學(xué)區(qū)房政策對(duì)住房價(jià)格的影響-以北京西城區(qū)和海淀區(qū)為例

第5章研究設(shè)計(jì)5.1學(xué)區(qū)房政策對(duì)住房價(jià)格的影響機(jī)制5.1.1教育資源資本化美國經(jīng)濟(jì)學(xué)家Tiebout于1956年提出“用腳投票”理論，是指居民在遷入某居住地享受公共服務(wù)同時(shí)，需要支付一定的稅收。當(dāng)各個(gè)居住地設(shè)定的稅率與所能提供的公共服務(wù)存在差異情況下，居民在進(jìn)行選擇時(shí)會(huì)將各居住地的成本和收益情況進(jìn)行比較，最終“用腳投票”選擇遷入到自己偏好的居住地以實(shí)現(xiàn)最優(yōu)收益成本比。同時(shí)，地區(qū)間居民流動(dòng)會(huì)促使地方政府在公共服務(wù)提供方面開展競爭，也會(huì)改變地方政府稅率的制定，最終各地區(qū)提供公共服務(wù)的收益與遷入該地區(qū)所需支付稅收相等，達(dá)到帕累托最優(yōu)狀態(tài)。基于“用腳投票”理論，可得出公共服務(wù)資本化的推論。以教育資源為例，由于北京市優(yōu)質(zhì)教育資源主要集中在城區(qū)內(nèi)，教育資源的配置和發(fā)展情況在長時(shí)間內(nèi)是穩(wěn)定的，而土地面積的有限性決定了在現(xiàn)實(shí)中新住宅的供給是有限的，這樣的現(xiàn)狀形成了教育資源資本化的背景。在就近入學(xué)政策下，居民為獲取優(yōu)質(zhì)教育資源，需遷入該校劃定的入學(xué)范圍內(nèi)的居住區(qū)，由于優(yōu)質(zhì)教育資源和其周邊住房供給的有限性，市場為買方競爭，教育資源更為優(yōu)質(zhì)的地區(qū)，住房價(jià)格也較高。在“價(jià)高者得”的市場中，一定程度上擠出了弱勢群體爭取教育資源上的機(jī)會(huì)，產(chǎn)生群分效應(yīng)。高收入群體會(huì)聚集在一起，一方面為獲取優(yōu)質(zhì)資源，另一方面受知識(shí)溢出影響，高收入群體的集聚會(huì)給每個(gè)個(gè)體帶來社會(huì)資本，因而群分效應(yīng)會(huì)更加明顯。高收入人群通過帶動(dòng)周邊的消費(fèi)市場，進(jìn)一步又提升了住房價(jià)格。具體傳導(dǎo)機(jī)理如圖5-1所示。優(yōu)質(zhì)教育資源優(yōu)質(zhì)教育資源人口遷入住房需求＞住房供給住房價(jià)格升高高收入群體聚集帶動(dòng)周邊消費(fèi)市場住房價(jià)格進(jìn)一步升高“價(jià)高者得”圖5-1教育資源資本化影響機(jī)理框架圖以上，說明了教育資源資本化現(xiàn)象，即優(yōu)質(zhì)教育資源會(huì)以資本化形式顯現(xiàn)到房地產(chǎn)市場上。教育資源越優(yōu)質(zhì)的地區(qū)，其住房價(jià)格也會(huì)較高。5.1.2學(xué)區(qū)房政策對(duì)住房價(jià)格的影響機(jī)制為降低學(xué)區(qū)房熱度，各地推出了許多政策以實(shí)現(xiàn)教育資源的均衡配置。通過供給需求理論，可以進(jìn)一步分析政策對(duì)住房價(jià)格的影響機(jī)制。供給需求理論認(rèn)為購買學(xué)區(qū)房的需求受到學(xué)區(qū)房價(jià)格、購房者收入、購房者預(yù)期等因素的影響，學(xué)區(qū)房價(jià)格與需求呈負(fù)相關(guān)，即隨價(jià)格的升高，需求量將逐漸降低。供給同樣是價(jià)格的函數(shù)，其與價(jià)格為正向相關(guān)，隨著價(jià)格的上升，供給量將逐漸增加。當(dāng)市場需求量和供給量相等時(shí)的價(jià)格，為市場共同決定的均衡價(jià)格。以下通過圖5-2、圖5-3具體解釋在政策干預(yù)前后，住房價(jià)格的變動(dòng)情況。從供給角度來看，當(dāng)政策未加干預(yù)時(shí)，由于教育資源不均衡，優(yōu)質(zhì)教育資源數(shù)量稀缺，在學(xué)位一定的情況下，學(xué)區(qū)房的數(shù)量不受價(jià)格的變化而變化，即學(xué)區(qū)房供給曲線缺乏彈性，表達(dá)式為Qs1=N，其中，N為常數(shù)。學(xué)區(qū)房需求曲線表達(dá)式為Q1=f(P)當(dāng)政策進(jìn)行干預(yù)時(shí)，教育資源有均衡化發(fā)展趨勢，一定程度上緩解了學(xué)區(qū)房數(shù)量緊張，擁有優(yōu)質(zhì)教育資源的學(xué)位將不再有限，對(duì)應(yīng)學(xué)區(qū)房數(shù)量將受到價(jià)格變化的影響，供給曲線將具有彈性，即供給曲線由原來的Qs1變?yōu)镼s2，相應(yīng)地，價(jià)格由原來的從以上推論可以得出，從供給角度來看，當(dāng)學(xué)區(qū)房政策實(shí)施后，通過均衡優(yōu)質(zhì)教育資源的配置情況，可對(duì)房地產(chǎn)市場起到調(diào)控作用。PPP△QQQPPQQ△ 圖5-2政策通過供給端變動(dòng)時(shí)對(duì)住房價(jià)格影響同樣，政策實(shí)施也會(huì)從需求端對(duì)價(jià)格產(chǎn)生影響，如圖5-3，Q1為學(xué)區(qū)房的需求曲線，Qs1為學(xué)區(qū)房的供給曲線。當(dāng)住房相關(guān)政策實(shí)施，如限購限貸等政策，抑制了投資者對(duì)學(xué)區(qū)房的需求，同時(shí)在一定程度遏制了投機(jī)需求。此外，一些均衡教育資源的政策同樣會(huì)降低學(xué)區(qū)房需求，如“多校劃片”等政策，若獲取優(yōu)質(zhì)教育資源的機(jī)會(huì)均等，則購買學(xué)區(qū)房的需求將會(huì)迅速下降。因此需求曲線將由Q1下降至Q2，相應(yīng)地，住房價(jià)格由P1此外，市場供應(yīng)會(huì)受到其他與住房政策掛鉤的教育政策影響，如“六年一學(xué)位”等政策，限制了房屋的交易頻率，市場上學(xué)區(qū)房供給將減少。同時(shí)，由于學(xué)校的教學(xué)質(zhì)量和口碑是一個(gè)長時(shí)間積淀的結(jié)果，重點(diǎn)學(xué)校周邊住房交易市場在較長時(shí)間內(nèi)始終是一個(gè)賣方市場。當(dāng)政策會(huì)打壓學(xué)區(qū)房高價(jià)時(shí)，出售者更傾向于抱有觀望態(tài)度，從而也會(huì)使供給減少。供給曲線將從Qs1移動(dòng)至Q從以上推論可以看出，從需求端來看，學(xué)區(qū)房政策實(shí)施對(duì)住房價(jià)格有一定的抑制作用，但由于受到居民預(yù)期影響，從長期來看有實(shí)施效果不明顯的可能性。因此，要格外關(guān)注預(yù)期管理，一方面是居民預(yù)期，通過政策最終的實(shí)施效果，解除居民對(duì)住房與優(yōu)質(zhì)教育資源之間捆綁關(guān)系的認(rèn)知，意識(shí)到教育政策將不斷優(yōu)化的必然性。另一方面是政策預(yù)期，合理規(guī)劃政策發(fā)布至執(zhí)行的間隔時(shí)間，充分利用政策的預(yù)期效應(yīng)和滯后效應(yīng).QQQPPQQQQPPP圖5-3政策通過需求端變動(dòng)時(shí)對(duì)住房價(jià)格影響5.2模型構(gòu)建5.2.1特征價(jià)格法第一部分研究學(xué)區(qū)效應(yīng)采用的是特征價(jià)格法，即Hedonic模型法。構(gòu)建思路為，若將住宅看做不同特征組成的商品，根據(jù)效用理論，理性消費(fèi)者愿意為住宅所支付的價(jià)格與其從住宅的不同特征中獲得的效用相匹配。因此通過對(duì)住宅價(jià)格中各個(gè)特征因素的分解，可以得到各特征的隱含價(jià)格。Hedonic模型的線性函數(shù)形式為：P=（5-1）其中，P代表住房價(jià)格，X1、X2、從模型的不斷應(yīng)用過程中，特征價(jià)格法函數(shù)形式發(fā)展為線性函數(shù)、對(duì)數(shù)函數(shù)、半對(duì)數(shù)函數(shù)形式等。其中，半對(duì)數(shù)函數(shù)形式考察了當(dāng)每個(gè)特征變量變動(dòng)時(shí)，住宅價(jià)格的增長率，相較于線性形式所表示的變動(dòng)數(shù)值，更容易觀測變動(dòng)幅度。另外，當(dāng)價(jià)格以對(duì)數(shù)形式表示時(shí)，縮小了價(jià)格的衡量尺度，可有效避免數(shù)據(jù)嚴(yán)重波動(dòng)，消除價(jià)格數(shù)據(jù)本身所存在的異方差性。因此本章節(jié)選用半對(duì)數(shù)函數(shù)形式。ln（5-2）通過整理各住宅不同特征，運(yùn)用計(jì)量學(xué)方法，可估計(jì)出各特征前的參數(shù)值，判斷各房屋特征對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響程度。在確定使用特征價(jià)格法半對(duì)數(shù)模型的基礎(chǔ)上，在研究學(xué)區(qū)制下各學(xué)區(qū)對(duì)住房價(jià)格的影響的回歸模型如下，主要觀測各學(xué)區(qū)前的參數(shù)。西城區(qū)：ln＋＋海淀區(qū)：ln＋＋研究時(shí)間趨勢下的各學(xué)區(qū)對(duì)住房價(jià)格影響變動(dòng)的回歸模型如下。西城區(qū)：ln＋＋海淀區(qū)：ln＋＋5.2.2雙重差分法在確定學(xué)區(qū)會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場會(huì)產(chǎn)生影響的基礎(chǔ)上，第二部分研究招生政策對(duì)房地產(chǎn)市場的影響。通過研讀以往有關(guān)政策評(píng)估的文獻(xiàn)，采用雙重差分法，即DID（Difference-in-Difference）模型。DID模型的構(gòu)建思路為，在某一外在政策沖擊下，將研究樣本分為實(shí)驗(yàn)組和對(duì)照組，受政策影響為實(shí)驗(yàn)組，不受影響的為對(duì)照組，通過控制其他因素，分離并判斷該政策的實(shí)施效果。以本章節(jié)研究內(nèi)容為例，“多校劃片”政策實(shí)施的對(duì)象為海淀區(qū)，因此海淀區(qū)為實(shí)驗(yàn)組，周邊沒有該項(xiàng)政策的行政區(qū)則為對(duì)照組。用虛擬變量du來衡量某行政區(qū)是否屬于實(shí)施“多校劃片”，若屬于實(shí)施行政區(qū)則du=1，不屬于du=0。同時(shí)，為控制時(shí)間的影響，設(shè)置虛擬變量dt衡量住房交易時(shí)間屬于政策實(shí)施前還是政策實(shí)施后，若該套住房在政策實(shí)施后成交，則Y=α其中，dt*du為交互項(xiàng)，ε為隨機(jī)誤差。為進(jìn)一步說明模型原理，結(jié)合研究對(duì)象和內(nèi)容，簡化公式5-7。對(duì)海淀區(qū)而言，du=1，海淀區(qū)在實(shí)施“多校劃片”Y海淀，政策實(shí)施前Y海淀，政策實(shí)施后對(duì)西城區(qū)而言，du=0，西城區(qū)在實(shí)施“多校劃片”Y西城，政策實(shí)施前Y西城，政策實(shí)施后通過運(yùn)算可知，海淀區(qū)與西城區(qū)在“多校劃片“政策實(shí)施前后房地產(chǎn)市場的變動(dòng)情況分別為5-12、5-13。△1△因此，“多校劃片”政策對(duì)實(shí)驗(yàn)組海淀區(qū)所產(chǎn)生的凈影響為△通過所構(gòu)建的模型可知，度量該影響的指標(biāo)γ3恰好為時(shí)間虛擬變量（dt）和區(qū)域變量（du）的交互項(xiàng)（dt*du）系數(shù)。因此，交互項(xiàng)系數(shù)γ相較于OLS方法是用政策實(shí)施虛擬變量來評(píng)估政策效應(yīng)，DID模型設(shè)置更加科學(xué)，政策評(píng)估的效果也更為準(zhǔn)確。同時(shí)，使用時(shí)間和個(gè)體的固定效應(yīng)可以有效避免因遺漏變量而產(chǎn)生的誤差。在研究招生政策對(duì)住房價(jià)格的影響方面，第一個(gè)研究部分探究政策發(fā)布對(duì)住房價(jià)格的影響?；貧w模型為模型（5-14），其中，dt_1為政策發(fā)布（2018年4月28日）虛擬變量，若樣本處于2016年1月1日——2018年4月28日，則dt_1=0；若樣本處于2018年4月28日——2019年12月31日，則dt_1=1。在DID模型基礎(chǔ)上，沿用之前研究學(xué)區(qū)住房價(jià)值所選取的控制變量，在時(shí)間維度進(jìn)行控制的一組虛擬變量由年度改為季度。主要觀測政策發(fā)布變量（dt_1）和區(qū)域變量（du）交互項(xiàng)（dt_1*du）前的參數(shù)γ3ln＋第二個(gè)研究部分探究政策執(zhí)行對(duì)住房價(jià)格的影響。政策執(zhí)行時(shí)間為2019年1月1日，因此，在模型（5-14）的基礎(chǔ)上引入政策執(zhí)行變量（dt_2）以及其與區(qū)域變量（du）的交互項(xiàng)（dt_2*du），建立模型（5-15）。若樣本處于2016年1月1日——2019年1月1日，則dt_1=0；若樣本處于2019年1月1日——2019年12月31日，則dt_1=1。其中，主要觀測政策執(zhí)行變量（dt_2）和區(qū)域變量（du）交互項(xiàng)（dt_2*du）前的參數(shù)γ5ln+β＋β5.3變量選取與數(shù)據(jù)來源5.3.1變量選取在學(xué)區(qū)界定基礎(chǔ)上，進(jìn)一步探究房地產(chǎn)市場受到各學(xué)區(qū)差異的影響，本章節(jié)選取交易時(shí)間在2016年1月1日——2019年12月31日內(nèi)，西城區(qū)、海淀區(qū)的每套二手房成交數(shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)證分析。研究區(qū)間從2016年開始，因?yàn)槲鞒菂^(qū)、海淀區(qū)明確劃分學(xué)區(qū)的時(shí)間分別為2015年5月12日、2015年11月19日。由于住房區(qū)位與入校指標(biāo)掛鉤，且北京實(shí)行限購限貸等各類嚴(yán)格調(diào)控政策，本章節(jié)選取二手房成交數(shù)據(jù)，與新房成交數(shù)據(jù)相比，二手房成交數(shù)據(jù)更能反映出住宅價(jià)值與消費(fèi)決策。解釋變量為每個(gè)行政區(qū)所涵蓋的各個(gè)學(xué)區(qū)。在控制變量方面，從以往研究文獻(xiàn)中的劃分標(biāo)準(zhǔn)出發(fā)，結(jié)合本文研究目標(biāo)，將影響住房價(jià)格的控制變量分為房屋本身的建筑特征及住房的區(qū)位配套情況兩個(gè)方面。其中，在房屋本身的建筑特征方面主要選擇了6個(gè)變量，分別是房屋的臥室數(shù)量、衛(wèi)生間數(shù)量、房屋建筑面積、截止到出售年份時(shí)的房屋房齡、裝修情況、建筑結(jié)構(gòu)以及是否配備電梯。在建筑結(jié)構(gòu)的判斷上，將框架結(jié)構(gòu)、鋼結(jié)構(gòu)、鋼混結(jié)構(gòu)視為較優(yōu)質(zhì)結(jié)構(gòu)，磚混在內(nèi)等其他結(jié)構(gòu)次之。在住房的區(qū)位配套情況方面，選取了4個(gè)變量，分別是交通情況、環(huán)境情況、醫(yī)療情況和據(jù)中心距離。它們的衡量標(biāo)準(zhǔn)是該套交易住宅與最近的地鐵站距離、與最近的公園距離、與最近的三甲醫(yī)院距離和相距天安門的距離，距離的衡量通過Arcgis10.2操作實(shí)現(xiàn)。5.3.2數(shù)據(jù)來源2016年1月1日——2018年12月1日數(shù)據(jù)來源于鏈家網(wǎng)，2018年12月1日——2019年12月31日數(shù)據(jù)來源于貝殼找房網(wǎng)。鏈家是國內(nèi)知名二手房買賣線下門店，貝殼找房網(wǎng)為同一領(lǐng)導(dǎo)團(tuán)隊(duì)打造的線上平臺(tái)。鏈家線下門店的交易數(shù)據(jù)會(huì)同步上傳至鏈家網(wǎng)及貝殼找房網(wǎng)，因此兩者的數(shù)據(jù)同質(zhì)。通過對(duì)兩個(gè)網(wǎng)站的數(shù)據(jù)爬取，共收集2016年1月1日——2019年12月31日交易樣本66101套。5.4指標(biāo)設(shè)計(jì)5.4.1學(xué)區(qū)制下各學(xué)區(qū)對(duì)住房價(jià)格的影響研究學(xué)區(qū)制下各學(xué)區(qū)對(duì)住房價(jià)格的影響指標(biāo)設(shè)計(jì)如表5-1：表5-1指標(biāo)設(shè)計(jì)說明表變量名稱定義符號(hào)解釋說明被解釋變量住房價(jià)格lnprice每套住房成交價(jià)格的自然對(duì)數(shù)，單位為元/平方米?？刂谱兞拷ㄖ卣髋P室數(shù)bedrooms房屋的臥室數(shù)量，單位為個(gè)。衛(wèi)生間數(shù)bathrooms房屋的衛(wèi)生間數(shù)量，單位為個(gè)。房屋面積area房屋的建筑面積，單位為平方米。房齡age截止到出售年份時(shí)的房屋房齡，單位為年。裝修情況refined_dec衡量房屋裝修情況，若是精裝修賦值為1，否則為0。建筑結(jié)構(gòu)structure衡量房屋的建筑結(jié)構(gòu)，若為框架結(jié)構(gòu)、鋼結(jié)構(gòu)、鋼混結(jié)構(gòu)則賦值為1，其他結(jié)構(gòu)為0。電梯配備evevator衡量房屋是否配備電梯，若配備電梯賦值為1，否則為0。區(qū)位配套交通情況d_subway相距最近的地鐵站的距離，單位為米。環(huán)境情況d_park相距最近的公園的距離，單位為米。醫(yī)療情況距中心距離d_hospitald_centre相距最近的三甲醫(yī)院的距離，單位為米。相距天安門的距離，單位為米。年份變量year_c一組虛擬變量，衡量該套二手房交易時(shí)間。c分別取值為2017、2018、2019，代表2017、2018、2019年成功交易。若在該年份成交則為1，否則為0。解釋變量西城區(qū)各學(xué)區(qū)district_a一組虛擬變量，衡量住房所屬學(xué)區(qū)。a分別取值dct、ds、gamw、jrj、sch、tb、xcaj、xjk、yt、zll,分別代表大柵欄-椿樹-天橋?qū)W區(qū)、德勝學(xué)區(qū)、廣安門外學(xué)區(qū)、金融街學(xué)區(qū)、什剎海學(xué)區(qū)、陶然亭-白紙坊學(xué)區(qū)、西長安街學(xué)區(qū)、新街口學(xué)區(qū)、月壇學(xué)區(qū)、展覽路學(xué)區(qū)共10個(gè)學(xué)區(qū)。若屬于所代表的學(xué)區(qū)則為1，否則為0。海淀區(qū)各學(xué)區(qū)district_b一組虛擬變量，衡量住房所屬學(xué)區(qū)。b分別取值blz、btpz、hd、hyl、qlq、qh、sd、szxbw、sjq、wsl、xsq、yfd、ydl、xyl、zgc、zzy,分別代表八里莊學(xué)區(qū)、北太平莊學(xué)區(qū)、海淀學(xué)區(qū)、花園路學(xué)區(qū)、青龍橋?qū)W區(qū)、清河學(xué)區(qū)、上地學(xué)區(qū)、上莊西北旺學(xué)區(qū)、四季青學(xué)區(qū)、萬壽路學(xué)區(qū)、西三旗學(xué)區(qū)、羊坊店學(xué)區(qū)、永定路學(xué)區(qū)、學(xué)院路學(xué)區(qū)、中關(guān)村學(xué)區(qū)、紫竹院學(xué)區(qū)共16個(gè)學(xué)區(qū)。若屬于所代表的學(xué)區(qū)則為1，否則為0。其中需要說明的是，西城區(qū)劃分為11個(gè)學(xué)區(qū)，海淀區(qū)劃分為17個(gè)學(xué)區(qū)，為避免多重共線性，在西城學(xué)區(qū)和海淀學(xué)區(qū)的虛擬變量設(shè)計(jì)上分別減少了一個(gè)學(xué)區(qū)的設(shè)置，即如果該套住房不歸屬于其他學(xué)區(qū)，則屬于未被設(shè)計(jì)進(jìn)模型的這個(gè)學(xué)區(qū)。由于西城區(qū)廣安門內(nèi)學(xué)區(qū)和海淀區(qū)溫泉蘇家坨學(xué)區(qū)的房價(jià)最低，因此以這兩個(gè)學(xué)區(qū)為基準(zhǔn)來進(jìn)行比較，剔除這兩個(gè)學(xué)區(qū)變量，最終的計(jì)量結(jié)果含義為西城區(qū)內(nèi)各學(xué)區(qū)以廣安門內(nèi)學(xué)區(qū)為標(biāo)準(zhǔn)，相較廣安門內(nèi)學(xué)區(qū)房價(jià)的變化；海淀區(qū)各學(xué)區(qū)與溫泉蘇家坨學(xué)區(qū)相比，住房平均價(jià)格的變動(dòng)情況。在年份變量設(shè)置上采取了同樣的方法。5.4.2招生政策對(duì)住房價(jià)格的影響為控制其他因素的影響，在探究“多校劃片”政策對(duì)住房價(jià)格影響部分，選取研究對(duì)象為海淀區(qū)和西城區(qū)交界處學(xué)區(qū)內(nèi)的二手房。由于西城區(qū)廣安門外學(xué)區(qū)優(yōu)質(zhì)教育資源較少，大多為各名校的廣外分校，且與海淀區(qū)的交界線較短，因此本章節(jié)選取交界區(qū)其余8個(gè)學(xué)區(qū)。海淀區(qū)4個(gè)，分別為花園路學(xué)區(qū)、北太平莊學(xué)區(qū)、紫竹院學(xué)區(qū)和羊坊店學(xué)區(qū)；西城區(qū)4個(gè)，分別為德勝學(xué)區(qū)、新街口學(xué)區(qū)、展覽路學(xué)區(qū)和月壇學(xué)區(qū)。圖5-4海淀區(qū)、西城區(qū)交界處學(xué)區(qū)該部分研究中被解釋變量、控制變量與研究各個(gè)學(xué)區(qū)對(duì)住房價(jià)格的影響時(shí)所選取指標(biāo)相同，解釋變量有所改變，具體說明如表5-2：表5-2指標(biāo)設(shè)計(jì)說明表變量名稱定義符號(hào)解釋說明被解釋變量住房價(jià)格lnprice每套住房成交價(jià)格的自然對(duì)數(shù)，單位為元/平方米?？刂谱兞拷ㄖ卣鱞edrooms、bathrooms、area、age、refined_dec、structure、evevator同表區(qū)位配套d_subway、d_park、d_hospital、d_centre同表解釋變量政策發(fā)布dt_1“多校劃片”政策發(fā)布（2018年4月28日）之后賦值為1，之前為0。政策執(zhí)行dt_2“多校劃片”政策執(zhí)行（2019年1月1日）之后賦值為1，之前為0。區(qū)域變量du實(shí)驗(yàn)組（海淀區(qū)）賦值為1，對(duì)照組（西城區(qū)）賦值為0。政策實(shí)施變量dt*du時(shí)間變量(dt)和區(qū)域變量(du)的交叉項(xiàng)，用于衡量“多校劃片”政策發(fā)布、執(zhí)行分別對(duì)房價(jià)的影響。季度變量j_d一組虛擬變量，衡量該套二手房交易時(shí)間。d分別取值為161-164、171-174、181-184、191-194，分別代表2016年四個(gè)季度、2017年四個(gè)季度、2018年四個(gè)季度和2019年四個(gè)季度交易。若在該季度成交則為1，否則為0。預(yù)期效應(yīng)j_f時(shí)間虛擬變量j_d和區(qū)域變量du的交互項(xiàng)。f分別取值為20161-20164、20171-20174、20181-20184、20191-20194，代表2016年四個(gè)季度——2019年四個(gè)季度與區(qū)域變量的交互項(xiàng)。其中，與本章節(jié)研究相關(guān)的政策梳理如下：2018年4月28日，北京市海淀區(qū)教育委員會(huì)發(fā)布《北京海淀區(qū)教育委員會(huì)關(guān)于2018年義務(wù)教育階段入學(xué)工作的實(shí)施意見》，正式開始實(shí)行“多校劃片”的入學(xué)方式。實(shí)施意見指出，2019年1月1日之后新登記并取得房屋不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書的住房在申請(qǐng)適齡兒童小升初入學(xué)時(shí)，將實(shí)行“多校劃片”方式。也就是說，以2019年1月1日為節(jié)點(diǎn)，在此之前，海淀區(qū)住房在入學(xué)時(shí)所對(duì)應(yīng)的小學(xué)為單所小學(xué)，在該節(jié)點(diǎn)后，海淀區(qū)住房將對(duì)應(yīng)多個(gè)小學(xué)。因此，本章節(jié)實(shí)證研究將選擇兩個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)，分別為2018年4月28日的政策發(fā)布時(shí)間（dt_1）和2019年1月1日政策執(zhí)行時(shí)間（dt_2）。第6章實(shí)證結(jié)果及分析6.1學(xué)區(qū)制下各學(xué)區(qū)對(duì)住房價(jià)格的影響6.1.1描述性統(tǒng)計(jì)分析表6-1和表6-2分別報(bào)告了西城區(qū)和海淀區(qū)樣本描述性統(tǒng)計(jì)結(jié)果，2016年1月1日——2019年12月31日，共采集二手房成交樣本量66101套。其中西城區(qū)交易22931套，海淀區(qū)交易43170套。西城區(qū)2016年——2019年住房平均成交價(jià)格為9.97萬元/平方米，成交均價(jià)最高為23.8萬元/平方米，最低均價(jià)為1.57萬元/平方米。建筑面積平均為67.2平方米，最小面積為11.2平方米，最大面積為409.63平方米。西城區(qū)截至交易年份平均房齡為24.5年，房齡最高為105年。只有35.3%的房屋帶有精裝修，49%的交易房屋配備電梯。在區(qū)位配套方面，距離最近的地鐵站平均距離為884米，距離最近的公園平均距離638米，距離最近的三甲醫(yī)院平均距離為1.63千米，距離天安門的平均距離為9.45千米表6-12016年——2019年西城區(qū)樣本描述性統(tǒng)計(jì)結(jié)果變量名樣本量均值標(biāo)準(zhǔn)差最小值最大值price2293199684.2424439.4615737238000bedrooms229311.914.7517bathrooms229311.074.29505area2293167.19929.8311.2409.63age2293124.511.3310105refined_dec22931.353.47801structure22931.417.49301evevator22931.49.501d_subway22931844.3191611.97912.91127604.98d_park22931637.777427.73710.6579620.647d_hospital229311630.3685787.42320.887103000d_centre229319446.27413398.52699.611107000海淀區(qū)2016年——2019年住房平均成交價(jià)格為7.66萬元/平方米，成交均價(jià)最高為15.2萬元/平方米。臥室數(shù)最多為5間，平均每套房屋有1間衛(wèi)生間。建筑面積平均為78.4平方米，最小面積為10.7平方米，最大面積為299.87平方米。海淀區(qū)截至交易年份平均房齡為20.7年，房齡最高為69年。有45%的房屋帶有精裝修，51%的交易房屋配備電梯。在區(qū)位配套方面，距離最近的地鐵站平均距離為1037米，距離最近的公園平均距離800米，距離最近的三甲醫(yī)院平均距離為2.6千米，距離天安門的平均距離為11.5千米。表6-22016年——2019年海淀區(qū)樣本描述性統(tǒng)計(jì)結(jié)果變量名樣本量均值標(biāo)準(zhǔn)差最小值最大值price4317076649.5619673.3715080152000bedrooms431702.055.7615bathrooms431701.149.38803area4317078.44136.2610.7299.87age4317020.6749.586069refined_dec43170.448.49701structure43170.528.49901evevator43170.51.501d_subway431701037.2051216.3192.10211534.08d_park43170799.755455.1566.3764221.917d_hospital431702646.1462320.06182.45214022.44d_centre4317011479.24111.895796.56931409.656.1.2實(shí)證結(jié)果與分析在理論分析和數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)的基礎(chǔ)上進(jìn)行實(shí)證分析。本章節(jié)探究不同各個(gè)學(xué)區(qū)對(duì)房地產(chǎn)市場的影響。具體分為兩個(gè)部分，其一，確定學(xué)區(qū)是否會(huì)影響到住房價(jià)格，不同學(xué)區(qū)對(duì)住房價(jià)格產(chǎn)生了何種影響，影響的程度怎樣。其二，學(xué)區(qū)制施行后，各學(xué)區(qū)對(duì)住房價(jià)格的影響方向和程度是否會(huì)隨時(shí)間變化。（1）各學(xué)區(qū)對(duì)房屋價(jià)值影響判定運(yùn)用stata13.1對(duì)西城區(qū)、海淀區(qū)分別進(jìn)行模型回歸，得出的回歸結(jié)果如表6-3。表6-3各學(xué)區(qū)對(duì)房屋價(jià)值影響的回歸結(jié)果(1)海淀(2)西城lnpricelnpricebedrooms0.037***bedrooms0.036***(0.002)(0.002)bathrooms0.092***bathrooms0.172***(0.004)(0.005)area-0.002***area-0.004***(0.000)(0.000)age0.001***age-0.002***(0.000)(0.000)refined_dec0.037***refined_dec0.033***(0.002)(0.002)structure-0.000structure-0.030***(0.005)(0.004)evevator0.010**evevator0.017***(0.005)(0.004)d_subway-0.000***d_subway-0.000***(0.000)(0.000)d_park-0.000***d_park-0.000***(0.000)(0.000)d_hospital0.000***d_hospital0.000*(0.000)(0.000)d_centre-0.000***d_centre0.000***(0.000)(0.000)district_blz0.133***district_dct0.180***(0.022)(0.007)district_btpz0.117***district_ds0.358***(0.022)(0.005)district_hd0.271***district_gamw0.001(0.022)(0.005)district_hyl0.104***district_jrj0.434***(0.022)(0.008)district_qlq0.188***district_sch0.406***(0.019)(0.010)district_qh-0.058***district_tb0.111***(0.020)(0.006)district_sd0.261***district_xcaj0.368***(0.021)(0.010)district_szxbw0.048***district_xjk0.228***(0.016)(0.007)district_sjq0.054***district_yt0.298***(0.018)(0.006)district_wsl0.222***district_zll0.188***(0.022)(0.006)district_xsq-0.157***(0.021)district_yfd0.038*(0.023)district_ydl0.012(0.020)district_xyl0.124***(0.020)district_zgc0.270***(0.022)district_zzy0.184***(0.022)year_20170.267***year_20170.260***(0.003)(0.004)year_20180.222***year_20180.244***(0.003)(0.003)year_20190.200***year_20190.275***(0.003)(0.004)_cons11.044***_cons11.197***(0.027)(0.008)Obs.43170Obs.22931R-squared0.504R-squared0.554Standarderrorsareinparenthesis***p<0.01,**p<0.05,*p<0.1根據(jù)表6-4的回歸結(jié)果可以看出，對(duì)于西城區(qū)來說，除廣安門外學(xué)區(qū)與住房價(jià)格關(guān)系不顯著外，其余學(xué)區(qū)變量與住房價(jià)格均在1%的顯著性水平上正向相關(guān)。金融街學(xué)區(qū)住宅價(jià)格最高，與廣安門內(nèi)學(xué)區(qū)相比，屬于金融街學(xué)區(qū)的住宅在二手房成交時(shí)價(jià)格要提高43.4%。其次為什剎海學(xué)區(qū)、西長安街學(xué)區(qū)、德勝學(xué)區(qū)，在其他條件不變時(shí)，這三個(gè)學(xué)區(qū)住宅價(jià)值相較廣安門內(nèi)學(xué)區(qū)而言，分別提高了40.6%、36.8%、35.8%。陶然亭-白紙坊學(xué)區(qū)與廣安門內(nèi)學(xué)區(qū)住宅價(jià)格相差最小，學(xué)區(qū)屬性價(jià)值最低，屬于陶然亭-白紙坊學(xué)區(qū)的房屋僅比廣安門內(nèi)學(xué)區(qū)房屋價(jià)格高11.1%。對(duì)于海淀區(qū)來說，大部分學(xué)區(qū)變量與住房價(jià)格均呈顯著正相關(guān)關(guān)系。海淀學(xué)區(qū)前系數(shù)最大，為0.271，這表明在控制時(shí)間及其他變量的情況下，海淀學(xué)區(qū)的房屋溢價(jià)最高。具體來說，與溫泉蘇家坨學(xué)區(qū)相比，海淀學(xué)區(qū)二手房價(jià)格要高27.1%。其次為中關(guān)村學(xué)區(qū)、上地學(xué)區(qū)、萬壽路學(xué)區(qū)，相較于基準(zhǔn)學(xué)區(qū)，這三個(gè)學(xué)區(qū)的住宅價(jià)值要高27%、26.1%、22.2%。另外，清河學(xué)區(qū)和西三旗學(xué)區(qū)前系數(shù)為負(fù)，原因可能是在清河學(xué)區(qū)成交量較大的是老舊小區(qū)，如毛紡廠小區(qū)等。而溫泉蘇家坨學(xué)區(qū)新房較多，如保利西山林語等。結(jié)合海淀區(qū)和西城區(qū)教育資源分布情況，可以發(fā)現(xiàn)教育資源更優(yōu)質(zhì)的學(xué)區(qū)，學(xué)區(qū)的價(jià)值也相應(yīng)較高。其中，中關(guān)村學(xué)區(qū)有中關(guān)村一小、中關(guān)村二小、人大附中實(shí)驗(yàn)中學(xué)等多所優(yōu)質(zhì)小學(xué)，位于金融街學(xué)區(qū)的有北京實(shí)驗(yàn)二小、宏廟小學(xué)、奮斗小學(xué)三個(gè)重點(diǎn)小學(xué)，上地學(xué)區(qū)因?yàn)橛芯拍暌回炛频纳系貙?shí)驗(yàn)小學(xué)，可以直升北京市第一零一中學(xué)，因而房價(jià)也較高。在其他變量與住房價(jià)格的相關(guān)性方面，西城區(qū)房屋每增加一間臥室，住房平均價(jià)格上漲3.6%；每增加一間衛(wèi)生間，住房均價(jià)上漲17.2%；房齡每提高1年，住房平均單價(jià)下跌0.2%；精裝修房屋相較于其他房屋會(huì)產(chǎn)生3.3%的住房溢價(jià)。海淀區(qū)房屋每增加一間臥室，住房平均價(jià)格上漲3.7%；房屋所包含衛(wèi)生間個(gè)數(shù)每增加1個(gè)，住房均價(jià)上漲9.2%；精裝修房屋相較于其他房屋會(huì)產(chǎn)生3.7%的住房溢價(jià)。（2）各學(xué)區(qū)對(duì)房屋價(jià)值影響的時(shí)間趨勢運(yùn)用stata13.1分別對(duì)2016年——2019年西城區(qū)、海淀區(qū)各年的房屋樣本數(shù)據(jù)進(jìn)行回歸，實(shí)證回歸結(jié)果如表6-4。表6-4西城學(xué)區(qū)對(duì)房屋價(jià)值影響時(shí)間趨勢變動(dòng)回歸結(jié)果(1)(2)(3)(4)lnprice2016lnprice2017lnprice2018lnprice2019bedrooms0.038***0.041***0.036***0.026***(0.005)(0.006)(0.004)(0.004)bathrooms0.158***0.171***0.182***0.178***(0.010)(0.013)(0.009)(0.009)area-0.003***-0.004***-0.004***-0.004***(0.000)(0.000)(0.000)(0.000)age-0.002***-0.003***-0.004***-0.002***(0.000)(0.000)(0.000)(0.000)refined_dec0.039***0.040***0.025***0.031***(0.005)(0.006)(0.004)(0.004)structure-0.022***-0.034***-0.041***-0.047***(0.008)(0.009)(0.007)(0.007)evevator0.0040.015**0.020***0.043***(0.007)(0.008)(0.006)(0.006)d_subway-0.000***-0.000***-0.000*-0.000***(0.000)(0.000)(0.000)(0.000)d_park0.000***0.000**0.000-0.000***(0.000)(0.000)(0.000)(0.000)d_hospital0.000***0.000***0.000***0.000*(0.000)(0.000)(0.000)(0.000)d_centre-0.000***-0.000***-0.000***0.000***(0.000)(0.000)(0.000)(0.000)district_dct0.062***0.084***0.113***0.165***(0.017)(0.020)(0.014)(0.011)district_ds0.602***0.493***0.495***0.355***(0.017)(0.020)(0.013)(0.009)district_gamw0.105***0.094***0.056***0.010(0.013)(0.015)(0.010)(0.008)district_jrj0.393***0.229***0.275***0.446***(0.017)(0.022)(0.016)(0.012)district_sch0.432***0.361***0.398***0.388***(0.018)(0.024)(0.017)(0.018)district_tb0.108***0.112***0.115***0.119***(0.012)(0.014)(0.010)(0.009)district_xcaj0.162***0.185***0.264***0.345***(0.022)(0.025)(0.019)(0.018)district_xjk0.325***0.212***0.258***0.240***(0.015)(0.017)(0.012)(0.012)district_yt0.347***0.290***0.324***0.307***(0.013)(0.015)(0.010)(0.010)district_zll0.281***0.241***0.254***0.191***(0.015)(0.017)(0.012)(0.010)_cons11.455***11.688***11.607***11.490***(0.022)(0.026)(0.018)(0.014)Obs.7446362853016556R-squared0.4640.4440.5430.487Standarderrorsareinparenthesis***p<0.01,**p<0.05,*p<0.1從表6-4的回歸結(jié)果可以看出，西城區(qū)學(xué)區(qū)所帶來的住房價(jià)值都是正向影響。除去2019年廣安門外學(xué)區(qū)，所有學(xué)區(qū)與住房價(jià)格都在1%的顯著性水平下正相關(guān)。2016年什剎海學(xué)區(qū)相較于廣安門內(nèi)學(xué)區(qū)住房價(jià)格要高43.2%，屬于金融街學(xué)區(qū)的住宅平均價(jià)格比廣安門內(nèi)學(xué)區(qū)的均價(jià)高39.3%。2017年屬于廣安門外學(xué)區(qū)的住宅價(jià)格相較基準(zhǔn)學(xué)區(qū)會(huì)高9.4%。2018年德勝學(xué)區(qū)住房價(jià)值最高，超過廣安門內(nèi)學(xué)區(qū)價(jià)格的49.5%。2019年，西長安街學(xué)區(qū)相較于廣安門內(nèi)學(xué)區(qū)產(chǎn)生了34.5%的住房溢價(jià)。從時(shí)間趨勢來看，學(xué)區(qū)隨時(shí)間趨勢變動(dòng)較小。包含超重點(diǎn)小學(xué)育翔小學(xué)、北京實(shí)驗(yàn)二?。ǖ聞傩^(qū)）、西師附小和五路通小學(xué)的德勝學(xué)區(qū)2016年——2019年住房價(jià)格分別產(chǎn)生了60.2%、49.3%、49.5%和35.5%的住房溢價(jià)。金融街學(xué)區(qū)價(jià)格四年來一直處于高位，波動(dòng)較小，近兩年才呈現(xiàn)出價(jià)格增長迅猛的態(tài)勢。2019年其住房溢價(jià)高達(dá)44.6%，而同期與其交界的新街口學(xué)區(qū)住房價(jià)格溢價(jià)僅為24%，僅兩者差值就比廣安門內(nèi)學(xué)區(qū)的住房價(jià)格高20.6%。包含育民小學(xué)、三里河三小和中古友誼小學(xué)的月壇學(xué)區(qū)住房價(jià)值較高，但變化幅度較低，其住房溢價(jià)將近廣安門內(nèi)學(xué)區(qū)均價(jià)的1/3。一些教育資源較為薄弱的學(xué)區(qū)對(duì)住房價(jià)格的影響隨時(shí)間變化的幅度同樣較小，如大柵欄-椿樹-天橋?qū)W區(qū)、展覽路學(xué)區(qū)對(duì)二手房價(jià)格的影響分別穩(wěn)定在10%、20%左右的溢價(jià)。與金融街學(xué)區(qū)、什剎海學(xué)區(qū)、德勝學(xué)區(qū)地理位置較近的新街口學(xué)區(qū)，相較于被比較的廣安門內(nèi)學(xué)區(qū)而言，學(xué)區(qū)對(duì)二手房市場的影響較為穩(wěn)定。2018年、2019年新街口學(xué)區(qū)住房溢價(jià)分別為25.8%、24%。表6-5海淀學(xué)區(qū)對(duì)房屋價(jià)值影響時(shí)間趨勢變動(dòng)回歸結(jié)果(1)(2)(3)(4)lnprice2016lnprice2017lnprice2018lnprice2019bedrooms0.050***0.032***0.028***0.031***(0.004)(0.004)(0.003)(0.003)bathrooms0.090***0.090***0.098***0.085***(0.007)(0.009)(0.007)(0.006)area-0.002***-0.002***-0.002***-0.002***(0.000)(0.000)(0.000)(0.000)age0.003***-0.001*-0.001***0.001***(0.000)(0.000)(0.000)(0.000)refined_dec0.051***0.025***0.029***0.031***(0.004)(0.004)(0.003)(0.003)structure0.004-0.0090.007-0.020**(0.011)(0.012)(0.009)(0.009)evevator0.0020.004-0.0000.040***(0.011)(0.012)(0.009)(0.009)d_subway-0.000***-0.000***-0.000***-0.000***(0.000)(0.000)(0.000)(0.000)d_park-0.000***-0.000***-0.000***-0.000***(0.000)(0.000)(0.000)(0.000)d_hospital0.000***0.000***0.000***0.000***(0.000)(0.000)(0.000)(0.000)d_centre-0.000*-0.000***-0.000***-0.000***(0.000)(0.000)(0.000)(0.000)district_blz0.100**0.162***0.0570.213***(0.050)(0.049)(0.038)(0.035)district_btpz0.099*0.172***0.0420.171***(0.051)(0.051)(0.040)(0.037)district_hd0.286***0.286***0.208***0.298***(0.050)(0.049)(0.038)(0.035)district_hyl0.0600.138***0.0300.211***(0.052)(0.051)(0.040)(0.037)district_qlq0.134***0.216***0.162***0.265***(0.044)(0.042)(0.033)(0.030)district_qh-0.155***-0.048-0.118***0.081**(0.047)(0.045)(0.036)(0.033)district_sd0.250***0.205***0.193***0.327***(0.049)(0.047)(0.037)(0.034)district_szxbw0.0190.130***0.052*0.032(0.040)(0.035)(0.027)(0.025)district_sjq0.0280.062-0.0280.140***(0.043)(0.040)(0.031)(0.029)district_wsl0.176***0.260***0.175***0.294***(0.050)(0.050)(0.039)(0.036)district_xsq-0.232***-0.144***-0.228***-0.041(0.048)(0.046)(0.037)(0.034)district_yfd0.0090.076-0.0610.129***(0.052)(0.052)(0.041)(0.037)district_ydl-0.0470.049-0.0320.093***(0.048)(0.046)(0.036)(0.033)district_xyl0.0710.168***0.080**0.204***(0.047)(0.046)(0.036)(0.033)district_zgc0.236***0.286***0.203***0.349***(0.051)(0.050)(0.039)(0.036)district_zzy0.169***0.216***0.111***0.251***(0.051)(0.051)(0.040)(0.037)_cons10.951***11.308***11.487***11.213***(0.060)(0.062)(0.048)(0.044)Obs.1438970681026111452R-squared0.3850.4190.4970.427Standarderrorsareinparenthesis***p<0.01,**p<0.05,*p<0.1從表6-5的回歸結(jié)果可以看出，2016年海淀學(xué)區(qū)的住房價(jià)格最高，相較溫泉蘇家坨學(xué)區(qū)而言住房價(jià)值要高出28.6%，2017年、2018年對(duì)住房價(jià)格影響最大的是中關(guān)村學(xué)區(qū)和海淀學(xué)區(qū)，2019年中關(guān)村和上地學(xué)區(qū)對(duì)住房價(jià)格影響最大。從時(shí)間趨勢來看，海淀區(qū)住房價(jià)值變化的浮動(dòng)較大。2016年——2019年中關(guān)村學(xué)區(qū)住房價(jià)格分別產(chǎn)生了23.6%、28.6%、20.3%和34.9%的住房溢價(jià)。近四年屬于紫竹院學(xué)區(qū)的房屋，與溫泉蘇家坨學(xué)區(qū)房屋相比，對(duì)住房價(jià)格的影響方面分別為上升了16.9%、21.6%、11.1%和25.1%。其中在2019年波動(dòng)較大，可能是因?yàn)槠渑c海淀學(xué)區(qū)相鄰，在“多校劃片”政策在實(shí)施后，其存在共享海淀學(xué)區(qū)的教育資源機(jī)會(huì)，因而學(xué)區(qū)因素對(duì)住房價(jià)格影響的比重增加。同理可以看到與中關(guān)村學(xué)區(qū)交界的北太平莊學(xué)區(qū)和花園路學(xué)區(qū)，各自學(xué)區(qū)因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響分別由2018年不顯著上升至17.1%和21.1%。另外，2016年至2018年每年各學(xué)區(qū)特征對(duì)住房價(jià)格影響方向和程度不一，但在2019年除不顯著的學(xué)區(qū)外，其余學(xué)區(qū)均對(duì)住房價(jià)格產(chǎn)生了正向影響?？赡茉?018年至2019間期間，各學(xué)區(qū)房屋所對(duì)應(yīng)入學(xué)學(xué)校實(shí)質(zhì)差異減少，學(xué)區(qū)教育資源分配有均衡發(fā)展趨勢。6.2招生政策對(duì)住房價(jià)格的影響6.2.1描述性統(tǒng)計(jì)分析表6-6、表6-7展示了本節(jié)研究樣本的描述性統(tǒng)計(jì)分析結(jié)果。2016年——2019年海淀區(qū)和西城區(qū)交界處8個(gè)學(xué)區(qū)共有22893個(gè)樣本。其中海淀區(qū)交易13075套，西城交易9777套。海淀區(qū)花園路學(xué)區(qū)、北太平莊學(xué)區(qū)、紫竹院學(xué)區(qū)和羊坊店學(xué)區(qū)四個(gè)學(xué)區(qū)2016年——2019年住房平均價(jià)格為8.05萬元/平方米，成交二手房最高單價(jià)為15.2萬元/平方米。建筑面積均值為72.2平方米，平均房齡在23.7年，大約有二分之一的住宅配備電梯。距離最近的地鐵站、公園、三甲醫(yī)院和天安門的平均距離分別為650米、740米、1067米和7541米。表6-6海淀區(qū)住房交易樣本描述性統(tǒng)計(jì)結(jié)果變量名樣本量均值標(biāo)準(zhǔn)差最小值最大值price1307580511.115847.7216000152426.8bedrooms130752.004.75115bathrooms130751.097.32303area1307572.21334.00612.65294.8age1307523.6849.859067refined_dec13075.437.49601structure13075.544.49801evevator13075.527.49901d_subway13075649.691313.27218.9281545.924d_park13075740.122341.62635.6071540.211d_hospital130751067.37447.095112.2765560.413d_centre130757541.221187.385195.2510143.90西城區(qū)德勝學(xué)區(qū)、新街口學(xué)區(qū)、展覽路學(xué)區(qū)和月壇學(xué)區(qū)四個(gè)學(xué)區(qū)2016年——2019年住房平均價(jià)格為11萬元/平方米，成交單價(jià)最高為20.4萬元/平方米，最低為1.57萬元/平方米。四個(gè)學(xué)區(qū)平均建筑面積為66.3平方米，平均房齡為28年，建筑結(jié)構(gòu)為框架結(jié)構(gòu)、鋼結(jié)構(gòu)、鋼混結(jié)構(gòu)的比例僅占21.9%，大約34.3%房屋是精裝修。住房樣本距離最近的地鐵站、公園、三甲醫(yī)院和天安門的平均距離分別為869米、663米、1800米和9503米。表6-7西城區(qū)住房交易樣本描述性統(tǒng)計(jì)結(jié)果變量名樣本量均值標(biāo)準(zhǔn)差最小值最大值price977711000021088.8215737204000bedrooms97772.006.73616bathrooms97771.043.24104area977766.31125.88213.1328.06age97772810.596069refined_dec9777.343.47501structure9777.219.41401evevator9777.404.49101d_subway9777869.1522284.00123.75127604.98d_park9777663.204553.70425.3779620.647d_hospital97771799.7887318.56246.467103000d_centre97779503.13512710.2784.7531070006.2.2實(shí)證結(jié)果與分析使用DID模型進(jìn)行實(shí)證分析的重要前提為滿足平行趨勢假設(shè)，即在政策實(shí)施前實(shí)驗(yàn)組和對(duì)照組住宅交易價(jià)格有共同的變化趨勢。繪制2016年第一季度——2019年第四季度海淀區(qū)、西城區(qū)每季度的住宅價(jià)格，由圖6-1可看出實(shí)驗(yàn)組海淀區(qū)與對(duì)照組西城區(qū)在“多校劃片”政策實(shí)施前走勢基本一致，說明兩組數(shù)據(jù)有同樣的時(shí)間趨勢，模型滿足平行趨勢假設(shè)。圖6-12016年——2019年海淀區(qū)、西城區(qū)每季度住宅價(jià)格本章節(jié)實(shí)證檢驗(yàn)為“多校劃片”政策對(duì)房地產(chǎn)市場的影響。具體分為兩個(gè)部分，第一，判斷“多校劃片”政策發(fā)布（2018年4月28日）對(duì)房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了怎樣影響，政策發(fā)布效果如何。第二，在政策發(fā)布后，當(dāng)“多校劃片”政策執(zhí)行（2019年1月1日）后，對(duì)房地產(chǎn)市場的影響是否有差異，消費(fèi)者決策是否理性，政策是否有預(yù)期效應(yīng)。（1）“多校劃片”政策發(fā)布對(duì)住房價(jià)格的影響運(yùn)用stata13.1進(jìn)行模型回歸，得出的回歸結(jié)果如表6-8。表6-8“多校劃片”政策發(fā)布與住房價(jià)格回歸結(jié)果(1)lnpricedt_10.156***(0.004)du-0.276***(0.004)dt_1du-0.050***(0.006)bedrooms0.059***(0.003)bathrooms0.136***(0.006)area-0.003***(0.000)age0.002***(0.000)refined_dec0.025***(0.003)structure0.017***(0.005)evevator-0.007*(0.004)d_subway0.000(0.000)d_park-0.000***(0.000)d_hospital-0.000(0.000)d_centre-0.000(0.000)_cons11.564***(0.013)控制變量j_dObs.22852R-squared0.595Standarderrorsareinparenthesis***p<0.01,**p<0.05,*p<0.1表6-8的回歸結(jié)果顯示，在1%的顯著性水平下，交互項(xiàng)（dt_1*du）與住房價(jià)格（lnprice）呈負(fù)相關(guān)，系數(shù)為0.050。這表明，“多校劃片”政策的發(fā)布對(duì)房地產(chǎn)市場起到了調(diào)控作用。即與西城區(qū)相比，在控制其他因素情況下，海淀區(qū)“多校劃片”政策的發(fā)布使得住房價(jià)格降低了5%。由此可以看出，與住房掛鉤的教育政策發(fā)布會(huì)使其價(jià)格產(chǎn)生波動(dòng)。從交易行為來看，當(dāng)購買住宅后獲取優(yōu)質(zhì)學(xué)校名額的可能性降低時(shí)，二手房價(jià)格會(huì)下跌5%。因此，相較于以往的“單校劃片”，新政策發(fā)布后價(jià)格波動(dòng)很可能顯示出購房者的行為是理性決策。這個(gè)結(jié)果也說明了，海淀區(qū)原先存在著教育資源不均衡現(xiàn)象，而“多校劃片”政策的發(fā)布對(duì)房地產(chǎn)市場的調(diào)控作用，在一定程度上體現(xiàn)了教育的公平化發(fā)展。（2）“多校劃片”政策執(zhí)行對(duì)住房價(jià)格的影響在得出“多校劃片”政策的發(fā)布會(huì)對(duì)海淀區(qū)住房價(jià)格產(chǎn)生顯著負(fù)向影響的結(jié)果上，本節(jié)探究購房決策是否理性，政策是否有預(yù)期效應(yīng)。運(yùn)用stata13.1進(jìn)行模型回歸，得出的回歸結(jié)果如表6-9。表6-9“多校劃片”政策執(zhí)行與住房價(jià)格回歸結(jié)果(1)lnpricedt_2-0.071***(0.014)dt_2du-0.022***(0.008)dt_10.039***(0.010)du-0.280***(0.003)dt_1du-0.037***(0.006)bedrooms0.060***(0.002)bathrooms0.130***(0.005)area-0.003***(0.000)age0.000(0.000)refined_dec0.030***(0.002)structure0.014***(0.004)evevator-0.014***(0.004)d_subway0.000(0.000)d_park-0.000***(0.000)d_hospital-0.000(0.000)d_centre-0.000(0.000)_cons11.650***(0.011)控制變量j_dObs.22852R-squared0.595Standarderrorsareinparenthesis***p<0.01,**p<0.05,*p<0.1表6-9報(bào)告了政策執(zhí)行對(duì)房地產(chǎn)市場的影響結(jié)果。交互項(xiàng)（dt_2*du）與住房價(jià)格（lnprice）在1%的顯著性水平下顯著負(fù)相關(guān)，系數(shù)為0.022?！岸嘈澠闭叩膱?zhí)行對(duì)房地產(chǎn)市場調(diào)控作用不明顯。具體來說，與西城區(qū)相比，在控制其他因素前提下，“多校劃片”政策的執(zhí)行使海淀區(qū)住房價(jià)值降低2.2%。與政策發(fā)布時(shí)相比，政策實(shí)行對(duì)房地產(chǎn)市場影響較少。影響幅度更小的原因可能是消費(fèi)者在發(fā)布政策時(shí)已經(jīng)做出決策，當(dāng)政策開始執(zhí)行前就已經(jīng)在住房價(jià)值上有所體現(xiàn)。因而可以得出消費(fèi)者的購房決策是理性的。通過對(duì)兩個(gè)階段的影響結(jié)果比較，可以看出，與住房掛鉤的入學(xué)政策對(duì)房地產(chǎn)市場價(jià)格有調(diào)控作用，而政策的發(fā)布階段對(duì)房地產(chǎn)市場的影響更為敏感。因而政府部門在針對(duì)重點(diǎn)區(qū)域調(diào)控時(shí)，要注意不同時(shí)間階段的政策效果。另外，可以發(fā)現(xiàn)教育資源不均衡現(xiàn)象通過入學(xué)方式轉(zhuǎn)變可以得到改善，因此，不同教育階段中的機(jī)會(huì)公平是實(shí)現(xiàn)教育公平的著力點(diǎn)。6.3預(yù)期效應(yīng)與穩(wěn)健性檢驗(yàn)為探究政策的實(shí)施是否有預(yù)期效應(yīng)，加入季度時(shí)間變量（j_d）與區(qū)域變量（du）的交互項(xiàng)（j_f），用來代表預(yù)期效應(yīng)指標(biāo)。代入所有季度時(shí)間變量數(shù)據(jù)，倘若在政策實(shí)施前的交互項(xiàng)預(yù)期效應(yīng)指標(biāo)（j_f）的回歸顯著，則說明存在預(yù)期效應(yīng)。y=β運(yùn)用stata13.1進(jìn)行模型回歸，得出的回歸結(jié)果如表6-10。表6--10檢驗(yàn)預(yù)期效應(yīng)回歸結(jié)果(1)lnpricej_20161-0.069***(0.019)j_20162-0.038*(0.020)j_20163-0.027(0.018)j_20164-0.049**(0.020)j_20171-0.032*(0.019)o.j_20172j_201730.012(0.021)j_20174-0.038*(0.021)j_20181-0.042**(0.020)j_20182-0.049***(0.019)j_20183-0.076***(0.020)j_20184-0.098***(0.020)j_20191-0.086***(0.019)j_20192-0.087***(0.019)j_20193-0.106***(0.020)j_20194-0.122***(0.021)du-0.243***(0.017)_cons11.567***(0.011)季度變量控制變量√√Obs.22852R-squared0.596Standarderrorsareinparenthesis***p<0.01,**p<0.05,*p<0.1表6-10展示了季度時(shí)間變量（j_d）與區(qū)域變量（du）的交互項(xiàng)（j_f）對(duì)住房價(jià)格影響的回歸結(jié)果。從回歸結(jié)果可以看出，在2018年第一季度（j_20181）時(shí)，衡量預(yù)期效應(yīng)的指標(biāo)在5%的顯著性水平下與住房價(jià)格負(fù)相關(guān)。這從側(cè)面說明了“多校劃片”政策具有預(yù)期效應(yīng)，即從2018年第一季度起，消費(fèi)者開始提前對(duì)政策作出反應(yīng)。這說明家長對(duì)學(xué)區(qū)住房相關(guān)政策關(guān)注度較高，更加說明了海淀區(qū)教育資源發(fā)展不均衡現(xiàn)象較為突出，穩(wěn)步推進(jìn)教育公平化的舉措十分必要。但值得注意的是，從“多校劃片”政策發(fā)布所在的2018年第二季度（j_20182）開始，每個(gè)季度交互項(xiàng)是在1%的顯著性水平下顯著相關(guān)。這也從實(shí)證分析的角度證明在“多校劃片”政策發(fā)布前實(shí)驗(yàn)組和對(duì)照組沒有顯著的差別，滿足平行趨勢檢驗(yàn)，因而“多校劃片”政策發(fā)布對(duì)住房市場起到了一定調(diào)控作用的結(jié)論是穩(wěn)健的。6.4本章小結(jié)本章基于2016年1月1日——2019年12月31日北京市西城區(qū)和海淀區(qū)的二手房交易數(shù)據(jù)，主要研究了兩個(gè)方面的問題，其一，學(xué)區(qū)制下不同學(xué)區(qū)對(duì)住房價(jià)格的影響及其時(shí)間趨勢；其二，招生政策對(duì)住房價(jià)格的影響。針對(duì)第一個(gè)研究問題，本文構(gòu)建特征價(jià)格法半對(duì)數(shù)模型（Hedonic模型），實(shí)證檢驗(yàn)得出不同學(xué)區(qū)特征對(duì)住房價(jià)格的影響不一，教育資源更優(yōu)質(zhì)的學(xué)區(qū)，其房屋價(jià)值也會(huì)相應(yīng)較高。其中，西城區(qū)金融街學(xué)區(qū)的住房價(jià)格最高，相較于廣安門內(nèi)學(xué)區(qū)，金融街學(xué)區(qū)的住宅產(chǎn)生了43.4%的溢價(jià)。其次為什剎海學(xué)區(qū)、西長安街學(xué)區(qū)、德勝學(xué)區(qū)。海淀區(qū)海淀學(xué)區(qū)的住宅價(jià)值最大，與溫泉蘇家坨學(xué)區(qū)相比，海淀學(xué)區(qū)的二手房價(jià)格要高27.1%。其次為中關(guān)村學(xué)區(qū)、上地學(xué)區(qū)和萬壽路學(xué)區(qū)。在時(shí)間趨勢方面，隨著時(shí)間變化，西城區(qū)各學(xué)區(qū)對(duì)住房價(jià)格的影響變動(dòng)較小，而海淀區(qū)隨時(shí)間變化浮動(dòng)較大。可以看出，與海淀區(qū)相比，西城區(qū)的教育資源更為優(yōu)質(zhì)且在學(xué)區(qū)內(nèi)分布均衡。其中變動(dòng)主要集中在2018年至2019年，說明了西城區(qū)教育資源分配的變動(dòng)情況較小，而海淀區(qū)出現(xiàn)了資源再分配的現(xiàn)象。在2018年至2019年期間，海淀區(qū)里與優(yōu)質(zhì)資源學(xué)區(qū)相近的一些學(xué)區(qū)，學(xué)區(qū)因素對(duì)住房價(jià)格影響的比重增加?？赡苁且?yàn)槠陂g出現(xiàn)了共享優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)教育資源的機(jī)會(huì)，學(xué)區(qū)間差異減少，教育更為公平。針對(duì)第二個(gè)研究問題，本文構(gòu)建雙重差分模型（DID模型），探究了招生政策對(duì)房地產(chǎn)市場的影響。研究的政策為2018年4月28日海淀區(qū)教委發(fā)布，將于2019年1月1日之后實(shí)行“多校劃片”的入學(xué)方式。因此選取這兩個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)，分別探究政策發(fā)布對(duì)房地產(chǎn)市場的影響、政策執(zhí)行對(duì)住宅價(jià)值影響差別以及政策是否有預(yù)期效應(yīng)。研究對(duì)象選取海淀區(qū)和西城區(qū)交界處8個(gè)學(xué)區(qū)內(nèi)的二手房。實(shí)證結(jié)果顯示，與住房掛鉤的教育政策對(duì)房地產(chǎn)市場有調(diào)控作用。相較于西城區(qū)，“多校劃片”政策的發(fā)布使得海淀區(qū)住房價(jià)格降低了5%，而政策執(zhí)行僅會(huì)對(duì)住房價(jià)格產(chǎn)生2.2%的折價(jià)。可以看出，政策的發(fā)布階段對(duì)房地產(chǎn)市場的影響更為敏感。影響幅度更小的原因是購房者的行為是理性決策，當(dāng)購買住宅后所對(duì)應(yīng)的學(xué)校不再唯一的消息公布后，決策會(huì)隨之反映到住房價(jià)值上。最后，通過引入預(yù)期效應(yīng)指標(biāo)實(shí)證檢驗(yàn)了政策的預(yù)期效應(yīng)的確存在，并且證明了本章節(jié)實(shí)證結(jié)論的穩(wěn)健性。所以，政府部門在針對(duì)重點(diǎn)區(qū)域調(diào)控時(shí)，要注意不同時(shí)間階段的政策效果。此外，這個(gè)結(jié)果同時(shí)也說明了海淀區(qū)存在著教育資源不均衡現(xiàn)象，“多校劃片”政策一定程度體現(xiàn)了教育的公平化發(fā)展。教育資源不均衡現(xiàn)象通過入學(xué)方式轉(zhuǎn)變可以得到改善，因此，不同教育階段中的機(jī)會(huì)公平是實(shí)現(xiàn)教育公平的著力點(diǎn)。第7章結(jié)論建議與展望7.1研究結(jié)論本文在確立研究主題的基礎(chǔ)上，首先整理總結(jié)了國內(nèi)外文獻(xiàn)及研究成果，就教育資源對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響的傳導(dǎo)機(jī)制進(jìn)行了相關(guān)理論分析。其次，對(duì)鏈家線下門店進(jìn)行調(diào)研成果進(jìn)行梳理，了解并掌握了學(xué)區(qū)相關(guān)信息。為更全面探究教育資源對(duì)房地產(chǎn)市場的影響，本文選取交易時(shí)間在2016年1月1日——2019年12月31日內(nèi)西城區(qū)、海淀區(qū)的每套二手房成交數(shù)據(jù)，構(gòu)建了特征價(jià)格半對(duì)數(shù)模型和雙重差分模型兩個(gè)模型，分別實(shí)證探究了學(xué)區(qū)制下每個(gè)學(xué)區(qū)對(duì)住房價(jià)格的影響及時(shí)間變動(dòng)情況以及教育政策中招生政策對(duì)住房價(jià)格的影響。主要結(jié)論如下：在學(xué)區(qū)制下各學(xué)區(qū)對(duì)住房價(jià)格的影響及時(shí)間趨勢方面，不同學(xué)區(qū)對(duì)房地產(chǎn)住房價(jià)格影響不一，教育資源更優(yōu)質(zhì)的學(xué)區(qū)，學(xué)區(qū)的住房價(jià)格也會(huì)相應(yīng)較高。隨著時(shí)間趨勢變化，西城區(qū)各學(xué)區(qū)對(duì)住房價(jià)格的影響變動(dòng)較小，而海淀區(qū)隨時(shí)間變化浮動(dòng)較大。（1）西城區(qū)金融街學(xué)區(qū)住宅價(jià)格最高，具體來說，與廣安門內(nèi)學(xué)區(qū)相比，屬于金融街學(xué)區(qū)的住宅在二手房成交時(shí)要提高43.4%。其次為什剎海學(xué)區(qū)、西長安街學(xué)區(qū)、德勝學(xué)區(qū)。（2）海淀區(qū)海淀學(xué)區(qū)的住房溢價(jià)最高，與溫泉蘇家坨學(xué)區(qū)相比，海淀學(xué)區(qū)二手房價(jià)格要高27.1%。其次為中關(guān)村學(xué)區(qū)、上地學(xué)區(qū)和萬壽路學(xué)區(qū)。（3）西城區(qū)學(xué)區(qū)對(duì)住房價(jià)格影響隨時(shí)間變動(dòng)較小。2016年至2019年德勝學(xué)區(qū)住房價(jià)格分別產(chǎn)生了60.2%、49.3%、49.5%和35.5%的住房溢價(jià)，大柵欄-椿樹-天橋?qū)W區(qū)、展覽路學(xué)區(qū)對(duì)二手房價(jià)格的影響分別穩(wěn)定在10%、20%左右的溢價(jià)。（4）海淀區(qū)學(xué)區(qū)對(duì)住房價(jià)格影響隨時(shí)間變化浮動(dòng)較大，主要集中在2018年至2019年。2019年與優(yōu)質(zhì)資源學(xué)區(qū)相鄰的一些學(xué)區(qū)，學(xué)區(qū)因素對(duì)住房價(jià)格影響的比重增加，可能由于出現(xiàn)了共享優(yōu)質(zhì)教育資源的機(jī)會(huì)。在招生政策對(duì)住房價(jià)格的影響方面，與住房掛鉤的教育政策對(duì)房地產(chǎn)市場有調(diào)控作用，而政策的發(fā)布階段對(duì)房地產(chǎn)市場的影響更為敏感。另外，“多校劃片”政策具有預(yù)期效應(yīng)。（1）“多校劃片”政策的發(fā)布對(duì)房地產(chǎn)市場起到了調(diào)控作用。與西城區(qū)相比，在控制其他因素情況下，海淀區(qū)“多校劃片”政策的發(fā)布使得住房價(jià)格降低了5%。（2）“多校劃片”政策的執(zhí)行對(duì)房地產(chǎn)市場調(diào)控作用不明顯。與西城區(qū)相比，在控制其他因素前提下，“多校劃片”政策的執(zhí)行僅會(huì)使海淀區(qū)住房價(jià)值降低2.2%。（3）“多校劃片”政策的發(fā)布到執(zhí)行階段的價(jià)格波動(dòng)顯示出購房者的行為是理性決策。（4）“多校劃片”政策具有預(yù)期效應(yīng)。從2018年第一季度起，購房者開始提前對(duì)政策作出反應(yīng)。7.2政策建議基于本文研究結(jié)論，分別從教育資源和房地產(chǎn)市場兩個(gè)角度出發(fā)提出政策建議。7.2.1優(yōu)化教育政策重視不同教育階段的機(jī)會(huì)公平優(yōu)化教育政策，要以學(xué)生受教育機(jī)會(huì)均等化的角度為出發(fā)點(diǎn)，剝離名校與住房市場之間的捆綁關(guān)系，降低購房者以資本形式就能上重點(diǎn)學(xué)校的心理預(yù)期。對(duì)于教育資源不均衡地區(qū)，可以應(yīng)用“多校劃片”、電腦派位等入學(xué)方式，保證每個(gè)學(xué)生在享受教育資源上的機(jī)會(huì)公平。就入學(xué)名額的公平而言，在流動(dòng)人口密集的城市，可以試點(diǎn)推行“租購?fù)瑱?quán)”的入學(xué)方式，保證各類群體適齡兒童享受教育獲取機(jī)會(huì)上的平等。另外，要關(guān)注包括幼升小在內(nèi)的各個(gè)教育階段的機(jī)會(huì)公平，拓寬教育向上流通的渠道，保證入學(xué)機(jī)會(huì)均等化。7.2.2平衡優(yōu)質(zhì)資源合理配置教育資源從實(shí)質(zhì)來看，教育資源配置的不合理仍是問題關(guān)鍵。教育資源目前已經(jīng)出現(xiàn)供不應(yīng)求現(xiàn)象，而教育資源的合理配置，不能僅是數(shù)量上的增加，更重要的是縮小校際間差異，提升整體教育質(zhì)量。要加大對(duì)弱勢學(xué)校的幫扶力度，創(chuàng)新教育模式，可通過重點(diǎn)學(xué)校老師流動(dòng)授課、搭建優(yōu)質(zhì)教育資源共享平臺(tái)等方式實(shí)現(xiàn)資源的再分配。此外，由于教育經(jīng)費(fèi)來源主要依靠政府財(cái)政，由于受到績效管理等多因素干擾，在資源分配過程中容易產(chǎn)生尋租現(xiàn)象，即財(cái)政支出更多地投入能短期取得經(jīng)濟(jì)增長效果的產(chǎn)業(yè)，而教育周期長等特性使得各學(xué)校資源分配不足，尤其是弱勢學(xué)校。因此，要加大對(duì)弱勢學(xué)校的財(cái)政補(bǔ)貼，完備硬件設(shè)備配置，引進(jìn)優(yōu)秀師資。7.2.3重視高效整合探尋學(xué)區(qū)治理手段多樣化目前學(xué)區(qū)制的推行在取得成效同時(shí)，存在著一定的治理困境。學(xué)區(qū)制的推行，不應(yīng)偏離初衷，僅為形式上的設(shè)置，更重要的是自主組織管理，進(jìn)行高效率的資源整合利用。在學(xué)區(qū)制未來管理方面，首先可將更多的自主權(quán)下放到學(xué)區(qū)，讓學(xué)區(qū)享有真正的自主權(quán)進(jìn)行各項(xiàng)事務(wù)管理。其次，要調(diào)動(dòng)各類學(xué)校積極性，形成多元共商模式。打破優(yōu)質(zhì)學(xué)校固有觀念，共享優(yōu)質(zhì)資源，清晰弱勢學(xué)校需求，精準(zhǔn)進(jìn)行幫扶。再次，在治理手段上不應(yīng)僅局限于行政手段，而更多地探尋協(xié)商、指導(dǎo)等多種非強(qiáng)制性手段。最后，優(yōu)化目前教育集團(tuán)化辦學(xué)的形式，提高教育資源的流動(dòng)性。既可以通過線上平臺(tái)共享，又可以通過師資校際流動(dòng)。同時(shí)，學(xué)區(qū)內(nèi)教師相應(yīng)的保障激勵(lì)制度的完善也十分重要。7.2.4發(fā)揮宣傳工作合理利用政策的預(yù)期和滯后效應(yīng)房地產(chǎn)價(jià)格受政策影響較大，且市場對(duì)于同住房相掛鉤的教育政策更為敏感。因此，一方面，政府宣傳部門要引導(dǎo)民眾樹立正確的教育觀，針對(duì)學(xué)生的實(shí)際情況，合理選擇適合的學(xué)校。除了學(xué)校因素外，個(gè)體的主觀能動(dòng)性同樣重要，重點(diǎn)學(xué)校并不是一個(gè)保險(xiǎn)箱。此外，政府也要引導(dǎo)企業(yè)打破固有的求職評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，學(xué)歷并不完全代表能力，重視綜合能力而非單純學(xué)歷和成績的高低。另一方面，政府部門在調(diào)控重點(diǎn)區(qū)域房地產(chǎn)市場時(shí)，為實(shí)現(xiàn)政策效果，要注意合理規(guī)劃政策發(fā)布與執(zhí)行的間隔時(shí)間，合理利用政策預(yù)期效應(yīng)及滯后效應(yīng)。在此過程中，相關(guān)部門也要增強(qiáng)市場監(jiān)管，嚴(yán)格監(jiān)控產(chǎn)生的投機(jī)行為。7.2.5完善財(cái)稅體系警惕社會(huì)財(cái)富分配不公高價(jià)學(xué)區(qū)房的背后反映出了富裕家庭通過資本獲取優(yōu)質(zhì)教育資源的現(xiàn)象，而這種不公平現(xiàn)象容易造成社會(huì)階層分離，進(jìn)而出現(xiàn)馬太效應(yīng)。我國目前稅收以間接稅為主，且存在著重復(fù)征稅現(xiàn)象，社會(huì)財(cái)富逐漸向少數(shù)人聚集，影響了社會(huì)財(cái)富分配的公平。因此，要完善財(cái)稅體系，深化財(cái)稅體制改革，明確各級(jí)政府部門的職能定位及權(quán)責(zé)分配。此外，還要加快房產(chǎn)稅等直接稅種的征收工作。征收房產(chǎn)稅，一方面有利于加大稅收在教育方面的投入，另一方面也提高了學(xué)區(qū)房的持有成本，促進(jìn)社會(huì)財(cái)富公平分配。7.3未來展望由于教育具有連續(xù)性，幼升小與小升初甚至初升高階段都有著密切的聯(lián)系。目前，除了戶籍要求外，北京市各區(qū)還有學(xué)籍的限制。在教育資源配置不合理的背景下，學(xué)區(qū)制度的推行會(huì)使購房者考慮因素更多。不僅考慮到小學(xué)學(xué)校質(zhì)量，同時(shí)也要考慮到該學(xué)區(qū)內(nèi)初中、高中的教學(xué)質(zhì)量。許多政策的實(shí)施及調(diào)整，如“校額到?！闭撸赡軙?huì)使得某些擁有普通教育資源的學(xué)區(qū)有更公平的教育機(jī)會(huì)，而這也可能會(huì)傳遞到住房市場上有新的表現(xiàn)，因而，在關(guān)于學(xué)區(qū)對(duì)房地產(chǎn)市場影響的研究中仍存在著很多研究的空間。此外，住房市場上的表現(xiàn)也在一定程度上反應(yīng)了購房者的行為決策，從決策動(dòng)機(jī)出發(fā)，可以探討微觀層面的購房者對(duì)教育的看法，進(jìn)一步研究教育對(duì)社會(huì)的影響，這也是一個(gè)有趣的話題。最后，從數(shù)據(jù)上來看，與優(yōu)質(zhì)教育資源掛鉤的住房，尤其是那些超重點(diǎn)小學(xué)周邊住房，由于房屋價(jià)值較高，在數(shù)據(jù)收集方面存在著一定的限制，期望在不斷進(jìn)步的大數(shù)據(jù)和物聯(lián)網(wǎng)時(shí)代下，收集更方便，數(shù)據(jù)更精準(zhǔn)。

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