上海市公共租賃房市場(chǎng)發(fā)展前景

上海市公共租賃房市場(chǎng)發(fā)展前景

由于許多“中間階層”的存在，上海于2011年開(kāi)始引入公共租賃住房，以改善住房建設(shè)。雖然公租房并非商品房,但是上海的運(yùn)作機(jī)制和定價(jià)機(jī)制等都采用了準(zhǔn)市場(chǎng)的方式,因此,通過(guò)對(duì)供需平衡的分析,可以清晰、深入地分析上海公租房發(fā)展存在的挑戰(zhàn),并拓寬解決“夾心層”住房問(wèn)題的思路。一、上海公共租賃需求分析(一)企業(yè)員工目前,符合政策規(guī)定的公租房申請(qǐng)對(duì)象主要包括以大學(xué)畢業(yè)生為主體的青年職工和中青年外來(lái)常住人口,他們的規(guī)?；旧蠜Q定了公租房的潛在需求規(guī)模。1.高校畢業(yè)生規(guī)模上海目前存在階段性居住困難的本市青年職工主要是指本市剛工作不久的青年,其中近五年來(lái)的高校畢業(yè)生是其中的主要人群。上海近5年來(lái)高校畢業(yè)生規(guī)模不斷擴(kuò)大,2006年以來(lái)上海本市新就業(yè)大學(xué)生逐年增加,2012年上海高校畢業(yè)生將達(dá)17.8萬(wàn)。由于歷年外地高校畢業(yè)生若在上海就業(yè)則已在外來(lái)常住人口中統(tǒng)計(jì),而大部分本市戶籍高校畢業(yè)生住房上仍有父母的幫助,因此,其中可能產(chǎn)生階段性居住困難的青年職工實(shí)際比例并不高,按5%估計(jì),約5.5萬(wàn)人左右。2.年中小人口分布上海外來(lái)常住人口主要由外地引進(jìn)人才和來(lái)滬務(wù)工人員構(gòu)成,根據(jù)2010年上海人口普查的數(shù)據(jù),上海目前外省市來(lái)滬常住人口為897.95萬(wàn)人,與2000年人口普查時(shí)相比增加了591.96萬(wàn)人(歷年外來(lái)常住人口數(shù)見(jiàn)表-1),增長(zhǎng)193.6%,年均增長(zhǎng)11.4%。其中,20~39歲的中青年人口為532.38萬(wàn)人,占外來(lái)常住人口的59.3%,主要分布在浦東、楊浦、普陀、閔行和徐匯等城區(qū)。考慮2005年以來(lái)房?jī)r(jià)高漲,新增的459.55萬(wàn)外來(lái)常住人口中20~39歲的約占60%,其中可能產(chǎn)生階段性居住困難的比例不少于50%,其規(guī)模大約在137萬(wàn)人左右。3.短期住房困難根據(jù)上述初步統(tǒng)計(jì),外來(lái)常住人口中的中青年是公租房的主要潛在需求人群,目前可能因短期住房困難而需要租住公租房的約有142.5萬(wàn)。上海目前戶均人口約為2.49人,考慮上述人群戶均人口單身居多,低于市平均水平,按戶均2人估計(jì),對(duì)公租房的潛在需求將達(dá)72萬(wàn)套,約3600萬(wàn)平方米(按50平方米/套估算)。(二)潛在需求人群規(guī)模的增長(zhǎng)將趨于平穩(wěn)短期來(lái)看,受上海短期內(nèi)引進(jìn)人才和外來(lái)務(wù)工人員的增長(zhǎng)等多種因素的疊加,需求增長(zhǎng)仍將持續(xù)一段時(shí)間,但其退出將主要集中在2015年的政策性退出。因此,短期公租房的潛在需求將呈現(xiàn)持續(xù)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。但是,長(zhǎng)期來(lái)看,隨著上海產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整,外來(lái)常住人口的增長(zhǎng)將主要取決于引進(jìn)人才的增長(zhǎng),因此,公租房潛在需求人群規(guī)模的增長(zhǎng)將趨于平穩(wěn)。而目前政策強(qiáng)制退出有違公租房的建設(shè)目標(biāo),隨著政策的調(diào)整,公租房的退出將更多地取決于由于商品房購(gòu)買能力變化而產(chǎn)生的自然退出。鑒于上述分析,長(zhǎng)期來(lái)看,對(duì)公租房的需求變動(dòng)并不一定是持續(xù)增長(zhǎng)的,其增減將主要取決于收入和房?jī)r(jià)變動(dòng)所引起的住房購(gòu)買能力的變化。(三)潛在公租房需求特征為了更深入地了解影響公租房需求變動(dòng)的因素,分析公租房潛在需求者的需求特征,課題組對(duì)上千名潛在公租房需求者進(jìn)行了抽樣問(wèn)卷調(diào)研,共收回問(wèn)卷958份,其中有意向租住公租房的有719人,占調(diào)研人數(shù)的75%。通過(guò)對(duì)調(diào)研情況的統(tǒng)計(jì)與分析,總體而言主要呈現(xiàn)出以下五個(gè)特征。1.收入比越大,對(duì)公租房需求的影響越大需求者中出于“緩解買房壓力”目的的占37.27%,而這部分需求者人均月收入均在5000元以上,由此可見(jiàn),對(duì)于收入較高的潛在需求者普遍具有較高的買房要求,一旦房?jī)r(jià)收入比回落至合理范圍,這些人群對(duì)公租房的需求將顯著減少。2.房屋月租金在5.2000元之間的逆差對(duì)于目前住房情況和所能承受租金的問(wèn)題,有33.61%受訪者反映目前承租房屋月租金在1000~2000元之間;有19.75%的需求者認(rèn)為公租房月租金在50元/平方米以上就無(wú)法接受;有84.14%的需求者認(rèn)為公租房月租金占其總收入30%以下較合理。3.需要求者的選擇情況關(guān)于個(gè)人工作地點(diǎn)的問(wèn)題,有56.58%的受訪者是在市區(qū);719名需求者中有70.38%在“您最關(guān)心公共租賃房的哪幾項(xiàng)指標(biāo)”這一多選題目選擇了地理位置,明顯高于其它選項(xiàng),大部分受訪者反映,2011年初退出的公租房公寓位置不便利。4.需求范圍很小關(guān)于需求面積的問(wèn)題,受訪者中55.93%表示核心家庭中僅1人在滬居住,僅有26.29%的需求者愿意租住面積在40平米以上公租房。5.網(wǎng)絡(luò)帶寬要求關(guān)于公租房的內(nèi)外設(shè)施的要求,需求者中對(duì)“公租房的基本配套設(shè)施”的要求依次為:寬帶83.87%、空調(diào)76.91%、冰箱65.09%、洗衣機(jī)42.42%、廚具41.31%、電視機(jī)36.02%;大部分受訪者都提到希望公租房附近應(yīng)配備醫(yī)院、超市、商場(chǎng)和餐廳等配套設(shè)施。二、張拉式公租房籌資渠道根據(jù)《上海市發(fā)展公共租賃住房的實(shí)施意見(jiàn)》,上海市公租房的房源籌措渠道主要包括集中新建或配建、改建,以及收購(gòu)與代理經(jīng)租等方式,但目前主要通過(guò)集中新建、改建來(lái)籌集。(一)公租房項(xiàng)目據(jù)了解,到2011年底上海公租房多渠道籌措房源共計(jì)4萬(wàn)套,200萬(wàn)平方米,其中市級(jí)統(tǒng)籌公租房項(xiàng)目為華涇馨寧公寓(2900套)和上海新江灣尚景園(2200套),其余為閔行、金山、浦東、徐匯、楊浦和松江等城區(qū)通過(guò)轉(zhuǎn)化單位建房、改建宿舍、新建外居中心和人才公寓等方式籌措的房源。從公租房目前的供給來(lái)看,無(wú)論是數(shù)量還是空間的分布都與需求存在很大的差距。(二)公共租賃住房“夾心層”人群根據(jù)規(guī)劃第20萬(wàn)間“十二五”期間,上海將“通過(guò)新建、配建、改建、收購(gòu)和轉(zhuǎn)化等方式,預(yù)計(jì)開(kāi)工建設(shè)和籌措公共租賃住房(含單位租賃房)1000萬(wàn)平方米、約20萬(wàn)套(間)。規(guī)劃期內(nèi),預(yù)計(jì)新增供應(yīng)達(dá)到竣工交付標(biāo)準(zhǔn)的公共租賃住房900萬(wàn)平方米、約18萬(wàn)套(間)。”按規(guī)劃預(yù)計(jì),屆時(shí)累計(jì)將有約50萬(wàn)“夾心層”人群受益。公租房雖然經(jīng)過(guò)政府的大力推動(dòng)和籌措,但是與存在階段性住房困難的“夾心層”人群對(duì)住房的潛在需求之間仍然存在著巨大的缺口。三、根據(jù)需求人群的特征來(lái)確定公租房保障的工公租房應(yīng)當(dāng)如何開(kāi)發(fā)和管理才能在供需平衡的基礎(chǔ)上提高保障效果呢?筆者認(rèn)為,不能簡(jiǎn)單地根據(jù)公租房潛在需求人群的發(fā)展趨勢(shì)來(lái)確定,各種影響公租房供需平衡的因素必須首先得到充分的考慮。(一)“夾心層”人群的收入目前上海市籌公租房根據(jù)市場(chǎng)租金的80%來(lái)定價(jià),一年調(diào)整一次價(jià)格,但是由于目前市場(chǎng)房租較高,“夾心層”人群的收入又存在較大差距,使得公租房的定價(jià)高于預(yù)期,需求的價(jià)格彈性較大。若不調(diào)整定價(jià),只會(huì)對(duì)收入較高人群有利,甚至隨著供給增加,可能出現(xiàn)超額供給。因此,如何合理地調(diào)整公租房的定價(jià),將是公租房平穩(wěn)運(yùn)營(yíng),實(shí)現(xiàn)供需平衡的首要問(wèn)題。(二)上海的商品住宅市場(chǎng)影響了供應(yīng)平衡商品住房市場(chǎng)主要可分為買賣和租賃這兩類,但無(wú)論是買賣還是租賃市場(chǎng)都會(huì)對(duì)公租房的供需平衡產(chǎn)生很大影響。1.商品房?jī)r(jià)格將降低公租房的需求從買房市場(chǎng)來(lái)看,由于公租房只是作為買房暫時(shí)存在困難的一種過(guò)渡性保障房,因此,中低價(jià)商品房將對(duì)公租房的需求有著重要影響,商品房?jī)r(jià)格的下跌將會(huì)在很大程度上減少對(duì)公租房的需求。然而,雖然上海于2011年初就實(shí)施了限購(gòu)政策,但是商品房尤其是二手房源的價(jià)格仍然居高不下,合理控制商品住房的價(jià)格是在公租房房源有限的條件下實(shí)現(xiàn)供需平衡的重要條件。2.公租房和智能房地產(chǎn)等金融體制,一人一策從租房市場(chǎng)來(lái)看,目前公租房的定價(jià)是參照同類品質(zhì)新房或次新房租賃價(jià)格的80%所確定的,而新建或次新房的租賃價(jià)格要高于一些老舊的二手房,實(shí)際上目前公租房與老舊二手房的租賃價(jià)格已經(jīng)非常接近,對(duì)公租房有著一定的替代租用,當(dāng)然公租房與二手房有著各自的優(yōu)勢(shì)。公租房的優(yōu)勢(shì)在于:(1)適配性更高,公共租賃住房可提供大量適應(yīng)青年職工需要的小戶型住房和集體宿舍;(2)穩(wěn)定性、安全性、可靠性更高,公租房由政府支持的專業(yè)機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)管理,能夠提供相對(duì)租期穩(wěn)定、安全可靠、清潔衛(wèi)生的租賃住房;(3)社會(huì)管理服務(wù)方面配套健全,公租房承租人可在戶籍、入學(xué)等方面享受相應(yīng)配套政策。二手房的優(yōu)勢(shì)在于:(1)區(qū)位靈活,需求者可以根據(jù)工作和生活的需要選擇較近區(qū)域的二手房源,而且便于調(diào)整;(2)配置靈活,一般市場(chǎng)租賃的房源可以根據(jù)需求者的要求進(jìn)行調(diào)整配置;(3)租金調(diào)整及時(shí),一般租賃的房源采用的三個(gè)月支付一次房租的形式,有利于及時(shí)調(diào)整。由此可見(jiàn),二手房尤其是老舊二手房租金的降低將會(huì)引起公租房需求的減少。因此,加強(qiáng)對(duì)二手房租賃市場(chǎng)的管理和引導(dǎo),有利于公租房實(shí)現(xiàn)供需平衡。(三)調(diào)整經(jīng)適房準(zhǔn)入目前,上海的保障性住房除了公租房外,還有廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房。2012年初對(duì)廉租房和經(jīng)適房的準(zhǔn)入都作了較大的調(diào)整,一些收入較低的公租房的潛在需求者將有機(jī)會(huì)通過(guò)其它保障房獲得更多的福利,從而緩解公租房供不應(yīng)求的局面。(四)需求調(diào)整不當(dāng)時(shí)引入公共資源雖然,政府已經(jīng)考慮了多種公租房的房源籌集方式,但是目前主要采取的是集中新建。由于集中新建周期長(zhǎng),建設(shè)成本高,短期之內(nèi)房源籌措難度大,當(dāng)需求減少時(shí)又難以根據(jù)需求的變動(dòng)進(jìn)行調(diào)整,容易產(chǎn)生公共資源的閑置。而通過(guò)收購(gòu)或者委托經(jīng)租等方式籌措市場(chǎng)房源,資金投入少,房源籌措進(jìn)度快,而且有利于公租房的供需實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)平衡,但由于現(xiàn)在商品房出售價(jià)格仍居高不下,租賃房源又存在信息不對(duì)稱等問(wèn)題,使得通過(guò)存量市場(chǎng)房源補(bǔ)充公租房供給的方式幾乎不可行。因此,通過(guò)完善住房市場(chǎng)的管理機(jī)制,調(diào)動(dòng)存量房源的籌措渠道,也對(duì)公租房的供需平衡有著重要的作用。四、上海公共租賃發(fā)展對(duì)策研究(一)基于新的國(guó)產(chǎn)地位,并盡量形成有一定梯度的公租房租在考慮同類房租市場(chǎng)租金的基礎(chǔ)上,應(yīng)兼顧需求者的收入條件,尤其是考慮低收入者的支付能力,逐步降低房?jī)r(jià),并盡量形成有一定梯度的公租房租金標(biāo)準(zhǔn),滿足各層次收入水平的需求。隨著集中建設(shè)的公租房的逐年折舊,成本將逐步降低,也為公租房的降價(jià)提供了空間。當(dāng)然,在需求彈性較大時(shí)降價(jià)會(huì)因需求增加過(guò)快而導(dǎo)致供需失衡,因此,要同時(shí)考慮其它因素的影響。(二)加大開(kāi)發(fā)力度,保證商品房結(jié)構(gòu)性供需首先,引導(dǎo)中低價(jià)商品房的開(kāi)發(fā)與銷售,將會(huì)在很大程度上減少中低收入者對(duì)過(guò)渡性住房的需要。目前,上海商品房市場(chǎng)的主要問(wèn)題之一是結(jié)構(gòu)不合理,開(kāi)發(fā)商在熱銷的情況下出于盈利目的,大量開(kāi)發(fā)的是大面積、高品質(zhì)的中高端商品房,從而造成商品房的結(jié)構(gòu)性供需失衡。政府可以通過(guò)開(kāi)發(fā)和購(gòu)房的貸款利率、稅收的優(yōu)惠,加強(qiáng)對(duì)中低價(jià)商品房開(kāi)發(fā)的引導(dǎo)。其次,完善中低價(jià)商品房租賃市場(chǎng),將大大降低對(duì)公租房的需求。與房屋銷售不同,租賃市場(chǎng)目前主要是自住性的需求,但是上海租賃市場(chǎng)仍然存在信息不完全、價(jià)格不透明和社會(huì)服務(wù)不配套等問(wèn)題,政府雖有管理政策,但由于稅收的影響,難以得到有效執(zhí)行。因此,降低房屋租賃稅收,進(jìn)一步完善租賃市場(chǎng)管理,是在公租房供不應(yīng)求的情況下調(diào)節(jié)供需平衡的重要手段。(三)影響公租房的供需平衡作為住房保障體系的一部分,上海目前正在構(gòu)建的“四位一體”保障房體系