工業(yè)上樓模式及案例分析

工業(yè)上樓模式及案例分析一、工業(yè)上樓的定義工業(yè)上樓是指讓企業(yè)在高層樓房中進(jìn)行工業(yè)生產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)新空間模式。我們認(rèn)為工業(yè)上樓具有以下特征：在工業(yè)類用地上發(fā)生的生產(chǎn)空間創(chuàng)新模式；高度超過(guò)24m，或者樓層數(shù)達(dá)到6層及以上的工業(yè)廠房；上樓對(duì)象為輕型生產(chǎn)、環(huán)保型和低能耗類型的高端制造業(yè)，如新一代信息技術(shù)、生物醫(yī)藥、智能制造、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)等戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)。二、工業(yè)上樓的意義工業(yè)是實(shí)體經(jīng)濟(jì)的主體，在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)目標(biāo)的驅(qū)動(dòng)下，工業(yè)發(fā)展往往面臨轉(zhuǎn)型升級(jí)加速和土地資源緊張的雙重壓力，工業(yè)上樓由此誕生：一方面，高新技術(shù)跨界融合的新興產(chǎn)業(yè)企業(yè)對(duì)生產(chǎn)研發(fā)的空間環(huán)境和廠房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)要求更高。另一方面，生產(chǎn)技術(shù)的進(jìn)步也使工業(yè)有了上樓的可能。另外，隨著城市發(fā)展規(guī)模不斷擴(kuò)大，土地資源日趨緊張，工業(yè)用地供應(yīng)緊缺，傳統(tǒng)廠房發(fā)展模式對(duì)于企業(yè)獲取產(chǎn)業(yè)生存空間的壓力越來(lái)越大。三、工業(yè)上樓的模式分析（一）、國(guó)內(nèi)工業(yè)上樓典型模式根據(jù)發(fā)展成熟度，國(guó)內(nèi)工業(yè)上樓模式可分為4類，國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)有2類。國(guó)內(nèi)工業(yè)上樓模式如下：1、珠三角模式改革開放以來(lái)，珠江三角洲憑借其沿海和毗鄰港澳的地理優(yōu)勢(shì)，吸收了國(guó)際范圍內(nèi)的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，成為世界重要的制造業(yè)基地。隨著城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，珠三角城市的產(chǎn)業(yè)發(fā)展面臨著越來(lái)越嚴(yán)重的土地資源短缺和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)問(wèn)題，逐步推動(dòng)了產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。同時(shí)，珠三角政府對(duì)工業(yè)上樓的態(tài)度持支持態(tài)度，陸續(xù)出臺(tái)了一系列土地、工業(yè)上樓相關(guān)政策。如廣東省政府提出推進(jìn)工業(yè)上樓，將“工業(yè)上樓”作為提升工業(yè)空間、夯實(shí)先進(jìn)制造業(yè)根基的重要舉措；深圳寶安區(qū)制定工業(yè)上樓工作指引；東莞出臺(tái)《關(guān)于拓展優(yōu)化城市發(fā)展空間加快推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展的若干意見》，提出“開發(fā)建設(shè)高標(biāo)準(zhǔn)廠房和工業(yè)大廈”等。案例：（1）深圳·寶安區(qū)·全至科技創(chuàng)新園全智科技創(chuàng)新園，前身為茅洲山產(chǎn)業(yè)園，位于深圳市邊緣，占地5公頃。園區(qū)改造前是傳統(tǒng)的低端制造業(yè)，如五金制品、模具銷售、零部件包裝、塑料生產(chǎn)等。企業(yè)規(guī)模小，缺乏核心技術(shù)和競(jìng)爭(zhēng)力。2011年，茅洲山工業(yè)園區(qū)改造啟動(dòng)。一些工廠被拆除，建起了高層工廠。工業(yè)用地從5萬(wàn)平方米擴(kuò)大到13萬(wàn)平方米，園區(qū)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型為機(jī)器人及智能裝備產(chǎn)業(yè)。園區(qū)的科創(chuàng)大廈是典型的工業(yè)樓上產(chǎn)品，地上23層，地下2層。每個(gè)單元都有自己的茶室和浴室。企業(yè)可以在前端進(jìn)行研發(fā)和辦公，在后端進(jìn)行生產(chǎn)，滿足高端智能制造企業(yè)研發(fā)和生產(chǎn)一體化的需求。主要建筑參數(shù)樓層數(shù)：地上23層，地下2層標(biāo)準(zhǔn)層面積：5300平方米戶型面積：593~1470平方米荷載：0.75噸/平方米層高及柱距：層高4.2米，超寬柱距8.2米垂直運(yùn)輸能力：8臺(tái)智能高速客梯，6臺(tái)大型貨梯，配置大型卸貨平臺(tái)寶安區(qū)是深圳市工業(yè)園區(qū)，也是深圳市未來(lái)先進(jìn)制造業(yè)集聚區(qū)和重要增長(zhǎng)極，為了進(jìn)一步推動(dòng)工業(yè)樓上的發(fā)展，寶安區(qū)于2019年7月推出了國(guó)內(nèi)首個(gè)關(guān)于工業(yè)樓上詳細(xì)工作指導(dǎo)書，對(duì)走樓上及適用范圍、工業(yè)指導(dǎo)、建筑設(shè)計(jì)等都作了詳細(xì)規(guī)范。（2）東莞·松山湖·智谷松山湖智谷產(chǎn)業(yè)園總規(guī)劃面積1500畝，將打造成180萬(wàn)平方米產(chǎn)城融合的生態(tài)智造新城。園區(qū)定位以智造智造和電子信息為核心產(chǎn)業(yè)，構(gòu)筑企業(yè)生產(chǎn)、研發(fā)、中試、配套、展銷、辦公等全生態(tài)鏈。松山湖智谷一期總建筑面積（不含地下車庫(kù)）為77萬(wàn)平方米，平均容積率為3.75。其中，廠房建筑總面積約49.5萬(wàn)平方米，占比70%，以智能制造產(chǎn)業(yè)用房為主導(dǎo)，核心模式是實(shí)現(xiàn)智能制造的“工業(yè)上樓”。松山湖智谷工業(yè)上樓產(chǎn)品具有兩大優(yōu)勢(shì)特征：產(chǎn)品設(shè)計(jì)前瞻性潛在升級(jí)轉(zhuǎn)型的空間——摩天工廠外面是玻璃幕墻，里面每一層，每300平米都做了洗手間的管道預(yù)埋，將來(lái)可改寫字樓。產(chǎn)權(quán)分割銷售政策享受50年獨(dú)立紅本產(chǎn)權(quán)分割銷售，分割銷售到套，每層最多可以分成7個(gè)單元獨(dú)立出證。松山湖智谷一期已建成并入駐的工業(yè)大廈，一共2棟，樓層數(shù)分別為10層、11層，已于2018年12月竣工驗(yàn)收，采用全玻璃幕墻設(shè)計(jì)。目前，工業(yè)大廈已經(jīng)基本招商完畢，從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)看，電子信息約占37%、智能制造裝備約占33%。主要建筑參數(shù)建筑層數(shù):1棟10層，1棟11層標(biāo)準(zhǔn)建筑面積:約4410平方米層高:一至三層6米，四層及以上4.5米負(fù)荷:一至三層為1000kg/m2，四層及以上為750kg/m2柱間距:8.4*8.4m垂直運(yùn)輸能力:每棟樓配備高速智能客、貨電梯6部，其中3噸2部，2噸2部，1.6噸2部其他:設(shè)置起重平臺(tái)、卸貨平臺(tái)、大型貨物中轉(zhuǎn)平臺(tái)、物流中轉(zhuǎn)倉(cāng)庫(kù)等（3）佛山·高新區(qū)·華南創(chuàng)谷華南創(chuàng)谷位于佛山市國(guó)家高新區(qū)，核心區(qū)面積330畝，總建筑面積42萬(wàn)平方米。園區(qū)定位大力發(fā)展開關(guān)電源、逆變器等電力電子產(chǎn)業(yè)，打造現(xiàn)代電力節(jié)能科技園標(biāo)桿。城市廠房是華南創(chuàng)谷的主要工業(yè)產(chǎn)品，共有23棟建筑，占地約31.7萬(wàn)平方米，包括一般廠房和定制廠房。

主要建筑參數(shù)樓層數(shù)：9-10層層高：首層6米，二層及以上4.5米荷載：通用型廠房承重不低于800kg/平方米，定制型廠房荷載依據(jù)企業(yè)要求建設(shè)垂直運(yùn)輸能力：配備專用大載重貨梯，和客用的客梯2、蘇州模式蘇州是長(zhǎng)三角地區(qū)第一個(gè)嘗試產(chǎn)業(yè)升級(jí)的代表城市。為保持100萬(wàn)畝工業(yè)、生產(chǎn)、研發(fā)用地的保障線，有效提高工業(yè)用地集約利用水平，蘇州市政府鼓勵(lì)工業(yè)用地集約節(jié)約利用。如蘇州工業(yè)園區(qū)商業(yè)環(huán)境30號(hào)提出鼓勵(lì)“工業(yè)上樓”，提高工業(yè)用地容積率。代表案例：（1）騰飛新蘇工業(yè)坊1995年，新加坡騰飛集團(tuán)進(jìn)入蘇州工業(yè)園區(qū)。騰飛新蘇工業(yè)園區(qū)借鑒了新加坡多層廠房的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)。當(dāng)時(shí)建筑容積率為1.25，建筑面積11.61萬(wàn)平方米，由8個(gè)兩層廠房組成。2016年，根據(jù)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)的需要，騰飛集團(tuán)拆除了3座兩層老廠房，改造了6座六層廠房。建筑容積率達(dá)到1.8;地上建筑面積16.66萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)43.5%;地下建筑面積增加2萬(wàn)平方米。主要建筑參數(shù)樓層數(shù)：6層標(biāo)準(zhǔn)層面積：3000平方米層高：4.2米垂直運(yùn)輸能力：客梯4部，貨梯2部（2）蘇州生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園六期(BioBAY)BioBay六期項(xiàng)目占地面積12.47公頃，建筑面積約32萬(wàn)平方米。項(xiàng)目定位于圍繞心腦血管及其他植介入、IVD診斷、醫(yī)療機(jī)器人、第三方平臺(tái)等重點(diǎn)領(lǐng)域，建設(shè)高端新型醫(yī)療器械產(chǎn)業(yè)園區(qū)。涵蓋16棟多層產(chǎn)業(yè)用房、3棟高層產(chǎn)業(yè)用房、1棟高層研發(fā)樓、1棟高層綜合配套樓。項(xiàng)目在“產(chǎn)業(yè)升級(jí)、形象升級(jí)、土地利用升級(jí)”的背景下，拆除原有單層廠房，著力盤活存量，創(chuàng)造優(yōu)秀增量。項(xiàng)目通過(guò)新型產(chǎn)業(yè)載體的發(fā)展，打造了“產(chǎn)業(yè)升級(jí)”的標(biāo)桿，為蘇州生物醫(yī)藥“第一產(chǎn)業(yè)”的發(fā)展提供了新的動(dòng)力。更新后，項(xiàng)目容積率由0.6提升至2.0以上，建筑高度由30米提升至100米以上，地上建筑面積提升50%至25萬(wàn)平方米左右，地下建筑底層擴(kuò)展至7萬(wàn)平方米。設(shè)計(jì)方FTA從功能、空間、建筑形象等方面“提高了工業(yè)用地的質(zhì)量和效率”。在提供足夠的工業(yè)住宅保障生產(chǎn)的基礎(chǔ)上，增加高層研發(fā)樓和高層綜合配套樓等功能空間，為生物醫(yī)藥企業(yè)提供研發(fā)空間、交流空間和生活空間。進(jìn)而打造資源更多、功能更復(fù)雜的工業(yè)生態(tài)雨林。蘇州生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園自2007年開園以來(lái)，集聚了500多家高新技術(shù)創(chuàng)新企業(yè)和近3.5萬(wàn)名高層次科技人才，形成了創(chuàng)新藥物研發(fā)、高端醫(yī)療器械和生物技術(shù)三大重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)集群，努力打造世界一流的生物產(chǎn)業(yè)生態(tài)系統(tǒng)。主要建筑參數(shù)容積率:由0.6提高到2.0+園區(qū)產(chǎn)品結(jié)構(gòu):16棟多層工業(yè)樓，3棟高層工業(yè)樓，1棟高層研發(fā)樓，1棟高層綜合配套樓。建筑面積:32萬(wàn)平方米3、青島模式青島以城陽(yáng)區(qū)作為工業(yè)上樓的先行區(qū)。為緩解工業(yè)發(fā)展與用地緊張之間的矛盾，城陽(yáng)區(qū)率先出臺(tái)了工業(yè)上樓政策，并規(guī)劃建設(shè)工業(yè)上樓項(xiàng)目。2020年，城陽(yáng)區(qū)簽約12個(gè)工業(yè)上樓項(xiàng)目，并開始陸續(xù)開工建設(shè)。代表案例：（1）聯(lián)東U谷·城陽(yáng)夏莊智造園聯(lián)東U谷·城陽(yáng)夏莊智造園是山東省城陽(yáng)區(qū)首個(gè)園林類高水平產(chǎn)業(yè)大廈項(xiàng)目，規(guī)劃總建筑面積15萬(wàn)平方米，今年7月剛剛開業(yè)，將以智能制造、電子信息、生物醫(yī)藥等戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，主要建設(shè)內(nèi)容為研發(fā)試點(diǎn)大廈，標(biāo)準(zhǔn)廠房、廠房、設(shè)施等。主要建筑參數(shù)樓層數(shù)：5層層高：一樓7.2米，其他樓層4.2米荷載：一樓5頓/平方米，其他樓層800kg/平方米柱間距：8米4、香港模式香港從一個(gè)小漁村發(fā)展成為國(guó)際大都會(huì)，工業(yè)在其中扮演重要角色。伴隨著香港工業(yè)的騰飛、繁榮、衰落的發(fā)展階段，香港工業(yè)的先進(jìn)發(fā)展也經(jīng)歷了從普及到更新發(fā)展的過(guò)程。（1）、工業(yè)上樓普及階段80年代前，輕型工業(yè)主導(dǎo)上世紀(jì)五六十年代，香港的工業(yè)發(fā)展以技術(shù)含量低、勞動(dòng)密集型的手工業(yè)和輕工業(yè)為主，如服裝、膠鞋、五金、搪瓷制品等，大多由家庭經(jīng)營(yíng)。在隨后的幾十年里，在內(nèi)地企業(yè)家和資本家的涌入推動(dòng)下，香港的服裝業(yè)、塑料業(yè)和電子業(yè)逐漸發(fā)展起來(lái)，推動(dòng)了工業(yè)經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型，進(jìn)入全盛時(shí)期?！跋愀壑圃臁背蔀閲?guó)際知名品牌。為了解決土地資源短缺與工業(yè)發(fā)展空間需求之間的矛盾，香港出現(xiàn)了大量的工業(yè)建筑。（2）、工業(yè)大廈活化階段80年代后，工業(yè)向外轉(zhuǎn)移隨著內(nèi)地在20世紀(jì)80年代的改革開放，由于成本差距造成大量的中間商紛紛出走，原有的工業(yè)上樓的高層建筑開始衰落，城市的社會(huì)、安全等諸多問(wèn)題，為了解決這些問(wèn)題，香港開始實(shí)施工業(yè)建筑活化行動(dòng)，又稱香港城市更新，數(shù)以千計(jì)的工業(yè)建筑正在獲得新生。代表案例：（1）新海怡廣場(chǎng)新海怡廣場(chǎng)原名為海怡工貿(mào)中心，是由工業(yè)大廈活化而成。海怡工貿(mào)中心于1993年建成，樓層數(shù)24層，當(dāng)時(shí)作為工業(yè)大廈用途。2003年，該大廈獲香港城市規(guī)劃委員會(huì)批準(zhǔn)，改性為商業(yè)用途，轉(zhuǎn)型為一棟集零售及家具于一體的綜合商場(chǎng)，并于2009年改名為新海怡廣場(chǎng)。（二）、國(guó)外工業(yè)上樓經(jīng)驗(yàn)1、新加坡、首爾工業(yè)上樓模式（1）、新加坡模式：“國(guó)家孵化扶持”的堆疊式廠房官方機(jī)構(gòu)建設(shè)運(yùn)營(yíng)呈三層疊三層形態(tài)新加坡是一個(gè)資源匱乏的小國(guó)，但工業(yè)發(fā)展是其經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要內(nèi)容之一。因此，政府不斷創(chuàng)造用地空間，滿足產(chǎn)業(yè)發(fā)展的載體需求。新加坡堆疊工廠就是在這種背景下創(chuàng)建的。是為從事城市無(wú)公害行業(yè)的中小企業(yè)設(shè)計(jì)的原創(chuàng)工業(yè)空間模式。為中小企業(yè)提供集研發(fā)、中試、制造、倉(cāng)儲(chǔ)、辦公于一體的配套空間。在新加坡，堆疊工廠主要由裕廊集團(tuán)建造和運(yùn)營(yíng)，裕廊集團(tuán)是新加坡貿(mào)易工業(yè)部(MinistryofTradeandIndustry)的官方子公司，因此被認(rèn)為是由國(guó)家孵化的。在新加坡，80%以上的堆疊工廠都是4層，少數(shù)有4-9層，呈現(xiàn)出三層疊加的形式。堆疊式廠房平面示意圖堆疊式廠房特征每棟有8-16個(gè)單元，每個(gè)單元有3層，包括中試生產(chǎn)制造區(qū)、研發(fā)辦公區(qū)和儲(chǔ)物區(qū);車輛與行人系統(tǒng)分離;根據(jù)行業(yè)生產(chǎn)需求，建筑面積1000-3000平方米;每層都有一個(gè)45英尺(13.7米)寬的取貨吧臺(tái)，并有電梯可將貨物運(yùn)送到每層;每個(gè)單元都有自己的停車場(chǎng)和裝卸區(qū)。2、韓國(guó)首爾模式：公寓式工廠地面層布局完善配套設(shè)施及商店首爾作為亞洲發(fā)達(dá)城市的代表，土地資源的短缺是首爾產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主要困難。政府逐漸意識(shí)到產(chǎn)業(yè)會(huì)讓城市更健康、更有機(jī)，產(chǎn)業(yè)升級(jí)成為首爾留住產(chǎn)業(yè)、防止產(chǎn)業(yè)流失的重要手段。工業(yè)方式一方面解決了城市內(nèi)可用工業(yè)用地不足的問(wèn)題;另一方面可以實(shí)現(xiàn)工廠管理的高效率。首爾工業(yè)的樓上模式也被稱為公寓工廠，因?yàn)楦邔庸S的底層往往配備齊全的設(shè)施和商店，服務(wù)工廠員工和附近的居民，以及周邊的一些宿舍。公寓式工廠主要特征樓上的對(duì)象主要是城市無(wú)公害行業(yè);建筑外立面采用玻璃幕墻，外觀似辦公樓;一樓布局完善，配套設(shè)施齊全，為工廠和附近居民提供商鋪。一些建筑在附近設(shè)有宿舍。四、工業(yè)上樓的未來(lái)趨勢(shì)總的來(lái)說(shuō)，產(chǎn)業(yè)發(fā)展應(yīng)該逐一討論。對(duì)于土地資源豐富的二三線城市和重工業(yè)城市，我們認(rèn)為短期內(nèi)不適合推廣工業(yè)上樓。但隨著產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展的需要與有限的土地資源之間的矛盾日益突出，產(chǎn)業(yè)升級(jí)將逐漸成為一種趨勢(shì)。趨勢(shì)一:聚焦戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)和其他產(chǎn)業(yè)類型由于產(chǎn)業(yè)升級(jí)的成本和工業(yè)生產(chǎn)的需求，產(chǎn)業(yè)升級(jí)的對(duì)象將集中在具有“輕生產(chǎn)、環(huán)保、低能耗”特點(diǎn)的戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)上。趨勢(shì)二:標(biāo)準(zhǔn)化可能是未來(lái)產(chǎn)品組成標(biāo)準(zhǔn)化:確定產(chǎn)品組成、產(chǎn)品比例、自持比例、分工轉(zhuǎn)讓等之間的對(duì)應(yīng)關(guān)系。特別是，這些城市的土地政策尚未確定，政府可能決定了工業(yè)樓上產(chǎn)品組成的標(biāo)準(zhǔn);標(biāo)準(zhǔn)化建筑指標(biāo):為保證工業(yè)樓上的實(shí)際實(shí)施，在工業(yè)樓上或政府建筑設(shè)計(jì)中，對(duì)荷載、層高、貨運(yùn)電梯、卸料平臺(tái)、柱網(wǎng)軸距等相關(guān)規(guī)定。趨勢(shì)三:基于“輕生產(chǎn)、環(huán)保、低能耗”的特點(diǎn)，從珠三角地區(qū)向其他沿海地區(qū)和內(nèi)陸一線城市推廣珠三角城市:工業(yè)上樓將成為大趨勢(shì)。以深圳、東莞