8861.9053.86-19.619.47301.27竣工面積(萬㎡)212.03-63.38167.85-63.9528.05-65.366.49-56.68現(xiàn)售面積(萬㎡)51.41-37.1435.25-52.0911.76131.042.4461.59預(yù)售面積(萬㎡)416.7748.08383.2049.6120.2412.579.72584.51空置面積(萬㎡)60.58-46.3624.51-58.5626.68-33.152.68-60.65

表二各月完畢要緊統(tǒng)計(jì)指標(biāo)情形要緊指標(biāo)月份完畢投資新開工面積預(yù)售面積商品住宅預(yù)售均價(jià)(億元)環(huán)比〔%〕(萬㎡)環(huán)比〔%〕(萬㎡)環(huán)比〔%〕元/㎡環(huán)比〔%〕.017.10-40.7819.45-62.2328.02-47.5332974.04.024.45-37.3220.987.8728.341.1434273.94.0314.74231.2451.22144.1422.85-19.373024-11.76.045.57-62.2147.63-7.0125.089.76368221.76.0511.57107.7268.5243.8629.3817.153563-3.23.0612.175.19124.5081.7034.6317.873100-12.99.079.70-20.3033.61-73.0026.65-23.0432735.58.0812.5128.97102.98206.4026.04-2.2933863.45.0922.3178.3426.99-73.7930.0015.2136939.07.1011.36-49.0858.62117.1945.5551.8337802.36.1122.81100.7978.6734.2047.794.923416-9.63.1221.993.5952.70-33.0172.4451.5835734.60累計(jì)156.28-685.86-416.77-3447-

〔三〕公司本年資金來源情形。，全市房地產(chǎn)開發(fā)公司本年資金來源220.21億元，同期完畢投資156.28億元，闡明公司資金鏈較為寬松。其中通過銀行和非銀行金融機(jī)構(gòu)獲得貸款27.10億元，占12.31%，闡明受國家宏觀調(diào)控政策妨礙，公司通過銀行獲得信貸資金較少；自籌資金37.24億元，占16.91%；其它資金〔要緊涉及商品房銷售定金、預(yù)收款以及個(gè)人按揭貸款〕155.86億元，所占比重最高，達(dá)成70.78%，公司通過銷售回籠資金較為順暢，也是現(xiàn)在公司資金來源的最重要渠道。

〔四〕中心城區(qū)及其它區(qū)縣房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營情形。，中心城區(qū)完畢投資73.31億元、新開工面積336.27萬㎡、商品房預(yù)售面積226.34萬㎡，分別占到全市總量的46.91%、49.03%、54.31%，仍舊占據(jù)市場(chǎng)主導(dǎo)地位。完畢投資各區(qū)縣都有較大幅度增加，其中臨淄區(qū)、桓臺(tái)縣同比分別增加104.26%、103.96%，增幅較大；新開工面積除周村區(qū)同比下降32.86%外，其它區(qū)縣都有較大幅度增加，其中臨淄區(qū)新開工面積86.91萬㎡，同比增加152.94%，增幅較大；商品房預(yù)售面積除淄川區(qū)同比下降1.82%外，其它區(qū)縣都有較大幅度增加，其中沂源縣預(yù)售33.91萬㎡、周村區(qū)預(yù)售19.94萬㎡，同比分別增加82.41%、79.32%，增幅較大；商品住宅預(yù)售均價(jià)各區(qū)縣都有較大幅度上漲，其中桓臺(tái)縣房?jī)r(jià)最高，達(dá)成4033元/㎡，淄川區(qū)漲幅最大，同比增加32.57%；博山區(qū)、高青縣商品住宅價(jià)格仍舊較低，分別為2294元/㎡、2325元/㎡。表三中心城區(qū)及各區(qū)縣完畢要緊統(tǒng)計(jì)指標(biāo)情形項(xiàng)目區(qū)縣完畢投資新開工面積預(yù)售面積住宅預(yù)售均價(jià)億元同比%萬㎡同比%萬㎡同比%元/㎡同比%中心城區(qū)73.3146.18336.2774.50226.3464.23372518.03淄川區(qū)9.3616.2763.4690.2317.84-1.82314632.57博山區(qū)5.4925.3426.2930.4717.277.2722948.93周村區(qū)16.1275.7940.91-32.8636.1579.32306712.88臨淄區(qū)21.10104.2686.91152.9434.9115.14349824.88桓臺(tái)縣14.42103.9652.5689.0624.6331.36403322.91沂源縣10.2063.9949.4960.3733.9182.41310510.85高青縣6.2733.1229.9812.4125.7126.34232510.93

二、市場(chǎng)總體運(yùn)行特點(diǎn)

〔一〕市場(chǎng)總體處在快速、健康運(yùn)行態(tài)勢(shì)。，全市房地產(chǎn)開發(fā)完畢投資156.28億元，同比增加56.16%；商品房新開工面積685.86萬㎡，同比增加60.58%；商品房銷售面積468.18萬㎡，同比增加28.89%。以上統(tǒng)計(jì)指標(biāo)絕對(duì)值均創(chuàng)歷史新高，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)供需兩旺的良好局面。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收備案制度得到進(jìn)一步推行，全市有65個(gè)項(xiàng)目共227.75萬㎡順利通過備案，較分別增加62.5%和15.64%。與此同時(shí)，全市新建已竣工商品房空置〔待售〕面積大幅減少，僅為60.58萬㎡，同比下降46.36%。我市房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)總體處在快速、健康運(yùn)行態(tài)勢(shì)。表四-完畢房地產(chǎn)開發(fā)投資對(duì)比表五-商品房新開工面積對(duì)比表六-商品房預(yù)售面積對(duì)比

〔二〕商品住宅價(jià)格總體出現(xiàn)明顯上漲趨勢(shì)。，全市商品住宅預(yù)售均價(jià)3447元/㎡，同比增加18.45%，漲幅較大。中心城區(qū)均價(jià)3725元/㎡，同比增加18.03%，綜合評(píng)判品質(zhì)較高的樓盤年內(nèi)漲幅大多在千元以上，部分樓盤均價(jià)已超出5000元/㎡甚至更高。受下六個(gè)月房?jī)r(jià)持續(xù)上漲慣性妨礙，年初商品住房?jī)r(jià)格持續(xù)保持上漲勢(shì)頭，1-4月份房均價(jià)3370元/㎡，同比增加24.91%；4月中旬國家出臺(tái)遏制部分都市房?jī)r(jià)過快上漲調(diào)控政策后，市場(chǎng)顯現(xiàn)一定觀望氛圍，在售樓盤也不再頻繁提價(jià)，商品房銷售面積和價(jià)格總體保持平穩(wěn)運(yùn)行。5-8月份商品住宅預(yù)售均價(jià)3320元/㎡，與1-4月份相比下降1.48%，初步達(dá)成調(diào)控目的；9月份后來，隨著市場(chǎng)觀望氛圍快速排除，商品房銷售重回量增價(jià)漲軌道，9-12月份，全市商品房預(yù)售面積195.79萬㎡，較5-8月份預(yù)售面積116.69萬㎡相比增加67.79%；商品住宅預(yù)售均價(jià)達(dá)成3583元/㎡，較5-8月份均價(jià)3320元/㎡相比增加7.92%。表七以來各季度商品住宅預(yù)售均價(jià)走勢(shì)〔三〕新調(diào)控政策對(duì)市場(chǎng)運(yùn)行總體妨礙有限。，國家持續(xù)出臺(tái)了一系列針對(duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控方法，要緊目的是遏制部分都市房?jī)r(jià)過快上漲。專門是4月份出臺(tái)的實(shí)施更為嚴(yán)格的差別化住房信貸政策對(duì)消費(fèi)者的購置能力提出更高規(guī)定，但由于我市房?jī)r(jià)總體水平不高，大部分消費(fèi)者首付壓力仍在可承當(dāng)范疇內(nèi)，市場(chǎng)銷售并未受到明顯妨礙。僅下六個(gè)月商品房預(yù)售面積就達(dá)成198.29萬㎡，較上六個(gè)月增加138.47%。同時(shí)，我市絕大多數(shù)開發(fā)公司對(duì)市場(chǎng)前景也較為看好，加之資金鏈較為寬松，投資力度較大，僅下六個(gè)月就完畢房地產(chǎn)開發(fā)投資100.67億元，較上六個(gè)月增加81.03%。

三、市場(chǎng)運(yùn)行中存在的要緊問題及緣故

〔一〕部分樓盤價(jià)格增加偏快。，部分位于都市黃金地段和擁有優(yōu)質(zhì)教育資源的中高檔在售樓盤價(jià)格增加較快，給社會(huì)公眾心理造成強(qiáng)烈的通漲預(yù)期，極易引發(fā)改善性和投資性需求的跟風(fēng)追漲。要緊緣故：一是開發(fā)建設(shè)剛性成本增加較快。去年以來，土地出讓成交價(jià)格普遍大幅提高，建安、配套、人工等費(fèi)用持續(xù)上漲，勢(shì)必帶來開發(fā)建設(shè)剛性成本的明顯增加。二是高品質(zhì)樓盤供求矛盾突出。隨著居民收入增加以及消費(fèi)理念的轉(zhuǎn)變，對(duì)高品質(zhì)住宅項(xiàng)目需求呈明顯增加趨勢(shì)，而市場(chǎng)能夠提供的位置好、品質(zhì)高、配套設(shè)施完善的樓盤數(shù)量有限，必然帶來高品質(zhì)樓盤銷售價(jià)格的提高。三是〝學(xué)區(qū)房〞拉動(dòng)房?jī)r(jià)。由于教育資源分布不均衡，隨著城鄉(xiāng)家庭對(duì)兒女教育的日益重視以及〝劃片入學(xué)〞政策的推行，部分擁有優(yōu)質(zhì)教育資源的〝學(xué)區(qū)房〞價(jià)格自然要高于其它項(xiàng)目。

〔二〕改善性需求提早入市，投資性需求明顯增多。前幾年，我市商品住房?jī)r(jià)格始終不高，增加緩慢，市場(chǎng)需求以自住和改善性為主，投資性需求較少，投機(jī)性需求幾乎沒有，市場(chǎng)進(jìn)展總體較為平穩(wěn)。隨著以來房?jī)r(jià)的快速上漲，加之銀行信貸利率較低、物價(jià)上漲較快，又缺少其它更加好的投資渠道，部分有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的城鄉(xiāng)居民為實(shí)現(xiàn)住房條件的改善和持有貨幣的保值增值，主動(dòng)提早加入到購房行列。我市外來人口增加相對(duì)緩慢，商品房消費(fèi)仍以內(nèi)需為主，但改善性需求的提早入市和投資性需求的大量增多，盡管在一定程度上刺激了房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)展，也造成了房地產(chǎn)市場(chǎng)的虛假繁華和一定時(shí)期供求矛盾突出。我市商品房市場(chǎng)供應(yīng)量大大超出以往，但仍明顯供不應(yīng)求，要緊緣故就在于此。

〔三〕單位團(tuán)購住房明顯增多，不利市場(chǎng)發(fā)育。1998年國家住房制度改革取消單位福利分房，實(shí)施住房貨幣化的新政策后，我市大部分機(jī)關(guān)、事業(yè)單位和效益較好的公司差不多通過團(tuán)購差不多解決了職工首套住房問題。然而從以來，單位團(tuán)購住房現(xiàn)象又呈明顯增加趨勢(shì)。由于價(jià)格優(yōu)待幅度較大，升值潛力明顯，絕大多數(shù)團(tuán)購單位職工主動(dòng)購置，除少部分為自住和改善性需求外，大部分購房目的是投資，擠占了有限的市場(chǎng)資源。尚有某些職工通過私下交易轉(zhuǎn)讓團(tuán)購資格從中牟利，擾亂了正常房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。開發(fā)公司運(yùn)作單位團(tuán)購住房，既是一種促銷手段，也是一種融資手段，單位團(tuán)購普遍存在違規(guī)提早收取購房資金的問題，潛藏的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)不容無視。同時(shí)，相對(duì)較低的團(tuán)購價(jià)格在一定程度上減少了國家稅費(fèi)收入。

〔四〕房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營行為不規(guī)范問題仍舊存在。近年來，我市房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序經(jīng)不停整治逐年好轉(zhuǎn)，但仍有部分公司受利益驅(qū)動(dòng)、法律意識(shí)淡薄妨礙，開發(fā)建設(shè)手續(xù)不全既開工建設(shè)等違法行為仍舊存在；公布虛假廣告、非法預(yù)售、合同欺詐、變相違法集資等行為屢禁不止；因延期交房、商品房質(zhì)量問題、配套設(shè)施不完善等引發(fā)的投訴糾紛還比較突出。部分區(qū)縣存在都市規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體土地上以舊村改造的名義違法從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的行為，擾亂了正常房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康進(jìn)展造成了危害。張店南部片區(qū)城鄉(xiāng)結(jié)合部集體土地違法進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)并對(duì)外銷售的行為尤為嚴(yán)峻。

四、房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)進(jìn)展趨勢(shì)推測(cè)

〔一〕房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)展面臨新的歷史進(jìn)展機(jī)遇?，F(xiàn)在，我市正處在工業(yè)化、城鄉(xiāng)化優(yōu)化進(jìn)展的核心時(shí)期。是〝十二五〞開局之年，12月底召開的全市經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上提出，要加緊都市當(dāng)代化和新型城鄉(xiāng)化步伐，科學(xué)把握新型城鄉(xiāng)化進(jìn)展趨勢(shì)，進(jìn)一步強(qiáng)化規(guī)劃引控，和諧推動(dòng)新城區(qū)建設(shè)和老城區(qū)改造。集中推動(dòng)中心城區(qū)都市綜合體建設(shè)，打造功效當(dāng)代、輻射能力強(qiáng)的高端服務(wù)業(yè)集合區(qū)；加緊新區(qū)建設(shè)步伐，啟動(dòng)中心城區(qū)百棟高層建筑建設(shè)工程，進(jìn)一步拉開城區(qū)規(guī)劃建設(shè)的框架。我市房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)展空間大幅度拓寬，面臨著新的歷史進(jìn)展機(jī)遇，推測(cè)最少在后來內(nèi)，以商品住房開發(fā)為主的房地產(chǎn)業(yè)仍將是市場(chǎng)消費(fèi)〝熱點(diǎn)〞。

〔二〕中心城區(qū)專門是新區(qū)將持續(xù)主導(dǎo)市場(chǎng)進(jìn)展。以省運(yùn)會(huì)在我市召開為契機(jī)，近年來，我市持續(xù)大幅度增加中心城區(qū)都市基礎(chǔ)配套設(shè)施投資，加大城鄉(xiāng)環(huán)境綜合整治力度，建成區(qū)面積快速擴(kuò)大，中心城區(qū)對(duì)周邊區(qū)縣輻射、吸引能力明顯增強(qiáng)，越來越多有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的居民選擇來中心城區(qū)就業(yè)、購房、上學(xué)和生活。專門是隨著淄博新區(qū)市政、教育、體育、文化等都市基礎(chǔ)配套設(shè)施的日趨完善和加緊建設(shè)，全市政治、文化重心加速西移，〝東商西居〞逐步形成中心城區(qū)居民的共識(shí)，更多的開發(fā)公司將下一步進(jìn)展空間瞄準(zhǔn)新區(qū)商品房建設(shè)。下六個(gè)月，市體育中心鄰近兩黃金地塊先后以較高價(jià)位出讓，預(yù)示著淄博新區(qū)房?jī)r(jià)上升空間將領(lǐng)跑全市，成為下一時(shí)期中心城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的重點(diǎn)和亮點(diǎn)。

〔三〕本土房企將面臨更為激烈市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。，中海、華潤等國內(nèi)品牌房企持續(xù)登陸淄博市場(chǎng)，這些公司的品牌增值效應(yīng)必將對(duì)原有市場(chǎng)格局造成強(qiáng)烈沖擊，很快的此后市場(chǎng)就會(huì)顯現(xiàn)外來品牌房企與本土同臺(tái)競(jìng)爭(zhēng)的局面。競(jìng)爭(zhēng)層面的提高必將對(duì)我市本土公司提出嚴(yán)肅的考察，大量的中小房企生存空間將進(jìn)一步受到擠壓，但同時(shí)也為有一定實(shí)力的本土房企順勢(shì)而為、加緊品牌項(xiàng)目建設(shè)制造了良好的條件和契機(jī)。通過競(jìng)爭(zhēng)，更多高品質(zhì)、有特色的房地產(chǎn)項(xiàng)目將持續(xù)進(jìn)入市場(chǎng)。

五、幾點(diǎn)建議

住房問題關(guān)系國計(jì)民生，既是經(jīng)濟(jì)問題，更是妨礙社會(huì)穩(wěn)固的重要民生問題。保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康運(yùn)行，有關(guān)增進(jìn)我市經(jīng)濟(jì)快速進(jìn)展、拓寬就業(yè)渠道、提高都市形象、改善居住環(huán)境都含有十分重要的意義。

〔一〕持續(xù)因地制宜貫徹貫徹各項(xiàng)調(diào)控政策。持續(xù)認(rèn)真貫徹中央、省、市經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神和中央、省市出臺(tái)的各項(xiàng)房地產(chǎn)調(diào)控政策，以滿足城鄉(xiāng)居民差不多住房需求為動(dòng)身點(diǎn)，以增加投資、擴(kuò)大消費(fèi)、規(guī)范秩序?yàn)橹c(diǎn)，改善和加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控。加大供應(yīng)和需求的雙向調(diào)劑力度，持續(xù)支持居民自住和改善型住房消費(fèi)，克制投資和投機(jī)性購房，防備住房按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)；引導(dǎo)房地產(chǎn)公司及時(shí)根據(jù)市場(chǎng)需求調(diào)節(jié)開發(fā)節(jié)奏，提高商品房品質(zhì)，杜絕頻繁漲價(jià)和盲目開發(fā)，小心市場(chǎng)潛在風(fēng)險(xiǎn)。

〔二〕進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管。一是全方面貫徹?淄博市人民政府辦公廳有關(guān)加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)治理工作的意見?〔淄政辦發(fā)〔〕2號(hào)〕文獻(xiàn)精神，通過提高市場(chǎng)準(zhǔn)入門檻、加大清出力度、加強(qiáng)從業(yè)人員培訓(xùn)、構(gòu)建行業(yè)信用體系、強(qiáng)化開發(fā)過程監(jiān)管、加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)等綜合方法，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)范進(jìn)展。二是進(jìn)一步加大市場(chǎng)執(zhí)法檢查力度，重點(diǎn)查處未經(jīng)同意變化土地用途、閑置土地、出借資質(zhì)、手續(xù)不全違法開工建設(shè)、違規(guī)收取預(yù)售資金等違法違規(guī)行為，加大曝光和處分力度。三是嚴(yán)禁黨政機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位運(yùn)用職權(quán)集體購置商品房為職工謀取利益，嚴(yán)禁各級(jí)政府、各部門為單位團(tuán)購房提供稅費(fèi)減免等優(yōu)待政策。四是要切實(shí)加強(qiáng)對(duì)舊村改造的指導(dǎo)，從嚴(yán)操縱舊村改造的規(guī)模和范疇。適時(shí)組織國土資源、規(guī)劃、城管執(zhí)法、建設(shè)等部門重點(diǎn)查處運(yùn)用集體土地開發(fā)商品住宅并對(duì)外銷售的行為。

〔三〕實(shí)施建設(shè)條件意見書制度，完善竣工綜合驗(yàn)收制度。根據(jù)〔淄政辦發(fā)〔〕2號(hào)〕規(guī)定，完善現(xiàn)行土地出讓模式，在房地產(chǎn)建設(shè)用地出讓、劃撥前，由住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門會(huì)同規(guī)劃、房管等部門出具包含開發(fā)項(xiàng)目用地點(diǎn)式、規(guī)劃設(shè)計(jì)、開發(fā)期限、基礎(chǔ)設(shè)施和配套公用設(shè)施建設(shè)原則、拆遷賠償安置、住宅產(chǎn)業(yè)化