上市公司財(cái)務(wù)報(bào)表分析房地產(chǎn)上市公司投資價(jià)值分析以北辰實(shí)業(yè)為例

上市公司財(cái)務(wù)報(bào)表分析房地產(chǎn)上市公司投資價(jià)值分析以北辰實(shí)業(yè)為例

一、北洋工業(yè)資本分析(一)項(xiàng)目原始數(shù)據(jù)及成本2007年，該公司的股份超過204億，規(guī)模龐大，與2006年相比增加了約38%，2006年和2005年的增長約88%。這與朝鮮的快速增長有關(guān)。此外，在a股上市也是資產(chǎn)價(jià)值增加的重要原因。2007年公司直接參與奧運(yùn)會(huì)2個(gè)項(xiàng)目的建設(shè),分別是45萬平方米的媒體村(100%權(quán)益)和53萬平方米的奧運(yùn)國家會(huì)議中心(80%權(quán)益),另外,公司2007年7月在湖南長沙競得地塊,使得公司一方面項(xiàng)目儲(chǔ)備大幅增加約500萬平方米;另一方面也使得公司立足京內(nèi)、拓展京外的戰(zhàn)略取得突破性進(jìn)展。在公司擴(kuò)張的過程中,存貨和在建工程每年增加的份額較多,這是總資產(chǎn)增加的主要原因。應(yīng)收賬款余額較小,公司年報(bào)附注中寫明本集團(tuán)及本公司大部分銷售以現(xiàn)金或預(yù)收形式進(jìn)行,其余款項(xiàng)則附有30至90天的信貸期。物業(yè)和土地使用權(quán)銷售給與客戶之信貸期限按不同之買賣合約而訂立,由于本集團(tuán)及本公司有眾多客戶,因此應(yīng)收賬款并無集中的信貸風(fēng)險(xiǎn)。存貨余額較大,且增長較快。會(huì)計(jì)年報(bào)中注明,存貨按成本值與可變現(xiàn)凈值兩者之間的較低值列賬,成本值以加權(quán)平均法計(jì)算,并包括購買價(jià)格、運(yùn)輸費(fèi)用及其他與采購直接相關(guān)的成本。可變現(xiàn)凈值為通常業(yè)務(wù)過程中的估計(jì)銷售價(jià)減適用的變動(dòng)銷售費(fèi)用。存貨增長的原因是公司擴(kuò)張步伐的加快。(二)長期借款標(biāo)準(zhǔn)對資金籌措的影響2007年北辰實(shí)業(yè)在流動(dòng)負(fù)債方面比2006年底顯著上升,主要是由于舉借了大量的短期借款。從年報(bào)可以看出,北辰實(shí)業(yè)的長期借款到期日主要集中在2008到2009兩年之內(nèi),在這兩年公司的還款壓力較大,需要籌集大量的資金,保持較高的流動(dòng)性,以應(yīng)付到期債務(wù),這就要求公司對于資金的籌措及時(shí)做好安排。其中將于一年內(nèi)到期的長期借款有3,030,000,000元,公司現(xiàn)有貨幣資金2,340,019,264元,存在一定的還款壓力。(三)資本收益分析北辰實(shí)業(yè)的主要收入來自于銷售物業(yè)及出讓土地使用權(quán)。2007年,公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入43.5億元,比上一年增長53.1%,凈利潤4.62億元,比2006年增長20%,歸屬于母公司凈利潤3.28億元,同比減少3.24%,攤薄每股收益0.10元,比上一年下降了37.5%,收益水平下降。收入增加,收益水平下降的主要原因是:營業(yè)收入的毛利率下降;子公司利潤增加導(dǎo)致少數(shù)股東權(quán)益增加;公司在2007年提取了2.18億元的土地增值稅(目前公司應(yīng)交土地增值稅已經(jīng)達(dá)到2.43億元)。2006年財(cái)務(wù)費(fèi)用由負(fù)值變成正值,并且2007年的財(cái)務(wù)費(fèi)用比2006年上漲很多,這主要是由于融資成本增加的原因,這種融資成本主要是公司上市費(fèi)用和債務(wù)利息費(fèi)用。(四)長期償債能力分析償債能力比率,公司2005~2007流動(dòng)比率先升后降,與公認(rèn)的流動(dòng)比率標(biāo)準(zhǔn)2:1接近,特別是2008到2009年是北辰還款的一個(gè)小高峰,到期的借款比較多,必須要預(yù)先做好準(zhǔn)備。在2008中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)研究報(bào)告中,2005~2007年,抗風(fēng)險(xiǎn)能力TOP10企業(yè)的流動(dòng)比率均值為1.80,說明這類企業(yè)具有較好的流動(dòng)性。北辰實(shí)業(yè)在抗風(fēng)險(xiǎn)能力TOP10中排名第4,說明該公司流動(dòng)性很好。速動(dòng)比率代表企業(yè)以速動(dòng)資產(chǎn)償還流動(dòng)負(fù)債的綜合能力,本公司速動(dòng)比率與流動(dòng)比率發(fā)展趨勢相似。并且2006年數(shù)值1.21大于1,速動(dòng)性很強(qiáng),與行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)也相差不多,表明存貨額相對較少,但是,2007年速動(dòng)比率下降為0.34,遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于1,有可能會(huì)出現(xiàn)流動(dòng)性危機(jī)。長期償債能力分析:A資產(chǎn)負(fù)債比率(負(fù)債比率)=總負(fù)債/總資產(chǎn)北辰實(shí)業(yè)負(fù)債比率逐年升高,并且2007年的值大于50%,從公司年報(bào)的附注可以看出資產(chǎn)負(fù)債比的升高主要是因?yàn)楣九e借大量貸款和外債進(jìn)行新的工程建設(shè)造成的。2006年10月份,公司在上海證券交易所上市,資本金的擴(kuò)張帶來了資產(chǎn)和負(fù)債的同時(shí)擴(kuò)張,而負(fù)債擴(kuò)張比較大,造成資產(chǎn)負(fù)債率在2007年升高。值得我們注意的一點(diǎn)是,判斷指標(biāo)的好壞不僅要從數(shù)字上來看,還需要比較歷史的數(shù)據(jù),行業(yè)的數(shù)據(jù),才能得出該企業(yè)的這一指標(biāo)是否合理。在2008中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)研究報(bào)告中,2005~2007年,抗風(fēng)險(xiǎn)能力TOP10企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率均值為62.73%,說明這類企業(yè)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)較為合理。北辰實(shí)業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率均值低于50%,資產(chǎn)結(jié)構(gòu)合理。根據(jù)以上數(shù)據(jù)分析我們可以得出結(jié)論,該公司的短期和長期償債能力都比較理想,但是從2007年的數(shù)據(jù)來看,該上市公司仍然存在著一定的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)和還貸壓力,投資者進(jìn)行投資時(shí)要慎重。經(jīng)營能力比率A存貨周轉(zhuǎn)率=銷貨成本/平均存貨B應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率=銷售收入凈額/應(yīng)收賬款C總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率=銷售收入凈額/平均總資產(chǎn)在2008中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)研究報(bào)告中,運(yùn)營效率TOP10企業(yè)2005~2007年總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率均值為55%,北辰實(shí)業(yè)總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率均大大低于這個(gè)平均值,說明資產(chǎn)周轉(zhuǎn)效率較低。應(yīng)收帳款周轉(zhuǎn)率在2007年達(dá)到165.81,是個(gè)很高的水平,一般來說,應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率越高,平均收賬期越短,說明應(yīng)收賬款的收回越快,銷售運(yùn)行流暢。根據(jù)以上數(shù)據(jù)分析我們可以得出結(jié)論,該公司的經(jīng)營能力水平有一定得隱患,與三個(gè)比率指標(biāo)的行業(yè)均值相比均比較低,存在著一定的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。盈利能力比率A凈利潤率=凈利潤/銷售收入B凈資產(chǎn)收益率=凈利潤/凈資產(chǎn)凈利潤率和凈資產(chǎn)收益率在2007年比2005年略有下降。凈利潤率會(huì)出現(xiàn)下降,說明公司凈利潤的增長低于收入的增長,公司盈利能力在下降,相反,如果凈利潤率上升,則說明凈利潤增長快于收入增長,公司盈利能力在增強(qiáng)。北辰實(shí)業(yè)凈利潤率的下降與建筑材料價(jià)格上漲及勞務(wù)成本上升有關(guān),使得生產(chǎn)成本上升,凈利潤的增長落后于收入的增長。凈資產(chǎn)收益率是計(jì)算股份公司當(dāng)期收益占股東所有者權(quán)益的百分比率,這個(gè)指標(biāo)越高說明企業(yè)的獲利能力越強(qiáng)。凈資產(chǎn)收益率下降,說明企業(yè)獲利能力下降。在2008中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)研究報(bào)告中,盈利性TOP10企業(yè)2005~2007年凈資產(chǎn)收益率均值為28.38%,北辰實(shí)業(yè)各年度值均遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于這個(gè)平均水平,盈利能力在行業(yè)中不占優(yōu)勢。根據(jù)以上數(shù)據(jù)分析我們可以得出結(jié)論,該公司的盈利能力下降,在整個(gè)行業(yè)中盈利能力處于較低等級,從這方面看,是不適合投資者進(jìn)行投資的。二、償債能力分析通過以上分析我們可以看到,北辰實(shí)業(yè)上市公司資產(chǎn)規(guī)模、負(fù)債和所有者權(quán)益、收入和費(fèi)用等各項(xiàng)指標(biāo)均有上升之勢,由此得出,整個(gè)公司的經(jīng)營規(guī)模在擴(kuò)張。從流動(dòng)比率、速動(dòng)比率、資產(chǎn)負(fù)債率三個(gè)指標(biāo)來看,公司短期和長期償債能力都比較理想,在行業(yè)中排名很高,但是由于貸款還款期比較集中,面臨著一定的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)和還貸壓力,不容大意;從存貨周轉(zhuǎn)率、應(yīng)收貸款周轉(zhuǎn)率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率指標(biāo)來看,該公司經(jīng)營能力較強(qiáng),但是也存在一定的風(fēng)險(xiǎn)隱患;從凈利潤率、凈資產(chǎn)收益率指標(biāo)來看,公司