土地投拓地塊初判及靜態(tài)經(jīng)濟(jì)測(cè)算

第一部分 項(xiàng)目初判意義第二部分 項(xiàng)目初判注意事項(xiàng)第三部分 項(xiàng)目初判模板第四部分 典型房企項(xiàng)目初判借鑒目錄CONTENT第一部分

項(xiàng)目初判意義項(xiàng)目初判是什么？01項(xiàng)目初判目的02研究項(xiàng)目所處政策環(huán)境、市場(chǎng)背景，分析項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，同時(shí)對(duì)項(xiàng)目?jī)?nèi)外部質(zhì)素做初步分析，得出項(xiàng)目市場(chǎng)占位、項(xiàng)目定位；通過(guò)項(xiàng)目占位、定位得出初步物業(yè)發(fā)展方向，并預(yù)判售價(jià)，根據(jù)售價(jià)、成本做靜態(tài)經(jīng)濟(jì)測(cè)算，初步測(cè)算投資收益。初步投資收益達(dá)到公司預(yù)定目標(biāo)再進(jìn)行項(xiàng)目定位研究。項(xiàng)目初判是什么？？項(xiàng)目初判目的？？1明確項(xiàng)目所處環(huán)境，為項(xiàng)目市場(chǎng)占位提供支撐2明確項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，精準(zhǔn)預(yù)判項(xiàng)目售價(jià)及銷售周期3通過(guò)對(duì)過(guò)往客戶梳理及未來(lái)客戶預(yù)判，鎖定目標(biāo)客群4根據(jù)預(yù)估售價(jià)、銷售周期進(jìn)行經(jīng)濟(jì)測(cè)算，為拿地提供戰(zhàn)略依據(jù)第二部分項(xiàng)目初判注意事項(xiàng)項(xiàng)目初判注意事項(xiàng)01項(xiàng)目初判注意事項(xiàng)市場(chǎng)環(huán)境的透徹性客戶需求的精準(zhǔn)性政策環(huán)境的前瞻性價(jià)格預(yù)判的合理性01020304銷售利潤(rùn)的可控性05城市宏觀背景分析01項(xiàng)目本體分析02區(qū)域市場(chǎng)分析03項(xiàng)目定位及物業(yè)發(fā)展方向建議04項(xiàng)目初步經(jīng)濟(jì)測(cè)算05第三部分

項(xiàng)目初判模板PART01城市宏觀背景分析宏觀調(diào)控政策城市區(qū)位城市交通城市規(guī)劃城市房地產(chǎn)市場(chǎng)根據(jù)以往政策調(diào)控規(guī)律，一般6年為一個(gè)周期，扶持期為2年，打壓期為4年，目前新一輪調(diào)控正處于第三年，且十九大確定長(zhǎng)久調(diào)控基調(diào)，因此估計(jì)未來(lái)一到兩年內(nèi)，政策調(diào)控或?qū)⒊掷m(xù)。3月23日3次升級(jí)“限購(gòu)”限購(gòu)范圍從7區(qū)擴(kuò)大到13區(qū)、從一手房擴(kuò)大到二手房；提高購(gòu)房資格門檻，社保需滿2

年4月12日3次升級(jí)“限貸”11區(qū)二套房首付?款從4成提高到6

成；只要擁有2套以上住房均不予貸款3月2次升級(jí)

“限價(jià)”政策清水價(jià)不能高於上

一批次的成交均價(jià)；精裝價(jià)不能超過(guò)清水房?jī)r(jià)的30%，且不能高於3,000

元/m24月13日“限售”出臺(tái)限購(gòu)區(qū)域內(nèi)新購(gòu)買房，須取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿3年后方可轉(zhuǎn)讓交易4月21日

“限商改住”出臺(tái)嚴(yán)禁商辦項(xiàng)目擅自改變?yōu)榫幼∮猛?1月16日

“搖號(hào)”政策出臺(tái)大成都范圍內(nèi)所有新開盤項(xiàng)目均納入“公證搖號(hào)”排序選房范圍11月30日

“戶籍制度改革”新政發(fā)布取消了原來(lái)的“購(gòu)房入戶政策”；實(shí)行“條件入戶”和“積分入戶”

雙軌制3月17日土拍新規(guī)最高限價(jià)+抽簽競(jìng)得6月27日2次升級(jí)土拍新規(guī)限價(jià)競(jìng)買+競(jìng)商業(yè)自持比例+抽簽競(jìng)得9月7日3次升級(jí)土拍新規(guī)限價(jià)競(jìng)買+續(xù)競(jìng)配建并無(wú)償移交租賃住房比例5月15日4次升級(jí)“限購(gòu)”限購(gòu)對(duì)象從原來(lái)的個(gè)人變成了家庭；限購(gòu)范圍從13區(qū)擴(kuò)大到全成都23區(qū)提高新入戶購(gòu)房的社保年限10月1日重啟“限購(gòu)、限貸”新增“限價(jià)”每人只能新購(gòu)1套一手房，范圍為主城區(qū)+高新南區(qū)+天府新區(qū)。二套房首付比例提高至40%（原35%）新申領(lǐng)預(yù)售證價(jià)格需低于成都2016年城鎮(zhèn)居民收入漲幅11月17日2次升級(jí)“限購(gòu)、限貸”高新區(qū)、天府新區(qū)購(gòu)房需戶籍、社?；騻€(gè)稅滿一年且無(wú)住房高新區(qū)、天府新區(qū)二套房首付從40%提高到不低于70%2016年11月10月3月4月6月9月11月5月2017年2018年宏觀調(diào)控政策城市區(qū)位14.8KM高新區(qū)天府廣場(chǎng)13.7KM13.7KM興隆湖成都市人民政府6KM高新區(qū)：成都市政府所在地，首批國(guó)家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，國(guó)家高新區(qū)排名全國(guó)第3位，僅次于北京中關(guān)村和上海張江。世界第一大單體建筑（環(huán)球中心）、國(guó)家軟件產(chǎn)業(yè)基地（軟件園），新會(huì)展中心等位于該區(qū)，是成都金融、商務(wù)、科技、會(huì)展和政務(wù)中心。經(jīng)濟(jì)人口：區(qū)域規(guī)劃人口153萬(wàn)人，常住人口90萬(wàn)人（中心城區(qū)排名前三），2017年GDP為1666億元，居成都首位。地塊位置：地塊位于高新區(qū)新川板塊，是中新（新加坡）在中國(guó)西部合作首個(gè)大型高科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展聚集區(qū)。地塊位于成都市高新區(qū)，成都金融、商務(wù)、科技、會(huì)議展覽和政務(wù)服務(wù)中心。城市交通溫江地處成都之西，素來(lái)以環(huán)境優(yōu)美、生態(tài)宜居而著稱，被視為成都的城市后花園近年來(lái)溫江建成成溫邛高速、光華大道拉近與主城區(qū)的距離，同時(shí)現(xiàn)正大力建設(shè)地鐵四號(hào)線，目標(biāo)是發(fā)展成成都西部副中心，而不僅僅是城市的后花園，城市發(fā)展?jié)摿薮蟪蓽刳龈咚俟馊A大道光華8線（在建）成溫邛快速通道芙蓉大道縱：橫：１2345１

柳城大道南熏大道溫泉大道土龍路繞城高速１２345１2

345成都西部新城，生態(tài)宜居示范區(qū)五縱五橫一地鐵交通體系，交通便捷，導(dǎo)入性強(qiáng)城市規(guī)劃溫江光華片區(qū)以“休閑商務(wù)中心”“世界現(xiàn)代田園城市體驗(yàn)地”

“國(guó)際品質(zhì)的時(shí)尚購(gòu)物目的地”“西向成都核心引擎（西成都CBD）”為定位，大力發(fā)展現(xiàn)代化商貿(mào)和商務(wù)服務(wù)業(yè)、文化創(chuàng)意和總部經(jīng)濟(jì)等大商務(wù)、大文化產(chǎn)業(yè)，配套發(fā)展生態(tài)人居，以新興服務(wù)業(yè)集群發(fā)展建設(shè)活力城市。功能分區(qū)具體功能描述生態(tài)旅游區(qū)生態(tài)環(huán)境優(yōu)越，主要發(fā)展花木業(yè)和旅游業(yè)科技創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)區(qū)以溫江科技園為載體發(fā)展現(xiàn)代化工業(yè)、制造業(yè)基地現(xiàn)代服務(wù)區(qū)著力打造現(xiàn)代商務(wù)、高端商貿(mào)、醫(yī)療康復(fù)、健康產(chǎn)業(yè)與交通等多功能融合的復(fù)合型經(jīng)濟(jì)區(qū)域本案老城區(qū)大學(xué)城光華新城本案位于光華新城，緊鄰老城，是溫江政府重點(diǎn)打造區(qū)域，具備較好的發(fā)展基礎(chǔ)。城市房地產(chǎn)市場(chǎng)‖房地產(chǎn)市場(chǎng)沿革1生態(tài)資源，光華大道開通，奧園、錦繡森鄰、仁和春天大道、金河谷等一批低密復(fù)合項(xiàng)目開啟了光華大道成都近郊改善居住優(yōu)選地。234在政務(wù)驅(qū)動(dòng)，及佳兆業(yè)、中森、及其他本土開發(fā)商影響下，區(qū)域價(jià)值開始建立；之后以本土中小型開發(fā)商進(jìn)駐為主，以剛需產(chǎn)品捕捉城市外溢客戶?！?4-06年】城市價(jià)值啟動(dòng)住宅產(chǎn)品與老城區(qū)價(jià)格基本持平甚至反超，光華大道三段一年成邑、三年成都,形成城市級(jí)規(guī)模。家樂(lè)福、永輝超市、伊藤洋華堂開業(yè)運(yùn)營(yíng)，客群逐漸升級(jí)，區(qū)域上逐漸擴(kuò)大生態(tài)外溢到新城吸附地鐵4號(hào)線延長(zhǎng)線即將通車、區(qū)域價(jià)值快速提升，價(jià)格與擊量均上漲，區(qū)域吸附力增強(qiáng)?！?7-09年】城市價(jià)值承接【09-13年】城市價(jià)值飆升【14-16年】城市價(jià)值兌現(xiàn)隨著地鐵的開通，城市化進(jìn)程加快，溫江進(jìn)入城市價(jià)值拔升的高峰期城市房地產(chǎn)市場(chǎng)‖土地市場(chǎng)時(shí)間供應(yīng)成交宗數(shù)面積(畝)宗數(shù)面積(畝)建筑面積(萬(wàn)㎡)均價(jià)(萬(wàn)元/畝)樓面地價(jià)(元/㎡)溢價(jià)率(%)2010年1613621168719617962710.82011年86341212383402197971.732012年845563458124710545.992013年11984119821851437630.92014年96507546143358136818.792015年151159159752122009171.682016年1499612873134307199644.5溫江土地市場(chǎng)2015-2016年整體成交土地面積上漲，預(yù)計(jì)近兩年，眾多項(xiàng)目入市，房地產(chǎn)進(jìn)入快速發(fā)展期。成交地價(jià)上漲：2016年樓面價(jià)達(dá)到1996元/㎡，同比上漲1.1倍，是2010年3倍。城市房地產(chǎn)市場(chǎng)‖土地市場(chǎng)品牌開發(fā)商加速在溫江布局：恒大拿下4宗合計(jì)330畝用地，其中最高樓面價(jià)達(dá)到3840元/㎡，合能拿下3宗合計(jì)183畝地，金科拿下2宗合計(jì)140畝地。成交主要集中在光華新城南部區(qū)域，未來(lái)將是房地產(chǎn)開發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域，競(jìng)爭(zhēng)激烈。土地位置凈用地面積(畝)土地用途分類容積率可開發(fā)體量(萬(wàn)㎡)成交單價(jià)(萬(wàn)元/畝)成交樓面地價(jià)(元/㎡)溢價(jià)率(%)關(guān)聯(lián)商科林路東段169號(hào)94住兼商4.0025.0234877.50成都宏盛匯友房地產(chǎn)開發(fā)有限公司柳城街辦燎原社區(qū)三、八組、新華社區(qū)一組17商業(yè)4.505.2205683.330成都錦榮興茂智業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司柳城街辦新華社區(qū)一組、燎原社區(qū)五組（星光慧）32商業(yè)4.008.561228.750成都璐達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司公平街辦太極社區(qū)10組，龍鳳社區(qū)2、3組，建安社區(qū)2組，紅橋社區(qū)6組245商業(yè)1.5024.5585800成都市實(shí)驗(yàn)外國(guó)語(yǔ)學(xué)校涌泉街辦花土社區(qū)九、十、十一組（天來(lái)匯景）116商兼住4.5034.73601199.980成都天利來(lái)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司公平街道合江社區(qū)二組30住兼商2.504.9290174045合能集團(tuán)公平街道合江社區(qū)二組42住兼商3.008.4260130013.04涌泉街辦花土社區(qū)十、十一、十二組（合能珍寶琥珀三期）112住兼商3.5026.130413030柳城街辦新華社區(qū)，涌泉街辦明光社區(qū)107住兼商2.5017.86403840113.33恒大地產(chǎn)柳城街道新華社區(qū)，涌泉街道明光社區(qū)94住兼商2.2814.35703755.7978.13柳城街辦新華社區(qū)，涌泉街辦花土社區(qū)60住兼商2.5010.1410246028.13柳城街辦新華社區(qū)，涌泉街辦明光社區(qū)69住兼商2.5011.5402241225.62海峽兩岸科技產(chǎn)業(yè)開發(fā)園學(xué)府路南段268號(hào)33住兼商4.008.8420157582.61佳信云翔房地產(chǎn)開發(fā)有限公司涌泉街辦花土社區(qū)1、2組，前鋒社區(qū)6組101住兼商2.5016.82201319.940金科地產(chǎn)涌泉街辦花土社區(qū)1組40住兼商2.506.72201319.940涌泉街辦花土社區(qū)5、10組20商兼住4.005.3202757.50樂(lè)山鼎創(chuàng)天鴻置業(yè)有限公司柳城街辦萬(wàn)盛社區(qū)5、6、7組，天府街辦學(xué)府社區(qū)6組144商兼住3.0028.7137685.010上海新尚置業(yè)有限公司柳城街辦燎原社區(qū)八組18商業(yè)4.505.3205683.240四川海天永信置業(yè)有限公司，成都騰逸置業(yè)有限公司柳城街辦燎原社區(qū)八組、紅光社區(qū)五組16商業(yè)5.005.2220660.040公平街道合江社區(qū)二、四組45住兼商3.009.0260130013.04四川品潤(rùn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司公平街辦太極社區(qū)11、12、13組48住兼商4.0012.83841440.0220四川眾城房地產(chǎn)開發(fā)公司永寧鎮(zhèn)城武社區(qū)十、十一組115商業(yè)2.5019.199593.990泰康之家蜀園成都養(yǎng)老服務(wù)有限公司本地塊恒大地王城市房地產(chǎn)市場(chǎng)‖住宅市場(chǎng)（供需存）2010年-2016年溫江區(qū)住宅各面積段銷售套數(shù)占比面積(段㎡)2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年50以下2%3%4%1%1%1%0%50-703%5%6%7%6%6%6%70-9040%39%47%52%52%52%49%90-11014%14%16%16%16%18%20%110-13019%23%15%15%15%15%14%130-15012%10%9%7%7%5%5%150-1701%1%1%1%2%1%1%170-2003%2%1%1%1%1%2%200-2502%2%1%1%1%1%1%250平以上2%2%1%1%0%1%1%2016年下半年市場(chǎng)回暖，量?jī)r(jià)齊漲，10月銷售大漲，環(huán)比上漲近6成。城市以首置主導(dǎo)，改善性需求上漲趨勢(shì)明顯：近幾年溫江區(qū)剛需市場(chǎng)成為主力，70-90㎡銷量近五成占比，90-110㎡首改型需求占比達(dá)20%，同比上漲2%。今年供小于求，消化庫(kù)存，截止目前庫(kù)存為261萬(wàn)方，去化時(shí)間為1年。城市房地產(chǎn)市場(chǎng)‖住宅市場(chǎng)（總價(jià)段走勢(shì)）住宅銷售的主力總價(jià)段在40-50萬(wàn)，50-60萬(wàn)占比上漲，30-40萬(wàn)占比下跌；客戶總價(jià)接受度提升，改善型需求逐步入市。30-60萬(wàn)是市場(chǎng)成交的主力總價(jià)段，占據(jù)7成的市場(chǎng)份額；今年主力成交集中在40-50萬(wàn)（35%），占比比2010年提高9個(gè)百分點(diǎn)；50-60萬(wàn)成交占比為19%，比2010年提升9個(gè)百分點(diǎn)。30-40萬(wàn)占比20%，比2010年下滑9個(gè)百分點(diǎn)。30萬(wàn)以下受市場(chǎng)供給影響，大幅縮減僅占1%，2010年-2016年溫江區(qū)住宅各總價(jià)段銷售套數(shù)占比情況總價(jià)段(萬(wàn)元)2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年30萬(wàn)以下11%13%8%2%2%5%1%30-40萬(wàn)27%25%31%20%18%21%20%40-50萬(wàn)26%26%29%37%36%35%35%50-60萬(wàn)10%15%14%18%21%18%19%60-70萬(wàn)10%8%6%11%9%9%10%70-80萬(wàn)4%3%4%4%5%5%5%80-100萬(wàn)5%3%3%4%5%4%5%100-120萬(wàn)3%2%2%2%2%1%1%120-150萬(wàn)1%2%1%1%1%0%1%150萬(wàn)以上3%2%2%2%1%1%2%城市房地產(chǎn)市場(chǎng)‖住宅市場(chǎng)（面積段與總價(jià)關(guān)系分析）成交量最高的為80-90㎡（占整體成交的35%），主力總價(jià)40-50萬(wàn)（占整體成交21%），其次是30-40萬(wàn)（占比8%）及50-

60萬(wàn)（占比6%）。其次為70-80㎡（占比15.4%），成交總價(jià)在30-50萬(wàn)（占比14%）。110-130㎡（占比14%）改善型產(chǎn)品總價(jià)主力在60-70萬(wàn)（6%）之間；再次為90-100㎡（占比13%）總價(jià)主要在40-50萬(wàn)（占比6%）及50-60萬(wàn)（5%）。80-90㎡70-80㎡

90-100㎡110-120㎡120-130㎡100-110㎡2015-2016年住宅物業(yè)各面積段對(duì)應(yīng)總價(jià)段成交分布面積段30萬(wàn)以下30-40萬(wàn)40-50萬(wàn)50-60萬(wàn)60-70萬(wàn)70-80萬(wàn)80-100萬(wàn)100-120萬(wàn)120-150萬(wàn)150萬(wàn)以上合計(jì)50以下0.7%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.7%50-600.5%0.3%0.1%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.8%60-701.1%4.1%0.2%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%5.4%70-800.7%7.3%6.6%0.7%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%15.4%80-900.1%7.5%20.6%5.8%0.7%0.4%0.0%0.0%0.0%0.0%35.1%90-1000.0%0.9%6.2%5.1%0.9%0.1%0.0%0.0%0.0%0.0%13.3%100-1100.0%0.0%1.3%3.0%1.0%0.4%0.2%0.0%0.0%0.0%5.8%110-1200.0%0.0%0.2%3.0%3.5%0.5%0.3%0.0%0.0%0.0%7.5%120-1300.0%0.0%0.1%0.5%2.8%1.8%1.6%0.1%0.0%0.0%6.9%130-1500.0%0.0%0.0%0.4%0.8%1.2%1.9%0.4%0.1%0.0%4.8%150-1700.0%0.0%0.0%0.0%0.1%0.1%0.3%0.3%0.0%0.1%0.9%170-2000.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.3%0.3%0.3%0.3%1.2%200-2500.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.1%0.2%0.3%0.4%1.0%250以上0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%1.0%1.0%合計(jì)3.1%20.1%35.2%18.6%10.0%4.6%4.6%1.3%0.7%1.8%100.0%商業(yè)市場(chǎng)總體回落，截止2016年10月，銷售量同比大幅下滑40%，預(yù)計(jì)年銷售量不足10萬(wàn)㎡；價(jià)格經(jīng)歷快速增長(zhǎng)后開始回歸，2015年同比下調(diào)18%，截止2016年10月，同比上漲2%。商業(yè)存量高企75.6萬(wàn)㎡，庫(kù)存周期超過(guò)7年。城市房地產(chǎn)市場(chǎng)‖商業(yè)市場(chǎng)15年到16年溫江公寓市場(chǎng)情況1.6 70001.4 60001.2 50001 40000.80.6 30000.4 20000.2 10000 02015年1月

2015年2月

2015年3月

2015年4月

2015年5月

2015年6月

2015年7月

2015年8月

2015年9月

2015年10月

2015年11月

2015年12月

2016年1月

2016年2月

2016年3月

2016年4月銷售面積(萬(wàn)㎡) 新增面積(萬(wàn)㎡) 成交均價(jià)(元/㎡)面積段銷售套數(shù)（套）8007006005004003002001000總價(jià)段銷售套數(shù)（套）1600140012001000800600400200030萬(wàn)以下

30-40萬(wàn) 40-50萬(wàn) 50-60萬(wàn) 60-70萬(wàn) 70-80萬(wàn)

80-100萬(wàn)

100-120萬(wàn)15年溫江公寓市場(chǎng)表現(xiàn)一般，16年出現(xiàn)轉(zhuǎn)折，公寓市場(chǎng)表現(xiàn)良好，但波動(dòng)很大，量?jī)r(jià)關(guān)系明顯，后市不可預(yù)測(cè)性較強(qiáng)。溫江區(qū)域公寓成交面積段主要集中70㎡以下，主力成交總價(jià)在30萬(wàn)以下。月均去化3700㎡，整體成交均價(jià)4800元/㎡。城市房地產(chǎn)市場(chǎng)‖公寓市場(chǎng)宏觀背景總結(jié)房地產(chǎn)政策：上半年政策、經(jīng)濟(jì)端出臺(tái)各項(xiàng)措施促進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展，大力去庫(kù)存，市場(chǎng)快速拉升，10月房地產(chǎn)限購(gòu)限貸新政集中出臺(tái)，成都主城區(qū)及近郊限購(gòu)政策開啟，旨在去杠桿化，規(guī)避系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，抑制投資，控制房?jī)r(jià)過(guò)快增速，限貸細(xì)則使得改善性需求購(gòu)房成本增加，影響開始顯現(xiàn)。市場(chǎng)監(jiān)管加大力度，徹查違規(guī)推廣及銷售行為。城市規(guī)劃：溫江城市規(guī)劃向東、向南發(fā)展，光華新城為城市發(fā)展主流方向，而本項(xiàng)目也處于光華新城南區(qū)，發(fā)展?jié)摿^大。房地產(chǎn)發(fā)展：城市配套進(jìn)一步成熟，進(jìn)入快速發(fā)展期，整體市場(chǎng)供需兩旺，量?jī)r(jià)齊升。剛需剛改為主力供需，改善產(chǎn)品比例增加。從宏觀及中觀市場(chǎng)來(lái)看：整體市場(chǎng)向好，而本案地處城市發(fā)展核心區(qū)域，周邊規(guī)劃及發(fā)展?jié)摿^大，對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)具備積極影響。PART02項(xiàng)目本體分析區(qū)域及交通項(xiàng)目四至項(xiàng)目指標(biāo)不利因素區(qū)域配套土地屬性‖

地塊區(qū)位及近地鐵物業(yè)新老城交界，距離四號(hào)線站點(diǎn)僅800米，溫江未來(lái)核心發(fā)展區(qū)項(xiàng)目位于溫江區(qū)南江路與永興路交匯處，新老城交界區(qū)域，距離即將開通的地鐵4號(hào)線鳳溪占約800米，但距離公交主干道光華大道較遠(yuǎn)，目前交通通達(dá)性較差。本案光華新城土地屬性‖

地塊四至北側(cè)：緊鄰熟地，正對(duì)“積家御景”東側(cè)：緊鄰南江路，正對(duì)路環(huán)實(shí)業(yè)有限公司廠房南側(cè)：緊鄰五牛印務(wù)公司，現(xiàn)狀為已倒閉的廠房西側(cè)：緊鄰永興路，對(duì)面為農(nóng)民自建房項(xiàng)目周圍多為老式廠房，整體現(xiàn)狀形象較差。土地屬性‖

地塊指標(biāo)新老城交界，地塊容積率3.0，可建體量112200㎡，建筑密度≤30%，綠化率≥30%。單宗地塊小，不利于整體布局，需要深化設(shè)計(jì)，力爭(zhēng)增強(qiáng)產(chǎn)品舒適性。地塊2地塊1指標(biāo)合計(jì)地塊1地塊2建設(shè)用地面積（M2）374002366713733規(guī)劃用途二類居住用地兼容≤20%商業(yè)用地計(jì)容建面(M2)1122007100041200限高（M）建筑密度≤30%容積率≤3.0綠地率（%)≥30%本案宗教、禁忌（廟宇、教堂、清真寺、殯儀館、火葬場(chǎng)、公墓、監(jiān)獄或看守所、刑場(chǎng)等）危險(xiǎn)物及輻射（高壓電線路、變電站、雨污、水泵站、核電站、油氣庫(kù)站、彈藥庫(kù)、微波、通道、無(wú)線通訊基站、高鐵、輻照中心等）環(huán)境變遷（規(guī)劃中的公路、道路、高架橋、鐵路建設(shè)；綠地、水面、樹林等改變現(xiàn)狀）地下狀況不利因素有畫勾不利因素描述，及到項(xiàng)目紅線距離對(duì)方案成本的影響對(duì)客戶的影響噪音、污染、惡臭（機(jī)場(chǎng)、鐵路、公路、立、交橋、工廠、集市、學(xué)校、車站、貨場(chǎng)造、紙廠、化工廠、橡膠廠、廢品站、產(chǎn)生煙霧和揚(yáng)塵的場(chǎng)所、垃圾場(chǎng)、污水河

/

塘

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溝渠等）√地塊西側(cè)靠近輕軌線增加隔音屏成本，設(shè)計(jì)上注意考慮降噪整體地塊質(zhì)素極優(yōu)，幾乎無(wú)劣勢(shì)（地下管線、電纜、暗渠、水渠、溝壑、池塘、地下有原建筑物樁基或其他建筑物構(gòu)筑物）地表狀況（地表有堆土、坑池、地表現(xiàn)狀建筑物、保留或拆除物、林木、青苗、魚塘等，以及是否完成相應(yīng)補(bǔ)償）屬于填湖、填海地塊、是否臨湖

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河

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江

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海土地屬性‖

不利因素分析有無(wú)噪音污染、垃圾場(chǎng)、變電站等。土地屬性‖

區(qū)域特性本案位于光華新城，緊鄰老城，是溫江政府重點(diǎn)打造區(qū)域，具備較好的發(fā)展基礎(chǔ)。溫江光華片區(qū)以“休閑商務(wù)中心”“世界現(xiàn)代田園城市體驗(yàn)地”

“國(guó)際品質(zhì)的時(shí)尚購(gòu)物目的地”“西向成都核心引擎（西成都CBD）”為定位，大力發(fā)展現(xiàn)代化商貿(mào)和商務(wù)服務(wù)業(yè)、文化創(chuàng)意和總部經(jīng)濟(jì)等大商務(wù)、大文化產(chǎn)業(yè)，配套發(fā)展生態(tài)人居，以新興服務(wù)業(yè)集群發(fā)展建設(shè)活力城市功能分區(qū)具體功能描述生態(tài)旅游區(qū)生態(tài)環(huán)境優(yōu)越，主要發(fā)展花木業(yè)和旅游業(yè)科技創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)區(qū)以溫江科技園為載體發(fā)展現(xiàn)代化工業(yè)、制造業(yè)基地現(xiàn)代服務(wù)區(qū)著力打造現(xiàn)代商務(wù)、高端商貿(mào)、醫(yī)療康復(fù)、健康產(chǎn)業(yè)與交通等多功能融合的復(fù)合型經(jīng)濟(jì)區(qū)域本案老城區(qū)大學(xué)城光華新城土地屬性‖

周邊交通成溫邛高速光華大道光華8線（在建）成溫邛快速通道345溫泉大道土龍路繞城高速１ 縱：１

柳城大道2

南熏大道２ 橫：１

芙蓉大道2345１234不臨城市干道，地塊當(dāng)前通達(dá)便利性不強(qiáng)項(xiàng)目位于溫江區(qū)南江路與永興路交匯處，新老城交界區(qū)域；距離即將開通的地鐵4號(hào)線鳳溪站約800米，但距離公交主干道光華大道較遠(yuǎn)，目前交通通達(dá)性較差。公共交通：本案附近即為南江路站，目前已開通309、309A、319三條公交線路，可達(dá)成都主城；5土地屬性‖

周邊商業(yè)地塊臨近光華新城商圈和大學(xué)城商圈，距離均在5公里以內(nèi)，輻射性較強(qiáng)，距老城商圈7公里，輻射性次于光華新城和大學(xué)城商圈。名稱商圈等級(jí)距離（公里）光華新城商圈核心商圈4.5公里大學(xué)城商圈核心商圈4公里老城商圈核心商圈7公里家樂(lè)福永輝土地屬性‖

教育醫(yī)療地塊臨近大學(xué)城及老城，溫江二中（市重點(diǎn)中學(xué)）和第五人民醫(yī)院（三級(jí)甲等），同時(shí)距離溫江公園2公里，教育、醫(yī)療和配套條件具備吸附學(xué)區(qū)房和改善需求的客戶置業(yè)需求。學(xué)校名稱基本概況學(xué)校等級(jí)距離四川農(nóng)業(yè)大學(xué)18個(gè)學(xué)院、8個(gè)研究所、74個(gè)本科專業(yè)211工程6KM公平實(shí)驗(yàn)學(xué)校約200教師、2000學(xué)生——5KM溫江中學(xué)高中部教學(xué)班：初中21個(gè)，高中12個(gè)；在校學(xué)生：1463人國(guó)重3KM涌泉學(xué)校29個(gè)班，約900學(xué)生、100教師——2km慶豐街小學(xué)35個(gè)班，約100教師——3KM成都中醫(yī)院大學(xué)17個(gè)學(xué)院，31個(gè)本科專業(yè)重點(diǎn)本科3KM四川交通職業(yè)技術(shù)學(xué)校9個(gè)學(xué)院，56個(gè)本?？茖I(yè)國(guó)家示范高等學(xué)院3KM溫江二中74個(gè)班，約300教師市重3KM西南財(cái)經(jīng)大學(xué)27個(gè)學(xué)院，34個(gè)本科專業(yè)211工程3KM成都師范學(xué)院17個(gè)學(xué)院，24個(gè)本科專業(yè)普通本科2km醫(yī)院名稱醫(yī)院基本情況醫(yī)院級(jí)別及內(nèi)外資距離第五人民醫(yī)院臨床科室34個(gè)，編制床位1380張三級(jí)甲等3km溫江區(qū)人民醫(yī)院臨床科室20個(gè)，編制床位380張二級(jí)甲等3km配套名稱基本概況距離光華公園占地380畝，

“現(xiàn)代都市桃花源”

項(xiàng)目3km溫江公園占地280畝，大型現(xiàn)代化公園園林項(xiàng)目3km土地屬性‖

周邊產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目臨近中國(guó)西部唯一的國(guó)家級(jí)海峽兩岸科技產(chǎn)業(yè)開發(fā)園區(qū)，主要發(fā)展生物醫(yī)藥、食品飲料、電子信息產(chǎn)業(yè)，已入駐正大、統(tǒng)一、中糧等近1000家著名企業(yè)，且有5家世界500強(qiáng)企業(yè)落

戶，提供了一定的產(chǎn)業(yè)支撐。溫江海峽兩岸科技園企業(yè)分布圖本案海峽兩岸科技產(chǎn)業(yè)開發(fā)園區(qū)2KM土地屬性‖

地塊總結(jié)本體屬性分析，地塊具備做區(qū)域剛需及改善型住宅基礎(chǔ)條件。地塊指標(biāo)：地塊單宗規(guī)模較小，被規(guī)劃道路隔斷，指標(biāo)緊湊，需要深化設(shè)計(jì)方案，力爭(zhēng)兼顧產(chǎn)品舒適性和面積控制，支撐項(xiàng)目較高溢價(jià)。區(qū)域交通：地塊位于光華新城南區(qū)，與老城、大學(xué)城近鄰。城市核心邊緣，區(qū)域交通通達(dá)性不強(qiáng)，但地鐵沿線高價(jià)板塊存在外溢機(jī)會(huì)，有利于地塊打造剛需兼顧改善型產(chǎn)品。生活配套：地塊周邊當(dāng)前生活配套不足，同享重點(diǎn)學(xué)區(qū)、醫(yī)院，公園生態(tài)資源，需完善基礎(chǔ)的街區(qū)商業(yè)生活配套。周邊產(chǎn)業(yè)：海峽科技園以生物醫(yī)療、食品飲食、電子信息的專業(yè)市場(chǎng)為主，周邊產(chǎn)業(yè)客群以剛需置業(yè)需求為主，輔以部分改善需求。PART03區(qū)域市場(chǎng)分析住宅市場(chǎng)簡(jiǎn)析商業(yè)市場(chǎng)簡(jiǎn)析公寓市場(chǎng)簡(jiǎn)析住宅市場(chǎng)簡(jiǎn)析路徑鎖定板塊競(jìng)爭(zhēng)競(jìng)爭(zhēng)格局特征小結(jié)1.11.21.3萬(wàn)春生態(tài)板塊生態(tài)居住高價(jià)值板塊區(qū)域發(fā)展成型，逐步成熟觀光農(nóng)業(yè)，文旅產(chǎn)業(yè)支撐金馬湖板塊產(chǎn)城融合區(qū)，生態(tài)高價(jià)值區(qū)域產(chǎn)業(yè)起步發(fā)展金馬湖、文體休閑配套溫江大學(xué)城產(chǎn)城融合獨(dú)立發(fā)展板塊區(qū)域發(fā)展成型，逐步發(fā)展成熟學(xué)區(qū)價(jià)值、產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)主導(dǎo)學(xué)區(qū)、產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)的產(chǎn)城融合板塊——大學(xué)城板塊城市高價(jià)值板塊——光華新城、溫江老城生態(tài)高價(jià)值板塊——萬(wàn)春、金馬湖板塊光華新城西部新城核心區(qū)，高價(jià)值規(guī)劃板塊區(qū)域發(fā)展成型，加速成熟江安河生態(tài)資源，綜合商業(yè)配套光華大道溫江老城成熟價(jià)值高認(rèn)知板塊區(qū)域發(fā)展成熟，發(fā)展緩慢成熟生活配套5大居住板塊，3大價(jià)值層級(jí)發(fā)展。光華新城作為新城核心，城市價(jià)值高規(guī)劃板塊，發(fā)展成型，日趨成熟，開發(fā)熱點(diǎn)，競(jìng)爭(zhēng)激烈。溫江市場(chǎng)板塊分布競(jìng)爭(zhēng)板塊選取37大學(xué)城板塊：產(chǎn)城融合獨(dú)立發(fā)展板塊地鐵4號(hào)線經(jīng)過(guò)區(qū)域，預(yù)計(jì)2017年下半年通車靠近老城，可享受老城現(xiàn)有商業(yè)配套區(qū)域發(fā)展成型，逐步發(fā)展成熟學(xué)區(qū)價(jià)值、產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)主導(dǎo)光華新城北部：城市核心區(qū)，高價(jià)值擁有江安河生態(tài)景觀資源、碧落湖公園臨地鐵4號(hào)線最近區(qū)域；完善的教育、商業(yè)等生活配套房地產(chǎn)發(fā)展較早期區(qū)域，房地產(chǎn)發(fā)展成熟未來(lái)房地產(chǎn)可開發(fā)用地僅有少量本項(xiàng)目光華新城南部：房地產(chǎn)發(fā)展起步階段，未來(lái)開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域承接光華新城北部處延發(fā)展區(qū)域；臨地鐵4號(hào)線；基礎(chǔ)配套待完善區(qū)域，區(qū)域形象提升階段隨著光華大道以北區(qū)域開發(fā)用地減少，區(qū)域迎來(lái)發(fā)展契機(jī)開發(fā)熱度集中客群有交叉發(fā)展條件相似區(qū)位相近選取市場(chǎng)重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)板塊進(jìn)行多維度對(duì)比分析競(jìng)品項(xiàng)目恒大名城金恒德時(shí)代金悅合能珍寶琥珀三期洲際春天廣場(chǎng)光華瑞廷湟普國(guó)際湟座泰合新光華府恒大新城光華大道以南，本地塊所在板塊，開發(fā)項(xiàng)目眾多，房地產(chǎn)開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域。競(jìng)爭(zhēng)板塊——光華新城南部板塊隨著光華新城北部區(qū)域開發(fā)用地減少，光華新城南部板塊迎來(lái)發(fā)展契機(jī)，未來(lái)房地產(chǎn)熱點(diǎn)區(qū)域光華新城南部：房地產(chǎn)發(fā)展起步階段，未來(lái)開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域承接光華新城北部處延發(fā)展區(qū)域；臨地鐵4號(hào)線；基礎(chǔ)配套待完善區(qū)域，區(qū)域形象提升階段隨著光華大道以北區(qū)域開發(fā)用地減少，區(qū)域迎來(lái)發(fā)展契機(jī)價(jià)值洼地光華新城南部板塊分析項(xiàng)目開發(fā)商占地（畝）總建（萬(wàn)方）容積率物業(yè)類型開盤時(shí)間梯戶數(shù)恒大名城恒大地產(chǎn)9824.64.00高層/超高層2016-10-29（畜客3個(gè)月）2梯4/2梯5/2梯6/3梯7金恒德時(shí)代金悅金恒德9534.613.95高層2015年7月2梯4/2梯6合能珍寶琥珀三期合能集團(tuán)11226.083.50高層2015年10月2梯2/2梯5/2梯6洲際春天廣場(chǎng)洲際置業(yè)107384.98高層/超高層2013年10月2梯6/3梯8光華瑞廷森鑫房產(chǎn)6625.123.48高層2016年8月13日3梯6湟普國(guó)際湟座成泰房產(chǎn)9743.364.59高層2014年12月2梯3/2梯4/2梯5/2梯6/3梯10泰合新光華府泰美投資74203.79高層2014年7月2梯4/2梯6恒大新城恒大地產(chǎn)177404.00高層2014年5月2梯4品牌房企逐步進(jìn)入，中大項(xiàng)目開發(fā)為主（60-180畝），在售項(xiàng)目高容積率（3以上）；光華新城南部板塊房地產(chǎn)市場(chǎng)光華新城南部板塊房地產(chǎn)市場(chǎng)多數(shù)項(xiàng)目采用點(diǎn)式圍合布局，恒大、金科采用2T4\2T5布局，其余均為2T6、3T8布局。恒大名城光華瑞廷洲際春天廣場(chǎng)金科天宸光華新城南部板塊住宅物業(yè)量?jī)r(jià)剛需主場(chǎng)：主力去化產(chǎn)品為80-90㎡，總價(jià)44-54萬(wàn)，少量60-80㎡

及120-130㎡產(chǎn)品。單盤最高走量約150套/月，恒大名城精裝增配，走量最高。第二梯隊(duì)90-96套/月，走量產(chǎn)品60-80㎡，總價(jià)33-44萬(wàn)，光華瑞庭低價(jià)搶客，實(shí)現(xiàn)走量。第三梯隊(duì)60-70套/月，主力走量80-90㎡總價(jià)41-62萬(wàn)，90-110㎡總價(jià)46-76萬(wàn)。項(xiàng)目產(chǎn)品面積（㎡）主力銷售面積（㎡）整體推出（套）整體去化（套）2016年銷售數(shù)據(jù)存量（套）銷售（套）均價(jià)（元/㎡）月均走量（套）總價(jià)（萬(wàn)元）恒大名城80-140101-107/82-86866550550精裝720018372-79/59-62316金恒德時(shí)代金悅60-14080-90254218691504602115048-54665合能珍寶琥珀三期70-110/138/169/20170-80/80-90265421471477555714838-44/44-50485洲際春天廣場(chǎng)60-11060-803981377795755239633-44142光華瑞廷84/86/99/105/110863282662664744904162湟普國(guó)際湟座50-14050-901498934692精裝78666939-70564泰合新光華府70-12080-90/70-80/90-100178096163952126441-46/36-41/46-5269恒大新城80-140120-130/80-90/100-1103304220962068866282-89/55-62/68-761089代表競(jìng)品個(gè)案 恒大名城占地98畝，總建25萬(wàn)方，容積率4。首批次2016年10月29日開盤，推出866套精裝房，精裝標(biāo)準(zhǔn)1500元/㎡，帶地暖與新風(fēng)系統(tǒng)，開盤去化550套。改需為主力，輔以套二套四主力產(chǎn)品：82-86㎡二房及101-107

㎡套三雙、90-95

㎡套三單，114-129㎡套三雙及135-140㎡套四。量?jī)r(jià)關(guān)系：成交均價(jià)7200元/㎡，價(jià)格區(qū)域6800-8000元/㎡，開盤去化約550套，含畜客期月均走量183套，走量最高?？蛻魳?gòu)成：地緣性客戶60%（溫江本地改善、本地就業(yè)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶），大城西客戶30%，省內(nèi)5%，三高地區(qū)養(yǎng)老投資客5%。主力剛需+首改，適當(dāng)減少改善占比（對(duì)比恒大新城）,增配提升性價(jià)比面積（㎡）套型供應(yīng)套數(shù)供應(yīng)占比

（㎡單價(jià)/元）總價(jià)（萬(wàn)元）銷售套數(shù)去化率月均走量（套）存量（套）82-86套二24428%720059-6255064%183（畜客期3個(gè)月）31690-95套三單13415%64-66101-107套三雙23027%72-77114-11610012%82-84123-129627%88-93135-140套四9611%97-101合計(jì)866100%59-101即將面市新盤 金科天宸光華新城南部首個(gè)高低配項(xiàng)目位置涌泉街辦花土社區(qū)，林泉南街以西，共和路以南物業(yè)類型高層：26、28、33、34層（底層1-2層商業(yè)）小高層：7+1、9+1層聯(lián)排商業(yè)：高層底層2層商業(yè)，2層獨(dú)棟商業(yè)樓4層農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)匯總北地塊南地塊占地（畝）140.77100.5240.25總建面（萬(wàn)方）32.7823.639.15地上計(jì)容面積（萬(wàn)方）23.4116.706.71住宅面積（萬(wàn)方）21.7815.386.40商業(yè)面積（萬(wàn)方）1.070.810.25容積率2.492.492.5建筑密度——27.79%26.80%綠地率——35.05%35.15%機(jī)動(dòng)車位2845個(gè)（地下2563個(gè)）2042個(gè)（地下1840個(gè)）803個(gè)（地下723個(gè)）光華新城南部板塊客戶特征客群分析：大城西擠壓類客戶及省內(nèi)二級(jí)城市客戶為主，部分溫江改善類客戶；置業(yè)目的為滿足居住需求及改善類需求；【客戶描述】客戶來(lái)源：大城西擠壓客戶30%，溫江下屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)拆遷客戶20%，省內(nèi)二級(jí)城市客戶40%、阿壩、青海等高寒高污染地區(qū)投資兼養(yǎng)老5%，其它5%；大城西擠壓類客戶：性價(jià)比<地鐵<未來(lái)發(fā)展?jié)摿?；客戶分布在沿光華大道、日月大道周邊、如成飛、萬(wàn)家灣周邊客群拆遷類客戶：性價(jià)比<地鐵<產(chǎn)品；投資兼養(yǎng)老客戶：性價(jià)比<地鐵<升值潛力；客戶年齡：剛需客戶以青年置業(yè)為主，年齡集中在20-35歲，改善型客戶主要集中在30-50歲。購(gòu)買認(rèn)可點(diǎn)：性價(jià)比、地鐵開通后便利性及升值力；性價(jià)比【客戶認(rèn)可度】地鐵未來(lái)發(fā)展?jié)摿Ξa(chǎn)品客戶白描（光華新城南部）李女士從事工作：溫江某醫(yī)藥企業(yè)管理人員基本介紹：34歲，已婚有一小孩，老家在綿陽(yáng)，之前一直做藥品有關(guān)的工作，后來(lái)?yè)Q了工作到溫江醫(yī)藥城一家企業(yè)做管理人員，年收入約12萬(wàn)左右；目前居住情況：目前住的公司租的房子，平時(shí)老公家人和孩子住在成都東門方向；置業(yè)經(jīng)歷：首次置業(yè)，由于從東門到溫江上班太遠(yuǎn)，不想每天來(lái)回東西向跑，消耗時(shí)間太多，一直考慮在溫江換套房子，一家人開心的住一起，方便照管孩子，2016年10月看中了恒大新城一套四房子，還是精裝，覺得非常劃算，單價(jià)接近7000元/㎡，和市區(qū)相比，便宜了近一半；產(chǎn)品需求：110-120㎡套四，總價(jià)70萬(wàn)以內(nèi)；買房看重因素：一步到位，產(chǎn)品功能性，性價(jià)比競(jìng)爭(zhēng)板塊——光華新城北部板塊競(jìng)品項(xiàng)目洲際亞洲灣佳年華新生活佳兆業(yè)麗晶公館藍(lán)潤(rùn)光華春天珠江御景灣千禧河畔國(guó)際社區(qū)城市核心區(qū)：交通/教育/商業(yè)配套成熟，生態(tài)資源優(yōu)質(zhì)；品剛與剛改并存，隨著地塊開通，區(qū)域價(jià)值提升；依托江安河生態(tài)資源優(yōu)勢(shì)，溫江新區(qū)發(fā)展的最早區(qū)域，房地產(chǎn)發(fā)展成熟，區(qū)域價(jià)值最高；隨著地鐵開通，區(qū)域吸附力增加；

隨著房地產(chǎn)發(fā)展成熟，未來(lái)產(chǎn)可開發(fā)用地僅有少量。光華新城北部板塊發(fā)展現(xiàn)狀49項(xiàng)目開發(fā)商占地（畝）總建（萬(wàn)方）容積率物業(yè)類型開盤時(shí)間梯戶數(shù)洲際亞洲灣洲際置業(yè)224775.00高層，超高層2013年5月2梯5/2梯6/3梯11佳年華新生活佳年華置業(yè)11649.53.49高層2013年11月2梯4/3梯7佳兆業(yè)麗晶公館佳兆業(yè)集團(tuán)8724.554.24高層，超高層2014年11月2梯6藍(lán)潤(rùn)光華春天藍(lán)潤(rùn)集團(tuán)128344高層2015年9月2梯6珠江御景灣珠江地產(chǎn)160404.77中高層，高層2012年10月1梯1/2梯2/3梯2/2梯4千禧河畔國(guó)際社區(qū)永昶地產(chǎn)4901634.00高層2012年12月2梯4/2梯6知名開發(fā)商集中涌入，大規(guī)模、高容積率，開發(fā)周期長(zhǎng)；在售項(xiàng)目大部分在2012-2013年集中入市，2016年無(wú)新項(xiàng)目入市；光華新城北部板塊房地產(chǎn)市場(chǎng)洲際亞洲灣佳年華新生活藍(lán)潤(rùn)光華春天大盤云集，采用點(diǎn)式圍合布局，品質(zhì)改善型項(xiàng)目2T4戶設(shè)置，剛需項(xiàng)目2梯5、2梯6，3梯7戶設(shè)置。光華新城北部板塊總平布局光華新城北部板塊住宅市場(chǎng)量?jī)r(jià)項(xiàng)目產(chǎn)品面積（㎡）主力銷售面積（㎡）整體推出（套）整體去化（套）2016年銷售數(shù)據(jù)存量（套）銷售（套）均價(jià)（元/㎡）月均走量（套）總價(jià)（萬(wàn)元）洲際亞洲灣40-18080-100/70-80/100-110659045991508582415146-58/40-47/58-64374佳年華新生活60-12080-90/90-100/60-70343029811226586712347-53/53-59/33-41389佳兆業(yè)麗晶公館60-15080-90/90-1002469181397663059850-57/57-63562藍(lán)潤(rùn)光華春天60-12070-80/90-100/80-901868123880454388038-43/48-54/43-49630珠江御景灣70-300130-150/160-1702436245375574997697-113/120-128198千禧河畔國(guó)際社區(qū)70-90/120-13080-906028425966761516749-551769剛需兼改善：主力去化產(chǎn)品為80-90㎡，90-110㎡

及120-130㎡產(chǎn)品；單盤最高走量120套/月，單價(jià)5824-5867元/㎡，80-90㎡總價(jià)46-53萬(wàn)，90-100㎡53-59萬(wàn)，100-110㎡58-64萬(wàn)。第二梯隊(duì)80-98套/月，單價(jià)5438-6305元/㎡，80-90㎡總價(jià)43-49萬(wàn)及50-57萬(wàn)，90-100㎡48-54萬(wàn)。第三梯隊(duì)60-70套/月。單價(jià)6151-7499元/㎡，

80-90㎡總價(jià)49-55萬(wàn)，130-150㎡97-113萬(wàn)面積段（㎡）套型供應(yīng)套數(shù)銷售套數(shù)均價(jià)(元/㎡)總價(jià)（萬(wàn)元）月均去化（套）65-67套二單3911079-84套三單衛(wèi)287142580046-4990-97套三雙衛(wèi)309183580052-56110套三雙衛(wèi)（臨河）12523630069項(xiàng)目基礎(chǔ)信息：占地115畝，建面49.5萬(wàn)㎡，容積率3.49；產(chǎn)品以79-84㎡套三單衛(wèi)及90-97㎡套三雙衛(wèi)為主，占比約60%，河景最佳位置設(shè)置110㎡舒適型套三雙衛(wèi)；量?jī)r(jià)關(guān)系：成交均價(jià)約5800元/㎡，2016年整體市場(chǎng)表現(xiàn)較好，月均去化可達(dá)110套；客戶構(gòu)成：大城西受價(jià)格擠壓客群約50%，30-40%二級(jí)城市在溫江工作，10%來(lái)自成都周邊區(qū)縣外省藥老客戶約5%；二期產(chǎn)品高性價(jià)比、總價(jià)控制較好的快銷剛需項(xiàng)目代表競(jìng)品個(gè)案 佳年華.新生活光華新城北部板塊客戶特征客群分析：大城西擠壓及省內(nèi)二級(jí)城市為主，其次追求河景資源的改善型客戶為主，置業(yè)目的為改善居住環(huán)境、享受完善配套及資源占有【客戶描述】客戶來(lái)源：地緣客戶15%，大城西擠壓客戶30%，二級(jí)城市30%；主城區(qū)其它區(qū)域擠壓客戶5%，省內(nèi)客戶10%、蘭州、青海等高寒高污染地區(qū)投資兼養(yǎng)老5%，其它5%；大城西擠壓類客戶：價(jià)格<區(qū)域成熟度<地鐵<教育配套；客戶分布在沿光華大道、日月大道周邊、如成飛、萬(wàn)家灣周邊客群；地緣性客戶：區(qū)域發(fā)展?jié)摿?lt;教育配套<商業(yè)配套<生態(tài)環(huán)境；

投資兼養(yǎng)老客戶：區(qū)域<價(jià)格

<生態(tài)環(huán)境<地鐵；客戶年齡：剛需客戶以青年置業(yè)為主，年齡集中在20-35歲，改善型客戶主要集中在30-50歲。購(gòu)買認(rèn)可點(diǎn)：區(qū)域成熟度、地鐵開通后便利性及升值力；江安河生態(tài)資源【客戶認(rèn)可度】商業(yè)配套教育配套地鐵產(chǎn)品客戶白描（光華新城北部）張先生從事工作：132廠員工基本介紹：29歲，未婚，老家在南充，在成都讀書畢業(yè)后一直在132廠工作，年收入約12-15萬(wàn)，工作相對(duì)穩(wěn)定；目前居住情況：在金沙租住房子，套一每月租金2000元；置業(yè)經(jīng)歷：首次置業(yè)，由于家里催著結(jié)婚，正在光華大道沿線看房，本來(lái)想買萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)附近，幾乎都是一萬(wàn)多才能購(gòu)買，老家是農(nóng)村的，不給給予我首付支持，所以選擇在溫江購(gòu)買，2016年9月初看中了位于江安河附近的“洲際亞洲灣”，均價(jià)大概在6000元/㎡左右，與外光華附近過(guò)萬(wàn)房?jī)r(jià)相比，還能接受，裝修費(fèi)也省下來(lái)了；產(chǎn)品需求：90-100㎡左右套三雙衛(wèi)，總價(jià)65萬(wàn)以內(nèi)；買房看重因素：地鐵4號(hào)線，江安河資源，居住環(huán)境及配套競(jìng)爭(zhēng)板塊——大學(xué)城板塊本項(xiàng)目競(jìng)品項(xiàng)目明信仕林府金強(qiáng)歐郡地鐵首座（隆華首府）中鐵麗景書香積家御景和信孔雀城大學(xué)城板塊板塊發(fā)展現(xiàn)狀產(chǎn)城融合獨(dú)立發(fā)展板塊，依托大學(xué)城教育，臨近老城區(qū)的地理優(yōu)勢(shì)，區(qū)域發(fā)展成型，逐步發(fā)展成熟；房地產(chǎn)起步較晚，區(qū)域依托大學(xué)，逐步發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)，屬于價(jià)值洼地；開發(fā)周期晚，區(qū)域新舊更替階段，區(qū)域配套及區(qū)域形象升級(jí)換代中。依托地鐵4號(hào)線優(yōu)勢(shì)，房地產(chǎn)具有升值潛力學(xué)區(qū)價(jià)值、產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)主導(dǎo)。大學(xué)城板塊板塊房地產(chǎn)市場(chǎng)項(xiàng)目開發(fā)商占地（畝）總建（萬(wàn)方）容積率物業(yè)類型開盤時(shí)間梯戶數(shù)明信仕林府蜀府信義322904.00高層2013年12月2梯6金強(qiáng)歐郡金強(qiáng)集團(tuán)4818.283.98高層2016年1月2梯5/2梯6/3梯8地鐵首座（隆華首府）溫江維奧74254.80高層2014年1月2梯5/2梯6中鐵麗景書香中鐵八局190584.00高層2011年9月2梯6積家御景新光華房產(chǎn)5713.53.50高層2014年9月2梯5/2梯6和信孔雀城和信地產(chǎn)20055.64.19高層2013年2月2梯5/2梯6早期以大盤開發(fā)為主，14年入市項(xiàng)目以中小盤開發(fā)為主；本土及中小開發(fā)商云集；大學(xué)城板塊板塊項(xiàng)目總平布局和信孔雀城明信仕林府中鐵麗景書香采用點(diǎn)式圍合布局，剛需項(xiàng)目，高容積率，以2梯5戶，2梯6戶為主；大學(xué)城板塊板塊住宅物業(yè)量?jī)r(jià)項(xiàng)目產(chǎn)品面積（㎡）主力銷售面積（㎡）整體推出（套）整體去化（套）2016年銷售數(shù)據(jù)存量（套）銷售（套）均價(jià)（元/㎡）月均走量（套）總價(jià)（萬(wàn)元）明信仕林府60-16080-90376830681045542010543-48700金強(qiáng)歐郡60-11080-90116310181027519710341-46145地鐵首座（隆華首府）60-12080-90/60-702260173177251437741-46/30-36469中鐵麗景書香30-12080-905296455465550276640-45742積家御景70-13080-901100107151752065241-4629和信孔雀城50-15080-90/120-1303908333236855173744-49/66-71572剛需主場(chǎng)：主力去化產(chǎn)品為80-90㎡，少量60-70㎡

及120-130㎡產(chǎn)品。單盤最高走量100套/月，均價(jià)5197-5420元/㎡，主力80-90㎡總價(jià)41-48萬(wàn)。第二梯隊(duì)50-70套/月，均價(jià)5143-5206元/㎡，主力80-90㎡總價(jià)40-46萬(wàn)。第三梯隊(duì)40套/月，均價(jià)5517元/㎡，主力80-90㎡總價(jià)44-49萬(wàn)，120-130㎡66-71萬(wàn)。代表競(jìng)品個(gè)案 和信孔雀城3期10月22日開盤推出8/9號(hào)樓面積（㎡）套型整體供應(yīng)套數(shù)供應(yīng)占比3期1批次整體銷售套數(shù)去化率單價(jià)（㎡/元）總價(jià)（萬(wàn)元）2016年銷售套數(shù)月均走量（套）存量（套）供應(yīng)套數(shù)供應(yīng)占比51-55套一2567%6412%21785%5200-551728-303543979套二3178%41%316100%43-0222181-86125932%21440%111789%44-4711211142912827%6412%23684%50-030346105套三單64417%489%62397%57-033321119套三雙1945%00%194100%65-0810123-12584822%13626%79394%67-681021055130-1421003%00%100100%71-782630合計(jì)3900100%530100%359692%28-7836837304臨地鐵，老城配套，套二為主，40萬(wàn)以內(nèi)2013年推出的占地200畝大盤，建面55萬(wàn)㎡，容積率4.19，臨地鐵鳳溪站。產(chǎn)品與市場(chǎng)主流產(chǎn)相悖，走量較差：主力79-91㎡供應(yīng)占一半，105㎡設(shè)置套三單，123-125㎡設(shè)置套三雙產(chǎn)品，套型對(duì)應(yīng)面積大，總價(jià)高。量?jī)r(jià)關(guān)系：成交均價(jià)5150-5398元/㎡，2016年整體月均去化23套，3期1批次于2016年10月22日開盤，畜客近4個(gè)月，開盤去化230套。項(xiàng)目總體評(píng)價(jià)：靠近老城區(qū)，臨地鐵，有區(qū)位優(yōu)勢(shì)，套二面積偏大，占比近5成，與主流需求相悖?？蛻魳?gòu)成：溫江地緣60%（拆遷、老城換房、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、就業(yè)），城西擠壓客戶20%，二級(jí)城市10%（甘孜阿壩等地）。大學(xué)城板塊客戶特征客群分析：溫江老城拆遷、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)及老城改善客戶及省內(nèi)二級(jí)城市教育等需求客戶為主。置業(yè)目的：滿足居住需求、教育需求及部分改善需求，依賴?yán)铣桥涮??！究蛻裘枋觥靠蛻魜?lái)源：大城西擠壓客戶20%，溫江下屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)拆遷客戶25%，

溫江老城改善類客戶10%；大學(xué)城教職工10%，省內(nèi)二級(jí)城市客戶30%、其它5%。大城西擠壓類客戶：性價(jià)比<地鐵<未來(lái)發(fā)展?jié)摿??？蛻舴植荚谘毓馊A大道、日月大道周邊、如成飛、萬(wàn)家灣周邊客群拆遷類、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶：性價(jià)比<地鐵<產(chǎn)品。鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶分布在周邊和盛鎮(zhèn)、永盛鎮(zhèn)、萬(wàn)春鎮(zhèn)等。老城改善類：離老城近<地鐵<升值潛力?？蛻裟挲g：剛需客戶以青年置業(yè)為主，年齡集中在20-35歲，改善型客戶主要集中在30-50歲。購(gòu)買認(rèn)可點(diǎn)：區(qū)域位置、性價(jià)比、地鐵開通后便利性及升值力。區(qū)域【客戶認(rèn)可度】地鐵性價(jià)比產(chǎn)品發(fā)展?jié)摿蛻舭酌瑁亟髮W(xué)城）張艷艷從事工作：溫江某中學(xué)英語(yǔ)教師基本介紹：27歲，單身，從事教育行業(yè)工作已有5年，西南財(cái)大畢業(yè)，對(duì)溫江這個(gè)城市有深厚的感情；目前居住情況：目前在溫江海峽新城租房居??；置業(yè)經(jīng)歷：首次置業(yè)，想在學(xué)校附近購(gòu)買一套套三的房子，溫江居住環(huán)境不錯(cuò)，考慮以后長(zhǎng)期居住在這里；買房還真是苦惱事，之前看了光華大道那邊房子，普遍都6000

出頭，后來(lái)看了大學(xué)城附近樓盤，價(jià)格才五千左右，購(gòu)買了明信仕林府一套三戶型，結(jié)果10月底就漲到5700，還好在漲價(jià)前就購(gòu)買了；產(chǎn)品需求：90㎡左右套三，總價(jià)50萬(wàn)以內(nèi)；買房看重因素：價(jià)格、產(chǎn)品功能、性價(jià)比板塊對(duì)比分析板塊優(yōu)勢(shì)代表樓盤樓盤特征第一梯隊(duì)走量第二梯隊(duì)走量第三梯隊(duì)走量套/月走量產(chǎn)品（㎡）總價(jià)段（萬(wàn)元）套/月走量產(chǎn)品（㎡）總價(jià)段（萬(wàn)元）套/月走量產(chǎn)品（㎡）總價(jià)段（萬(wàn)元）光華新城北部江安河景觀資源商業(yè)、教育成熟配套臨地鐵新生活、千禧河畔、亞洲灣、藍(lán)潤(rùn)春天2012-2013年早期開發(fā)大盤為主120-15080-9090-10046-5353-5980-9880-90套三雙70-8090-100套三雙48-5738-4348-6367-7680-90130-15049-5597-113光華新城南部性價(jià)比地鐵升值潛力時(shí)代金悅、合能珍寶、泰和光華府、恒大名城、光華瑞廷2014-2015年中小盤集中入市150-18080-90/精裝101-107套三雙（恒大名城）清44-50精裝72-7989-9660-8086套三單33-444162-6980-90/

精裝50-90120-13041-46/39-7082-89大學(xué)城性價(jià)比享老城配套

大學(xué)城人文氣息臨地鐵仕林府、歐郡、地鐵首座、書香麗景、孔雀天城中小盤14年集中入市103-10580-90（套三單/雙）41-4852-7780-90（套三單）41-463780-90（套三套二）44-49光華新城北部房地產(chǎn)開發(fā)早，配套成熟，價(jià)格最高，剛需與首改產(chǎn)品為主，80-90㎡總價(jià)比南部高2-3萬(wàn)/套。光華新城南部走量：后續(xù)房地產(chǎn)發(fā)展的熱點(diǎn)板塊，整體剛需+剛改，最高走量150套/月，80-90㎡總價(jià)比大學(xué)城高2-3萬(wàn)/套，新盤恒大名城通過(guò)精裝、增配提升性價(jià)比，比恒大新城面積控制，實(shí)現(xiàn)區(qū)域最高走量。大學(xué)城低價(jià)搶客，走量平穩(wěn)：享受老城配套，地鐵4號(hào)線最尾端，中小樓盤開發(fā)為主。板塊潛在供應(yīng)分析板塊在售樓盤存量供應(yīng)潛在供應(yīng)項(xiàng)目未開發(fā)土地供應(yīng)量光華新城北部新生活2期（約1600套），千禧河畔（2000套），亞洲灣（1500套），藍(lán)潤(rùn)春天（約1200套）——16萬(wàn)方光華新城南部光華瑞庭（1300套）、恒大名城（1000套）恒大未來(lái)城、金科天成（141畝，高低配）、創(chuàng)理想102萬(wàn)方大學(xué)城仕林府2期（117畝）、和信孔雀城（2000套）——42萬(wàn)方光華新城南部是未來(lái)房地產(chǎn)開發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域：新盤最多，存量土地可開發(fā)量超100萬(wàn)方。光華新城南部在在售項(xiàng)目存量供應(yīng)為主，南部以新推盤及土地存量為主；大學(xué)城以土地存量為主。大城西擠壓客群，省內(nèi)二級(jí)城市客戶價(jià)格承受力較高5300-5700元/㎡，總價(jià)超過(guò)60萬(wàn)套三雙產(chǎn)品有抗性客戶關(guān)注：成熟教育、商業(yè)配套；地鐵區(qū)域升值力溫江拆遷、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)及老城改善客戶及省內(nèi)二級(jí)城市教育等需求客戶客戶經(jīng)濟(jì)實(shí)力較弱，對(duì)價(jià)格敏感，樓盤低價(jià)促銷可實(shí)現(xiàn)走量：積家御景年初以4700元/㎡實(shí)現(xiàn)滯銷產(chǎn)品走量清盤?？蛻絷P(guān)注度：價(jià)格、性價(jià)比、地鐵配套、離老城近享受配套；大城西擠壓客群、省內(nèi)二級(jí)城市客戶及溫江改善客戶：

客戶對(duì)價(jià)格承受力低于以北區(qū)域?？們r(jià)50萬(wàn)以內(nèi)走量?？蛻絷P(guān)注：性價(jià)比、區(qū)域升值潛力、地鐵光華大道以北主要大城西擠壓客戶、省內(nèi)二級(jí)城市為主，輔以部分外省資源占有類客戶；光華大道以南以大城西擠壓客戶、省內(nèi)二級(jí)城市為主及部分溫江改善客戶；大學(xué)城以溫江拆遷、本地就業(yè)、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)及老城改善客戶及省內(nèi)二級(jí)城市教育等需求客戶為主?！究蛻裘舾悬c(diǎn)】剛需：價(jià)格>功能>交通>配套>環(huán)境改善：品質(zhì)>環(huán)境>配套>價(jià)格>功能板塊客戶征總結(jié)PART04項(xiàng)目定位方向初判SWOT分析競(jìng)爭(zhēng)占位分析項(xiàng)目定位方向項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展方向優(yōu)勢(shì)strength片區(qū)：光華新城價(jià)值洼地.未來(lái)新城核心區(qū)聚合：恒大、金科、合能等眾多發(fā)展商聚集劣勢(shì)weakness指標(biāo)：規(guī)模較小，區(qū)域級(jí)大盤不成立交通：深度再改、城市豪宅不成立配套：區(qū)域級(jí)生活敏感配套缺失機(jī)

會(huì)opportunity容量：青羊新城、光華大道跨越式發(fā)展需求待釋放

層級(jí)：理智型準(zhǔn)城西客戶，受城市擠壓，地鐵連接細(xì)分：重居住功能性、長(zhǎng)期性，而非及時(shí)性威脅threat競(jìng)爭(zhēng)：光華新城南部潛在土地供應(yīng)競(jìng)爭(zhēng)：北部新城與大學(xué)城同質(zhì)化分流聚合區(qū)域規(guī)劃&品牌價(jià)值締造高性價(jià)品剛及剛改客群置業(yè)首選（稀缺區(qū)域+品質(zhì)產(chǎn)品）吸附受擠壓的理性客群SWOT抓住潛在機(jī)會(huì)●自造核心優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目定位‖

核心價(jià)值構(gòu)建極致贈(zèng)送、高性價(jià)比新核心、大城西重新定義溫江居住標(biāo)準(zhǔn)金輝品牌實(shí)力項(xiàng)目

發(fā)展方向借勢(shì)溫江新城區(qū)域發(fā)展及地鐵4號(hào)線的通車，以具備功能性的高性價(jià)比產(chǎn)品、體驗(yàn)式園林景觀、軟硬件配置升級(jí)，重新定義溫江居住標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)現(xiàn)金輝地產(chǎn)品牌落地。項(xiàng)目定位‖

項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)占位第一梯隊(duì)第二梯隊(duì)第三梯隊(duì)恒大、金科、合能規(guī)模、品牌優(yōu)勢(shì)精裝及創(chuàng)新產(chǎn)品洲際、湟普國(guó)際產(chǎn)品適銷對(duì)路借助區(qū)域及品牌開發(fā)商進(jìn)行錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)光華瑞庭、新光華府產(chǎn)品適銷對(duì)路低位價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)金輝規(guī)模劣勢(shì)、品牌優(yōu)勢(shì)創(chuàng)新高性價(jià)比產(chǎn)品憑借四大核心構(gòu)建要素，成功占位第一梯隊(duì)右半段，樹立品牌形象面積控制，產(chǎn)品創(chuàng)新，單價(jià)與第一梯隊(duì)競(jìng)爭(zhēng)，總價(jià)與第二梯隊(duì)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目定位‖

項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)占位打破常規(guī)，主打品質(zhì)剛需+首改，依托項(xiàng)目品質(zhì)、現(xiàn)場(chǎng)展示、產(chǎn)品性價(jià)比、配置、產(chǎn)品附加值及服務(wù)吸附大城西受價(jià)格擠壓的客戶及溫江本地改善型客群，重新定義溫江居住標(biāo)準(zhǔn)。領(lǐng)導(dǎo)者—制定游戲規(guī)則—壟斷價(jià)格—產(chǎn)品有不可復(fù)制性—建立成本優(yōu)勢(shì)挑戰(zhàn)者—改變游戲規(guī)則—強(qiáng)調(diào)新的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)—強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的特色和價(jià)值—建立低成本結(jié)構(gòu)第一步：樹立區(qū)域標(biāo)桿，作為區(qū)域領(lǐng)導(dǎo)者第二歩：重新定義新的居住標(biāo)準(zhǔn)，挑戰(zhàn)溫江市場(chǎng)，作為全城的挑戰(zhàn)者追隨者補(bǔ)缺者—目標(biāo)明確，挖掘客戶—瞄準(zhǔn)市場(chǎng)縫隙—?jiǎng)?chuàng)新產(chǎn)品和需求點(diǎn)—搭便車，借勢(shì)—以小博大，殺傷戰(zhàn)術(shù)—價(jià)格戰(zhàn)的制造者整體定位：光華新城·人文典范·TOP級(jí)精品美宅項(xiàng)目定位‖

物業(yè)發(fā)展方向思考項(xiàng)目定位‖

產(chǎn)品組合區(qū)域?qū)傩猿鞘行轮行?，輻射新老城板塊配套成熟，交通便捷；未來(lái)房地產(chǎn)集中開發(fā)區(qū)域。地塊屬性樓面價(jià)2600元/㎡；容積率3.0，中低密度產(chǎn)品機(jī)會(huì)產(chǎn)品高贈(zèng)送，附加值提升；高層去化速度快，洋房溢價(jià)能力高客戶屬性溫江本地品剛及首改，地緣性強(qiáng)；大城西高房?jī)r(jià)擠壓的首改，注重戶型功能尺寸及品質(zhì)可選物業(yè)發(fā)展類型品質(zhì)高層+墅質(zhì)洋房項(xiàng)目利潤(rùn)最大化由區(qū)域、地塊、產(chǎn)品機(jī)會(huì)和客戶屬性分析，本案的產(chǎn)品方向?yàn)槠焚|(zhì)高層+墅質(zhì)洋房，追求項(xiàng)目利潤(rùn)最大化，同時(shí)保證產(chǎn)品適銷對(duì)路。PART05項(xiàng)目初步經(jīng)濟(jì)測(cè)算售價(jià)預(yù)估靜態(tài)收益測(cè)算光華新城北部板塊房地產(chǎn)市場(chǎng)溫江區(qū)域在售洋房項(xiàng)目較少，以“金科天宸”

洋房作為本案價(jià)格制定參考項(xiàng)目，目前金科項(xiàng)目洋房平層均價(jià)9500元/㎡，底樓及躍層均價(jià)約11000元/㎡，本案較金科項(xiàng)目而言，規(guī)模及品牌影響力稍顯不足，本項(xiàng)目洋房?jī)r(jià)格建議如下：平層9000元/㎡，底樓及頂躍10000元/㎡比較因素項(xiàng)目主因素分項(xiàng)因素權(quán)重本案金科天宸彩疊園邊城香格里區(qū)域因素40％區(qū)位交通8%0-222購(gòu)物休閑5%0-555自然景觀10%0000區(qū)域成熟度10%0035區(qū)域規(guī)劃7%0055品牌10％開發(fā)商品牌10%0350項(xiàng)目自身因素50％項(xiàng)目規(guī)模5%0252梯戶比5%0000外立面5%00-5-8戶型設(shè)計(jì)10%0-5-8-8朝向3%0000景觀狀況5%0031樓間距4%0