物業(yè)早期介入方案

XXXX物業(yè)早期介入方案為了此后的物業(yè)服務(wù)工作順利進(jìn)行，物業(yè)服務(wù)的前期介入將會(huì)起到至關(guān)重要的作用，我公司在正式訂立物業(yè)服務(wù)合同后，將根據(jù)實(shí)際狀況，對(duì)“XX”制訂科學(xué)、成熟、對(duì)應(yīng)的物業(yè)服務(wù)前期介入工作計(jì)劃，并按計(jì)劃和階段開展各項(xiàng)工作，為將來(lái)的物業(yè)服務(wù)工作順利開展打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)1、物業(yè)前期介入的第一規(guī)劃設(shè)計(jì)階段

對(duì)于規(guī)劃設(shè)計(jì),物業(yè)管理前期顧問(wèn)人員需要參加社區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的討論,從管理的角度審視規(guī)劃設(shè)計(jì)方案與否合理,力求使社區(qū)的設(shè)計(jì)方便后來(lái)的物業(yè)管理工作。

監(jiān)控和消控中心的設(shè)立;

社區(qū)人車分流的設(shè)計(jì);

公共照明開關(guān)設(shè)立位置;

公共照明開關(guān)開閉形式;

物業(yè)管理用房的位置設(shè)計(jì);

社區(qū)垃圾房的設(shè)立;

公共洗手間的設(shè)立;

信報(bào)箱的設(shè)立;

公共通告欄的配備;

家用空調(diào)穿墻孔和室外機(jī)座位置的預(yù)留;

2、建設(shè)施工階段

建設(shè)過(guò)程中,物業(yè)管理前期顧問(wèn)人員會(huì)經(jīng)常到現(xiàn)場(chǎng)理解工程進(jìn)度、施工狀況,逐步對(duì)物業(yè)的硬件增加理解,對(duì)有些影響使用功效的問(wèn)題早發(fā)現(xiàn)、早協(xié)調(diào)、早解決,為此后的物業(yè)管理工作奠定良好的基礎(chǔ)。

提出設(shè)備的設(shè)立和服務(wù)方面的改善意見及設(shè)計(jì)遺漏工程項(xiàng)目的建議;

分析物業(yè)建造選料及安裝,改善設(shè)備使用效果,減輕后期管理的壓力;

審查有關(guān)工程(涉及綠化工程)的優(yōu)劣,提供改善意見;提供機(jī)電安裝及能源分派的有關(guān)專業(yè)技術(shù)管理意見;

提供功效布局或用料更改的有關(guān)專業(yè)技術(shù)管理意見;

協(xié)助施工人員做好對(duì)房屋材質(zhì)方面的保護(hù),以避免施工對(duì)材質(zhì)造成損傷;

提前熟悉房屋中的多個(gè)設(shè)備和線路,涉及房屋內(nèi)部構(gòu)造、管線布置及所用建材的性能;

檢查工程施工進(jìn)度(根據(jù)需要參加建造期有關(guān)工程聯(lián)席會(huì)議和建筑師定時(shí)碰面會(huì)等);

檢查前期工程的施工質(zhì)量,并就原設(shè)計(jì)中不合理但又能夠更改的部分提出建議;

配合設(shè)備安裝、管線布置,進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督,確保安裝質(zhì)量;

提出遺漏工程項(xiàng)目的建議;

對(duì)社區(qū)公建配套設(shè)施設(shè)備的進(jìn)行探討,能夠使公建配套設(shè)施設(shè)備滿足此后客戶的發(fā)展需要和貫標(biāo)(ISO9001、ISO14001、OHSAS18001等)需要,減少投入成本和此后的物業(yè)管理成本。3、竣工驗(yàn)收階段

物業(yè)管理前期介入人員將定時(shí)視察施工現(xiàn)場(chǎng),參加工程例會(huì),及時(shí)提出維護(hù)發(fā)展商利益和確保施工質(zhì)量的專業(yè)意見和建議,協(xié)助開發(fā)商做好使用功效的驗(yàn)收,對(duì)多個(gè)設(shè)備、管線都逐個(gè)檢查。

參加委托方的房屋、設(shè)備、設(shè)施的竣工驗(yàn)收,并建立驗(yàn)收檔案;

發(fā)現(xiàn)可能存在的施工隱患,并列出遺漏工程;

參加重大設(shè)備的調(diào)試和驗(yàn)收;

制訂物業(yè)驗(yàn)收流程;

指出工程缺點(diǎn),就改良方案的可能性及費(fèi)用提出建議。普通狀況下，深化設(shè)計(jì)、施工兩個(gè)環(huán)節(jié)多會(huì)同時(shí)開展，物業(yè)駐場(chǎng)人員的重要工作也來(lái)自這兩個(gè)方面，其重要工作有：

1、進(jìn)一步理解項(xiàng)目特點(diǎn)，擬定現(xiàn)場(chǎng)顧問(wèn)計(jì)劃。

在進(jìn)入項(xiàng)目以前應(yīng)當(dāng)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行進(jìn)一步理解并制訂計(jì)劃。

（1）審讀圖紙，理解項(xiàng)目系統(tǒng)狀況；

從設(shè)計(jì)闡明入手，對(duì)建筑圖紙、構(gòu)造圖紙、設(shè)備專業(yè)圖紙等進(jìn)行閱讀，標(biāo)記重要的環(huán)節(jié)，理解項(xiàng)目的整體設(shè)計(jì)思路、定位。最后對(duì)圖紙審讀的成果進(jìn)行匯總，為制訂工作計(jì)劃做準(zhǔn)備。

（2）根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)，擬定現(xiàn)場(chǎng)物業(yè)顧問(wèn)計(jì)劃。

根據(jù)理解到的項(xiàng)目特點(diǎn)，如項(xiàng)目定位、系統(tǒng)構(gòu)成、交通流線、服務(wù)配套等，結(jié)合甲方的施工進(jìn)度計(jì)劃擬定現(xiàn)場(chǎng)顧問(wèn)計(jì)劃。

2、關(guān)注工程進(jìn)度，統(tǒng)計(jì)現(xiàn)場(chǎng)狀況。

在現(xiàn)場(chǎng)巡視過(guò)程中，統(tǒng)計(jì)全部關(guān)注的細(xì)節(jié)，為提供物業(yè)建議做準(zhǔn)備。

（1）根據(jù)工程計(jì)劃，調(diào)節(jié)工作計(jì)劃；

隨著現(xiàn)場(chǎng)狀況的變化，工程進(jìn)度計(jì)劃也在隨時(shí)調(diào)節(jié)，物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)介入人員應(yīng)關(guān)注該計(jì)劃，及時(shí)調(diào)節(jié)物業(yè)的顧問(wèn)計(jì)劃及工作側(cè)重點(diǎn)。

（2）統(tǒng)計(jì)設(shè)計(jì)方案和施工圖紙變更；

物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)介入人員在施工中要認(rèn)真統(tǒng)計(jì)設(shè)計(jì)方案、施工圖紙變更及施工洽商，為物業(yè)服務(wù)公司的后期接管提供便利。

（3）統(tǒng)計(jì)施工現(xiàn)場(chǎng)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，為提出多個(gè)建議做準(zhǔn)備。

施工過(guò)程是根據(jù)施工便利與否而適時(shí)調(diào)節(jié)的，因此，有許多設(shè)備設(shè)施安裝的位置與圖紙不符，物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)介入人員必須在圖紙上進(jìn)行標(biāo)注；如統(tǒng)計(jì)某些隱蔽工程和截門等的位置變化，使此后的物業(yè)維修能精確判斷位置。

3、參加施工期間的專業(yè)會(huì)議，提供建議。

（1）通過(guò)參加設(shè)計(jì)協(xié)調(diào)會(huì)、施工協(xié)調(diào)會(huì)、監(jiān)理睬等理解施工焦點(diǎn)；

參加專業(yè)會(huì)議，通過(guò)會(huì)議上的問(wèn)題討論、焦點(diǎn)爭(zhēng)論，理解項(xiàng)目狀況，并在會(huì)議上明確物業(yè)規(guī)定，適時(shí)的提出物業(yè)建議。

（2）根據(jù)會(huì)議等的實(shí)際狀況，適時(shí)提供書面物業(yè)建議。

4、通過(guò)對(duì)項(xiàng)目的進(jìn)一步理解，提供現(xiàn)場(chǎng)物業(yè)建議。

（1）改善設(shè)計(jì)中不利于后期物業(yè)管理及業(yè)主使用的優(yōu)化建議；

設(shè)計(jì)中有許多不盡人意之處，某些設(shè)計(jì)人員甚至無(wú)視后期維護(hù)、管理的需求，物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)介入人員要理解、統(tǒng)計(jì)這些信息，并結(jié)合實(shí)際根據(jù)優(yōu)化的可能性，有針對(duì)性的適時(shí)提出物業(yè)書面建議。

（2）改善施工中不利于后期物業(yè)管理及業(yè)主使用的優(yōu)化建議；

物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)介入人員應(yīng)通過(guò)統(tǒng)計(jì)現(xiàn)場(chǎng)的狀況，匯總后及時(shí)向甲方及施工單位提供書面建議，督促整治不便于后期物業(yè)管理的事項(xiàng)。關(guān)注各單項(xiàng)工程設(shè)備的調(diào)試、實(shí)驗(yàn)，特別要關(guān)注隱蔽工程的隱檢、驗(yàn)收。

（3）優(yōu)化施工質(zhì)量的建議。

關(guān)注施工中的問(wèn)題，對(duì)施工質(zhì)量及時(shí)提出意見和建議，從而輔助提高工程質(zhì)量和項(xiàng)目品質(zhì)。

無(wú)論是對(duì)設(shè)計(jì)還是對(duì)施工的現(xiàn)場(chǎng)，建議都應(yīng)注意時(shí)效性。

5、跟蹤現(xiàn)場(chǎng)建議采納狀況。

物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)介入人員對(duì)提出的核心性建議必須適時(shí)跟進(jìn)，在必要狀況下要堅(jiān)持促使甲方采納并規(guī)定施工單位改善、整治；統(tǒng)計(jì)建議采納狀況，為此后物業(yè)管理提供參考。

6、收集、整頓現(xiàn)場(chǎng)資料。

（1）施工圖紙；

收集、整頓各類圖紙，涉及建筑、構(gòu)造、機(jī)電設(shè)備等各系統(tǒng)圖紙。

（2）機(jī)電設(shè)備及建材的資料。

收集機(jī)電設(shè)備及建材的資料，涉及：封樣、產(chǎn)品來(lái)源證、原裝保修書、使用闡明書、環(huán)保認(rèn)證書等有關(guān)認(rèn)證資料復(fù)印件，并關(guān)注必需的配件、配料、專用工具，為后來(lái)的維修保養(yǎng)工作作好充足的準(zhǔn)備。

7、進(jìn)行交接資料初步整頓，為竣工接管提供便利。

（1）建立初步設(shè)備臺(tái)帳；

隨著施工進(jìn)入設(shè)備安裝階段，大量設(shè)備將到位，通過(guò)物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)介入人員的統(tǒng)計(jì)等需要按照不同系統(tǒng)整頓建立設(shè)備臺(tái)帳，為后期交接奠定基礎(chǔ)。

（2）擬寫初步交接方案；

根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)施工進(jìn)度狀況，擬定初步的交接方案，為前期物業(yè)管理的到來(lái)做好充足準(zhǔn)備。

（3）配合開發(fā)商做好前期單項(xiàng)工程調(diào)實(shí)驗(yàn)收輔助工作。

物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)介入人員根據(jù)項(xiàng)目施工單項(xiàng)工程的調(diào)試、驗(yàn)收進(jìn)度，擬定輔助調(diào)試、驗(yàn)收方案，統(tǒng)計(jì)有關(guān)信息，提出前期物業(yè)管理有關(guān)人員逐步進(jìn)入的建議，做好有關(guān)的輔助工作。XXXX物業(yè)承接查驗(yàn)方案目錄：一、社區(qū)概況………….3(一)社區(qū)介紹………….3二、承接查驗(yàn)的組織機(jī)構(gòu)…………….5三、準(zhǔn)備工作………….5(一)人員安排…………5(二)計(jì)劃安排…………6(三)查看物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)……6(四)檢查工具及設(shè)備…………………6(五)資料準(zhǔn)備等………6四、承接查驗(yàn)的內(nèi)容、流程…………7(一)一查驗(yàn)的重要內(nèi)容.....................7(二)查驗(yàn)的流程……...8五、承接查驗(yàn)遺留問(wèn)題的解決…….8-9六、承接查驗(yàn)的注意事項(xiàng)………….9-11一、社區(qū)概況(一)社區(qū)介紹項(xiàng)目名稱XXXX物業(yè)公司售樓地址XX中路XX路路口樓盤價(jià)格住宅15000元/平米樓盤地址XX中路XX路路口，都市正中央，緊鄰南大街、常州大酒店、購(gòu)物中心，電腦城、周邊名校林立交通概況25、219路車達(dá)成物業(yè)費(fèi)1.1元/平米開發(fā)商XX建筑有限公司付款方式一次性付款、銀行按揭營(yíng)銷/策劃XX嗎公司綠化率35%裝修狀況毛坯總建面積280000平方米物業(yè)公司XX物業(yè)公司容積率2.80開盤時(shí)間4月11日塘廈XX入住時(shí)間一、二期都市大宅-10-28交付周邊配套中小學(xué):廣化小學(xué)、田家炳實(shí)驗(yàn)中學(xué),幼兒園:機(jī)關(guān)幼兒園,銀行:交通銀行、中國(guó)銀行、工商銀行,醫(yī)院:二院預(yù)售許可證（）房預(yù)售證第（xx）號(hào)聯(lián)系電話:XX-XX組織機(jī)構(gòu)XXXX物業(yè)服務(wù)中心XXXX物業(yè)服務(wù)中心總經(jīng)理1人三、準(zhǔn)備工作（一）人員安排物業(yè)的承接查驗(yàn)是一項(xiàng)技術(shù)難度高、專業(yè)性強(qiáng)、對(duì)后來(lái)的管理有較大影響的專業(yè)技術(shù)性工作。物業(yè)管理公司在承接查驗(yàn)前就應(yīng)承接物業(yè)的類型、特點(diǎn)，與建設(shè)單位構(gòu)成聯(lián)合小組，各自擬定有關(guān)專業(yè)的技術(shù)人員參加。（二）計(jì)劃安排物業(yè)管理公司制訂承接查驗(yàn)實(shí)施方案，能夠讓承接查驗(yàn)工作按環(huán)節(jié)有計(jì)劃地實(shí)施。（1）與建設(shè)單位擬定承接查驗(yàn)的日期、進(jìn)度安排；（2）規(guī)定建設(shè)單位在承接查驗(yàn)之前提供移交物業(yè)具體清單、建筑圖紙、有關(guān)單項(xiàng)或綜合驗(yàn)收證明材料；（3）派出技術(shù)人員到物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)理解狀況，為承接查驗(yàn)做好準(zhǔn)備工作。（三）設(shè)備、工具準(zhǔn)備在物業(yè)承接查驗(yàn)中要采用某些必要的檢查辦法來(lái)查驗(yàn)承接物業(yè)的質(zhì)量狀況，應(yīng)根據(jù)具體狀況提前準(zhǔn)備好所需要的檢查設(shè)備和工具。（四）資料準(zhǔn)備在物業(yè)的承接查驗(yàn)中，應(yīng)做必要的查驗(yàn)統(tǒng)計(jì)，在正式開展承接查驗(yàn)工作之前，應(yīng)根據(jù)實(shí)際狀況做好資料準(zhǔn)備工作，制訂查驗(yàn)工作流程和統(tǒng)計(jì)表格。（1）工作流程普通有《物業(yè)承接查驗(yàn)工作流程》、《物業(yè)查驗(yàn)的內(nèi)容及辦法》、《承接查驗(yàn)所發(fā)現(xiàn)問(wèn)題的解決流程》等；（2）承接查驗(yàn)的慣用統(tǒng)計(jì)表格有《工作聯(lián)系記錄表》、《物業(yè)承接查驗(yàn)統(tǒng)計(jì)表》、《物業(yè)工程質(zhì)量問(wèn)題統(tǒng)計(jì)表》等。四、承接查驗(yàn)的內(nèi)容、流程（一）查驗(yàn)的重要內(nèi)容1、物業(yè)資料在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí)，物業(yè)管理公司應(yīng)接受查驗(yàn)下列資料：（1）竣工總平面圖，單體建筑、構(gòu)造、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；（2）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；（3）物業(yè)質(zhì)量保修文獻(xiàn)和物業(yè)使用闡明文獻(xiàn)；（4）物業(yè)管理所必需的其它資料。2、物業(yè)共用部位按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，物業(yè)管理公司在承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)對(duì)物業(yè)共用部位進(jìn)行查驗(yàn)。重要內(nèi)容涉及：（1）主體構(gòu)造及外墻、屋面；（2）共用部位樓面、地面、內(nèi)墻面、天花、門窗；（3）公共衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)；（4）公共走廊、樓道及其扶手、護(hù)欄等。3、共用設(shè)施設(shè)備物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備種類繁多，多個(gè)物業(yè)配備的設(shè)備不盡相似，共用設(shè)施設(shè)備承接查驗(yàn)的重要內(nèi)容有：低壓配電設(shè)施，柴油發(fā)電機(jī)組，電氣照明，插座裝置，防雷與接地，給水排水、電梯，消防水系統(tǒng)，通信網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，火災(zāi)報(bào)警及消防聯(lián)運(yùn)系統(tǒng)，排煙送風(fēng)系統(tǒng)，安全防備系統(tǒng)，采暖和空調(diào)等。4、園林綠化工程園林綠化分為園林植物和園林建筑。物業(yè)的園林植物普通有花卉、樹木、草坪、綠（花）籬、花壇等，無(wú)林建筑重要有小品、花架、園廊等。這些均是園林綠化的查驗(yàn)內(nèi)容。5、其它公共配套設(shè)施物業(yè)其它公共配套設(shè)施查驗(yàn)的重要內(nèi)容有：物業(yè)大門、值班崗?fù)ぁ鷫?、道路、廣場(chǎng)、社區(qū)活動(dòng)中心（會(huì)所）、停車場(chǎng)（庫(kù)、棚）、游泳池、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地、物業(yè)標(biāo)記、垃圾屋及中轉(zhuǎn)站、休閑娛樂(lè)設(shè)施、信報(bào)箱等。（二）查驗(yàn)的流程物業(yè)承接查驗(yàn)工作流程工作流程管理內(nèi)容有關(guān)文獻(xiàn)接口組建承接查驗(yàn)小組組建承接查驗(yàn)小組做好承接查驗(yàn)前的準(zhǔn)備檢查核對(duì)進(jìn)行資料移交整治補(bǔ)齊資料YN接業(yè)主/開發(fā)建設(shè)單位進(jìn)場(chǎng)告知接管接管N進(jìn)行硬件設(shè)施、設(shè)備移交限時(shí)整治Y資料歸檔檢查驗(yàn)收擬定與否含有條件組建新項(xiàng)目承接查驗(yàn)小組，任命組長(zhǎng)/專業(yè)人員編制計(jì)劃，與委托方接洽，現(xiàn)場(chǎng)摸底物業(yè)資料接受檢查核對(duì)與否齊全、完整、符合規(guī)定，符合接受/不符合補(bǔ)齊按原則/技術(shù)資料分組檢查建筑物及附屬設(shè)施合格接管/不合格整治，資料建檔保存合同/中標(biāo)告知書房屋驗(yàn)收原則/承接查驗(yàn)規(guī)程工作計(jì)劃/工作文獻(xiàn)/技術(shù)資料物業(yè)資料/交接統(tǒng)計(jì)驗(yàn)收統(tǒng)計(jì)/移交清單檢查報(bào)告/安裝調(diào)試統(tǒng)計(jì)/資料歸檔統(tǒng)計(jì)委托方新項(xiàng)目管理單位/建設(shè)/施工單位同上項(xiàng)目管理單位五、承接查驗(yàn)遺留問(wèn)題的解決新建社區(qū)此后將由業(yè)主大會(huì)在開發(fā)商手中承接物業(yè)，進(jìn)行交接查驗(yàn)，明確公共部位和共有設(shè)施沒(méi)有問(wèn)題，開發(fā)商才能夠“撤出”社區(qū)。昨天，由市住建委和市質(zhì)監(jiān)局共同制訂的北京第一部《新建物業(yè)項(xiàng)目承接查驗(yàn)技術(shù)原則》開始征求意見。這將約束開發(fā)商必須解決完開發(fā)遺留問(wèn)題后，才干撤出社區(qū)。開發(fā)商負(fù)責(zé)前期物業(yè)“現(xiàn)在，某些社區(qū)物業(yè)和業(yè)主之間的矛盾，諸多都屬于開發(fā)遺留問(wèn)題。

例如公共部位和共有設(shè)施質(zhì)量但是關(guān)，物業(yè)公司解決不了，業(yè)主又不滿意，造成矛盾激化?！笔凶〗ㄎ嘘P(guān)負(fù)責(zé)人說(shuō)。而此后，物業(yè)管理的責(zé)任主體將予明確，在交接查驗(yàn)前，開發(fā)商負(fù)責(zé)前期物業(yè)，開發(fā)商就是責(zé)任主體，開發(fā)遺留的問(wèn)題必須解決。而在物業(yè)的交接查驗(yàn)后，業(yè)主們承接的將是通過(guò)查驗(yàn)、沒(méi)有問(wèn)題的物業(yè)，此后管理的責(zé)任是全體業(yè)主。業(yè)主可委托第三方查驗(yàn)按照該《原則》，此后，業(yè)主大會(huì)在正式接管物業(yè)項(xiàng)現(xiàn)在，業(yè)主能夠自己，也能夠委托自己聘任的物業(yè)公司，或委托中立的第三方評(píng)定監(jiān)理機(jī)構(gòu)，對(duì)建造質(zhì)量、管理資料、建筑使用功效等進(jìn)行綜合性的驗(yàn)收。驗(yàn)收的內(nèi)容涉及房屋本體、公共設(shè)施等。其中，房屋本體涉及地基基礎(chǔ)、門窗、樓梯、衛(wèi)生潔具等；公共設(shè)施涉及基礎(chǔ)設(shè)施、屋面避雷設(shè)施、消防設(shè)施、社區(qū)路燈、綠化、社區(qū)道路、垃圾箱、車庫(kù)、景觀雕塑及文化娛樂(lè)設(shè)施等。每一項(xiàng)驗(yàn)收內(nèi)容都規(guī)定得非常細(xì)致。六、承接查驗(yàn)的注意事項(xiàng)（一）、物業(yè)管理公司決策層要高度重視承接和驗(yàn)收工作，充足發(fā)揮公司的整體資源優(yōu)勢(shì)，保障新項(xiàng)目的承接和驗(yàn)收得以順利進(jìn)行。（二）、重視現(xiàn)場(chǎng)考察。根據(jù)招投標(biāo)文獻(xiàn)及管理委托合同編制承接和驗(yàn)收工作計(jì)劃，并強(qiáng)調(diào)計(jì)劃的嚴(yán)肅性。物業(yè)管理公司在完畢招投標(biāo)之后，應(yīng)及時(shí)與招標(biāo)方獲得聯(lián)系，組織專業(yè)人員進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)考察，細(xì)致理解管理委托合同所規(guī)定的管理內(nèi)容和范疇，特別是設(shè)備設(shè)施的現(xiàn)狀，為物業(yè)承接和驗(yàn)收打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。另外，物業(yè)管理公司應(yīng)根據(jù)招標(biāo)方入住的時(shí)間規(guī)定及管理委托合同中有關(guān)管理范疇及服務(wù)原則的規(guī)定，組織專業(yè)人員編制接管驗(yàn)收工作計(jì)劃，計(jì)劃中應(yīng)明確工作內(nèi)容、各專業(yè)職責(zé)、工作原則及時(shí)間安排，若有條件還應(yīng)繪制接管驗(yàn)收統(tǒng)籌圖，加強(qiáng)工作的計(jì)劃性及嚴(yán)肅性，使接管驗(yàn)收工作有條不紊地進(jìn)行。（三）、根據(jù)新項(xiàng)目的資料、國(guó)家和行業(yè)原則及現(xiàn)場(chǎng)考察狀況編寫接管驗(yàn)收方案。在編寫接管驗(yàn)收方案時(shí)，物業(yè)管理公司經(jīng)常會(huì)碰到招標(biāo)文獻(xiàn)不具體、圖紙資料不全、現(xiàn)場(chǎng)部分設(shè)備設(shè)施滿足不了管理委托合同中服務(wù)原則的規(guī)定等問(wèn)題。這時(shí)，物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)怎么做呢?首先，接管驗(yàn)收方案應(yīng)當(dāng)根據(jù)國(guó)標(biāo)及現(xiàn)場(chǎng)考察狀況編寫，國(guó)家及建設(shè)部頒布的《房屋接管驗(yàn)收原則》、《建筑工程施工質(zhì)量驗(yàn)收原則》、《地下防水工程質(zhì)量驗(yàn)收原則》、《通風(fēng)與空調(diào)工程施工質(zhì)量驗(yàn)收原則》、《智能建筑工程質(zhì)量驗(yàn)收原則》、《電梯工程施工質(zhì)量驗(yàn)收原則》等，物業(yè)管理公司的工程技術(shù)人員應(yīng)精確掌握，并將其作為接管驗(yàn)收的根據(jù)。另首先，物業(yè)管理公司與招標(biāo)方需要建立必要的溝通渠道，特別是工程問(wèn)題的整治，物業(yè)管理公司要力求得到招標(biāo)方的支持，由于這將對(duì)樓宇此后的運(yùn)行起到深遠(yuǎn)的影響。再有，物業(yè)管理公司各部門應(yīng)編寫下列接管驗(yàn)收方案：《安全保衛(wèi)方案》、《鑰匙交接方案》、《入伙入住方案》、《設(shè)備設(shè)施接管驗(yàn)收方案》、《圖紙資料交接清單》等，接管驗(yàn)收方案的編寫是接管驗(yàn)收工作的重要環(huán)節(jié)，方案的好壞直接影響到工作質(zhì)量。（四）、人員培訓(xùn)并組織接管驗(yàn)收的實(shí)施。在新項(xiàng)目啟動(dòng)之前，要對(duì)員工進(jìn)行培訓(xùn)，重要分為入職培訓(xùn)和