關(guān)于房產(chǎn)測繪成果驗(yàn)收的調(diào)研匯報(bào)

第2頁共8頁關(guān)于房產(chǎn)測繪成果驗(yàn)收的調(diào)研匯報(bào)房地產(chǎn)測繪是一項(xiàng)比較特殊的測繪活動(dòng),由于涉及到千家萬戶的切身利益,必然會隨著測繪活動(dòng)的深入而引發(fā)越來越多的房產(chǎn)測繪糾紛,如何最大程度地減少測繪單位的風(fēng)險(xiǎn),避免在出現(xiàn)糾紛時(shí)有關(guān)各方不會互相推諉,是測繪單位一直在探索的問題。當(dāng)下國內(nèi)許多房產(chǎn)測繪部門已開展測繪成果驗(yàn)收工作，該工作機(jī)制不僅賦予了委托單位必要的審核權(quán)利，只有經(jīng)委托單位驗(yàn)收合格的測繪成果才能作為正式的成果資料提交審核部門審核；另一方面，測繪單位依據(jù)《測繪法》對其出具的測繪成果承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任，如果雙方在成果驗(yàn)收意見上產(chǎn)生異議時(shí)，可以按照合同約定的異議處理方式解決。推行房產(chǎn)測繪成果驗(yàn)收既是法律法規(guī)的要求,也是測繪單位日常工作中的一項(xiàng)重要內(nèi)容。一、房產(chǎn)測繪驗(yàn)收一般規(guī)定房產(chǎn)測繪產(chǎn)品驗(yàn)收工作應(yīng)在測繪產(chǎn)品經(jīng)最終檢查合格后進(jìn)行。由測繪任務(wù)的委托單位組織實(shí)施，或由該單位委托專職檢驗(yàn)機(jī)構(gòu)驗(yàn)收。驗(yàn)收一般采用抽樣檢查。驗(yàn)收單位或由該單位委托的質(zhì)量檢驗(yàn)機(jī)構(gòu)應(yīng)對樣本進(jìn)行詳查，必要時(shí)可對樣本以外的單位成果的重要檢查項(xiàng)進(jìn)行概查。1、房產(chǎn)測繪產(chǎn)品檢查驗(yàn)收依據(jù)《房產(chǎn)測繪管理辦法》建設(shè)部、國家測繪局第83號令；《房產(chǎn)測量規(guī)范》（GB/T17986.1-2000）；《測繪成果質(zhì)量檢查與驗(yàn)收》（GB/T24356-2009）；當(dāng)?shù)氐募?xì)則以及相關(guān)的技術(shù)文件和有效協(xié)議、約定。2、房產(chǎn)測繪產(chǎn)品質(zhì)量問題處理驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)有不符合技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)設(shè)計(jì)書或其他有關(guān)技術(shù)規(guī)定的成果時(shí)，應(yīng)及時(shí)提出處理意見，交測繪單位進(jìn)行改正。當(dāng)問題較多或性質(zhì)較重時(shí)，可將部分或全部成果退回測繪單位或部門重新處理，然后再進(jìn)行驗(yàn)收。經(jīng)驗(yàn)收判為合格的批，測繪單位或部門要對驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的問題進(jìn)行處理，然后進(jìn)行復(fù)查。經(jīng)驗(yàn)收判為不合格的批，要將檢驗(yàn)批全部退回測繪單位或部門進(jìn)行處理，然后再次申請驗(yàn)收。再次驗(yàn)收時(shí)應(yīng)重新抽樣。3、房產(chǎn)測繪產(chǎn)品驗(yàn)收工作實(shí)施驗(yàn)收工作程序單位成果最終檢查全部合格后，才能驗(yàn)收。樣本內(nèi)的單位成果應(yīng)逐一詳查，樣本外的單位成果根據(jù)需要進(jìn)行概查。檢查出的問題、錯(cuò)誤，復(fù)查的結(jié)果應(yīng)在檢查記錄中記錄。驗(yàn)收應(yīng)審核最終檢查記錄。驗(yàn)收不合格的批成果退回處理，并重新提交驗(yàn)收。重新驗(yàn)收時(shí)，應(yīng)重新抽樣。驗(yàn)收合格的批成果，應(yīng)對檢查出的錯(cuò)誤進(jìn)行修改，并通過復(fù)查核實(shí)。驗(yàn)收工作完成后，應(yīng)編寫檢驗(yàn)報(bào)告。驗(yàn)收合格的產(chǎn)品測繪單位方可提交委托方。驗(yàn)收報(bào)告的主要內(nèi)容

驗(yàn)收工作情況；驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的主要問題及處理意見；質(zhì)量統(tǒng)計(jì)(含與生產(chǎn)單位檢查報(bào)告中質(zhì)量統(tǒng)計(jì)數(shù)的變化及其原因)；驗(yàn)收結(jié)論：通過產(chǎn)品質(zhì)量中成績、缺點(diǎn)問題的分析，對產(chǎn)品質(zhì)量作出客觀的評價(jià)；其他意見和建議等二、各地關(guān)于房產(chǎn)測繪成果驗(yàn)收的做法1、成都做法根據(jù)《成都市房管局關(guān)于統(tǒng)一全市房屋測繪成果審核歸檔要件及數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)的通知》，委托方在申請房產(chǎn)測繪成果審核歸檔時(shí)應(yīng)提交房產(chǎn)測繪成果驗(yàn)收合格書（委托雙方簽字蓋章），檢查驗(yàn)收以下幾個(gè)方面：1、測繪成果完整、真實(shí)2、測繪成果與委托內(nèi)容一致3、同意對共有公用部位的認(rèn)定4、對各部分面積無異議。2、重慶做法根據(jù)《重慶市房產(chǎn)面積測算成果備案審核管理辦法》，房產(chǎn)面積測算成果的檢查驗(yàn)收，遵照《房產(chǎn)測量規(guī)范》的規(guī)定進(jìn)行，即實(shí)行二級檢查一級驗(yàn)收制。第一級檢查為測繪過程中由作業(yè)組的專職或兼職檢查人員的自查互查。第二級檢查是指由施測單位的質(zhì)量檢查機(jī)構(gòu)和專職檢查人員在一級檢查的基礎(chǔ)上進(jìn)行的檢查。房產(chǎn)面積測算成果驗(yàn)收由任務(wù)委托單位組織實(shí)施，驗(yàn)收項(xiàng)目及內(nèi)容均按《房產(chǎn)測量規(guī)范》的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行，驗(yàn)收前需將測繪成果公示7天。驗(yàn)收內(nèi)容包括成果是否齊全，公攤是否合理，成果是否有異議等內(nèi)容。驗(yàn)收后，測量單位要求委托方在測繪成果報(bào)告上加蓋公章予以驗(yàn)收確認(rèn)。3、廈門做法根據(jù)《廈門市房產(chǎn)測繪管理實(shí)施暫行辦法》，檢查驗(yàn)收工作在二級檢查合格后由房產(chǎn)測繪單位實(shí)施。二級檢查和驗(yàn)收工作完成后分別寫出檢查、驗(yàn)收報(bào)告。房產(chǎn)測繪成果資料的最終驗(yàn)收工作由任務(wù)的委托單位組織實(shí)施，驗(yàn)收項(xiàng)目及內(nèi)容均按《房產(chǎn)測量規(guī)范》的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行。驗(yàn)收工作結(jié)束后委托單位應(yīng)出具檢查報(bào)告和驗(yàn)收書，對測繪成果資料（特別是共有共用部位的認(rèn)定，對各部分面積有無異議）作出是否認(rèn)可的結(jié)論。房產(chǎn)測繪成果資料經(jīng)房產(chǎn)測繪委托單位最終驗(yàn)收后，房產(chǎn)測繪委托單位應(yīng)將測繪成果資料向業(yè)主公示，公示期10天。公示期間由房產(chǎn)測繪委托單位和測繪單位共同負(fù)責(zé)業(yè)主對房產(chǎn)測量資料的查詢答疑。業(yè)主對房產(chǎn)測繪資料有異議的，由房產(chǎn)測繪委托單位負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)處理，房產(chǎn)測繪單位負(fù)責(zé)測繪資料的修正并將測繪資料修正的情況和業(yè)主反映的意見匯總報(bào)送審核部門。驗(yàn)收內(nèi)容主要包括：產(chǎn)權(quán)單元?jiǎng)澐?、單元號、門牌號是否正確；測量成果是否屬實(shí)、有無存在差、錯(cuò)、漏現(xiàn)象；共有共用建筑面積、分?jǐn)偡桨负头謹(jǐn)傆?jì)算是否合理等。4、武漢做法，房產(chǎn)測繪驗(yàn)收工作由委托方組織實(shí)施，并且將成果驗(yàn)收相關(guān)權(quán)利和義務(wù)寫進(jìn)了測繪合同里，條款如下：“乙方測繪工作完成后將成果提交甲方申請驗(yàn)收確認(rèn)，甲方應(yīng)在個(gè)工作日內(nèi)組織有關(guān)人員按照本合同約定的測繪標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行驗(yàn)收，并應(yīng)在工作日日內(nèi)出具正式驗(yàn)收意見。若甲方在個(gè)工作日內(nèi)沒有出具正式驗(yàn)收意見，且未書面通知乙方合理原因時(shí)，視為驗(yàn)收合格?！痹谄洹段錆h市房產(chǎn)測繪實(shí)施細(xì)則》也明確了驗(yàn)收相關(guān)要求，驗(yàn)收報(bào)告要有：檢查驗(yàn)收的組織形式；測量工程的基本情況；檢查驗(yàn)收的依據(jù)；檢查驗(yàn)收的方法；檢查驗(yàn)收的存在的問題及處理情況；檢查驗(yàn)收的結(jié)論等內(nèi)容。5、杭州做法杭州依據(jù)《杭州市房產(chǎn)測繪管理實(shí)施細(xì)則》，房產(chǎn)測繪成果驗(yàn)收由房產(chǎn)測繪委托人進(jìn)行,并簽署驗(yàn)收書。房產(chǎn)測繪單位應(yīng)當(dāng)向委托人解釋測繪的依據(jù)、方法和結(jié)果的產(chǎn)生過程。商品房面積測繪由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)統(tǒng)一委托,房產(chǎn)測繪成果經(jīng)其驗(yàn)收合格后,在房屋售樓處予以公告,接受購房人監(jiān)督。6、江蘇省地方實(shí)施細(xì)則在《江蘇省房屋面積測算技術(shù)規(guī)程》中對檢查驗(yàn)收有如下規(guī)定：委托方應(yīng)當(dāng)對提交測算成果中的用途、結(jié)構(gòu)、層次、建成年份、陽臺封閉情況與分層分戶圖上標(biāo)定的共有面積部位及分?jǐn)偁顩r等內(nèi)容進(jìn)行校核。房產(chǎn)測繪驗(yàn)收工作由委托方進(jìn)行，應(yīng)包含下列內(nèi)容：房產(chǎn)要素調(diào)查的內(nèi)容是否齊全、正確；權(quán)屬界限、用地性質(zhì)、房屋用途、產(chǎn)別、結(jié)構(gòu)、建造年份、層次、坐落等是否與房產(chǎn)圖上標(biāo)注一致；各類房產(chǎn)圖的規(guī)格、表述內(nèi)容，圖廓、圖面整飾是否符合要求；房地產(chǎn)要素的表達(dá)是否齊全、正確；采用的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)保持有效性與合法性；房屋建筑面積的計(jì)算方法是否正確，精度是否符合要求；共有共用面積的測算和分?jǐn)傆?jì)算是否合理、正確。三、我院開展房產(chǎn)測繪成果驗(yàn)收應(yīng)關(guān)注的事項(xiàng)我院早在2005年就已經(jīng)著手房產(chǎn)測繪成果驗(yàn)收工作，當(dāng)時(shí)由調(diào)度科對此項(xiàng)工作進(jìn)行調(diào)研，并做了一些工作，由于各種原因沒有實(shí)施。2011年12月市局建立了預(yù)售商品房預(yù)測繪成果審核歸檔制度，規(guī)定了用于房屋預(yù)售管理的新建商品房預(yù)測繪成果及其變更測量成果和用于房屋權(quán)屬登記的房產(chǎn)測繪實(shí)測成果及其變更測量成果應(yīng)經(jīng)審核后，納入房產(chǎn)檔案統(tǒng)一管理。未經(jīng)審核的房產(chǎn)測繪成果，不得用于商品房預(yù)售合同備案和房屋登記業(yè)務(wù)”。市房屋產(chǎn)權(quán)登記中心和市房產(chǎn)測繪研究院按照分工具體負(fù)責(zé)市區(qū)房產(chǎn)測繪成果審核歸檔工作。但是在此制度中沒有像其他城市那樣提到測繪成果驗(yàn)收。開展房產(chǎn)測繪成果驗(yàn)收的目的和意義前文已闡明，不再陳述。我院開展此項(xiàng)工作應(yīng)關(guān)注以下幾個(gè)方面：完善執(zhí)業(yè)依據(jù)前文提到有些省市在其執(zhí)業(yè)細(xì)則中明確了驗(yàn)收的相關(guān)程序和規(guī)定。我院目前正在草擬濟(jì)南市房產(chǎn)測繪細(xì)則，應(yīng)把成果驗(yàn)收相關(guān)內(nèi)容補(bǔ)充進(jìn)去。若有機(jī)會完善市局測繪成果審核歸檔制度，也應(yīng)把測繪成果驗(yàn)收內(nèi)容寫進(jìn)去，將房產(chǎn)測繪成果驗(yàn)收資料作為歸檔的要件之一。通過完善執(zhí)業(yè)依據(jù)，建立房產(chǎn)測繪成果驗(yàn)收長效機(jī)制。前期做好宣傳工作2005年調(diào)度科對房產(chǎn)測繪成果驗(yàn)收進(jìn)行調(diào)研時(shí)就遇到一些情況：委托方對測繪不了解，不知如何驗(yàn)收；委托方怕承擔(dān)責(zé)任，婉拒驗(yàn)收；委托方驗(yàn)收流于形式，沒有認(rèn)真組織驗(yàn)收。為了避免此類情況的產(chǎn)生，開展此項(xiàng)工作之前有關(guān)部門應(yīng)做好宣傳和解釋工作，使得委托單位知曉驗(yàn)收工作是法律賦予的即是權(quán)利也是義務(wù)，真正了解驗(yàn)收工作相關(guān)程序并能組織驗(yàn)收工作。委托書中建議增加測繪成果驗(yàn)收條款有些測繪單位將開展驗(yàn)收工作寫進(jìn)了委托書中，明確了雙方的權(quán)利和義務(wù)并規(guī)定了相關(guān)工作時(shí)限，這種做法明確的告知驗(yàn)收工作是測繪工作的組成部分，需要雙方共同來完成，從而避免委托方在進(jìn)行此項(xiàng)工作時(shí)流于形式。建議在我院委托書第七章節(jié)“甲方注意事項(xiàng)”中添加“乙方測繪工作完成后將成果提交甲方申請驗(yàn)收確認(rèn)，甲方應(yīng)在個(gè)工作日內(nèi)組織有關(guān)人員進(jìn)行驗(yàn)收，并出具正式驗(yàn)收意見”明確委托方驗(yàn)收的內(nèi)容委托方畢竟不是專業(yè)測繪單位，沒有條件而且也不可能對測繪成果進(jìn)行全面的檢查，所以明確告知委托方驗(yàn)收的內(nèi)容尤為關(guān)鍵，是驗(yàn)收工作的關(guān)鍵之所在。廈門和成都兩地的經(jīng)驗(yàn)做法簡單實(shí)用可以借鑒，可以考慮驗(yàn)收以下內(nèi)容：1、測繪成果與委托內(nèi)容是否一致2、房屋基本要素是否正確（坐落、建成年代、用途、單元數(shù)、層數(shù)）3、房屋基本單元?jiǎng)澐趾头课莸奶讛?shù)是否正確4、房屋共有公用部位的認(rèn)定是否正確5、對房屋建筑面積計(jì)算方法有無異議。對于驗(yàn)收的內(nèi)容不宜過多，而且要考慮委托方是否有能力開展此項(xiàng)工作，鑒于此，有必要前期對委托方進(jìn)行摸底。驗(yàn)收工作的組織和實(shí)施驗(yàn)收工作是委托方與測繪方共同參與完成的，要建立高效的工作流程，確保委托方能及時(shí)領(lǐng)取測繪成果，避免委托方把不能及時(shí)領(lǐng)取測繪成果歸咎于測繪驗(yàn)