房地產(chǎn)公司稅務(wù)籌劃

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與資產(chǎn)管理活動(dòng)稅務(wù)策劃思維與辦法房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與資產(chǎn)管理活動(dòng)涉及比較多的稅務(wù)問(wèn)題，本文試就其稅務(wù)策劃思維與辦法扼要進(jìn)行綜述式探討，綜述的展開(kāi)不以稅種類別作為排序根據(jù)，而重要遵照涉稅思維之漸進(jìn)性。一、選擇納稅主體的內(nèi)、外資身份在內(nèi)、外資公司所得稅制尚未統(tǒng)一的稅收環(huán)境下，某些稅收征管待遇國(guó)內(nèi)、外資身份不同而有所差別，以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司獲得預(yù)售樓款的所得稅管理為例：7月以前，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的外商投資公司預(yù)售房地產(chǎn)并獲得預(yù)收款的，本地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可按預(yù)計(jì)利潤(rùn)率或其它合理方法計(jì)算預(yù)計(jì)應(yīng)納稅所得額，再并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，銨季預(yù)征所得稅，待該項(xiàng)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移、銷售收入實(shí)現(xiàn)后。再根據(jù)稅法有關(guān)規(guī)定計(jì)算實(shí)際應(yīng)納稅所得額及應(yīng)納所得稅稅額，按預(yù)繳的所得稅額計(jì)算應(yīng)退補(bǔ)稅額。前述預(yù)計(jì)利潤(rùn)率及預(yù)征所得稅的具體實(shí)施方法由各省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市主管稅務(wù)機(jī)關(guān)擬定(深圳市現(xiàn)為153)，并報(bào)國(guó)家稅務(wù)總局備案。而內(nèi)資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司獲得預(yù)售樓款收入，并不采用按預(yù)計(jì)利潤(rùn)率預(yù)計(jì)應(yīng)納稅所得額的征收辦法，有關(guān)開(kāi)發(fā)銷售收入、成本與利潤(rùn)，根據(jù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則、會(huì)計(jì)制度及稅收文獻(xiàn)的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行擬定。二、關(guān)注不同的產(chǎn)品銷售方式之間的稅政差別現(xiàn)行稅法規(guī)定：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)、建造的后來(lái)用于出售的住宅、商業(yè)用房，以及其它建筑物、附著物、配套設(shè)施等應(yīng)根據(jù)收入來(lái)源的性質(zhì)和銷售方式，按下列原則分別確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)：(一)采用一次性全額收款方式銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實(shí)際收訖價(jià)款或獲得了索取價(jià)款的憑據(jù)(權(quán)利)時(shí)，確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。(二)采用分期付款方式銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或合同商定付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。付款方提前付款的，在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。(三)采用銀行按揭方式銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，余款在銀行按揭貨款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。(四)采用委托方式銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按下列原則確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)：1．采用支付手續(xù)費(fèi)方式委托銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按實(shí)際銷售額于收到代銷單位代銷清單時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。2．采用視同買斷方式委托銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按合同或合同規(guī)定的價(jià)格于收到代銷單位代銷清單時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。3．采用包銷方式委托銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按包銷臺(tái)同或合同商定的價(jià)格于付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。包銷方提前付款的，在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。4．采用基價(jià)(保底價(jià))并實(shí)施超出基價(jià)雙方分成方式委托銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的應(yīng)按基價(jià)加按超基價(jià)分成比例計(jì)算的價(jià)格于收到代銷單位代銷清單時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。委托方和接受委托方應(yīng)按月或按季為結(jié)算期，定時(shí)結(jié)清已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品(清單)。(五)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品先出租再出售的、應(yīng)按下列原則確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)：1．將待售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)，先以經(jīng)營(yíng)性租賃方式租出或以融資租賃方式租出后來(lái)再出售的，租賃期間獲得的價(jià)款應(yīng)按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，出售時(shí)再按銷售資產(chǎn)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。2．將持售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品以臨時(shí)租賃方式租出的，租賃期間獲得的價(jià)款應(yīng)按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)、出售時(shí)再按銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。(六)以非貨幣性資產(chǎn)分成形式獲得收入的，應(yīng)于分得開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。筆者認(rèn)為，采用委托方式銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品和將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品先出租再出售等銷售方式，存在一定的節(jié)稅空間特別是遞延納稅空間。三、伏選、創(chuàng)新會(huì)計(jì)核算辦法在會(huì)計(jì)準(zhǔn)則允許的范疇內(nèi)，配合經(jīng)濟(jì)合同的商定，優(yōu)選甚至創(chuàng)新會(huì)計(jì)核算辦法。能夠造成一定的節(jié)稅條件，如：(一)許諾贈(zèng)予的裝修、家私等支出的核算辦法選擇營(yíng)銷實(shí)踐中，常有發(fā)展商在廣告和售樓書上許諾贈(zèng)予裝修、家私等——正式訂立房地產(chǎn)買賣合同時(shí)，律師也會(huì)提示消費(fèi)者將發(fā)展商在廣告和售樓書上許諾贈(zèng)予的裝修、家私等內(nèi)容寫進(jìn)合同。對(duì)于發(fā)生于峻工驗(yàn)收后來(lái)的裝修、家私等支出，會(huì)計(jì)解決上大致有下列四種選擇：其一：確認(rèn)為商品房“銷售費(fèi)用”。此法符合會(huì)計(jì)制度的規(guī)定，但必須獲得正當(dāng)?shù)闹С鰬{據(jù)入賬方允稅前列支。其二：確認(rèn)為“營(yíng)業(yè)外支出——非公益性捐贈(zèng)支出”。此法不僅面臨稅前列支限制，在購(gòu)房方為個(gè)人時(shí)，還造成支出方承當(dāng)代扣代繳購(gòu)房人“偶然所得——受贈(zèng)所得”個(gè)人所得稅的扣繳義務(wù)，最不可取。其三：“減收抵支，屏蔽支出”。先由售房方根據(jù)合同的“適宜”商定(而不是實(shí)際投入)，將擬投入的裝修、家私等支出作為交易減價(jià)因素，減少售樓價(jià)格，經(jīng)濟(jì)活動(dòng)不體現(xiàn)、會(huì)計(jì)核算上不反映許諾贈(zèng)予的裝修、家私支出。此法不僅能夠減少營(yíng)業(yè)稅支出，并且不必外購(gòu)商品，索取發(fā)票和組織施工，買方掌握裝修自主權(quán)。其四：“預(yù)計(jì)負(fù)債法”。先由售房方根據(jù)合同的“適宜”商定，將擬投入的裝修、家私等支出確認(rèn)為售房當(dāng)期的“預(yù)計(jì)負(fù)債——預(yù)計(jì)裝修等支出”，銷售實(shí)現(xiàn)后再向買方退還等額房款或沖銷應(yīng)收房款，同時(shí)結(jié)平前述“預(yù)計(jì)負(fù)債”。此法之優(yōu)有似“其三”，只是會(huì)計(jì)核算上對(duì)“許諾贈(zèng)予的裝修、家私支出”的營(yíng)銷承諾有所反映。注：“返首期”、“拆遷賠償費(fèi)”、“減免物業(yè)管理費(fèi)”的核算技巧與此有相通之處，在此不作贅述。(二)空置與自用房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)核算辦法選擇空置與自用房地產(chǎn)的稅收征管待遇迥異。開(kāi)發(fā)商空置的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本結(jié)親于“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”科目，空置狀態(tài)不產(chǎn)生任何納稅義務(wù)。但是下列“自用”意義上的資產(chǎn)管理行為應(yīng)“視同銷售”確認(rèn)收入：1．將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于本公司自用、捐贈(zèng)、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)等；2．將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)；3．將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品分派給股東。確認(rèn)收入的辦法和次序以下：1．視同銷售行為應(yīng)于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品全部權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移或?qū)嶋H獲得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。2．視同銷售行為收入確認(rèn)的辦法和次序：(1)按本公司近期或本年度近來(lái)月份同類開(kāi)發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)銷售價(jià)格擬定；(2)由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參考同類開(kāi)發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)公允價(jià)值擬定；(3)按成本利潤(rùn)率擬定，其中開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率不得低于15％(含15％)，具體由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)擬定。因此，開(kāi)發(fā)商對(duì)上述“自用、”行為應(yīng)謹(jǐn)慎決策。事實(shí)上，對(duì)于將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)之類的業(yè)務(wù)，會(huì)計(jì)核算還是有一定的變通空間的。(三)“會(huì)所”開(kāi)發(fā)成本的會(huì)計(jì)核算選擇商品房住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，因公建配套、營(yíng)銷方略等需要，普通都附屬設(shè)計(jì)有經(jīng)規(guī)劃部門同意的為業(yè)主、租客提供休閑、娛樂(lè)及商業(yè)服務(wù)的配套設(shè)施，通稱“會(huì)所”?！皶?huì)所”的權(quán)屆應(yīng)當(dāng)由開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房入在商品房預(yù)(出)售合同中商定明確，合同未作商定的，“會(huì)所”全部權(quán)歸開(kāi)發(fā)商。如何核算“會(huì)所”的建造成本將對(duì)公司所得稅及房產(chǎn)稅(外商投資公司“都市房地產(chǎn)稅”)產(chǎn)生不同的影響。核算“會(huì)所”成本的幾個(gè)重要辦法及其稅負(fù)比較：第一種辦法：“會(huì)所”建造成本通過(guò)“在建工程”科目單獨(dú)核算，竣工交付使用后作新增固定資產(chǎn)解決，計(jì)提固定資產(chǎn)折舊費(fèi)，計(jì)入期間費(fèi)用，“會(huì)所”轉(zhuǎn)讓時(shí)按照清理固定資產(chǎn)進(jìn)行賬務(wù)解決。重要合用于未納入公共面積分?jǐn)偨Y(jié)業(yè)主、由開(kāi)發(fā)商持有產(chǎn)權(quán)、可單獨(dú)轉(zhuǎn)讓的“會(huì)所”。采用此法，開(kāi)發(fā)會(huì)所的成本未能隨開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷售同時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)，而是通過(guò)計(jì)提固定資產(chǎn)折舊費(fèi)，逐期計(jì)入期間費(fèi)用，擴(kuò)大了當(dāng)期所得稅稅基和房產(chǎn)稅／都市房地產(chǎn)稅稅基。第二種辦法：“會(huì)所”建造成本通過(guò)“開(kāi)發(fā)成本——配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本”科目并入可售房產(chǎn)總成本內(nèi)核算，竣工驗(yàn)收計(jì)入“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品——配套設(shè)施”。會(huì)所成本不納入公攤，不隨房產(chǎn)銷售收入的實(shí)現(xiàn)而結(jié)轉(zhuǎn)，會(huì)計(jì)核算上反映為“空置”的“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品配套設(shè)施”；如在管理過(guò)程中，由開(kāi)發(fā)商辦理產(chǎn)權(quán)登記并持有會(huì)所產(chǎn)權(quán)并將會(huì)所轉(zhuǎn)作經(jīng)營(yíng)性固定資產(chǎn)，則結(jié)平“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品—配套設(shè)施”科目。采用此法，雖保有了會(huì)所產(chǎn)權(quán)，但因開(kāi)發(fā)會(huì)所的成本未能隨開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的銷售同時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)，故擴(kuò)大了當(dāng)期所得稅稅基。辦理產(chǎn)權(quán)，將會(huì)所轉(zhuǎn)作經(jīng)營(yíng)性固定資產(chǎn)時(shí)，開(kāi)發(fā)商還應(yīng)視同銷售繳納營(yíng)業(yè)稅和公司所得稅。在辦理睬所產(chǎn)權(quán)登記的狀況下，會(huì)所成本顯然還構(gòu)成房產(chǎn)稅／都市房地產(chǎn)稅稅基；但是在產(chǎn)權(quán)不明的狀況下，由開(kāi)發(fā)商繳納會(huì)所房產(chǎn)稅／都市房地產(chǎn)稅存在爭(zhēng)議。第三種辦法：“會(huì)所”建造成本不單獨(dú)核算，而是通過(guò)“開(kāi)發(fā)成本”科目并入可售房產(chǎn)總成本內(nèi)核算，竣工驗(yàn)收計(jì)入“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”并隨房產(chǎn)銷售收人的實(shí)現(xiàn)，結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本。會(huì)所雖由開(kāi)發(fā)商管理控制，但免費(fèi)提供應(yīng)小業(yè)主或租客使用、開(kāi)發(fā)商推遲辦理或不辦理睬所產(chǎn)權(quán)登記，會(huì)計(jì)核算上反映為產(chǎn)權(quán)不明朗賬外資產(chǎn)。采用此法、會(huì)所成本得以足額抵減應(yīng)納稅所得額。由于開(kāi)發(fā)商賬面既不反映“會(huì)所”固定資產(chǎn)，也未反映空置的“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品——配套設(shè)施——會(huì)所”，在產(chǎn)權(quán)不明的管理階段，更談不上將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營(yíng)性固定資產(chǎn)的問(wèn)題。因此，既不存在視同銷售的稅收問(wèn)題，也不存在房產(chǎn)稅／都市房地產(chǎn)稅的問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商總體稅負(fù)最輕。有關(guān)上舉第二、第三種核算辦法，需要指出的是：即使從稅收法理上講，但凡含有房屋形態(tài)的建筑物，無(wú)論公司記入何科目，或?qū)儋~外資產(chǎn)均照征房產(chǎn)稅／都市房地產(chǎn)稅。筆者認(rèn)為在未辦理睬所產(chǎn)權(quán)登記的狀況下，由于產(chǎn)權(quán)含糊。對(duì)于那些由業(yè)主或租客免費(fèi)使用的“無(wú)主”會(huì)所應(yīng)否征收房產(chǎn)稅／都市房地產(chǎn)稅以及由誰(shuí)負(fù)擔(dān)房產(chǎn)稅／都市房地產(chǎn)稅，確實(shí)存在一定爭(zhēng)議。另外，由于在核算商品房建造成本時(shí)沒(méi)有單獨(dú)劃分“會(huì)所”的建造成本，如何擬定房產(chǎn)稅／都市房地產(chǎn)稅的稅基也是一種存在爭(zhēng)議的問(wèn)題。(四)建筑物更新改造或裝修支出的會(huì)計(jì)核算辦法選擇建筑物更新改造或裝修支出的會(huì)計(jì)核算辦法在一定程度上是能夠選擇的。支出“資本化”與“期間費(fèi)用化”是核算建筑物更新改造或裝修支出的兩種辦法。根據(jù)稅法規(guī)定，公司對(duì)房屋進(jìn)行更新改造或裝修而發(fā)生的費(fèi)用，凡屬按規(guī)定應(yīng)計(jì)入房產(chǎn)原值的，則對(duì)其征收房產(chǎn)稅／都市房地產(chǎn)稅。顯然，更新改造或裝修費(fèi)用與否應(yīng)計(jì)入房產(chǎn)原值不僅影口向當(dāng)期所得稅稅基，并且關(guān)系到房產(chǎn)稅／都市房地產(chǎn)稅的征免。根據(jù)《公司所得稅稅前扣除方法》(國(guó)稅發(fā)[]84號(hào)文)第三十一條的規(guī)定，納稅人的固定資產(chǎn)修理支出可在發(fā)生當(dāng)期直接扣除。納稅人的固定資產(chǎn)改良支出，如有關(guān)固定資產(chǎn)尚未提足折舊，可增加固定資產(chǎn)價(jià)值；如有關(guān)固定資產(chǎn)已提足折舊、可作為遞延費(fèi)用，在不短于5年的期間內(nèi)平均攤銷。符合下列條件之一的固定資產(chǎn)修理，應(yīng)視為固定資產(chǎn)改良支出：(1)發(fā)生的修理支出達(dá)成固定資產(chǎn)原值203以上；(2)通過(guò)修理后有關(guān)資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)使用壽命延長(zhǎng)二年以上；(3)通過(guò)修理后的固定資產(chǎn)被用于新的或不同的用途。上述稅收征管規(guī)范，為我們進(jìn)行公司所得稅和房產(chǎn)稅／都市房地產(chǎn)稅策劃提供了一定的空間。另外，這與工程建設(shè)中的公共設(shè)施和附屬設(shè)備購(gòu)建的某些費(fèi)用與否計(jì)入房產(chǎn)原值從而影響當(dāng)期所得稅稅基和房產(chǎn)稅／都市房地產(chǎn)稅稅基的稅務(wù)策劃思維，也存在類似之處，能夠在財(cái)務(wù)核算實(shí)務(wù)中有所體現(xiàn)。四、關(guān)注混合銷售與兼營(yíng)的稅負(fù)差別現(xiàn)行稅法對(duì)工業(yè)公司承攬貨品加工并負(fù)責(zé)適貨至現(xiàn)場(chǎng)施工安裝行為與建筑安裝公司從事建筑安裝行為規(guī)定了不同的稅收政策。根據(jù)《營(yíng)業(yè)稅暫行條例》和《營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定，加工承攬業(yè)務(wù)不屬于征收營(yíng)業(yè)稅的范疇，不應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅；根據(jù)《增值稅暫行條例》和《增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定。它屬于增值稅管理中的非營(yíng)業(yè)稅納稅人的“混合銷售行為”，應(yīng)當(dāng)繳納增值稅。在加工承攬業(yè)務(wù)增值達(dá)成一定程度的狀況下，混合銷售貨品的增值稅負(fù)會(huì)重于建安營(yíng)業(yè)稅負(fù)。因此。從節(jié)稅角度考慮，經(jīng)營(yíng)發(fā)生的運(yùn)輸安裝業(yè)務(wù)的工業(yè)公司，能夠通過(guò)設(shè)立建安公司或與建安公司聯(lián)營(yíng)的方式，將運(yùn)輸、安裝增值額剝離出來(lái)，使原本按照增值稅稅率計(jì)算銷項(xiàng)稅額的增值額，改按建安營(yíng)業(yè)稅稅率計(jì)征營(yíng)業(yè)稅。五、內(nèi)部工程回避工程結(jié)算現(xiàn)行稅法規(guī)定：?jiǎn)挝凰鶎俚莫?dú)立核算的內(nèi)部施工隊(duì)伍承當(dāng)其所附屬單位的建筑安裝工程，凡同本單位結(jié)算工程價(jià)款的，不管與否編制工程概(預(yù))算，也不管工程價(jià)款中與否涉及營(yíng)業(yè)稅稅金，均應(yīng)當(dāng)征收營(yíng)業(yè)稅。滿足前述規(guī)定，恰本地造成合用不予征稅的條件，是我們開(kāi)展有關(guān)節(jié)稅策劃的核心。六、以收取轉(zhuǎn)／分包管理費(fèi)取代收職工程居間介紹費(fèi)工程承包公司與否與建設(shè)單位訂立承包合同，將合用不同的稅率。若承包公司與建設(shè)單位訂立承包合同，合用建筑業(yè)3％的稅率；否則，合用服務(wù)業(yè)5%的稅率。因此，以收取轉(zhuǎn)／分包管理費(fèi)取代收取工程居間介紹費(fèi)，能夠收到節(jié)稅效果，前提是，從事工程居間介紹的公司本身含有工程承包資質(zhì)，并在轉(zhuǎn)、分包過(guò)程中不違反有關(guān)法律限制。七、運(yùn)用外購(gòu)物業(yè)的折舊抵稅功效調(diào)節(jié)當(dāng)期應(yīng)納稅所得額在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的盈利年度、特別是在通貨貶值的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行階段，外購(gòu)、儲(chǔ)藏物業(yè)。能夠兼收物業(yè)折舊抵稅與房地產(chǎn)投資保值雙重效益。在相似的財(cái)務(wù)狀況下，配合公司發(fā)展戰(zhàn)略，并購(gòu)?fù)袠I(yè)虧損公司，能夠按照稅法規(guī)定，以未彌補(bǔ)虧損抵沖公司所得稅稅基。八、關(guān)注房地產(chǎn)資源的資本化運(yùn)用個(gè)人房產(chǎn)投資入自己的公司，能夠享有一定的稅收優(yōu)惠，建議讀者朋友予以關(guān)注。九、合作建房與土地使用權(quán)的資本化——一種極重要的節(jié)稅策劃思維1．稅法意義上的“合作建房”含義。稅務(wù)方面認(rèn)定“合作建房”是根據(jù)項(xiàng)目運(yùn)作的實(shí)際狀況，在合作建房有關(guān)合同基礎(chǔ)上查實(shí)項(xiàng)目運(yùn)作利潤(rùn)和風(fēng)險(xiǎn)的分派分擔(dān)機(jī)制，合用對(duì)應(yīng)的稅收政策，并不以納稅人與否獲得其它行業(yè)主管部門的“合作建房”批文為必要條件。根據(jù)《營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題解答(之一)的告知》(國(guó)稅函[1995]156號(hào))的規(guī)定，“合作建房”是指一方提供土地使用權(quán)，另一方提供資金，雙方合作，建造房屋。合作建房有兩種方式，即純正“以物易物”方式和成立“合營(yíng)公司”方式，兩種方式中又因具體狀況的不同產(chǎn)生了不同的納稅義務(wù)。在采用房屋建成后雙方風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利潤(rùn)共享的合作建房方式下，土地方以土地使用權(quán)這一無(wú)形資產(chǎn)投資入股的行為，不征收營(yíng)業(yè)稅；另?yè)?jù)財(cái)稅[]191號(hào)文獻(xiàn)的規(guī)定，從1月1日起，以無(wú)形資產(chǎn)對(duì)外投資不征營(yíng)業(yè)稅，轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)股權(quán)時(shí)也不再征收營(yíng)業(yè)稅。2．合用情形。上述規(guī)定含有較大的節(jié)稅空間，故該項(xiàng)稅收政策被較多地運(yùn)用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的法律安排、特別是地皮炒作和解決爛尾樓的實(shí)踐中，最常見(jiàn)的是土地持有方以土地使用權(quán)投資入股，與合作他方成立項(xiàng)目公司。筆者認(rèn)為，項(xiàng)目公司股權(quán)運(yùn)作模式重要合用于下述情形：(1)運(yùn)用政府人脈資源炒作非掛牌交易的歷史遺留地塊；(2)拿地方無(wú)開(kāi)發(fā)資質(zhì)且無(wú)意就地獲得申請(qǐng)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)或申請(qǐng)有關(guān)資質(zhì)存在困難；(3)拿地方雖有有關(guān)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)，但預(yù)備在建途中轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目；(4)拿地方雖有有關(guān)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)，但有股權(quán)融資需求；(5)拿地方雖有有關(guān)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)。但基于風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)考慮選擇聯(lián)合開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)；(6)拿地方雖有有關(guān)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)，但基于行業(yè)內(nèi)外的方略聯(lián)盟戰(zhàn)略選擇聯(lián)建。十、關(guān)注公司法人財(cái)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移與法人公司胺東服權(quán)轉(zhuǎn)讓的稅負(fù)差別現(xiàn)行稅法對(duì)公司法人財(cái)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移、法人公司股東股權(quán)轉(zhuǎn)讓和資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理權(quán)讓渡等公司行為規(guī)定了不同的流轉(zhuǎn)稅、所得稅征管待遇，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司正當(dāng)減少資產(chǎn)剝離與轉(zhuǎn)讓的稅收成本提供了法津條件和征管制度確保。法人財(cái)產(chǎn)權(quán)的直接轉(zhuǎn)移往往造成婉轉(zhuǎn)稅納稅義務(wù)的產(chǎn)生，而法人公司股東股權(quán)轉(zhuǎn)讓不會(huì)涉及流轉(zhuǎn)征稅，只涉及對(duì)股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得的課稅。因此，以股權(quán)轉(zhuǎn)讓辦法間接實(shí)現(xiàn)公司法人財(cái)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移。是我們開(kāi)展房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理節(jié)稅策劃的一種重要思維和辦法，進(jìn)一步的敘述及舉例請(qǐng)參見(jiàn)8月本刊載文《實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的法律方式及稅收成本探討》。十一、運(yùn)用贈(zèng)予手段以個(gè)人為贈(zèng)予主體的房地產(chǎn)贈(zèng)予行為，能夠享有一定的稅收優(yōu)惠，建議讀者朋友予以關(guān)注。十二、以“長(zhǎng)租”代售以“長(zhǎng)租”代售能夠收到一定購(gòu)遞延納稅作用。十三、運(yùn)用境外關(guān)聯(lián)機(jī)構(gòu)或個(gè)人進(jìn)行營(yíng)業(yè)稅策劃根據(jù)《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例》第一條和《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七條的規(guī)定，在中華人民共和國(guó)“境外”提供本條例規(guī)定的勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)，不發(fā)生營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)。以設(shè)計(jì)勞務(wù)為例、國(guó)稅發(fā)[1994]214號(hào)文獻(xiàn)明確規(guī)定：境外機(jī)構(gòu)除設(shè)計(jì)開(kāi)始前派員來(lái)我國(guó)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘察、收集資科、理解狀況外、設(shè)計(jì)方案、繪圖等業(yè)務(wù)全部在中國(guó)境外進(jìn)行，設(shè)計(jì)完畢后，將圖紙交給中國(guó)境內(nèi)公司。在這種狀況下，對(duì)外商從我國(guó)獲得的全部營(yíng)業(yè)收入不征收營(yíng)業(yè)稅。上述規(guī)定為開(kāi)發(fā)商進(jìn)行稅收策劃提供7一定的空間。按照稅務(wù)管理規(guī)則和習(xí)慣，中國(guó)境內(nèi)公司向境外機(jī)構(gòu)或個(gè)人所支付的發(fā)生在境外的前述各項(xiàng)費(fèi)用，凡能提供雙方所訂立的有關(guān)正當(dāng)有效之合同、各項(xiàng)服務(wù)有關(guān)費(fèi)用的憑證以及費(fèi)用分?jǐn)偡椒?、原則闡明的，經(jīng)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核確認(rèn)后，能夠在計(jì)算公司所得稅時(shí)予以扣除。策劃實(shí)踐表明：結(jié)合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理的實(shí)際需求通過(guò)精細(xì)設(shè)計(jì)合同，架構(gòu)有效的國(guó)際服務(wù)貿(mào)易法律關(guān)系、結(jié)算關(guān)系和境外費(fèi)用憑證傳遞程序并充足或恰當(dāng)滿足中國(guó)稅管當(dāng)局的管理規(guī)定，從境外