貨幣的時間價值與建筑設(shè)計方案評價-工程經(jīng)濟(jì)

第十七講

貨幣的時間價值和建筑設(shè)計方案評價。

一、內(nèi)容提要：

本講主要是講解

貨幣的時間價值概念、衡量尺度、計算公式以及名義利率和實際利率的計算問題；建筑設(shè)計方案的要求、準(zhǔn)則、技術(shù)經(jīng)濟(jì)評價，以及居住建筑、居住小區(qū)、公共建筑設(shè)計方案的評價指標(biāo)。

二、本講的重點是：

貨幣的時間價值計算、名義利率和實際利率的計算問題

本講的難點是：建筑設(shè)計方案的技術(shù)經(jīng)濟(jì)評價問題。

三、

內(nèi)容講解：

1、

貨幣的時間價值：

1.1定義：是指貨幣經(jīng)歷一定時間的投資和再投資所增加的價值，也稱為資金的時間價值。

例如，將現(xiàn)在的1元錢存入銀行，如果銀行存款年利率是10%，那么一年后可得到1.10元，這1元錢經(jīng)過一年的投資增加了0.10元，這就是貨幣的時間價值。

我國關(guān)于時間價值的概念為：貨幣的時間價值是扣除風(fēng)險報酬和通貨膨脹貼水后的真實報酬率。銀行存款利率、貸款利率、各種債券利率、股票的股利率都可看作是投資報酬率，但它們與時間價值都是有區(qū)別的。只有在沒有風(fēng)險和通貨膨脹的情況下，時間價值才與上述的報酬相等。

影響資金時間價值的因素：主要有資金的使用時間、資金數(shù)量的大小、資金投入和回收的特點、資金周轉(zhuǎn)的速度。

資金有時間價值，即使金額相同，因其發(fā)生在不同時間，其價值就不相同。反之，不同時點絕對不等的資金在時間價值的作用下卻可能具有相等的價值。所以，不同時間點上的貨幣收入量或支出量不宜直接進(jìn)行運算，需要把它們換算到相同的時間點上，然后才能進(jìn)行大小的比較和計算。

1.2、衡量貨幣時間價值的尺度：

（一）

利息：就是貨幣所有者（債權(quán)人）因貸出貨幣或貨幣本金而從借款人（債務(wù)人）處獲得的報酬。

從債權(quán)人角度，貸款利息就是資本報酬。從債務(wù)人角度，利息則是使用貨幣或貨幣資本所花費的代價即資金成本。

（二）

利率：是一定時間內(nèi)利息和本金的比例?？砂茨?、半年、季、月計算，稱為年利、半年利率、季利、月利、也可按三年、五年、十年計算，如中長期貸款利率、債券和國庫券利率。

利息的計算：

（1）單利：是按某利率對原始本金計算利息的方法。

單利的計算公式為：I=p?i?n

其中，I代表計息周期的利息，p代表本金，i代表計息周期單利利率，n代表計息期數(shù)。

（2）復(fù)利：是以某利率對各期期末的本金來計算利息的方法，即每經(jīng)過一個計息期，要將所生利息加入年初本金再計利息，逐期滾算，俗稱“利滾利”。

（二）年金終值和現(xiàn)值計算

年金是指在每期期末等額、定期的收支系列。例如，等額分期付款賒購、等額分期償還貸款、發(fā)放養(yǎng)老金、分期等額支付工程款、每年相同的銷售收入等，都屬于年金收付形式，用符號A表示。

(1)年金終值公式

若用橫線代表時間的延續(xù)，用數(shù)字標(biāo)出各期的順序號；豎線的長度表示支付年金的大小。則年金可用下圖表示。

建筑設(shè)計方案評價

2.1、建筑設(shè)計方案評價的要求和準(zhǔn)則

建筑設(shè)計：是指用戶對功能的要求，具體確定建筑形式、結(jié)構(gòu)形式、建筑物的空間和平面布置以及建筑群體組合的設(shè)計。

（一）

建筑設(shè)計方案技術(shù)經(jīng)濟(jì)評價的基本要求

（1）適用和經(jīng)濟(jì)的統(tǒng)一。建筑設(shè)計必須貫徹“適用、經(jīng)濟(jì)、在可能條件下注意美觀”的建設(shè)方針，它是評價設(shè)計方案的基本準(zhǔn)則。

（2）．美觀和經(jīng)濟(jì)的統(tǒng)一。

（3）．要有可比性。對不同設(shè)計方案進(jìn)行使用、經(jīng)濟(jì)和美觀方面的比較時，要注意方案的可比性。

（4）．突出主要指標(biāo)。

(二)建筑設(shè)計的技術(shù)原則

城市住宅和公共建筑設(shè)計應(yīng)遵循的技術(shù)經(jīng)濟(jì)原則是：

（1）．嚴(yán)格執(zhí)行國家設(shè)計規(guī)范；

（2）．執(zhí)行國家有關(guān)的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)；

（3）．符合城市總體規(guī)劃要求；

（4）．合理利用土地；

（5）．滿足使用功能要求，保證方便生活，方便工作；

（6）．正確處理使用、輔助、交通三大部分關(guān)系，對建筑空間進(jìn)行合理組合，優(yōu)化設(shè)計；

（7）．正確處理裝修構(gòu)造和選擇設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)；

（8）．滿足衛(wèi)生、防火、日照、通風(fēng)和安全疏散的要求；

（9）．正確選擇結(jié)構(gòu)形式和建筑材料，降低工程造價，縮短建設(shè)工期，提高工程質(zhì)量。

2.2、建筑設(shè)計方案的技術(shù)經(jīng)濟(jì)評價

建筑設(shè)計方案技術(shù)經(jīng)濟(jì)評價的目的：是采用科學(xué)方法，按照工程項目經(jīng)濟(jì)效果評價原則，用一個或一組主要指標(biāo)對設(shè)計方案的項目功能、造價、工期和設(shè)備、材料、人工消耗等方面進(jìn)行定量與定性分析相結(jié)合的綜合評價，從而擇優(yōu)確定技術(shù)經(jīng)濟(jì)效果好的設(shè)計方案。

建筑設(shè)計方案的評價是以評價指標(biāo)體系作為基礎(chǔ)和依據(jù)的。評價指標(biāo)體系按建筑功能指標(biāo)和社會資源消耗指標(biāo)兩大類劃分，每一大類指標(biāo)再進(jìn)一步分為相應(yīng)的分指標(biāo)。

在兩大類評價指標(biāo)中，建筑功能類指標(biāo)大多數(shù)是不可計量的指標(biāo)(定性指標(biāo))，評價時可做出評分標(biāo)準(zhǔn)，由專家評出分值，一般以分值高者為優(yōu)；社會資源消耗類指標(biāo)基本為可計量指標(biāo)(定量指標(biāo))。評價時可計算出數(shù)值大小，一般以小者為優(yōu)。常用的技術(shù)經(jīng)濟(jì)評價方法有：計算費用法，多因素評分優(yōu)選法。

(一)計算費用法

最小費用法有兩個評價指標(biāo)：C年和C總。C年表示設(shè)計方案在投資回收期內(nèi)平均每年的年成本，包括投資成本和年運營成本；C總表示設(shè)計方案在投資回收期內(nèi)的總成本。

對多方案進(jìn)行分析對比時，采用的計算費用法較簡便。其數(shù)學(xué)表達(dá)式為：

C年=K×E+V

C總=K+V×t

式中，C年—年計算費用；C總—項目總計算費用；K—總投資額；V—年運營成本；t—投資回收期；E—投資效果系數(shù)（它是投資回收期的倒數(shù)）

例8、某建設(shè)項目有3個設(shè)計方案，其已知條件是：

方案1：投資總額K1=2000萬元，年運營成本V1=400萬元；

方案2：投資總額K2=2200萬元，年運營成本V2=350萬元；

方案3：投資總額K2=2400萬元，年運營成本V2=300萬元；

標(biāo)準(zhǔn)回收期t為5年，投資效果系數(shù)E=0.2，優(yōu)選出最佳設(shè)計方案。

解：方案1：C年=

K1×E+

V1=2000×0.2+400=800萬元

C總=

K1+

V1×t=2000+400×5=4000萬元

同理可求得方案2的C年=790萬元，C總=3950萬元。方案3的C年=780萬元，C總=3900萬元。

由以上計算結(jié)果可見，方案3的計算費用最低，所以方案3是最佳方案。

（二）

多因素評分優(yōu)選法

多因素評分優(yōu)選法，就是對需要進(jìn)行分析評價的設(shè)計方案設(shè)定若干個評價指標(biāo)和按其重要程度分配權(quán)重，然后按評價標(biāo)準(zhǔn)給各指標(biāo)打分，將各項指標(biāo)所得分?jǐn)?shù)與權(quán)重相乘并匯總，便得出各設(shè)計方案的評價總分，以獲總分高者為最佳方案的辦法。但關(guān)鍵是要正確地確定權(quán)重，其計算公式為：

以上指標(biāo)中，有效面積指建筑平面中可供使用的面積；使用面積指有效面積減去交通面積；結(jié)構(gòu)面積指建筑中結(jié)構(gòu)所占的面積；建筑面積指有效面積加上結(jié)構(gòu)面積(層高2.2米以下不計建筑面積)；建筑體積包括屋頂及地下室體積。

2.4、居住小區(qū)設(shè)計方案的評價指標(biāo)

居住小區(qū)設(shè)計方案的經(jīng)濟(jì)評價，主要是

考察設(shè)計方案是否保證居民基本的居住生活環(huán)境，使用土地和空間的經(jīng)濟(jì)、合理和有效性。評價時應(yīng)考慮：人口與建筑密度、建筑群體的布置、建筑層數(shù)和間距、公共建筑、小區(qū)道路、管網(wǎng)、綠地的布局等，常用幾項密度指標(biāo)來衡量。居住區(qū)的主要綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下：

（1）．居住區(qū)用地，指住宅用地、公建用地、道路用地和公共綠地等四項用地的總稱；

（2）．容積率=地上建筑總面積／居住區(qū)用地總面積(％)；

（3）．住宅平均層數(shù)=住宅總建筑面積／住宅基底面積(層)；

（4）．高層住宅比例=高層住宅總建筑面積／住宅總建筑面積(％)；

（5）．中高層住宅比例=中高層住宅總建筑面積／住宅總建筑面積(％)：

（6）．人口毛密度=居住人口數(shù)量/住區(qū)用地面積(人/公頃)；

（7）．人口凈密度=居住人口數(shù)量／住宅用地面積(人/公頃)；

（8）．住宅建筑套密度(毛)=住宅建筑套數(shù)／居住區(qū)用地面積(套/公頃)；

（9）．住宅建筑套密度(凈)=住宅建筑套數(shù)/住宅用地面積(套/公頃)；

（10）．住宅面積毛密度=住宅建筑面積/居住區(qū)用地面積(m2/公頃)；

（11）．住宅面積凈密度=住宅建筑面積／住宅用地面積(m2/公頃)；

（12）．建筑面積毛密度=各類建筑的建筑面積/居住區(qū)用地面積(m2/公頃)；

（13）．住宅建筑面積凈密度=住宅建筑基底總面積／住宅用地面積(％)；

（14）．綠地率=綠地總面積／居住區(qū)用地面積(％)；

（15）．拆建比=新建建筑總面積／原有建筑總面積；

（16）．土地開發(fā)費=前期工程投資／住宅區(qū)用地面積(萬元/公頃)；

（17）．住宅單方綜合造價=建設(shè)總投資／住宅建筑面積(元／m2)。

其中，前期工程投資包括征地、拆遷、各種補償、平整土地、敷設(shè)外部市政管線設(shè)備和道路工程等各項費用。

建設(shè)總投資包括土地開發(fā)費用，居住區(qū)用地內(nèi)的各類建筑、道路、市政管線、綠化等各項工程建設(shè)投資及必要的管理費用。

2.5、公共建筑設(shè)計方案的評價指標(biāo)

公共建筑是人們進(jìn)行社會生活的活動場所，公共建筑類型繁多，功能各異，但技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)是有一定共同性的。評價時應(yīng)考慮建筑空間布局、建筑造型、功能分布、人員流線及交通組織、自然通風(fēng)、采光、照明、空調(diào)、結(jié)構(gòu)、環(huán)境等方面的因素。按公共建筑的特點，評價指標(biāo)包括滿足社會需求和社會資源消耗兩大部分，主要參考指標(biāo)有以下幾項：

（1）．建筑物占地面積(m2)；

（2）．建筑面積(m2)；

（3）．使用面積(m2)；

（4）．有效面積(m2)；

（5）．結(jié)構(gòu)面積(m2)；

（6）．建筑體積(m3)：

（7）．總投資(萬元)；

（8）．單位面積投資=總投資健筑面積(元／m2)；

（9）．建筑密度(％)；

（10）．單位面積能源消耗(kW／m2)；

（11）．有效面積系數(shù)=有效面積/建筑面積(％)；

（12）．使用面積系數(shù)=使用面積/建筑面積(％)；

（13）．結(jié)構(gòu)面積系數(shù)=結(jié)構(gòu)面積/建筑面積(％)；

（14）．有效面積的體積系數(shù)=建筑體積／有效面積(％)；

（15）．單位體積的有效面積系數(shù)=有效面積/建筑體積(％)；

（16）．人(床、座)均建筑面積[m2／人(床、座)]；

（17）．人(床、座)均使用面積[m2(床、座)]；

（18）．人(床、座)均有效