建設(shè)法規(guī)課件

第1章建設(shè)法規(guī)概論1.1建設(shè)法規(guī)的概念1.1.1建設(shè)法規(guī)及其調(diào)整對象建設(shè)法規(guī)是國家法律體系的重要組成部分，是指國家立法機關(guān)或其授權(quán)的行政機關(guān)制定的旨在調(diào)整國家及其有關(guān)機構(gòu)、企事業(yè)單位、社會團體、公民之間，在建設(shè)活動中或建設(shè)行政管理活動中發(fā)生的各種社會關(guān)係的法律、法規(guī)的總稱。其中，所調(diào)整的“各種社會關(guān)係”，即調(diào)整對象，包括：建設(shè)活動中的行政管理關(guān)係、經(jīng)濟協(xié)作關(guān)係和其他民事關(guān)係。1.1.2建設(shè)法規(guī)的特徵行政性、經(jīng)濟性、政策性和技術(shù)性。1.1.3建設(shè)法規(guī)的作用1.2建設(shè)法規(guī)體系1.2.1建設(shè)法規(guī)的效力層次體系

1.建設(shè)法律

2.行政法規(guī)

3.部門規(guī)章

4.地方性法規(guī)

5.地方政府規(guī)章1.2.2我國建設(shè)法規(guī)的立法現(xiàn)狀建設(shè)部於1991年提出了《建設(shè)法律體系規(guī)劃方案》。目前該方案正逐步得以實施。此外，許多法規(guī)雖不屬於建設(shè)法規(guī)體系，但對建設(shè)活動也有規(guī)範(fàn)作用，如《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》等等。1.3建設(shè)法規(guī)的基本原則1.確保建設(shè)工程品質(zhì)2.確保工程建設(shè)活動符合安全標(biāo)準(zhǔn)3.合法權(quán)益受法律保護原則4.遵守國家法律法規(guī)原則1.4建設(shè)法律關(guān)係1.4.1建設(shè)法律關(guān)係的概念

1.法律關(guān)係的概念

2.建設(shè)法律關(guān)係的概念1.4.2建設(shè)法律關(guān)係的構(gòu)成要素

1.主體

2.客體

3.內(nèi)容1.4.3建設(shè)法律關(guān)係的產(chǎn)生、變更與消滅第1章思考題1.什麼是建設(shè)法規(guī)？其調(diào)整對象是什麼？2.建設(shè)法規(guī)有什麼特徵？3.建設(shè)法規(guī)由哪些層次的法律法規(guī)構(gòu)成？4.建設(shè)法規(guī)立法的基本原則是什麼？5.建設(shè)法律關(guān)係的構(gòu)成要素有哪些？第2章城市規(guī)劃法律制度2.1概

述2.1.1城市規(guī)劃法的概念

1.城市與城市規(guī)劃

2.城市規(guī)劃法

3.城市規(guī)劃法適用的範(fàn)圍2.1.2城市規(guī)劃法的歷史2.2城市規(guī)劃的制定2.2.1制定城市規(guī)劃的基本方針2.2.2制定城市規(guī)劃的原則2.2.3城市規(guī)劃的編制

1.城市規(guī)劃編制的機關(guān)

2.城市規(guī)劃的種類和編制的內(nèi)容城市規(guī)劃分城市總體規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃兩類。2.2.4城市規(guī)劃的審批管理2.3城市規(guī)劃的實施為保證城市規(guī)劃的實施，《城市規(guī)劃法》確立了“一書兩證”制度。建設(shè)專案選址意見書：建設(shè)工程在立項過程中，由城市規(guī)劃行政主管部門出具的該建設(shè)專案是否符合城市規(guī)劃要求的意見書。依據(jù)《城市規(guī)劃法》的規(guī)定，建設(shè)單位在上報設(shè)計任務(wù)書前，其專案擬建地址必須先經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門審查，並取得其核發(fā)的選址意見書，然後方可連同設(shè)計任務(wù)書一併上報。建設(shè)用地規(guī)劃許可證：在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)進行建設(shè)需要申請用地的，必須持國家批準(zhǔn)建設(shè)專案的有關(guān)檔，向城市規(guī)劃行政主管部門申請定點，由城市規(guī)劃行政主管部門核定其用地位置和界限，提供規(guī)劃設(shè)計條件，核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。建設(shè)單位或者個人在取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證後，方可向縣級以上地方人民政府土地管理部門申請用地，經(jīng)縣級以上人民政府審查批準(zhǔn)後，由土地管理部門劃撥土地。建設(shè)工程規(guī)劃許可證：在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)新建、擴建和改建建築物、構(gòu)築物、道路、管線和其他工程設(shè)施，必須持有關(guān)批準(zhǔn)檔向城市規(guī)劃行政主管部門提出申請，由城市規(guī)劃行政主管部門根據(jù)城市規(guī)劃提出的規(guī)劃設(shè)計要求，核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證件。建設(shè)單位或者個人在取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證件和其他有關(guān)批準(zhǔn)檔後，方可申請辦理開工手續(xù)。2.4新區(qū)開發(fā)與舊城改建

2.5城市規(guī)劃中的公眾參與城市規(guī)劃中的公眾參與度一定程度上反映了社會的文明程度。由於歷史的原因，目前我國公眾對規(guī)劃的參與尚十分不足，造成規(guī)劃成果的代表性與認(rèn)同性不足，影響到規(guī)劃宣傳和規(guī)劃知識的普及。2.6風(fēng)景名勝和歷史文化名城的規(guī)劃我國還頒行了《風(fēng)景名勝區(qū)管理暫行條例》，對風(fēng)景名勝區(qū)的保護和建設(shè)作了規(guī)定。歷史文化名城的規(guī)劃應(yīng)突出保護重點文物的性質(zhì)，即保護文物古跡、風(fēng)景名勝及其環(huán)境。

第2章思考題1.城市規(guī)劃法的作用、原則和適用範(fàn)圍是什麼？2.城市規(guī)劃是怎樣得以實施的？3.城市新區(qū)開發(fā)與舊區(qū)改造應(yīng)遵循什麼原則？4.公眾參與對於城市規(guī)劃有什麼重要意義？第3章土地管理法律制度

3.1概

述3.1.1土地的概念與特徵根據(jù)土地的用途將土地分為三類：農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用土地。

特徵：土地位置的固定性、面積的有限性、

土地利用的永久性

3.1.2土地管理法1.《土地管理法》是調(diào)整人們在開發(fā)、利用、管理和保護土地過程中所形成的權(quán)利和義務(wù)關(guān)係的法律規(guī)範(fàn)的總稱。2.立法目的：維護土地的社會主義公有制、加強土地管理保護、開發(fā)土地資源、合理利用土地、切實保護耕地、促進社會經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展。3.調(diào)整對象：土地民事法律關(guān)係和行政法律關(guān)係。3.2土地的利用和保護3.2.1土地的所有權(quán)土地所有權(quán)是指國家或者農(nóng)民集體依法對其所有的土地行使佔有、使用、收益和處分的權(quán)利。我國實行的是土地的社會主義公有制，土地所有權(quán)分為國家土地所有權(quán)和農(nóng)民集體土地所有權(quán)。1.國家土地所有權(quán)國家對下述範(fàn)圍內(nèi)的土地享有所有權(quán)：(1)城市市區(qū)(通說為城市建成區(qū))的土地；(2)農(nóng)村和城市郊區(qū)中已經(jīng)依法沒收、徵收、徵購為國有的土地；(3)依法不屬於集體所有的林地、草地、荒地、灘塗以及其他土地；(4)國家依法徵用的土地；(5)農(nóng)村集體經(jīng)濟組織全部成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的，原屬於其成員集體所有的土地；(6)因國家組織移民、自然災(zāi)害等原因，農(nóng)民成建制地集體遷移後不再使用的原屬於遷移農(nóng)民集體所有的土地；(7)土地所有權(quán)有爭議，不能依法證明爭議的土地屬於農(nóng)民集體所有的，屬於國家。2.集體土地所有權(quán)農(nóng)民集體所有權(quán)的土地範(fàn)圍是：(1)除由法律規(guī)定屬於國家所有以外的農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地；(2)農(nóng)村村民的宅基地和自留地、自留山；(3)土地改革時期分給農(nóng)民並頒發(fā)了土地所有權(quán)證，現(xiàn)在仍由村或鄉(xiāng)農(nóng)民集體經(jīng)濟組織或其成員使用的；(4)不具上述情形，但農(nóng)民集體連續(xù)使用其他農(nóng)民集體所有的土地已滿20年的，或者雖然未滿20年但經(jīng)縣級以上人民政府根據(jù)具體情況確認(rèn)其所有權(quán)的。3.2.2土地的使用權(quán)土地使用權(quán)是指土地使用人(法人、自然人、非法人組織)根據(jù)法律規(guī)定或合同的約定，依法對國家或集體所有的土地所享有的佔有、使用、收益的權(quán)利。土地使用權(quán)是一項獨立的財產(chǎn)權(quán)。1.國有土地使用權(quán)國有土地使用權(quán)是指土地使用人依法對國有土地進行佔有、使用、收益的權(quán)利。凡符合依法使用國有土地條件的單位和個人均可成為國有土地使用者。國有土地使用權(quán)的取得主要包括有償和劃撥兩種方式。2.集體土地使用權(quán)集體土地使用權(quán)是指農(nóng)村集體經(jīng)濟組織及其成員以及符合法律規(guī)定的其他組織和個人依法對集體所有的土地享有佔有、使用、收益的權(quán)利。集體土地使用權(quán)依照土地的用途可劃分為農(nóng)地使用權(quán)和農(nóng)村建設(shè)用地使用權(quán)。農(nóng)地使用權(quán)一般通過承包經(jīng)營的方式取得。通過這種方式取得的集體土地使用權(quán)，稱為土地承包經(jīng)營權(quán)。農(nóng)村建設(shè)用地使用權(quán)，主要是指鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施和公共事業(yè)建設(shè)、農(nóng)民宅基地等佔用農(nóng)民集體土地的使用權(quán)，是農(nóng)民集體和個人依法進行非農(nóng)業(yè)建設(shè)而使用農(nóng)民集體土地的權(quán)利。農(nóng)村建設(shè)用地使用權(quán)依照法律規(guī)定的審批程式取得。3.2.3土地利用總體規(guī)劃制度土地利用總體規(guī)劃是在一定區(qū)域內(nèi)，綜合考慮社會和經(jīng)濟發(fā)展需要、國土整治和資源與環(huán)境保護要求、土地使用現(xiàn)狀及實際供給能力等各項因素，對土地的開發(fā)、利用、治理和保護所作出的時間上和空間上的總體安排和設(shè)計方案。土地利用總體規(guī)劃由各級人民政府組織編制和審批，規(guī)劃期限一般為15年。3.2.4耕地保護制度3.3建設(shè)用地3.3.1建設(shè)用地的概念建設(shè)用地是指建造建築物、構(gòu)築物的土地，包括城鄉(xiāng)住宅和公共設(shè)施用地、工礦用地、交通水利設(shè)施用地、旅遊用地、軍事設(shè)施用地等。3.3.2國有建設(shè)用地國有建設(shè)用地是指國家進行各項經(jīng)濟、文化、國防建設(shè)以及舉辦社會公共事業(yè)所需要使用的土地，包括城市市區(qū)的土地，鐵路、公路、機場、國有企業(yè)、港口等國家所有土地中的建設(shè)用地。已經(jīng)確定為國有建設(shè)用地的國有土地，建設(shè)時可以直接使用，這是國有建設(shè)用地的主要來源。此外，國有建設(shè)用地還可以通過國有農(nóng)用地、國有未利用土地、農(nóng)村集體所有建設(shè)用地、農(nóng)村集體所有農(nóng)用地和未利用土地等轉(zhuǎn)化成為國有建設(shè)用地。3.3.3農(nóng)村集體建設(shè)用地農(nóng)村集體建設(shè)用地，即農(nóng)村非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地，是指農(nóng)民集體所有的用於建造建築物、構(gòu)築物的土地，包括原有的建設(shè)用地和經(jīng)批準(zhǔn)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù)的農(nóng)用地。農(nóng)村集體建設(shè)用地的取得由縣級以上地方人民政府批準(zhǔn)。

3.4法律責(zé)任土地法律責(zé)任是指行為人實施違反土地法律規(guī)範(fàn)的行為，依法必須承擔(dān)的具有強制性的法律上的義務(wù)。土地法中的法律責(zé)任分為民事責(zé)任、行政責(zé)任和刑事責(zé)任三種。思考題1.簡述土地管理法的概念與立法目的。2.什麼是土地所有權(quán)？簡述我國土地所有權(quán)、使用權(quán)的法律規(guī)定。3.簡述國家建設(shè)徵用土地的概念和程式。4.試述農(nóng)村集體建設(shè)用地的審批權(quán)限。5.試述違反土地管理法的責(zé)任。第4章建設(shè)工程勘察設(shè)計法律制度4.1概述建設(shè)工程勘察是指依據(jù)建設(shè)工程的要求，查明、分析、評價建設(shè)場地的地質(zhì)地理環(huán)境特徵和巖土工程條件，編制建設(shè)工程勘察檔的活動。我國的《建設(shè)工程勘察設(shè)計管理條例》已經(jīng)2000年9月20日國務(wù)院第31次常務(wù)會議通過、公佈與執(zhí)行。4.2工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)立工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)是為了加強對工程建設(shè)活動的品質(zhì)管理，保證工程建設(shè)品質(zhì)，保護人民生命和財產(chǎn)安全。

《基本建設(shè)設(shè)計工作管理辦法(暫行)》《基本建設(shè)勘察工作管理辦法(暫行)》中明確規(guī)定：工程勘察設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)包括工程建設(shè)勘察設(shè)計規(guī)範(fàn)和工程設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)兩種。工程建設(shè)勘察設(shè)計規(guī)範(fàn)：它是強制性勘察設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)，是技術(shù)法規(guī)，在一切工程勘察、設(shè)計工作中都必須執(zhí)行的標(biāo)準(zhǔn)，勘察設(shè)計規(guī)範(fàn)分為國家、部、省(自治區(qū)、直轄市)、設(shè)計單位這四種級別。工程設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)：它是推薦性設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)，建設(shè)單位和設(shè)計單位都要積極採用，根據(jù)各地的條件和情況，在無特別理由時，必須遵守，不得另行設(shè)計或改變。工程設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)分為三級：國家、部、省(自治區(qū)、直轄市)。

4.3設(shè)計檔的編制和審批

《建設(shè)工程勘察設(shè)計管理條例》規(guī)定，編制建設(shè)工程勘察、設(shè)計檔，應(yīng)當(dāng)以下列規(guī)定為依據(jù)：專案批準(zhǔn)檔、城市規(guī)劃、工程建設(shè)強制性標(biāo)準(zhǔn)、國家規(guī)定的建設(shè)工程勘察、設(shè)計深度要求。我國建設(shè)專案設(shè)計檔的審批，實行分級管理、分級審批的原則。根據(jù)《基本建設(shè)設(shè)計工作管理暫行辦法》，設(shè)計檔具體審批權(quán)限規(guī)定如下：(1)大中型建設(shè)專案的初步設(shè)計和總概算及技術(shù)設(shè)計，按隸屬關(guān)係，由國務(wù)院主管部門或省、市、自治區(qū)審批。(2)小型建設(shè)專案初步設(shè)計的審批權(quán)限，由主管部門或省、市、自治區(qū)自行規(guī)定。(3)總體規(guī)劃設(shè)計(或總體設(shè)計)的審批權(quán)限與初步設(shè)計的審批權(quán)限相同。(4)各部直接代管的下放專案的初步設(shè)計，由國務(wù)院主管部門為主，會同有關(guān)省、市、自治區(qū)審查或批準(zhǔn)。(5)施工圖設(shè)計除主管部門規(guī)定要審查者外，一般不再審批，設(shè)計單位要對施工圖的品質(zhì)負(fù)責(zé)，並向生產(chǎn)、施工單位進行技術(shù)交底，聽取意見。4.4工程勘察設(shè)計品質(zhì)管理工程勘探設(shè)計的品質(zhì)直接關(guān)係到巨額資產(chǎn)和不可再生資源的投入和產(chǎn)出，其品質(zhì)管理十分重要，合理的法律和程式、嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)範(fàn)是保證設(shè)計活動品質(zhì)的必要條件。工程勘察設(shè)計活動品質(zhì)管理分為兩大部分：一是設(shè)計資質(zhì)的管理，二是設(shè)計規(guī)範(fàn)、標(biāo)準(zhǔn)的管理。資質(zhì)：設(shè)計單位和從業(yè)人員的資質(zhì)是保證參與工程設(shè)計人員素質(zhì)的根本，不同的設(shè)計資質(zhì)單位必須嚴(yán)格遵守國家的相關(guān)規(guī)定。對於超越資質(zhì)範(fàn)圍的設(shè)計，一旦發(fā)現(xiàn)，對其設(shè)計單位必須加以處罰，直至取消設(shè)計資質(zhì)。設(shè)計檔審查：是指國務(wù)院建設(shè)行政主管部門和省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設(shè)行政主管部門依法認(rèn)定的設(shè)計審查機構(gòu)，根據(jù)國家的法律、法規(guī)、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)與規(guī)範(fàn)，對施工圖設(shè)計檔進行結(jié)構(gòu)安全和強制性標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)範(fàn)執(zhí)行情況等技術(shù)方面進行的獨立審查。4.5工程勘察設(shè)計品質(zhì)監(jiān)督4.5.1建設(shè)工程勘察設(shè)計監(jiān)督管理國務(wù)院建設(shè)行政主管部門對全國的建設(shè)工程勘察、設(shè)計活動實施統(tǒng)一監(jiān)督管理。4.5.2違法責(zé)任1.建設(shè)單位的違法責(zé)任發(fā)包方將建設(shè)工程勘察、設(shè)計業(yè)務(wù)發(fā)包給不具有相應(yīng)資質(zhì)等級的建設(shè)工程勘察、設(shè)計單位的，責(zé)令改正，處以50萬元以上100萬元以下的罰款。建設(shè)單位在施工圖設(shè)計檔未經(jīng)審查或?qū)彶椴缓细?，卻擅自施工的，將處20萬元以上50萬元以下的罰款。2.勘察、設(shè)計單位的違法責(zé)任建設(shè)工程勘察設(shè)計單位未取得資質(zhì)證書承攬工程的，予以取締。以欺騙手段取得資質(zhì)證書承攬工程的，吊銷其資質(zhì)證書。對於超越資質(zhì)等級許可的範(fàn)圍，或以其他勘察設(shè)計單位的名義承攬勘察、設(shè)計業(yè)務(wù)；或者允許其他單位或個人以本單位的名義承攬建設(shè)工程勘察、設(shè)計業(yè)務(wù)的建設(shè)工程勘察設(shè)計單位，可責(zé)令其停業(yè)整頓，降低資質(zhì)等級；情節(jié)嚴(yán)重的，吊銷其資質(zhì)證書。對於有上述各種行為的勘察設(shè)計單位，還應(yīng)處以合同約定的勘察費、設(shè)計費1倍以上2倍以下的罰款，並沒收其違法所得。非法轉(zhuǎn)包的責(zé)任：建設(shè)工程勘察設(shè)計單位將所承攬的工程進行轉(zhuǎn)包的，責(zé)令改正，沒收違法所得，處以合同約定的勘察費、設(shè)計費25%以上50%以下的罰款，還可責(zé)令其停業(yè)整頓、減低其資質(zhì)等級；情節(jié)嚴(yán)重的，吊銷其資質(zhì)證書。

不按規(guī)定進行設(shè)計的責(zé)任：對於不按工程建設(shè)強制性標(biāo)準(zhǔn)進行勘察、設(shè)計的勘察設(shè)計單位，不按勘察成果檔進行設(shè)計，或指定建築材料、建築構(gòu)配件生產(chǎn)廠、供應(yīng)商的設(shè)計單位，責(zé)令其改正，並處10萬元以上30萬元以下的罰款。因上述行為造成工程事故的，責(zé)令停業(yè)整頓，降低資質(zhì)等級；情節(jié)嚴(yán)重的，吊銷資質(zhì)證書；造成損失的，依法承擔(dān)賠償損失。3.勘察、設(shè)計執(zhí)業(yè)人員的違法責(zé)任個人未經(jīng)註冊，擅自以註冊建造工程勘察、設(shè)計人員的名義從事建設(shè)工程勘察、設(shè)計活動的，責(zé)令停止違法行為；已經(jīng)註冊的執(zhí)業(yè)人員和其他專業(yè)技術(shù)人員，但未受聘於一個建設(shè)工程勘察設(shè)計單位或同時受聘於兩個以上建設(shè)工程勘察設(shè)計單位從事有關(guān)業(yè)務(wù)活動的，可責(zé)令停止執(zhí)行業(yè)務(wù)或吊銷資格證書。對於上述人員，還要沒收其違法所得，處違法所得2倍以上5倍以下的罰款，給他人造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。4.國家管理機關(guān)工作人員的違法責(zé)任國家機關(guān)工作人員在建設(shè)工程勘察、設(shè)計的監(jiān)督管理工作中怠忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予行政處分。4.6外商投資建設(shè)工程設(shè)計企業(yè)的管理外商投資建設(shè)工程設(shè)計企業(yè)，是指根據(jù)中國法律、法規(guī)的規(guī)定，在中華人民共和國境內(nèi)投資設(shè)立的外資建設(shè)工程設(shè)計企業(yè)、中外合資經(jīng)營建設(shè)工程設(shè)計企業(yè)以及中外合作經(jīng)營建設(shè)工程設(shè)計企業(yè)。申請設(shè)立建築工程設(shè)計甲級資質(zhì)及其他建設(shè)工程設(shè)計甲、乙級資質(zhì)外商投資建設(shè)工程設(shè)計企業(yè)的，其設(shè)立由國務(wù)院對外貿(mào)易經(jīng)濟行政主管部門審批，其資質(zhì)由國務(wù)院建設(shè)行政主管部門審批；申請設(shè)立建築工程設(shè)計乙級資質(zhì)、其他建設(shè)工程設(shè)計丙級及以下等級資質(zhì)外商投資建設(shè)工程設(shè)計企業(yè)的，其設(shè)立由省、自治區(qū)、直轄市人民政府對外貿(mào)易經(jīng)濟行政主管部門審批，其資質(zhì)由省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設(shè)行政主管部門審批。第4章思考題1.工程勘察設(shè)計法規(guī)有什麼重要意義？2.設(shè)立工程建設(shè)設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)有什麼意義？3.工程設(shè)計的依據(jù)是什麼？4.如何管理好工程設(shè)計的過程和保證設(shè)計成果的正確？第5章建設(shè)法律制度5.1概述5.1.1建築法的概念和調(diào)整對象

1.建築法的概念狹義的建築法，指《中華人民共和國建築法》,於1998年3月1日起施行。廣義的建築法，指以在建築活動中和建築管理活動中形成的社會關(guān)係為調(diào)整對象的法律規(guī)範(fàn)體系。2.《建築法》的調(diào)整對象由於建築法所規(guī)範(fàn)的建築活動僅包括各類房屋建築及其附屬設(shè)施的建造和與其配套的線路、管道、設(shè)備的安裝活動，並且僅僅調(diào)整工程建設(shè)活動中的施工實施階段，因而其調(diào)整對象主要有兩種社會關(guān)係：一是從事建築活動過程中所形成的平等社會關(guān)係，如建設(shè)單位、勘察設(shè)計單位、建築安裝企業(yè)、監(jiān)理單位、建築材料供應(yīng)單位之間的民事關(guān)係；二是在實施建築活動管理過程中所形成縱向行政管理關(guān)係，即建設(shè)行政主管部門對建築活動進行的計畫、組織、監(jiān)督的關(guān)係。5.1.2《建築法》的立法目的1.加強對建築活動的監(jiān)督管理2.維護建築市場秩序3.保證建築工程的品質(zhì)和安全4.促進建築業(yè)健康發(fā)展5.2建築許可建築許可是指建設(shè)行政主管部門或者其他有關(guān)行政主管部門準(zhǔn)許、變更和終止公民、法人和其他組織從事建築活動的行政行為。建築許可制度的意義形式：對工程的許可、對從業(yè)單位的許可、對從業(yè)人員的許可。5.2.1建築工程施工許可申領(lǐng)施工許可證的主體和條件申領(lǐng)程式和範(fàn)圍的規(guī)定審批機關(guān)和程式5.2.2工程建設(shè)從業(yè)單位資質(zhì)管理六類工程建設(shè)從業(yè)單位：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、工程總承包企業(yè)、工程勘察企業(yè)、工程設(shè)計企業(yè)、建築業(yè)（施工）企業(yè)、工程監(jiān)理企業(yè)。其資質(zhì)等級序列設(shè)定和標(biāo)準(zhǔn)由相關(guān)法規(guī)確定。5.2.3工程建設(shè)從業(yè)人員執(zhí)業(yè)資格管理專業(yè)技術(shù)人員按照專業(yè)不同分為八大註冊專業(yè)工程師，操作人員的上崗資格也按專業(yè)不同分別規(guī)定。5.3建設(shè)工程發(fā)包與承包5.3.1概述

1.概念：是構(gòu)建工程建設(shè)合同關(guān)係的過程

2.方式：招標(biāo)發(fā)包和直接發(fā)包（兩種方式質(zhì)的區(qū)別：有無競爭）建築法規(guī)定，除部分建設(shè)工程可以直接發(fā)包，規(guī)定範(fàn)圍內(nèi)的工程都必須招標(biāo)發(fā)包。而按照建築法的規(guī)定，建設(shè)工程的招標(biāo)發(fā)包依照《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》執(zhí)行。因此以下結(jié)合《招標(biāo)投標(biāo)法》講述。5.3.2建設(shè)工程招標(biāo)

1.建設(shè)工程招標(biāo)原則：公開、公平、公正

2.建設(shè)工程招標(biāo)種類：總承包、勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理、供應(yīng)等。

3.自行招標(biāo)與招標(biāo)代理：不具備自行招標(biāo)條件的建設(shè)單位，必須委託招標(biāo)代理機構(gòu)代為招標(biāo)。瞭解：自行招標(biāo)的資格要求、招標(biāo)代理機構(gòu)的法定資格

4.招標(biāo)方式：公開和邀請招標(biāo)（兩種方式量的區(qū)別：競爭程度大小不同）

5.招標(biāo)程式：1)招標(biāo)人辦理審批手續(xù)2)發(fā)佈招標(biāo)公告或投標(biāo)邀請書

3)對投標(biāo)人的資格審查4)向合格投標(biāo)人發(fā)售招標(biāo)檔

5)組織投標(biāo)人現(xiàn)場考察6)召開標(biāo)前會澄清疑問5.3.3建設(shè)工程投標(biāo)1.投標(biāo)人資格要求：合法地位（法人或法人聯(lián)合體）、資質(zhì)等級、技術(shù)與裝備水準(zhǔn)、資金與財務(wù)狀況、近期經(jīng)營狀況及以前所完成的與招標(biāo)工程專案有關(guān)的業(yè)績。2.投標(biāo)的程式1)編制投標(biāo)檔：內(nèi)容和形式要求2)提交投標(biāo)檔：時間、地點要求5.3.4建設(shè)工程開標(biāo)、評標(biāo)和定標(biāo)1.開標(biāo)：時間、地點、參加人、程式規(guī)定2.評標(biāo)：評標(biāo)委員會組成、評標(biāo)工作程式規(guī)定3.定標(biāo)：中標(biāo)通知書的法律效力（結(jié)合《合同法》有關(guān)訂立合同的法定程式，即要約邀請、要約、承諾，闡明建設(shè)工程合同是要式合同，其成立和生效的不同，以及締約過失責(zé)任的概念）5.3.5違法行為與法律責(zé)任招標(biāo)人、招標(biāo)代理機構(gòu)、投標(biāo)人、評標(biāo)委員會、政府監(jiān)督機構(gòu)及其人員違法行為各自應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任。5.4建設(shè)工程合同5.4.1概述1.建設(shè)工程合同是承包人進行工程建設(shè)，發(fā)包人支付價款的合同。

《建築法》規(guī)定，建設(shè)工程合同行為依照《中華人民共和國合同法》執(zhí)行。而《合同法》對建設(shè)工程合同有專章規(guī)定。以下結(jié)合《合同法》講述。2.建設(shè)工程合同特徵：主體資格、標(biāo)的、履行期、受監(jiān)管、合同形式等3.建設(shè)工程合同的分類：勘察、設(shè)計、施工和委託監(jiān)理合同5.4.2建設(shè)工程合同的訂立程式：要約邀請、要約、承諾。（結(jié)合招標(biāo)投標(biāo)程式）條款：結(jié)合合同法和建設(shè)工程合同示範(fàn)文本。（說明示範(fàn)文本的非強制性）5.4.3建設(shè)工程合同的履行當(dāng)事人在合同履行中的幾項重要權(quán)利：抗辯權(quán)、代位權(quán)和撤銷權(quán)及其意義。建設(shè)工程合同的擔(dān)保：結(jié)合《擔(dān)保法》介紹各種擔(dān)保方式在建設(shè)工程合同中的運用。建設(shè)工程合同變更、轉(zhuǎn)讓和解除的法律規(guī)定建設(shè)工程合同違約責(zé)任及其承擔(dān)方式的法律規(guī)定5.5建設(shè)工程監(jiān)理

5.5.1概述國家推行建築工程監(jiān)理制度，並規(guī)定了實行強制實行監(jiān)理的工程範(fàn)圍。實行監(jiān)理的建築工程，由建設(shè)單位委託具有相應(yīng)資質(zhì)條件的工程監(jiān)理單位訂立書面委託監(jiān)理合同。

5.5.2監(jiān)理的原則依法監(jiān)理、科學(xué)公正5.5.3強制監(jiān)理的範(fàn)圍(一)國家重點建設(shè)工程；(二)大中型公用事業(yè)工程；(三)成片開發(fā)建設(shè)的住宅社區(qū)工程；(四)利用外國政府或者國際組織貸款、援助資金的工程；(五)國家規(guī)定必須實行監(jiān)理的其他工程。5.5.4建設(shè)監(jiān)理合同構(gòu)建監(jiān)理合同關(guān)係通過招標(biāo)投標(biāo)進行。（與施工招標(biāo)的差別）建設(shè)監(jiān)理合同屬於委託合同。建設(shè)監(jiān)理委託合同示範(fàn)文本。5.6建設(shè)工程品質(zhì)5.6.1概述建設(shè)工程品質(zhì)控制的重要意義強制性品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)單位在合同中的品質(zhì)要求5.6.2政府對建設(shè)工程品質(zhì)的監(jiān)督管理權(quán)利和職責(zé)5.6.3工程建設(shè)各方的品質(zhì)責(zé)任和義務(wù)建設(shè)單位、勘察、設(shè)計、施工和監(jiān)理單位的品質(zhì)責(zé)任和義務(wù)第5章思考題1.《建築法》的調(diào)整對象有哪些？2.什麼是建築許可？《建築法》規(guī)定的建築許可包括哪幾種？3.申請領(lǐng)取施工許可證應(yīng)當(dāng)具備哪些條件？4.建築業(yè)企業(yè)的資質(zhì)是如何分類和劃分資質(zhì)等級的？5.我國在建築行業(yè)將實行哪幾種執(zhí)業(yè)人員的執(zhí)業(yè)資格制度？6.什麼是建設(shè)工程的發(fā)包與承包？它有哪些方式？7.《建築法》對建設(shè)工程承發(fā)包都作了哪些規(guī)定？8.我國實行強制招標(biāo)的建設(shè)工程有哪些？其規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)是怎樣規(guī)定的？9.招標(biāo)方式有幾種？它們之間的主要區(qū)別是什麼？10.《招標(biāo)投標(biāo)法》對投標(biāo)檔、投標(biāo)時間等方面作了哪些規(guī)定？11.《招標(biāo)投標(biāo)法》對開標(biāo)時間、地點、及參加人等有哪些規(guī)定？12.《招標(biāo)投標(biāo)法》對評標(biāo)委員會組成有哪些規(guī)定？13.什麼是建設(shè)工程合同？與一般合同相比，它有哪些特徵？14.建設(shè)工程施工合同主要條款有哪些？15.建設(shè)工程合同擔(dān)保的方式有哪幾種？它們的擔(dān)保作用是如何體現(xiàn)的？16.什麼是工程建設(shè)監(jiān)理？我國必須實行監(jiān)理的建設(shè)工程有哪些？17.簡述政府和建設(shè)工程的各參與方的品質(zhì)責(zé)任。第6章工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)法律制度6.1概述工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)是指建設(shè)工程設(shè)計、施工方法和安全保護的統(tǒng)一的技術(shù)要求及有關(guān)工程建設(shè)的技術(shù)術(shù)語、符號、代號、製圖方法的一般原則?！稑?biāo)準(zhǔn)化法》第二條規(guī)定：對建設(shè)工程的設(shè)計、施工方法和安全要求應(yīng)當(dāng)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)。6.1.1標(biāo)準(zhǔn)的構(gòu)成及主要內(nèi)容1.概述：封面、目錄、標(biāo)準(zhǔn)名稱2.正文：主題內(nèi)容與適用範(fàn)圍；術(shù)語、符號、代號；技術(shù)內(nèi)容或管理內(nèi)容。3.補充：標(biāo)準(zhǔn)的附錄和提示的附錄6.1.2工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的作用6.2工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的種類6.2.1根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)的約束性劃分：強制性和推薦性6.2.2根據(jù)內(nèi)容劃分：設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)、施工及驗收標(biāo)準(zhǔn)、建設(shè)定額6.2.3根據(jù)屬性劃分：技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、管理標(biāo)準(zhǔn)、工作標(biāo)準(zhǔn)6.2.4標(biāo)準(zhǔn)的分級：國家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、地方標(biāo)準(zhǔn)、企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)6.3工程建設(shè)強制性標(biāo)準(zhǔn)6.3.1《工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)強制性條文》

以現(xiàn)行的強制性國家標(biāo)準(zhǔn)和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)為基礎(chǔ)，編制了包括城鄉(xiāng)規(guī)劃、城市建設(shè)、房屋建築、工業(yè)建築、水利工程、電力工程、資訊工程、水運工程、公路工程、鐵道工程、石油和化工建設(shè)工程、礦山工程、人防工程、廣播電影電視工程和民航機場工程在內(nèi)的十五部分內(nèi)容。6.3.2工程建設(shè)強制性標(biāo)準(zhǔn)的監(jiān)督管理國務(wù)院建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)實施全國工程建設(shè)強制性標(biāo)準(zhǔn)的監(jiān)督管理工作。6.3.3工程建設(shè)強制性標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)法檢查工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)批準(zhǔn)部門應(yīng)當(dāng)對工程專案執(zhí)行強制性標(biāo)準(zhǔn)情況進行監(jiān)督檢查。6.3.4違反工程建設(shè)強制性標(biāo)準(zhǔn)的法律責(zé)任分別規(guī)定建設(shè)單位、勘察設(shè)計單位、施工和監(jiān)理單位違反強制性標(biāo)準(zhǔn)的法律責(zé)任第6章思考題1.標(biāo)準(zhǔn)一般由哪幾部分構(gòu)成？2.簡述工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的作用。3.工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)是如何分類的？4.建設(shè)活動各參與方違反工程建設(shè)強制性標(biāo)準(zhǔn)的法律責(zé)任分別是什麼？第7章城市房地產(chǎn)管理法7.1概述7.1.1房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)是房屋財產(chǎn)和土地財產(chǎn)的統(tǒng)稱，是指土地和土地上的房屋等建築物及構(gòu)築物。房產(chǎn)，是指在法律上擁有明確歸屬的房屋財產(chǎn)，是對房屋的所有權(quán)或其他權(quán)益。由於我國對土地和房屋實行分別立法和管理的傳統(tǒng)以及土地的公有制，房產(chǎn)和地產(chǎn)之間具有相對獨立的關(guān)係，房產(chǎn)所有人可以獨立享有房產(chǎn)權(quán)利而不享有房產(chǎn)所在土地的所有權(quán)。房地產(chǎn)業(yè)是指從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)的產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)包括土地的開發(fā)，房屋的建設(shè)、管理、維修，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，房屋的買賣、租賃、抵押等，以及由此而形成的房地產(chǎn)市場。7.1.2城市房地產(chǎn)管理法

城市房地產(chǎn)管理法是指調(diào)整在城市房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)活動中所形成的一定社會關(guān)係的法律規(guī)範(fàn)的總稱。

基本原則：促進房地產(chǎn)商品化合理利用土地和保護耕地國家扶持發(fā)展居民住宅保護房地產(chǎn)權(quán)利人合法權(quán)益7.2房地產(chǎn)開發(fā)7.2.1概述房地產(chǎn)開發(fā)，是指以土地開發(fā)和房屋建設(shè)為投資對象所進行的生產(chǎn)經(jīng)營活動?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第二條的規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)是指在依法取得國有土地使用權(quán)的土地上進行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。”

一般房地產(chǎn)開發(fā)的程式如圖所示：7.2.2房地產(chǎn)開發(fā)用地房地產(chǎn)開發(fā)用地，是指以進行房地產(chǎn)開發(fā)為目的而取得使用權(quán)的國有土地。進行房地產(chǎn)開發(fā)必須首先取得土地使用權(quán)。國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金。土地使用權(quán)出讓的審批，是政府對土地使用權(quán)出讓活動進行管理的一種行政措施?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第十一條規(guī)定：“土地使用權(quán)出讓，由市、縣人民政府有計畫、有步驟地進行。”土地使用權(quán)出讓的方式：協(xié)議、招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓的方式。土地使用權(quán)出讓的年限(1)居住用地70年；(2)工業(yè)用地50年；(3)教育科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；(4)商業(yè)、旅遊娛樂用地40年；(5)綜合或其他用地50年。土地使用權(quán)劃撥土地使用權(quán)劃撥，是指縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者交納補償、安置等費用後將該幅土地交付其使用，或者將國有土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。通過劃撥方式取得土地使用權(quán)的範(fàn)圍(1)國家機關(guān)用地和軍事用地(2)城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地(3)國家重點扶持的能源、交通、水利等專案用地(4)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。劃撥和出讓取得土地使用權(quán)有如下區(qū)別：

7.2.3房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是依法設(shè)立的，以營利為目的，從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的法人企業(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以分為專營企業(yè)、兼營企業(yè)和專案公司。專營企業(yè)是指以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營為主業(yè)的企業(yè)，兼營企業(yè)是指以其他經(jīng)營專案為主，兼營房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的企業(yè)，專案公司是指以開發(fā)專案為對象從事單項房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的公司。法律對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)立和資質(zhì)都有明確規(guī)定。7.3城市房屋拆遷7.3.1概述城市房屋拆遷，是指因國家建設(shè)、城市改造、整頓市容和保護環(huán)境等需要，根據(jù)城鎮(zhèn)規(guī)劃和國家專項工程的遷建計畫以及當(dāng)?shù)卣挠玫貦n，由取得房屋拆遷許可證的單位依法對城市建設(shè)用地範(fàn)圍內(nèi)的房屋予以拆除，並對被拆遷房屋的所有人進行補償和安置的行為。其中，取得房屋拆遷許可證的單位為拆遷人，被拆遷房屋的所有人為被拆遷人。城市房屋拆遷的基本原則1)符合城市規(guī)劃的原則2)有利於城市舊區(qū)改造原則3)有利於生態(tài)環(huán)境改善原則4)保護文物古跡原則5)保護當(dāng)事人合法利益原則6)誰拆遷、誰安置補償原則7.3.2城市房屋拆遷管理1.拆遷管理機構(gòu)：國務(wù)院建設(shè)行政主管部門2.拆遷程式：準(zhǔn)備工作、申請拆遷許可證、發(fā)佈拆遷公告簽訂補償安置協(xié)議、實施拆遷7.3.3城市房屋拆遷補償房屋拆遷補償是指拆遷人依法對被拆遷人因房屋拆遷所遭受的經(jīng)濟損失給予的合理彌補。房屋拆遷補償?shù)男问接校贺泿叛a償、產(chǎn)權(quán)調(diào)換。7.3.4城市房屋拆遷安置房屋拆遷安置是房屋拆遷人因拆除被拆遷人的房屋而對被拆除房屋使用人所另外提供房屋以供居住使用，並給予一定的補助費用。房屋拆遷安置補助，是指拆遷人對被拆遷人或房屋承租人因房屋拆遷而產(chǎn)生的一些費用的必要補助，它包括搬遷補助費、臨時安置補助費和停產(chǎn)、停業(yè)補償費。7.4房地產(chǎn)交易7.4.1概述1.房地產(chǎn)市場我國房地產(chǎn)市場分為三級市場形態(tài)：(1)房地產(chǎn)一級市場。也稱土地使用權(quán)出讓市場，即國家以土地所有者的身份依法將土地使用權(quán)投入市場運行，表現(xiàn)為政府與經(jīng)營者之間的交易行為。國家對一級市場實行壟斷經(jīng)營，並通過壟斷經(jīng)營達(dá)到對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控。(2)房地產(chǎn)二級市場。也稱房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營市場，即房地產(chǎn)經(jīng)營者依法對房地產(chǎn)進行開發(fā)，然後將開發(fā)後的房地產(chǎn)出售，表現(xiàn)為經(jīng)營者與消費者之間的交易行為。(3)房地產(chǎn)三級市場。也稱房地產(chǎn)調(diào)劑市場。這是房地產(chǎn)投入使用之後的交易市場，表現(xiàn)為使用者之間、經(jīng)營者之間以及他們相互之間的交易行為。如購得商品房的業(yè)主將商品房再行轉(zhuǎn)讓或者出租。2.房地產(chǎn)交易管理的基本制度1)房地產(chǎn)成交價格申報制度2)房地產(chǎn)價格評估制度3)房地產(chǎn)價格評估人員資格認(rèn)證制度7.4.2房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈與或其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的法律行為。法律規(guī)定了不同類型的房地產(chǎn)禁止和允許轉(zhuǎn)讓的條件。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的程式：簽約、申報、審查、勘察與評估、交納稅費、核發(fā)過戶單。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同，是指房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人之間簽訂的用於明確各方權(quán)利、義務(wù)關(guān)係的協(xié)議。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同依照平等、自願、有償?shù)脑瓌t簽訂。房地產(chǎn)合同須以書面的形式簽訂。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓必須簽定合同，法律還規(guī)定了合同應(yīng)具備的主要內(nèi)容。7.4.3商品房預(yù)售商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購人，由承購人支付定金或房價款的行為。為了規(guī)範(fàn)商品房預(yù)售行為，防止“炒地皮”等現(xiàn)象發(fā)生，保證正常的房地產(chǎn)開發(fā)活動，《城市房地產(chǎn)管理法》和《城市商品房預(yù)售管理辦法》規(guī)定了商品房預(yù)售的條件和程式。7.4.4商品房現(xiàn)售商品房現(xiàn)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，並由買受人支付房價款的行為。根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第七條的規(guī)定，商品房現(xiàn)售應(yīng)當(dāng)符合以下條件：(1)現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書。這主要是為了確?，F(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)主體資格合法。(2)取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準(zhǔn)檔。這主要是為了確保現(xiàn)售商品房的用地合法。(3)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證。這主要是為了確?，F(xiàn)售商品房的規(guī)劃、建設(shè)手續(xù)的合法性。(4)已通過竣工驗收。這主要是確?，F(xiàn)售商品房符合工程建設(shè)品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)。(5)拆遷安置已經(jīng)落實。這主要是為了充分保障被拆遷人的合法權(quán)益，防止房地產(chǎn)開發(fā)專案竣工銷售後被拆遷人的權(quán)益仍未得到落實。(6)供水、供電、供熱、燃?xì)?、通信等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期。這主要是為了確?，F(xiàn)售商品房能夠達(dá)到基本使用條件。(7)物業(yè)管理方案已經(jīng)落實。這主要是為了避免房屋交付後產(chǎn)生物業(yè)管理糾紛。商品房現(xiàn)售的廣告與合同商品房銷售宣傳廣告內(nèi)容必須真實、合法、科學(xué)、準(zhǔn)確。商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)明確以下主要內(nèi)容：(1)當(dāng)事人名稱或者姓名和住所；(2)商品房基本狀況；(3)商品房的銷售方式；(4)商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間；(5)交付使用條件及日期；(6)裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾；(7)供水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄐ拧⒌缆贰⒕G化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任；(8)公共配套建築的產(chǎn)權(quán)歸屬；(9)面積差異的處理方式；(10)辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜；(11)解決爭議的方法；(12)違約責(zé)任；(13)雙方約定的其他事項。商品房銷售的計價商品房銷售可以按套(單元)計價，也可以按套內(nèi)建築面積或者建築面積計價。商品房建築面積由套內(nèi)建築面積和分?jǐn)偟墓灿薪êB面積組成，套內(nèi)建築面積部分為獨立產(chǎn)權(quán)，分?jǐn)偟墓灿薪êB面積部分為共有產(chǎn)權(quán)，買受人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對其享有權(quán)利，承擔(dān)責(zé)任。按套(單元)計價或者按套內(nèi)建築面積計價的，商品房買賣合同中應(yīng)當(dāng)注明建築面積和分?jǐn)偟墓灿薪êB面積。此外，法律還對商品房的交付、違約責(zé)任和保修等作出了規(guī)定。7.5房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理7.5.1概念房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理分為房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理和產(chǎn)籍管理兩個方面。產(chǎn)權(quán)管理，也稱房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理，是指房地產(chǎn)行政主管部門依照國家有關(guān)房地產(chǎn)法律、法規(guī)和政策，區(qū)別房地產(chǎn)的性質(zhì)、類別，審查產(chǎn)權(quán)、確認(rèn)產(chǎn)權(quán)、登記產(chǎn)權(quán)、保障產(chǎn)權(quán)以及監(jiān)督產(chǎn)權(quán)等，以維護正常交易秩序和交易安全。產(chǎn)籍管理，是指通過對房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)進行經(jīng)常性的申報登記和測繪，由此形成各種圖表、卡冊和檔案資料，保持資料的完整和準(zhǔn)確，從而為產(chǎn)權(quán)管理以及城市規(guī)劃建設(shè)提供數(shù)據(jù)資料。7.5.2房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度房地產(chǎn)權(quán)屬登記，是土地使用權(quán)登記發(fā)證和房屋權(quán)屬登記發(fā)證制度的總稱。房地產(chǎn)權(quán)屬登記的主要任務(wù)是，在全國房地產(chǎn)總登記工作的基礎(chǔ)上，做好初始取得的土地使用權(quán)、新建房屋所有權(quán)、房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)讓、變更、他項權(quán)利等的登記、核實、確權(quán)和發(fā)證工作，以及房地產(chǎn)滅失、土地使用權(quán)年限屆滿、他項權(quán)利終止等註銷工作。房屋權(quán)屬登記分為：總登記、初始登記、轉(zhuǎn)移登記、變更登記、他項權(quán)利登記、註銷登記。7.5.3房屋產(chǎn)籍管理制度房屋產(chǎn)籍是指城市房屋的產(chǎn)權(quán)檔案、地籍圖紙以及帳冊、表卡等其他反映產(chǎn)權(quán)現(xiàn)狀和歷史情況的資料。它是在房地產(chǎn)權(quán)屬登記、產(chǎn)權(quán)調(diào)查、產(chǎn)權(quán)變更等一系列權(quán)屬管理活動和房地產(chǎn)測繪過程中形成的。城市房屋產(chǎn)籍應(yīng)當(dāng)由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門統(tǒng)一管理並建立健全房產(chǎn)檔案和房屋測繪的管理制度。7.6物業(yè)管理7.6.1物業(yè)管理概述物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。2003年6月8日，國務(wù)院頒佈了《物業(yè)管理條例》。7.6.2業(yè)主與業(yè)主大會業(yè)主是房屋所有權(quán)人，業(yè)主在物業(yè)管理活動中所享有的權(quán)利主要有：(1)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)；(2)提議召開業(yè)主大會會議，並就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議；(3)提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；(4)參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)；(5)選舉業(yè)主委員會委員，並享有被選舉權(quán)；(6)監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；(7)監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；(8)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；(9)監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金的管理和使用；(10)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。業(yè)主在物業(yè)管理活動中所應(yīng)履行的義務(wù)主要有：(1)遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則；(2)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；(3)執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定；(4)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金；(5)按時交納物業(yè)服務(wù)費用；(6)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

業(yè)主大會是代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益的組織。業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：(1)制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則；(2)選舉、更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；(3)選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)；(4)決定專項維修資金使用、續(xù)籌方案，並監(jiān)督實施；(5)制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；(6)法律、法規(guī)或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)。業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：(1)召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況；(2)代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；(3)及時瞭解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；(4)監(jiān)督業(yè)主公約的實施；(5)業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。7.6.4物業(yè)管理服務(wù)物業(yè)管理企業(yè)，是指依法設(shè)立，具有獨立法人資格，從事物業(yè)管理服務(wù)活動的企業(yè)。建設(shè)部於2004年3月17日發(fā)佈了《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》，對物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)的條件、分級、申請、審批、動態(tài)管理等作了規(guī)定。業(yè)主大會選聘了物業(yè)管理企業(yè)後，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)具備以下主要內(nèi)容：物業(yè)管理事項；服務(wù)品質(zhì)；服務(wù)費用；雙方的權(quán)利義務(wù)；專項維修資金的管理與使用；物業(yè)管理用房；合同期限；違約責(zé)任。根據(jù)《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》，物業(yè)服務(wù)收費分為政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)可以採取包乾制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)費用。第7章思考題1.什麼是房地產(chǎn)？什麼是房地產(chǎn)業(yè)？2.簡述城市房地產(chǎn)管理法的概念。3.城市房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)當(dāng)遵循什麼原則？4.什麼是土地使用權(quán)出讓？5.什麼是土地使用權(quán)劃撥？劃撥土地使用權(quán)和出讓土地使用權(quán)的區(qū)別？6.什麼是城市房屋拆遷？簡述城市房屋拆遷的程式。7.什麼是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓？房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有哪幾種形式？8.試述房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的禁止條件和允許條件。9.簡述房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的程式。10.什麼是商品房預(yù)售？商品房預(yù)售有哪些條件？11.什麼是商品房現(xiàn)售？商品房現(xiàn)售有哪些條件？12.房屋租賃合同的內(nèi)容有哪些？13.什麼是物業(yè)管理？14.什麼是業(yè)主大會？業(yè)主大會與業(yè)主委員會的職責(zé)有哪些？第8章合同法《中華人民共和國合同法》(以下簡稱《合同法》)用以規(guī)範(fàn)平等主體之間的合同行為。建設(shè)活動過程中，平等主體之間的合同行為十分頻繁。因此學(xué)習(xí)掌握合同法對於規(guī)範(fàn)工程建設(shè)合同行為非常必要。8.1概述8.1.1合同的概念合同是指平等主體的自然人、法人、其他組織之間設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利義務(wù)關(guān)係的協(xié)議。廣義的建設(shè)工程合同種類非常多，如施工承包合同、設(shè)備材料採購合同、工程監(jiān)理委託合同、貨物運輸合同、工程建設(shè)資金借貸合同、機械設(shè)備租賃合同、保險合同等。但通常所說的“建設(shè)工程合同”僅指勘察、設(shè)計、施工和監(jiān)理合同。8.1.2合同的種類1.按合同內(nèi)容劃分：十五種2.按合同形式劃分：口頭、書面、其他（建設(shè)工程合同只能是書面形式）3.按簽訂程式劃分：要式、非要式（建設(shè)工程合同是要式合同）8.2合同的訂立8.2.1訂立和履行合同應(yīng)遵循的原則平等自願、誠實信用、遵守法律8.2.2合同主體的資格當(dāng)事人訂立合同，應(yīng)當(dāng)具備相應(yīng)的民事權(quán)利能力和民事行為能力。具體到建設(shè)工程合同，則必須具備法人（或法人聯(lián)合體）資格。8.2.3合同的主要條款1.當(dāng)事人的名稱和住所2.標(biāo)的3.數(shù)量4.品質(zhì)5.價款或酬金6.履約期限、地點和方式7.違約責(zé)任8.解決爭議的方法建設(shè)工程合同的示範(fàn)文本工程建設(shè)活動過程中所使用的各類合同本質(zhì)上就是《合同法》所規(guī)範(fàn)的合同，其內(nèi)容也不外乎上述條款。但是工程建設(shè)活動本身太過複雜和專業(yè)化，比如施工承包合同，不僅涉及建設(shè)工程施工的專門知識，而且涉及有關(guān)行業(yè)的專門法規(guī)、規(guī)範(fàn)、標(biāo)準(zhǔn)，合同權(quán)利義務(wù)關(guān)係遠(yuǎn)非簡單幾項條款就能夠明確清晰體現(xiàn)。但是建設(shè)工程合同的當(dāng)事人，比如工程建設(shè)單位(或稱發(fā)包方、專案業(yè)主)，不可能事先具備完全熟練的簽訂建設(shè)工程合同的專門經(jīng)驗、技能和有關(guān)法律知識。非常容易因為合同的暇疵給雙方造成不必要的麻煩。因此，制定建設(shè)工程合同示範(fàn)文本十分必要。我國國內(nèi)建設(shè)工程合同示範(fàn)文本介紹。8.2.4訂立合同的程式

要約邀請、要約、承諾。其中，要約和承諾的法律效力。合同成立與生效的區(qū)別。對於建設(shè)工程合同，招標(biāo)公告——要約邀請；投標(biāo)——要約；中標(biāo)通知書——承諾，合同成立，但尚未生效，簽訂書面合同——生效。建設(shè)工程合同訂立過程中的締約過失責(zé)任。8.3合同的效力8.3.1合同的生效合同的法律效力是法律賦予依法成立的合同具有約束當(dāng)事人各方的效力。對於非要式合同，只要當(dāng)事人主體資格、合同形式及合同內(nèi)容等方面均符合法律、行政法規(guī)的要求，經(jīng)協(xié)商達(dá)成一致意見，合同成立即生效；對於法定的或約定的要式合同，則除了上述條件，還應(yīng)當(dāng)依法或依約定滿足要式條件，合同才能生效。比如建設(shè)工程合同，雙方當(dāng)事人必須簽訂書面合同才能生效。8.3.2合同的無效《合同法》第五十二條規(guī)定：“有下列情形之一的，合同無效：一、一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；二、惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；三、以合法形式掩蓋非法目的；四、損害社會公共利益；五、違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定?！睙o效合同自始就不具有法律效力。8.3.3合同的撤銷可撤銷合同是指雖經(jīng)當(dāng)事人協(xié)商一致，但因當(dāng)事人意思表示不真實，允許當(dāng)事人依照自己的意思，使合同效力歸於消滅的合同。這樣的合同有：因重大誤解訂立的合同；顯失公平的合同；一方採用欺詐、脅迫手段或乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同?？沙蜂N合同，其效力不穩(wěn)定，如果有撤銷權(quán)的當(dāng)事人提出請求，並被人民法院或者仲裁機構(gòu)予以撤銷，合同可以被撤銷，撤銷了的合同自始沒有法律約束力。如果當(dāng)事人沒有請求撤銷，則該可撤銷的合同依然具有法律效力。因此，可撤銷的合同的效力取決於當(dāng)事人是否依法行使了撤銷權(quán)。被撤銷的合同自始沒有法律效力。8.3.4無效合同和可撤銷合同的處理無