土地估價(jià)報(bào)告規(guī)范格式-2

《土地估價(jià)報(bào)告規(guī)范格式(一般格式)》的基本內(nèi)容上2007年08月31日11:36

閱讀次數(shù)：902《土地估價(jià)報(bào)告規(guī)范格式(一般格式)》的基本內(nèi)容

目

錄

一、“土地估價(jià)報(bào)告(文字式)”的基本內(nèi)容

［一］封面

［二］正文

二、“土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告(文字式)”的基本內(nèi)容

［一］封面

［二］正文

三、“土地估價(jià)報(bào)告(表格式)”的基本內(nèi)容

［一］封面

［二］正文

四、“土地估價(jià)報(bào)告”與“土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告”的制作與文字要求

“土地估價(jià)報(bào)告(文字式)”的基本內(nèi)容

［一］封面

封面內(nèi)容和格式如下：

土地估價(jià)報(bào)告

［封面標(biāo)題］

項(xiàng)目名稱：［說明估價(jià)項(xiàng)目的全稱，內(nèi)容可包括評(píng)估目的及估價(jià)對(duì)象價(jià)格類型（土地使用權(quán)或其他）等字樣］

受托估價(jià)單位：［說明進(jìn)行該項(xiàng)估價(jià)并符合估價(jià)資質(zhì)的機(jī)構(gòu)名稱，可同時(shí)列出合作估價(jià)機(jī)構(gòu)］

土地估價(jià)報(bào)告編號(hào)：［說明估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)該項(xiàng)目的編號(hào)，含有“（地名）估價(jià)機(jī)構(gòu)簡(jiǎn)稱（年度）（估）字第××號(hào)”等字樣，其中年度為提交土地估價(jià)報(bào)告日期所在年度］

提交估價(jià)報(bào)告日期：［說明土地估價(jià)報(bào)告提交的具體日期］

［二］正文

正文內(nèi)容和格式如下：

土地估價(jià)報(bào)告

［正文標(biāo)題］

第一部分

摘

要

［分標(biāo)題］

一、估價(jià)項(xiàng)目名稱［同“土地估價(jià)報(bào)告”文字式封面］

二、委托估價(jià)方［說明該項(xiàng)估價(jià)的委托單位或個(gè)人］

三、估價(jià)目的［說明該項(xiàng)估價(jià)是為了滿足委托方的何種需要及其估價(jià)依據(jù)、估價(jià)結(jié)果的應(yīng)用方向等，對(duì)估價(jià)依據(jù)則應(yīng)注明文號(hào)、批準(zhǔn)單位及批準(zhǔn)日期等］

四、估價(jià)基準(zhǔn)日［說明估價(jià)結(jié)果對(duì)應(yīng)的具體日期，樣式為××××年××月××日］

五、估價(jià)日期［說明該項(xiàng)估價(jià)工作的起止日期］

六、地價(jià)定義［說明估價(jià)對(duì)象實(shí)際用途和宗地內(nèi)外實(shí)際開發(fā)程度、本次估價(jià)所設(shè)定的開發(fā)程度和用途及其理由，現(xiàn)狀利用或規(guī)劃利用條件，實(shí)際用途需以國有土地使用證登記用途為依據(jù)。土地開發(fā)程度的設(shè)定應(yīng)與估價(jià)對(duì)象土地利用特點(diǎn)和估價(jià)目的相一致，分別界定為宗地外圍或宗地內(nèi)外“幾通”(指通路、通電、通水、排水、通氣、通暖、通訊等)和宗地內(nèi)平整；地價(jià)定義應(yīng)注明所估地價(jià)的內(nèi)涵是指在估價(jià)基準(zhǔn)日、現(xiàn)狀利用或規(guī)劃利用條件下、設(shè)定的開發(fā)程度與用途、法定最高年限內(nèi)一定年期的土地使用權(quán)(或包括其他內(nèi)容)價(jià)格］

七、估價(jià)結(jié)果［說明最終確定的總地價(jià)、單位面積地價(jià)，必要時(shí)注明樓面地價(jià)，須以人民幣表示，總地價(jià)附大寫金額，并附土地估價(jià)結(jié)果一覽表。如需用外幣表示的，應(yīng)標(biāo)明估價(jià)基準(zhǔn)日外幣與人民幣的比價(jià)］

八、土地估價(jià)師簽字［由參加評(píng)估及符合估價(jià)資質(zhì)的估價(jià)機(jī)構(gòu)中的至少兩名土地估價(jià)師簽字，并注明土地估價(jià)師資格證書號(hào)］

九、土地估價(jià)機(jī)構(gòu)［由簽字土地估價(jià)師所在的估價(jià)機(jī)構(gòu)法人代表簽字，并加蓋公章，其中至少一個(gè)為符合土地估價(jià)資質(zhì)的估價(jià)機(jī)構(gòu)］

估價(jià)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人簽字：

(機(jī)構(gòu)公章)

××××年××月××日

附：

土地估價(jià)結(jié)果一覽表

估價(jià)機(jī)構(gòu)：

估價(jià)報(bào)告編號(hào)：

估價(jià)期日：

估價(jià)期日的土地使用權(quán)性質(zhì)：

估價(jià)期日的土地使用者

宗地編

號(hào)

宗地名稱

土地使用證編號(hào)

宗地位

置

估價(jià)期日的實(shí)際用途

估價(jià)設(shè)定的用途

容積率

估價(jià)期日的實(shí)際土地開發(fā)程度

估價(jià)設(shè)定的土地開發(fā)程度

土地使用權(quán)年限/年

面積

平方米

單位面積地價(jià)元/平方米

總地價(jià)

萬元

備注

合計(jì)

一、上述土地估價(jià)結(jié)果的限定條件

1、土地權(quán)利限制：[說明有否影響地價(jià)的土地權(quán)利限制及具體內(nèi)容]

2、基礎(chǔ)設(shè)施條件：[主要描述估價(jià)對(duì)象實(shí)際土地開發(fā)程度，即通路、通電、供水、排水、供暖、供氣、通訊等及宗地內(nèi)平整狀況]

3、規(guī)劃限制條件：[說明有否影響地價(jià)及土地利用的規(guī)劃限制條件以及具體內(nèi)容]

4、影響土地價(jià)格的其他限定條件：[說明有否影響地價(jià)的其他限定條件及具體內(nèi)容]

二、其他需要說明的事項(xiàng)[參照估價(jià)報(bào)告中“其他需要特殊說明的事項(xiàng)”]

估價(jià)機(jī)構(gòu)：（加蓋公章）

年

月

日

第二部分

估價(jià)對(duì)象界定

［分標(biāo)題］

一、委托估價(jià)方［說明該項(xiàng)估價(jià)的委托單位及其隸屬關(guān)系、委托單位與估價(jià)對(duì)象土地使用者之間的關(guān)系、主營(yíng)業(yè)務(wù)范圍等以及單位地址、法人代表、聯(lián)系人等，或委托的個(gè)人、聯(lián)系地址、聯(lián)系人等］

二、估價(jià)對(duì)象［說明估價(jià)對(duì)象的具體范圍，指出估價(jià)的是土地還是包括其他內(nèi)容，并具體說明估價(jià)對(duì)象的面積、土地使用者、用途等］

三、估價(jià)對(duì)象概況

1.土地登記狀況［說明估價(jià)對(duì)象的來源及歷史沿革，估價(jià)對(duì)象的地理位置、土地用途、四至、面積、土地級(jí)別、土地權(quán)屬性質(zhì)及權(quán)屬變更、土地登記證書號(hào)、國有土地使用證編號(hào)、登記時(shí)間、地籍圖號(hào)、宗地號(hào)等］

2.土地權(quán)利狀況［說明估價(jià)對(duì)象的土地所有權(quán)、使用權(quán)、他項(xiàng)權(quán)利狀況，以出讓方式取得的土地使用權(quán)要說明取得時(shí)間、出讓金數(shù)額、批準(zhǔn)使用年限、已使用年限和剩余使用年限及宗地使用的特殊規(guī)定，對(duì)估價(jià)對(duì)象存在的抵押權(quán)、擔(dān)保權(quán)、地役權(quán)、租賃權(quán)、地上地下權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利、相鄰關(guān)系權(quán)利等要詳加說明］

3.土地利用狀況［說明估價(jià)對(duì)象的利用現(xiàn)狀及土地利用的變遷。利用現(xiàn)狀包括估價(jià)對(duì)象上的建、構(gòu)筑物及其用途、建筑容積率、綠化率等，重要建構(gòu)筑物應(yīng)說明建構(gòu)筑物的耐用年限、已使用年限、建筑面積、建筑結(jié)構(gòu)、建筑細(xì)部說明、設(shè)備和安裝狀況、建筑成新、建筑密度、建筑高度、層數(shù)、建筑容積率以及其他地上附著物狀況等；土地利用變遷包括估價(jià)對(duì)象的不同利用歷史、規(guī)劃利用、最佳利用等情況，對(duì)以規(guī)劃條件進(jìn)行評(píng)估的，應(yīng)說明規(guī)劃條件的批準(zhǔn)機(jī)關(guān)及批準(zhǔn)日期、具體規(guī)劃條件等］

四、影響地價(jià)的因素說明

1．一般因素［應(yīng)說明影響土地價(jià)格的一般、普遍、共同的因素，可包括以下內(nèi)容：

(1)城市資源狀況(包括地理位置、土地、城市人口等)；（2）房地產(chǎn)制度與房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況(含土地制度、住房制度、地價(jià)政策等)；(3)產(chǎn)業(yè)政策（含稅收政策等）；(4)城市規(guī)劃與發(fā)展目標(biāo)；(5)城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r(包括城市經(jīng)濟(jì)布局、發(fā)展水平、綜合實(shí)力、社會(huì)儲(chǔ)蓄與投資、物價(jià)變動(dòng)等內(nèi)容)]

2．區(qū)域因素［說明待估宗地所在城鎮(zhèn)內(nèi)部區(qū)域條件對(duì)地價(jià)的影響，可包括：(1)區(qū)域概況(含區(qū)域位置、人口、級(jí)別、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、區(qū)域優(yōu)勢(shì)等)；(2)交通條件(含區(qū)域內(nèi)公共交通狀況、對(duì)外交通條件等)；(3)基礎(chǔ)設(shè)施條件(指區(qū)域內(nèi)供水、排水、供電、通訊、通暖、煤氣及學(xué)校、醫(yī)院等配套設(shè)施的完善程度)；(4)環(huán)境條件(含區(qū)域人文環(huán)境和自然環(huán)境)；(5)產(chǎn)業(yè)集聚狀況；(6)規(guī)劃限制等］

［這里區(qū)域大小可參照城鎮(zhèn)內(nèi)基準(zhǔn)地價(jià)級(jí)別、行政分區(qū)、功能分區(qū)等確定］

［以上一般因素和區(qū)域因素可根據(jù)估價(jià)對(duì)象特點(diǎn)和估價(jià)目的有所選擇和側(cè)重，著重進(jìn)行影響因素的描述］

3．個(gè)別因素［說明估價(jià)對(duì)象位置、面積、用途、寬度、臨街狀況、深度、形狀、地質(zhì)、地形、地勢(shì)、容積率、宗地基礎(chǔ)設(shè)施條件以及估價(jià)對(duì)象現(xiàn)狀利用或規(guī)劃利用等影響地價(jià)水平的因素說明］

第三部分

土地估價(jià)結(jié)果及其使用

［分標(biāo)題］

一、估價(jià)依據(jù)［說明該項(xiàng)估價(jià)所依據(jù)的國家有關(guān)法律、法規(guī)、行政規(guī)章以及估價(jià)對(duì)象所在省市的有關(guān)法律規(guī)定，采用的技術(shù)規(guī)程，委托方提供的有關(guān)資料，受托估價(jià)方掌握的有關(guān)資料和估價(jià)人員實(shí)地勘察、調(diào)查所獲取的資料等］

［上述估價(jià)依據(jù)應(yīng)與估價(jià)過程相一致，對(duì)估價(jià)過程中方法選擇、有關(guān)參數(shù)確定(如選用基準(zhǔn)地價(jià)、征地費(fèi)用、有關(guān)稅費(fèi)等)所依據(jù)的主要文件應(yīng)列出］

二、土地估價(jià)

1．估價(jià)原則［簡(jiǎn)要說明該項(xiàng)估價(jià)所遵循的主要原則。各項(xiàng)原則的具體內(nèi)容參見《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》(以下簡(jiǎn)稱《規(guī)程》)］

［上述估價(jià)原則可根據(jù)估價(jià)對(duì)象特點(diǎn)與估價(jià)目的有所選擇］

2．估價(jià)方法［簡(jiǎn)要說明估價(jià)中采用的主要方法（成本逼近法、收益還原法、市場(chǎng)比較法、剩余法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法等）、方法選擇的依據(jù)。這里估價(jià)方法應(yīng)根據(jù)估價(jià)目的和估價(jià)對(duì)象特點(diǎn)等選定，并與估價(jià)原則和估價(jià)依據(jù)銜接一致］［要求所選估價(jià)方法不少于兩種］

3．估價(jià)結(jié)果［說明每種估價(jià)方法的估價(jià)結(jié)果、最終估價(jià)結(jié)果的確定方法及依據(jù)、以人民幣表示的單位地價(jià)及總地價(jià)］

三、估價(jià)結(jié)果和估價(jià)報(bào)告的使用

1．估價(jià)的前提條件和假設(shè)條件［說明進(jìn)行本次估價(jià)及估價(jià)報(bào)告與估價(jià)結(jié)果成立的前提條件(如估價(jià)依據(jù)的可靠性、市場(chǎng)的客觀性、地價(jià)內(nèi)涵、土地的持續(xù)利用等)、假設(shè)條件(如估價(jià)對(duì)象的用途設(shè)定、年期設(shè)定、估價(jià)基準(zhǔn)日設(shè)定等)］

2．估價(jià)結(jié)果和估價(jià)報(bào)告的使用［包括以下內(nèi)容：

(1)估價(jià)報(bào)告和估價(jià)結(jié)果發(fā)生效力的法律依據(jù)。說明進(jìn)行本次估價(jià)所依據(jù)的主要法律、法規(guī)，注明估價(jià)報(bào)告和估價(jià)結(jié)果的作用依照法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定發(fā)生法律效力；

(2)本報(bào)告和估價(jià)結(jié)果使用的方向與限制條件。說明估價(jià)報(bào)告和估價(jià)結(jié)果在一定評(píng)估目的下使用，注明土地估價(jià)報(bào)告僅供委托方和送交土地管理部門審查用，土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告不提供給委托方；

(3)土地估價(jià)結(jié)果的有效期。說明估價(jià)報(bào)告與估價(jià)結(jié)果的有效期限；

(4)申明估價(jià)報(bào)告和估價(jià)結(jié)果的使用權(quán)歸委托方所有，估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)估價(jià)結(jié)果有解釋權(quán)；

(5)違規(guī)使用土地估價(jià)報(bào)告和估價(jià)結(jié)果的法律責(zé)任。］

3．需要特殊說明的事項(xiàng)［說明：

（1）有關(guān)資料來源及未經(jīng)實(shí)地確認(rèn)或無法實(shí)地確認(rèn)的資料和估價(jià)事項(xiàng)；

（2）對(duì)估價(jià)結(jié)果和估價(jià)工作可能產(chǎn)生影響的變化事項(xiàng)(如地價(jià)指數(shù)、開發(fā)程度、設(shè)定用途等)以及采取的相應(yīng)措施；

（3）估價(jià)對(duì)象的特殊性、估價(jià)中未考慮的因素及采取的特殊處理，必要時(shí)說明原因或依據(jù)；

（4）其他需要特殊說明的問題。］

第四部分

附

件

［分標(biāo)題］

［應(yīng)包括委托估價(jià)函、估價(jià)對(duì)象土地使用證復(fù)印件或土地產(chǎn)權(quán)證明材料(附宗地圖)(出讓土地需附出讓合同或協(xié)議)、房屋產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件或證明材料、地籍圖或宗地區(qū)域位置圖、建筑平面圖等、估價(jià)對(duì)象照片(從不同角度體現(xiàn)宗地的主要建構(gòu)筑物、用途及利用特點(diǎn))、有關(guān)背景材料(如估價(jià)項(xiàng)目的有關(guān)批準(zhǔn)文件等，如為規(guī)劃利用應(yīng)提交規(guī)劃利用的項(xiàng)目建議書、可行性研究報(bào)告、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證或?qū)彾ㄔO(shè)計(jì)方案通知書等規(guī)劃文件)、估價(jià)對(duì)象如設(shè)定他項(xiàng)權(quán)利時(shí)的有關(guān)權(quán)利人證明材料、估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)及簽字土地估價(jià)師證書復(fù)印件、委托方營(yíng)業(yè)執(zhí)照等］

［在提交有關(guān)估價(jià)對(duì)象土地產(chǎn)權(quán)證明材料時(shí)，估價(jià)人員必須對(duì)土地產(chǎn)權(quán)證明原件(如國有土地使用證、土地產(chǎn)權(quán)證明、房產(chǎn)證等)進(jìn)行驗(yàn)對(duì)核實(shí)后，在復(fù)印件上加蓋估價(jià)機(jī)構(gòu)公章］

“土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告(文字式)”的基本內(nèi)容及其說明

［一］封面

封面內(nèi)容和格式如下：

土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告

［封面標(biāo)題］

項(xiàng)目名稱：［說明估價(jià)項(xiàng)目的全稱，內(nèi)容包括評(píng)估目的及估價(jià)對(duì)象價(jià)格類型

(土地使用權(quán)或其他)等字樣。估價(jià)項(xiàng)目全稱后加括號(hào)注明估價(jià)對(duì)象所在市、縣全名，如“××縣(市)”字樣］

受托估價(jià)單位：［同“土地估價(jià)報(bào)告”文字式］

土地估價(jià)報(bào)告編號(hào)：［同“土地估價(jià)報(bào)告”文字式］

土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告編號(hào)：［說明估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)該項(xiàng)目的技術(shù)編號(hào)，含有“(地名)估價(jià)機(jī)構(gòu)簡(jiǎn)稱(年度)(技)字第××號(hào)”等字樣，其中年度為提交土地估價(jià)報(bào)告日期所在年度]

提交估價(jià)報(bào)告日期〔同“土地估價(jià)報(bào)告”文字式〕

關(guān)鍵詞：估價(jià)對(duì)象所在市、縣全名，與項(xiàng)目名稱中市、縣全名一致；

估價(jià)目的，應(yīng)簡(jiǎn)要說明“企業(yè)收購、轉(zhuǎn)讓、破產(chǎn)、清產(chǎn)核資、合資、其他”等目的；

估價(jià)機(jī)構(gòu)，說明估價(jià)機(jī)構(gòu)全稱；

年度，說明提交土地估價(jià)報(bào)告日期所在年度

［二］正文

正文內(nèi)容和格式如下：

土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告

［正文標(biāo)題］

第一部分

總

述

［分標(biāo)題］

一、估價(jià)項(xiàng)目名稱［同土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告封面］

［如一個(gè)項(xiàng)目涉及兩個(gè)以上市縣時(shí)，應(yīng)分市縣分別出具土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告］

二、委托估價(jià)方［同“土地估價(jià)報(bào)告”文字式］

三、受托估價(jià)方［說明該項(xiàng)估價(jià)的受托估價(jià)機(jī)構(gòu)、機(jī)構(gòu)地址、估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)級(jí)別、資格證書獲得時(shí)間、估價(jià)資格有效期、資格證書編號(hào)、法人代表等］

四、估價(jià)目的［同“土地估價(jià)報(bào)告”文字式］

五、估價(jià)依據(jù)［同“土地估價(jià)報(bào)告”文字式］

六、估價(jià)基準(zhǔn)日［同“土地估價(jià)報(bào)告”文字式］

七、估價(jià)日期［同“土地估價(jià)報(bào)告”文字式］

八、地價(jià)定義［同“土地估價(jià)報(bào)告”文字式］

九、估價(jià)結(jié)果［同“土地估價(jià)報(bào)告”文字式］

十、需要特殊說明的事項(xiàng)［同“土地估價(jià)報(bào)告”文字式］

十一、土地估價(jià)師簽字［同“土地估價(jià)報(bào)告”文字式］

十二、土地估價(jià)機(jī)構(gòu)［同“土地估價(jià)報(bào)告”文字式］

估價(jià)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人簽字：

(機(jī)構(gòu)公章)

××××年××月××日

第二部分

估價(jià)對(duì)象描述及地價(jià)影響因素分析

［分標(biāo)題］

一、估價(jià)對(duì)象描述

1．土地登記狀況［同“土地估價(jià)報(bào)告”文字式］

2．土地權(quán)利狀況［同“土地估價(jià)報(bào)告”文字式］

3．土地利用狀況［同“土地估價(jià)報(bào)告”文字式］

［上述內(nèi)容中，土地登記和權(quán)利狀況以土地登記、土地使用證和土地使用權(quán)出讓合同中的有關(guān)內(nèi)容為準(zhǔn)，土地利用狀況以建筑物、地上附著物等產(chǎn)權(quán)登記內(nèi)容和實(shí)際勘察與調(diào)查的內(nèi)容為準(zhǔn)］

［土地權(quán)利狀況中他項(xiàng)權(quán)利限制以及土地利用限制等對(duì)地價(jià)造成影響的，應(yīng)說明影響趨勢(shì)及影響程度］

二、地價(jià)影響因素分析［說明影響估價(jià)對(duì)象地價(jià)水平的因素］

1．一般因素［同“土地估價(jià)報(bào)告”文字式］

2．區(qū)域因素［同“土地估價(jià)報(bào)告”文字式］

3．個(gè)別因素［同“土地估價(jià)報(bào)告”文字式］

［上述因素分析與“土地估價(jià)報(bào)告”中的因素說明有所區(qū)別，“土地估價(jià)報(bào)告”的影響地價(jià)的因