寫字樓市場需求預(yù)測方法資料

1采用不同方法對(duì)某商務(wù)體量進(jìn)行預(yù)測1市場趨勢法2需求預(yù)測法3城市類比法基于城市辦公用房成交現(xiàn)狀，考慮城市未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢對(duì)商務(wù)體量進(jìn)行預(yù)測基于未來新增現(xiàn)代服務(wù)業(yè)從業(yè)人員辦公需求和現(xiàn)有企業(yè)辦公置換需求進(jìn)行預(yù)測借鑒同揚(yáng)州三產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相當(dāng)?shù)某鞘邪l(fā)展階段案例，對(duì)商務(wù)體量進(jìn)行預(yù)估2經(jīng)濟(jì)總量良好的發(fā)展態(tài)勢和三產(chǎn)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化的調(diào)整趨勢奠定了服務(wù)業(yè)“質(zhì)量并重”、持續(xù)增長的運(yùn)行基調(diào)市場趨勢法2002-2007年6年間，某地GDP總量持續(xù)增長，平均增幅為17.4%，第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值年平均增長率達(dá)15%；某地政府今后5年工作目標(biāo)：實(shí)現(xiàn)全市地區(qū)生產(chǎn)總值年均增長13%左右量的保證：經(jīng)濟(jì)總量17%的增幅水平城市第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值占GDP比重經(jīng)歷了03-05年的短期下滑后連續(xù)三年持續(xù)上調(diào)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整初見成效；產(chǎn)業(yè)格局和服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃強(qiáng)化了現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的發(fā)展意識(shí)：形成以先進(jìn)制造業(yè)為主體、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為支撐的產(chǎn)業(yè)發(fā)展新格局，成為長三角江北地區(qū)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)中心城市質(zhì)的提升：現(xiàn)代服務(wù)業(yè)較大的發(fā)展空間城市服務(wù)業(yè)發(fā)展趨勢在城市5年工作目標(biāo)導(dǎo)向和服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃的指引下，保守估計(jì)未來十年內(nèi)揚(yáng)州第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值增速將維持在13%-15%的范圍內(nèi)2002-2007年某地GDP、二產(chǎn)、三產(chǎn)產(chǎn)值平均增幅對(duì)比2004-2007年某地三產(chǎn)結(jié)構(gòu)對(duì)比2007-2017年某地三產(chǎn)產(chǎn)值增長態(tài)勢單位：億元數(shù)據(jù)來源：2007年某地統(tǒng)計(jì)年鑒；某地統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站；2008年某地市政府工作報(bào)告；3根據(jù)寫字樓市場表現(xiàn)與第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展高度相關(guān)的市場發(fā)展規(guī)律，某地未來寫字樓容量將出現(xiàn)一定程度增幅第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值(億元)寫字樓整體容量>1200大800～1200中等<800較低寫字樓發(fā)展水平評(píng)估模型成都2001－2005年三產(chǎn)產(chǎn)值、辦公用房年均成交量對(duì)比年份20012002-20042005三產(chǎn)產(chǎn)值682765-10571182年均辦公成交面積14.520.937.7階段年均面積增幅--40%81%某地未來十年第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值與寫字樓市場容量預(yù)期發(fā)展情況寫字樓的市場表現(xiàn)與第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展高度相關(guān)，第三產(chǎn)業(yè)總量反應(yīng)了城市寫字樓的整體容量水平，根據(jù)二者的對(duì)應(yīng)關(guān)系總結(jié)出寫字樓發(fā)展水平模型主要階段第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值2015－20171228－15682012－2014851－10872008－2011522－753產(chǎn)值單位：億元面積單位：萬平米三產(chǎn)產(chǎn)值按照年增幅13％的保守增速預(yù)估未來十年某地的三產(chǎn)產(chǎn)值，根據(jù)寫字樓發(fā)展水平評(píng)估模型，推測某地寫字樓容量將在未來10年內(nèi)經(jīng)過中等容量、進(jìn)入較大容量的發(fā)展階段低容量中等容量大容量數(shù)據(jù)來源：2006年成都統(tǒng)計(jì)年鑒；戴德梁行2007年度市場投資研討會(huì)公布數(shù)據(jù)年份2000-20022003-20052006-2007三產(chǎn)產(chǎn)值472-620710-11181318-1584年均辦公成交面積13.424.531.5階段年均面積增幅--83%28%南京2000－2007年三產(chǎn)產(chǎn)值、辦公用房年均成交量對(duì)比4基于市場實(shí)現(xiàn)現(xiàn)狀和未來發(fā)展趨勢，某城未來10年內(nèi)預(yù)期可實(shí)現(xiàn)86萬平米的商務(wù)辦公體量市場實(shí)現(xiàn)現(xiàn)狀2005－2007年某市辦公用房年平均成交量為8.8萬平米未來發(fā)展趨勢未來10年寫字樓銷量參考成都發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，立足某地市場，保守估計(jì)未來10年內(nèi)寫字樓中等容量階段年銷售量較低容量階段增長20％，高容量階段較前一階段增長30％某地2008－2017年寫字樓銷售量預(yù)估：8.8萬m2×4年＋10.56萬m2×3年+13.73萬m2×3年=108萬m2主要階段階段間年銷量增幅年成交量2015－201730％13.732012－201420％10.562008－2011--8.8參照近年西區(qū)寫字樓成交量占全市比重，估計(jì)未來廣陵新城可實(shí)現(xiàn)全市80％的商務(wù)銷量，可實(shí)現(xiàn)面積為：108×0.7=86.4萬m2未來十年寫字樓市場容量預(yù)期增長寫字樓成交量06、07年西區(qū)寫字樓成交量占全市總量比重單位：萬平米數(shù)據(jù)來源：某市房地產(chǎn)市場分析報(bào)告（2006-2007年）5采用不同方法對(duì)某城商務(wù)體量進(jìn)行預(yù)測1市場趨勢法2需求預(yù)測法3城市類比法基于城市辦公用房成交現(xiàn)狀，考慮城市未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢對(duì)商務(wù)體量進(jìn)行預(yù)測基于未來新增現(xiàn)代服務(wù)業(yè)從業(yè)人員辦公需求和現(xiàn)有企業(yè)辦公置換需求進(jìn)行預(yù)測借鑒同揚(yáng)州三產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相當(dāng)?shù)某鞘邪l(fā)展階段案例，對(duì)商務(wù)體量進(jìn)行預(yù)估6以新經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)為區(qū)域功能內(nèi)核的某城將成為未來某地4.5萬現(xiàn)代服務(wù)業(yè)新增就業(yè)人士的主要辦公聚集地需求預(yù)測法2006年對(duì)辦公空間需求較大的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)從業(yè)人員近6萬人；

2001-2006年三產(chǎn)從業(yè)人員平均年增長率為4%；按照4%的從業(yè)人口年增長率，2017年城市現(xiàn)代服務(wù)業(yè)新增就業(yè)人口約4.5萬人新增人口4.5萬未來10年內(nèi)某城可提供新增現(xiàn)代服務(wù)業(yè)從業(yè)人員辦公面積為：4.5萬×25m2/人×0.8=90萬m2按照商務(wù)辦公面積標(biāo)準(zhǔn)并結(jié)合市場現(xiàn)狀，確定某城25平米/人的人均辦公面積“總體說來，某地商務(wù)辦公環(huán)境有待提升，搜房網(wǎng)目前辦公人均面積約10平米，我們覺得比較理想的人均面積是15-25平米/人，現(xiàn)在公司也在尋找新的辦公場所。”

——搜房網(wǎng)肖經(jīng)理新增人口數(shù)量預(yù)估人均辦公面積預(yù)估辦公體量區(qū)域?qū)崿F(xiàn)集聚度參照西區(qū)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，預(yù)測本區(qū)域集聚度可達(dá)80%2008-2017年某地現(xiàn)代服務(wù)業(yè)從業(yè)人員增長趨勢數(shù)據(jù)來源：2007年某地統(tǒng)計(jì)年鑒；某地統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站；7同時(shí)區(qū)域還將預(yù)留15萬平米左右的辦公場所來滿足城市現(xiàn)有企事業(yè)升級(jí)更新的空間置換需求老城辦公空間置換其他區(qū)域企業(yè)辦公空間置換金融機(jī)構(gòu)辦公空間置換1萬5平米左右辦公空間置換率30%29萬左右的辦公銷量40%的平均空置率置換率60%八家國內(nèi)銀行某地分行近十家金融保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)辦公面積接近7萬平米置換率60%未來10年某城可滿足現(xiàn)有辦公升級(jí)更新的置換需求為：0.45萬+10.4萬+4.2萬=15.05萬m2空間置換面積約4500平方米空間置換面積約10.4萬平方米空間置換面積約4.2萬平方米“某市的金融機(jī)構(gòu)主要是購買整層或多層寫字樓來滿足辦公需求，舒適現(xiàn)代的辦公空間對(duì)他們有一定吸引力”

——搜房網(wǎng)肖經(jīng)理置換率取值原則：城市新經(jīng)濟(jì)中心區(qū)的定位決定了區(qū)域所吸引辦公企業(yè)類型主要為三產(chǎn)中層次較高的現(xiàn)代服務(wù)性質(zhì)企業(yè)，目前該類型企業(yè)多分布于老城周邊，因此老城所需置換空間低于其他區(qū)域，置換率較低根據(jù)訪談和市場現(xiàn)狀調(diào)研，推算老城、其他區(qū)域以及金融機(jī)構(gòu)辦公空間置換率分別為30%、60%、60%；辦公空間統(tǒng)計(jì)途徑：老城企業(yè)和金融機(jī)構(gòu)辦公面積主要通過市場調(diào)研和專業(yè)人士訪談途徑獲?。黄渌麉^(qū)域辦公物業(yè)銷售面積通過某地市房產(chǎn)網(wǎng)銷售面積公示資料統(tǒng)計(jì)及市場現(xiàn)狀調(diào)研獲??；空置率來自市場現(xiàn)狀調(diào)研；辦公空間統(tǒng)計(jì)：匯展閣：約4000平米摩爾曼妮：約4000平米……辦公銷售面積統(tǒng)計(jì)：東城國際：3045平米天地大廈：6340平米華遠(yuǎn)國際：4003平米……8通過估算新增人員辦公場所和現(xiàn)有企事業(yè)單位空間置換需求，預(yù)期某城可提供105萬平米商務(wù)辦公體量商務(wù)體量105萬平米新增產(chǎn)業(yè)人口辦公面積城市現(xiàn)有企業(yè)空間置換需求金融機(jī)構(gòu)辦公空間置換需求根據(jù)需求預(yù)測法估算，未來10年內(nèi)某城預(yù)期可實(shí)現(xiàn)商務(wù)辦公物業(yè)體量為105.05萬m2，包括新增產(chǎn)業(yè)人口辦公面積90萬m2現(xiàn)有辦公升級(jí)更新置換需求15.05萬m29采用不同方法對(duì)某城商務(wù)體量進(jìn)行預(yù)測1市場趨勢法2需求預(yù)測法3城市類比法基于城市辦公用房成交現(xiàn)狀，考慮城市未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢對(duì)商務(wù)體量進(jìn)行預(yù)測基于未來新增現(xiàn)代服務(wù)業(yè)從業(yè)人員辦公需求和現(xiàn)有企業(yè)辦公置換需求進(jìn)行預(yù)測借鑒同揚(yáng)州三產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相當(dāng)?shù)某鞘邪l(fā)展階段案例，對(duì)商務(wù)體量進(jìn)行預(yù)估10在城市經(jīng)濟(jì)水平發(fā)展相當(dāng)?shù)那闆r下，參照深圳寫字樓市場發(fā)展，某城預(yù)期可實(shí)現(xiàn)106.7萬平米寫字樓體量城市三產(chǎn)經(jīng)濟(jì)水平同寫字樓市場表現(xiàn)高度正相關(guān)；通過三產(chǎn)產(chǎn)值對(duì)比，2017年的揚(yáng)州相當(dāng)于2004年深圳的三產(chǎn)發(fā)展水平，其商務(wù)市場發(fā)展?fàn)顩r也應(yīng)大體相同；2004年深圳甲級(jí)寫字樓吸納量約87萬平米，可對(duì)比推算出2017年揚(yáng)州甲級(jí)寫字樓吸納量為100萬平米；鑒于深圳同揚(yáng)州城市在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)上的客觀差異，對(duì)預(yù)估的揚(yáng)州甲級(jí)寫字樓吸納量進(jìn)行20％的下調(diào)，調(diào)整后吸納量為80萬平米甲級(jí)寫字樓的有效需求群體以現(xiàn)代服務(wù)行業(yè)為主，基于城市目前甲級(jí)寫字樓數(shù)量較少的現(xiàn)狀和廣陵新城“新經(jīng)濟(jì)中心區(qū)”的定位，預(yù)測未來廣陵新城將承載城市80%的甲級(jí)寫字樓吸納量；城市中心區(qū)發(fā)展規(guī)律顯示，區(qū)域內(nèi)60%的商務(wù)辦公體量由甲級(jí)寫字樓實(shí)現(xiàn)；參照此比值，本區(qū)域預(yù)期可實(shí)現(xiàn)商務(wù)體量為106.7萬平米；寫字樓吸納量＝寫字樓銷售量×（1－空置率）2017年某地寫字樓發(fā)展水平比對(duì)2017年某城商務(wù)體量預(yù)測城市發(fā)展1500億80萬平米1300億86.88萬平米三產(chǎn)產(chǎn)值甲級(jí)寫字樓吸納量2017年-某地2004年-深圳某地市甲級(jí)寫字樓吸納量80萬m2某城甲級(jí)寫字樓消化量64萬m2某城預(yù)期實(shí)現(xiàn)商務(wù)體量106.7萬m2區(qū)域可實(shí)現(xiàn)城市80%的甲級(jí)寫字樓成交體量區(qū)域甲級(jí)寫字樓體量占商務(wù)總體量60%城市類比法數(shù)據(jù)來源：2004年深圳國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)；2005年深圳寫字樓市場調(diào)研報(bào)告上海1500億約75萬平米11考慮20%的空置率因素，某城預(yù)期可提供的較為合理的商務(wù)物業(yè)總體量在100-140萬平米之