淄博-周村家具市場項(xiàng)目開發(fā)簡介

1周村家具市場項(xiàng)目開發(fā)簡介AboutZhoucunfurnituremarketprojectdevelopment

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CONSULTANCY目錄CONTENT周村專業(yè)市場分析項(xiàng)目規(guī)劃建議項(xiàng)目整體定位項(xiàng)目地塊分析城市宏觀概述市場競爭分析主要競爭個(gè)案研究市場研究小結(jié)3周村區(qū)位周村，素有“天下第一村之稱，位于山東省中部，地處淄博西部，東臨張店區(qū)，南接淄川區(qū)，西南與章丘縣接壤，西北與鄒平縣毗鄰，東北與桓臺(tái)縣連界。東距市政府駐地張店20公里，西距山東省會(huì)濟(jì)南82.5公里。南北最大縱距27.3公里，東西最大橫距25.3公里。系淄博市轄區(qū)之一，總面積263平方公里。城市概況4周村工商業(yè)基礎(chǔ)雄厚，目前已形成了以絲綢、紡織為主體，化工、建材、機(jī)械、電子等門類比較齊全的工業(yè)格局。周村區(qū)第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，三產(chǎn)比重提高，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)更趨優(yōu)化合理。目前全區(qū)已擁有紡織服務(wù)、沙發(fā)家具、沙發(fā)材料、不銹鋼、輕鋼建材等周專業(yè)市場，年市場交易額逾100億元。2009年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值2107305萬元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長13.6%，人均生產(chǎn)總值9625.1美元。城市經(jīng)濟(jì)周村城市經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)構(gòu)成由第二產(chǎn)業(yè)向第三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)化，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)很快轉(zhuǎn)化為以第三產(chǎn)業(yè)為主的產(chǎn)業(yè)構(gòu)成。經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)構(gòu)成5城市人口周村區(qū)城市化水平僅次于張店城區(qū)，隨著張店城區(qū)東移，周村城市化進(jìn)程將會(huì)越來越快，城區(qū)凝聚力也會(huì)越來越強(qiáng)。縣區(qū)名稱區(qū)劃面積（平方公里）總戶數(shù)總?cè)丝谄渲校悍寝r(nóng)業(yè)人口人口密度(人/平方公里)全市5938137702841812601843516704.15張店區(qū)3602328077095275297271970.91淄川區(qū)999229968672915316577673.59博山區(qū)682162204464579282117681.20臨淄區(qū)668190526599397277486897.30周村區(qū)2631067913210001603401212.61桓臺(tái)縣499155880494731116360991.44高青縣83010376636343955618437.88沂源縣1637195086557755105291340.72淄博市各縣區(qū)人口分布狀況表（2009年）6隨著周村城市化水平的提高，城市人口不斷加大，帶來的消費(fèi)需求令商業(yè)的開發(fā)市場前景廣闊城市化發(fā)展城市人口增長人口數(shù)量增長人均收入水平提高各種配套需求量增大商業(yè)面臨升級需求產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化第三產(chǎn)業(yè)比例提高辦公物業(yè)需求比例提高城市用地?cái)U(kuò)展，市區(qū)土地集約化商業(yè)體量提高市區(qū)集聚辦公樓宇、商業(yè)綜合體和小戶型公寓等高租金物業(yè)，并不斷向外擴(kuò)散城市動(dòng)態(tài)效應(yīng)分析7產(chǎn)業(yè)：周村第二產(chǎn)業(yè)必將帶動(dòng)第三產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的進(jìn)一步優(yōu)化為商業(yè)發(fā)展帶來機(jī)遇，第三產(chǎn)業(yè)人口將大量增加；周村主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)：未來以絲綢、紡織、建材、機(jī)械為主體，工商業(yè)間的互動(dòng)來拉動(dòng)周村消費(fèi)。城市化：隨著周村城市化水平的提高，城市人口不斷加大，帶來的消費(fèi)需求令商業(yè)的開發(fā)市場前景廣闊；周村城市化進(jìn)入高速發(fā)展階段，周村商業(yè)中心的集聚效應(yīng)將得到加強(qiáng)。消費(fèi)力收入水平的提高帶動(dòng)消費(fèi)的升級，提升了商業(yè)的有效需求；宏觀小結(jié)目前周村處于高速發(fā)展階段，城市化進(jìn)程速度加快，城市中心外擴(kuò)和升級趨勢明顯。8周村專業(yè)市場格局周村作為淄博乃至山東的商業(yè)重鎮(zhèn)，其專業(yè)市場發(fā)展已經(jīng)形成了其自有的特色。目前周村專業(yè)市場已經(jīng)形成了以不銹鋼制品、紡織制品、家具市場為主，輔以裝飾材料及家具原材料市場的市場形態(tài)。周村現(xiàn)有專業(yè)市場借助其周村的商業(yè)發(fā)展，普遍經(jīng)營狀況良好。家具市場不銹鋼市場輕紡市場裝飾材料市場家具原材料市場北方不銹鋼市場天河不銹鋼市場國際家具會(huì)展中心鳳陽家具城勝利家具市場恒業(yè)裝飾材料市場金州沙發(fā)材料市場輕紡科技城9位置：周村309國道與正陽路路口業(yè)態(tài)類型：不銹鋼產(chǎn)品結(jié)構(gòu)：沿街商鋪、內(nèi)鋪、商務(wù)辦公、加工物流平臺(tái)經(jīng)營狀況：目前空置商鋪較多。項(xiàng)目定位：北方不銹鋼產(chǎn)業(yè)航母優(yōu)勢：309國道旁，交通便利；規(guī)模較大，易于形成規(guī)模效益，知名度高；統(tǒng)一經(jīng)營狀況良好，外立面簡潔時(shí)尚。劣勢：目前人氣較低；距離市區(qū)較遠(yuǎn)。北方不銹鋼市場個(gè)案研究10位置：周村309國道與正陽路路口業(yè)態(tài)類型：輕紡品產(chǎn)品結(jié)構(gòu)：集中交易大廳、內(nèi)鋪、物流平臺(tái)經(jīng)營狀況：9月底準(zhǔn)備開業(yè)周村輕紡科技城項(xiàng)目定位：淄博最大紡織交易中心優(yōu)勢：309國道旁，交通便利；規(guī)模較大，易于形成規(guī)模效益；招商狀況良好。劣勢：目前人氣較低；距離市區(qū)較遠(yuǎn)。11位置：周村309國道長途汽車站西業(yè)態(tài)類型：家具用品產(chǎn)品結(jié)構(gòu)：會(huì)展大廳、交易大廳、內(nèi)鋪、外鋪經(jīng)營狀況：目前經(jīng)營狀況良好，無空余商鋪，新的經(jīng)營者無入場機(jī)會(huì)。國際家具會(huì)展中心項(xiàng)目定位：江北高規(guī)格家具交易中心優(yōu)勢：309國道旁，交通便利；檔次較高，在家具博覽會(huì)的帶動(dòng)下易于積聚人氣。劣勢：目前外部環(huán)境較亂，管理水平較低。12位置：機(jī)場路以南，周長路以東，青年路以北。業(yè)態(tài)類型：裝飾材料產(chǎn)品結(jié)構(gòu)：內(nèi)鋪、外鋪經(jīng)營狀況：周邊無競爭市場，商鋪?zhàn)馐勐瘦^高恒業(yè)裝飾材料市場優(yōu)勢：周邊缺少相同市場競爭的情況下，經(jīng)營狀況良好劣勢：市場規(guī)模較小，地理區(qū)位和交通限制了其市場影響力，市場內(nèi)管理混亂，目前人氣較低。13位置：周長路以西，鳳陽路以北。業(yè)態(tài)類型：沙發(fā)材料產(chǎn)品結(jié)構(gòu)：集中交易大廳、內(nèi)鋪、外鋪經(jīng)營狀況：目前商鋪?zhàn)馐勐瘦^高金州沙發(fā)材料市場優(yōu)勢：周邊缺少相同市場競爭的情況下，經(jīng)營狀況良好劣勢：市場規(guī)模較小，市場內(nèi)管理混亂，地理區(qū)位和交通限制了其市場影響力，業(yè)主對2層商鋪抗性較大。14市場研究小結(jié)目前已借助309國道交通優(yōu)勢在周村區(qū)形成了一條集中不銹鋼、紡織、家具等產(chǎn)業(yè)的專業(yè)市場帶憑借著良好的工商業(yè)傳統(tǒng)以及現(xiàn)在招商引資力度，使得區(qū)域性專業(yè)市場的發(fā)展前景看好區(qū)域內(nèi)缺乏高規(guī)格、大規(guī)模的形象大盤，大部分家具專業(yè)市場配套不完善、單一產(chǎn)業(yè)發(fā)展，沒有形成區(qū)域影響力，缺乏發(fā)展后勁，難以形成產(chǎn)業(yè)鏈集群以帶動(dòng)地區(qū)經(jīng)濟(jì)增長目錄CONTENT項(xiàng)目規(guī)劃建議項(xiàng)目整體定位項(xiàng)目地塊分析地塊區(qū)位四至項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀周邊環(huán)境配套項(xiàng)目屬性綜述周村專業(yè)市場分析16項(xiàng)目地塊區(qū)位、地塊四至項(xiàng)目位于309國道周村城區(qū)段，西可通濟(jì)南、濱州，東可通淄博市區(qū)至濰坊項(xiàng)目位置的通達(dá)性充分符合周村“旱碼頭”的稱號(hào)四至：項(xiàng)目北臨309國道、東臨正陽路、西臨米河路，南至村鎮(zhèn)綠化帶17項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀項(xiàng)目內(nèi)部為未拆遷廠房，地塊平整地塊周邊分布各類臨街商業(yè)、廠房，位于交通干道交叉口，昭示性較好地塊南部為村鎮(zhèn)綠化帶地塊地勢整體較為平坦整齊、形狀方正18周邊環(huán)境配套專業(yè)市場金融配套周村不銹鋼市場北方不銹鋼市場建設(shè)銀行中國銀行國際家具會(huì)展中心商務(wù)配套華泰大酒店鳳陽家具城沙發(fā)家具批發(fā)市場富豪家具城周村勝利家具廣場錦倫國際酒店新周村客運(yùn)中心項(xiàng)目周邊金融、商業(yè)配套完善，已經(jīng)形成309國道一體化商業(yè)帶項(xiàng)目位于城市主干道交叉口，交通便利，利于發(fā)展大型專業(yè)市場項(xiàng)目周邊物流業(yè)發(fā)展粗放，缺乏專業(yè)化的物流中心建設(shè)路309國道正陽路東門路工商銀行農(nóng)業(yè)銀行交通銀行道路職能等級車道環(huán)境309國道東西主干道雙向4車道路況好、車流量大、山東重要交通線路正陽路城市南北干路雙向6車道路況良好、車流量大、北通周村區(qū)政府米河路城市南北次干道雙向車道路況稍差、車流量小19區(qū)位交通配套項(xiàng)目屬性綜述項(xiàng)目位于城市發(fā)展主方向，盤踞商貿(mào)居住區(qū)，占據(jù)城市商業(yè)發(fā)展核心位置，地段位置十分優(yōu)越。項(xiàng)目臨城市主干道，南部為新客運(yùn)中心，對內(nèi)對外交通便利，至城市主要節(jié)點(diǎn)交通便捷。私車交通和公共交通條件均較為有利。項(xiàng)目周邊地段成熟，周邊商務(wù)、金融、交通等配套較為完善，具備專業(yè)市場、商務(wù)功能良好的發(fā)展背景。城市發(fā)展?jié)摿薮?，本案位處城市發(fā)展核心地段，地塊整體綜合素質(zhì)較好，其中地段、交通、配套等資源優(yōu)勢突出，項(xiàng)目規(guī)模大可操作性強(qiáng)。城市背景城市未來規(guī)劃起點(diǎn)高城市發(fā)展藍(lán)圖看好，目前城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和房地產(chǎn)開發(fā)均有較大的潛力，未來市場前景看好。地塊項(xiàng)目規(guī)模大，適合發(fā)展集專業(yè)市場、商務(wù)于一體的大型城市綜合體，但項(xiàng)目南面村莊給項(xiàng)目形象拔高帶來一定難度。目錄CONTENT項(xiàng)目規(guī)劃建議項(xiàng)目整體定位項(xiàng)目地塊分析項(xiàng)目形象定位項(xiàng)目產(chǎn)品定位客戶群體定位周村專業(yè)市場分析21以大規(guī)劃、大配套的大盤開發(fā)理念，打造未來區(qū)域乃至華東地區(qū)標(biāo)志性大盤，實(shí)現(xiàn)銷售、利潤、品牌的多贏。發(fā)展理念理念層面產(chǎn)品層面以大盤開發(fā)的理念，引領(lǐng)區(qū)域乃至淄博整體房地產(chǎn)開發(fā)更上一層樓，成為區(qū)域性標(biāo)志以大型城市綜合體的概念，大規(guī)劃、大配套的前提下，建立當(dāng)?shù)赝耆煌脑u價(jià)標(biāo)準(zhǔn)提供較高的整體品質(zhì)感以打造物有所值的精品項(xiàng)目，掌握未來市場話語權(quán)，重塑周村“旱碼頭”形象，使項(xiàng)目成為周村的新名片綜合市場層面以及自身開發(fā)資源，打造區(qū)域品質(zhì)型專業(yè)市場，實(shí)現(xiàn)利潤與品牌雙贏22可借助的優(yōu)勢資源區(qū)域價(jià)值升級區(qū)域發(fā)展機(jī)遇規(guī)模資源地段資源升級區(qū)域產(chǎn)品、滿足市場需求本區(qū)域的商業(yè)發(fā)展氛圍濃厚地段發(fā)展成熟、周邊配套完善區(qū)域規(guī)模大盤

地段、規(guī)模、機(jī)遇等多方?jīng)Q定，先天條件較好，生而不凡，未來需借助多鐘資源，打造成區(qū)域型專業(yè)市場，提升項(xiàng)目形象、發(fā)揮土地價(jià)值。定位依據(jù)23突出項(xiàng)目地段、品質(zhì)品位以及復(fù)合型大配套大規(guī)劃的大盤概念。核心發(fā)展區(qū)域40萬平米復(fù)合型典范大盤項(xiàng)目的核心價(jià)值地段，大盤多功能、復(fù)合型發(fā)展發(fā)展核心區(qū)域，40萬大盤規(guī)模項(xiàng)目的功能集家具材料、商務(wù)、居住于一體的復(fù)合型可持續(xù)投資平臺(tái)項(xiàng)目的產(chǎn)品線專業(yè)性家具產(chǎn)業(yè)平臺(tái)專業(yè)性平臺(tái)，配套完備關(guān)鍵詞40萬平米，復(fù)合型項(xiàng)目的整體印象核心發(fā)展區(qū)域40萬平米復(fù)合型典范大盤項(xiàng)目價(jià)值梳理24項(xiàng)目形象定位華東家具產(chǎn)業(yè)總部集群基地------華東家具產(chǎn)業(yè)交易平臺(tái)家具材料集散地家具物流專業(yè)市場25項(xiàng)目產(chǎn)品定位立體式功能平臺(tái)、一站式采購服務(wù)——集會(huì)展、交易、辦公、物流、商貿(mào)服務(wù)、電子交易平臺(tái)以及餐飲等商業(yè)配套于一體的功能性平臺(tái)會(huì)展中心物流中心辦公中心26滿足客戶需求投資者配套行業(yè)各類專業(yè)企業(yè)物流企業(yè)客戶置業(yè)原則選址原則：基于工作的關(guān)系——可以依靠周圍交通或者快速干道便利出入規(guī)劃原則追求有品質(zhì)的商業(yè)環(huán)境，多公共交流商務(wù)平臺(tái)；良好的企業(yè)形象展示；便利的物流配送服務(wù)服務(wù)原則：希望擁有便利、簡單但系統(tǒng)的保障型物業(yè)服務(wù)模式。項(xiàng)目客群定位交通便利展示平臺(tái)服務(wù)保障目錄CONTENT項(xiàng)目規(guī)劃建議項(xiàng)目整體定位項(xiàng)目地塊分析周村專業(yè)市場分析28建筑布局：北側(cè)沿街建設(shè)綜合商務(wù)體，東側(cè)沿街面建設(shè)家具會(huì)展中心，西南角建設(shè)開放式物流中心、電子交易中心以及相關(guān)配套，其他部分沿街建設(shè)外鋪及內(nèi)鋪專業(yè)市場業(yè)態(tài)組合：

家具會(huì)展中心、燈飾區(qū)、廚衛(wèi)區(qū)等專業(yè)功能專區(qū)，另設(shè)辦公、酒店、公寓以及物流設(shè)施等大型配套經(jīng)營模式：

聯(lián)合有實(shí)力的家具生產(chǎn)、經(jīng)營公司共同開發(fā)，成為各大家具企業(yè)的展廳和分銷地，形成集家具設(shè)計(jì)、材料、加工、檢測、物流、商貿(mào)為一體的產(chǎn)業(yè)集群通過深入的市場調(diào)研及項(xiàng)目分析，我們對本項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展給出以下建議：借助周村整體商貿(mào)氛圍，尤其是309國道沿線既有的人氣，建設(shè)高規(guī)格家具展銷平臺(tái)，重塑周村“旱碼頭”形象29規(guī)劃建議家具會(huì)展中心：靠近道路交叉口處建設(shè)家具會(huì)展中心，作為項(xiàng)目具有昭示性的形象地標(biāo)；綜合商務(wù)體：項(xiàng)目北邊建設(shè)集酒店、辦公、公寓于一體的綜合體與廣場品牌文化展示區(qū)：沿內(nèi)部道路建設(shè)品牌文化展示區(qū)商鋪：商鋪單個(gè)門頭開間5-6米，層高5-5.4米，內(nèi)鋪盡量避免雙層設(shè)計(jì)；配套中心：建設(shè)開放式物流中心以及必要的餐飲、電子交易平臺(tái)和市場服務(wù)中心家具會(huì)展中心倉儲(chǔ)物流服務(wù)平臺(tái)電子服務(wù)平臺(tái)、市場服務(wù)中心、其他配套綜合商務(wù)體、形象廣場沿街商鋪沿街商鋪沿街商鋪商業(yè)內(nèi)鋪商業(yè)內(nèi)鋪品牌文化展示區(qū)品牌文化展示區(qū)品牌文化展示區(qū)項(xiàng)目開發(fā)意義31“濟(jì)南、濰縣，日進(jìn)斗金，不如周村一個(gè)時(shí)辰”周村自古商業(yè)發(fā)達(dá)，明末清初就開始走向繁榮。周村現(xiàn)已基本形成了以城區(qū)市場為主體，以專業(yè)批發(fā)市場為特色，批零兼營相結(jié)合的流通格局，有力地帶動(dòng)了周村區(qū)第三產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。作為工商業(yè)強(qiáng)區(qū)，周村缺乏具有區(qū)域影響力的專業(yè)市場?，F(xiàn)有專業(yè)市場未能將“旱碼頭”的品牌影響力發(fā)揮到最大化。從目前市場情況來看，周村需要一個(gè)有區(qū)域影響力的專業(yè)市場來帶動(dòng)新一輪的增長點(diǎn)。天時(shí)32區(qū)位優(yōu)勢：位于山東中軸線上，四通八達(dá)；交通便利：適合發(fā)展大型商貿(mào)市場。地利立足淄博，經(jīng)營山東，輻射華東33開發(fā)商煜泰公司具有很強(qiáng)的房地產(chǎn)開發(fā)能力以及運(yùn)作大型專業(yè)市場的經(jīng)驗(yàn)，為項(xiàng)目的開發(fā)運(yùn)營提供了有力的保障。淄博市及周村區(qū)政府對商貿(mào)市場重點(diǎn)扶持，本項(xiàng)目的開發(fā)運(yùn)營在政策及稅收