某地產(chǎn)項(xiàng)目項(xiàng)目可行性分析報(bào)告

某地產(chǎn)項(xiàng)目項(xiàng)目可行性分析報(bào)告一、概況4、節(jié)能(1)多層公寓尚城豫園多層公寓的總建筑面積約60000平方米，建筑樣式為磚混(或者框架)結(jié)構(gòu)，使用點(diǎn)式、條形排布，以六層為主，(2)小高層公寓尚城豫園小高層公寓的總建筑面積約70000平方米。(3)配套商業(yè)面積(包含車庫(kù))建筑面積約15000平方米(4)公共生活設(shè)施總建筑面積約5000平方米，包含車庫(kù)、景觀綠化、社區(qū)醫(yī)療(4)物業(yè)管理該項(xiàng)目建設(shè)的具體實(shí)施由安徽金大陸集團(tuán)合肥置業(yè)公司具體負(fù)責(zé)，項(xiàng)目初期的投資機(jī)會(huì)分析、市場(chǎng)調(diào)研、項(xiàng)目報(bào)建心共同完成，項(xiàng)目公司對(duì)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)全過(guò)程進(jìn)行監(jiān)督，并完成項(xiàng)目尚城豫園項(xiàng)目采取獨(dú)立法人制，即由安徽金大陸集團(tuán)投資開(kāi)在國(guó)家與各級(jí)政府的一系列擴(kuò)大內(nèi)需，激活房地產(chǎn)市場(chǎng)，培的配套政策的出臺(tái)及住房金融服務(wù)的提供，房上一年度增長(zhǎng)30.11%,住宅施工面積322.54萬(wàn)平方米，較上一年度增長(zhǎng)31.84%,住宅新開(kāi)工面積174.65萬(wàn)平方米，較上一年度增長(zhǎng)69.14%,住宅竣工面積114.92萬(wàn)平方米，較上一年度增長(zhǎng)27.5%。在銷售方面，2001年度銷售面積83.15萬(wàn)平方米，銷售額13.94億元，分別較上一年度增長(zhǎng)1.19%、1.11%。住宅空置面積下降達(dá)到26.78%。2002年前三季度，合肥市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總額達(dá)到27.38億2002年，房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯特點(diǎn)是：淡季不淡，市場(chǎng)活躍，價(jià)格穩(wěn)中有升，居民個(gè)人購(gòu)房已成為消費(fèi)主體，抵押貸款量增2003年前5個(gè)月，全市房屋施工面積526萬(wàn)平方米，其中去年結(jié)磚面積362萬(wàn)平方米。全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中正在預(yù)售的有158個(gè)項(xiàng)目，已預(yù)售出面積152.5萬(wàn)平方米(占5月份在建面積的28.9%),其中住宅項(xiàng)目136個(gè)，已預(yù)售出面積122.5萬(wàn)平方米(占在建住宅面積的29.8%);其他項(xiàng)目22個(gè)，已預(yù)售面積30萬(wàn)平方米，共收取預(yù)收款10.4億元。2003年前5月，取得“商品房預(yù)售許可證”的商品房面積為130萬(wàn)平方米，同期商品房預(yù)售面積為103.5萬(wàn)平方米，占可預(yù)售總量的79.6%。前5個(gè)月，現(xiàn)房銷售率達(dá)到72.2%,預(yù)售率達(dá)79.6%,空置房也大幅度地得到消化，這園開(kāi)發(fā)區(qū)的翡翠花園一期8萬(wàn)余平方米基本上是施工與銷售同時(shí)(2)購(gòu)房主體發(fā)生變化戶時(shí)代”,2002年個(gè)人購(gòu)房就已經(jīng)占商品房銷售面積的94%,成(3)消費(fèi)需求多樣化消費(fèi)者由于收入水平、文化層次、家庭特征等具有差異(4)開(kāi)發(fā)商參差不齊，未來(lái)幾年將是行業(yè)整合期2003年度，合肥市房屋開(kāi)發(fā)公司達(dá)到400余家，只有為數(shù)不(5)暢銷產(chǎn)品分析在樓盤(pán)調(diào)研過(guò)程中，總結(jié)后我們會(huì)發(fā)現(xiàn)，下列幾類產(chǎn)品較為一：高性價(jià)比型。像華源國(guó)際城、羅馬花園、天使苑、玉蘭二：中高檔型。諸如元一時(shí)代花園、長(zhǎng)春都市花園等，消費(fèi)在對(duì)類似項(xiàng)目(要緊以玉蘭苑為研究對(duì)象)及市場(chǎng)需求進(jìn)行尚城豫園整體定位為未來(lái)配套齊全的中檔社區(qū)，習(xí)慣大部分項(xiàng)目，受合肥東區(qū)最近兩年房產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)展的影響，中高檔小區(qū)目本項(xiàng)目位于二環(huán)路以東，緊鄰二十埠河。本項(xiàng)目將大大提升同時(shí)二十埠河河道正在調(diào)整，并興建40000平米的綠地、廣場(chǎng)。場(chǎng)等大型物流中心，市場(chǎng)群內(nèi)有大量來(lái)肥經(jīng)營(yíng)的外地客的優(yōu)越感與自豪心理，近年來(lái)遷徙合肥的趨勢(shì)在不斷增本項(xiàng)目選址緊鄰東二環(huán)路，南臨二十埠河，占地124畝。二十埠河馬上調(diào)整河道，興建40000平米的綠地廣場(chǎng)，極大的提升合肥新站綜合開(kāi)發(fā)試驗(yàn)區(qū)是安徽省政府于1995年4月批準(zhǔn)設(shè)立的省級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)，規(guī)劃面積10平方公里，集中開(kāi)發(fā)6平方公里，于1992年11月伴隨著國(guó)家重點(diǎn)工程合肥鐵路樞紐新客站的開(kāi)工建設(shè)而誕生，1996年2月國(guó)家建設(shè)部批準(zhǔn)將合肥新站綜合開(kāi)發(fā)試驗(yàn)區(qū)列為全國(guó)首家城市綜合開(kāi)發(fā)試點(diǎn)區(qū)。通過(guò)8年的艱難努力，一個(gè)集現(xiàn)代化交通、商貿(mào)、金融、旅游、信息服務(wù)為一體的環(huán)境本項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)，地勢(shì)高差小，較為平坦，大部分已經(jīng)平將來(lái)土方工作量小，二十埠河河面寬30米下列。要緊氣象資料如25米/秒(東北風(fēng))25米/秒(東南風(fēng))0.6米0.46米(1)策劃包裝策劃包裝時(shí)針對(duì)項(xiàng)目的特點(diǎn)，從市場(chǎng)定位出發(fā)，通過(guò)整套的銷售資料及廣告平面的制作，使項(xiàng)目樹(shù)立起良好的形象，在市場(chǎng)另外，良好的策劃還能為項(xiàng)目的推出作預(yù)先部署，以利于項(xiàng)(2)項(xiàng)目色調(diào)整個(gè)項(xiàng)目的色彩應(yīng)保持與諧統(tǒng)一，注重長(zhǎng)期視覺(jué)效果，路邊(3)廣告牌廣告的創(chuàng)作應(yīng)以清晰醒目為準(zhǔn)則，充分顯示小區(qū)的完整規(guī)劃(以小區(qū)的規(guī)劃圖為主景),并突出項(xiàng)目建設(shè)單位的名稱，為本項(xiàng)利于過(guò)往人流加深印象；二是東市區(qū)內(nèi)的要緊道路及路口的現(xiàn)眼位置，吸引區(qū)內(nèi)人流注意。另外，可在各處廣告牌上醒目的地點(diǎn)(4)售樓現(xiàn)場(chǎng)從尚城豫園項(xiàng)目的規(guī)模來(lái)看，應(yīng)設(shè)立兩個(gè)售樓處：在市區(qū)設(shè)亮、簡(jiǎn)潔清新為主調(diào)，全落地的大玻璃門(mén)墻，售樓處應(yīng)配置項(xiàng)目(5)樣板房(1)活動(dòng)中心及其他作為完整規(guī)模的小區(qū)項(xiàng)目，本項(xiàng)目力求為消費(fèi)者提供一個(gè)舒(2)綠化設(shè)計(jì)花園風(fēng)格：小區(qū)內(nèi)設(shè)置各類立體形狀構(gòu)成的特色花園，非常(3)增設(shè)多種物業(yè)服務(wù)針對(duì)目前合肥物業(yè)管理的特點(diǎn)，合肥東區(qū)的物業(yè)管理還處于(1)付款方式為習(xí)慣各個(gè)層面的消費(fèi)者需要，設(shè)置靈活的多重付款方(2)累計(jì)折扣優(yōu)惠此舉是為了讓消費(fèi)者自主成為本累計(jì)折扣計(jì)劃的受益者。不4、促銷推廣策劃(1)擴(kuò)大軟性宣傳影響力房地產(chǎn)業(yè)走向成熟，眾多媒體如報(bào)紙、電視、雜志等都設(shè)有(2)公關(guān)宣傳活動(dòng)當(dāng)軟性宣傳取得一定成效，能夠適當(dāng)安排一些公關(guān)活動(dòng)。如(1)營(yíng)銷顧問(wèn)(2)營(yíng)銷計(jì)劃先制定完備的廣告宣傳策略，擺闊各類軟性廣告宣傳、售樓復(fù)式、錯(cuò)層；小高層住宅使用排列式，以十二層為主；整個(gè)小區(qū)綠化率達(dá)到40%,區(qū)內(nèi)設(shè)置中心廣場(chǎng)、主干道，在公共場(chǎng)所及要在滿足尚城豫園各功能區(qū)建筑物各自功能的前提下，確保建本項(xiàng)目根據(jù)工程地質(zhì)勘查資料，按照國(guó)家現(xiàn)行設(shè)計(jì)規(guī)范、標(biāo)本項(xiàng)目按地震烈度7度設(shè)防，抗震等級(jí)為三級(jí)。住宅區(qū)內(nèi)路面寬7米，道路與住宅之間用樹(shù)木做間隔帶，使用有規(guī)律的單行操縱，步行道寬2米，地面使用鵝卵石鋪設(shè)，路燈將建筑智能化是將建筑技術(shù)與高科技完善在統(tǒng)一的信息產(chǎn)業(yè)基尚城豫園使用24小時(shí)全封閉管理模式，社區(qū)實(shí)行封閉管理，的快捷安全等方面優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)換成可利用的生活服務(wù)網(wǎng)絡(luò)(1)給水(2)排水排水系統(tǒng)分為生活污水排水系統(tǒng)與生活廢水排水系統(tǒng)。生活污水經(jīng)化糞池處理后同生活廢水匯合一同排入市政污水管網(wǎng)，廚(3)消防給水系統(tǒng)消防水源使用市政給水管網(wǎng)供水，在基地內(nèi)設(shè)置消防站?；馂?zāi)初期由各區(qū)內(nèi)的一棟較高建筑的屋頂水箱(儲(chǔ)存十分鐘消防水量)及增壓設(shè)備供水。小區(qū)內(nèi)設(shè)消防泵房，由消防水池供應(yīng)消火5-2供電系統(tǒng)(1)小區(qū)內(nèi)設(shè)變電器一臺(tái)，滿足小區(qū)需求，規(guī)劃區(qū)內(nèi)按片設(shè)配電點(diǎn)，以配電室向各用電點(diǎn)供電。(2)動(dòng)力配電：內(nèi)外照明均使用低壓供電、低壓配電，使用低壓配電盤(pán)或者動(dòng)力配電箱，各用電設(shè)備通常不使用就地操縱，配線(3)照明系統(tǒng)使用三相四線制，照明電壓220V,道路、停車場(chǎng)(5)火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警：小區(qū)內(nèi)所有住戶均為系統(tǒng)保護(hù)對(duì)象。5-3電訊系統(tǒng)本項(xiàng)目建設(shè)用地位于合肥市龍崗工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)，開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)國(guó)1-1環(huán)境保護(hù)執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)1-2污染物與污染源本項(xiàng)目產(chǎn)生的要緊污染物為：生活污水排水系統(tǒng)與生活廢水政污水管網(wǎng)，廚房排水經(jīng)隔油器處理后排入室外生活污水排水管1-3環(huán)境保護(hù)措施(2)在規(guī)劃區(qū)域內(nèi)合理布置廢物箱，以收集生活垃圾。并安(1)規(guī)劃區(qū)域綠化、路面平坦、無(wú)積水，要緊道(2)污水排放符合國(guó)家環(huán)保要求。(3)垃圾集中在規(guī)劃區(qū)域偏僻的地方集中處理。室外25L/S,室內(nèi)15L/S計(jì)算，消防管網(wǎng)布置成環(huán)狀，消防用水4、節(jié)能為了進(jìn)一步降低能耗，節(jié)約能源，減少生產(chǎn)成本，本項(xiàng)目采尚城豫園項(xiàng)目總投資為2億829萬(wàn)人民幣。其中：(1)土地費(fèi)用26*124=3224.(2)前期工程費(fèi)2285(4)建安工程費(fèi)用13900(1)設(shè)備費(fèi)用按詢價(jià)或者類似工程設(shè)備投資估算。(2)建筑工程費(fèi)參照《安徽省建筑工程單位估價(jià)(3)安裝工程費(fèi)根據(jù)《全國(guó)統(tǒng)一安裝工程概算定額(4)其他費(fèi)用及建筑安裝費(fèi)用定額按照《安徽省建筑安裝費(fèi)用定(5)不一致年份的價(jià)格資料均調(diào)整至2002年價(jià)格水平。(6)項(xiàng)目建設(shè)單位提供的有關(guān)數(shù)據(jù)。(7)行業(yè)類似工程經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)。費(fèi)用名稱費(fèi)用提取金額(萬(wàn)備注1、征用土地費(fèi)26萬(wàn)元/畝×124畝=3224萬(wàn)元2、工程監(jiān)理費(fèi)13000萬(wàn)元×1%=130萬(wàn)元3、勘察規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)35元/m2×150000m2=525萬(wàn)元4、三通一平及規(guī)費(fèi)15元/m2×150000M2=225萬(wàn)元5、辦理規(guī)劃許可證等費(fèi)用88元/m2×150000m2=1320萬(wàn)元6、辦理施工許可證費(fèi)13000萬(wàn)元×0.81%=105萬(wàn)元7、其他=6000萬(wàn)元70000m2=7000萬(wàn)元20萬(wàn)元/臺(tái)×40臺(tái)=800萬(wàn)元50元/m2×150000m2=500萬(wàn)元50元/m2×150000m2=500萬(wàn)元4000元/m2×15000m2=6000萬(wàn)元60000M2=10800萬(wàn)元70000M2=13650萬(wàn)元×X2、銷售費(fèi)3、銷售稅金十、上繳所得稅十二、銷售利潤(rùn)率稅后十三、投資利潤(rùn)率稅后風(fēng)險(xiǎn)是可測(cè)定的不確定性，根據(jù)項(xiàng)目生命周期，風(fēng)險(xiǎn)的來(lái)源從宏觀面上來(lái)看，合肥目前的住宅市場(chǎng)在表面繁榮的背隱含著一定的泡沫。居民陷于收入水平，有效需求不旺盛，人們合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)尚未形成良性進(jìn)展，有效需求形成的市場(chǎng)容大提高，未來(lái)一段時(shí)間，市場(chǎng)的供給量更大，對(duì)本項(xiàng)目形成較大(1)市場(chǎng)定位與產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)水平是關(guān)鍵因素在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的各個(gè)階段，建立科學(xué)細(xì)致的調(diào)查系統(tǒng)，做好市(2)形象包裝與營(yíng)銷策劃項(xiàng)目?jī)r(jià)值的最終表達(dá)，要超越眾多的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，在于銷售過(guò)(3)項(xiàng)目融資管理對(duì)公司擬投資的房地產(chǎn)項(xiàng)目，慎重研究、科學(xué)決策，在投資項(xiàng)目開(kāi)發(fā)環(huán)環(huán)相扣。優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品，加上成功的營(yíng)銷策劃能夠快速回籠資金，減輕項(xiàng)目投資、融資壓力，減少融資成本，增加投資收益。另外，做好融