唐家北圍項(xiàng)目定位報(bào)告解讀

唐家北圍項(xiàng)目定位報(bào)告本體分析及核心問(wèn)題界定目錄1區(qū)域價(jià)值挖掘市場(chǎng)與客戶機(jī)會(huì)分析項(xiàng)目定位與打造建議234項(xiàng)目基礎(chǔ)指標(biāo)地塊性質(zhì)：二類住宅、商業(yè)服務(wù)業(yè)實(shí)施用地地塊規(guī)模：占地15935.78㎡，容積率3.0，總建面積47807.34㎡

（其中二類住宅28684.40㎡，商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施19122.94㎡）限制條件：綠地率25%，建筑密度≤

50%，建筑限高60米，配建人才住房和公共租賃住房2868.44㎡（占住宅10%），275㎡公共設(shè)施配建（公共廁所60㎡，垃圾收集點(diǎn)15㎡，社區(qū)體育活動(dòng)場(chǎng)地200㎡）項(xiàng)目為8.12萬(wàn)㎡的小規(guī)模商住用地，住宅4.87萬(wàn)㎡，其中10%作為保障房配建共4874㎡，商業(yè)服務(wù)設(shè)施3.25萬(wàn)㎡，其中社區(qū)配建3827㎡，整體建筑限高60米珠國(guó)土儲(chǔ)2017-17號(hào)地塊（北地塊）基礎(chǔ)指標(biāo)：地塊性質(zhì)：二類住宅、商業(yè)服務(wù)業(yè)實(shí)施用地地塊規(guī)模：占地11140.74㎡，容積率3.0，總建面積33422.22㎡

（其中二類住宅20053.33㎡，商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施13368.89㎡）限制條件：綠地率25%，建筑密度≤

50%，建筑限高60米，配建人才住房和公共租賃住房2005.34㎡（占住宅10%），3552㎡公共設(shè)施配建（公共廁所60㎡，垃圾收集點(diǎn)15㎡，社區(qū)體育活動(dòng)場(chǎng)地200㎡）珠國(guó)土儲(chǔ)2017-18號(hào)地塊（南地塊）基礎(chǔ)指標(biāo)：項(xiàng)目總基礎(chǔ)指標(biāo)占地面積2.7萬(wàn)㎡總建面面積8.12萬(wàn)㎡其中住宅總建面4.87萬(wàn)㎡其中可售住宅4.38萬(wàn)㎡保障房0.48萬(wàn)㎡商服總建面3.25萬(wàn)㎡其中可售商業(yè)2.87萬(wàn)㎡社區(qū)配建0.38萬(wàn)㎡項(xiàng)目區(qū)位項(xiàng)目位于珠海唐家創(chuàng)新海岸北圍片區(qū)，屬于珠海北部新興片區(qū)，距離主城直線距離14公里，緊挨中山市南朗鎮(zhèn)珠海市地圖唐家地圖本項(xiàng)目創(chuàng)新海岸北圍片區(qū)珠海北站唐家灣站京珠高速入口紅樹(shù)東岸情侶路淇澳島錦繡海灣城中山南朗鎮(zhèn)唐家灣鎮(zhèn)6.5公里項(xiàng)目四至項(xiàng)目周邊聚集多個(gè)品牌開(kāi)發(fā)商地塊，東面緊鄰禮和小學(xué)和商住規(guī)劃用地，西面與規(guī)劃的市政公園隔路相望，北面靠規(guī)劃的中央綠軸，南面被競(jìng)品項(xiàng)目遮擋，無(wú)河景景觀，景觀資源弱于雅居樂(lè)、招商、高盛和仁恒項(xiàng)目北面：緊鄰公園中央綠軸，規(guī)劃中的高鐵路線；東面：臨北站西二路，與禮和小學(xué)（在建）隔路相望，遠(yuǎn)望輕軌站點(diǎn)珠海北站，距離珠海北站直線距離約400米；南面：臨規(guī)劃路，與招商地塊隔路相望；西面：臨主干道新灣七路，緊靠市政公園，與格力和雅居樂(lè)地塊隔路相望。雅居樂(lè)格力雅居樂(lè)運(yùn)動(dòng)公園效果圖本項(xiàng)目西側(cè)新灣七路西側(cè)規(guī)劃公園空地項(xiàng)目地塊南側(cè)實(shí)景東側(cè)靠禮和小學(xué)東北側(cè)望輕軌站北側(cè)目前為空地項(xiàng)目交通項(xiàng)目距離高速入口僅2.5公里，對(duì)外高速交通發(fā)達(dá)，通過(guò)高速路前往深中通道落橋點(diǎn)僅20分鐘車程，距離珠海北站直線距離僅400米，廣珠輕軌已開(kāi)通運(yùn)行，未來(lái)片區(qū)規(guī)劃有地鐵+有軌電車+公交+長(zhǎng)途客運(yùn)等多維綜合交通深中通道本項(xiàng)目京珠高速入口深中通道落橋點(diǎn)全長(zhǎng)24千米外部交通路網(wǎng)本項(xiàng)目距離京珠高速入口車程2.5公里本項(xiàng)目珠海北站綜合交通換乘樞紐興中路站（規(guī)劃地鐵站）珠海北站綜合交通換乘樞紐：輕軌站已開(kāi)通，廣珠輕軌路線已運(yùn)行，地鐵站、公交車場(chǎng)和長(zhǎng)途客運(yùn)站規(guī)劃建設(shè)，項(xiàng)目距離珠海北站直線距離僅400米港灣北站（規(guī)劃地鐵站）規(guī)劃有軌電車1號(hào)線路深珠城軌交通（遠(yuǎn)期規(guī)劃）快速路內(nèi)部交通路網(wǎng)功能定位：●珠江口西岸一類綜合交通樞紐●珠中濱海延綿帶重要的綜合服務(wù)節(jié)點(diǎn)●唐家灣新城北部的濱海城市綜合服務(wù)中心●唐家灣新城高新技術(shù)高端配套服務(wù)區(qū)北圍片區(qū)定位為珠中濱海科技新城的綜合服務(wù)中心，以珠江西岸綜合交通樞紐理念為先導(dǎo)，發(fā)展綠色生態(tài)、高端服務(wù)配套為主導(dǎo)的濱海活力中心區(qū)，規(guī)劃10.94萬(wàn)人口，項(xiàng)目位于北圍片區(qū)的開(kāi)發(fā)啟動(dòng)區(qū)內(nèi)唐家灣濱海科技新城科創(chuàng)海岸北圍片區(qū)規(guī)劃：珠江口西岸一類綜合交通樞紐：結(jié)合廣珠、珠深城際軌道交通交通線，珠海珠斗城市軌道線及有珠海城市有軌電車，形成服務(wù)珠海、中山，輻射西岸城市群的綜合交通樞紐。珠中濱海延綿帶重要的綜合服務(wù)節(jié)點(diǎn)：與中山濱海新城、唐家灣站共同構(gòu)成珠海北部片區(qū)多中心服務(wù)網(wǎng)絡(luò)。提升珠海北部區(qū)域凝聚力，構(gòu)建珠中濱海服務(wù)中心，成為珠中濱海新城重要的綜合服務(wù)中心之一。唐家灣新城北部的濱海城市綜合服務(wù)中心：根據(jù)規(guī)劃區(qū)主體功能構(gòu)想，建設(shè)、健全高標(biāo)準(zhǔn)、高質(zhì)量且符合規(guī)劃區(qū)實(shí)際功能要求的城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施體系，推進(jìn)片區(qū)健康發(fā)展。唐家灣新城高新技術(shù)高端配套服務(wù)區(qū)：以科創(chuàng)海岸為目標(biāo)，建設(shè)珠海高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)核心產(chǎn)業(yè)基地，培植新型產(chǎn)業(yè)鏈，延伸產(chǎn)業(yè)的廣度與深度。按照產(chǎn)業(yè)功能發(fā)展為主導(dǎo)，高尚居住、商務(wù)服務(wù)等功能為輔的規(guī)劃區(qū)功能構(gòu)想，以產(chǎn)業(yè)推動(dòng)片區(qū)快速發(fā)展。片區(qū)規(guī)劃用地（993.75萬(wàn)㎡）：以居住用地（占21%，215萬(wàn)㎡）、道路和交通設(shè)施用地（占27%，

254萬(wàn)㎡）、綠地與廣場(chǎng)用地（占22%，206萬(wàn)㎡）為主片區(qū)人口規(guī)劃：10.94萬(wàn)人響應(yīng)區(qū)域協(xié)作發(fā)展，以現(xiàn)代交通發(fā)展理念為先導(dǎo)，以綠色生態(tài)為本底，以高端服務(wù)為主導(dǎo)功能的區(qū)域性濱?；盍χ行膮^(qū)。使其成為珠江口西岸城市區(qū)現(xiàn)代交通模式實(shí)踐的典范，珠海濱海地區(qū)綜合開(kāi)發(fā)的示范區(qū)。唐家灣濱?？萍夹鲁强苿?chuàng)海岸北圍片區(qū)發(fā)展目標(biāo)：科創(chuàng)海岸北圍片區(qū)開(kāi)發(fā)時(shí)序：本項(xiàng)目片區(qū)規(guī)劃定位開(kāi)發(fā)節(jié)奏與售價(jià)測(cè)算根據(jù)跟投方案的財(cái)務(wù)測(cè)算要求：2018年上半年入市住宅均價(jià)：4.2萬(wàn)元/㎡（街鋪5萬(wàn)元/㎡，商業(yè)mall4.4萬(wàn)元/㎡）項(xiàng)目商業(yè)占比40%，商業(yè)價(jià)格對(duì)住宅價(jià)格影響大，需最大化商業(yè)可售面積，提升商業(yè)售價(jià)，提高住宅價(jià)格市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。項(xiàng)目屬性定位項(xiàng)目屬性定位珠海TOD科技新城綜合服務(wù)中心，小規(guī)模高單價(jià)商住項(xiàng)目項(xiàng)目基礎(chǔ)指標(biāo)項(xiàng)目為8.12萬(wàn)㎡的小規(guī)模商住用地，住宅4.87萬(wàn)㎡，商業(yè)服務(wù)設(shè)施3.24萬(wàn)㎡，整體建筑限高60米項(xiàng)目區(qū)位項(xiàng)目位于珠海唐家創(chuàng)新海岸北圍片區(qū)，屬于珠海北部新興片區(qū)，距離主城直線距離14公里，緊挨中山市南朗鎮(zhèn)項(xiàng)目四至項(xiàng)目周邊聚集多個(gè)品牌開(kāi)發(fā)商地塊，東面緊鄰禮和小學(xué)、西面靠近運(yùn)動(dòng)公園隔路，北面靠中央綠軸，南面被競(jìng)品項(xiàng)目遮擋，無(wú)河景景觀項(xiàng)目交通靠近高速入口，對(duì)外交通發(fā)達(dá)，近深中通道，靠近已運(yùn)行的珠海北站，未來(lái)片區(qū)規(guī)劃有地鐵+有軌電車+公交+長(zhǎng)途客運(yùn)等多維綜合交通區(qū)域規(guī)劃定位珠中濱?？萍夹鲁堑木C合服務(wù)中心，以珠江西岸綜合交通樞紐理念為先導(dǎo)，發(fā)展綠色生態(tài)、高端服務(wù)配套為主導(dǎo)的濱?；盍χ行膮^(qū)開(kāi)發(fā)節(jié)奏與售價(jià)測(cè)算項(xiàng)目預(yù)計(jì)2018年上半年入市，住宅均價(jià)：4.2萬(wàn)元/㎡項(xiàng)目核心問(wèn)題界定城市競(jìng)爭(zhēng)局面唐家競(jìng)爭(zhēng)局面北圍競(jìng)爭(zhēng)局面唐家價(jià)格2.4-3.2萬(wàn)元/㎡主城區(qū)價(jià)格2.7-5萬(wàn)元/㎡橫琴價(jià)格4.2-5.2萬(wàn)元/㎡西區(qū)價(jià)格1.3-2.3萬(wàn)元/㎡珠海各區(qū)域住宅價(jià)格平臺(tái)項(xiàng)目住宅均價(jià)4.2萬(wàn)/㎡，將面臨全市競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域內(nèi)已出讓住宅地塊指標(biāo)項(xiàng)目樓面地價(jià)（元/㎡）占地面積容積率住宅建面商業(yè)建面保障房面積公共配建限制條件本項(xiàng)目215011.93.08.123.240.480.38限高60米雅居樂(lè)地塊1280002.22.04.4————0.55限高60米雅居樂(lè)地塊2282501.53.04.5————0.37限高60米雅居樂(lè)地塊3280504.692.511.72————1.17限高60米格力地塊291201.423.04.62————0.35限高60米招商地塊239721.143.03.43——0.40.03限高60米黑龍江高盛257771.22.52.780.220.320.25限高60米仁恒地塊237101.393.04.18——0.490.3限高60米區(qū)域已出地塊均為高地價(jià)、指標(biāo)相似項(xiàng)目，片區(qū)內(nèi)將面臨同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)仁恒濱海3.2萬(wàn)元/㎡格力海岸3.4萬(wàn)元/㎡保利西海岸2.8萬(wàn)元/㎡泰盈玖悅灣3.4萬(wàn)元/㎡華策帝景灣3萬(wàn)元/㎡翠湖香山2.5萬(wàn)元/㎡住宅均價(jià)4.2萬(wàn)/㎡，將成為唐家價(jià)格標(biāo)桿紅樹(shù)東岸2.4萬(wàn)元/㎡客戶與產(chǎn)品如何定位？高溢價(jià)如何支撐？差異化價(jià)值如何打造？解題思路1.城郊濱?？萍夹鲁鞘装l(fā)，區(qū)域單價(jià)標(biāo)桿項(xiàng)目，項(xiàng)目核心價(jià)值如何打造才能支撐高溢價(jià)？2.4-4.7萬(wàn)元/㎡高單價(jià)之下，將面臨全市競(jìng)爭(zhēng)，如何精準(zhǔn)定位產(chǎn)品與客戶？3、片區(qū)內(nèi)同期入市產(chǎn)品將面臨高度同質(zhì)化，項(xiàng)目的差異化價(jià)值如何打造？核心問(wèn)題一：核心問(wèn)題二：核心問(wèn)題三：挖掘區(qū)域價(jià)值以發(fā)展眼光深挖區(qū)域價(jià)值，重新塑造區(qū)域價(jià)值作為項(xiàng)目高溢價(jià)的基本價(jià)值支撐。市場(chǎng)與客戶機(jī)會(huì)分析分析區(qū)域市場(chǎng)的產(chǎn)品和總價(jià)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)會(huì)點(diǎn)，針對(duì)區(qū)域和同類競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的客群分析，根據(jù)客戶置業(yè)特征進(jìn)行區(qū)域價(jià)值對(duì)比，鎖定項(xiàng)目可牽引的核心客群，結(jié)合市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)與客戶需求推算項(xiàng)目產(chǎn)品配比定位。項(xiàng)目差異化價(jià)值梳理最大化商業(yè)價(jià)值，根據(jù)目標(biāo)客戶關(guān)注點(diǎn)與特征，尋找項(xiàng)目的差異化突破點(diǎn)。本體分析及核心問(wèn)題界定目錄1區(qū)域價(jià)值挖掘市場(chǎng)與客戶機(jī)會(huì)分析項(xiàng)目定位與打造建議234區(qū)域價(jià)值珠海中心城區(qū)的飽和，未來(lái)城市向北、向西發(fā)展，唐家灣作為主城重要外擴(kuò)片區(qū)，定位科教新城，珠海未來(lái)唯一高新產(chǎn)業(yè)片區(qū)唐家灣片區(qū)定位：高新科技濱海新城關(guān)鍵詞：高新科技、文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)、休閑宜居、濱海新城唐家灣地區(qū)的發(fā)展目標(biāo)為：珠三角西岸以及珠海城市發(fā)展主軸上重要的功能節(jié)點(diǎn)和濱海生活中心，以發(fā)展高新技術(shù)和文化旅游產(chǎn)業(yè)為主，建設(shè)在區(qū)域具有影響的適合創(chuàng)業(yè)、居住、休閑娛樂(lè)，具有最佳生態(tài)環(huán)境的濱海新城?！吨楹Ｊ刑萍覟车貐^(qū)分區(qū)規(guī)劃調(diào)整（2008--2020）》以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為基礎(chǔ)，以旅游產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，建設(shè)在區(qū)域具有影響的宜居、宜業(yè)的生態(tài)休閑濱海城市，形成珠澳海岸休閑帶的重要組成部分?！短萍覟车貐^(qū)總體城市設(shè)計(jì)》世界級(jí)品牌的科技創(chuàng)新海岸，著力發(fā)展科技創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)和文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，帶動(dòng)沿線現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的提升；培育沿線休閑旅游帶的發(fā)展?！吨楹Ｊ星閭H北路概念性城市設(shè)計(jì)及開(kāi)發(fā)建設(shè)規(guī)劃》科教新城西部生態(tài)新城蓮洲分區(qū)-魚(yú)米之鄉(xiāng)富山分區(qū)-現(xiàn)代產(chǎn)

業(yè)、生態(tài)新城溫泉新城-僑鄉(xiāng)泉城高欄港—海港產(chǎn)業(yè)重鎮(zhèn)中心城區(qū)-浪漫之都橫琴新區(qū)-國(guó)家級(jí)新區(qū)南灣城區(qū)—濱河、宜居2、智能產(chǎn)業(yè)片區(qū)（科技創(chuàng)新海岸）片區(qū)規(guī)劃面積10

K㎡，主要以人工智能、移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)、云計(jì)算和微機(jī)電系統(tǒng)為主。1、

高端制造業(yè)片區(qū)片區(qū)規(guī)劃面積5.11K㎡，主要以智能電

網(wǎng)、醫(yī)療機(jī)械和電機(jī)產(chǎn)業(yè)為主。7、文化產(chǎn)業(yè)片區(qū)該片區(qū)規(guī)劃面積10

K㎡，主要以發(fā)展文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)為主，將建設(shè)大學(xué)小鎮(zhèn)及留學(xué)生創(chuàng)業(yè)園。6、淇澳島片區(qū)該片區(qū)規(guī)劃面積23.8

K㎡，重點(diǎn)發(fā)展生態(tài)旅游、海洋高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)。8、銀坑半島片區(qū)該片區(qū)規(guī)劃面積2.71

K㎡，主要發(fā)展酒店會(huì)展等現(xiàn)代服務(wù)

業(yè)，打造南中國(guó)高端度假酒店群5、前環(huán)總部片區(qū)該片區(qū)規(guī)劃面積3.41

K㎡，重點(diǎn)發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)。仁恒、華發(fā)等大型房企已成功開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，配套齊全。4、東岸片區(qū)該片區(qū)規(guī)劃面積1.12

K㎡，主要以軟件、IC設(shè)計(jì)及孵化器產(chǎn)業(yè)為主。目前建成的南方軟件園、經(jīng)濟(jì)港等。3、后環(huán)商貿(mào)片區(qū)片區(qū)規(guī)劃面積

12

K㎡，主要以建設(shè)商務(wù)、金融服務(wù)中心為主，建成后將為高新區(qū)企業(yè)提供各種融資貸款服務(wù)。唐家灣用地規(guī)劃分為8大片區(qū)，前環(huán)、后環(huán)、科技創(chuàng)新海岸片區(qū)最先發(fā)展，南圍及東岸片區(qū)將成為高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)，后環(huán)定位為唐家新城的中心城區(qū)，前環(huán)定位為高新企業(yè)總部基地以及商務(wù)休閑高尚住區(qū)區(qū)域價(jià)值2.1、北圍片區(qū)規(guī)劃定位：濱?？萍夹鲁?；珠江口西岸一類綜合交通樞紐，珠中濱海綿延帶重要的綜合服務(wù)節(jié)點(diǎn)，唐家灣新城北部的濱海城市綜合服務(wù)中心。3、后環(huán)片區(qū)規(guī)劃定位：唐家灣地區(qū)綜合服務(wù)中心，創(chuàng)意唐家的形象展示區(qū)，濱海生態(tài)新城建設(shè)示范區(qū)，珠海體現(xiàn)灣區(qū)職能的橋頭堡。6、東岸片區(qū)規(guī)劃定位：以發(fā)展軟件、IC設(shè)計(jì)及孵化器產(chǎn)業(yè)為主的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)。5、前環(huán)片區(qū)規(guī)劃定位：集總部經(jīng)濟(jì)、商務(wù)辦公、會(huì)議會(huì)展、旅游度假和高尚居住于一體、生態(tài)環(huán)境優(yōu)美、全天候活力的海濱新城區(qū)。2.2、南圍片區(qū)規(guī)劃定位：以軟件和集成電路設(shè)計(jì)產(chǎn)業(yè)、生物醫(yī)藥研發(fā)等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)。目前在發(fā)展區(qū)域：北圍片區(qū)前環(huán)片區(qū)該片區(qū)規(guī)劃面積3.41

K㎡，重點(diǎn)發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)。仁恒、華發(fā)等大型房企已成功開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，配套齊

全。后環(huán)片區(qū)片區(qū)規(guī)劃面積

12

K㎡，主要以建設(shè)商務(wù)、金融服務(wù)中心為主，建成后將為高新區(qū)企業(yè)提供各種融資貸款服務(wù)。VS唐家競(jìng)爭(zhēng)片區(qū)項(xiàng)目在片區(qū)成熟度上難以和前環(huán)抗衡，在景觀資源上弱于前環(huán)和后環(huán)，在區(qū)域規(guī)劃發(fā)展?jié)摿?、交通價(jià)值和產(chǎn)業(yè)價(jià)值上優(yōu)勢(shì)突出，是唐家未來(lái)重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域片區(qū)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)突圍方向：與前環(huán)、后環(huán)片區(qū)競(jìng)爭(zhēng)最為激烈，對(duì)比前環(huán)交通及產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)突出，對(duì)比后環(huán)，開(kāi)發(fā)實(shí)力與配套更有優(yōu)勢(shì)。片區(qū)價(jià)值VS劣勢(shì)：無(wú)海景資源支撐、新發(fā)展區(qū)域，區(qū)域配套未落地優(yōu)勢(shì)：區(qū)域交通樞紐，深中通道直接受益區(qū)域，政府重點(diǎn)發(fā)展TOD新城，發(fā)展升值潛力更大后環(huán)片區(qū)前環(huán)片區(qū)VS劣勢(shì)：無(wú)海景資源支撐優(yōu)勢(shì)：品牌開(kāi)發(fā)聚集區(qū)域、未來(lái)發(fā)展更快，區(qū)域配套相對(duì)更完善，深中通道直接受益區(qū)域，政府重點(diǎn)發(fā)展TOD新城，發(fā)展升值潛力更大本案上市周期內(nèi)后環(huán)板塊呈現(xiàn)相對(duì)明顯的資源條件，南圍客戶將受到分流，但開(kāi)發(fā)力度不及北圍最先成熟片區(qū)，對(duì)改善客群形成強(qiáng)有力的吸引力，成為置業(yè)首選，但片區(qū)發(fā)展空間有限本案產(chǎn)品應(yīng)當(dāng)與前環(huán)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)價(jià)值差異化定位本案啟示本案產(chǎn)品定位上應(yīng)與紅樹(shù)東岸差異化交通價(jià)值TOD軌道多元交通體系，輻射珠三角城市群，形成一小時(shí)交通經(jīng)濟(jì)圈，內(nèi)部無(wú)縫連接珠海主城、橫琴及西部城區(qū)外部交通：粵港澳大灣區(qū)樞紐位置，輻射港澳、珠三角、粵西；廣佛經(jīng)濟(jì)圈：廣珠城軌珠海北站、廣澳高速、京珠高速、

深莞惠經(jīng)濟(jì)圈：深中通道（在建）、深珠軌道（規(guī)劃）、中珠澳高速（擬建）；港澳地區(qū)：

港珠澳大橋

（在建）；粵西地區(qū)：西部沿海高速、深茂鐵路（擬建）深中通道本項(xiàng)目京珠高速入口深中通道落橋點(diǎn)全長(zhǎng)24千米外部交通路網(wǎng)本項(xiàng)目距離京珠高速入口車程2.5公里本項(xiàng)目珠海北站綜合交通換乘樞紐興中路站（規(guī)劃地鐵站）珠海北站綜合交通換乘樞紐：輕軌站已開(kāi)通，廣珠輕軌路線已運(yùn)行，地鐵站、公交車場(chǎng)和長(zhǎng)途客運(yùn)站規(guī)劃建設(shè)，項(xiàng)目距離珠海北站直線距離僅400米港灣北站（規(guī)劃地鐵站）規(guī)劃有軌電車1號(hào)線路深珠城軌交通（遠(yuǎn)期規(guī)劃）快速路內(nèi)部交通路網(wǎng)內(nèi)部交通：TOD軌道交通多元體系，無(wú)縫連接主城、橫琴、西部新城城際軌道：唐家灣站、珠海北站；地鐵：地鐵2號(hào)線、規(guī)劃設(shè)置港灣北路站、興中路站；快速路：港灣快速、金鳳快速中運(yùn)量交通：1號(hào)線、2號(hào)線交通價(jià)值未來(lái)粵港澳大灣區(qū)交通規(guī)劃利好聚集，科技創(chuàng)新海岸片區(qū)有望成為珠江兩岸3大國(guó)際級(jí)新區(qū)銜接及轉(zhuǎn)換要點(diǎn)中珠澳沿江高速項(xiàng)目：起自深中通道翠亨登陸點(diǎn)，途經(jīng)淇澳島，沿珠江口西部，終點(diǎn)為港珠澳大橋聯(lián)檢島。項(xiàng)目建成后，將與深中通道、港珠澳大橋、深圳東部沿江高速一起形成珠江口環(huán)狀快速通道，將直線串聯(lián)廣州南沙、深圳前海、珠海橫琴等三大國(guó)家級(jí)新區(qū)和自貿(mào)區(qū)片區(qū)，以及翠亨新區(qū)等省重大發(fā)展平臺(tái)，極大縮短各平臺(tái)間時(shí)空距離，有利于加強(qiáng)內(nèi)地與港澳的交通聯(lián)系，推進(jìn)粵港澳大灣區(qū)合作發(fā)展。珠江口東西岸共規(guī)劃建設(shè)12條跨江通公路通道7條：珠江黃埔大橋（投入使用）、蓮花山通道（規(guī)劃）、虎門(mén)二橋（在建）、虎門(mén)大橋（投入使用）、深茂鐵路公鐵兩用大橋(擬建)、深中通道（在建）、港珠澳大橋（在建）；

鐵路通道5條：廣深港高速鐵路（投入使用）、佛山至東莞城際軌道（擬建）、深茂鐵路公鐵兩用大橋(擬建)、中山—南沙—虎門(mén)城際軌道（擬建）、深圳至珠海城際軌道（擬建）。深中通道深珠城軌產(chǎn)業(yè)價(jià)值2016年珠海高新區(qū)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)指

標(biāo)數(shù)

額同比增長(zhǎng)GDP172億元10.2%規(guī)模以上工業(yè)增加值94.9億元6.4%一般公共預(yù)算收入15.39億元24.8%高新技術(shù)企業(yè)數(shù)212家占全市1/3上市企業(yè)數(shù)39家占全市1/3高新區(qū)確立了“4+2”產(chǎn)業(yè)定位，即軟件與集成電路設(shè)計(jì)、互聯(lián)網(wǎng)及移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)、智能配電網(wǎng)裝備、生物醫(yī)藥與醫(yī)療器械四個(gè)戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集群，高端制造、文化創(chuàng)意兩個(gè)產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域。目前入駐高新企業(yè)數(shù)超過(guò)200家，2016年GDP超過(guò)172億。高新區(qū)入駐高新企業(yè)超過(guò)200家，占全市1/3，2016年創(chuàng)造GDP172億，預(yù)計(jì)未來(lái)三年高新產(chǎn)業(yè)人口導(dǎo)入超2萬(wàn)人主園區(qū)5個(gè)孵化器建筑面積超過(guò)41.7

萬(wàn)平方米入園在孵企業(yè)

533

家累計(jì)孵化企業(yè)1582

家珠海高新技術(shù)創(chuàng)業(yè)服務(wù)中心（國(guó)家）哈工大新經(jīng)濟(jì)資源開(kāi)發(fā)港（省級(jí)）清華（珠海）科技園（省級(jí)）南方軟件園（省級(jí)）廣東省高科技成果產(chǎn)業(yè)化示范基地（省級(jí)）高新區(qū)創(chuàng)客空間統(tǒng)計(jì)機(jī)構(gòu)名稱面積團(tuán)隊(duì)數(shù)量項(xiàng)目方向北理工珠海學(xué)院110021互聯(lián)網(wǎng)+硬件同望科技150012互聯(lián)網(wǎng)+軟件北師大珠海分校15005互聯(lián)網(wǎng)+電氣安全派諾科技1502互聯(lián)網(wǎng)+硬件、節(jié)能創(chuàng)客中心5002綜合全志科技5001綜合年內(nèi)新增2個(gè)孵化基地，7大孵化器啟動(dòng)招商引資，預(yù)計(jì)未來(lái)三年高新企業(yè)數(shù)增長(zhǎng)30%；6大創(chuàng)客空間，吸納高?？苿?chuàng)人才；14家科技創(chuàng)新研究機(jī)構(gòu)，創(chuàng)新人才聚集地；2017年啟動(dòng)派諾科技二期園區(qū)、遠(yuǎn)光能源產(chǎn)業(yè)園、泰坦科技園等多個(gè)高新科技主題園區(qū)建設(shè)；遠(yuǎn)光能源產(chǎn)業(yè)園派諾科技二期園區(qū)國(guó)機(jī)機(jī)器人科技園科技創(chuàng)新海岸片區(qū)超過(guò)40家知名企業(yè)進(jìn)駐，重點(diǎn)項(xiàng)目年內(nèi)落地，17-18年將有三大高新技術(shù)企業(yè)投產(chǎn)，加上深中通道有望實(shí)現(xiàn)深圳飽和的高新產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)的區(qū)域?qū)傩詫?dǎo)入大量產(chǎn)業(yè)人員和居住需求全球機(jī)器人四大家族之一ABB集團(tuán)進(jìn)駐。今年，ABB華南最大的研發(fā)生產(chǎn)基地、多功能展廳等多個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈環(huán)節(jié)將在國(guó)機(jī)機(jī)器人科技園完成布局產(chǎn)業(yè)價(jià)值借“深中通道”建設(shè)契機(jī)，吸引更多深圳的高新企業(yè)和高端人才落戶珠海。其中，以高新區(qū)南圍為重點(diǎn)，謀劃與深圳高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)深度合作，支持深圳知名的創(chuàng)新企業(yè)、大學(xué)、科研機(jī)構(gòu)在高新區(qū)設(shè)立研發(fā)機(jī)構(gòu)，共建國(guó)際高端創(chuàng)新基地，以及科技成果轉(zhuǎn)化基地，產(chǎn)生一批具有國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力的創(chuàng)新型領(lǐng)軍企業(yè)。類別項(xiàng)目占地面積建筑面積特色運(yùn)營(yíng)情況施工時(shí)間建成時(shí)間產(chǎn)業(yè)配套無(wú)人船科技港3.2萬(wàn)㎡5.2萬(wàn)㎡從創(chuàng)業(yè)孵化、產(chǎn)品研發(fā)，到產(chǎn)品測(cè)試、產(chǎn)品鑒定和計(jì)量等為一體的，包括無(wú)人船展示的一個(gè)綜合性的產(chǎn)業(yè)高地。2016年6月2018年ABB機(jī)器人——4.5萬(wàn)㎡作為省發(fā)改委引入的重點(diǎn)項(xiàng)目，2014年與珠海高新區(qū)簽署協(xié)議合作框架協(xié)議，落戶國(guó)機(jī)機(jī)器人科技園，打造華南地區(qū)規(guī)模最大的工業(yè)機(jī)器人研發(fā)和生產(chǎn)基地?！?015年8月2017年珠海國(guó)機(jī)機(jī)器人科技園1000畝——科技園還將建設(shè)機(jī)器人創(chuàng)新研究院、創(chuàng)新工場(chǎng)、機(jī)器人主題公園，成立先進(jìn)裝備制造領(lǐng)域的聯(lián)合投資基金，進(jìn)一步完善創(chuàng)新生態(tài)，打造一流的全省智能制造示范基地。一期科技園建成后進(jìn)駐企業(yè)將達(dá)100家，

員工超過(guò)5000人，年產(chǎn)值有望超過(guò)100億元。1000畝全部建成，年產(chǎn)值將達(dá)500億元。2015年8月2020年底，科技園一期建成珠海市大數(shù)據(jù)中心約5.8萬(wàn)㎡約17萬(wàn)㎡內(nèi)設(shè)機(jī)房區(qū)（三棟?rùn)C(jī)房樓）、配套生活區(qū)（兩棟公寓樓）綜合辦公室區(qū)（兩棟辦公樓及裙樓）、機(jī)房機(jī)架總?cè)萘?500臺(tái)———2016年6月2020年科技創(chuàng)新海岸——粵港澳灣區(qū)交通樞紐門(mén)戶高新科技新城核心居住區(qū)區(qū)域價(jià)值定位本體分析及核心問(wèn)題界定目錄1區(qū)域價(jià)值挖掘市場(chǎng)與客戶機(jī)會(huì)分析項(xiàng)目定位與打造建議234市場(chǎng)分析：珠海房地產(chǎn)板塊分布主城區(qū)—城市品質(zhì)剛需與改善板塊：代表項(xiàng)目：中信紅樹(shù)灣、海愉半島、萬(wàn)科城、世邦燕都誠(chéng)豐廣場(chǎng)等。特征：土地稀缺，品牌大盤(pán)聚集，生活氛圍濃厚，以城市品質(zhì)剛需和改善為主，整體均價(jià)高企，價(jià)格平臺(tái)2.7-5.0萬(wàn)/㎡。西區(qū)—城市剛需外溢板塊代表項(xiàng)目：佳境康城、龍光玖龍灣、中海左岸嵐聽(tīng)、世榮作品一號(hào)等。特征：主城外溢，剛需盤(pán)集聚，配套不足，價(jià)格平臺(tái)1.3-2.3萬(wàn)/㎡。橫琴新區(qū)—熱點(diǎn)投資板塊：代表項(xiàng)目：華融琴海灣、K2荔枝灣、華發(fā)首府、中海名鉆等。特征：承接港澳的國(guó)家自貿(mào)區(qū)，發(fā)展高端產(chǎn)業(yè)，以澳門(mén)、外地投資客為主，價(jià)格達(dá)到珠海塔尖，價(jià)格平臺(tái)4萬(wàn)/㎡以上。唐家—濱海度假&主城剛需改善外溢板塊：代表項(xiàng)目：格力海岸、保利西海岸、仁恒濱海半島等。特征：山海資源豐富，環(huán)境宜居，配套較欠缺，以主城剛需改善外溢客戶和外地投資度假客戶為主，部分本地投資度假客戶，價(jià)格平臺(tái)2.4-3.4萬(wàn)/㎡。珠海房地產(chǎn)分為四大板塊，項(xiàng)目所處唐家板塊位于城市北端，與主城區(qū)接壤，憑借地理優(yōu)勢(shì)、宜居環(huán)境、稀缺山海資源和價(jià)格優(yōu)勢(shì)，承接主城外溢的剛需改善客戶，吸引外地投資度假客戶市場(chǎng)分析：珠海房地產(chǎn)格局變化指數(shù)/年份2012年2013年2014年2015年2016年2017年1-5月珠海全市商品住宅總供應(yīng)（萬(wàn)㎡）389467460541691139成交量（萬(wàn)㎡）230307293385596117.21成交均價(jià)（萬(wàn)㎡）126891359713712139881687219493備注：以上2012年-2017年4月成交數(shù)據(jù)為統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)（統(tǒng)計(jì)局每月23號(hào)左右公布上月數(shù)據(jù)），2017年5月為網(wǎng)簽數(shù)據(jù)50%37%28%26%25%16%53%63%58%59%67%10%8%3%3%6%5%5%3%11%11%14%80%40%0%20%40%60%100%120%2012年2013年2014年2015年 2016年 2017年1-5月備注：統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)無(wú)區(qū)域劃分，各區(qū)域銷售面積占比按網(wǎng)簽數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)珠海商品住宅成交量穩(wěn)步上漲，2016年市成交暴漲達(dá)到歷年最高值，成交面積596萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng)54.8%，2017年受限購(gòu)影響成交萎縮嚴(yán)重，從各區(qū)域成交占比演變看，主城區(qū)成交逐漸萎縮，城市向唐家、橫琴、西區(qū)板塊外拓2012年-2017年珠海各區(qū)域成交面積占比主城區(qū) 西區(qū) 唐家 橫琴西區(qū)板塊

唐家、橫琴成交占比逐年增加市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析：唐家板塊市場(chǎng)演變唐家板塊發(fā)展重點(diǎn)逐漸向北移，由品牌開(kāi)發(fā)商帶動(dòng)新板塊發(fā)展，隨著區(qū)域單價(jià)的上漲，區(qū)域產(chǎn)品面積逐漸壓縮，客戶由度假，終極改善需求向剛性自住、投資需求演變，北圍片區(qū)將成為新興的熱點(diǎn)板塊階段第一階段（08-12年）第二階段（13-17年）第三階段（18-19年）土地市場(chǎng)2009年格力地王7400元/㎡（格力海岸）2011年仁恒地王6000元/㎡（仁恒濱海半島）2012年保利地王6000元/㎡（保利五月花）2013年華發(fā)地王11500元/㎡（華發(fā)綠洋灣）2016年雅居樂(lè)3塊地王約28000元/㎡2016年格力地王29120元/㎡——格局兩級(jí)分化，高端海景項(xiàng)目集中在靠近主城區(qū)的沿海線，剛需項(xiàng)目集中在金鼎地王項(xiàng)目紛紛入市，前環(huán)半島成為熱點(diǎn)供應(yīng)區(qū)域北圍地王和高地價(jià)項(xiàng)目入市，市場(chǎng)熱點(diǎn)將延伸至北圍產(chǎn)品別墅、大平層、高層200㎡以上的海景大平層高層、洋房120-180㎡的舒適改善型產(chǎn)品為主，其次為90-100㎡的三房高層60-70㎡一房、99㎡兩房、160-220㎡三房豪宅產(chǎn)品90-100㎡復(fù)式投資產(chǎn)品價(jià)格11-12年：剛需盤(pán)均價(jià)8000元/㎡，

海景大平層均價(jià)2.8萬(wàn)元/㎡13-15年：1.7-2.4萬(wàn)元/㎡16-17年：2.5-3.4萬(wàn)元/㎡預(yù)計(jì)4萬(wàn)元/㎡以上客戶以外地度假客戶、本地終極改善居住客戶為主主城外溢品質(zhì)剛需和改善客戶，投資兼度假客戶為主——龍騰灣山莊鳳凰山一號(hào)中海銀海灣正方世合苑華發(fā)蔚藍(lán)保遠(yuǎn)大美域海怡灣畔仁恒濱海中心格力海岸泰銀玖悅灣保利五月花華策帝景灣旭日灣花園翠湖香山紅樹(shù)東岸華發(fā)綠洋灣雅居樂(lè)項(xiàng)目本項(xiàng)目格力項(xiàng)目招商項(xiàng)目仁恒項(xiàng)目2013年-2017年在售項(xiàng)目2008年-2012年在售項(xiàng)目2018-2019年預(yù)計(jì)入市項(xiàng)目市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析：唐家市場(chǎng)量?jī)r(jià)走勢(shì)受政策影響，2017年唐家成交量萎縮嚴(yán)重，未來(lái)量?jī)r(jià)大幅增長(zhǎng)存在困難，目前市場(chǎng)均價(jià)3萬(wàn)元/㎡，按唐家價(jià)格年復(fù)合增長(zhǎng)率14%計(jì)算，2018年市場(chǎng)合理價(jià)格為3.4萬(wàn)元/㎡，項(xiàng)目要實(shí)現(xiàn)4.2萬(wàn)元/㎡單價(jià)存在困難，需提高附加值指數(shù)/年份2012年2013年2014年2015年2016年2017年1-5月唐家

商品住宅總供應(yīng)（萬(wàn)㎡）67.1872.580.2100.3117.270.74新增供應(yīng)（萬(wàn)㎡）23.7202744.356.714.02期末庫(kù)存（萬(wàn)㎡）52.553.25660.556.7264.32成交量（萬(wàn)㎡）14.6819.324.239.860.486.42成交均價(jià)（元/㎡）13021162221719518550246713016913021162221719518550246713016905000100001500020000250003000035000020406080100120140唐家歷年商品住宅量?jī)r(jià)走勢(shì)2012年 2013年總供應(yīng)（萬(wàn)㎡）2014年 2015年成交量（萬(wàn)㎡）2016年 2017年1-5月成交均價(jià)（元/㎡）備注：以上網(wǎng)簽成交數(shù)據(jù)珠海市唐家近5年（12-16年）預(yù)測(cè)平均年成交量31.75萬(wàn)㎡截止至2017年5月31日珠海市唐家?guī)齑鏋?4.42萬(wàn)㎡存銷比2.02唐家片區(qū)市場(chǎng)價(jià)格復(fù)合增長(zhǎng)率:＝（2017年成交均價(jià)/2012年成交均價(jià))^(1/6)-1≈0.14（即14%）2016年唐家片區(qū)商品住宅成交面積60.48萬(wàn)㎡，同比上漲51.9%，成交均價(jià)24671

元/㎡，同比增長(zhǎng)33%2017年1-5月份唐家片區(qū)成交面積6.42萬(wàn)㎡，成交均價(jià)30169元/㎡，同比增長(zhǎng)22%市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析市場(chǎng)供應(yīng)：2016年至今唐家片區(qū)總供應(yīng)量約10494套，其中新增供應(yīng)量5684套；片區(qū)供應(yīng)中以120-144㎡和144-180㎡改善型產(chǎn)品為主，80㎡以下產(chǎn)品供應(yīng)稀缺；180-240萬(wàn)（兩房）240-270（2+1房）270-300萬(wàn)（三房）300-360萬(wàn)（三房）180萬(wàn)以下（兩房）360-430萬(wàn)（四房）400-540萬(wàn)（四房）550-670萬(wàn)（四房）59815513561263159920062057146048796782879959106781%

425 62%58%70%60%53%50%102529%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%050010001500200025000-6060-8080-9090-100100-120120-144144-180180以上唐家片區(qū)主力供應(yīng)：360-430萬(wàn)（四房），420萬(wàn)-540萬(wàn)（四房）唐家主力銷售為：270-300萬(wàn)（2+1房），300-360萬(wàn)（三房），240-270萬(wàn)（兩房），360萬(wàn)-420萬(wàn)（四房）2016年-2017年5月唐家各面積段供銷走勢(shì)總供應(yīng)（套） 銷售套數(shù)（套） 去化率1001248795454228400

20000 0 0100-120㎡

120-140㎡

140-160㎡

160-180㎡

180㎡以上14001200100080060-80㎡80-90㎡90-100㎡未入市項(xiàng)目產(chǎn)品供應(yīng)面積段市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析：唐家未來(lái)供應(yīng)競(jìng)爭(zhēng)唐家未來(lái)市場(chǎng)主力供應(yīng)：100-120㎡的三房（300-360萬(wàn)）、80-90㎡復(fù)式三房（360-400萬(wàn)）、140-160㎡四房（420-480萬(wàn)）、160-180㎡四房（480-550萬(wàn)）、90-100㎡復(fù)式四房（400-450萬(wàn)）在售項(xiàng)目未來(lái)供應(yīng)項(xiàng)目格力海岸：剩余6.3萬(wàn)㎡仁恒濱海：剩余6.5萬(wàn)㎡2017年2018年保利西海岸：剩余2萬(wàn)㎡華策帝景灣：剩余2萬(wàn)㎡翠湖香山：剩余50萬(wàn)㎡泰盈玖悅灣：剩余6萬(wàn)㎡紅樹(shù)東岸：剩余30萬(wàn)㎡90-100㎡三房、128-135㎡四房123㎡三房、144-180㎡四房,2018年僅剩少量尾貨2018年僅剩少量尾貨103-106㎡三房、130-140㎡四房，200㎡79㎡兩房、116-120㎡三房144㎡四房 330 80在售項(xiàng)目未來(lái)供應(yīng)面積段21861084 751 4663760500100015002000250060-80㎡80-90㎡90-100㎡

100-120㎡

120-140㎡

140-160㎡

160-180㎡

180㎡以上118㎡三房、150-185㎡四房華發(fā)綠洋灣：16萬(wàn)㎡雅居樂(lè)項(xiàng)目：20萬(wàn)㎡招商項(xiàng)目：3.43萬(wàn)㎡60-70㎡一房、99㎡兩房、160-220㎡三房80-90㎡，90-100㎡復(fù)式三/四房產(chǎn)品未定高盛項(xiàng)目：2.78萬(wàn)㎡仁恒項(xiàng)目：4.18萬(wàn)㎡產(chǎn)品未定產(chǎn)品未定未來(lái)供應(yīng)項(xiàng)目均為高地價(jià)、高容積率項(xiàng)目，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重以雅居樂(lè)復(fù)式三房為主，少量綠洋灣兩房雅居6樂(lè)00復(fù)式三房市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)策略分析從財(cái)務(wù)測(cè)算上，項(xiàng)目銷售均價(jià)需達(dá)到4.2萬(wàn)元/㎡；目前市場(chǎng)銷售均價(jià)為3萬(wàn)元/㎡，如果打造平層產(chǎn)品，項(xiàng)目比競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目高1萬(wàn)元/㎡以上的溢價(jià)，毫無(wú)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力；項(xiàng)目需打造復(fù)式產(chǎn)品，增加贈(zèng)送面積，將實(shí)用面積單價(jià)降低至市場(chǎng)合理的單價(jià)增長(zhǎng)范圍內(nèi)，提高項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力。多少銷售現(xiàn)狀快慢中中供應(yīng)現(xiàn)狀240-270萬(wàn)80-90㎡兩房未來(lái)供應(yīng)：約330套270-300萬(wàn)90-100㎡2+1房未來(lái)供應(yīng)：80套市場(chǎng)暢銷540-670萬(wàn)180㎡以上未來(lái)供應(yīng)：600套市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)：項(xiàng)目2018年入市，產(chǎn)品總價(jià)鎖定在市場(chǎng)暢銷總價(jià)300-480萬(wàn)、安全總價(jià)為550萬(wàn)以內(nèi)，平層產(chǎn)品項(xiàng)目?jī)r(jià)格無(wú)競(jìng)爭(zhēng)力，需打造復(fù)式產(chǎn)品提高贈(zèng)送率，降低實(shí)用面積單價(jià)，提升產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力市場(chǎng)暢銷300-360萬(wàn)100-120㎡舒適三房未來(lái)供應(yīng)：約2186套360-420萬(wàn)120-140㎡三房復(fù)式三房未來(lái)供應(yīng)：3630套市場(chǎng)暢銷420-480萬(wàn)140-160㎡舒適四房未來(lái)供應(yīng)：約1084套市場(chǎng)安全總價(jià)480-540萬(wàn)180㎡以上未來(lái)供應(yīng)：600套項(xiàng)目規(guī)模小單價(jià)高，應(yīng)控總價(jià)提高產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力；將主力產(chǎn)品控制在市場(chǎng)暢銷總價(jià)270-420萬(wàn)、安全總價(jià)480萬(wàn)以內(nèi)；按片區(qū)市場(chǎng)合理的價(jià)格復(fù)合增長(zhǎng)率14%計(jì)算，2018年市場(chǎng)暢銷總價(jià)為300-480萬(wàn)，安全總價(jià)為550萬(wàn)以內(nèi)。價(jià)格策略：產(chǎn)品策略：整體規(guī)劃分析：通過(guò)偷天井和陽(yáng)臺(tái)搭板實(shí)現(xiàn)高贈(zèng)送，產(chǎn)品面積具備非常大的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，項(xiàng)目整體呈圍合式分布，打造中央大園林，雖有35%戶型不滿足日照要求，但整體戶型的景觀資源最大化，且社區(qū)舒適度高文化公園格力地塊不滿足日照底層商業(yè)項(xiàng)目規(guī)劃優(yōu)劣勢(shì)分析：劣勢(shì)：項(xiàng)目必須以圍合式分布，導(dǎo)致近35%的戶型（北向戶型）不滿足日照要求商業(yè)體量小僅能滿足項(xiàng)目居民日常消費(fèi)需求，項(xiàng)目設(shè)置了少量住宅底商主要集中南北面臨主干道區(qū)域重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析：雅居樂(lè)項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：項(xiàng)目樓棟按圍合式分布，打造大園林空間，增加社區(qū)舒適度，戶型景觀最大化；面積梯戶比戶型套數(shù)占比85㎡T8/T10復(fù)式三房124864%90-100㎡T8/T10復(fù)式四房70836%合計(jì)：1956100%通過(guò)偷天井和陽(yáng)臺(tái)搭板的方式，實(shí)現(xiàn)大面積增送，戶型面積壓縮得非常緊湊，總價(jià)具備優(yōu)勢(shì)。重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析：雅居樂(lè)項(xiàng)目雅居樂(lè)本項(xiàng)目項(xiàng)目規(guī)?？傄?guī)模20.62萬(wàn)㎡（地塊1：4.4萬(wàn)㎡、地塊2:4.5萬(wàn)㎡、地塊3:11.72萬(wàn)㎡）總規(guī)模8.12萬(wàn)㎡（北地塊：4.784萬(wàn)㎡，南地塊：3.3萬(wàn)㎡）項(xiàng)目配套住宅底商1.03萬(wàn)㎡三個(gè)地塊分散分布商業(yè)規(guī)模3.25萬(wàn)㎡景觀資源占據(jù)一線中珠渠景觀資源，項(xiàng)目可享公園、園林、水景三重景觀公園、中央綠軸景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)呈圍合式分布，打造中央大園林，有35%戶型不滿足日照要求，但整體戶型的景觀資源最大化，且社區(qū)舒適度高受商業(yè)影響，項(xiàng)目園林空間有限戶型設(shè)計(jì)85-100㎡的復(fù)式三房/四房，通過(guò)偷天井、陽(yáng)臺(tái)搭板實(shí)現(xiàn)高贈(zèng)送，控面積控總價(jià)，產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力大——限制條件限高、貼線率無(wú)突破，三個(gè)地塊需獨(dú)立規(guī)劃無(wú)突破限高、貼線率、兩個(gè)地塊均衡指標(biāo)無(wú)法突破項(xiàng)目啟示：于雅居樂(lè)競(jìng)爭(zhēng)本項(xiàng)目在規(guī)模、景觀、園林和社區(qū)舒適度上均無(wú)優(yōu)勢(shì)，商業(yè)配套是項(xiàng)目唯一的差異化亮點(diǎn)，需要重點(diǎn)打造，雅居樂(lè)突破常規(guī)的戶型贈(zèng)送，戶型面積競(jìng)爭(zhēng)力大，本項(xiàng)目贈(zèng)送也需要突破，增加產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力與雅居樂(lè)對(duì)比，本項(xiàng)目的啟示：規(guī)模無(wú)優(yōu)勢(shì)商業(yè)是項(xiàng)目差異化價(jià)值點(diǎn)景觀弱于雅居樂(lè)園林及社區(qū)舒適度優(yōu)勢(shì)除了復(fù)式常規(guī)的客廳挑空增送，項(xiàng)目還需考慮通過(guò)天井、陽(yáng)臺(tái)等方式提高贈(zèng)送面積客戶分析—同類項(xiàng)目客戶構(gòu)成珠?？蛻舾郯目蛻舴褐槿强蛻羰⊥饪蛻粢园拈T(mén)中高端客戶為主唐家及主城中高端項(xiàng)目面向的客戶？以北方城市高端客戶為主以廣、深等珠三角核心城市客戶為主本地中高端客戶為主唐家、主城區(qū)中高端項(xiàng)目以珠海本地客戶為主力，其次為泛珠三角客戶，唐家項(xiàng)目外地客戶比例較高，港澳客戶占比少（澳門(mén)客戶為主）區(qū)域項(xiàng)目珠海泛珠三角客戶省外港澳臺(tái)合計(jì)主城中高端項(xiàng)目中信紅樹(shù)灣58%8%23%11%100%華發(fā)山莊80%10%5%5%100%城市東岸75%10%5%10%100%唐家中高端項(xiàng)目中海銀海灣高層45%15%30%10%100%仁恒濱海半島46%17%34%2%100%格力海岸40%10%48%2%100%保利西海岸51%10%35%4%100%珠海本地以剛需改善和品質(zhì)改善客戶為主，部分品質(zhì)剛需和本地投資客，唐家項(xiàng)目的本地客戶中，唐家區(qū)域客戶占18-20%。港澳客戶以投資和投資兼自住客戶為主。泛珠三角客戶以廣州、深圳等核心城市客戶為主，置業(yè)目的以投資為主。省外客戶以投資、投資兼度假客戶為主。通過(guò)客戶深訪形式對(duì)珠海中高端項(xiàng)目業(yè)主和上門(mén)客戶進(jìn)行訪談?wù){(diào)研，深入解構(gòu)客戶的置業(yè)邏輯及產(chǎn)品訴求，鎖定項(xiàng)目可牽引的客戶客群客戶分析—客戶調(diào)查說(shuō)明訪談問(wèn)卷區(qū)域認(rèn)知看好及傾向置業(yè)區(qū)域?qū)τ诒眹瑓^(qū)認(rèn)可度對(duì)開(kāi)發(fā)商品牌認(rèn)可度置業(yè)特性置業(yè)目的及產(chǎn)品偏好價(jià)格承受能力居住空間的要求年齡及居住區(qū)域職業(yè)及收入情況戶籍及購(gòu)房資格客戶特性本唐家人居調(diào)查共對(duì)25批客戶進(jìn)行深度訪談本次深訪客戶的來(lái)源客戶分析—客戶調(diào)查分析本次客戶深訪主要針對(duì)25-40歲有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的城市品質(zhì)剛需、自住改善和中高端投資客戶，各個(gè)收入階層分布平均，以私企業(yè)主、企業(yè)職員和管理人員為主深訪客戶特征客戶年齡段分布客戶年齡段分布：以25-40歲客戶為主，其中36-40歲（8批）、25-30歲（7批）、31-35歲（6批）?？蛻袈殬I(yè)分布：以私營(yíng)企業(yè)主為主（10批）、其次為企業(yè)職員（8）、企業(yè)管理人員（3批）、公務(wù)員（1批）、其它（3批）客戶家庭年收入：本次調(diào)查人群各個(gè)階層分布平均，其中30-50萬(wàn)家庭年收入人群稍多一點(diǎn)。20-30萬(wàn),

5100-200萬(wàn),

330-50萬(wàn),

750-100萬(wàn),

5200萬(wàn)以上,5客戶家庭總收入分布客戶職業(yè)分布客戶分析—客戶調(diào)查分析客戶對(duì)于北圍片區(qū)認(rèn)知度低，了解規(guī)劃利好后，60%客戶可被牽引；客戶置業(yè)主要關(guān)注因素為配套、價(jià)格、發(fā)展?jié)摿徒煌?，?duì)于萬(wàn)科品牌認(rèn)可度高，以上是項(xiàng)目需著重打造的價(jià)值點(diǎn)客戶對(duì)于區(qū)域認(rèn)知訪談客戶中64%的客戶對(duì)于北圍片區(qū)并不了解，只有36%的客戶對(duì)于北圍片區(qū)有了解；在了解完北圍片區(qū)的規(guī)劃利好后，有60%的客戶表示會(huì)考慮在該片區(qū)置業(yè)，其中客戶最關(guān)注的因素為：配套、價(jià)格、發(fā)展?jié)摿徒煌ǎ辉诒姸嚅_(kāi)發(fā)商品牌選擇中，訪談客戶對(duì)于萬(wàn)科品牌的認(rèn)可度最高。對(duì)于北圍片區(qū)規(guī)劃是否了解？了解北圍片區(qū)規(guī)劃利好后，是否會(huì)考慮在此置業(yè)？影響客戶在唐家置業(yè)與否因素：在相同區(qū)域下，客戶偏向于購(gòu)買(mǎi)的開(kāi)發(fā)商品牌（多選題）客戶分析—客戶調(diào)查分析北圍意向客戶產(chǎn)品需求以三房為主（占60%），其次為兩房和四房，不考慮1房和公寓產(chǎn)品；對(duì)于北圍片區(qū)的意向總價(jià)集中400萬(wàn)以內(nèi)，其中250-350萬(wàn)意向度最高，客戶總價(jià)天花板為500萬(wàn)客戶產(chǎn)品偏好分析北圍片區(qū)意向客戶戶型需求：以三房為主（占60%），四房和兩房占比相同（占20%），對(duì)于小面積一房和公寓產(chǎn)品不考慮；意向客戶對(duì)于唐家片區(qū)能接受的總價(jià)范圍：400萬(wàn)總價(jià)以內(nèi)為主力（占86%），其中250-300萬(wàn)總價(jià)意向度最高，客戶在北圍片區(qū)置業(yè)的總價(jià)天花板為500萬(wàn)。13%7%20%40%20%兩房一衛(wèi)兩房?jī)尚l(wèi)三房一衛(wèi)三房?jī)尚l(wèi)四房?jī)尚l(wèi)意向客戶的戶型需求7%7%13%20%13%40%0%10%20%30%40%50%450-500萬(wàn)400-450萬(wàn)350-400萬(wàn)300-350萬(wàn)250-300萬(wàn)200-250萬(wàn)意向客戶對(duì)于北圍片區(qū)能接受的總價(jià)范圍客戶分析—客戶調(diào)查分析客戶需求主力面積段集中在90-100㎡，以緊湊三房為主，總價(jià)控制，四房客戶均為自住需求，偏向選擇140㎡以上舒適四房，兩房客戶偏向選擇80-100㎡的舒適型兩房客戶產(chǎn)品偏好分析意向客戶的產(chǎn)品面積段需求：主力需求面積段集中在90-100㎡（占60%），其次為140㎡以上戶型，占13%，其余面積分布平均，最小面積需求為60-70㎡；各戶型客戶的面積段需求：三房客戶面積需求集中在90-100㎡的緊湊三房，四房均為自住客戶，產(chǎn)品面積偏向于選擇140㎡以上的舒適戶型，兩房客戶偏向于選擇80-100㎡的舒適兩房。7%7%60%7%7%13%60-70㎡80-90㎡90-100㎡110-120㎡

120-140㎡

140㎡以上意向客戶的產(chǎn)品面積段需求90-100㎡89%三房客戶的面積段需求110-120㎡11%60-70㎡34%80-90㎡33%90-100㎡33%兩房客戶面積段選擇120-140㎡33%140㎡以上67%四房客戶面積段選擇細(xì)分各個(gè)戶型客戶的面積段需求客戶分析—客戶需求結(jié)論針對(duì)25批有效目標(biāo)客戶，深度訪談分析結(jié)論回顧：意向購(gòu)買(mǎi)北圍片區(qū)的客戶產(chǎn)品需求以三房為主（占60%），兩房和四房各占（20%）；客戶對(duì)于北圍片區(qū)的總價(jià)接受范圍集中400萬(wàn)以內(nèi)（占86%），客戶總價(jià)天花板為500萬(wàn)；產(chǎn)品選擇以90-100㎡的緊湊三房為主，四房客戶偏向選擇140㎡以上的舒適型四房，兩房客戶偏向選擇80-100㎡的舒適型兩房。針對(duì)以上客戶分析結(jié)論，本項(xiàng)目的思考：本項(xiàng)目產(chǎn)品建議以90-100㎡為主力，主力總價(jià)控制在400萬(wàn)以內(nèi)，如本項(xiàng)目能實(shí)現(xiàn)95㎡左右的3+1房，是本項(xiàng)目突破的亮點(diǎn)；補(bǔ)充自住客戶需求的110㎡左右的舒適型復(fù)式4房，總價(jià)不超過(guò)500萬(wàn)。本項(xiàng)目能牽引的細(xì)分客群？地緣性客戶唐家地緣性客戶，對(duì)于片區(qū)認(rèn)可度高，以品質(zhì)剛需和首次改善客戶為主，有一定價(jià)格承受力，易牽引，項(xiàng)目周邊聚集大量高新產(chǎn)業(yè)人群，是項(xiàng)目的核心客戶客戶分析—珠海唐家客戶客戶屬性描述客戶年齡37歲家庭結(jié)構(gòu)一家三口置業(yè)目的認(rèn)購(gòu)144㎡戶型，首次改善兼投資經(jīng)濟(jì)實(shí)力中產(chǎn)階級(jí)區(qū)域認(rèn)知地緣客戶，對(duì)片區(qū)非常了解典型客戶：沈先生/

37歲/仁恒濱海半島業(yè)主/北師大老師客戶語(yǔ)錄：1、關(guān)于區(qū)域：認(rèn)可唐家區(qū)域，離自己上班近，雖然橫琴投資價(jià)值也很高，但這里也是不錯(cuò)的，這里的環(huán)境不可復(fù)制，升值空間肯定很不錯(cuò)，北圍現(xiàn)在什么配套也沒(méi)有，還是會(huì)偏向在半島這邊置業(yè)，有好的學(xué)校。2、關(guān)于價(jià)格：北圍片區(qū)單價(jià)4萬(wàn)以上的話，認(rèn)為太高了，看總價(jià)和產(chǎn)品，總價(jià)最多只能接受到450萬(wàn)，超過(guò)這個(gè)總價(jià)比較難接受；3、關(guān)于產(chǎn)品：不會(huì)考慮小面積產(chǎn)品，一定要舒適三房或四房產(chǎn)品，個(gè)人比較看重開(kāi)發(fā)的品牌和口碑，對(duì)小區(qū)的生活的便利性、環(huán)境、品質(zhì)要求比較高。總結(jié)關(guān)鍵詞：剛需改善客戶，片區(qū)認(rèn)可度高，注重社區(qū)品質(zhì)、配套環(huán)境和口碑客戶屬性描述客戶背景江西人，金山軟件職員，年輕夫妻置業(yè)目的認(rèn)購(gòu)123㎡戶型，首次置業(yè)經(jīng)濟(jì)實(shí)力工作收入+福利，家庭月收入約20000元左右區(qū)域認(rèn)知唐家高新企業(yè)職員，對(duì)片區(qū)了解典型客戶：張先生/

28歲/保利西海岸業(yè)主/金山軟件職員客戶語(yǔ)錄：1、關(guān)于區(qū)域：目前在金山軟件上班，以后要搬來(lái)高新區(qū)這邊，所以才過(guò)來(lái)看，市區(qū)二手房比較貴，買(mǎi)這邊離自己上班也近，就是配套不完善。2、關(guān)于價(jià)格：看了吉大2手房，感覺(jué)比較舊，也比較貴；我們主要是買(mǎi)來(lái)結(jié)婚的，錢(qián)是雙邊父母給的，最好不要超過(guò)350萬(wàn)，考慮月供不能太大壓力；3、關(guān)于產(chǎn)品：買(mǎi)來(lái)結(jié)婚的，所以首選三房，保利這個(gè)產(chǎn)品比較舒適，以后有了小孩肯定是要和父母一起住的，面積不能太小總結(jié)關(guān)鍵詞：品質(zhì)剛需客戶，購(gòu)買(mǎi)婚房，父母家庭條件較好，對(duì)品質(zhì)有較高追求以經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚的私企業(yè)主為主，置業(yè)目的傾向于改善居住，關(guān)注居住環(huán)境、配套及景觀資源，不會(huì)考慮北圍片區(qū)的自住產(chǎn)品，投資認(rèn)為水位過(guò)高，較難牽引金字塔頂層客戶客戶職業(yè)：房地產(chǎn)、建筑、酒店等行業(yè)的私企業(yè)主年齡：40-60歲購(gòu)置產(chǎn)品：

大戶型、別墅居住區(qū)域：吉大、沿海線置業(yè)目的：資源占有、自住、圈層、子女教育支付能力：600-1000萬(wàn)典型項(xiàng)目：珠賓城市花園、銀海灣、紅樹(shù)灣客戶關(guān)注點(diǎn)：景觀資源占有極舒適的居住尺度開(kāi)發(fā)商品牌圈層環(huán)境居住環(huán)境客戶分析—珠海本地客戶典型客戶：吳先生

/

45歲/珠賓業(yè)主客戶屬性描述客戶年齡45歲家庭結(jié)構(gòu)一家三口置業(yè)目的傾向于提升居住環(huán)境經(jīng)濟(jì)實(shí)力企業(yè)老總，幾十億身家，擁有雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，唐家第一批豪宅（高爾夫山莊別墅）的業(yè)主區(qū)域認(rèn)知不熟悉了解唐家片區(qū)規(guī)劃總結(jié)關(guān)鍵詞：高價(jià)需要景觀資源/配套支撐，4萬(wàn)/㎡相對(duì)于唐家屬于高水位投資有風(fēng)險(xiǎn)，需要與眾不同的產(chǎn)品做支撐客戶語(yǔ)錄：1、對(duì)于北圍片區(qū)認(rèn)知：對(duì)唐家北圍片區(qū)不了解，并不看好唐家的地王，

售價(jià)如果高于主城區(qū)，從自住角度不會(huì)購(gòu)買(mǎi)，配套落地慢，沒(méi)有很好的景觀資源，不適宜居住，從投資角度看，吸引力不強(qiáng)2、關(guān)于產(chǎn)品：不考慮買(mǎi)很小面積的產(chǎn)品，不主流也不好出售，投資來(lái)說(shuō)，如果說(shuō)唐家4萬(wàn)多確實(shí)高水位沒(méi)什么吸引力，還要看具體產(chǎn)品打造成什么樣子，復(fù)式是可以接受的，產(chǎn)品要做的與眾不同。多自有住房，收入較高，關(guān)注舒適度與功能區(qū)間的改善需求，關(guān)注與主城的關(guān)系、配套高端性和圈層，總價(jià)承受天花板為600萬(wàn)，自住不喜歡復(fù)式產(chǎn)品，本項(xiàng)目難牽引客戶職業(yè)：各領(lǐng)域小企業(yè)主、企業(yè)中層、公務(wù)員、國(guó)企管理層、金融、律師、貿(mào)易年齡：30-55歲購(gòu)置產(chǎn)品：

120-140㎡3-4房、140-180㎡居住區(qū)域：南屏、吉大、拱北、老香洲置業(yè)目的：品質(zhì)改善，居住環(huán)境，舒適度支付能力：300-600萬(wàn)，典型項(xiàng)目：格力廣場(chǎng)、海愉半島、紅樹(shù)灣客戶關(guān)注點(diǎn)：居住舒適度功能區(qū)間資源與配套與主城的關(guān)系品質(zhì)改善型客戶客戶分析—珠海本地客戶客戶屬性描述客戶年齡35歲家庭結(jié)構(gòu)三代同堂置業(yè)目的自住經(jīng)濟(jì)實(shí)力中產(chǎn)階級(jí)區(qū)域認(rèn)知地緣關(guān)系，相對(duì)了解片區(qū)典型客戶：劉先生/

35歲/海愉業(yè)主/事業(yè)上升期客戶語(yǔ)錄：1、關(guān)于區(qū)域：離主城太遠(yuǎn)，沒(méi)有自己的生活圈子，不方便親朋好友走動(dòng)，生活不方便。2、關(guān)于價(jià)格：唐家未來(lái)發(fā)展還很遙遠(yuǎn)，如果要賣到4萬(wàn)，要看主城區(qū)買(mǎi)到多少錢(qián)，唐家理論上在品質(zhì)等同的情況下，應(yīng)該比市區(qū)便宜單價(jià)1萬(wàn)塊左右，主城區(qū)什么時(shí)候集體上五萬(wàn)不好說(shuō)。3、關(guān)于產(chǎn)品：戶型太大了，總價(jià)太高了估計(jì)也承受不了，如果是小戶型，

不如橫琴公寓有噱頭（孩子上橫琴戶口上澳門(mén)大學(xué)），海愉總價(jià)600萬(wàn)目前已經(jīng)是我們的極限了。復(fù)式年輕人可以接受，但是我們這種上有老下有小的家庭就不是很方便?？偨Y(jié)關(guān)鍵詞：看重自身的生活圈子維護(hù)，與主城區(qū)價(jià)格做對(duì)比，剛需改善型客戶客戶職業(yè)：企業(yè)高管、公務(wù)員、教師年齡：35-45歲購(gòu)置產(chǎn)品：100-140㎡3房、4房居住區(qū)域：南屏、吉大、拱北、老香洲置業(yè)目的：功能改善，居住舒適，小孩教育支付能力：300-450萬(wàn)典型項(xiàng)目：格力廣場(chǎng)、萬(wàn)科城客戶關(guān)注點(diǎn)：功能區(qū)間總價(jià)控制產(chǎn)品設(shè)計(jì)景觀資源小孩教育多為企業(yè)高管和公務(wù)員教師，對(duì)唐家北圍發(fā)展?jié)摿φJ(rèn)可，會(huì)選擇在這邊置業(yè)，項(xiàng)目可牽引該類客戶，但單價(jià)超過(guò)4萬(wàn)，客戶可選區(qū)域較多，易被分流，非本項(xiàng)目核心客戶客戶分析—珠海本地客戶剛需改善型客戶龔先生/

39歲/地產(chǎn)公司管理層客戶屬性描述客戶年齡35-40歲家庭結(jié)構(gòu)一家三口置業(yè)目的首次改善置業(yè)經(jīng)濟(jì)實(shí)力有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力區(qū)域認(rèn)知了解片區(qū)規(guī)劃客戶語(yǔ)錄：1、關(guān)于區(qū)域：置業(yè)因素主要是環(huán)境、交通、居住舒適度，看好北圍片區(qū)的潛力及利好；2、關(guān)于價(jià)格：不看好未來(lái)片區(qū)價(jià)格達(dá)到4萬(wàn)，因?yàn)橹苓吪涮锥虝r(shí)間無(wú)法完善，而且4萬(wàn)有很多區(qū)域可以選擇了，除非考慮高贈(zèng)送戶型才能實(shí)現(xiàn)，

目前自己換房能接受的首付是150萬(wàn)，總價(jià)大概450左右；2、關(guān)于產(chǎn)品：會(huì)考慮北圍片區(qū)的復(fù)式產(chǎn)品，但相對(duì)更關(guān)注110-120㎡的三房?jī)尚l(wèi)，或緊湊四房，平層產(chǎn)品。關(guān)鍵詞：看好片區(qū)潛力及利好，但認(rèn)為短時(shí)間內(nèi)配套無(wú)法完善，認(rèn)為4萬(wàn)有很多區(qū)域可以選擇，考慮復(fù)式產(chǎn)品，更關(guān)注90-100㎡三房單位。投資客戶純投資客戶經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)，擁有多套物業(yè)，置業(yè)關(guān)注升值潛力和熱點(diǎn)區(qū)域，認(rèn)為唐家發(fā)展需要較長(zhǎng)時(shí)間，現(xiàn)階段不是最好選擇，以規(guī)劃利好、配套和強(qiáng)產(chǎn)品力可牽引該類客戶客戶分析—珠海本地客戶肖小姐/

35歲/珠賓、萬(wàn)科城業(yè)主/專業(yè)炒房客客戶屬性描述客戶年齡31-35歲家庭結(jié)構(gòu)一家三口置業(yè)目的炒房投資經(jīng)濟(jì)實(shí)力有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力區(qū)域認(rèn)知了解考察過(guò)片區(qū)規(guī)劃客戶語(yǔ)錄：1、關(guān)于區(qū)域及價(jià)格：注重升值潛力，優(yōu)先選擇橫琴和十字門(mén)片區(qū)，唐家片區(qū)需要較長(zhǎng)發(fā)展時(shí)間，現(xiàn)不是最優(yōu)選擇。目前唐家除了深中通道還有什么重大利好？投資唐家目前能接受的總價(jià)在300萬(wàn)左右，首付100萬(wàn)以內(nèi)；2、關(guān)于產(chǎn)品：投資的話我現(xiàn)在只考慮投資剛需3、4房，也想過(guò)以后去唐家養(yǎng)老自住，但是自住我一定要大陽(yáng)臺(tái)，最起碼2-3個(gè)。大陽(yáng)臺(tái)才有想象空間。你看看盈泰玖悅灣的房子，170做那么大的陽(yáng)臺(tái)，非常心動(dòng)?？偨Y(jié)關(guān)鍵詞：唐家片區(qū)需要較長(zhǎng)發(fā)展時(shí)間，現(xiàn)不是最優(yōu)選擇。投資的話只考慮3房剛需產(chǎn)品，自住不考慮復(fù)式，自住需求大陽(yáng)臺(tái)韓先生/

50歲/海愉半島業(yè)主/炒房投資客戶語(yǔ)錄：1、關(guān)于價(jià)格：價(jià)格水位高升值空間不大，擔(dān)心無(wú)接盤(pán)俠；除非政府打造大型項(xiàng)目，大家眼見(jiàn)為實(shí)才會(huì)相信有前景，但要看賣多少錢(qián)。現(xiàn)在吉大豪宅4萬(wàn)多有山有海有地段，規(guī)劃也有大動(dòng)作，北圍太偏遠(yuǎn)吸引力不大，投資然后階段性住可以考慮，總價(jià)在400萬(wàn)以內(nèi)。2、關(guān)于產(chǎn)品：項(xiàng)目規(guī)模不大，沒(méi)有配套/景觀，產(chǎn)品要與眾不同了，

太大跟吉大沒(méi)得比，太小也沒(méi)法住，三房比較合適。復(fù)式可以接受，但是要看好不好用，還有就是服務(wù)要有與眾不同的地方，否則很難讓人買(mǎi)單?？偨Y(jié)關(guān)鍵詞：投資回報(bào)有風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)規(guī)劃無(wú)信心，對(duì)標(biāo)主城豪宅，對(duì)產(chǎn)品、服務(wù)有追求，認(rèn)可復(fù)式產(chǎn)品客戶屬性描述客戶年齡50歲家庭結(jié)構(gòu)一家三口置業(yè)目的傾向于炒房投資經(jīng)濟(jì)實(shí)力擁有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力，夫妻名下多套房產(chǎn)區(qū)域認(rèn)知看好珠海后續(xù)市場(chǎng)，目前仍在尋找優(yōu)質(zhì)樓盤(pán)囤貨客戶分類總價(jià)置業(yè)需求考慮因素典型項(xiàng)目改善類300-500居住+改善+5加2通關(guān)、功能、舒適度、總價(jià)水岸華都90-120㎡3、4房、紅樹(shù)灣120-140㎡3、4房常住類200-350居住+自住通關(guān)、功能、總價(jià)、紅樹(shù)灣2房公寓水岸華都90-120㎡3、4房、中海名鉆96㎡3房養(yǎng)老類200-300居住+養(yǎng)老總價(jià)、口岸、功能華融時(shí)代46㎡公寓；水岸華都77-90㎡2、3房二代裂變150-300居住通關(guān)、功能、總價(jià)華融時(shí)代50-60㎡公寓；琴海灣80㎡兩房投資客戶200-400居住+投資政策、通關(guān)，潛力紅樹(shù)灣，K2、華融的公寓客戶關(guān)注點(diǎn)功能區(qū)間與澳門(mén)的關(guān)系總價(jià)控制投資潛力客戶特征：澳門(mén)工薪階層、中產(chǎn)階級(jí)家庭結(jié)構(gòu)：多子女置業(yè)目的：在澳門(mén)居老舊房屋，在滿足居住基礎(chǔ)上疊加多種需求。購(gòu)置產(chǎn)品：小面積公寓，90-120㎡三房，120-160㎡三、四房支付能力：總價(jià)200-500萬(wàn)，主力350萬(wàn)有一定積蓄，多為一次性付款。典型項(xiàng)目：水岸華都、中海名鉆、馬賽公館、華發(fā)峰景、紅樹(shù)灣黃先生/

50歲/紅樹(shù)灣業(yè)主/投資兼自住客戶屬性描述客戶年齡31-35歲家庭結(jié)構(gòu)一家四口置業(yè)目的自住兼投資經(jīng)濟(jì)實(shí)力有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力區(qū)域認(rèn)知不了解北圍片區(qū)港澳客戶置業(yè)關(guān)注投資發(fā)展?jié)摿?、與澳門(mén)的關(guān)系和總價(jià)控制，對(duì)唐家發(fā)展并不認(rèn)可，看好灣仔和橫琴，同等價(jià)格下偏向選擇橫琴、灣仔區(qū)域，本項(xiàng)目難牽引客戶語(yǔ)錄：1、關(guān)于區(qū)域及價(jià)格：對(duì)北圍片區(qū)不了解，買(mǎi)唐家的話肯定要買(mǎi)有景觀資源的，但唐家發(fā)展太慢，不如橫琴和灣仔，單價(jià)超過(guò)4萬(wàn)的話就完全不考慮的，跟灣仔比沒(méi)有任何優(yōu)勢(shì)；2、關(guān)于產(chǎn)品：投資的話會(huì)選橫琴的小公寓、2房或三房，自住的話會(huì)選灣仔和南灣片區(qū)，社區(qū)環(huán)境、配套要好，要在核心的地段，靠近關(guān)口，往來(lái)澳門(mén)比較方便的地方，未來(lái)才有升值潛力，自住的話需要3房或四房客戶分析—港澳客戶客戶分析—泛珠三角客戶客戶關(guān)注點(diǎn)深圳客戶關(guān)注與深圳通道的聯(lián)系泛珠三角客戶總價(jià)控制價(jià)格洼地客戶特征：企業(yè)中高層、在所在城市擁有住宅家庭結(jié)構(gòu)：二人世界、三口之家置業(yè)目的：投資，看中與所在城市的價(jià)格洼地（廣深客戶）購(gòu)置產(chǎn)品：小面積公寓，80㎡左右兩房，90-100㎡三房支付能力：總價(jià)200-350萬(wàn)，以200-300萬(wàn)為主力典型項(xiàng)目：橫琴金融傳媒大廈、紅樹(shù)東岸王先生/

30歲/紅樹(shù)東岸業(yè)主/深圳投資客戶屬性描述客戶年齡30-35歲家庭結(jié)構(gòu)二人世界置業(yè)目的投資經(jīng)濟(jì)實(shí)力有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力區(qū)域認(rèn)知了解北圍片區(qū)，對(duì)深中通道認(rèn)可泛珠三角客戶企業(yè)中高層管理人員，有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力，以廣深等核心城市客戶為主，看好唐家片區(qū)的交通發(fā)展?jié)摿蛢r(jià)格洼地，總價(jià)控制，本項(xiàng)目可牽引，但客戶基數(shù)少，非核心客戶客戶語(yǔ)錄：1、關(guān)于區(qū)域：認(rèn)可唐家區(qū)域，與橫琴對(duì)比會(huì)偏向于選擇唐家，唐家和翠亨都是深中通道的受益區(qū)域，看好珠海的升值潛力。2、關(guān)于價(jià)格：北圍片區(qū)單價(jià)4萬(wàn)以上的話，認(rèn)為太高了，上漲空間就會(huì)比較小，總價(jià)不能超過(guò)350萬(wàn)，價(jià)格太高就會(huì)選擇去中山購(gòu)買(mǎi)了；3、關(guān)于產(chǎn)品：高總價(jià)的小面積公寓會(huì)考慮購(gòu)買(mǎi)，總價(jià)控制在200萬(wàn)以內(nèi)，

超過(guò)200萬(wàn)的總價(jià)就會(huì)考慮購(gòu)買(mǎi)兩房和小三房了，能夠接受復(fù)式，如果贈(zèng)送率高的話，挺有吸引力的總結(jié)關(guān)鍵詞：追深中通道熱點(diǎn)，認(rèn)可唐家區(qū)域，總價(jià)控制，各種產(chǎn)品類型接受度高高端客戶多往有稀缺資源的項(xiàng)目置業(yè)，中高端客戶選擇主城標(biāo)桿或橫琴，普通類總價(jià)控制，以投資兼度假需求為主，項(xiàng)目景觀資源弱，較難牽引內(nèi)地客戶客戶類型客戶特征典型項(xiàng)目購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)品價(jià)格置業(yè)特征置業(yè)目的高端客戶金融、地產(chǎn)、貿(mào)易等行業(yè)私企業(yè)主，支付能力強(qiáng)仁恒濱海、紅樹(shù)灣、銀海灣160㎡以上600萬(wàn)以上成熟或熱點(diǎn)區(qū)域的標(biāo)桿項(xiàng)目，追求居住舒適度與資源占有自?。欢燃?，少量投資需求中高端客戶與珠海有地緣關(guān)系的外地客戶，多為私企業(yè)主紅樹(shù)灣、銀海灣格力海岸120-160㎡500-600萬(wàn)經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，看中資源環(huán)境或配套，在優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目置業(yè)度假、自住、階段自住華融琴海灣K2荔枝灣80-120㎡400以上看好橫琴潛力，在熱點(diǎn)區(qū)域投資投資、追隨熱點(diǎn)格力海岸90-120㎡三房250-400萬(wàn)認(rèn)可珠海環(huán)境，自住為主自住為主普通客戶私企，公務(wù)員、金融等行業(yè)紅樹(shù)灣公寓世榮作品壹號(hào)40-75㎡公寓80-90㎡兩房西區(qū)90-120㎡200萬(wàn)以下看好城市發(fā)展，投資為主，但總價(jià)相對(duì)控制，少數(shù)為階段自住投資，度假、階段自住內(nèi)地客戶中海銀海灣中信紅樹(shù)灣華發(fā)山莊格力海岸十字門(mén)項(xiàng)目翠湖香山橫琴板塊會(huì)展項(xiàng)目峰景灣水岸華都客戶置業(yè)偏向區(qū)域：華發(fā)綠洋灣客戶分析—外地客戶核心客戶重要客戶補(bǔ)充客戶唐家品質(zhì)剛需和剛需改善客戶，占60-70%珠海本地剛需改善客戶占20-30%珠海本地&珠三角投資客戶占10%項(xiàng)目客戶定位及比例研判項(xiàng)目客戶定位：客戶及比例客戶特征購(gòu)置產(chǎn)品置業(yè)關(guān)注點(diǎn)支付能力唐家品質(zhì)剛需和剛需改善客戶60-70%私企業(yè)主

企業(yè)中高管企業(yè)職員舒適型三房、緊湊型四房區(qū)域＞總價(jià)＞品牌配套＞品質(zhì)300-450萬(wàn)珠海本地剛需改善客戶20-30%主城外溢首次改善客戶舒適型三房、緊湊型四房功能＞總價(jià)＞區(qū)域配套＞品質(zhì)300-450萬(wàn)投資客戶10%珠海本地及廣深投資客戶小面積公寓70-80㎡兩房90-100㎡三房升值潛力＞配套落實(shí)＞總價(jià)＞品牌200-400萬(wàn)本體分析及核心問(wèn)題界定目錄1區(qū)域價(jià)值挖掘市場(chǎng)與客戶機(jī)會(huì)分析項(xiàng)目定位與打造建議234住宅產(chǎn)品定位測(cè)算推導(dǎo)項(xiàng)目目前片區(qū)成交均價(jià)片區(qū)價(jià)格復(fù)合增長(zhǎng)率項(xiàng)目入市時(shí)間入市暢銷總價(jià)入市安全總價(jià)唐家北圍項(xiàng)目3萬(wàn)元/㎡14%2018年300-400萬(wàn)500萬(wàn)項(xiàng)目入市價(jià)格測(cè)算唐家片區(qū)本項(xiàng)目入市均價(jià)測(cè)算3.42萬(wàn)元/㎡4.2萬(wàn)/㎡暢銷總價(jià)300-350萬(wàn)90-100㎡舒適兩房70-83㎡兩房（無(wú)法做復(fù)式，無(wú)競(jìng)爭(zhēng)力，取消該產(chǎn)品）350-400萬(wàn)100-120㎡舒適三房83-90㎡兩房（無(wú)法做復(fù)式，無(wú)競(jìng)爭(zhēng)力，取消該產(chǎn)品）90-95㎡舒適三房安全總價(jià)500萬(wàn)以內(nèi)145㎡舒適四房119㎡舒適四房市場(chǎng)機(jī)會(huì)：市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)：項(xiàng)目2018年入市，產(chǎn)品總價(jià)鎖定在市場(chǎng)暢銷總價(jià)308-480萬(wàn)、安全總價(jià)為550萬(wàn)以內(nèi)，平層產(chǎn)品項(xiàng)目?jī)r(jià)格無(wú)競(jìng)爭(zhēng)力，需打造復(fù)式產(chǎn)品提高贈(zèng)送率，降低實(shí)用面積單價(jià)，提升產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力客戶機(jī)會(huì)：本項(xiàng)目產(chǎn)品建議以90-100㎡為主力，主力總價(jià)控制在400萬(wàn)以內(nèi)，如本項(xiàng)目能實(shí)現(xiàn)95㎡左右的3+1房，是本項(xiàng)目突破的亮點(diǎn)；補(bǔ)充自住客戶需求的110㎡左右的舒適型復(fù)式4房，總價(jià)不超過(guò)500萬(wàn)。本項(xiàng)目產(chǎn)品策略：控總價(jià)、打造復(fù)式產(chǎn)品，增加附加值和產(chǎn)品力將主力產(chǎn)品控制市場(chǎng)暢銷及客戶需求的主力總價(jià)300-400萬(wàn)，整體總價(jià)不超過(guò)500萬(wàn)項(xiàng)目產(chǎn)品推導(dǎo)：住宅