房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究

第7章房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究本章在介紹了房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究內(nèi)容的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)開發(fā)項目的財務(wù)評價、國民經(jīng)濟評價、環(huán)境評價，以及不確定性分析等基本方法和內(nèi)容進行了詳細的介紹。本章內(nèi)容提要重點問題房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)報表的編制房地產(chǎn)開發(fā)項目投資與收入估算房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃與基礎(chǔ)參數(shù)的選擇可行性研究的內(nèi)容與步驟房地產(chǎn)可行性研究概述可行性研究報告的撰寫房地產(chǎn)可行性研究的概念即在投資決策前，對與項目有關(guān)的市場、資源、工程技術(shù)、經(jīng)濟、社會等方面問題進行全面的分析、論證和評價，從而判斷項目技術(shù)上是否可行、經(jīng)濟上是否合理，并對多個方案進行優(yōu)選的科學方法。7.1房地產(chǎn)可行性研究概述房地產(chǎn)可行性研究的目的旨在使決策科學化、程序化，提高決策的可性，并為項目的實施控制提供依據(jù)或參考。（一）概念與目的按對象現(xiàn)狀條件按項目未來獲取收益的方式投資機會研究初步可行性研究詳細可行性研究出售型房地產(chǎn)項目可行性研究出租型房地產(chǎn)項目可行性研究混合型房地產(chǎn)項目可行性研究土地以及開發(fā)項目的可行性研究房地產(chǎn)綜合開發(fā)的可行性研究續(xù)建房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究房地產(chǎn)可行性研究居住用途的房地產(chǎn)項目可行性研究商業(yè)用途的房地產(chǎn)項目可行性研究辦公用途的房地產(chǎn)項目可行性研究旅館用途的房地產(chǎn)項目可行性研究餐飲用途的房地產(chǎn)項目可行性研究娛樂用途的房地產(chǎn)項目可行性研究工業(yè)用途的房地產(chǎn)項目可行性研究特殊用途的房地產(chǎn)項目可行性研究土地開發(fā)項目可行性研究房地產(chǎn)可行性研究分類按研究階段按項目用途（二）房地產(chǎn)可行性研究分類（三）房地產(chǎn)可行性研究的作用

…是投資決策的重要依據(jù)…是項目審批的依據(jù)

…是項目資金籌措的依據(jù)

…是編制設(shè)計任務(wù)書的依據(jù)

…是開發(fā)商與各方簽訂合同的依據(jù)

（四）房地產(chǎn)可行性研究的工作階段投資機會研究初步可行性研究詳細可行性研究項目評估與決策（一）房地產(chǎn)可行性研究的基本內(nèi)容7.2房地產(chǎn)可行性研究的內(nèi)容與步驟項目概況市場分析和需求預(yù)測規(guī)劃方案的優(yōu)選開發(fā)進度安排項目投資估算資金的籌集方案和籌資成本估算財務(wù)評價風險分析國民經(jīng)濟評價結(jié)論（二）房地產(chǎn)可行性研究的步驟財務(wù)評價和綜合評價開發(fā)方案的設(shè)計和評價、選擇資料收集及市場調(diào)查組織準備第四步第三步第二步第一步編寫研究報告書第五步7.3房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃區(qū)位分析與選擇開發(fā)內(nèi)容和規(guī)模的分析與選擇開發(fā)時機的分析與選擇合作方式的分析與選擇融資方式與資金結(jié)構(gòu)的分析與選擇產(chǎn)品經(jīng)營方式的分析與選擇7.4房地產(chǎn)項目的財務(wù)狀況分析效率型指標價值型指標財務(wù)凈現(xiàn)值財務(wù)凈年值費用現(xiàn)值費用年值財務(wù)凈現(xiàn)值率投資報酬率財務(wù)內(nèi)部收益率投資回收期指標體系期限型指標房地產(chǎn)項目反映財務(wù)狀況的指標體系房地產(chǎn)項目反映財務(wù)狀況的指標計算財務(wù)凈現(xiàn)值財務(wù)內(nèi)部報酬率投資收益率靜態(tài)投資回收期和動態(tài)投資回收期一、財務(wù)凈現(xiàn)值財務(wù)凈現(xiàn)值（NPV），是指項目按行業(yè)的基準收益率或設(shè)定的目標收益率ic，將項目計算其內(nèi)各年的凈現(xiàn)金流量折算到開發(fā)活動起始點的現(xiàn)值之和。財務(wù)凈現(xiàn)值的計算公式為：

NPV＝ic=——基準收益率或設(shè)定的目標收益率如果NPV大于等于0，可接受。小于0不可接受凈現(xiàn)值（NPV）指標考慮了資金的時間價值，并全面考慮了項目在整個計算期內(nèi)的經(jīng)濟狀況；經(jīng)濟意義明確直觀，能夠直接以貨幣額表示項目的盈利水平；判斷直觀。但不足之處是必須首先確定一個符合經(jīng)濟現(xiàn)實的基準收益率，而基準收益率的確定往往是比較困難的?；鶞适找媛实拇_定一般以行業(yè)的平均收益率為基礎(chǔ)，同時綜合考慮資金成本、投資風險、通貨膨脹以及資金限制等影響因素。對于國家投資項目，進行經(jīng)濟評價時使用的基準收益率是由國家組織測定并發(fā)布的行業(yè)基準收益率；非國家投資項目，由投資者自行確定，但應(yīng)考慮以下因素：（l）資金成本和機會成本。

（2）目標利潤。

（3）投資風險。

（4）通貨膨脹。

（5）資金限制?？傊Y金成本和目標利潤是確定基準收益率的基礎(chǔ)，投資風險、通貨膨脹和資金限制是確定基準收益率必須考慮的影響因素。房地產(chǎn)投資項目計算期選取規(guī)則項目類型計算期（開發(fā)經(jīng)營期）界定開發(fā)投資出售為項目開發(fā)期與銷售期之和。開發(fā)期是從購買土地使用權(quán)開始到項目竣工驗收的時間周期，包括準備期和建造期；銷售期是從正式銷售（含預(yù)售）開始到銷售完畢的時間周期；當預(yù)售商品房時，開發(fā)期與銷售期有部分時間重疊。出租或自營為開發(fā)期與經(jīng)營期之和。經(jīng)營期為預(yù)計出租經(jīng)營或自營的時間周期；以土地使用權(quán)剩余年限和建筑物經(jīng)濟使用壽命中較短的年限為最大值；為計算方便，也可視分析精度的要求，取10～20年。置業(yè)投資經(jīng)營準備期和經(jīng)營期之和。經(jīng)營準備期為開業(yè)準備活動所占用的時間，從獲取物業(yè)所有權(quán)（使用權(quán)）開始，到出租經(jīng)營或自營活動正式開始截止；經(jīng)營準備期的時間長短，與購入物業(yè)的初始裝修狀態(tài)等因素相關(guān)。二、財務(wù)內(nèi)部收益率財務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR），是指項目在整個計算期內(nèi)，各年凈、現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等于零時的折現(xiàn)率。式中CI——現(xiàn)金流入量；

CO——現(xiàn)金流出量；（CI-CO）t——項目在第t年的凈現(xiàn)金流量；

t=0——項目開始進行的時間點；IRR與行業(yè)的基準收益率或目標收益率相比較（1）若IRR＞ic，則項目／方案在經(jīng)濟上可以接受；

（2）若IRR＝ic，項目／方案在經(jīng)濟上勉強可行；

（3）若IRR＜ic，則項目／方案在經(jīng)濟上應(yīng)予拒絕。三、靜態(tài)指標及其計算

對房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資效益進行評估時，若不考慮資金的時間價值，稱為靜態(tài)評估，其計算指標稱為靜態(tài)指標。常用的靜態(tài)指標有投資利潤率、投資回收期等。（一）投資利潤率

投資利潤率是指項目達到設(shè)計生產(chǎn)能力后的一個正常生產(chǎn)年份的年利潤總額與項目總投資的比率，它是考察項目單位投資盈利能力的靜態(tài)指標。對生產(chǎn)期內(nèi)各年的利潤總額變化幅度較大的項目，應(yīng)計算生產(chǎn)期年平均利潤總額與項目總投資的比率。其計算公式為：

投資利潤率＝項目投資利潤率越高，表明項目經(jīng)濟效益越好，否則表明效益欠佳或虧損。在利用投資利潤率進行評估時，首先要確定一個利潤率標準（例如20％），當投資方案的投資利潤率高于此標準時則接受該投資方案，否則就拒絕該投資方案。如果要從多個可接受的互斥方案中進行選擇，應(yīng)該選投資利潤率最高的方案。

例如，某項目的總投資為500萬元，其年平均銷售利潤為146萬元，則該項目的投資利潤率是多少？該項目的投資利潤率為：

×100％＝29.2％如果確定的投資利潤率標準為20％，則可接受該投資方案。投資利潤率對于快速評估一個壽命期較短項目方案的投資經(jīng)濟效果是有用的指標；當項目不具備綜合分析所需的詳細資料時，或在建設(shè)項目制定的早期階段或研究過程對其進行初步評估也是一個有實用意義的指標。該指標特別適用于工藝簡單而生產(chǎn)情況變化不大的項目方案的選擇和項目投資經(jīng)濟效果的最終評價。投資利潤率法主要有以下優(yōu)點：（1）經(jīng)濟意義易于理解，凈利潤是會計人員較為熟悉的概念；（2）使用簡單、方便；（3）考慮了投資壽命期內(nèi)所有年份的收益情況。其主要缺點在于：（1）沒有考慮資金的時間價值；（2）由于凈利潤只是會計上通用的概念，與現(xiàn)金流量有較大差異，因此投資利潤率并不能真正反映投資報酬率的高低。（二）投資回收期

投資者通常期望所投入的資金能夠在較短的時間內(nèi)足額收回。用于衡量投資項目初始投資回收速度的評估指標稱為投資回收期，它是指以項目的凈收益抵償全部初始投資所需要的時間。投資回收期一般以年表示，從建設(shè)開始年算起，其表達式為：式中為投資回收期；CI為現(xiàn)金流入量；CO為現(xiàn)金流出量；為年的凈現(xiàn)金流量。投資回收期可根據(jù)現(xiàn)金流量表（全部投資）中累計凈現(xiàn)金流量計算求得。其計算公式為：

求出的投資回收期與行業(yè)的基準投資回收期比較，當≤時，表明項目投資能在規(guī)定的時間內(nèi)收回，經(jīng)濟效果好。例如，甲乙兩方案前5年的凈現(xiàn)金流量如表5－6所示，求這兩個方案的投資回收期，并利用投資回收期指標對這兩個方案進行評估。甲乙兩方案各年凈現(xiàn)金流量單位：萬元從甲方案計算所得為：（年）由于甲方案各年凈現(xiàn)金流量為年值形式，亦可簡化計算為：（年）從乙方案計算所得為：（年）

如果行業(yè)的基準投資回收期為4年，則甲乙兩方案都可以接受。如甲乙兩方案互斥，由于甲方案的投資回收期短于乙方案，故應(yīng)選擇甲方案。年份012345甲方案凈現(xiàn)金流量-1000400400400400400累計凈現(xiàn)金流量-1000-600-2002006001000乙方案凈現(xiàn)金流量-1000200300300400600累計凈現(xiàn)金流量-1000-800-500-200200800

投資回收期法的主要優(yōu)點在于：（1）使用簡單、方便。主要體現(xiàn)在三個方面：一是評估指標計算較為簡單；二是采用該方法只需要確定投資項目前幾年的凈現(xiàn)金流量，而不必確定投資項目壽命期所有年份各年凈現(xiàn)金流量；三是不用確定貼現(xiàn)率。（2）投資回收期的經(jīng)濟意義易于理解。（3）在一定意義上考慮了投資風險因素，因為通常投資回收期越短則投資風險越小。正是由于投資回收期法具有以上優(yōu)點，所以對小投資項目評估時，經(jīng)常采用該方法，即使在對大型項目評估時，也經(jīng)常將此法與其他動態(tài)指標結(jié)合使用。投資回收期法的主要缺點有：（1）沒有考慮資金的時間價值，這一點體現(xiàn)在將不同年份的現(xiàn)金流量直接相加。（2）不考慮投資回收期以外各年凈現(xiàn)金流量，所以不利于對投資項目進行整體評估。（3）投資回收期標準的確定主要依賴決策者對風險的態(tài)度。四、動態(tài)指標及其計算

對房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資效益進行評估時，考慮資金時間價值的方法，稱為動態(tài)評估，計算的指標稱為動態(tài)指標。動態(tài)指標比較全面地反映開發(fā)項目投資活動有效期的經(jīng)濟效益，使評估更加符合實際，常用的動態(tài)評估指標有凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率、投資回收期等。凈現(xiàn)值凈現(xiàn)值是指開發(fā)項目在投資活動有效期內(nèi)的凈現(xiàn)金流量，按預(yù)先規(guī)定的貼現(xiàn)率或基準收益率，折算到開發(fā)項目實施開始的基準年的代數(shù)和。用凈現(xiàn)值評估開發(fā)項目投資效益的方法，稱為凈現(xiàn)值法。其計算公式為：

式中NPV為凈現(xiàn)值；n為開發(fā)項目投資活動有效期；為貼現(xiàn)率或基準收益率。在利用凈現(xiàn)值評估項目時，若NPV＞0，表示開發(fā)項目方案的收益率不僅可以達到基準收益率或貼現(xiàn)率所預(yù)定的投資收益水平，而且尚有盈余；若NPV＜0，則說明方案的收益率達不到基準收益率或貼現(xiàn)率預(yù)定的投資收益水平；若NPV＝0，則表示開發(fā)項目方案的收益率恰好等于基準收益率或貼現(xiàn)率所預(yù)定的投資收益水平。所以，只有NPV≥O時，該方案在經(jīng)濟上才是可取的；反之則不可取。舉例如下：例：甲乙兩個互斥投資方案各年凈現(xiàn)金流量如表5－7所示，已知基準收益率為10％。表6—7甲乙兩方案各年凈現(xiàn)金流量單位：萬元試利用凈現(xiàn)值法判斷甲乙兩方案的可行性，如果都可行，應(yīng)該選擇哪一個？年份012345甲方案凈現(xiàn)金流量-1000300300300300300乙方案凈現(xiàn)金流量-1000100200300400500甲方案的凈現(xiàn)值為：乙方案的凈現(xiàn)值為：由于甲乙兩方案的凈現(xiàn)值都大于零，因此這兩個方案都可以接受。但甲方案的凈現(xiàn)值大于乙方案的凈現(xiàn)值，根據(jù)凈現(xiàn)值法知甲方案優(yōu)于乙方案，應(yīng)該選擇甲方案。由此可以看出，凈現(xiàn)值法的基本思想是投入與產(chǎn)出相對比，只有當后者大于前者時，投資才是有益的。為了便于考慮資金的時間價值，將不同時點上發(fā)生的現(xiàn)金流量統(tǒng)一折算為同一時點（項目實施的開始時點），未來各年凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值之和就是進行投資的“產(chǎn)出”，而初始投資就是“投入”。＝137.24（萬元）＝65.26（萬元）房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)投資預(yù)測與分析

房地產(chǎn)開發(fā)項目的預(yù)測主要包括對項目的銷售預(yù)測和開發(fā)建設(shè)投資數(shù)據(jù)的預(yù)測。預(yù)測方法根據(jù)預(yù)測的性質(zhì)劃分，包括定性預(yù)測和定量預(yù)測兩種。房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)投資估算方法土地費用前期工程費基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費

房屋開發(fā)費

公共配套設(shè)施建設(shè)費開發(fā)間接費tt管理費銷售費用財務(wù)費用其他費用稅金及政府收費不可預(yù)見費成本費用估算結(jié)果匯總房地產(chǎn)開發(fā)項目租售方案及租售收入的測算租售方案一般應(yīng)包括以下幾個方面的內(nèi)容：租售方式的選擇、租售面積比例的確定可出租面積、可出售面積和可以分攤的建筑面積及各自在建筑物中的位置出租和出售的時間進度安排租金和售價水平的確定收款計劃的確定風險與房地產(chǎn)項目風險風險從房地產(chǎn)投資的角度來說，風險是未來實際收益與預(yù)期收益的偏差和可能性大小。通常情況下，人們把風險劃分為：

--對市場內(nèi)所有投資項目均產(chǎn)生影響、投資者無法控制的系統(tǒng)風險

--僅對市場內(nèi)個別項目產(chǎn)生影響、投資者可以控制的個別風險房地產(chǎn)項目的風險承受能力分析房地產(chǎn)項目風險房地產(chǎn)項目風險主要體現(xiàn)在投入資金的安全性、期望收益的可靠性、投資項目的變現(xiàn)性和資產(chǎn)管理的復(fù)雜性四個方面。

--房地產(chǎn)投資的系統(tǒng)風險如通貨膨脹風險、市場供求風險、周期風險、變現(xiàn)風險、利率風險、政策風險和或然損失風險等；

--房地產(chǎn)投資的個別風險包括收益現(xiàn)金流風險、未來經(jīng)營費用風險、資本價值風險、時間風險、持有期風險。房地產(chǎn)項目風險分析方法盈虧平衡分析項目安全率敏感性分析概率分析1234

國家對擬建項目的考慮除了項目本身對開發(fā)商的影響外，還要綜合考慮對社區(qū)、城市環(huán)境、發(fā)展方向及資源的有效配置，因此要進行國民經(jīng)濟評價。房地產(chǎn)項目的國民經(jīng)濟評價財務(wù)評價與國民經(jīng)濟評價比較項目財務(wù)評價國民經(jīng)濟評價目標利潤最大化國民經(jīng)濟效益最大化出發(fā)點經(jīng)營項目的開發(fā)商國民經(jīng)濟價格現(xiàn)行價格影子價格（包括影子工資和影子匯率）折現(xiàn)率基準收益率或期望收益率社會折現(xiàn)率外部費用和外部效益不考慮考慮計算指標財務(wù)評價指標國民經(jīng)濟評價指標國民經(jīng)濟評價的基本步驟房地產(chǎn)項目的國民經(jīng)濟評價Step3效益和費用范圍的調(diào)整Step2Step1效益、費用數(shù)值的調(diào)整編制表格并計算評價指標環(huán)境影響評價的概念是指對規(guī)劃和建設(shè)項目實施后可能造成的環(huán)境影響進行分析、預(yù)測和評估，提出預(yù)防或者減輕不良環(huán)境影響的對策和措施，進行跟蹤監(jiān)測的方法與制度。

環(huán)境影響評價的管理