龍港商業(yè)中心區(qū)C-4C-5C-6地塊產(chǎn)品定位報(bào)告

—目錄—

第一局部商業(yè)產(chǎn)品定位第一章 工程SWOT分析第二章工程定位的思考第三章工程定位第四章商業(yè)規(guī)劃與建議

第二局部住宅產(chǎn)品定位第一章 定位思考

第二章 產(chǎn)品定位建議

第三章 產(chǎn)品規(guī)劃建議

第一局部商業(yè)產(chǎn)品定位第一章 工程SWOT分析1、工程優(yōu)勢(shì)2、工程劣勢(shì)3、時(shí)機(jī)點(diǎn)4、風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)1、工程優(yōu)勢(shì)1.1地理位置優(yōu)越

工程位于龍港鎮(zhèn)中心地帶，屬于未來(lái)龍港商業(yè)中心，西城路以北，規(guī)劃路以東，鎮(zhèn)府路以西，與已建成的置信購(gòu)物中心相照應(yīng)，地理優(yōu)勢(shì)明顯。1．2未來(lái)商圈人氣興旺

從工程所在區(qū)塊的住宅用地經(jīng)濟(jì)指標(biāo)來(lái)看，該區(qū)塊未來(lái)將導(dǎo)入2729戶，預(yù)計(jì)將導(dǎo)入人口將會(huì)有10000多人，未來(lái)商圈人氣興旺，也為本工程今后的消費(fèi)群體數(shù)量奠定一定的根底。1.3未來(lái)片區(qū)配套完善，商業(yè)活動(dòng)便捷

該區(qū)塊規(guī)劃為龍?chǎng)椓饔虻纳虡I(yè)中心區(qū)，將導(dǎo)入居住區(qū)、大型商業(yè)區(qū)、辦公區(qū)以及文化娛樂(lè)中心等。今后各項(xiàng)配套非常完善，商業(yè)活動(dòng)將十分便捷。為本工程今后的可持續(xù)開展提供硬件上的支持。1．4物業(yè)被認(rèn)可的前景

從消費(fèi)者問(wèn)卷市場(chǎng)調(diào)研的結(jié)果上來(lái)看，大多數(shù)消費(fèi)者普遍看好本工程的區(qū)位與建造中高檔綜合型購(gòu)物中心的前景。小結(jié)：

工程未來(lái)的區(qū)位規(guī)劃前景是市場(chǎng)所認(rèn)可的，從表象上來(lái)看，工程規(guī)劃“龍?chǎng)梾^(qū)域中高檔的綜合型購(gòu)物中心〞定位也是市場(chǎng)的一種所趨，但該定位僅僅限于消費(fèi)者對(duì)工程的一個(gè)形象與檔次的理解，假設(shè)要想成功的吸引消費(fèi)者，必須結(jié)合工程區(qū)域外鄉(xiāng)化，打造真正意義上繁榮的商業(yè)區(qū)，這其中定位與招商工作是難點(diǎn)。2、工程劣勢(shì)2．1工程商業(yè)層數(shù)過(guò)高從工程規(guī)控上來(lái)分析，C04、C05、C06三塊地的商業(yè)層數(shù)都必須做到四層才滿足規(guī)劃要求。從目前龍港在售或已售的商業(yè)工程上來(lái)看，三層以上的商業(yè)都比較難銷售，價(jià)格相比照較低，甚至都低于住宅的均價(jià)。因此今后工程三層以上的商業(yè)銷售將會(huì)是一個(gè)問(wèn)題。2．2交通系統(tǒng)不完善

雖今后商業(yè)中心區(qū)為城市干道所包圍，但是現(xiàn)狀基地內(nèi)路網(wǎng)密度較低，很難發(fā)揮基地的交通優(yōu)勢(shì)。小結(jié)：

工程的兩個(gè)劣勢(shì)都屬于硬傷，沒有完全能解決的方法。希望在今后的規(guī)劃中盡量將劣勢(shì)減少到最低點(diǎn)。3、時(shí)機(jī)點(diǎn)3.1市場(chǎng)的稀缺性

從市場(chǎng)調(diào)研的結(jié)果和消費(fèi)者問(wèn)卷調(diào)研的結(jié)果上來(lái)看，中高檔的綜合型的購(gòu)物休閑中心存在在比較大的市場(chǎng)空間，目前龍?chǎng)椓饔蛭ㄒ槐容^大型的只有置信購(gòu)物中心一家。而且從嚴(yán)格意思上來(lái)講，置信購(gòu)物中心只是一個(gè)百貨而已，在功能定位上還有所欠缺。3.2工程連動(dòng)實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化本工程對(duì)面的置信購(gòu)物中心已經(jīng)落成，以百貨業(yè)態(tài)為主，另外，龍城華府、銀座的商業(yè)也已經(jīng)規(guī)劃完成，如能完善和補(bǔ)充置信購(gòu)物中心的商業(yè)功能的單一性，形成錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)，本工程就更能發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，降低運(yùn)作本錢，實(shí)現(xiàn)本工程物業(yè)潛在價(jià)值最大化，使開展商充分兌現(xiàn)效益。小結(jié)：

市場(chǎng)的稀缺性可以成就我們工程在大方向定位上的可行性，但具體的規(guī)劃仍然是我們工程成功與否的關(guān)鍵。其次認(rèn)真認(rèn)識(shí)商業(yè)工程的連動(dòng)性，特別是對(duì)置信購(gòu)物中心這個(gè)現(xiàn)成資源的認(rèn)知是本工程找準(zhǔn)規(guī)劃的關(guān)鍵點(diǎn)之一。4、風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)

4.1老城街道商業(yè)已成消費(fèi)習(xí)慣

龍港人目前對(duì)老城區(qū)街道商業(yè)已形成一定的依賴，逛街購(gòu)物已成為他們生活的一種習(xí)慣和消費(fèi)方式，如何延續(xù)并適當(dāng)引導(dǎo)消費(fèi)者接受新的消費(fèi)方式，對(duì)工程的定位而言是一個(gè)挑戰(zhàn)與創(chuàng)新。4．2對(duì)街道商業(yè)的依賴不僅僅龍港

工程的商業(yè)定位必定面向龍?chǎng)椓饔?，吸引鰲江、靈溪等周邊一些城鎮(zhèn)的消費(fèi)群體。該區(qū)域的消費(fèi)者同樣對(duì)街道商業(yè)有一定的依賴，本工程今后如何對(duì)龍?chǎng)椓饔蛴幸粋€(gè)輻射作用還需要大量工作。4.3商業(yè)需求的飽和度

目前龍港商業(yè)鋪位已經(jīng)明顯供大于求，老區(qū)傳統(tǒng)的幾條商業(yè)街租金普遍不高，而且閑置鋪位較多。本工程周邊的幾個(gè)新地塊都附帶大面積的商業(yè)裙房，幾乎集中在同一檔期面市，商業(yè)飽和狀態(tài)將越發(fā)嚴(yán)重。小結(jié)：

置信購(gòu)物中心不溫不火的現(xiàn)狀可以給我們做一個(gè)提醒，商業(yè)規(guī)劃跟定位必須注重龍港當(dāng)?shù)匾约皩⒁椛涞闹苓呏攸c(diǎn)城鎮(zhèn)的消費(fèi)人群的消費(fèi)習(xí)慣。一味的以“高檔化、品牌化、規(guī)?；晛?lái)定位，必定會(huì)偏離市場(chǎng)需求?？偨Y(jié)：

從整個(gè)龍港市場(chǎng)調(diào)研結(jié)果分析、本工程的優(yōu)劣勢(shì)比較，時(shí)機(jī)和風(fēng)險(xiǎn)并存。唯一的方法就是尊重市場(chǎng)、適應(yīng)市場(chǎng)，順應(yīng)消費(fèi)者的心愿，整合與工程有關(guān)的各種要素，運(yùn)用智慧，創(chuàng)造出具有超前性、差異性、引導(dǎo)性、適用性的產(chǎn)品，以合理的本錢、利潤(rùn)，到達(dá)科學(xué)的“投入產(chǎn)業(yè)比〞，追求產(chǎn)品供給----需求的完善性，使工程到達(dá)預(yù)期的市場(chǎng)期望值。第二章 工程定位的思考1、龍港需要一個(gè)什么類型的綜合型購(gòu)物中心？2、綜合型購(gòu)物休閑中心最需要的什么？3、置信購(gòu)物中心是對(duì)手還是伙伴？第二章 工程定位的思考一、龍港需要一個(gè)什么類型的綜合型購(gòu)物中心？

1〕以經(jīng)營(yíng)百貨為主，品牌與管理檔次上高于置信購(gòu)物中心的商業(yè)類型？答案：不可行。原因：龍港畢竟是個(gè)鎮(zhèn)，諸多高檔次品牌的招商存在一定的難度。因此本工程再做大面積的高檔百貨必定對(duì)后期的銷售和招商造成很大的難度。2〕置信購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)不溫不火的根本原因是什么？答案：

一、本身的獨(dú)立性，周邊沒有形成與之相照應(yīng)的商業(yè)形式；二、經(jīng)營(yíng)的單一性；置信購(gòu)物中心不是一個(gè)綜合型的購(gòu)物休閑中心，只是一個(gè)百貨主力店；三、所招商的品牌檔次不一，品牌布局相對(duì)雜亂，整體品牌統(tǒng)一性不夠協(xié)調(diào)，其業(yè)態(tài)相對(duì)大型購(gòu)物中心相比比較單一。四、進(jìn)駐品牌大局部沒有與沿街商業(yè)有明顯的錯(cuò)位。五、商業(yè)運(yùn)營(yíng)商的營(yíng)銷力度不夠，特別是在龍?chǎng)椓饔蚍矫媪Χ炔粔颉?〕龍?chǎng)椓饔蛳M(fèi)群體真實(shí)的需求是什么？答案：經(jīng)過(guò)市場(chǎng)調(diào)研和消費(fèi)者問(wèn)卷分析，龍?chǎng)椓饔虻南M(fèi)群體需要的是一個(gè)能滿足他們購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂(lè)、文化于一體的一站式購(gòu)物休閑中心。但必須滿足和尊重他們的消費(fèi)方式跟喜好。綜上所述：龍?chǎng)椓饔蛉钡氖且粋€(gè)集休閑、娛樂(lè)、文化、餐飲、購(gòu)物于一體的綜合型

購(gòu)物休閑中心，特別是餐飲、娛樂(lè)方面的需求。但從規(guī)劃上必須要滿足

跟尊重龍?chǎng)椓饔蛳M(fèi)群體的消費(fèi)方式跟習(xí)慣。

二、綜合型購(gòu)物休閑中心最需要的什么？

根據(jù)上面的分析，我們可以得出結(jié)論：本工程商業(yè)的大致定位方向是集休閑、娛樂(lè)、文化、餐飲、購(gòu)物于一體的綜合型購(gòu)物休閑中心。那么綜合型的購(gòu)物休閑中心是以什么為最重要的依托呢？1〕主力店對(duì)于一個(gè)綜合型購(gòu)物休閑中心而言，主力店的引入跟主力店所經(jīng)營(yíng)的業(yè)態(tài)直接決定著整個(gè)商業(yè)中心的存亡?？梢娭髁Φ陮?duì)商業(yè)工程的重要性。但我們必須結(jié)合龍港的實(shí)際情況，從商業(yè)中心整體上看，置信已是主力百貨，本工程不宜再做大面積的百貨。根據(jù)實(shí)際情況跟市場(chǎng)的需求，我們認(rèn)為工程的主力店為“品牌酒店+品牌娛樂(lè)+品牌超市〞。2〕以“尊重消費(fèi)者消費(fèi)習(xí)慣和方式〞為規(guī)劃出路經(jīng)調(diào)查得出，龍?chǎng)椓饔蛉齻€(gè)強(qiáng)鎮(zhèn)：龍港、鰲江、靈溪目前都是以街道商業(yè)為主，縱橫交錯(cuò)的街區(qū)商業(yè)集各項(xiàng)功能于一體，也培養(yǎng)了他們逛街購(gòu)物、休閑消費(fèi)的習(xí)慣。置信購(gòu)物中心缺的就是這種感覺?？偠灾_敞式的購(gòu)物環(huán)境比封閉式的購(gòu)物環(huán)境在龍?chǎng)椓饔蚋鼙幌M(fèi)者所接受。因此“開敞式的街區(qū)商業(yè)形式〞將是本工程規(guī)劃方向。3〕鮮明的主題鮮明的主題無(wú)疑給整個(gè)購(gòu)物中心增添了活力與特定的形象。結(jié)合工程的規(guī)劃方向，本公司認(rèn)為“購(gòu)物公園〞是本工程主題定位的最正確選擇。三、置信購(gòu)物中心是對(duì)手還是伙伴？

跳出工程區(qū)域，從這個(gè)商業(yè)區(qū)的角度出發(fā)，無(wú)疑置信購(gòu)物中心已經(jīng)為整個(gè)區(qū)域樹立了良好的形象，并且建立了一定的品質(zhì)根底。差異化的產(chǎn)品定位完全可以到達(dá)雙贏的效果。置信購(gòu)物中心既是整個(gè)商業(yè)中心的百貨主力店也是本工程區(qū)域里的百貨主力店。因此本工程區(qū)域內(nèi)的百貨主力店設(shè)置應(yīng)該在充分利用置信購(gòu)物中心的前提下，進(jìn)行差異化定位，并且差異化的表現(xiàn)是檔次更高，品位更高。第三章工程定位1、商業(yè)整體形象定位2、商業(yè)主題定位3、功能定位4、檔次定位5、業(yè)態(tài)定位6、主力店的描述一、商業(yè)整體形象定位：龍?chǎng)椓饔蛐聞?chuàng)城市中心購(gòu)物公園關(guān)于購(gòu)物公園的解析：

購(gòu)物公園是商業(yè)街區(qū)和公園相結(jié)合的產(chǎn)物，它既有商業(yè)街靈活、分散、多變的優(yōu)點(diǎn)，同時(shí)又兼有公園的綠色、放松、休閑、舒適的特征。是購(gòu)物中心的另一種形態(tài)。購(gòu)物公園是市民節(jié)假日購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)的理想去處，具有文化性、平民性、休閑性的特色。關(guān)鍵點(diǎn)：

做出商業(yè)街和購(gòu)物中心雙重特征，既能像商業(yè)街一樣容易管理，易于銷售，同時(shí)又具像購(gòu)物中心一樣的整體價(jià)值。二、商業(yè)主題定位

SUGOPARK〔曙光時(shí)尚購(gòu)物公園〕SUGO的價(jià)值內(nèi)涵

曙光——SHUGUANG的兩個(gè)拼音首個(gè)字母的縮拼，英文讀音與“曙光〞大致同。從英文字面的視覺和聽覺上，SUGO是個(gè)簡(jiǎn)單的集體，響亮、時(shí)尚，SUGOPARK源自購(gòu)物公園的定位，讀出來(lái)非常響亮和國(guó)際化。三、功能定位

集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、文化、餐飲于一體的綜合型購(gòu)物中心

四、檔次定位

中高檔

五、業(yè)態(tài)定位

購(gòu)物類：大中型超市、品牌服飾、珠寶、流行服飾、運(yùn)動(dòng)服飾等

休閑類：電子游藝、網(wǎng)上沖浪、美容美發(fā)、康體養(yǎng)生等

娛樂(lè)類：KTV、洗浴中心、酒吧等

文化類：書城、電子產(chǎn)品

餐飲類：品牌酒店、港式茶餐廳、休閑火鍋、歐式西餐、地方餐飲等特色餐飲

金融類：銀行

六、主力店的描述

主力店：

1〕品牌酒店：引進(jìn)一個(gè)面積7700平米左右的品牌酒店。比方：金谷大酒店、凱悅大酒店2〕品牌KTV：引進(jìn)一個(gè)面積4000平米左右的品牌KTV。比方：嘉樂(lè)迪、錢柜、百嘉樂(lè)等3〕品牌超市：引進(jìn)一個(gè)面積10000平米左右的品牌超市。比方：好又多、易初蓮花等第四章商業(yè)規(guī)劃與建議

1、規(guī)模2、商業(yè)整體規(guī)劃建議3、各功能業(yè)態(tài)分區(qū)、分層建議4、入口和動(dòng)線建議5、工程整體建筑風(fēng)格建議1、規(guī)?！舶匆?guī)劃〕C04+C05=36000平米左右C06=17000平米左右商業(yè)總面積：53000平米左右2、商業(yè)整體規(guī)劃建議

2.1整個(gè)商業(yè)從規(guī)劃上來(lái)看，分為三塊商業(yè)區(qū)1〕C04的商業(yè)裙房2〕C05的商業(yè)裙房3〕C06整塊商業(yè)2.2商業(yè)區(qū)可以分為幾個(gè)特色商業(yè)風(fēng)情區(qū)(如下圖)1〕C04與CO5、C06三塊商業(yè)區(qū)形成一個(gè)中心公園，表達(dá)特色的購(gòu)物公園。2〕C05與C06商業(yè)區(qū)之間形成一條情景購(gòu)物街。3〕C06商業(yè)區(qū)有兩條縱橫交錯(cuò)的街區(qū)商業(yè)。4〕C06商業(yè)區(qū)南面一個(gè)前置廣場(chǎng)，形成一個(gè)入口公園。3、各功能業(yè)態(tài)分區(qū)、分層建議

C-04地塊分區(qū)、分層建議1〕組成：由A、B、C三個(gè)商業(yè)裙房組成，A、B、C三塊相互隔開。2〕層數(shù)：四層3〕總面積：約20000平方米。其中：A區(qū)約10000平米、B區(qū)約4800平米、C區(qū)約5200平米。4〕業(yè)態(tài)檔次：一層：高檔為主二、三、四層：中高檔5〕各區(qū)規(guī)劃建議：A區(qū)：

一層：沿街商鋪，小產(chǎn)權(quán)分割，開間建議做到8.1米。給二、三、四層物業(yè)留好門面。二、三、四層：引進(jìn)品牌酒店，約7500平米〔金谷大酒店、皇家凱悅等〕B區(qū)：

一層：沿街商鋪，小產(chǎn)權(quán)分割，開間建議做到8.1米。給二、三、四層物業(yè)留好門面二、三、四層：洗浴中心、桑拿等C區(qū)：

一層：沿街商鋪，小產(chǎn)權(quán)分割，開間建議做到8.1米。給二、三、四層物業(yè)留好門面。二、三、四層：引進(jìn)品牌KTV，約4000平米〔嘉樂(lè)迪、錢柜、百嘉樂(lè)等〕注意要素：所有商鋪盡量做到多面開門，特別是商鋪西面。

6〕各區(qū)業(yè)態(tài)建議：商區(qū)樓層業(yè)態(tài)/品牌A區(qū)B區(qū)C區(qū)一層高檔品牌服裝（CK、Tommy、LACOSTE、BOSS等）；鞋類（GEX、GUCCI等）；珠寶箱包（LV、古琦Gucci、沙馳SATCHI、Theiebre等）；名表（Tissot、浪琴、江詩(shī)丹頓、天王等）；化妝品（迪奧、Chanel、蘭蔻等）A區(qū)二層品牌酒店（金谷大酒店、皇家凱悅大酒店等）三層四層B區(qū)二層品牌KTV（嘉樂(lè)迪、錢柜、百嘉樂(lè)等）三層四層C區(qū)二層洗浴中心、桑拿等三層四層注：具體品牌將由商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司在招商時(shí)與品牌方的接洽而定C-05地塊分區(qū)、分層建議1〕組成：由D、E、F三個(gè)商業(yè)裙房組成2〕層數(shù)：四層3〕總面積：約15000平方米。其中：D區(qū)約4700平米、E區(qū)約5500平米、F區(qū)約4800平米。4〕業(yè)態(tài)檔次：一層：中高檔為主二、三、四層：商務(wù)賓館5〕各區(qū)規(guī)劃建議：D區(qū)/E區(qū)/F區(qū)：一層：沿街商鋪，小產(chǎn)權(quán)分割，開間建議做到8.1米。給二、三、四層物業(yè)留好門面。二、三、四層：引進(jìn)商務(wù)賓館，約11250平米。注意要素：

1〕所有商鋪盡量做到多面開門，特別是商鋪北面。2〕在南、北商鋪之間設(shè)置過(guò)道，使北面商鋪與中心商鋪區(qū)有一個(gè)銜接。6〕各區(qū)業(yè)態(tài)建議：商區(qū)樓層業(yè)態(tài)/品牌D區(qū)E區(qū)F區(qū)一層運(yùn)動(dòng)產(chǎn)品一條街服飾類：（耐克、adidas、彪馬、匡威、Kappa等）體育器材類：網(wǎng)球牌、羽毛球牌、健身器材等二層商務(wù)賓館三層四層C-06地塊分區(qū)、分層建議1〕組成：由G、H、I、J四個(gè)單體商業(yè)組成，四個(gè)單體商業(yè)被兩條縱橫交錯(cuò)的商業(yè)街隔開，然后各商業(yè)二層或三層通過(guò)連廊連接，形成人流動(dòng)線循環(huán)，使得工程特色商業(yè)街相互依存，在連廊的作用下詮釋全新的綜合體運(yùn)作理念。2〕層數(shù)：四層3〕總面積：約17000平方米〔規(guī)劃〕。其中：G區(qū)約2400平米、H區(qū)約5200平米、I區(qū)約2800平米、J區(qū)約24000平米4〕業(yè)態(tài)檔次：中高檔為主5〕各層規(guī)劃建議：一層：沿街商鋪，小產(chǎn)權(quán)分割，開間建議做到8.1米。給二、三、四層物業(yè)留好門面。二、三、四層：先小產(chǎn)權(quán)分割，后期根據(jù)銷售具體方式另行調(diào)整〔先分割的原因是小產(chǎn)權(quán)可以合并，大產(chǎn)權(quán)以后無(wú)法分割，對(duì)銷售產(chǎn)生影響〕。屋面：設(shè)置露天茶座、咖啡地下二層：立體機(jī)動(dòng)車庫(kù)地下一層：引進(jìn)品牌超市，面積約10000平米左右。沿南北走向設(shè)置兩個(gè)出入口，主入口設(shè)置在南面。注意要素：商鋪面積控制在50—120之間，要求每塊商業(yè)單體都需設(shè)置南北商鋪，讓這個(gè)區(qū)域形成環(huán)繞式步行街區(qū)。6〕各層業(yè)態(tài)建議：商區(qū)樓層業(yè)態(tài)/品牌G區(qū)H區(qū)I區(qū)J區(qū)一層流行服飾（jackjone、馬克華菲、sevenstar、voermoda、only等）；飾品；箱包；鞋類；眼鏡；鐘表、化妝品等一層服裝旗艦店（美特斯邦威、森馬等）；特色餐飲二層二層美容美發(fā)；康體養(yǎng)生；特色餐飲；婚慶攝影等三層三層特色餐飲；網(wǎng)吧；茶吧；綜合文化商場(chǎng)（書店、數(shù)碼產(chǎn)品、藝術(shù)品等）；電子游藝等四層屋面露天茶座、咖啡4、入口動(dòng)線建議

第二局部住宅產(chǎn)品定位第一章 定位思考

1、自我審視2、地塊主要規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)3、工程地塊關(guān)鍵性規(guī)劃設(shè)計(jì)條件及說(shuō)明1、自我審視

①區(qū)位地段

從龍港目前的城市框架來(lái)看，本工程所處于泰安路以及龍港大道的交叉口，為龍港的城市中心地段。②土地價(jià)格

從本案的土地競(jìng)拍價(jià)格來(lái)看，樓面價(jià)達(dá)4300元/㎡，樓面地價(jià)相對(duì)較高。結(jié)論：結(jié)合本案的區(qū)位地段以及土地競(jìng)拍價(jià)格，本案的出路應(yīng)走高端豪宅路線，接下來(lái)讓我們審視龍港高端物業(yè)市場(chǎng)情況。

高端物業(yè)相關(guān)鏈接項(xiàng)目名稱地理位置建筑面積戶型配比戶型面積二手價(jià)格總價(jià)客戶群體置信名都泰安路與龍港路交叉口12.8萬(wàn)㎡（150-170㎡）：（200-300㎡）=20：1150-170㎡（平層）7500-8000元/㎡112-136萬(wàn)私營(yíng)小企業(yè)主、個(gè)體戶、公務(wù)員等200-300㎡（躍層）8000-8500元/㎡160-255萬(wàn)錦繡名園金叉街、龍湖路與海港路18萬(wàn)㎡（131-141㎡）：（210.4-379㎡）=170：67131-141㎡（平層）5300元/㎡70-75萬(wàn)龍港企業(yè)主為主210-379㎡（別墅）10000-12000元/㎡210-450萬(wàn)新湖綠都龍港大道與龍湖路交叉口9.4萬(wàn)㎡主力戶型為聯(lián)排：250-270㎡130-160㎡（平層）4500-5000元/㎡58-80萬(wàn)龍、鰲的企業(yè)主為主250-270㎡（聯(lián)排）8000元/㎡左右200-216萬(wàn)200㎡（躍層）6000元/㎡120萬(wàn)好望角分析：

從目前龍港高端物業(yè)來(lái)看，我們可得出以下幾點(diǎn)：

①消費(fèi)者角度分析：

購(gòu)置高端物業(yè)的消費(fèi)人群主要以：龍?chǎng)椓饔虻钠髽I(yè)主為主，其次為個(gè)體戶以及公務(wù)員。②市場(chǎng)總價(jià)表現(xiàn)：

目前龍港的別墅物業(yè)的總價(jià)范圍主要在200-400萬(wàn)之間，躍層物業(yè)總價(jià)范圍在130-200萬(wàn)，平層總價(jià)60-130萬(wàn)。

③豪宅角度分析：

龍港目前豪宅只有別墅可稱得上，如錦繡名園、新湖綠都，而置信名都只能稱高價(jià)房而已，故龍港以高層建筑的豪宅屬于空白。

3、工程地塊〔龍港商業(yè)中心區(qū)A地塊〕的主要規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)地塊位置龍港商業(yè)中心區(qū)出讓面積19278㎡建筑面積≦40003㎡土地性質(zhì)商業(yè)、住宅容積率≦3.28，商業(yè)建筑面積≦總建筑面積的35%建筑密度≦49%建筑限高≦100米綠地率≧11%停車位按《浙江省城市建筑工程停車場(chǎng)(庫(kù))設(shè)置規(guī)劃和配建標(biāo)準(zhǔn)》（DB33/1021-2005）備注：含住宅用地C-4、C-5地塊規(guī)劃命名為A區(qū)

4、工程地塊關(guān)鍵性規(guī)劃設(shè)計(jì)條件及說(shuō)明1〕建筑退讓：A區(qū)塊退西城路道路紅線≧15米。2〕設(shè)計(jì)要求：①A區(qū)要求詳細(xì)規(guī)劃要求設(shè)計(jì)6幢點(diǎn)式建筑；其中西側(cè)宜為3幢18層建筑，北側(cè)宜為3幢24層建筑。②A區(qū)塊要求在沿西城路留出人行天橋位置。分析：基于以上工程的主要規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)和關(guān)鍵性設(shè)計(jì)條件及說(shuō)明，本工程的物業(yè)形態(tài)定位大致有以下兩個(gè)方向：1〕平層式豪宅2〕全躍層式豪宅為主+少量平層平層式高端定位的考慮因素：

①平層戶型面積應(yīng)在120-170㎡，以符合龍港的消費(fèi)需求；②目前龍港大局部樓盤主力戶型以150-170㎡為主〔如置信名都、方城麗園等〕，假設(shè)本案以平層式戶型為主，將會(huì)使本案在物業(yè)形態(tài)上無(wú)差異化，難以形成市場(chǎng)亮點(diǎn)；③目前龍港市場(chǎng)以130-140㎡為主力戶型的樓盤有泰源錦園、和諧花園、永泰嘉園以及龍城華府、龍城銀座，其供給量近24萬(wàn)平方米，量過(guò)多。相關(guān)鏈接項(xiàng)目名稱地理位置建筑面積主力戶型面積套數(shù)價(jià)格備注和諧花園紅旗大廈與金融大廈之間2.3萬(wàn)㎡130-140㎡140套未定預(yù)計(jì)7000元/㎡，未開盤泰源錦園龍港城市中心區(qū)近13萬(wàn)㎡140㎡/未定未開盤永泰嘉園金釵街以南白沙河以西2.7萬(wàn)㎡140-147㎡/6500-7500元/㎡已開盤全躍層式高端定位的考慮因素

①縱觀龍港房地產(chǎn)，以全躍層出現(xiàn)的物業(yè)形態(tài)屬于市場(chǎng)空白，有利于打造產(chǎn)品的差異化；②建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)上，以點(diǎn)式為主流，符合地塊規(guī)劃指標(biāo)的要求；③目前以該類物業(yè)形態(tài)出現(xiàn)的樓盤，市場(chǎng)接受度頗高，如靈溪鑫和錦園；④目前龍港躍層物業(yè)總價(jià)范圍在130-200萬(wàn)。結(jié)論：基于以上的分析比照，結(jié)合工程規(guī)劃條件和說(shuō)明以及本公司對(duì)市場(chǎng)的調(diào)查分析，本公司認(rèn)為本地塊物業(yè)形態(tài)定位為：“全躍層豪宅+少量平層〞。但應(yīng)該合理的控制總價(jià)以及產(chǎn)品創(chuàng)新上融入先進(jìn)的豪宅理念?？刂瓶們r(jià)即控制面積，創(chuàng)新方面關(guān)鍵要突出戶型的創(chuàng)新。第二章 產(chǎn)品定位建議

1、工程整體定位2、定位解析1、工程整體定位綜合市場(chǎng)的分析，結(jié)合本案的特性及客戶群的細(xì)分，經(jīng)過(guò)我公司的反復(fù)討論，我們建議，本工程的定位為：空中花園別墅

2、定位解析

1〕空中花園別墅產(chǎn)品創(chuàng)新是本工程一大亮點(diǎn)，在如今別墅用地禁拍的大環(huán)境下，本工程在戶型結(jié)構(gòu)上180-200平米全躍層產(chǎn)品設(shè)計(jì)，即表達(dá)出產(chǎn)品的稀缺性又切中目標(biāo)客群向往花園別墅生活的需求要點(diǎn)。第三章 產(chǎn)品規(guī)劃建議

1、整體規(guī)劃布局建議2、建筑規(guī)劃建議3、景觀規(guī)劃建議4、戶型配比建議5、其它細(xì)節(jié)的規(guī)劃建議1、整體規(guī)劃布局建議〔按規(guī)控要求條件規(guī)劃，如圖〕備注：西側(cè)為3幢18層建筑，北側(cè)為3幢24層建筑

2、建筑規(guī)劃建議

1〕建筑類型：點(diǎn)式高層鑒于本工程的規(guī)劃設(shè)計(jì)要求，本工程必須以高層建筑為主，并且以點(diǎn)高層建筑為主。2〕建筑風(fēng)格：花園式現(xiàn)代主義風(fēng)格：

該風(fēng)格類似與綠城產(chǎn)品的一些風(fēng)格，在整體建筑外型上追求簡(jiǎn)潔、現(xiàn)代，融入大面積玻璃窗的設(shè)計(jì)，窗墻比高，大大增加房間的采光與通透性，加上空中花園〔景觀陽(yáng)臺(tái)〕的設(shè)計(jì)，整個(gè)建筑空間上猶如花園，以彌補(bǔ)本案的綠化較少的缺點(diǎn)。3〕建筑色彩：采用厚重的石材和深香擯色相結(jié)合，端莊典雅，使居家氣氛具有身份感，含蓄而又怡美。實(shí)現(xiàn)"精致、完美"的建筑理念。示意圖：

3、景觀規(guī)劃建議

根據(jù)設(shè)計(jì)院對(duì)建筑的具體處理方式確定。本公司建議在景觀的處理上關(guān)鍵在于把握整體布局以及細(xì)節(jié)的處理。整體布局上可考慮主題景觀設(shè)計(jì)或分塊組合型景觀設(shè)計(jì)〔各建筑物之間的分塊景觀組合