2019年海南南國·威尼斯城營銷推廣執(zhí)行方案

面運量型置管南

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案PART1

——營銷目標設(shè)定與思考前提探究漸調(diào)：城尼測級管蛸目標設(shè)定1、定量目標：年內(nèi)去化5萬8千方貨量，增加溢價價值。從“短期”的角度詮釋目標：營造淡市旺銷的局面，實現(xiàn)首期羅馬園剩余8千方存

量與新推5萬方貨量的年內(nèi)去化，增加項目的溢價價值。2、

定性目標：塑造品牌價值，奠定大盤江湖地位從“長期”的角度詮釋目標：彰顯南國·威尼斯城80萬方大盤的氣質(zhì)，打造品高

占位的品牌形象，塑造?？谠鷳B(tài)宜居水岸生活的范本。南國

·威尼斯城

目前可售的房源樓樂單元樓用四

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53.53-60.741南：11/北：30(

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梯四戶)4699-6103合計總套數(shù)154目前南國·威尼斯城項目共計剩余154套、其中三房一廳7套、兩房一廳1套、一房一廳146套。1、目前兩房一廳戶型去化情況較好，建議后期增加該戶型配比量。2、

由于總價差距不大，使得一房較兩房而言功能使用性上略顯不足，因此存量較大，建議后期減配該戶型比例。

3、

目前一房存量計146套、其中朝南向房源22套、朝北向房源124套。差別原因主要是：前期未形成有效銷控、

同時未根據(jù)朝向景觀實行差別化定價

。

南詞：城

尼期或存量磨源盤點數(shù)據(jù)統(tǒng)計截止到11月25日市場環(huán)境大勢微觀市場分別從政策大勢、供求量與價格、區(qū)域競爭三個層面仔細剖析市場現(xiàn)狀。恩考前提1:項目所面臨的市場環(huán)境中觀市場宏觀市場街調(diào)·城居則1.

海南雙城限購：?？?010年10月12日起至2010年12月31日，只能在本市新購買1套商品住房。而三亞一套限購中更無時間限制。2.堅決嚴格執(zhí)行國家銀行信貸政策：各商業(yè)銀行暫停發(fā)放第三套及以上住房貸款；

首次置業(yè)的首付比例調(diào)整30%以上，二套房首付不低于50%、利率不低于基準利率1.1倍。對不能提供1年以上本

地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民，商業(yè)銀行暫停發(fā)放住房貸款。3.

緊縮政策落地，進入十一月，連續(xù)兩次上調(diào)存款準備金率。AOo南調(diào)：城尼測額密觀環(huán)境及大勢分析

>政治色彩濃烈，典型的計劃經(jīng)濟的限購令，海南一出就兩起，表明了政府打壓過熱房地產(chǎn)市場的堅決態(tài)度。>嚴重阻礙了投機客群的購買需求，

同樣對高端地產(chǎn)物業(yè)的銷售形成了強大的阻力。>促使海南房產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)改變，有可能轉(zhuǎn)向單套高總價房產(chǎn)(如豪宅別墅類產(chǎn)品);或非住宅類(商鋪、寫字樓等)或其他非限購城市購買。AOoAT海南雙城限購，

一城兩地引關(guān)注南調(diào)：城尼測額貨款杠桿發(fā)力，停的不僅僅貨款，更是信心!>新政起到了強烈的心理暗示作用!三套、異地停貸，貸款杠杠再次發(fā)力，再次申明政府打壓過熱地產(chǎn)市場決心。>一定程度上打壓了刺激性剛性需求。>開發(fā)商態(tài)度由樂觀觀望轉(zhuǎn)為理性對待。>游資轉(zhuǎn)移，縱觀我國銀行調(diào)息期歷史，

一般會持續(xù)三年以上，目前CP1指數(shù)屢創(chuàng)新高，緊縮政策已成必然!未來一年寬松的市場環(huán)境可能性不大。

街調(diào)：城尼斯聯(lián)D發(fā)展規(guī)劃回顧：落地政策回顧：

落地政策影響預期：2010年1月4日，國務(wù)院發(fā)布《國務(wù)院關(guān)于推進海南國際旅游島建設(shè)發(fā)展的若干意見》。全面落實航權(quán)開放政策帶動海南對外開放，提升海兩國際2010年6月8日，

《海南國際旅游島建設(shè)發(fā)展規(guī)劃綱要》正式獲批。至此，國際旅游息建設(shè)正式步入正軌。加快引進海外知名國際旅行社規(guī)劃2020年，初步建成世界一流的海島休閑度假旅游勝地。

從概念到具體政策落地實施；中央政策、資金雙重變掙，來來看漲加捕·|

海口作為省行政中心，隨著城市發(fā)周和外來人口的增加，城市外延成為必然。化程度推進政府管理創(chuàng)新，與國際對接直接帶動現(xiàn)代服務(wù)的發(fā)展，改善經(jīng)

濟結(jié)構(gòu)四際旅游島建設(shè)，如火如策創(chuàng)建與國際旅游高相適應的投融資加大國際旅游市場的開發(fā)力度帶動整個文明社會得提高進一步落實免簽證政策

街

：

體制能句企業(yè)項目名稱占地規(guī)模12雅居樂清水灣15000畝13雅居樂金江舊改項目2195畝14綠城清水灣項目4800畝15萬通奧林匹克國際村2000畝16中糧公主郡18.6平方公里17魯能地產(chǎn)盈演半島福源11平方公里18萬科地產(chǎn)落筆洞高知園2000畝19中南濱海新城約10000畝20恒盛元棋子灣項目6379畝21國信龍沐灣項日5000奮22雨潤棋子濤項目10050畝編號企業(yè)項目名稱占地規(guī)模新世界美麗沙項目3307畝2天津優(yōu)群新埠島項目6平方公里3北京恩樣銅鼓嶺項目5平方公4合景泰高銅鼓嶺項目5000畝5億隆集團銅鼓嶺項目86.64平方公里6中信泰高神州半藥項日27000畝7華測集團石梅海12平方公星8富力集團富力灣2500畝9富力集團紅樹灣8

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畝10若柱園澄邊項目6000畝11國瑞地產(chǎn)烏場灣17平方公星百強開發(fā)商同步登場，之前未曾有過，中國絕無僅有；動力>壓力空

上

瞿瘤魔查，爆杰秦上

城

升線重黑整寬象1具經(jīng)有檢每時側(cè)1群雄逐鹿，海南地產(chǎn)進入品牌時代A街調(diào)：城尼測額5州

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取想力無關(guān)凸的南工南風工天長和風米的大和要花四工

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有，表現(xiàn)為：規(guī)劃、產(chǎn)品、營銷語言的獨特性氣質(zhì)

突破路徑emn

irtrn“無邊界”市場，營銷理念面臨重構(gòu)強調(diào)環(huán)境資源，弱化屬地性，完

全項目導向，忽視企業(yè)特征——

海南地產(chǎn)營銷之殤無城命邊照，無內(nèi)定邊用想度

資南詞尼面級周途學na*

…--彈中容林公就安省花藥本一月2有

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簽中

安T@1城市未來3-5年可開發(fā)量(萬平方米)?？?47.62(截止08年之旨成交土地)三亞146.50《截止08年之后成交土地)瓊海594.86院水1249.35文昌301.44定安511.56萬寧709.85信州374.59澄近327.59合計4863.36)受國際旅游島政策刺激，瓊海、萬寧、定安等海南的二線城市異軍突出，未來供應量急速增加；209年海南市場較熱，成交面積為560萬平方米，按此推算，4863萬的可開發(fā)量可供市場消化8-10年，后市不缺供應量，競爭

力度還會加大。A海南省典型市縣未表可開發(fā)量示京圖區(qū)水26%12%之：i定公

6%10%海南整體環(huán)境分析：

未來3-5年開發(fā)量達4863萬平方米，市場壓力臣大，寬爭慰烈截止2010年9月底，海南重點城市未來開發(fā)量數(shù)據(jù)來源。CRIC截止2010年9月30日統(tǒng)計數(shù)據(jù)修州8%方寧15%小洞13%治3%7%政策導向，相比去年同期土地供應較低，容積率較高，但隨著城市住宅用地愈發(fā)稀缺，未來

市場值得期待。下圖1,海口市2009年10月至2010年10月土地市場成交走勢?？谑袌鐾恋胤治?月新政出臺供應明顯縮水：商品住宅成交量繼續(xù)上升，供求比1:2.87,扭轉(zhuǎn)8、9

月供過于求的市場局面，市場

開始消化庫存量。但是，

自五

月份以來，連續(xù)五個月供過于求，商品住宅存量壓力加劇，按日前的去化速度，半年內(nèi)商

品住宅市場庫存依然很充足-截止2010年10月31日，海口市場商品住宅共23501套的存量房，總面積為324.17萬

平方米。本月?？谏唐纷≌袌龉枯^少，市場消化量825套，銷量有所增加。連續(xù)

五個月供過于求后，?？谑猩唐纷≌状蜗氖袌鰩齑?，但相對巨大的庫存壓力，月

消化825套的去化力顯得微不足道。

海口商品住宅供應市場分析

再次人為推遲供量，庫存消耗緩慢10月，?？谏唐纷≌山涣吭俣然厣山?.12萬平方米，環(huán)比上漲76.86%。成交量再次回升，兌現(xiàn)傳統(tǒng)市場旺季“金九銀十”回暖的到來，但“限購令”和“加息”調(diào)控政策將使持續(xù)回暖受到一定抑制作用，CPI不斷上升，進入11月兩次上調(diào)準備金率，市場回暖難于再度

快速升溫。?？谏唐纷±铣山皇袌龇治鰸u調(diào)·城尼則贛?？谏唐纷】统山粌r梅分析

8月后商品住宅均價呈現(xiàn)上升趨勢，價格堅挺，創(chuàng)年內(nèi)新高。主要原因是在持續(xù)長時間的低迷市場觀望下，市場積累大批量

的剛需客戶，加上優(yōu)質(zhì)大項目開盤刺激，部分需求客戶對市場走向不明開始出手。導致市場成交價格呈兩頭尖趨勢發(fā)展，高價位優(yōu)質(zhì)項目成交量價齊升，低端小規(guī)模項目成交量比重較少，使市場總體價格持續(xù)升高。預計稀缺條件資源下，政府調(diào)控效果持續(xù)不明，區(qū)位優(yōu)越大盤優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品依然受剛需客戶看好，局部價格有上升空間。下圖1:2009年10月-2010年10月?？谑猩唐纷≌山痪鶅r走勢圖南詞：

城尼期堿從10月商品住宅成交面積結(jié)構(gòu)上看，140平方米以上面積段產(chǎn)品市

場去化量居首，但與其它面積段比例相差不大，70平方米以下面積占

成交比例最少，各面積段需求客戶比較均勻。從戶型結(jié)構(gòu)分析，10月成交，三房是成交主力，占到總體量的33%,二房

位居其次，占總量32%,其他各種房

型皆有一定數(shù)量的成交。各房型分別成交，一房158套，二房268套，三房271套，四房57套，五房1套，躍層20套，別墅48套海口商品住宅成交面積分析以剛性與改善型自住戶型為主32%

10·漸調(diào)·減尼則城,

12.0☆,T

-Um23%35%19%■t*k.元/平方米50期

整2010009.109.209.309409.09AN9N9A09

D910109.120.110.210.310.410.510.610.710.810期0.10供應量

成交量

成交價格市場表象：有價無市，島

外市場受重創(chuàng)，剛性需求陸續(xù)爆發(fā)，購房需求需要引導溫N

e

城尼測F?？谏唐纷≌袌鲞M入深度調(diào)整期，受政策導向驅(qū)使，明顯轉(zhuǎn)向買方

市場市場表象：經(jīng)濟快速發(fā)展，房地產(chǎn)投資穩(wěn)步增長，成交量月均20萬方，購

房者到處找房買市場表象：

=成

交量、成交均價

幣

新迅猛攀升，出鄒械市場表象成：交量_

器大幅跳水，價互蔑現(xiàn)搶房現(xiàn)象

蓄弄繁格起傳不定

留賜萬平方米在調(diào)1舞令世用空遭停不足垂

貨平升期4030穩(wěn)甘日始基格4海一云龍定安

文曲南

省路國R本寬品區(qū)域圈定以區(qū)位、規(guī)模、產(chǎn)品和客戶相似度為導向，我們將競爭市場確定為海口半小時經(jīng)濟圈內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)熱度較高的區(qū)域■本案位于?？诎胄r經(jīng)濟圈內(nèi)本案位于云龍鎮(zhèn)于定安縣之

聞，屬于半小時經(jīng)濟圈內(nèi)。在競爭市

場選擇時，我們會將?？诎胄r經(jīng)濟

圈內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)熱度較高的區(qū)域為

競爭區(qū)城?！龀芜~、定安及?？谥苓厼閰^(qū)域，形

成半小時經(jīng)濟圈繞城高速開通、東環(huán)鐵路貫

通，大大縮短澄邁、定安、云龍、至

海口市區(qū)的時間，帶動遠郊及鄰縣等

衛(wèi)星城市經(jīng)濟快速發(fā)展鼻植制s-?？赼B#a>a竟爭區(qū)域未來可開發(fā)體量較大，市場寬爭愈漠愈烈

未來供應：競爭區(qū)域未來開發(fā)量占整體49%,競爭區(qū)域內(nèi)普通住宅開發(fā)量占較高比重，未來普通

住宅市場競爭將異常激烈域市可開發(fā)量(萬平方米)?？?47,62(戴止08年之后成交土地)澄邁爭

區(qū)

327我定安511.56文昌301.44三亞146.50(載止08年之后成交土地)瓊海594.86倍州374.59萬寧709.85合計3614.01日

期成交面積《萬平方米)建筑面積(方平方米)2008年209.20235.572009年230.66345.742010年1-8月27.8774.77日

期成交面積《萬甲方米)建筑

面積

(萬平

方米)2008年181.50145.022009年49.8842.392010年1-8月18.246.84截止2010年8月底，海南重點城市未來開發(fā)量三亞市2008-2010年上半年土地成交統(tǒng)計數(shù)據(jù)來源：CHIC截止2010年8月30日統(tǒng)計數(shù)據(jù)?？谑?008-2010年8月土地成交統(tǒng)計NAc街UO調(diào)：

城AIE尼F

則城競項目地址：位于?？谑协偵絽^(qū)濱江西路南段(南渡江海瑞大橋以南400米段)?？傉嫉?00畝左右，分三期開發(fā)。一期總占地面積：92225m2

(合140畝)一期總建筑面積：160875.58m2(含地下面積)容積率：1.48建筑密度：17.9%綠化率：40%住宅總戶數(shù)：預計1000戶建筑形態(tài)：12棟多層，七棟18~32層物業(yè)形態(tài)：多層花園洋房、聯(lián)排別墅、高層市場定位：品質(zhì)標桿，江居生活典范AOoAT漸碼-城尼則聯(lián)

聚熊寬顯之仁邑翳翠水城

項目地址：定安縣塔嶺新區(qū)弘誨路與塔南路交匯處(原消防大隊處)?？傉嫉?00畝左右，分三期開發(fā)。規(guī)劃建筑面積約22萬平米，建筑密度24.88%,容積率1.78,綠化率40%。建筑密度：24.88%住宅總戶數(shù)：預計1000戶；主推戶型有一居室45-55,二居

室63-73,三居室96.64(平方米)首批建筑形態(tài)：共9棟多層及小高層價值亮點：中國老年保健協(xié)會企業(yè)家理事會海南養(yǎng)生示范

基地市場定位：江畔古城人居福地AOoAT 漸調(diào)：

城尼期聯(lián)聚焦寬品之天長椰風水韻項目地址：澄邁縣金江鎮(zhèn)金馬大道旁?？傉嫉?80

畝，總建筑面積30萬方，分三期開發(fā)，是南亞·四季春城的一期的升級版。綠化率45%。住宅總戶數(shù)：預計1418戶主推戶型面積范圍：

57.23m2~113.52m2:首批建筑形態(tài)：7棟小高層公離(16層)和3棟多層住

宅，及1棟酒店式公寓價值亮點：依托澄邁城市配套而聚集的15萬平方米商

業(yè)中心市場定位：海口西城·水岸溫泉生活區(qū)

聚熊寬品之泉傾天下

A街詞：城尼斷或

0@項目名稱項目定位所在區(qū)域規(guī)

模(

萬萬

)產(chǎn)品類型主力戶型主力面積段(平方米)麗督狀態(tài)營銷賣點銷

售

均

(元/平方來)客戶群聯(lián)華素翠水城品質(zhì)標桿，江起生活典前海口致山區(qū)濱江板塊55小高層、高

層、聯(lián)拌別墅二房、三房90~130形象濱江新城大

盤，社區(qū)配每齊金預計開鑫均

價6500南亞·四季春城項日二期—“泉傾天下"?？谖靼?水岸濕泉生活區(qū)澄邁金紅30小底層、多層、灌店式公寓一房、一均59-89須告?？诤蠡▓@

，半小時生

話圖

內(nèi)

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生態(tài)大盤內(nèi)部認購3900元/平方米天長都風水前江群占接人屋福地定安塔的開

發(fā)區(qū)30小高層一房、二房、三房39-06形象衛(wèi)星城大型

居性社區(qū)，繁鄰車線高建路□來定水至每

口

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成

江和萬平萬來運動

小暗?？谠凭沛?zhèn)78一54M通管臨近天三機場，母大規(guī)模和區(qū)1700畫外客戶和

每口人力主竟品對比分析AO消o詞城屋測鎮(zhèn)恩考前提2:項國本體分析基本技術(shù)指標●總占地：1348.5畝左右●建筑面積：近80萬方●容積率：0.78●綠地率：60%●總規(guī)劃：5387戶，

一萬人左右的社區(qū)承載量?！裎飿I(yè)類型：小高層公寓，花園洋房，聯(lián)排別墅，雙拼別墅，獨棟別墅。位于海南省?？谑心辖肌偵絽^(qū)云龍鎮(zhèn)(距海口市40公里)中部，南臨南渡江支流三十六曲溪。西側(cè)與省道公路云定公路貼鄰，其余兩側(cè)均為種植林地，整個地塊南北寬約990米，東西長約1200米，地形規(guī)整。承接瓊山區(qū)交通主干道的東線高速公路、海文高

速公路，以及海榆東線等●

左側(cè)與云定公路貼鄰，交通便捷，距離?？谑袇^(qū)

僅20分鐘車程，到美蘭機場僅需15分鐘。云定公路為雙向省道，途中周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)往返市區(qū)小區(qū)位、交通機場.項目所在地*m《*?？谏顖D40公里項目地塊內(nèi)地勢北高南低，北側(cè)約有近半用地較為平坦，逐漸向南側(cè)及東南側(cè)坡

向至水邊，屬于較好開發(fā)的丘陵地帶。周圍環(huán)境靜逸，坐北朝南，南臨南渡江支流三十六曲溪，蜿蜒岸線長達12公里，

河岸對面青山蔥郁，視野寬闊。海南島的亞熱帶度假氣候東線高速公路、海文高速公路，以及海榆東線等主要道路構(gòu)成了瓊山區(qū)陸路交道的主干路網(wǎng)，地處瓊山區(qū)云龍鎮(zhèn)中部，用地西側(cè)約有990m

的長邊與云定公路

貼鄰，交通便捷，距離?？谑袇^(qū)僅20分鐘車程，到美蘭機場僅需15分鐘。云龍鎮(zhèn)的生活配套、金馬度假休閑山莊、嶺腳熱帶植物園、亞洲休閑養(yǎng)生健康中心、臺達高爾夫等運動休閑中心、云龍改編舊址、馮白駒故居等紅色愛國教

育基地外江內(nèi)湖，在三十六曲溪建吸水性風車群，將活水引入社區(qū)內(nèi)建1.2萬平米人工

湖，整體熱帶雨林式園林風格環(huán)繞其間。AOoAT

項目資源基本情況

環(huán)境交通周邊景觀漸調(diào)-城屋測鎮(zhèn)適用合理的戶型設(shè)計，

一房一廳50多平米，兩房一廳60-70平米，兩房兩廳85平米

左右，三房兩廳兩衛(wèi)105平米，花園洋房140-150平米，聯(lián)排別墅180平米，雙拼別墅200平米，獨棟別墅250-350平米。所有戶型均緊湊合理，加上實惠的單價，使每一種戶型的總價均具有很強的市場競爭力。超大會所會：有商務(wù)中心、酒吧、閱覽室、書畫室、會議中心、中西餐廳、歌舞廳

等；此外健身房、羽毛球館、乒乓球館、網(wǎng)球場、高爾夫用品展示中心、游泳池等

健身設(shè)施；僅對內(nèi)營業(yè)的健康會所：有體驗中心、中醫(yī)理療中心、水療SPA、足浴、按摩等；規(guī)劃一家擁有20個班級的國際雙語幼兒園、

一家四星級酒店等；規(guī)劃有兩條風情商業(yè)街：有餐飲、超市、郵局、銀行、診所、美容美發(fā)、咖啡廳等，

(招商或自助經(jīng)營)在三十六曲溪項目所在地岸邊規(guī)劃建立區(qū)，與岸邊的10萬平米的水上運動帶。項目每天小區(qū)多部直達輕軌站、市中心的國貿(mào)、南方廣場和明珠廣場的穿梭巴士，

并有項目巴士負責接送客戶到市區(qū)。法國城堡式的白領(lǐng)公寓、南加州風格的親水別墅，意在打造高仿真歐關(guān)風情小鎮(zhèn)

。AOoAT

漸調(diào)：

城尼期聯(lián)

項目基本資源情況

配套戶型建筑項

目

產(chǎn)

品

特

點

解

讀超低價格·4700元均價

,競爭優(yōu)勢

明顯，升值

前景可觀原生林測·簇擁萬畝原

生態(tài)林海資源，養(yǎng)生度假勝地大盤體量·80萬方超大

開發(fā)體量項

目配套齊全完善歐陸風情·原汁原味水

系歐陸異域

風情建筑風

格水岸生活·外江、內(nèi)湖音樂噴泉，

海南唯一的

活水景觀p●地處大海口正中心，?？谑心辖?，和澄邁、定安等地

競品有著無可比擬的區(qū)位優(yōu)勢?！翊蟊P規(guī)劃，配套齊全，景觀規(guī)劃好，適宜養(yǎng)生度假?！褚郎矫嫠?，靜謐離塵?！袷袌鲋髁鹘ㄖa(chǎn)品一歐美小鎮(zhèn)建筑風格。

，的

(馮白駒故舊、瓊崖縱隊云龍改編舊址等)源顯。歷空豐入●●

項

目SWOT分

析

>T

威脅V

劣勢MA漸D

調(diào)：城尼期聯(lián)優(yōu)勢機遇分

析●島內(nèi)人對該區(qū)域認同度低，周邊配套不足。●開發(fā)商知名度較低。偏差。；前(●就目前大市而言，項目不具備價值堅挺的要素(如強勢資源—海景、地段等)W

劣勢混段口景弱，足目形場體●●形象足。莊邊布，目域●●項

目SWOT

優(yōu)勢 漸碼

·城尼則城A機遇威脅口市2010年出臺的市政規(guī)劃中明確“大力尖展海遇中部生態(tài)宜居產(chǎn)業(yè)，作為?？诟呖萍籍a(chǎn)業(yè)儲備基地，將

逐步發(fā)展生態(tài)旅游和農(nóng)林產(chǎn)業(yè)園區(qū)結(jié)合低碳型稅源經(jīng)濟?！駨脑讫堟?zhèn)鎮(zhèn)政府處得知，鎮(zhèn)政府與和國內(nèi)一所全日制大學遠郊或三、

四線轉(zhuǎn)移。體上漲擠壓候鳥型剛需向樓盤市場供應存在空缺。游島后，房價的整分業(yè)校類校型址齊建全設(shè)，協(xié)超議級旅成物際品達國產(chǎn)●●部●劣勢威脅項

目SWOT

分

析W優(yōu)勢A南

房間劣勢威脅●宏觀背景下，海南地產(chǎn)大勢并不明朗，面對同樣外向型市場的

項目困難重重?！窈Ｄ闲抡惖赝ＹJ、提高首付、?？谙拶彽葎幼?，項目受傷●生嚴態(tài)重、!養(yǎng)生型同質(zhì)品競爭激烈。項

目SWOT

分

析優(yōu)勢機遇客戶年齡特征根據(jù)不完全統(tǒng)計，目前項目的客戶主要以40-60歲之間有一定經(jīng)濟實力人群。

以35-40歲之間有一定購買能力的人群為輔。少數(shù)25-35歲之間補

所理減居則城思考前提3:現(xiàn)有客戶帶給我們的啟示A:核心客戶，以

40-60歲之間C:邊緣客戶，25-35歲之間B:

重點客戶，以35-40歲之間黑范江“古林內(nèi)蒙古

北京

天遼津子寧互

山西

山東陜西(河南江蘇

北江海南。通

妻

地島*海江上建新萬福西安數(shù)湖團湖貴開重慶下“河北客戶區(qū)域特征據(jù)不完全統(tǒng)計，目前已有客戶中以東北、西北、華北地區(qū)為主。部分島內(nèi)客戶為輔。少量華中華南地區(qū)客戶補充

。南國-城尼測聯(lián)現(xiàn)有客戶來源分析廣束

臺灣

澳門香海四川云商甘肅查

海新蛋西群既追求舒適的生活環(huán)境，

又想兼顧較低的總價，客戶看重項目健康的

生活方式，對兩房及一房的戶型情有獨鐘，面積50-90平米之間小戶型最受歡迎。比較認可小區(qū)生態(tài)園林及歐陸風情?？蛻糁脴I(yè)偏好

密戶關(guān)注價值點現(xiàn)有客戶的置業(yè)觀念，在海南屬于非主流型。他們不以海景資源的占有為第一選擇，完全背離了“海景——區(qū)域——產(chǎn)品”的選擇規(guī)律；他們更多看重項目的養(yǎng)生環(huán)境以及原生態(tài)資源，80萬方的大盤

生活配套也使得他們對項目增加了不少信

心，同時相對便利的交通狀況以及項目較強升值潛力，都是他們選擇項目的重要原

因

。戶型交通升值養(yǎng)生

潛力資源配套區(qū)位MAe

AT

南調(diào)：城足期票環(huán)境物業(yè)市場大勢正在改變消費者的心態(tài)，消費者對于住宅的功能認識已經(jīng)不僅僅局限于居住。客戶的需求是多元化的，他們關(guān)注的是對原有生活的一種替代，不同的居

住體驗。同時期待房產(chǎn)兼具投資升值潛力。目前購買本項目的客戶大部份為有強

烈養(yǎng)生，休閑度假、投資需求的人群?？蛻糍彿坑猛緷u國·城屋測敏根據(jù)對來電及來訪以及

已有客戶統(tǒng)計，

網(wǎng)絡(luò)媒

體占主導，老客戶口碑

推薦為輔，

同時通過傳

統(tǒng)紙媒、道旗、以及小

型推介活動帶來的客戶也占有一定份額。客戶信息來源渠道

orT街碼-城尼前或網(wǎng)絡(luò)媒體53%朋友介紹23%PART

2

——

核

心

問

題

梳

理

與

解

決

之

道A<漸調(diào)：城尼期聯(lián)基于薄弱的外部資源環(huán)境下，如何通過自身體系的打造構(gòu)筑項目的核心竟爭力?核心問題1:形象愿面

街調(diào)：城尼斯聯(lián)項目原有定位語：八

十

萬

方

原

生

態(tài)歐

陸

風

情

小

鎮(zhèn)八十

萬

平

米

運

動

度

假

小

鎮(zhèn)1、兩種說辭，傳播信息混淆，容易造成信息傳播的阻礙。2、和項目案名的直觀聯(lián)系相差勝遠，很難形成購買沖擊力。漸調(diào)：城尼測級項目外部資源盤點原生態(tài)林海三十六曲溪

15分鐘機場

半

口較之海南其他大盤項目，本案外部資源相對匱乏。區(qū)域認知度較低，板塊發(fā)展不成熟，項目周邊幾乎無任何生活配套。同時目前項目周邊形象相對較差，很難對項目銷售形成有效的支撐。南國-城尼測藏項目價值體系梳理項目內(nèi)部資源盤點4700元超高性價比在柿理項周內(nèi)部衡源的時候，我們發(fā)理眾多賣成之中有有些許共性的元素，部就是水1水能否成為本寒的核心寬點?能否承就項用的叁異優(yōu)期?讓能速周

。圓此，內(nèi)部資原的挖掘和提煉將戲為本案核心裹點的美糖所在!項目價值體系梳理海南唯一的

活水景觀原生態(tài)歐陸

風情小鎮(zhèn)齊全的配套設(shè)施大型音樂

彩色噴泉80萬方

超級大盤●生命，對水總有一種莫名向往；人，在潛意識里，總有一種歸隱母體的莫名沖動。——西格蒙德·

弗洛伊德(奧)孕育生命，漸調(diào)：城尼測級一些關(guān)于水的情思。中國先秦的哲人們給我們后人留下的關(guān)于水的無數(shù)贊歌老子曰：

“上善若水，水善利萬物而不爭......江河所以能為百谷王者，以其善下之，故能為百谷王”;莊子曰：

“且夫積水也不厚，則其負大舟也無力”;荀子曰：

“君者，舟也，庶人者，水也；水能載舟，水能覆舟......”;孔子曰：

“逝者如斯，不舍晝夜”;

“仁者樂山，智者樂水”;孫子曰：

“夫兵形象水，水之形，避高而趨下，兵之形，避實而虛擊.....故兵常勢，水無常形”:

南

城屋間鎮(zhèn)一些關(guān)于水的情思。

有水便有樂趣，有水便有詩情，有水便有智慧水在中國文化的成熟之初，啟迪了先秦的哲人，同時又成為人們情感心緒的寄托物。人們已是那樣離不開水，不僅在物質(zhì)層面，更表現(xiàn)在精神層面。中國古人講究“天人合一”,所謂“天”,當包括水在內(nèi)的一切

自然環(huán)境，那時這塊土地也容易讓人們獲取容身其間的態(tài)度，這在我們已被城市水泥森林包圍的當代，顯得詩意得幾近“奢華”。漸調(diào)：城尼測級自古，人就擇水而唇水是生命之源。遠古時期人類的逐水而遷、傍水而居，造就了后來一座座生機勃勃的城市。無論哪座城市，自古至今都力求建于河畔、江邊，這在“風水”中稱為得其“水脈”,為古利之地望，在合理意義上則水為生命，生活之源。建造城市、住宅倘不解決水源問題，則談何建造?漸調(diào)：城尼測級“風水之法，得水為上”氣遇風而散，遇水而止。。。。水，以其溫雅細膩、滋柔養(yǎng)和，被譽為最適合修養(yǎng)身心的載體。凡有水的地方，幾乎都是修養(yǎng)身心的絕佳場所。依山伴水，天宜人居，古今中外，概莫能外。因此，一座城池或建筑，只要有了

水，便分外生色。漸調(diào)：城尼測級積淀于水，綻放于心天平山上白云泉，云自無心水自閑——白居易(唐)人類的發(fā)展需要一種返復。兩千多年前的老子早就告誡過后人：人與自然要和諧發(fā)展，要回歸自然，道法自然，達于天人合一的境界。棲身水畔，身心得到最大的舒緩，思緒不禁隨著泉涌而活躍起來，滴滴感悟、片片溫存，傾訴于筆端。一泓清水，一灣鏡湖。一個多世紀前種下的樹苗，在水岸漸漸滋生，100年后依舊碩果累累，漸成一種思想，

一份情懷，

一種皈依，

一份眷戀。積淀于水，綻放于心。南調(diào)：城尼測級今天，南國·威尼斯城坐落于長壽島海南，在萬畝林海的簇擁懷抱中，在熱帶園林水系風情畔，在先秦哲人感悟世間萬象，在曾經(jīng)引得無數(shù)文人墨客寄情報抒懷的流水澗，擁海南唯一的外江內(nèi)湖活水景觀，構(gòu)筑歐陸風情水岸生活。以天人合一的親水養(yǎng)生理念，占據(jù)了未來的核心風水寶地。這項目必將是南國·威尼斯城帶給海南乃至全

國的一個傳奇!為什么遮么說。

漸調(diào)：城尼測級外江、內(nèi)湖噴泉多樣水岸生活方式每一點都印證了南國·威尼斯城與水密不可分關(guān)聯(lián)，我們更是兼具江、湖、泉這三種最溫居

賣“海”形成了鮮明的區(qū)隔，將南國·威尼斯城的水上養(yǎng)

生

水

系富。威尼斯城不

由讓人直觀

聯(lián)想到水城風水之法得

自古擇水而

據(jù)的天人合

一人居理念目前海南唯的活水園林景觀體系南詞：或足面級

項目定位提煉

那么,我們可以很自然推導出項目定位：八

十

萬

方

原

生

態(tài)

養(yǎng)

生

水

系

小

鎮(zhèn)將項目超級大盤的信息直彰顯項目林海環(huán)繞、上水將項目江、湖、泉對項目法國南觀呈現(xiàn)，并彰顯其可觀的上水的原生態(tài)的環(huán)境資源的濱水養(yǎng)生生活方加州等建筑風升值前景與齊全配套設(shè)施與生態(tài)型建筑的天人合一式進行凝練與升華格的形象概括南

城屋

間級

0@

eLOGO形容優(yōu)化NAN

U

NAICE

CITYn

·原1ogo里面繼節(jié)過于繁瑣，在大致不變情況下做一些調(diào)整NANGLO

VENICE

CITYNANGUO

VENICE

CITYOutdeRueeZuudrAuteLOGO

質(zhì)感優(yōu)化NAN

OeVENAIC

CTTYE在質(zhì)感上做了一些開華wuteeenA語期之前的選在革不變。加入或續(xù)更能結(jié)次紙堡的原始植建和卻能地添體閑度催氣意城說明價格基項目的優(yōu)勢，也星消費者最關(guān)心的，所議在糖件上境一出現(xiàn)價格原

味

歐

洲

原

味

生

活80萬平方米超級大盤，原味歐陸風情0898-657

65788989沒資據(jù)和*細據(jù)法結(jié)進1業(yè)0算*和

1+意精中國一?？凇ぴ贫?8號收水城庭濱水江畔異域風情10萬平方米濱水運動長廊

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福、應感是外江內(nèi)湖·水岸生活80萬方原生態(tài)養(yǎng)生水系小鎮(zhèn)0898-6578898865788989

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福、收感是風水之法，得水為上一朝盡享江、湖、泉多樣宜居養(yǎng)生水系089s-6578898865788989意

福、版發(fā)起roo20分鐘，擁享全島最成熟配套便捷交通，20分鐘直達?？谑袇^(qū)，15分鐘通達機場008-6578898865788989

中國-每口·會定路

號意的稿、貞級型起意向稿意向稿意向稿戶外挺展南整建基海熱料院專家駐點療海提供衣技租務(wù)證

m外江內(nèi)湖·水岸生活*0**

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**“玉帶灘會恢復，游客會多起來的”恢復生產(chǎn)重建家國·

Ax酬44.kA365*眾螺鏖廣

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能

感基于打壓過熱地產(chǎn)的嚴峻大勢下，如何以集約型的推廣方式精準鎖定目標客群?核心問題2:渠道愿面

街調(diào)：城尼斯聯(lián)D自住型需求為主島內(nèi)客戶

島外客戶

國標客戶定位

從購房需求角度進行劃分：

目標客戶可以進行如下劃分：投資型需求為主

面

?？谥苓?-3線城市人口轉(zhuǎn)移到?？诠ぷ魃?，有置業(yè)需求，但?？谑兄行姆績r普遍較高新海南人，特別是80后面臨買房結(jié)婚的剛性需求，性價比高、生活配套全的大盤成為首選島內(nèi)原云龍區(qū)域的周邊客戶，對區(qū)域有較深情節(jié)，渴望改善現(xiàn)有居住環(huán)境，同時面臨解決基本住房需求原?？谑袇^(qū)的拆遷戶，市中心高額的房價迫使他們選擇城郊區(qū)域。

國標容戶定位

自住型島內(nèi)需求：

高磨價所引發(fā)的城市外滋型密戶Ao

南詞城尼測鎮(zhèn)隨著海南房價近兩年來的烈升，提升了海南度假并老的門檻。大部分東北、

華北、西北的普通候鳥型消費者已經(jīng)很難承受均價上萬的季節(jié)性避寒房，但

養(yǎng)老過冬的需求依舊存在，像南國·威尼斯城這樣的市場補充型產(chǎn)品，成為

他們的首選島外?？谒募救绱海諝鉀]有污染，陽光、空氣等都近乎一流，對東北、西北、

華北地區(qū)的人來說是度假養(yǎng)生的最佳勝地，他們并非項峰高端人群，更多是

一些家境殷實的小康之家，他們注重的是海南整體的大環(huán)境，相對于海景房

的昂貴，他們更愿意選擇性價比高的項目。

國標容戶定位

血住型離外冊求：高粵地區(qū)養(yǎng)老度側(cè)型客戶AOo南調(diào)：城尼測額隨著國際旅游島上升為國家戰(zhàn)略，海南房價急劇飆升。這無形之中也提升了海

南投資置業(yè)的門檻。使得原本想在海南投資置業(yè)的大部分島內(nèi)外客戶面臨無奈，高額的房價抑制了島內(nèi)外中低端投資置業(yè)的需求。80萬方的南國·威尼斯城以4700元的均價起勢，顯示了巨大的升值前景，正好迎合了這部分投資需求，也無疑成為了中低端投資置業(yè)人群的首選目標。

國標容戶定位

投資型需求：高額房價所如制的島內(nèi)外中低端投資密戶街調(diào)：城尼斯聯(lián)趙翔沈陽電信中層管理人員男

40歲早就想在海南購置一套小戶型，既能投資又可以全家去海南過冬，但海南成了國際旅游島之后房價瘋漲，以前才3-4千元一平米，現(xiàn)在都1-2萬。在

新浪上了解到南國·威尼斯城項目，

覺得不錯，價格很實惠，而且是大盤，升值空間很大，準備近期出手購

置一套兩房的戶型。國標客戶深虛訪談

AOoAT南調(diào)：城尼測額王小羽?？?/p>

海大英語教師女32歲親身經(jīng)歷了海南國際旅游島的瘋漲狂潮，十多年

前來到?？谧x書，留校教書，海口的房價就像坐

在火箭一樣往上竄，這個變化太驚人了。單位分

了套房，手上也有點積蓄，想投資個小戶型，順

便也能接東北的爸媽來過冬。朋友推薦了南國·威尼斯城，去看過，覺得還不錯。最主要是

性價比很高，肯定能升值。周邊的環(huán)節(jié)也很原生

態(tài)，適合爸媽養(yǎng)老過冬的需求。國標客戶深虛訪談A@oAT

漸調(diào)

：城尼期聯(lián)王思躍長春某國企中層管理人員男45歲身邊的朋友幾年前都在海南買了房，

一套兩居室

才三十多萬。每年11月份就讓父母住到溫暖的海

南來，一直到來年的三月份?？粗笥褌兊母改?/p>

能有溫暖的冬天我也動了這個念頭，想買一套房給父母養(yǎng)老?？墒亲詮暮Ｄ铣闪藝H旅游島之后

房價瘋漲，現(xiàn)在海南的房子我買不起了。真后悔沒有早點出手。現(xiàn)在要有5000左右/平米的房我

一定要買。國標客戶深虛訪談A@南oAT調(diào)：城尼測額07年在文昌買了一套二居室。那時候才2000多一平米，現(xiàn)在工作調(diào)動到了?？冢艿芤瞾砗？诎l(fā)展。想在?？趽Q一套

大點的房，遠點沒關(guān)系自己有車，主要是環(huán)境好、價格便宜、小區(qū)配齊全。周末我們回去也方便。國標客戶深虛訪談審計局職員

38歲陳松雨

文昌男街調(diào)：城尼斯聯(lián)我們家祖祖輩輩都是在瓊山生長的，

一直住的

自建的房子?，F(xiàn)在越來越多的親戚朋友搬到附

近的小區(qū)生活了，那里離老家不遠，周圍環(huán)境

都很熟悉，小區(qū)里的環(huán)境也好。我也很想住到

這樣的小區(qū)里去，讓父母享受

下好的環(huán)境。最近鎮(zhèn)里也流傳即將被開發(fā)的言論。很想早點

買一套價格、環(huán)境合適的房子，到拆遷時就有

房可以住了，不會手忙腳亂的。國標客戶深虛訪談劉海潔海口紅旗鎮(zhèn)

女自由經(jīng)營者

45歲

漸oAT調(diào)：城尼期聯(lián)A@李建國太原退休男

62歲太原的冬天很冷，老伴身體也不好，想在海南買房子，80平米左右。冬天可以去養(yǎng)老，避寒。自己有風濕怕潮，所以想買不靠?；蛘卟怀钡姆孔樱@

點最重要；其次希望環(huán)境好點，配套齊全便利些；房價

5000/m以下比較能夠接受。國標客戶深虛訪談A@南oAT調(diào)：城尼測額島內(nèi)客戶來源島內(nèi)中低端投資置業(yè)者年齡在35-40歲之間，認可云龍區(qū)域并在?？谟泄潭ㄊ杖?，且已置業(yè)人群自主經(jīng)營者、政府工作人

員、大型企事

業(yè)單位高層人

員、醫(yī)生、教師

。25-35歲之間到海南島工作和生活的外地

人，大型企業(yè)

外資企業(yè)員工國標客戶來源預判海南省內(nèi)2-3線

城市自主經(jīng)營

者、電信行業(yè)?？谑袇^(qū)和項

目周邊正在或

近期將要拆遷職員、銀行職員、醫(yī)生。認可區(qū)域的改善性需求人群島內(nèi)2-3線城

市高收入人群島內(nèi)?？谑袇^(qū)

的拆遷戶新海南人剛性首次置業(yè)人群。AR島外客戶來源有養(yǎng)老度假需求中低端意向客戶江浙

上海

東北

西北

山西

北京

重慶國標客戶來源預判有中低端投資需

求島外意向安戶AOo漸調(diào)-城屋測鎮(zhèn)線上

戶外高炮

市區(qū)燈旗

軟文炒作

酒店媒體線下

旺市路演

短信覆蓋

參與展會

增設(shè)分銷點島內(nèi)管銷推廣街調(diào)：城尼期聯(lián)高

內(nèi)推廣

時

間

排

布

表排廣方式1x月1門田283

日*#ae細aaE日10E4日8日E18E6日日183日21=1B14日日*#1已7828269日線

上戶丹兩炮市區(qū)燈基權(quán)成育網(wǎng)在轉(zhuǎn)作服班獻文酒內(nèi)煤體線

?旺女精理缸有視走參與展會#

百

*直增

設(shè)

分

研

點口

機島內(nèi)管銷推廣時間排布漸調(diào)：戲尼期堿目前項目需要在島內(nèi)圈占一定的形象占地，

一方面影響部分島內(nèi)影響客戶，另一方面對島

外客戶形成有效的落地截殺。建議選擇：

以?？谑?、三亞市區(qū)為主，機場、東線高速、以及三亞西線高速路口等區(qū)域為輔助；酌情覆蓋定安、文昌、瓊海市區(qū)。戶外高炮地等六條市區(qū)及機場至市區(qū)的車流量主要干道。

投放時間段建議：12月期間?？谑新范谓ㄗh：海秀路、國興大道、新大洲大道、海府路、龍昆南(北)路、濱海大道市區(qū)燈旗南調(diào)：裁足具票利用新浪、搜房、和天涯社區(qū)等海南當?shù)刂搲约昂Ｄ先請蟮葯?quán)威媒體對項目進行軟

性的新聞炒作。loJ

S器F品軟文炒作天涯社區(qū)

漸：城足周聯(lián)調(diào)mnNW結(jié)合旅游旺季的到來，在全島部分四星、五星級酒店媒體上進行項目廣告投放。吸引意向酒店媒休mn

南調(diào)：城尼厚票客戶。目信息，擴大項目蓄客面，梳理客戶資料并輸送意向客戶。建議時間：利用周六周日以及元旦、圣誕等節(jié)假日。在?？谌藲庾钔膬纱笊倘Γ好髦閺V場和上邦百匯城同時進行為期1個月的路演活動，傳播項旺市路演防調(diào)：政記備級高端客戶數(shù)據(jù)交換、購買島內(nèi)高端客戶的數(shù)據(jù)庫，以及對島內(nèi)高端社區(qū)、政府、事業(yè)單位的

小區(qū)進行全面短信的覆蓋，精準傳達項目信息。建議時間：

以12月中旬開始，進行為期一周的短信覆蓋。短信覆蓋新詞：雙記面或建議參與上邦百匯城房展以及海南第14屆房展會。建議時間：上邦百匯城房展可從12月中旬開始持續(xù)1個月的時間。海南第14屆房展會在元旦期間召開。參與展會定

面利用中國旅游地產(chǎn)服務(wù)集團在三亞灣和?？诿捞m機場的分銷點，為項目擴展蓄客渠道。

建議時間：三亞灣預見在12月上旬準備完畢，?？诿捞m機場預計在12月中旬準備完畢。增設(shè)分銷點南調(diào)：城足期票島外管銷推廣南國·威尼斯城整合立體營銷模式針對目標意向客戶的策略思考與戰(zhàn)略布局線上

線中

線下突破旅游地產(chǎn)營銷瓶頸

資源整合創(chuàng)造價值深耕重點城市

深挖渠道圈層南國記面額全面助力南國-威尼斯城以最優(yōu)的資源組合最低的推廣成本開

展

全

國

整

合

營

銷實

現(xiàn)形

象

建

立、

客

源

圈

定

、

銷

售

目標中國第一的房地產(chǎn)信息與咨詢平臺CCRIC電國房產(chǎn)信息集團中國第一的全球華人互聯(lián)網(wǎng)門戶neemStnae中國第一的連鎖酒店管理服務(wù)體系中國第一的房地產(chǎn)服務(wù)流通商中國第一的旅游服務(wù)平臺Ctrf?

eo=辨程能行同A

南礙：城尼期額E-HOUSECHINA州文須內(nèi)莊S三線合一

強勢出擊一切營銷傳播手段直指項目成交現(xiàn)場Step

1:線上一全國品牌造勢

Step

2:

線中一精準客戶召集

Step3:線下一決勝項目現(xiàn)場新聞炒作400專線項目現(xiàn)場全國路演關(guān)鍵學搜索線上|全國品牌造勢新浪、百度、重點城市主流媒體第一網(wǎng)絡(luò)整合平臺新聞炒作+廣告包圍全面掌握媒體制空權(quán)媒體公信力置換客戶關(guān)注度線下|決勝項目現(xiàn)場中國旅游地產(chǎn)服務(wù)集團島外客戶輸送至島內(nèi)島內(nèi)意向客戶挖掘

確保項目熱銷線中|目標客戶召集樂

網(wǎng)

仁重點城市推介活動強勢執(zhí)行力技術(shù)支持

圈定意向客戶準營銷立德互聯(lián)居、管銷推廣核心思路省通代處樓售上網(wǎng)名區(qū)島內(nèi)外互動，全國織網(wǎng)，強勢新聞宣傳，精準廣告投放，第一時間、第一現(xiàn)場向全球用戶發(fā)布和傳播島內(nèi)新聞資訊、項目信息等內(nèi)容，構(gòu)建南國·威尼斯城線上傳播平臺，迅速地在全國聚集人氣，打造南國·威尼斯城成為全國旅游地產(chǎn)中最具投資價值新標

桿

。南詞：城尼期或樂地居產(chǎn)平合中國第新浪中

第浪一網(wǎng)站門戶網(wǎng)國新

聯(lián)盟流媒體組合主體全國媒

國

樂房搜索引擎線上全圖品牌造勢承接線上品牌推廣之力，在大眾宣傳積累品牌印象之后，通過四重手段、進一步以圈層活

動、小眾渠道層層鎖定目標客群，實現(xiàn)對目標客群的渠道圈層滲透和精準召集，為線下銷

售蓄積客戶。AOoAiaT

漸調(diào)：

城尼期聯(lián)重點城市專

場推薦會精選重點城市開

展專場推介活

動，著積客源，

促成簽約購買網(wǎng)上售樓處遠程看房通過視頻、在線交流、電子沙盤等先進技術(shù)，實現(xiàn)異地看房銷售百度樂居CPA

營銷

模

式搜索引擎的精準營銷模式新浪樂居400專屬呼叫系

統(tǒng)線中精準客戶召集承接線中活動所輸送的意向客戶，通過現(xiàn)場體驗營銷和銷售技巧，使意向客戶和下定客戶

順利轉(zhuǎn)簽，大大提升客戶成交率。體驗營銷通過現(xiàn)場原生態(tài)

外部資源與樣板

房、樣板段的直

觀體驗促進銷售客戶輸送通過攜程看房團

或包機形式，組

織散客和團隊客

戶上島體驗項目口碑相傳利用現(xiàn)場的感知體驗和優(yōu)惠政策促進項目口碑傳播現(xiàn)場殺定通過專業(yè)的銷售

技巧，提升意向客戶的現(xiàn)場成交率線下決勝項目現(xiàn)場

立體萱銷城市選擇

重點城市：沈陽、長春、哈爾濱、太原、北京、上海、烏魯木齊操作模式：

中服旅務(wù)服中全心國梳客理戶

小型圈層活動

項目專場推薦會一般城市：杭州、寧波、成都、鄭州、蘇州、西安、武漢、南京操作模式：中服旅務(wù)服中全心國梳客理戶D

街調(diào)：城尼斯聯(lián)島外推廣

時

間

排

布表推薦城市12月1

月25日26日27日28日29日30日31日1H2

日3

日4H5日6

日7H8

日9

日10日11日12日13日14日15日16日17日18日19日20日21日22日23日24日25日26日27日28日29日30日沈陽長春哈爾波太原北京上海烏魯木齊其他城市視蓄客情況另行安排專場推薦會時間立體管銷時間排布街調(diào)：城尼斯聯(lián)項目中心油線上線中線下客戶召血第1周網(wǎng)推與欽文籌

劃活動內(nèi)容策劃活動配套確認目標城市客戶梳理現(xiàn)有果迫流理第2周問抽軟文炒作

題信+DM活動籌備

周末路清目標客戶跳進

洽讀。排摸軟文+硬廣1版

短信+DM一周路清

周未推介會目標客戶跟進

洽淡、排填立體管銷模式具體城市推廣計劃客戶回訪客戶輸送AOoAT

漸碼·城尼則聯(lián)軟文炒作

短信第3周第4用客戶邀約推薦會

看房團↓DM

覆

蓋短信覆蓋A南

：o城A尼

級全國網(wǎng)絡(luò)覆蓋，建立項目品牌傳播力當?shù)孛襟w覆蓋，擴大推薦活動影響力立體管銷的具體執(zhí)行——以沈陽站為例旺市路演線上線下樂居會高端客戶資源CRIC沈陽機構(gòu)關(guān)系客戶資源沈陽路演所邀約的客戶資源易居中國高層關(guān)系客戶推薦AoA漸碼·城尼則聯(lián)易居會高端客戶資源易居臣信高端客戶資源易居中國所代理沈陽中、高端項目客戶數(shù)據(jù)南國-威尼斯城目前已成交客戶推薦

客戶邀約渠道：

短信和DM直投覆蓋→

置業(yè)顧間電話邀約圈層活動、熟人推薦線上宣傳所獲客戶各集道客戶資源梳理排摸線下路演所獲客戶客戶邀約方式及流程接聽來電咨詢、告知

活動信息并邀約客戶邀約名單最終確認活動開始前一周，在沈陽人氣旺區(qū)的中街舉行為期

一周(12月17日——12月25日)的南國·威尼斯城

現(xiàn)場路演活動，為12月26日即將舉行的項目推介會

積累人氣和邀約意向客戶?；顒右袁F(xiàn)場設(shè)置咨詢展示的形式為主，可以在人流量高峰時期的舉行一些小節(jié)目，吸引人氣。南京西略一周路漠活動安排請調(diào)·城尼則城NAcUO

AiT活動時間：12月26日活動地點：待定活動主題：外江內(nèi)湖、水岸生活——南國·威尼斯城項目推薦會活動目的：邀約人群150組活動原則：

易操作、可復制性

操作靈活，形式主題化，兼顧目標客群五地的可復制操作價值感、圈層體驗——項目原生態(tài)全水系度假生活方式及投資價值體系展示、客戶身份價值契合、銷售促動。南國·戚尼斯城項目推薦會概述R推薦會亮點1、

海南旅游地產(chǎn)投資價值報告發(fā)布嘉賓演講，行業(yè)權(quán)威樹立活動學術(shù)高度及社會公信度。2、投資者說海南個人投資者經(jīng)驗交流，視頻分享，

建立市場期待；本環(huán)節(jié)嘉賓遴選已在海南多次成功投資置業(yè)的投資者，進行經(jīng)驗交流視頻分享3、

南國·威尼斯城項目推介認籌、抽獎(南國·威尼斯城海南體驗游家庭套票):嘉賓互動，生動闡釋項目市場稀缺性與原生態(tài)，夯實地位，促動銷售。漸詞·城尼測聯(lián)推痹金場地□規(guī)模及硬件設(shè)施：人員規(guī)?！c會人數(shù)約150-200位。硬件要求——·國際白金五星級標準，劇院式會場，交通便利；

·宴會廳具備自有舞臺空間及簡易燈光設(shè)備；·視頻播放設(shè)備空間——高清流明或LED(布場方提供);□活動區(qū)域劃分

四區(qū)(主廳加序廳結(jié)構(gòu)):主廳-會議區(qū)——活動主會場；主廳-認籌區(qū)——營銷認籌功能區(qū)域。序廳-茶歇區(qū)——貫穿整體流程開放茶歇；序廳-展示區(qū)——項目環(huán)境、項目信息及認籌方式等三版塊的展示功能；AeO

H漸調(diào)：城尼測級來賓簽到地緣風情節(jié)目開場(動感小提琴)主持人開場，介紹來賓南國·威尼斯城宣傳片欣賞開發(fā)商領(lǐng)導致詞海南旅游地