住宅小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算方案

第1頁(yè)共6頁(yè)住宅小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算方案一、物業(yè)管理費(fèi)收入測(cè)算為了便于測(cè)算，結(jié)合商業(yè)物業(yè)及車位的的物業(yè)管理服務(wù)收入，以及日后平均年收費(fèi)率估算，假設(shè)××小區(qū)物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為PM，則營(yíng)業(yè)收入＝住宅物業(yè)服務(wù)費(fèi)收入＋車輛停放服務(wù)費(fèi)收入＋（商業(yè)物業(yè)服務(wù)費(fèi)收入）＝住宅建筑面積×PM×12月×96%＋車位數(shù)×25元/車位.月×12月×95%＋（商業(yè)建筑面積×2.3元/㎡.月×12月×70%）＝20164.09㎡×PM×12月×96%＋96個(gè)×25元×12月×95%＋1619.7㎡×2.3元×12月×70%＝232290.32PM＋27360.00＋31292.60＝232290.32PM＋58652.60說(shuō)明：◆%比是指年度收費(fèi)率；◆商業(yè)物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)已設(shè)定2.3元/㎡.月。二、物業(yè)管理成本支出測(cè)算序號(hào)項(xiàng)

目月發(fā)生額（元）年發(fā)生額（元）備

注1工資及福利2行政辦公費(fèi)3設(shè)備設(shè)施維護(hù)費(fèi)4環(huán)境管理費(fèi)5公共水電費(fèi)合計(jì)6社區(qū)文化建設(shè)費(fèi)7不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)8酬金9法定稅金成本支出總計(jì)附表3：設(shè)備設(shè)施維護(hù)費(fèi)估算（￥元）名稱摘要金額(元)/月月支出年支出工程維修工具工程維修物料保安監(jiān)控系統(tǒng)維護(hù)電梯維護(hù)保養(yǎng)化糞池清理維護(hù)停車場(chǎng)養(yǎng)護(hù)消防、供水系統(tǒng)維護(hù)二次供電發(fā)電機(jī)維護(hù)保養(yǎng)其他合計(jì)備注：以上費(fèi)用不包括設(shè)備設(shè)施及房屋的大修費(fèi)用及能耗費(fèi)用。附表4：環(huán)境管理費(fèi)估算（￥元）序號(hào)項(xiàng)目測(cè)算式依據(jù)計(jì)算式支出金額（元）月支出年支出1園林綠化保養(yǎng)2垃圾承運(yùn)費(fèi)3四害消殺4清潔、綠化工具5清潔用品的消耗6水池、梯間清洗消毒等合計(jì)附表5：公共水電費(fèi)估算（￥元）項(xiàng)目測(cè)算式依據(jù)計(jì)算式支出金額（元）月支出年支出路燈、園林用電等辦公、監(jiān)控中心地庫(kù)車場(chǎng)照明、地庫(kù)排風(fēng)機(jī)、地庫(kù)潛水泵等電梯、電梯房風(fēng)機(jī)等合計(jì)三、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的測(cè)算下述僅測(cè)算住宅物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)。若×××小區(qū)物業(yè)管理實(shí)現(xiàn)收支平衡，則：營(yíng)業(yè)收入—成本支出＝0即：營(yíng)業(yè)收入—（313440.00＋營(yíng)業(yè)收入×17.5％）＝0推算出：營(yíng)業(yè)收入＝379927.27元根據(jù)物業(yè)管理費(fèi)收入測(cè)算結(jié)果，按營(yíng)業(yè)收入的測(cè)算公式，則應(yīng)為：營(yíng)業(yè)收入＝住宅物業(yè)服務(wù)費(fèi)收入＋車輛停放服務(wù)費(fèi)收入＋（商業(yè)物業(yè)服務(wù)費(fèi)收入）379927.27元＝232290.32PM＋＋27360.00＋31292.60推算出：PM≈1.383元/㎡.月根據(jù)上述測(cè)算，我們擬將×××小區(qū)物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)定為￥1.38元/㎡·月上述物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算僅從小區(qū)運(yùn)作角度出發(fā)，按新的《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》還應(yīng)將管理費(fèi)分?jǐn)偟荣M(fèi)用納入測(cè)算（如公司運(yùn)營(yíng)費(fèi)用、公司要承擔(dān)的稅費(fèi)等）。當(dāng)然，收入與支出應(yīng)根據(jù)本企業(yè)和小區(qū)實(shí)際運(yùn)營(yíng)情況測(cè)算（如本公司人員工資、小區(qū)能源損耗、日常運(yùn)作資源損耗、稅費(fèi)等）。另外，測(cè)算過(guò)程還應(yīng)考慮未來(lái)成本的上升可能，故在此基礎(chǔ)上要預(yù)留3～5年（或根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同期限）的提升空間。如當(dāng)時(shí)測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)為1.5元/㎡·月，但考慮未來(lái)成本上漲因素，則在此基礎(chǔ)上最低要提升到2.0元/㎡·月。那么在實(shí)際操作中如直接按此標(biāo)準(zhǔn)收取，恐業(yè)戶也不一定能接受也不誠(chéng)信，所以在對(duì)外收取上則明確或公告“第一年按物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的75%收?。椴蛔寴I(yè)戶感到迷惑或不理解，可對(duì)外宣傳開(kāi)發(fā)商為回饋業(yè)戶而采取的貼補(bǔ)政策），第二