資產(chǎn)評(píng)估學(xué)教程第三章-資產(chǎn)評(píng)估的基本方法

第一篇資

產(chǎn)

評(píng)

估的

基

本

理

論

與

基

本

方

法第

三

章

資

產(chǎn)

評(píng)

估

的

基

本

方

法第

一節(jié)成本法(The

cost

method)第二節(jié)收益法第三節(jié)市場比較法第四節(jié)

資產(chǎn)評(píng)估方法的選擇第

一

節(jié)成

本

法

(

Thecostmethod)一、成本法的基本原理(一)成本法的理論基礎(chǔ)生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論資產(chǎn)的價(jià)值取決于購建時(shí)的成本耗費(fèi)(二)成本法的評(píng)估思路

實(shí)體性評(píng)估值=重置成本-各項(xiàng)損耗{功能性經(jīng)濟(jì)性(三)注意問題1、

歷史資料的真實(shí)性2、

形成資產(chǎn)價(jià)值的成本耗費(fèi)是必要的二

、成本法的基本計(jì)算公式及其各項(xiàng)指標(biāo)的計(jì)算基本公式：①評(píng)估值=重置成本一實(shí)體性損耗一功能性損耗一經(jīng)濟(jì)性損耗三重置成本×成新率一功能性損耗一經(jīng)濟(jì)性損耗②

評(píng)估值=重置成本×綜合成新率(一)重置成本及其計(jì)量資產(chǎn)的現(xiàn)行復(fù)原重置成本重置成本

△相同點(diǎn)：

均采用現(xiàn)行價(jià)格計(jì)算?！鞑煌c(diǎn)：采用的材料、標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)等方面存在差異。但

是并未改變基本功能。△有條件情況下，盡可能選擇更新重置成本。理由：(

1

)

更

新

重

置

成

本

比

復(fù)

原

重

置

成

本

便

宜

(

超

額

投

資

成本

)

;(2)用更新重置成本形成的資產(chǎn)性能可改進(jìn)(超額運(yùn)營成本

)

。再取得成本

更新重置成本1、

重置核算法按資產(chǎn)的成本構(gòu)成，

以現(xiàn)行市價(jià)為標(biāo)準(zhǔn)重置成本三直接成本+間接成本直接成本一般包括：購買支出、運(yùn)輸費(fèi)、安裝調(diào)試費(fèi)等。評(píng)估實(shí)踐中需據(jù)具體情況而定。間接成本主要指企業(yè)管理費(fèi)、培訓(xùn)費(fèi)等?，F(xiàn)采行用市核價(jià)算。法的前提是能夠獲得處于全新狀態(tài)的被估資產(chǎn)的

該方法可用于計(jì)算復(fù)原重置成本，也可用于計(jì)算更新重置成本。例

(p38)重置成本=直接成本+間接成本=(230000+2400+1800)+(230000+2400+1800)×0.9%=

2

3

6

3

0

7

.

8(

元

)例1:

待估資產(chǎn)為一機(jī)器設(shè)備，評(píng)估師擬運(yùn)用

成本法評(píng)估。評(píng)估人員收集的成本資料有：該機(jī)器設(shè)備的現(xiàn)行市場價(jià)格每臺(tái)180000

元，

運(yùn)雜費(fèi)5000元，安裝成本為20000元，其中

原材料6000元、人工成本13000元、其他費(fèi)

用1000元，安裝期限較短。評(píng)估人員分析認(rèn)為，

被評(píng)估資產(chǎn)為外購需安

裝機(jī)器設(shè)備，其重置成本應(yīng)包括買價(jià)(含增

值稅)、運(yùn)雜費(fèi)、安裝成本、其他費(fèi)用，

由于安裝期限較短可不考慮資金成本。按重置核算法估算該機(jī)器設(shè)備的重置成本為：重置成本=購買價(jià)格+運(yùn)費(fèi)+安裝成本

=180000+5000+20000=205000

(元)2

、功能系數(shù)法如果無法獲得處于全新狀態(tài)的被估資產(chǎn)的現(xiàn)

行市價(jià)，就只能尋找與被估資產(chǎn)相類似的處于

全新狀態(tài)的資產(chǎn)的現(xiàn)行市價(jià)作為參照，通過調(diào)

整功能差異，獲得被估資產(chǎn)的重置成本。稱功

能系數(shù)法，即根據(jù)功能與成本的函數(shù)關(guān)系，確

定重置成本。(2)規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法若功能與成本呈指數(shù)關(guān)系，計(jì)算公式：注意：x

的取值范圍該

方

法

計(jì)

算的

一

般

是

更

新

重

置

成

本

。(1)功能價(jià)值法若功能與成本呈線性關(guān)系，計(jì)算公式：被估資產(chǎn)的

重置成本3、

物價(jià)指數(shù)法如果與被估資產(chǎn)相類似的參照物的現(xiàn)行市價(jià)也無

法獲得，就只能采用物價(jià)指數(shù)法。(1)定基物價(jià)指數(shù)監(jiān)假?zèng)]本房實(shí)成本*資產(chǎn)哪定時(shí)物份指數(shù)(2被哲費(fèi)題雀替數(shù)本一資產(chǎn)的歷史成本×4+a,%

)注

意

問題物價(jià)指數(shù)法計(jì)算的是復(fù)原重置成本。例2:被評(píng)估資產(chǎn)為一臺(tái)2年前購置的機(jī)器設(shè)備。據(jù)調(diào)查，該機(jī)器設(shè)備目前還沒有換代產(chǎn)品。經(jīng)查驗(yàn)資料，

該設(shè)備賬面原值為10.2萬元，其中，購買價(jià)為8萬元，運(yùn)雜費(fèi)1.6萬元，安裝費(fèi)中直接成本0.4萬元，間接成本為0.2萬元。根據(jù)對(duì)同類型設(shè)備的調(diào)查，現(xiàn)在購買價(jià)格比2年前

上漲

20%,

運(yùn)雜費(fèi)上漲80%,安

裝費(fèi)中直接成本上漲40%

,

間接成本占直接成本百分率不變。該設(shè)備的重置成本是多少?計(jì)

算

重

置

成

本(

1)計(jì)算直接成本購買

價(jià)=8

×(

1+20%)

=9.6(萬

元

)運(yùn)雜

費(fèi)=1.6

×(

1+80%

)

=2.88(

萬

元)安裝費(fèi)中的直接成

本=0.4

×

(1+40%

)=0.56(

萬

元

)直接成本=

購買價(jià)

+

運(yùn)

雜費(fèi)十安

裝費(fèi)中的直接成本=9.6+2.88+0.56=13.04

(

萬

元

)計(jì)

算

重

置

成

本(

2

)計(jì)算

間

接

成

本間接成本占直接成本的百分率=0.2÷

(8+1.6+0.4)

=2%間接成本=

13.04×2%=0.26(萬元)(

3

)

計(jì)

算

重

置

成

本重置成本=直接成本+間接成本=13.04+0.26=13.30

(萬元)某機(jī)床于2003

年購置安裝，

賬面原值為16

萬

元。2005

年進(jìn)行一次改造，改造費(fèi)用為4萬

元；

2007年又進(jìn)行一次改造，改造費(fèi)用為2萬元。若定基價(jià)格指數(shù)2003年為1.05,

2005年

為1.28,

2007年

為1.35,2008年

為1.60。要求：計(jì)算該機(jī)床2008年的重置成本時(shí)間投資費(fèi)用(

萬

元

)物價(jià)指數(shù)(%)物價(jià)變動(dòng)指數(shù)(%)重置成本(

萬

元

)2003161.051.60/1.05=1.5216×1.52=24.32200541.281.60/1.28=1.254×1.25=5200721.351.60/1.35=1.192×1.19=2.3820081.601.60/1.60=1合計(jì)31.7重

置

成

本

計(jì)

算

表4、統(tǒng)計(jì)分析法(點(diǎn)面推算法)當(dāng)被估資產(chǎn)單價(jià)較低，數(shù)量較多時(shí)，為降低評(píng)估成本，可采用此方法?！饔?jì)算步驟：(1)將被估資產(chǎn)按一定標(biāo)準(zhǔn)分類。(2)抽樣選擇代表性資產(chǎn)，并選擇適當(dāng)方法計(jì)算其重置成本。(3)

計(jì)算調(diào)整系數(shù)K。(4)

據(jù)K

值計(jì)算被估資產(chǎn)重置成本。某類資產(chǎn)重置成本=某類資產(chǎn)原始成本×K(二)有形損耗及其計(jì)量有形損耗計(jì)量在資產(chǎn)評(píng)估與會(huì)計(jì)核算中的區(qū)別。計(jì)量方法：

有形損耗率估觀資察產(chǎn)法的有形損耗=重置成本×(1一成新率)2、使用年限法尚

可

使

用

年限成新率一實(shí)際已使用年限+尚可使用年限實(shí)際已使用年限=名義已使用年限×資產(chǎn)利用率對(duì)于經(jīng)過更新改造的資產(chǎn)，需計(jì)算加權(quán)平均已使用年限。加權(quán)平均已使用年服一三二業(yè)新成術(shù)本被1、應(yīng)

用

舉

例例

1

:被評(píng)估

資產(chǎn)

為

企業(yè)

中

的

一

臺(tái)

設(shè)

備

，

評(píng)

估

人

員收集到的有關(guān)資料有：

該

設(shè)

備2002年

1月購進(jìn)，資產(chǎn)利用率=(5×360×5)÷(8×360×5)=62.5%實(shí)際

已使

用

年

限=5×62.5%=3.125

(年)總使用

年

限=3.125+5=8.125(年)

資產(chǎn)的實(shí)

體

性

貶

值=(

500000—2000×3.125/8.125=191538.462007

年1月評(píng)估；該設(shè)備的重置成本為500000元，其殘值為2000

元，尚可使用5年；根據(jù)該設(shè)備技術(shù)指標(biāo)，正常使用情況下，每天應(yīng)工作8

小時(shí)，該設(shè)備實(shí)際每天工作5小時(shí)。該設(shè)備的實(shí)體性貶值為：)例2:被評(píng)估設(shè)備購建于1992年，原始價(jià)值30000

元，

1997年和2000

年進(jìn)行兩次更新改

造，主要是添置一些自動(dòng)化控制裝置，投資

分別為3000

元和2000

元。

2002

年對(duì)該資產(chǎn)進(jìn)

行評(píng)估，假設(shè)

從1992

年

至2002年每年的價(jià)格上升率為10%,

該設(shè)備的尚可使用年限經(jīng)檢

測(cè)和鑒定為6年，估算該設(shè)備的實(shí)體性貶值率如下?！?/p>

估算過程：①

估

算

設(shè)

備

復(fù)

原

重

置

成

本投資

日期

原始投資額

價(jià)格變動(dòng)系數(shù)復(fù)原重置成本1992

年

30000

2.60

[(1+10%)10]

780001

9

9

7

年

3000

1.61

[(1+10%)5]

48302

0

0

0

年

2000

1.21

[(1+10%)2]

2420合

計(jì)

85250復(fù)原重置成本

×投資年數(shù)780000241504840808990復(fù)原重置成本780004830242085250②

計(jì)

算Z

(

復(fù)

原

重

置

成

本

×

投

資

年

數(shù)

)投資日期1

9

9

2

年

1997

年

2

0

0

0

年合

計(jì)投資年限1052≈③計(jì)算加權(quán)投資年限加權(quán)

投資

年限=808990÷85250=9.5

(

年

)☆④計(jì)算實(shí)體性貶值率實(shí)體性

貶

值

率=9.5÷

(

9.5+6)

×100%=61%有

形

損

耗

率=

最產(chǎn)的監(jiān)簽設(shè)果×100%實(shí)體性貶值=資產(chǎn)的重置成本×有形損耗率3

、

修

復(fù)

費(fèi)

用

法(三)功能性損耗及其計(jì)量1.

功能性損耗的含義是無形損耗的一種，指由于技術(shù)陳舊、功能落后而導(dǎo)致的原有資產(chǎn)的相對(duì)貶值。體(

)

成

本：(物耗、能耗、工耗等)2.

超額運(yùn)營成本的計(jì)算步聚：(1)計(jì)算年超額運(yùn)營成本(2)計(jì)算年凈超額運(yùn)營成本年凈超額運(yùn)營成本=年超額運(yùn)營成本×(1一所得稅率)(3)據(jù)資產(chǎn)的剩余壽命和收益率(折現(xiàn)率)將年凈超額運(yùn)營成本折現(xiàn)，

計(jì)算其功能性貶值額：被估資產(chǎn)功能性貶值額=年超額運(yùn)營成本×(1一所得稅率)×(P/A,r,n)產(chǎn)在運(yùn)功

能

性

貶

值

的

計(jì)

算被評(píng)估資產(chǎn)功能性貶值：年超

額

運(yùn)

營

成

本×{

1/

(1+r)+1/(1+r)2十……+1/(1+r)n

}×(1-所得稅率)≈1/(1+r)+1/(1+r)2

+

……+1/(1+r)n={(1+r)n-1}÷r(1+r)n*={1-(1+r)-n

}÷r=(P/A,r,n)稱

為

年

金

現(xiàn)

值

系

數(shù)，

可以

查年金現(xiàn)值系數(shù)表獲得年金現(xiàn)

值系

數(shù)：

(P/A,r,n)=(1+r)-1

(1+r)-2+……+(1+r)-n=Z(1+r)-nP:

現(xiàn)

值F:

終

值

(

未

來

值

)r:

折

現(xiàn)

率☆

N:

期

數(shù)(1+r)n(P/F,r,n)=(1+r)-n復(fù)利

終

值

系數(shù)

：

復(fù)利現(xiàn)值系數(shù)：復(fù)利系數(shù)公式+應(yīng)

用

舉

例某被評(píng)估對(duì)象是一生產(chǎn)控制裝置，其正常運(yùn)行需

6

名操作人員。

目前同類新式控制裝置所需的操作人

員定額為3名。假定被評(píng)估控制裝置與參照物在運(yùn)

營成本的其他項(xiàng)目支出方面大致相同，操作人員平

均年工資福利費(fèi)約為6000

元，被評(píng)估控制裝置尚可

使用3年，所得稅率為33%,適用的折現(xiàn)率為10%

。

根據(jù)上述數(shù)據(jù)資料，估算被評(píng)估控制裝置的功能性貶值。應(yīng)用舉例(1)計(jì)算被

評(píng)

估

生

產(chǎn)

控

制

裝

置的年

超

額

運(yùn)營

成本：(6-3)×6000=18000(元)(2)估

算

被

評(píng)

估

生

產(chǎn)

控

制

裝

置的年

超

額

運(yùn)營

成本凈額：

18000×(1-33%)=12060(元)(

3

)將被

評(píng)

估

生

產(chǎn)

控

制

裝

置

在

剩

余

使

用

年限內(nèi)的每年超額運(yùn)營成本凈額折現(xiàn)累加，估算其功能性貶值額：

12060×(P/A,10%,3)=12060×2.4869=29992

(元

)(四)經(jīng)濟(jì)性損耗及其計(jì)量1.

經(jīng)濟(jì)性損耗的含義因資產(chǎn)的外部環(huán)境變化所導(dǎo)致的資產(chǎn)貶值而非資產(chǎn)本身的問題。產(chǎn)生的

原

因有：≈

(1)競爭加劇，社會(huì)總需求減少，導(dǎo)致開工不足；◆

(2

)材料供應(yīng)不暢，導(dǎo)致開工不足；≈

(3

)材料成本增加，導(dǎo)致企業(yè)費(fèi)用直線上升；≈

(

4)通貨膨脹的情況下，國家實(shí)行高利率政策，導(dǎo)致

企業(yè)運(yùn)營成本加大；(5

)

產(chǎn)

業(yè)

政

策的

變

動(dòng)，縮

短

使

用

壽

命

；一般情況下，當(dāng)資產(chǎn)使用基本正常時(shí)，不計(jì)算經(jīng)濟(jì)性貶

值

。2.

表現(xiàn)形式①

資產(chǎn)利用率下降②

資產(chǎn)年收益額減少經(jīng)濟(jì)性貶值額=(重置全價(jià)一有形損耗一功能性損耗)×經(jīng)濟(jì)性貶值率4.因收益額減少而導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)性損耗的計(jì)量經(jīng)濟(jì)性貶值額=年收益損失額×(1一所得稅率)×

(

P/A,r,n)◆

注意問題3.

計(jì)算方式(1)因資產(chǎn)利用率下降導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)性損耗的計(jì)量應(yīng)

用

舉

例例1:某電視機(jī)生產(chǎn)廠家，其電視機(jī)生產(chǎn)線年

生產(chǎn)能力為10

萬臺(tái)，

由于市場競爭加劇，該廠電視機(jī)產(chǎn)品銷售量銳減，企業(yè)不得不將電視機(jī)生產(chǎn)量減至年產(chǎn)7萬臺(tái)(銷售價(jià)格及其他

條件未變)。這種局面在今后很長一段時(shí)間內(nèi)難以改變。請(qǐng)估算該電視機(jī)生產(chǎn)線的經(jīng)濟(jì)性貶值率。評(píng)估師根據(jù)經(jīng)驗(yàn)判斷，電視機(jī)行業(yè)的生產(chǎn)規(guī)模效益指數(shù)(功能價(jià)值指數(shù))為0.6,設(shè)備的

經(jīng)

濟(jì)

性

貶

值

率

為

：經(jīng)濟(jì)性貶值率

=[1-(70000/100000)0.6]×100%=19%應(yīng)

用

舉

例例2:

如果該

電視機(jī)生產(chǎn)企業(yè)不

降低生產(chǎn)量，就必須降價(jià)銷售電視機(jī)。假定原電視機(jī)銷售

價(jià)格為2000

元/臺(tái)，經(jīng)測(cè)算每年完成10

萬臺(tái)的

銷售量，

售價(jià)需降至1900

元/臺(tái)，即每臺(tái)損失

毛利100元。經(jīng)估算，該生產(chǎn)線還可以繼續(xù)使

用3

年，

企業(yè)所在行業(yè)的平均投資報(bào)酬率為10%,試估算該生產(chǎn)線的經(jīng)濟(jì)性貶值。計(jì)

算

過

程

如

下

：☆

經(jīng)濟(jì)性貶值=(100×100000)×(1-33%)×(P/A,10%,3)=16662230(元)例3:

某生產(chǎn)線額定生產(chǎn)能力為1000

個(gè)/月，已

使用三年，

目前狀態(tài)良好，觀察估計(jì)其實(shí)體

性貶值為15%,

在生產(chǎn)技術(shù)方面，

此生產(chǎn)線為目前國內(nèi)先進(jìn)水平。但是由于市場競爭激

烈，目前只能運(yùn)行在750個(gè)/月的水平上。假

設(shè)已知其更新重置成本為1000000

元，這類

設(shè)備的生產(chǎn)

規(guī)

模

效

益

指

數(shù)X=0.7

。

估算此生產(chǎn)

線運(yùn)行于750個(gè)/月的經(jīng)濟(jì)性貶值和繼續(xù)使用

條件下的公平市場價(jià)值。計(jì)

算

過

程

如下

：(1)更新重置成本=

1000000

元(2)實(shí)體性貶值=1000000×15%=150000(元)

(3

)功

能

性

貶

值=0(4)經(jīng)濟(jì)性貶值率

=[1-(750/1000)

0.7]×100%=18.5%(5)經(jīng)濟(jì)性貶值=(1000000-150000)

×18.5%=154700(元)資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=1000000-150000-154700=695300(元)例4:被評(píng)估設(shè)備建于1996年

，帳面

價(jià)

值100000元，2001年對(duì)設(shè)備進(jìn)行了技術(shù)改造，追加技改投資50000元，2

006年對(duì)該設(shè)備進(jìn)行評(píng)估，

根據(jù)評(píng)估人員的調(diào)查、檢查、對(duì)比分析得到以下數(shù)據(jù)：(

1

)

從1996

年

至2006

年每年的設(shè)備價(jià)格上升

率

為1

0%;(

2

)該設(shè)備的月人工成本比替代設(shè)備超支

1000元；≈

(3)被評(píng)估設(shè)備所在企業(yè)的正常投資報(bào)酬率為

10

%,

規(guī)模效益指

數(shù)

為0.7,

所得稅率為

33%;(

4

)該設(shè)

備

在

評(píng)

估

前

使

用

期間的實(shí)際

利

用

率

僅

為

正常利用率的50%,

經(jīng)技術(shù)檢測(cè)該設(shè)備尚可使用5

年，在未來5年中設(shè)備利用率能達(dá)到設(shè)計(jì)要求。要求：估算被評(píng)估設(shè)備的重置成本、實(shí)體性貶值、功能性貶值、經(jīng)濟(jì)性貶值及被評(píng)估設(shè)備的評(píng)估值?！?

1)計(jì)

算

重

置

成

本重

置成

本=100000×(1+10)10+50000×

=339894.75

(元)(

2

)

計(jì)算

實(shí)

體性

貶

值加權(quán)投資年限=[(259374.25×10+80520.5×÷339894.75]

×50%=4.41實(shí)體性貶值

率=

4.41÷(4.41+5

)=46.87實(shí)體性貶值=339894.75

×

4

6

.

8

7

%

=1

5

9

2

91

.

8

1(

元

)5)%(1+10)

5(

3

)計(jì)

算

功

能

性

貶

值年超額運(yùn)營成本=12

×1000=12000(元)年超額運(yùn)營成本凈額=12000×(

1-33%

)=8040功

能

性貶

值=8040

×

(P/A,10%,5)=8040×3.7908=30478.03(4)計(jì)算

經(jīng)

濟(jì)

性貶

值經(jīng)濟(jì)性

貶

值=0(

5

)

計(jì)

算

被

評(píng)

估

設(shè)

備

評(píng)

估

值評(píng)估值=339894.75-159291.81-30478.03=150124.91(五)綜合成新率及其計(jì)量1.

含義資產(chǎn)的現(xiàn)行價(jià)值/資產(chǎn)的重置權(quán)價(jià)2.

計(jì)量方法率

實(shí)際已使

使用年限可限尚年計(jì)用預(yù)使限尚年計(jì)用預(yù)新法合成用年限察法綜使觀、、))21((可補(bǔ)償性損耗

:技術(shù)上可行，經(jīng)濟(jì)上合算。不可

損耗

:技術(shù)上不可行，經(jīng)濟(jì)上不合算。復(fù))性(修補(bǔ)償(修復(fù))三、

對(duì)重置成本法的評(píng)價(jià)1、

從成本耗費(fèi)角度評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值。2、運(yùn)用中一般沒有嚴(yán)格的前提條件。3、

并非所有評(píng)估對(duì)象都適合采用成本法。第二節(jié)收益法一、收益法的基本原理(一)收益法的理論基礎(chǔ)◆

效用價(jià)值論資產(chǎn)的價(jià)值取決于效用，即資產(chǎn)為其擁有者帶來的收益。(二)收益法的評(píng)估思路預(yù)期收益折現(xiàn)(三)收益法運(yùn)用的前提條件1、

資產(chǎn)的收益可用貨幣計(jì)量并可以預(yù)測(cè)2、

資產(chǎn)所有者所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也能用貨幣計(jì)量3、被評(píng)估資產(chǎn)的預(yù)期收益年限可以預(yù)測(cè)二、

收益法的基本計(jì)算公式收益法的基本要素：預(yù)期收益、折現(xiàn)率(資本化率)、收益的持續(xù)時(shí)間。(一)未來收益有限期1、

每期收益不等額2、

每期收益等額P45

例

1P=300×(1+6%)-1+400×(1+6%)-2

+200×

(1+6%)-3=283+356+167.9=806.9應(yīng)

用

舉

例例2:

某企業(yè)尚能繼續(xù)經(jīng)營6年，營業(yè)終止后

用于抵沖債務(wù)，

現(xiàn)擬轉(zhuǎn)讓。經(jīng)預(yù)測(cè)得出6年預(yù)

期收益均為900萬元，折現(xiàn)率為8%

,請(qǐng)估算該企業(yè)的評(píng)估值。≈P=(900÷8%)×

[1-1/

(1+8%)6]=900

×(P/A,8%,6)=900

×

4.6229=4160.59

(

萬

元

)(二)未來收益無限期根據(jù)未來收益是否穩(wěn)定分為兩種方法。1、

穩(wěn)定化收益法(年金化法)◆

穩(wěn)定化收益A的估算方法：(1)

(2)歷史收益加權(quán)平均法計(jì)算評(píng)估基準(zhǔn)日以前若干年收益的加權(quán)平均數(shù)(3)注意：方法(2)更具客觀性，但缺乏預(yù)測(cè)性。收益法要求收益額是預(yù)期收益、客觀收益。應(yīng)

用

舉

例例1:

假設(shè)某企業(yè)將持續(xù)經(jīng)營下去，現(xiàn)擬轉(zhuǎn)讓，聘請(qǐng)?jiān)u估師估算其價(jià)值。經(jīng)預(yù)測(cè)，該企業(yè)每年的預(yù)期收益為1200萬元，折現(xiàn)率為4%。

請(qǐng)估算該企業(yè)的價(jià)值。評(píng)估

值=1200÷4%=30000

(

萬元

)2、分段法若預(yù)期未來收益不穩(wěn)定，但收益又是持續(xù)的，則需采用分段法。前期現(xiàn)值一a

資本化現(xiàn)值-A資本化現(xiàn)值的現(xiàn)值一a+分段法圖解選擇前期期限的基本原則(1)延至企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營進(jìn)入穩(wěn)態(tài)；(2)盡可能長，但也不宜過長。(設(shè)n=5)

后期(i=n+1,n+2,…,o)4

5

6

7

8前期(i=1,2,…,n)1

2

3903、

增

長

率

法a+(

三

)

未

來

收

益

有

限

期

情

況

下

的特

殊

計(jì)

算

公

式被評(píng)估資產(chǎn)年凈收益前幾年有變化，

從

第n年開始

保持不變，年限為有限(N年

)

時(shí)

：式中：

N----收益年限應(yīng)

用

舉

例例3:

某收益性資產(chǎn)預(yù)計(jì)未來五年收益額分別

是12萬元、15萬元、13萬元、11萬元和14萬元。假定從第六年開始，

以后各年收益均為14萬元，

確定的折現(xiàn)率和本金化率為10%。分別確定該收益性資產(chǎn)在永續(xù)經(jīng)營條件下和

經(jīng)營50年條件下的評(píng)估值。計(jì)算中的現(xiàn)值系數(shù)，可從復(fù)利現(xiàn)值表中查得。Ps=12×0.9091+15×0.8264+13×0.7

513+11×0.683+14×0.6209=49.244(1)永續(xù)經(jīng)營條件下的評(píng)估

過

程：

首先，確定未來五年收益額的現(xiàn)值。其次，將第六年以后的收益進(jìn)行本金化處理，

即：

14÷(10%)=140

(萬元)最后，確定該企業(yè)評(píng)估值：企業(yè)評(píng)估價(jià)值=49.244+140×0.6209=136.17

(萬元)(1)

稅后利潤與凈現(xiàn)金流的差異在于確定原則不同凈現(xiàn)金=稅后利潤+折舊一追加投資(2)從資產(chǎn)評(píng)估角度出發(fā)，凈現(xiàn)金流更適宜作為預(yù)期收益。三、

收益法中各項(xiàng)指標(biāo)的確定(一)預(yù)期收益額1、

預(yù)期收益的類型1.1稅后利潤2.1凈現(xiàn)金流3.1利潤總額稅后凈收益，被普遍采用2、

預(yù)期收益的測(cè)算以歷史數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，考慮資產(chǎn)在未來可能發(fā)生的有利的和不利的因素來確定預(yù)期收益。(1)時(shí)間序列法適宜預(yù)期收益趨勢(shì)明顯的情況收益時(shí)間1990

1991

1992

1993

1994

1995

1996

1997

1998

1999圖3—2使用時(shí)間序列法預(yù)測(cè)某企業(yè)的凈收益年

份凈收

益

(萬

元

)2003100020041150200512102006130020071340按時(shí)間序列計(jì)算的回歸方程：預(yù)測(cè)年收益=(年份數(shù)×83)-164717表3—3

評(píng)估前每年收益年

份凈收益

(

萬

元)2008144920091532201016152011169820121781表3—4

預(yù)測(cè)年收益(2

)

因

素

分

析

法①確定影響資產(chǎn)收益具體因素(成本、銷售收入、稅金等);

②預(yù)測(cè)這些因素未來可能的變動(dòng)情況；③估算基于因素變動(dòng)的未來收益水平。(二)折現(xiàn)率與本金化率1.

二者無本質(zhì)區(qū)別2.內(nèi)涵上略有區(qū)別：折

現(xiàn)

率

=

無

風(fēng)

險(xiǎn)

報(bào)

酬

率

+

風(fēng)

險(xiǎn)

報(bào)

酬

率☆本金化率=折現(xiàn)率一未來年收入的增長率若

資

產(chǎn)

年

收

入

增

長

率

為

零

，

則

二

者

相

等

。3.

確定折現(xiàn)率的基本方法(1)、加和法折現(xiàn)率=無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率+風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率

無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率的確定：

國債收益率風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率的確定：(3.1.1)

風(fēng)險(xiǎn)累加法經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)

財(cái)

務(wù)

風(fēng)

險(xiǎn)

報(bào)酬率

十

報(bào)酬率行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)

報(bào)酬率風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率十(3.1.2)

β系數(shù)法市場平均風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率R;=(Rm-R,)×β;適用于股權(quán)被頻繁交易的上市公司的評(píng)價(jià)CAPM:r

=R;+(Rm-R;)β(2)、資本成本加權(quán)法如果評(píng)估內(nèi)涵不是凈資產(chǎn)，

而是投資總

額，即長期負(fù)債和所有者權(quán)益之和，那么折現(xiàn)

率就應(yīng)包含長期負(fù)債的利息率和所有者權(quán)益要求的投資收益率兩部分：·折現(xiàn)率=長期負(fù)債占資產(chǎn)總額的比重×長期負(fù)債利息率×(1—所得稅率)+所有者權(quán)益

占資產(chǎn)總額的比重×投資報(bào)酬率·投資報(bào)酬率=無風(fēng)險(xiǎn)收益率+風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率四

、對(duì)收益法的評(píng)價(jià)1、該方法最適宜：資產(chǎn)的購建成本與其獲利能力不對(duì)稱的情況；

成本費(fèi)用無法或難以計(jì)算的資產(chǎn)。2、該方法的局限性：需具備一定的前提條件；含有較大成分的主觀性。因此該方法的運(yùn)用比成本法難度大。(3)、市場比較法通過參照物的市價(jià)和收益來倒求折現(xiàn)率。樣本資產(chǎn)的收益/樣本資產(chǎn)價(jià)格)÷n折現(xiàn)率

n≥3第

三

節(jié)

市

場

比

較

法一、市場比較法的基本原理(

一

)理論基礎(chǔ)均衡價(jià)值

論

：由于資產(chǎn)評(píng)估是一個(gè)模擬市場過程的結(jié)果，

因此均衡價(jià)值論表現(xiàn)為承認(rèn)市價(jià)的相對(duì)合理性，并通過替代原則來為被估資產(chǎn)定價(jià)。(二)評(píng)估思路評(píng)估值

參照物成交價(jià)×各項(xiàng)調(diào)整系數(shù)(

三)

運(yùn)用的前提條件1、

充分發(fā)育活躍的資產(chǎn)市場。2、

參照物及其與被估資產(chǎn)可比較的指標(biāo)、參數(shù)等資料均能搜集到。二、

市場比較法的基本程序及有關(guān)指標(biāo)(一)尋找參照物。1、

成交價(jià)必須真實(shí)。2、至少三個(gè)交易案例。3、

與被估資產(chǎn)相類似(大可替代，

即功能相

同

)。4、成交價(jià)是正常交易的結(jié)果。5、

盡可能選擇近期成交的交易案例。(二

)

調(diào)

整

差

異1、

時(shí)間因素定基：

參照

價(jià)指數(shù)環(huán)比：(1+a?%)(1+a?%)…(1+a,%)2、

區(qū)域因素參照物所在區(qū)域比被估資產(chǎn)好：

P↓→系數(shù)<1;反之系數(shù)>1

一般以被評(píng)資產(chǎn)為100,

系數(shù)=物數(shù)的指物成交時(shí)間評(píng)估時(shí)物價(jià)3、

功能因素功能系數(shù)法4、

成新率因素調(diào)整系數(shù)

5、交易情況調(diào)整調(diào)整系數(shù)(三)確定評(píng)估值將若干個(gè)經(jīng)過調(diào)整的調(diào)整值進(jìn)行加權(quán)平均或算術(shù)平

均，確定評(píng)估值。參照物的成新率被估資產(chǎn)的成新率三、

市場比較法的具體操作方法(

一

)直接比較法參照物與被估資產(chǎn)之間僅在某一方面存在差異，例如：

成新率、功能等。(二)類比調(diào)整法參照物與被估資產(chǎn)大體相似，但仍在多方面存在差異。交易案例A

的調(diào)整值=