澳門路660弄城市更新調研報告課件

澳門路660弄城市更新調研報告05開發(fā)方案06保護方案07開發(fā)難點01項目概況02項目現(xiàn)狀03建筑風貌04參考案例01項目概況01.項目概況地塊位于普陀區(qū)澳門路660弄，建于民國9年（1920年）。由日商內外棉株式會社建造，作為日僑職員宿舍。當時通稱內外棉工房。民國34年（1945年）后，由中國紡織建設公司接管，改名中國紡織建設公司第二宿舍。1952年后，改稱華紡宿舍。01.項目概況澳門路日式住宅南臨澳門路，北依宜昌路和蘇州河，西臨西康路，東面是陜西北路。01.項目概況該住宅區(qū)當時總占地面積4.9萬平方米，建筑面積3.21萬平方米。建筑為典型的和洋折衷日本近代集合式住宅，外觀主要表現(xiàn)形式為英國式，內部平面布局和裝飾具有明顯的日本傳統(tǒng)風格。02地塊現(xiàn)狀澳門路660弄由1條坐北朝南的主通道和13條東西橫向的支通道，組成總體平面。主通道寬6米，可行駛汽車，南道口通澳門路。澳門路660弄建筑共分為公房和舊里兩種物業(yè)類型。按物業(yè)提供數(shù)據(jù)，總戶數(shù)976戶，門牌號總計165個，總建筑面積46580.55平方米。其中，舊里建筑面積約15796.92平方米，門牌號總計140個，戶數(shù)總計330戶。公房建筑面積約30783.63平方米，門牌號總計25個，戶數(shù)總計646戶。02.地塊現(xiàn)狀澳門路660弄建筑外觀基本保持原有面貌，小區(qū)整體風貌較好。居住功能延續(xù)，但小區(qū)內人口密度較大，大部分房屋存在違章搭建，內部破損比較嚴重。居民生活配套設施嚴重缺乏，居住環(huán)境惡劣。小區(qū)內存在大量外來租房人員，流動人口眾多。03建筑風貌03.建筑風貌建筑為典型的和洋折衷日本近代集合式住宅，外觀主要表現(xiàn)形式為英國式，內部平面布局和裝飾具有明顯的日本傳統(tǒng)風格。03.建筑風貌房屋建筑平面基本呈矩形，為磚木結構，磚墻承重。房屋墻體均采用石灰砂漿砌筑，均為磚墻，墻下均

為磚砌大方腳基礎。主樓室內為木樓板、木屋蓋，平瓦坡屋面，設木樓梯一部；北側廚房、衛(wèi)生間部位為木屋蓋，平瓦坡屋面。主樓室內分隔墻采用板條墻。室內粉刷均采用柴泥粉刷。外墻面為混合砂漿搭毛粉刷，外刷粉紅色涂料，南側二層均設木窗臺。室內房間均為架空木樓面。03.建筑風貌主屋入口處筑二踏步臺階，挑出式門檐，凹進式門楣，磨石子地坪，高踏步門廳。立面為機制瓦四坡頂屋面，窗臺下部為機制紅磚水泥嵌縫清水墻，窗臺上為淡黃色水泥粉刷墻面。房屋前后樓聯(lián)成一體，底層前部客廳、餐廳和扶梯間，以移拉門分隔，小巧精致。后部為灶披間、衛(wèi)生間和天井。從門廳邊側直跑扶梯通達二樓，樓上前部為臥室、起居室，外挑小陽臺，室內鋪洋松企口木地板，有壁櫥、壁爐、煤氣等設施。04參考案例04.參考案例①

步

高

里——屬于改善型修繕模式04.參考案例項目歷史：建于1930年，占地面積6940平方米，建筑面積10069平方米，屬行列式舊式石庫門里弄住宅，磚木結構，二層，紅磚外墻，共79幢，是上海保存較完整的罕見整組建筑里弄宅。地址：陜西南路287弄（近建國西路）04.參考案例2007年春天，步高里改造工程正式上線，將外墻的清水紅磚與石材構建進行修補，去除了過去屢次“畫墻式”修繕留下的紅磚粉和涂料，恢復原貌。工程還對內部廚衛(wèi)水電設施和室外場地進行了大力整治，幫助居民生活環(huán)境得以提高。步高里雖經(jīng)大手筆的修繕，但結果遠非

媒體宣傳的那樣皆大歡喜，高密度混居、頻繁被二房東出租等問題始終得不到解

決，項目的歷史保護效果并沒有得到很

好的體現(xiàn)。1989年被列為市級文物保護單位。04.參考案例②

思

南

公

館——屬于保護加利用模式04.參考案例項目歷史：思南公館始于1920年，以花園洋房為建筑風格，吸引了大批當時的軍政要員、企業(yè)家、專業(yè)人士和知名藝術家遷入，使該地區(qū)成為當時上流社會的居停和會聚之所。1999年9月，上海市建設和房屋管理部門確定上海多個優(yōu)秀歷史街區(qū)作為保留保護改造的試點。盧灣區(qū)第47、48街坊，被列為試點之一。涉及保留保護歷史建筑51幢，匯集8種上海近代居住建筑類型。地址：黃浦區(qū)思南路復興中路04.參考案例如今轉型為帶有混合功能的小型商業(yè)綜合體類項目，但依然保持著其固有的高雅氣質。從總體來看，歷史風貌街區(qū)保存完整，城市肌理、環(huán)境特征，得到了很好的保留。當時因為要完整保護，相關協(xié)議置換時間很長，1047戶居民和32家單位，從1999年項目啟動一直到2009年12月31日才全部得以置換完成。對上海這樣身處飛速發(fā)展的城市來說，老城區(qū)尤其是中心城區(qū)的舊區(qū)改造問題，依然難點眾多。04.參考案例③

建

業(yè)

里——屬于推倒重來模式04.參考案例項目歷史：建業(yè)里位于上海市徐匯區(qū)，建國西路和岳陽路交界處，是上海1930年代里弄住宅的代表。該里弄住宅規(guī)模大、功能齊全，建筑風格以清水紅磚、馬頭風火墻、半圓拱券門洞為代表，融合吸收了中西文化各自獨特的風貌特征。地址：徐匯區(qū)建國西路442號(岳陽路)04.參考案例建業(yè)里項目啟動于2004年初，是上海市成片保護改造歷史文化風貌區(qū)和優(yōu)秀歷史建筑的8個試點之一。如今的建業(yè)里被添加了許多新功能。與“結構老化、瀕臨失效”的原東弄、中弄相比，拆除復建后的新“建業(yè)里”，在居住條件上有了巨大的提升。通過現(xiàn)代化的功能設計和項目管理，把建業(yè)里打造成為以上海獨特石庫門建筑為基礎、具有上海歷史文化風貌特色的都市旅游景點以及集商業(yè)、娛樂、文化、餐飲于一體的時尚休閑新地標。但建業(yè)里“修舊如故”的過程中，并沒有使用原來的材料、原來的工藝，而僅僅是保留原本的建筑特色，有些甚至完全推倒重建，這樣最多只能叫做“留存風貌”。04.參考案例④

斯

文

里——屬于混合融合模式04.參考案例項目歷史：斯文里，坐落于新閘路北的大通路(今大田路)兩側，以路為界分東、西斯文里?？傉嫉?.66公頃，建筑占地2.51公頃?？偨ㄖ娣e4.8萬平方米，共有二三層磚木結構石庫門住宅706幢。其中西斯文里318幢，東斯文里388幢，是上海規(guī)模最大的舊式里弄。西斯文里始建于民國3年，東斯文里建于民國7年。04.參考案例05開

發(fā)

方

案

建

議05.開發(fā)方案建議改善修繕型雖然對功能及建筑風貌都有了完整的保留，但無法從根本上妥善解決對優(yōu)秀歷史建筑的保護問題，高密度居住環(huán)境對優(yōu)秀歷史建筑的多次破壞問題仍無法得到解決。推倒復建型對于歷史建筑保護是否合適仍有待論證。混合融合模式我們建議采用類似于東斯文里改造的混合融合模式，從保留并修繕優(yōu)秀歷史建筑著手，對其周邊老舊建筑進行拆除，并通過城市肌理的保留、建筑風貌的統(tǒng)一等環(huán)節(jié)切入，對整個區(qū)域進行重新的定位及規(guī)劃，不僅將優(yōu)秀歷史建筑的建筑合理地進行了保護，也通過新建建筑在一定程度上豐富了商業(yè)開發(fā)的空間價值。在進行歷史文化傳承的同時，提升民眾品味和文化層次，從而帶動周邊區(qū)域空間品質和商業(yè)價值。方案一：1、保留并修繕11棟歷史保護建筑的立面風貌及空間特征，并根據(jù)開發(fā)定位，對其內部空間進行靈活度較大的利用改造，在不影響原結構的前提下進行局部微調。2、拆除地塊內剩余低層建筑，并根據(jù)新規(guī)劃方案進行加建，建筑風格延續(xù)11棟歷史保護建筑立面風貌，形成整體建筑氛圍。

3、拆除學校及沿西康路側部分單位建筑與公房，形成地面開放空間，并充分利用地下空打造地下商業(yè)業(yè)態(tài)并新建停車庫，解決一部分區(qū)域停車難問題。方案二：在方案一的基礎上拆除沿西康路側所有單位建筑與公房，結合優(yōu)秀歷史建筑立面風貌形成完整的商業(yè)沿街展示面，并形成較完整地下空間，便于打造地下商業(yè)業(yè)態(tài)及地下停車場。方案三：在方案二的基礎上增加拆除東側靠東側幼兒園、工商所及

5棟多層公房，加建兩棟高層建筑。06保

護

方

案06.

保護方案修繕優(yōu)化改造利用新建對于有條件進行原址保護的歷

史建筑，應在嚴格歷史考據(jù)的

基礎上對其進行修繕。在抓野

單位對其現(xiàn)場勘測后，判斷對

其實施保護工程的類別和程度。保護性修繕是對歷史建筑改變

最小的工程措施，主要工程包

括恢復結構的穩(wěn)定狀態(tài)、增加

必要的加固構建，、修補損壞

的構建填補缺失的部分等。在

秀山過程中應充分尊重歷史，

堅持科學，重塑歷史之美；尊

重歷史資料和確鑿的文獻。考慮到整體地塊地勢偏低，為保證優(yōu)秀歷史建筑的長期合理保護及整體使用考慮，建議對項目排水方案進行整體改良考慮，具體技術措施根據(jù)后續(xù)方案進一步論證。根據(jù)建筑本身情況、地塊規(guī)劃

和未來開發(fā)要求，在不破壞歷

史建筑風貌的前提下對優(yōu)秀歷

史建筑進行創(chuàng)意性再利用改造，轉化原本功能，適度重塑其內

部空間。由于地