物業(yè)財(cái)務(wù)細(xì)節(jié)管理

物管公司與業(yè)主之間的財(cái)務(wù)往來

物管公司要服務(wù)的業(yè)主是多行業(yè)多性質(zhì)的，由此要編制很多合法的與收費(fèi)相關(guān)的各項(xiàng)規(guī)定，才能適用于不同的業(yè)主。

裝修保證金

首先說裝修保證金一項(xiàng)，交納保證金的應(yīng)當(dāng)是產(chǎn)權(quán)人。因?yàn)檠b修對(duì)房屋整體結(jié)構(gòu)造成影響后，物管公司只能要求產(chǎn)權(quán)人恢復(fù)，產(chǎn)生索賠關(guān)系（由此會(huì)發(fā)生費(fèi)用）。至于產(chǎn)權(quán)人委托裝修人的關(guān)系，是物管公司無權(quán)干涉的。但是現(xiàn)實(shí)中，很多情況下裝修保證金都是由裝修人交納，此款物管又不能不收，在實(shí)際發(fā)生賠償時(shí)，只能由產(chǎn)權(quán)人和裝修人自行解決了。再有，裝修完畢后，退還裝修押金時(shí)，通常出現(xiàn)當(dāng)初交款人和退款時(shí)的取款人不一致的情況。物管公司若在交、取不一致的情況下退了款，很可能遭遇實(shí)際交款人再次索要裝修保證金。所以物管公司需要交款人出具說明，注明交款人同意此取款人收回保證金，并加蓋公章；若為個(gè)人的，要在交款人身份證復(fù)印件上注明該內(nèi)容。由此，保護(hù)了交款人的利益，同時(shí)也保護(hù)了物管公司的利益。

即使這樣，依然存在著很多弊端。比如，同一單位在不同項(xiàng)目繳納同樣金額的保證金。我們建議，收回原始票據(jù)的可退款，這樣不會(huì)發(fā)生重復(fù)退款。如同開具服務(wù)發(fā)票后的退款業(yè)務(wù)一樣，稅務(wù)局要求必須交回原始發(fā)票。雖然，收回原始票據(jù)的目的不同，但都是對(duì)該業(yè)務(wù)處理的保障，避免在若干年后出現(xiàn)重復(fù)退款現(xiàn)象。可是收回原始收據(jù)是很難做到的，業(yè)主會(huì)說“收據(jù)丟了”，“不退此款水電費(fèi)都不交了”。為此，一方面需要業(yè)主的大力配合，一方面做好事前工作，比如收款時(shí)在收據(jù)上標(biāo)明“退款時(shí)，需交回該票據(jù)”字樣，從而加強(qiáng)工作的嚴(yán)謹(jǐn)度。

物業(yè)管理費(fèi)

收取物業(yè)管理費(fèi)時(shí)，很難滿足“付票收款”的要求。業(yè)主要求見發(fā)票才付款，但是收到發(fā)票就付款的單位幾乎沒有。還有很多單位的總公司不在本地，他們都需要將發(fā)票寄到公司總部處理，審簽付款時(shí)間很長(zhǎng)。相比之下，外資企業(yè)的付款規(guī)范程度很高。

還有業(yè)主將票據(jù)丟失的，要求重新開票，甚至說“你們沒給我發(fā)票”，由此造成不少的麻煩，影響了雙方關(guān)系及利益。這就需要財(cái)務(wù)部門想辦法，避免此事的發(fā)生。我們編制了一種表格，注明“業(yè)主收到此票號(hào)的該項(xiàng)內(nèi)容的該金額的票據(jù)”，請(qǐng)對(duì)方簽字確認(rèn)發(fā)票已收到。這樣做有很多好處：一、便于項(xiàng)目掌握有多少業(yè)主收票未付款；二、掌握回款的時(shí)間規(guī)律，對(duì)出現(xiàn)異常的單位要加以特別關(guān)注，加強(qiáng)管理；三、掌握應(yīng)收帳款金額，提醒催款，應(yīng)收及時(shí)變現(xiàn)；四、避免與業(yè)主產(chǎn)生說不清的麻煩，影響關(guān)系；五、避免給企業(yè)造成不必要的損失。

即使我們想的、做的再好，工作也免不了不順利。業(yè)主的配合才是關(guān)鍵。歸根結(jié)底需要我們用真心服務(wù)，用實(shí)際行動(dòng)感化業(yè)主們，爭(zhēng)取得到大家對(duì)我們工作的支持。

代付款項(xiàng)

代付款情況頻繁出現(xiàn)。物管公司向簽訂了物業(yè)管理協(xié)議的業(yè)主收取物業(yè)管理費(fèi)是合理合法的，但是，有業(yè)主會(huì)提供一張第三方單位的支票，其實(shí)，這是該業(yè)主和第三方之間的業(yè)務(wù)資金。一來我們不能不收管理費(fèi)，二來要考慮業(yè)主交款的困難，否則有可能收不回管理費(fèi)了。但是，對(duì)于這種合同外收款，開票寫誰的名稱也是問題，很可能后期會(huì)出現(xiàn)索賠。所以，我們要求實(shí)際交款單位出具說明，標(biāo)注“我單位或個(gè)人某某某愿為某某某單位或個(gè)人，交付某某某款”，并加蓋公章。這樣從臺(tái)帳上可反映出應(yīng)交款人的實(shí)際交款情況，又可避免遺留無法預(yù)測(cè)的麻煩。

物管公司內(nèi)部財(cái)務(wù)管理

在物管公司內(nèi)部管理上也應(yīng)當(dāng)注意細(xì)節(jié)管理，保證管理環(huán)節(jié)是環(huán)環(huán)相扣的。

預(yù)制卡銷售水電

有的開發(fā)商為了省錢，采用的是手柄式售電儀器。此種售電器，只能看到前五筆售電情況，很難對(duì)銷售、收費(fèi)情況進(jìn)行監(jiān)管。有的業(yè)主是個(gè)人，根本不要票據(jù)。即使用較好的機(jī)型售電，系統(tǒng)也可以操作調(diào)整，監(jiān)管同樣有難度。為此需要建立預(yù)制卡銷售水電的管理制度，設(shè)專人管理售電密碼，每天交存銷售款，主管不定期檢查。特別是，對(duì)于卡片消磁需要重新輸卡的情況，必須由主管簽字。建立以業(yè)主為單位的售電臺(tái)帳，由此可對(duì)業(yè)主購電出現(xiàn)異常的情況進(jìn)行特殊管理。主管必須每天收取銷售明細(xì)表，月末查看臺(tái)帳情況，并核對(duì)售電匯總表與財(cái)務(wù)報(bào)表的金額。

票據(jù)管理

首先要將票據(jù)編制三個(gè)級(jí)次的號(hào)碼，保證編碼由始至終連續(xù)不斷，又能隨時(shí)找到需要查詢的票據(jù)。其次，建立票據(jù)領(lǐng)用、交還確認(rèn)手續(xù)。注明票據(jù)編碼、領(lǐng)用項(xiàng)目、領(lǐng)用日期、領(lǐng)用人、交換人、交還日期。最最重要的是“領(lǐng)用人”及“交換人”必須由經(jīng)辦人本人簽字。這樣避免了“這票不是我領(lǐng)的，看不是我簽的字”以及“我早就把票交還了，你沒給我簽上”等無法證實(shí)的情況出現(xiàn)。還要建立限期歸還票據(jù)的制度，避免票據(jù)長(zhǎng)期在外無法收回。以上的做法可以保證票據(jù)不丟失和票據(jù)使用責(zé)任到人，避免出現(xiàn)問題時(shí)相互推諉，從而保證了公司利益。

銀行退票

有的銀行退票密碼不對(duì)，有的存款不足，有的與預(yù)留印鑒不符……各種情況的退款，都要一一列表注明。保證由收取支票的本人簽字，并送回業(yè)主手中，必須重新收回票款。否則，將成為難以解決的應(yīng)收帳款。財(cái)務(wù)要將再次存款的單據(jù)和退票單據(jù)同時(shí)一并入帳。這樣做的好處很多：一、對(duì)頻繁出現(xiàn)退票的單位要加強(qiáng)收取支票時(shí)的核對(duì)工作；二、對(duì)該業(yè)主加強(qiáng)管理，防備人去樓空，無法收款；三、避免業(yè)主收不到退票，拒絕交款；四、內(nèi)部管理責(zé)任到人。

提高重視財(cái)務(wù)工作的意識(shí)

對(duì)外，財(cái)務(wù)工作是按照法律、法規(guī)、制度辦理各項(xiàng)業(yè)務(wù)的工作，因?yàn)?，?cái)務(wù)工作結(jié)果要經(jīng)得起每年的工商審計(jì)、稅務(wù)審計(jì)。物業(yè)管理行業(yè)更為特殊，每項(xiàng)業(yè)務(wù)都涉及業(yè)主的切身利益，因此更重要的是要將物業(yè)管理費(fèi)用收支明細(xì)及結(jié)果向業(yè)主公示。

對(duì)內(nèi)，財(cái)務(wù)部門又是緊密連接其他部門工作的樞紐，因?yàn)樨?cái)務(wù)工作內(nèi)容與運(yùn)營(yíng)、人資、辦公室的工作緊密相關(guān)。運(yùn)營(yíng)部門要分析運(yùn)營(yíng)情況，怎樣出具各項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)情況表更加適用，使數(shù)據(jù)更加有說服力？人事部門要分析人資變動(dòng)情況，人資相關(guān)的數(shù)據(jù)是否正好符合物業(yè)管理行業(yè)的特點(diǎn)？辦公室要對(duì)與其相關(guān)的數(shù)據(jù)有明確的了解，怎樣既合理又充分地使用福利費(fèi)、會(huì)費(fèi)、教育經(jīng)費(fèi)、業(yè)主活動(dòng)經(jīng)費(fèi)？這些都是財(cái)務(wù)部門應(yīng)當(dāng)考慮的問題。財(cái)務(wù)部要充分了解各部門的需求，出具有實(shí)際意義的系列報(bào)表，而并非只出具一般意義上