龍湖地產(chǎn)運(yùn)營管理分享

龍湖項(xiàng)目運(yùn)營分享明源軟件缺乏有效的“分級計(jì)劃管控”體系；計(jì)劃調(diào)整的隨意性；經(jīng)常在為項(xiàng)目的交付而搶工期；無法對項(xiàng)目經(jīng)理進(jìn)行量化的績效考核；跨項(xiàng)目、跨專業(yè)協(xié)調(diào)較困難，缺乏有效組織保障；會議多、會議時(shí)間長、會議效率不高；人員流動性比較大，為什么做六、七年的房產(chǎn)好像和做三四年的房產(chǎn)公司沒太大區(qū)別；行業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營現(xiàn)狀怎么辦？？行業(yè)現(xiàn)狀分析建設(shè)高效的運(yùn)營管理體系！固本培元：“工程經(jīng)理制”夯實(shí)本地發(fā)展基礎(chǔ)龍湖早期在本地發(fā)展的組織架構(gòu)房地產(chǎn)公司開發(fā)管理部設(shè)計(jì)管理部成本控制部總經(jīng)辦財(cái)務(wù)部A項(xiàng)目工程部B項(xiàng)目工程部C項(xiàng)目工程部土建組安裝組園建組后勤組人力資源部營銷部招投標(biāo)管理部工程經(jīng)理集團(tuán)總經(jīng)理集團(tuán)運(yùn)營中心負(fù)責(zé)人集團(tuán)計(jì)劃運(yùn)營專員區(qū)域公司總經(jīng)理區(qū)域計(jì)劃運(yùn)營專員（PMO召集人）發(fā)展部

職能負(fù)責(zé)人研發(fā)部

職能負(fù)責(zé)人造價(jià)部

職能負(fù)責(zé)人工程部

職能負(fù)責(zé)人營銷部

職能負(fù)責(zé)人HR/商運(yùn)職能負(fù)責(zé)人A項(xiàng)目負(fù)責(zé)人項(xiàng)目工程部職能負(fù)責(zé)人項(xiàng)目營銷部職能負(fù)責(zé)人項(xiàng)目研發(fā)部職能負(fù)責(zé)人項(xiàng)目造價(jià)部職能負(fù)責(zé)人B項(xiàng)目負(fù)責(zé)人。。。。。集團(tuán)運(yùn)營體系PMO運(yùn)營體系項(xiàng)目管理體系全國布局，三級管控運(yùn)籌帷幄（集團(tuán)、公司、項(xiàng)目）龍湖在全國發(fā)展的項(xiàng)目運(yùn)營管理組織架構(gòu)龍湖PMO體系集團(tuán)和項(xiàng)目公司的在運(yùn)營管理方面職能定位管理部門(機(jī)構(gòu))

職能集團(tuán)總部項(xiàng)目公司運(yùn)營中心項(xiàng)目公司PMO制度制定知識管理和資源共享集團(tuán)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)管控一級進(jìn)度計(jì)劃管控階段性成果管控項(xiàng)目預(yù)案的審核與控制項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃的審核與控制項(xiàng)目目標(biāo)成本的審核與控制項(xiàng)目質(zhì)量與階段性成果的審核與控制項(xiàng)目投資收益監(jiān)控與應(yīng)對PMO：Project

Management

Office項(xiàng)目管理辦公室PMO定位：分公司項(xiàng)目運(yùn)營決策機(jī)構(gòu)PMO架構(gòu)：PMO最高負(fù)責(zé)人+分公司運(yùn)營專員+業(yè)務(wù)職能負(fù)責(zé)人PMO運(yùn)作形式：PMO會議項(xiàng)目運(yùn)營管理體系目的：保障和提高目項(xiàng)的目：運(yùn)知營識的積決累策、效知率識、共決享策質(zhì)量；規(guī)避控制決策風(fēng)險(xiǎn)?在項(xiàng)目運(yùn)營中應(yīng)用知識項(xiàng)目運(yùn)營管理體系精細(xì)化＝項(xiàng)目計(jì)劃越細(xì)越好計(jì)劃？計(jì)劃過細(xì)的弊端：難以進(jìn)行合理分權(quán)違背抓重點(diǎn)的（聚焦）的原則關(guān)聯(lián)復(fù)雜、效率下降、難以管控（推卸責(zé)任的借口）無法實(shí)現(xiàn)重要時(shí)間節(jié)點(diǎn)推延對資金流的影響龍湖項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃管理體系：——項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃的分級編號分級/計(jì)劃類別相關(guān)闡述1集團(tuán)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃集團(tuán)層面能各項(xiàng)目的管控計(jì)劃，每個(gè)項(xiàng)目共有14個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)其中5個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)屬集團(tuán)決策層特別關(guān)注的節(jié)點(diǎn)，須集團(tuán)總經(jīng)理審批生效2項(xiàng)目主計(jì)劃地區(qū)公司層面對各項(xiàng)目的管控計(jì)劃，由集團(tuán)統(tǒng)一定義指導(dǎo)性模板(別墅、花園洋房、高層、商業(yè))允許各項(xiàng)目在指導(dǎo)性模板基礎(chǔ)上增加工作項(xiàng)（或工作包），不允許減少工作項(xiàng)（或工作包）3項(xiàng)目專項(xiàng)計(jì)劃專項(xiàng)計(jì)劃分解到地區(qū)公司各職能模板所負(fù)責(zé)的項(xiàng)目計(jì)劃，由地區(qū)公司自定義指導(dǎo)性模板并報(bào)集團(tuán)備案4項(xiàng)目樓棟計(jì)劃二級計(jì)劃分解到個(gè)人或小組所負(fù)責(zé)的項(xiàng)目計(jì)劃，暫不定義統(tǒng)一模板項(xiàng)目計(jì)劃：新項(xiàng)目取得土地中標(biāo)通知書后7-14個(gè)工作日內(nèi)，地區(qū)公司須以PMO項(xiàng)目啟動會方式編制完成集團(tuán)關(guān)鍵點(diǎn)計(jì)劃及項(xiàng)目一、二級計(jì)劃，形成“項(xiàng)目計(jì)劃”。分級計(jì)劃管理體系集團(tuán)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃定義集團(tuán)層面（管理層）對各個(gè)項(xiàng)目的管控計(jì)劃，通常指的 是由集團(tuán)統(tǒng)一定義，需要在集團(tuán)層面重點(diǎn)關(guān)注的里程碑 事件。目的實(shí)現(xiàn)集團(tuán)與區(qū)域公司對計(jì)劃的分層級管理明確進(jìn)度計(jì)劃管理和控制的重點(diǎn)在集團(tuán)內(nèi)統(tǒng)一計(jì)劃達(dá)成情況的評判標(biāo)準(zhǔn)龍湖集團(tuán)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)14個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)：取得國土使用權(quán)證交地、完成方案設(shè)計(jì)(4)完成初步設(shè)計(jì)

(5)完成施工圖設(shè)計(jì)

(6)取得施工許可證

(7)項(xiàng)目開工(8)售樓處、樣板區(qū)開放

(9)取得預(yù)售許可證(10)開盤(11)景觀施工進(jìn)場

(12)竣工備案(13)交房(14)交房完成率95％管控規(guī)則：不影響集團(tuán)管控的14個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，地區(qū)公司可自行調(diào)整計(jì)劃，只需將結(jié)果抄送集團(tuán)運(yùn)營中心影響上述14個(gè)節(jié)點(diǎn)中紅色的5個(gè)節(jié)點(diǎn)，地區(qū)總經(jīng)理應(yīng)進(jìn)行書面解釋，并經(jīng)集團(tuán)總裁審批，以引起關(guān)注;剩余9個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)的變化由集團(tuán)運(yùn)營中心審批集團(tuán)只考核項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的按時(shí)達(dá)成率。碧桂園關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)——進(jìn)度導(dǎo)向獲取《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》獲取《國有土地使用證》獲取《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》取得立項(xiàng)核準(zhǔn)獲取《建筑工程施工許可證》發(fā)布開工令主體結(jié)構(gòu)達(dá)到預(yù)售條件辦理《預(yù)售許可證》開盤獲取《竣工驗(yàn)收備案表》業(yè)主收樓集團(tuán)計(jì)劃管理流程PMO會議集團(tuán)總經(jīng)理集團(tuán)財(cái)務(wù)部集團(tuán)計(jì)劃運(yùn)營負(fù)責(zé)人集團(tuán)計(jì)劃運(yùn)營專員區(qū)域公司總經(jīng)理項(xiàng)目職能負(fù)責(zé)人部門職能負(fù)責(zé)人項(xiàng)目負(fù)責(zé)人PMO召集人（區(qū)域公司計(jì)劃運(yùn)營專員）項(xiàng)目專員集團(tuán)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃項(xiàng)目一級計(jì)劃項(xiàng)目二級計(jì)劃項(xiàng)目三級計(jì)劃初審并提交PMO審核審核提交集團(tuán)審批審核審核審核是否影響7個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)運(yùn)營簡報(bào)和未完成情況通報(bào)提交書面解釋和調(diào)整申請否是審核審核批準(zhǔn)批準(zhǔn)并發(fā)布批準(zhǔn)審核倒推出一級計(jì)劃初審并提交PMO審核匯總并初審月度運(yùn)營會討論和審核運(yùn)營簡報(bào)和未完成情況通報(bào)是否影響集團(tuán)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)否討論批準(zhǔn)是審核 批準(zhǔn) 抄送更新計(jì)劃（區(qū)域計(jì)劃運(yùn)營專員更新并報(bào)集團(tuán)運(yùn)營專員）更新一級計(jì)劃（項(xiàng)目負(fù)責(zé)人更新并報(bào)區(qū)域計(jì)劃運(yùn)營專員和各職能負(fù)責(zé)人）項(xiàng)目周例會回顧和檢查轉(zhuǎn)入集團(tuán)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)調(diào)整流程是否影響集團(tuán)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)是轉(zhuǎn)入集團(tuán)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)調(diào)整流程討論批準(zhǔn)初審并判斷是否提交PMO與項(xiàng)目職能負(fù)責(zé)人達(dá)成一致否與職能負(fù)責(zé)人達(dá)成一致否是直接調(diào)整計(jì)劃是每周檢查并上報(bào)否計(jì)劃編制每月檢查并上報(bào)抽查項(xiàng)目一、二級計(jì)劃一起編制完成每月檢查并上報(bào)每月檢查計(jì)劃編制由二級計(jì)劃指導(dǎo)三級計(jì)劃的編制審核審核抄送每周檢查、點(diǎn)評每月不定期檢查、點(diǎn)評每周自查、回顧項(xiàng)目運(yùn)營管理PMO管控流程實(shí)現(xiàn)跨區(qū)域多項(xiàng)目管理復(fù)制分級計(jì)劃管理體系項(xiàng)目主項(xiàng)計(jì)劃定義區(qū)域公司層面對各項(xiàng)目的管控計(jì)劃一般由集團(tuán)統(tǒng)一定義指導(dǎo)性模板要點(diǎn)項(xiàng)目全生命周期的計(jì)劃（從立項(xiàng)到交房）項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制基于關(guān)鍵路徑，控制項(xiàng)目總工期強(qiáng)調(diào)專業(yè)線的橫向協(xié)同項(xiàng)目主項(xiàng)計(jì)劃流程項(xiàng)目主項(xiàng)計(jì)劃編制項(xiàng)目主項(xiàng)計(jì)劃執(zhí)行匯報(bào)項(xiàng)目主項(xiàng)計(jì)劃調(diào)整區(qū)域公司總經(jīng)理助理集團(tuán)項(xiàng)目總辦計(jì)劃專員區(qū)域公司總經(jīng)理項(xiàng)目總經(jīng)理區(qū)域公司/職能負(fù)責(zé)人項(xiàng)目部/職能負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)編制項(xiàng)目主項(xiàng)計(jì)劃宏觀計(jì)劃指導(dǎo)上報(bào)集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)審批項(xiàng)目主項(xiàng)計(jì)劃執(zhí)行、匯報(bào)執(zhí)行、匯報(bào)召開項(xiàng)目內(nèi)部周會、月會，檢查計(jì)劃執(zhí)行情況工期延誤、申請調(diào)整計(jì)劃工期延誤、申請調(diào)整計(jì)劃召開項(xiàng)目周會、月會，達(dá)成共識是否影響集團(tuán)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃？審批NY上報(bào)集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)審批會簽初審審核集團(tuán)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃拍照召開項(xiàng)目月度運(yùn)營會撰寫《項(xiàng)目月報(bào)》匯總、初審審核上報(bào)項(xiàng)目總辦負(fù)責(zé)人初審初審審核注釋：1、白色底框表示ERP系統(tǒng)外的工作步驟，深色底框表示在ERP系統(tǒng)中需要操作的步驟；2、虛線表示ERP系統(tǒng)外的并行流程。分級計(jì)劃管理體系項(xiàng)目專項(xiàng)計(jì)劃定義各職能部門在項(xiàng)目主計(jì)劃的指引下，進(jìn)一步細(xì)化本專業(yè)線 的工作計(jì)劃，形成項(xiàng)目的專項(xiàng)計(jì)劃；一般由地區(qū)公司自定義指導(dǎo)性模板并報(bào)集團(tuán)備案。要點(diǎn)對項(xiàng)目專項(xiàng)計(jì)劃細(xì)化安排，例如：報(bào)建計(jì)劃、設(shè)計(jì)計(jì)劃、 工程計(jì)劃、營銷計(jì)劃；職能經(jīng)理負(fù)責(zé)營銷計(jì)劃（全生命周期）工程專項(xiàng)計(jì)劃（分區(qū)/標(biāo)段計(jì)劃、不到樓棟）設(shè)計(jì)專項(xiàng)計(jì)劃項(xiàng)目專項(xiàng)計(jì)劃流程項(xiàng)目專項(xiàng)計(jì)劃編制項(xiàng)目專項(xiàng)計(jì)劃執(zhí)行匯報(bào)項(xiàng)目專項(xiàng)計(jì)劃調(diào)整區(qū)域公司總經(jīng)理助理集團(tuán)項(xiàng)目總辦計(jì)劃專員區(qū)域公司總經(jīng)理區(qū)域公司/職能部門負(fù)責(zé)人項(xiàng)目總經(jīng)理項(xiàng)目部/職能部門負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)編制項(xiàng)目專項(xiàng)計(jì)劃（施工、開發(fā)報(bào)建、配套）工程任務(wù)表指導(dǎo)審批項(xiàng)目專項(xiàng)計(jì)劃項(xiàng)目工程、配套、開發(fā)部門執(zhí)行、匯報(bào)召開項(xiàng)目內(nèi)部周會、月會檢討計(jì)劃執(zhí)行情況上報(bào)工期延誤、申請調(diào)整計(jì)劃項(xiàng)目周會、月會上達(dá)成共識初審是否通過？YN是否影響項(xiàng)目主項(xiàng)計(jì)劃？YN審核會簽初審備檔抄送召開項(xiàng)目月度運(yùn)營會議撰寫《項(xiàng)目月報(bào)》審核上報(bào)項(xiàng)目總辦負(fù)責(zé)人匯總、初審初審進(jìn)入項(xiàng)目主項(xiàng)計(jì)劃調(diào)整流程注釋：1、白色底框表示ERP系統(tǒng)外的工作步驟，深色底框表示在ERP系統(tǒng)中需要操作的步驟；2、虛線表示ERP系統(tǒng)外的并行流程。審批分級計(jì)劃管理體系樓棟施工計(jì)劃定義現(xiàn)場工程師在工程專項(xiàng)計(jì)劃的指引下，細(xì)化形成每棟單體樓的工程施工計(jì)劃。工程部經(jīng)理統(tǒng)籌管理樓棟施工計(jì)劃流程樓棟施工計(jì)劃編制樓棟施工計(jì)劃執(zhí)行匯報(bào)樓棟施工計(jì)劃調(diào)整現(xiàn)場工程師集團(tuán)項(xiàng)目總辦計(jì)劃專員項(xiàng)目總經(jīng)理項(xiàng)目部/工程部負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)編制樓棟分區(qū)施工計(jì)劃審批上報(bào)項(xiàng)目“工程專項(xiàng)計(jì)劃”指導(dǎo)樓棟施工計(jì)劃執(zhí)行、填報(bào)樓棟進(jìn)度情況匯總各樓棟施工進(jìn)度情況填報(bào)“工程專項(xiàng)計(jì)劃”項(xiàng)目周會、月度會議檢討計(jì)劃執(zhí)行情況上報(bào)定期檢查工期延誤、申請調(diào)整計(jì)劃是否通過？初審YN審批N是否影響“工程專項(xiàng)計(jì)劃”？轉(zhuǎn)入專項(xiàng)計(jì)劃調(diào)整流程注釋：1、白色底框表示ERP系統(tǒng)外的工作步驟，深色底框表示在ERP系統(tǒng)中需要操作的步驟；2、虛線表示ERP系統(tǒng)外的并行流程。Y計(jì)劃執(zhí)行量化的達(dá)成比率項(xiàng)目