高新地塊項(xiàng)目建議書(shū)

高新工業(yè)用地商業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建議書(shū)一、項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱(chēng)：高新區(qū)某工業(yè)用地綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目位置：西安市高新區(qū)工業(yè)土地使用權(quán)人：西安甲乙工業(yè)有限公司項(xiàng)目現(xiàn)狀：項(xiàng)目總占地面積為12畝，土地屬性為工業(yè)用地。西安甲乙工業(yè)有限公司于**年**月通過(guò)合同出讓方式獲得該工業(yè)用地使用權(quán)50年?，F(xiàn)在，該地塊為西安甲乙工業(yè)有限公司的工業(yè)生產(chǎn)用地，地上現(xiàn)存單層工業(yè)廠房**㎡。開(kāi)發(fā)方向：工業(yè)用地轉(zhuǎn)性后的房地產(chǎn)綜合項(xiàng)目開(kāi)發(fā)二、商業(yè)開(kāi)發(fā)的必要性1、區(qū)域產(chǎn)業(yè)升級(jí)的需要本地塊位于西安市高新區(qū)一期和二期過(guò)渡區(qū)域。高新區(qū)近年來(lái)的快速發(fā)展，特別是進(jìn)入“二次創(chuàng)業(yè)”階段，新興科技信息產(chǎn)業(yè)的進(jìn)入完全變化了區(qū)域原有的產(chǎn)業(yè)模式。原有的工業(yè)產(chǎn)業(yè)已經(jīng)失去了發(fā)展的土壤和環(huán)境，取而代之的是軟件與服務(wù)外包、文化創(chuàng)意、信息服務(wù)等新興產(chǎn)業(yè)。為順應(yīng)區(qū)域的產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向，對(duì)本地塊進(jìn)行商業(yè)再開(kāi)發(fā)已經(jīng)迫在眉睫。2、改善區(qū)域環(huán)境的需要本項(xiàng)目位于高新區(qū)科技六路居住圈和唐延路商圈內(nèi)，屬高新區(qū)的核心發(fā)展區(qū)域?，F(xiàn)在，地塊周邊聚集了眾多高檔住宅社區(qū)及商務(wù)辦公項(xiàng)目，在該區(qū)域進(jìn)行工業(yè)生產(chǎn)已經(jīng)嚴(yán)重影響到區(qū)域內(nèi)居民的正常生活。工業(yè)生產(chǎn)所產(chǎn)生的噪音、粉塵等對(duì)周邊居民的生活環(huán)境帶來(lái)嚴(yán)重影響，如不對(duì)該地塊進(jìn)行商業(yè)再開(kāi)發(fā)，則勢(shì)必形成安全和環(huán)境污染隱患，成為區(qū)域發(fā)展的傷疤。3、區(qū)域土地市場(chǎng)供應(yīng)的需要本地塊作為高新區(qū)核心區(qū)域的工業(yè)生產(chǎn)用地，用地性質(zhì)決定了公司對(duì)土地運(yùn)用較為粗放，地塊運(yùn)用率低，土地級(jí)差價(jià)值得不到充足體現(xiàn)。與此形成對(duì)比的是，隨著高新區(qū)的快速發(fā)展，各公司對(duì)區(qū)域內(nèi)土地資源的搶奪幾近瘋狂，有限的土地儲(chǔ)藏已經(jīng)嚴(yán)重限制了都市的發(fā)展空間。為滿足都市發(fā)展對(duì)土地的需要，高新區(qū)必須整合現(xiàn)有工業(yè)用地，盤(pán)活土地市場(chǎng)，發(fā)揮土地效益，促使投資者想方設(shè)法增加投資強(qiáng)度，提高土地運(yùn)用效率，增進(jìn)土地節(jié)省集約運(yùn)用。因此，對(duì)本地塊進(jìn)行商業(yè)再開(kāi)發(fā)亦有助于提高地塊的運(yùn)用率，增進(jìn)地塊的集約運(yùn)用，部分緩和區(qū)域市場(chǎng)的土地供應(yīng)壓力。4、地塊及公司發(fā)展的需要自以來(lái)，受世界金融危機(jī)的蔓延擴(kuò)散，國(guó)內(nèi)的工業(yè)公司也受到不同程度的涉及和影響。各公司主對(duì)擴(kuò)大投資生產(chǎn)產(chǎn)生多個(gè)顧慮，投資信心局限性。同時(shí)，考慮到區(qū)域工業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的環(huán)境已經(jīng)喪失，西安甲乙工業(yè)有限公司已不肯在對(duì)該地塊的工業(yè)生產(chǎn)再追加投資。因此，只有通過(guò)對(duì)本地塊進(jìn)行商業(yè)再開(kāi)發(fā)，使其符合區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向，才干激起投資者的欲望和動(dòng)力，同時(shí)避免土地閑置和浪費(fèi)。5、政策的支持根據(jù)西安市高新區(qū)總體產(chǎn)業(yè)布局規(guī)劃，為加緊區(qū)域的產(chǎn)業(yè)構(gòu)造調(diào)節(jié)和優(yōu)化升級(jí)，西安市高新區(qū)管委會(huì)制訂了《西安高新區(qū)有關(guān)增進(jìn)一二期產(chǎn)業(yè)構(gòu)造調(diào)節(jié)若干政策方法》，方法規(guī)定對(duì)一期范疇及二期部分范疇內(nèi)的現(xiàn)有工業(yè)公司及汽車(chē)4S店，按照“優(yōu)先安排、優(yōu)惠看待”的原則進(jìn)行搬遷。對(duì)原有土地可由政府回購(gòu)儲(chǔ)藏，或由公司自行提出變更土地用途申請(qǐng)，辦理合同變更土地用途手續(xù)，按照有關(guān)規(guī)定補(bǔ)繳土地出讓金。三、地塊市場(chǎng)分析1、區(qū)域市場(chǎng)從西安房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展布局來(lái)看，本項(xiàng)目所處高新區(qū)是西安房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)最受關(guān)注的區(qū)域之一。由于該區(qū)域高新企、新興公司扎堆，同時(shí)公司發(fā)展帶動(dòng)了整個(gè)區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，成為西安最含有活力、最當(dāng)代、最潮流、最含有經(jīng)濟(jì)發(fā)展動(dòng)力的主流區(qū)域。其它城區(qū)大量人口的涌入，在此工作、生活，直接帶動(dòng)了區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)需求?，F(xiàn)在，區(qū)域內(nèi)聚集了上海綠地、深圳鴻基、和黃地產(chǎn)、上海大華、福建融僑等大批國(guó)內(nèi)地產(chǎn)出名品牌?！熬G地世紀(jì)城”、“都市風(fēng)景”、“西安逸翠園”、“融僑紫薇馨苑”、“大華陽(yáng)光曼哈頓”、“楓林綠洲”等大盤(pán)的成功開(kāi)發(fā)，再次顯示了高新區(qū)作為西安房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域的魅力。通過(guò)對(duì)高新區(qū)上六個(gè)月市場(chǎng)分析來(lái)看，上六個(gè)月高新區(qū)商品房施工面積為883940平方米；商品房銷(xiāo)售面積709483.4平方米；住宅類(lèi)物業(yè)在售均價(jià)為4708元/平方米，位居六城區(qū)之首。高昂的價(jià)格是高新區(qū)作為西安抱負(fù)人居區(qū)域的標(biāo)志。現(xiàn)在，高新區(qū)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)無(wú)論從房屋的設(shè)計(jì)理念、環(huán)境營(yíng)造上都很超前，再加上優(yōu)越的配套環(huán)境以及持續(xù)向好的經(jīng)濟(jì)支撐，區(qū)域房地產(chǎn)價(jià)值顯而易見(jiàn)。2、項(xiàng)目周邊環(huán)境本項(xiàng)目共享唐延路商圈和科技六路居住圈，為高新區(qū)將來(lái)的行政商務(wù)中心區(qū)，處在極具發(fā)展空間的高新CBD核心地段，發(fā)展前景廣闊。地塊周邊有唐延路180米寬都市綠化帶，附近有奧體中心、木塔寺公園、省婦女小朋友活動(dòng)中心。將來(lái)良好的市政建設(shè)與規(guī)劃，將使本項(xiàng)目地理位置優(yōu)勢(shì)凸現(xiàn)。項(xiàng)目周邊都市快速交通干線四通八達(dá)，唐延路、高新路、科技路、南二環(huán)路、繞城高速互相貫穿，交通便捷。同時(shí)，項(xiàng)目所處西安重要的商務(wù)辦公區(qū)之一，眾多高新公司為項(xiàng)目帶來(lái)了巨大的優(yōu)質(zhì)潛在客戶(hù)。通過(guò)對(duì)周邊項(xiàng)目調(diào)查顯示，高新區(qū)上班的白領(lǐng)階層是周邊項(xiàng)目客群的重要構(gòu)成部分，這部分人群也是中小戶(hù)型的追捧者。根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查來(lái)看，現(xiàn)在周邊新盤(pán)市場(chǎng)供應(yīng)偏少，基本呈供不應(yīng)求的局面。這為本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)提供了難得的入市契機(jī)。四、地塊開(kāi)發(fā)初步方案1、項(xiàng)目定位結(jié)合本項(xiàng)目用地實(shí)際狀況結(jié)合將來(lái)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)，綜合定位本項(xiàng)目以下：中小戶(hù)型公寓＋商業(yè)裙房2、開(kāi)發(fā)初步方案根據(jù)項(xiàng)目定為，初步擬定其改造方案以下：項(xiàng)目指標(biāo)備注基地面積7940㎡總建筑面積48700㎡地上建筑面積39700㎡公寓面積35740㎡商業(yè)裙房3960㎡地下建筑面積9000㎡含1600㎡人防容積率5.0地下停車(chē)位257輛210輛可售五、開(kāi)發(fā)模式及投資估算1、開(kāi)發(fā)模式根據(jù)西安甲乙工業(yè)有限公司的實(shí)際狀況及資金能力，結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈的現(xiàn)狀，擬定本項(xiàng)目采用的開(kāi)發(fā)模式為：由土地使用權(quán)全部人招商引進(jìn)投資商，西安甲乙工業(yè)有限公司以項(xiàng)目土地使用權(quán)作價(jià)入股和投資商出資共同成立項(xiàng)目開(kāi)發(fā)公司，以項(xiàng)目開(kāi)發(fā)公司為實(shí)施主體負(fù)責(zé)本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)實(shí)施。開(kāi)發(fā)主體：高新區(qū)某工業(yè)用地房地產(chǎn)開(kāi)工有限公司法人代表：投資方：西安甲乙工業(yè)有限公司、**產(chǎn)業(yè)投資公司業(yè)務(wù)范疇：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售及物業(yè)管理2、投資估算=1\*GB2⑴.補(bǔ)繳土地出讓金由于本地塊現(xiàn)在為工業(yè)用地，進(jìn)行商業(yè)開(kāi)發(fā)需變更為綜合用地，并補(bǔ)繳土地出讓金。通過(guò)分析區(qū)域成交市場(chǎng)，采用市場(chǎng)比較法初步估算區(qū)域同類(lèi)型工業(yè)用地市場(chǎng)價(jià)格在150萬(wàn)元/畝，通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查，區(qū)域內(nèi)綜合用地市場(chǎng)成交價(jià)在350元/畝。本項(xiàng)目總用地面積為12畝，計(jì)算項(xiàng)目補(bǔ)繳土地出讓金為2400萬(wàn)元，實(shí)際土地費(fèi)用為4200萬(wàn)元。（350元/畝-150元/畝）×12畝=2400萬(wàn)元=2\*GB2⑵.前期工程費(fèi)前期工程費(fèi)涉及可行性研究費(fèi)、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、工程勘測(cè)費(fèi)、圖紙審查費(fèi)、場(chǎng)地內(nèi)“三通一平”及招投標(biāo)代理等費(fèi)用，初步按80元/㎡估算，計(jì)算前期工程費(fèi)為389.6萬(wàn)元。48700㎡×80元/㎡=389.6萬(wàn)元=3\*GB2⑶.項(xiàng)目報(bào)建費(fèi)項(xiàng)目報(bào)建費(fèi)涉及都市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、勞保統(tǒng)籌基金、工程定額測(cè)定費(fèi)、新型墻體材料專(zhuān)項(xiàng)基金、散裝水泥專(zhuān)項(xiàng)基金等多項(xiàng)費(fèi)用，通過(guò)區(qū)域內(nèi)同類(lèi)項(xiàng)目報(bào)建費(fèi)市場(chǎng)比較估算本項(xiàng)目報(bào)建費(fèi)為280元/㎡。48700㎡×280元/㎡=1363.6萬(wàn)元=4\*GB2⑷.建筑安裝費(fèi)通過(guò)對(duì)區(qū)域內(nèi)同類(lèi)項(xiàng)目進(jìn)行比較，結(jié)合西安市建設(shè)項(xiàng)目建筑安裝費(fèi)原則，擬定本項(xiàng)目建筑安裝費(fèi)按元/㎡計(jì)算，為9740萬(wàn)元。48700㎡×元/㎡=9740萬(wàn)元=5\*GB2⑸.社區(qū)公用設(shè)施配套費(fèi)涉及社區(qū)內(nèi)上下水、電、管道工程，景觀綠化及道路工程兩部分構(gòu)成。參考西安市類(lèi)似工程的實(shí)際造價(jià)以及本項(xiàng)目的實(shí)際狀況，經(jīng)分析比較按220元/㎡估算，為1071.4萬(wàn)元。48700㎡×220元/㎡=1071.4萬(wàn)元=6\*GB2⑹.項(xiàng)目開(kāi)發(fā)其它費(fèi)用涉及工程監(jiān)理費(fèi)、管理費(fèi)、銷(xiāo)售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)及不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)等，參考西安市類(lèi)似工程實(shí)際投資，初步按450元/㎡估算，為2191.5萬(wàn)元。48700㎡×450元/㎡=2191.5萬(wàn)元=7\*GB2⑺.項(xiàng)目投資：通過(guò)以上估算，本項(xiàng)目進(jìn)行商業(yè)再開(kāi)發(fā)不計(jì)算前期工業(yè)土地出讓已經(jīng)支付的土地款，還需再投資17156.1萬(wàn)元，實(shí)際總投資為18956.1萬(wàn)元。六、經(jīng)濟(jì)效益及社會(huì)效益分析1、經(jīng)濟(jì)效益分析=1\*GB2⑴.銷(xiāo)售收入估算通過(guò)對(duì)周邊項(xiàng)目市場(chǎng)銷(xiāo)售價(jià)格進(jìn)行調(diào)研，結(jié)合本項(xiàng)目實(shí)際狀況初步估算公寓銷(xiāo)售價(jià)格為5500元/㎡，商業(yè)裙房銷(xiāo)售均價(jià)為8500元/㎡，可售車(chē)位按15萬(wàn)元/輛計(jì)算。計(jì)算項(xiàng)目銷(xiāo)售收入以下標(biāo)：項(xiàng)目銷(xiāo)售收入估算表單位：萬(wàn)元單價(jià)面積額數(shù)數(shù)量單位數(shù)量單位銷(xiāo)售收入26173.00住宅5500元/㎡35740.00㎡19657.00商業(yè)8500元/㎡3960.00㎡3366.00停車(chē)位15萬(wàn)元/輛210輛3150.00銷(xiāo)售稅金及附加1722.18營(yíng)業(yè)稅5%26173萬(wàn)元1308.65都市建設(shè)維護(hù)費(fèi)7%1308.65萬(wàn)元91.61教育附加費(fèi)3%1308.65萬(wàn)元39.26防洪基金0.8‰26173萬(wàn)元20.94土地增值稅預(yù)提1%26173.00萬(wàn)元261.73凈銷(xiāo)售收入24450.82初步估算，項(xiàng)目?jī)翡N(xiāo)售收入為24450.82萬(wàn)元。=2\*GB2⑵.項(xiàng)目投資收益總利潤(rùn)=凈銷(xiāo)售收入–實(shí)際總投資=24450.82萬(wàn)元–18956.1萬(wàn)元=5494.72萬(wàn)元投資利潤(rùn)率=5494.72萬(wàn)元÷18956.1萬(wàn)元=28.99%通過(guò)以上初步估算，項(xiàng)目投資利潤(rùn)額為5494.72萬(wàn)元，投資利潤(rùn)率為28.99%。2、社會(huì)效益分析=1\*GB3①.對(duì)本工業(yè)地塊進(jìn)行商業(yè)再開(kāi)發(fā)，不僅符合高新區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向，同時(shí)有助于改善區(qū)域的居住環(huán)境，對(duì)提高區(qū)域都市形象含有較大的增進(jìn)作用。=2\*GB3②.對(duì)本工業(yè)地塊進(jìn)行商業(yè)再開(kāi)發(fā)，有助于盤(pán)活區(qū)域土地，在一定程度上緩和了區(qū)域土地供應(yīng)緊張局面。=3\*GB3③.通過(guò)本地塊工業(yè)用地性質(zhì)變綜合用地性質(zhì)，補(bǔ)繳的土地出讓金可為政府帶來(lái)一筆可觀財(cái)稅收入；同時(shí)，項(xiàng)目再開(kāi)發(fā)完畢后商業(yè)裙房的運(yùn)作經(jīng)營(yíng)，為政府提供了穩(wěn)定的稅收。=4\*GB3④.通過(guò)本項(xiàng)目商業(yè)再開(kāi)發(fā)，能夠在一定程度上解決一部分社會(huì)閑置勞動(dòng)力的就業(yè)問(wèn)題，為維護(hù)區(qū)域社會(huì)治安穩(wěn)定，發(fā)明和諧社會(huì)做出奉獻(xiàn)。七、收益分派方式根據(jù)本項(xiàng)目商業(yè)再開(kāi)發(fā)的開(kāi)發(fā)模式，擬定下列兩種收益分派方式：方式一：面積分派——按西安甲乙工業(yè)有限公司在項(xiàng)目開(kāi)公司所占的股權(quán)比例，分派與其股權(quán)比例對(duì)應(yīng)的公寓面積、商業(yè)面積和車(chē)位數(shù)，西安甲乙工業(yè)有限公司以獲得物業(yè)面積為條件退出項(xiàng)目公司，項(xiàng)目公司可由投資商繼續(xù)運(yùn)作經(jīng)營(yíng)。方式二：資產(chǎn)分派——在項(xiàng)目商業(yè)開(kāi)發(fā)完畢后，對(duì)項(xiàng)目公司進(jìn)行清產(chǎn)核資，根據(jù)股東雙方在項(xiàng)目公司的股權(quán)比例分派項(xiàng)目公司資產(chǎn)，項(xiàng)目公司解散。八、結(jié)論及建議1、結(jié)論：通過(guò)以上分析來(lái)看，無(wú)論從經(jīng)濟(jì)效益還是社會(huì)效益分析，本工業(yè)地塊都含有巨大的再開(kāi)發(fā)價(jià)值。對(duì)本地塊進(jìn)行商業(yè)再開(kāi)發(fā)不僅能滿足公司本身發(fā)展需要，同時(shí)還符合高新區(qū)產(chǎn)業(yè)構(gòu)造調(diào)節(jié)的方向，有助于改善區(qū)域環(huán)境，提高區(qū)域形象，增加政府財(cái)稅收入。即使本工業(yè)地塊商業(yè)再開(kāi)發(fā)