房地產(chǎn)營銷實務房地產(chǎn)項目可行性研究報告

房地產(chǎn)營銷實務——房地產(chǎn)項目可行性研究報告姓名陳偉海南旅游房地產(chǎn)投資分析選擇來海南購房不能簡樸理解為居住地產(chǎn)，海南多數(shù)地產(chǎn)是為度假需求服務，投資者看中的是度假資源的投資屬性。1.調(diào)控政策對市場影響巨大1.1現(xiàn)在房地產(chǎn)市場運行的態(tài)勢。這幾年來宏觀調(diào)控政策一輪比一輪嚴肅，全國房地產(chǎn)市場能夠說撲朔迷離，大家也比較關(guān)注，這個行業(yè)這幾年來應當也是受到關(guān)注度最高的行業(yè)，上到中央領(lǐng)導、下到普通老百姓，以及全部的媒體都在反映房地產(chǎn)的狀況，應當說房地產(chǎn)受到了普遍的關(guān)注?，F(xiàn)在房地產(chǎn)的運行態(tài)勢，能夠總結(jié)出幾個特點，第一是市場和保障受到雙重的調(diào)控政策影響，政府現(xiàn)在不僅加大住房保障力度，對于房地產(chǎn)市場調(diào)控政策也是越來越嚴肅，簡樸回想一下房地產(chǎn)市場這幾年走過道路，即使房地產(chǎn)是從開始進入快速發(fā)展階段，但早在就曾開始進行第一輪調(diào)控，當時說煤電油運全方面緊張，是由于房地產(chǎn)投資熱帶來的，因此率先在房地產(chǎn)行業(yè)進行宏觀調(diào)控，04、當時調(diào)控熱點，一種是克制投資過快增加，第二是穩(wěn)定房價，第三調(diào)節(jié)供應構(gòu)造。過去在市場需求的拉動下，房屋戶型越來越大，因此要把90平米下列戶型作為主導，另首先是規(guī)范市場，這是宏觀調(diào)控最初幾年的重點。到了，對于房地產(chǎn)行業(yè)的認識有一定的轉(zhuǎn)變，從調(diào)控市場專項變?yōu)樽》勘Ｕ?，調(diào)控的重點是加大住房保障的力度，單沒想到在受到全球金融危機的影響，房地產(chǎn)市場很不景氣，因此后來出臺了刺激房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的調(diào)控政策。成果到了全國各地，特別是某些二、三線都市房價出現(xiàn)快速上漲，底初漲幅非常嚇人，據(jù)公開的數(shù)據(jù)顯示，漲幅達成了15%左右，但現(xiàn)實是幾乎每個都市漲幅超出15%這樣的快速上漲。在這樣的狀況下，不光普通老百姓遠遠買不起房子，中產(chǎn)階級同樣也買不起房子，這樣嚴峻形勢造成了出臺了史上最嚴肅調(diào)控政策，4月份和9月底兩次頒布了調(diào)控政策，因此調(diào)控政策應當對市場需求影響是比較大的。但是每次調(diào)控政策出臺之過了幾個月之后，由于現(xiàn)在有錢人太多了，各行各業(yè)都在專項投資房地產(chǎn)行業(yè)，造成了調(diào)控政策出臺六個月或者一年就出現(xiàn)了大幅的反彈。今年年初再次出臺更加嚴肅的調(diào)控政策，例如調(diào)控政策是，你有兩套房子就不能貸款，但今年調(diào)控政策是，有錢也不能買，執(zhí)行的是嚴格限購，有兩套房就沒有購置的資格，其實這個政策早在我們就曾經(jīng)提出建議，中國的大都市，特別是供需不平衡的都市，除非限制購置人群，否則很難控制住房價，但我們始終等了六年之后這個政策才終于出臺，從現(xiàn)在來看市場的反響應當是比較強大的，造成了許多都市成交量的持續(xù)低迷，讓諸多開發(fā)商不樂意、不敢開盤，始終在遲延開盤時間，大多都市樓市市場成交量下降70%左右，就現(xiàn)在現(xiàn)狀來看房地產(chǎn)市場整體受到影響和沖擊是非常大的，并且我認為這個影響還會持續(xù)相稱長的時間。1.2限購令的影響限購令對于但凡頒布了限購令的都市應當說是一種非常致命的打擊，但非限購令的都市又帶來了新一輪發(fā)展機遇，這個在全國非常普遍的，例如說在海南，三亞和?？陬C布了限購，但其它區(qū)域的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢頭非常猛。同樣，北京頒布了限購，但在北京周邊的都市，例如河北等都市，挨著北京市周邊的都市房價這幾個月也是呈上漲的趨勢，從這里也看得出來，即使調(diào)控指向了房地產(chǎn)業(yè)，但是諸多國民經(jīng)濟發(fā)展根本問題沒有得到解決，涉及老百姓的資金流沒有分流渠道，大家有錢沒有地方投，可能還會尋找某些相對穩(wěn)健的投資產(chǎn)品，例如房地產(chǎn)?，F(xiàn)在調(diào)控政策尚有一種重點是規(guī)定各個地方在第一季度末出臺房價的調(diào)控目的，現(xiàn)在全國有34個都市公布了房價的調(diào)控目的，其中34個都市里山西省占20多個，因此山西省房價調(diào)控力度比較大的，一線都市則基本上沒有出臺，東部區(qū)域的話只有濟南、沈陽出臺了，中部則是太原，西部則是昆明、貴陽、銀川、西安、蘭州這些都市出臺的宏觀調(diào)控目的，但出臺這個目的受到社會上的議論比較多，為什么這樣說呢？由于我們目的是穩(wěn)定房價控制房價過快上漲，但是諸多都市出臺這個房價控制目的是跟GDP、跟人均可支配收入增加掛鉤，大部分都市都沒有一種絕對值，不是說要把房價控制在5%到10%漲幅上，而是低于當年GDP的上漲幅度。在此看看各個都市制訂GDP目的，有高有低，從17%到12%都有，這樣看來房價還會在去年高增加的基數(shù)上上漲10%左右，如果說上漲10%也是達成政策調(diào)控的目的，但從這一點上，從出臺的這些都市來看并不抱負。現(xiàn)在尚有北京、上海、深圳、廣州、杭州這些房價上漲比較快的都市至今沒有出臺調(diào)控目的，我個人認為，對于大都市政府管理者來說調(diào)控難度是非常大的，由于房地產(chǎn)這個是整個全世界、七萬多家房地產(chǎn)公司在市場上買賣交易的行為，政府有什么樣的手段能夠把房價壓制下來這個確實非常難，這是第二點房地產(chǎn)運行的特性體現(xiàn)。1.3是房產(chǎn)市場的供應主、客觀都是減少的，主觀就是我們政府的供地能力，由于我們這次宏觀調(diào)控政策加大了住房保障的力度，諸多都市提出了住房保障土地供應應占到50%以上，涉及某些政策性的住房，普通商品住房應占到70%以上，必然造成各級政府為了完畢這個住房保障的目的，千方百計的把釋放出來的土地優(yōu)先保障房的供應，市場化的土地供應就會減少某些，因此看到現(xiàn)在各個地方，土地供應商高價拿地還是仍然層出不窮，由于土地進入市場的量越來越小，諸多開發(fā)商對于市場持觀望提高不敢貿(mào)然拿地，由于不懂得我們限購政策會持續(xù)多久，因此現(xiàn)在土地市場來說供應應當說供應局限性的會持續(xù)相稱長的時間。最后一種特性就是房地產(chǎn)的投資成本加大了，不管是前期的還是后期的都加大了，前期的貸款成本、買房的交易成本都在增加，后期想把房子賣出去個人所得稅、營業(yè)稅、契稅、增值稅等等都在往上加，將來尚有房產(chǎn)稅要出臺，現(xiàn)在重慶、上海已經(jīng)出臺了，因此投資的利潤空間就會大大的壓縮。北京市剛剛出臺，房子買了五年之后如果再上市交易的話，如果不是自住首套房就要全額征收個人所得稅，因此尚有全額征收營業(yè)稅以及尚有增值稅政策，因此買一套房子之后投資空間將越來越小。從宏觀調(diào)控政策來看，簡樸的做加法減法，就能夠懂得成本上漲，涉及貸款利率的提高，但是對于中檔收入下列居民適宜減少購房成本購房負擔這方面基本上沒有什么動作。現(xiàn)在我們廣大中產(chǎn)階級重要的公積金方面，也沒有體現(xiàn)出向中低收入家庭傾斜的優(yōu)勢。2.房地產(chǎn)投資八大影響要素如何就投資房地產(chǎn)進行判斷，不管我們個人還是我們作為投資機構(gòu)公司家，如果投資房地產(chǎn)的話，應當如何判斷，有哪些因素直接影響價格，如何判斷這個都市項目價格是不是合理，我想有八個方面因素能夠考慮。2.1價格和價值的背離程度這是經(jīng)濟學最基本的，如果價格和價值離特別遠了，這個市場價值就不安全，有泡沫的成分，這是一種根本。2.2影響價格的因素就是供需的關(guān)系我們看到諸多項目價格已經(jīng)遠遠偏離價值，但是還是漲很快，這就是供需關(guān)系不平衡，供應遠遠不大于需求，特別是在某些一二線都市，例如北京、上海，涉及海南，大多都是全國大市場而不是本地人的市場，因此龐大的需求對于這個地區(qū)的價格影響比較大。2.3社會經(jīng)濟的活躍度這個也是非常重要，我們看到諸多三四線都市居民收入可能差不多，但是經(jīng)濟活躍度差距很大，經(jīng)濟活躍度高的地區(qū)都市非常有活力，招商引資力度比較大，我們過去給某些出名開發(fā)公司做投資二三線都市潛力分析的時候，甚至把飛機起落次數(shù)作為一種參考指標，有些都市過去有機場，但現(xiàn)在都關(guān)閉了，有些都市不大但是飛機場非常繁忙，這個就是差別，很大程度反映了社會經(jīng)濟的活躍度對于我們房地產(chǎn)市場影響非常大的。2.4就是房價收入比過去我們看沒有限購外來人買房子比較多，像北京去年三月份的時候調(diào)控之前一次性購房，一次性付款占27%，到了9月份我們出臺限購令，限貸下買第三套房子不能貸款，成果一次性付款比例占70%，這種外來人前來買房子比例非常高的，因此我們還會出臺比較嚴肅取消他們的購置資格，房價收入比在現(xiàn)在限購令政策影響下應當是作用越來越突出。2.5租售，價格和租金的比例過去我們說合理的投資周期大概左右，但是有人，例如在上海這樣都市買一套房子，租出去之后要五十年七十年才干收回投資，這個租售比非常不合理的。2.6位置投資買房一定買位置特別好租金比較高的，這樣租售比比較抱負某些，房地產(chǎn)投資第一是位置，第二還是位置，不要買荒郊野外的，就算環(huán)境比較好，買了之后也租不出去，自己住上班路途交通遙遠負擔很重。2.7項目本身自住和投資的比例有些項目我們說90%是投資的，涉及像我們北方沿海某些地區(qū)到內(nèi)地招商引資都是吸引內(nèi)地人買房子，涉及山東等地方，每個項目90%外地人買房子都是投資性的。這個房子誰來??？日常沒有人住，沒有商業(yè)氛圍，這個區(qū)位很難有較大上升空間。2.8資金來源的比例就是看這個錢區(qū)域的項目是自有資金為主還是銀行貸款為主，我們過去普通說道山西的煤老板有錢，都是拿自有資金買房子，拿自有資金買房子對于這個項目和都市來說沒有太大的風險，由于他不在乎房子價格，只是一種放錢的方式，溫州炒房團是拿銀行錢炒作的，當受到政策的影響還不起貸款就會帶來某些金融風險，這是我認為房產(chǎn)投資的八個方面的影響要素。3.看好海南房產(chǎn)前景值得投資3.1中國房地產(chǎn)將來發(fā)展的趨勢我們懂得現(xiàn)在市場的態(tài)勢應當是受宏觀調(diào)控政策影響，并且應當還會持續(xù)低迷一段時間，長久趨勢來看中國房地產(chǎn)，我是相稱看好。我們能夠從幾個方面綜合，這種城鄉(xiāng)化仍然處在快速增加的階段，現(xiàn)在是46%左右，我們的目的到大概達成55%到60%，我們每年有幾百萬人口進入都市，尚有大量的新結(jié)婚的剛參加工作的年輕人的購房需求，我們尚有工業(yè)化的快速發(fā)展，都市建設不停的的更新，日新月異的都市面貌改善，土地升值空間巨大，尚有人為收入不停大幅度增加，尚有我們傳統(tǒng)觀念中國跟西方不同，西方可能相對平穩(wěn)相對客觀冷靜某些，但是中國的觀念是，一定要在自己房子里面結(jié)婚生子，沒有人樂旨在租房子里面結(jié)婚，我們看到很數(shù)年輕人畢業(yè)之后成家壓力比較大，如果自己沒有房子，女朋友根本不跟他結(jié)婚，這個也是中國傳統(tǒng)觀念的影響。如果看租售比的話，北京四萬多平米買一套房子，真的不如租一輩子房子呢。但是傳統(tǒng)觀念影響市場需求是非常巨大的，涉及北京、上海等地，每年大量的外地優(yōu)秀高中畢業(yè)生考到這些區(qū)域優(yōu)秀的大學，他們這些學生里面一部分家長有錢的，在大一的時候就開始在這些都市尋找房子，生怕4年后來在這個都市買不起房子，這個需求還是持續(xù)旺盛的，我們說行業(yè)發(fā)展核心看需求，因此對將來走向還是非?？春玫摹?.2趨勢就是市場化和住房保障并重發(fā)展我們現(xiàn)在大規(guī)模推動住房保障，但是長久來看，仍然需要大部分居民通過自己的能力在市場上解決住房問題，這是必定的。由于我們這樣多保障住房的建設，將來可能政府也要背上一種沉重的包袱，我們現(xiàn)在在避免過去福利分房的模式，有些都市20多個社區(qū)，每個社區(qū)一百萬平方米全是保障性住房，幾年之后如果租金收不回來，維修養(yǎng)護成本等等都將有很大的問題，因此我們始終倡導市場化和住房保障共同發(fā)展。第三個趨勢就是節(jié)能省地，推動住宅產(chǎn)業(yè)化，這個是十二五期間非常重要的方面，我們過去始終在提住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展，但是極少有這個產(chǎn)業(yè)政策支持，我們現(xiàn)在看到住房質(zhì)量不停的提高，并不是說我們從政策層面上有某些獨立的政策，都是開發(fā)商在充足的市場競爭條件下自覺自愿不停的提高品質(zhì)，這個在一二線都市體現(xiàn)比較突出某些，三四線都市諸多都是重復低水平的建設，這是不可持續(xù)的，十二五期間我們將在國家出臺更多激勵住宅產(chǎn)業(yè)化的建設，例如說諸多開發(fā)公司在節(jié)能環(huán)保和材料方面，如果達成這些規(guī)定的話，涉及全裝修，公司就能夠在個人所得稅，或者營業(yè)稅，或者下次拿地的時候有某些優(yōu)惠條件、優(yōu)惠政策等，激勵公司去做住宅產(chǎn)業(yè)化的投資。保障住房方面已經(jīng)開始了全裝修的都市，特別是廉租房和公租房全部要達成一次性裝修到位避免帶來的過大浪費，這是將來發(fā)展趨勢。我想這樣幾個方面，長久看好市場和保障并重的住宅產(chǎn)業(yè)化應當是一種重點，海南房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展按趨勢來看，我想大家可能有一種共同點，海南在中國有非常非常獨特的優(yōu)勢，過去只是一種地理優(yōu)勢，全國只有這樣一種海南島，一年四季春暖花開，氣候宜人，非常吸引國內(nèi)外旅游客人。地理位置非常的優(yōu)越，現(xiàn)在又面臨著政策的優(yōu)勢，環(huán)境的優(yōu)勢，國際旅游島的打造，海南將迎來新一輪發(fā)展機遇，這一輪發(fā)展應是勢不可當?shù)模Ｄ蠉u是一種新興的快速增加區(qū)域，應當說投資機會還是很大的。另外海南島尚有自己獨特的優(yōu)勢，原來我們想海南受限購令影響是最大的，由于海南80%都是外來投資者，現(xiàn)在看來，即使?？?、三亞出臺限購令，但是這兩個都市的房地產(chǎn)基本上飽和，沒有什么新開土地供應，將來的發(fā)展都是在限購令之外的地區(qū)，例如說萬寧神州半島、涉及興隆等等區(qū)域，并不受到限購令的影響，另外海南是國際旅游島，酒店式形式將是主流，不是受到限購的住宅是主流，因此這方面來說影響不是特別大。因此海南的發(fā)展可能跟全國各地發(fā)展趨勢相