公允價(jià)值計(jì)量與成本法計(jì)量的比較分析-以世茂股份投資性房地產(chǎn)為例

PAGEPAGEII公允價(jià)值計(jì)量與成本法計(jì)量的比較分析——以世茂股份投資性房地產(chǎn)為例摘要：由于現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展和變化，歷史成本計(jì)量屬性的局限性日益凸顯。由此，傳統(tǒng)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)計(jì)量屬性必須做出相應(yīng)的變革，以提供反映現(xiàn)金流量和公允價(jià)值的信息?？梢?jiàn)，歷史成本與公允價(jià)值計(jì)量屬性并存將是傳統(tǒng)會(huì)計(jì)計(jì)量屬性的發(fā)展趨勢(shì)。但是這兩種計(jì)量方法又分別存在一些不足之處，因此，本文主要探究和討論上市公司在計(jì)量投資性房地產(chǎn)時(shí)，成本法和公允價(jià)值這兩種方法哪一種更適合計(jì)量投資性房地產(chǎn)，找出其中存在的問(wèn)題以及原因，并提出對(duì)策和建議。關(guān)鍵詞：公允價(jià)值計(jì)量；成本法計(jì)量；會(huì)計(jì)核算；世茂股份投資性房地產(chǎn)

目錄一、引言 1（一）研究背景 1（二）研究意義 1（三）研究方法和內(nèi)容 2二、分析成本法計(jì)量模式和公允價(jià)值計(jì)量模式在投資性房地產(chǎn)中應(yīng)用的現(xiàn)狀 2（一）公允價(jià)值計(jì)量和成本法計(jì)量相關(guān)概述 2（二）公允價(jià)值計(jì)量和成本法計(jì)量在上市公司的使用現(xiàn)狀 7（三）公允價(jià)值計(jì)量和成本法計(jì)量的優(yōu)劣以及應(yīng)用前景 8三、公允價(jià)值計(jì)量和成本法計(jì)量分別對(duì)世貿(mào)股份的影響 8（一）對(duì)期初留存收益的影響 9（二）對(duì)資產(chǎn)規(guī)模的影響 9（三）對(duì)當(dāng)期損益的影響 10（四）對(duì)償債能力指標(biāo)的影響 10（五）對(duì)盈利能力指標(biāo)的影響 11（六）對(duì)營(yíng)運(yùn)能力指標(biāo)的影響 12（七）對(duì)市凈率指標(biāo)的影響 13（八）企業(yè)評(píng)估費(fèi)用的增加 13（九）企業(yè)利潤(rùn)的波動(dòng) 13四、結(jié)論 14參考文獻(xiàn) 15PAGE16一、引言（一）研究背景隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，企業(yè)理財(cái)觀念意識(shí)逐漸增強(qiáng)，房地產(chǎn)作為一種投資手段已是非常普遍的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，甚至已成為一些企業(yè)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。以往，人們習(xí)慣地將企業(yè)投資性房地產(chǎn)作為一般的無(wú)形資產(chǎn)或者是固定資產(chǎn)核算，按期估計(jì)使用年限計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷。但是這種核算方法下，無(wú)形資產(chǎn)或是固定資產(chǎn)的賬而凈值往往不能反映其真實(shí)價(jià)值，經(jīng)過(guò)數(shù)年之后，其市場(chǎng)價(jià)值不僅可能高于其賬而凈值，而且還經(jīng)常出現(xiàn)高于其賬而原值的數(shù)倍、數(shù)十倍、甚至更高的情形，在這種情況下，將投資性房地產(chǎn)作為一般的固定資產(chǎn)或是無(wú)形資產(chǎn)去核算顯然是不合適的。于是，會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)中將投資性房地產(chǎn)從原有固定資產(chǎn)中劃分出來(lái)單獨(dú)作為一類資產(chǎn)—投資性房地產(chǎn)予以反映。對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)，如果企業(yè)達(dá)到公允價(jià)值計(jì)量條件的，是否應(yīng)該采用公允價(jià)值進(jìn)行計(jì)量呢?本文站在投資性房地產(chǎn)實(shí)務(wù)的角度，以上海世茂股份有限公司為例，結(jié)合近十多年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)價(jià)格飛速上漲的大背景，對(duì)企業(yè)的投資性房地產(chǎn)從成本計(jì)量模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值計(jì)量模式后，對(duì)企業(yè)產(chǎn)生的影響進(jìn)行了深入剖析。通過(guò)本文的研究，旨在為企業(yè)在選擇投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式時(shí).能夠權(quán)衡利弊，作出有利的選擇。（二）研究意義在我國(guó)的上市公司中，超過(guò)百分之六十的企業(yè)擁有數(shù)額較大的投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，這與飛速高漲的房?jī)r(jià)密不可分，這使得投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式也成為了一個(gè)值得研究的問(wèn)題。早期的投資性房地產(chǎn)都采用單一的成本法模式計(jì)量，但在我國(guó)最近頒布的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》中，明確規(guī)定了在有確切證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠獲得的情況下，投資性房地產(chǎn)可以采用公允價(jià)值進(jìn)行后續(xù)計(jì)量；但是大部分企業(yè)仍舊選擇簡(jiǎn)單易行的成本法進(jìn)行計(jì)量。因?yàn)橐坏┎捎霉蕛r(jià)值計(jì)量模式就不能再轉(zhuǎn)換為成本法計(jì)量模式；采用公允價(jià)值計(jì)量還會(huì)使企業(yè)的利潤(rùn)隨著投資性房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況的變化而波動(dòng)；就我國(guó)的市場(chǎng)情況來(lái)看，還不能很好支撐這一計(jì)量模式的發(fā)展。所以本文將以世茂股份為例，通過(guò)這兩種計(jì)量模式具體對(duì)上市公司的財(cái)務(wù)指標(biāo)有什么影響，以此作為依據(jù)對(duì)這個(gè)問(wèn)題進(jìn)行研究和分析。（三）研究方法和內(nèi)容文獻(xiàn)分析法。本文是在大量查找與閱讀與公允價(jià)值計(jì)量和成本法計(jì)量相關(guān)的文獻(xiàn)資料的基礎(chǔ)上，結(jié)合筆者對(duì)這兩種計(jì)量方法的了解展開(kāi)本文的研究，整合相關(guān)文獻(xiàn)資料為本文提供理論支撐。比較分析法。本文主要是將公允價(jià)值計(jì)量和成本法計(jì)量進(jìn)行比較，以投資性房地產(chǎn)為例，以具體的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行對(duì)比分析，探討兩種不同的計(jì)量方式對(duì)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的影響，分析產(chǎn)生這種影響的原因。二、分析成本法計(jì)量模式和公允價(jià)值計(jì)量模式在投資性房地產(chǎn)中應(yīng)用的現(xiàn)狀（一）公允價(jià)值計(jì)量和成本法計(jì)量相關(guān)概述1.公允價(jià)值計(jì)量公允價(jià)值計(jì)量的一般方法，通常包括市價(jià)法、類似項(xiàng)目法和估價(jià)技術(shù)法。所謂市價(jià)法是指將資產(chǎn)和負(fù)債的市場(chǎng)價(jià)格作為其公允價(jià)值的方法。類似項(xiàng)目法是指在找不到所計(jì)量項(xiàng)目的市場(chǎng)價(jià)格的情況下的一種替代方法。它是通過(guò)參考類似項(xiàng)目的市場(chǎng)價(jià)格來(lái)確定所計(jì)量項(xiàng)目的公允價(jià)值的一種方法。估價(jià)技術(shù)法是指當(dāng)一項(xiàng)資產(chǎn)或負(fù)債不存在或只有很少的市場(chǎng)價(jià)格信息時(shí)，采用一定的估價(jià)技術(shù)對(duì)所計(jì)量項(xiàng)目的公允價(jià)值做出估計(jì)的方法。一般地認(rèn)為，在確定所計(jì)量項(xiàng)目的公允價(jià)值時(shí)，要從這三種方法中選擇一種，而這三種方法的采用是有一定程序的。通常情況下，首選的方法是市價(jià)法，因?yàn)橐粋€(gè)公開(kāi)的市場(chǎng)價(jià)格通常是最為令人接受，從而也最公允的；在找不到所計(jì)量項(xiàng)目的市場(chǎng)價(jià)格的情況下，往往采用類似項(xiàng)目法，通過(guò)按照一定的嚴(yán)格條件選取的類似項(xiàng)目的市場(chǎng)價(jià)格來(lái)決定所計(jì)量項(xiàng)目的公允價(jià)值；而當(dāng)所計(jì)量的項(xiàng)目不存在或只有很少的市場(chǎng)價(jià)格信息，從而無(wú)法運(yùn)用市價(jià)法和類似項(xiàng)目法時(shí)，則考慮采用估價(jià)技術(shù)法對(duì)所計(jì)量項(xiàng)目的公允價(jià)值做出估計(jì)。這三種方法的主觀成分是依次增加的，而應(yīng)用難度也是依次增加的。在使用這三種方法時(shí)還有很多嚴(yán)格的使用條件和應(yīng)該注意的問(wèn)題。下面就這三種方法具體的應(yīng)用加以介紹。（1）市價(jià)法市場(chǎng)價(jià)格，不論其來(lái)源如何，都被認(rèn)為是對(duì)資產(chǎn)和負(fù)債的公允價(jià)值最好的反映。一個(gè)公開(kāi)市場(chǎng)上的價(jià)格，通常是公允的和可接受的，對(duì)于某些資產(chǎn)或負(fù)債而言也是容易得到的。市價(jià)法就是指直接引用所計(jì)量項(xiàng)目的市場(chǎng)價(jià)格作為其公允價(jià)值的公允價(jià)值計(jì)量方法。應(yīng)用市價(jià)法應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：a.所采用的市場(chǎng)價(jià)格最好是活躍市場(chǎng)中的交易價(jià)格。所謂活躍市場(chǎng)是指滿足以下所有條件的市場(chǎng)：（1）市場(chǎng)中交易的項(xiàng)目是同質(zhì)的；（2）通?？稍谌魏螘r(shí)候找到自愿的買(mǎi)方和賣方；（3）價(jià)格公開(kāi)。b.應(yīng)采用相同項(xiàng)目、最近的市場(chǎng)價(jià)格作為該項(xiàng)目的市場(chǎng)價(jià)格。該市場(chǎng)價(jià)格，最好應(yīng)該是計(jì)量當(dāng)日的市場(chǎng)報(bào)價(jià)。c.當(dāng)找不到計(jì)量日的市場(chǎng)價(jià)格時(shí)，可以采用稍微提前的市場(chǎng)價(jià)格，但是計(jì)量日與市價(jià)日之間由于時(shí)間的流逝和市場(chǎng)條件的變化而對(duì)公允價(jià)值產(chǎn)生的影響，應(yīng)當(dāng)可以加以估計(jì)。d.當(dāng)存在不止一個(gè)市場(chǎng)價(jià)格時(shí)，應(yīng)當(dāng)選取最有利于企業(yè)的一個(gè)市場(chǎng)價(jià)格?！白钣欣币馕吨髽I(yè)可以得到的最高的價(jià)格，換句話說(shuō)，就資產(chǎn)而言，意味著更高的脫售價(jià)格，對(duì)負(fù)債而言，意味更低的清償或轉(zhuǎn)移價(jià)格。選擇最有利的市場(chǎng)價(jià)格決策規(guī)則是基于這樣一種假設(shè)，大多數(shù)的企業(yè)以利潤(rùn)或凈資產(chǎn)最大化為目標(biāo)。在這一前提之下，企業(yè)才會(huì)盡力尋求最有利于自身的價(jià)格，通過(guò)市場(chǎng)買(mǎi)賣雙方的討價(jià)還價(jià)，各種市場(chǎng)力量的博弈，最終形成一個(gè)市場(chǎng)參與各方均可接受的價(jià)格。但是，“最有利”并不是對(duì)企業(yè)自身的目標(biāo)而言的。例如，一個(gè)企業(yè)在確定最有利的市場(chǎng)價(jià)格時(shí)，可能是從企業(yè)整體的目標(biāo)來(lái)考慮的，結(jié)果是所得到的價(jià)格可能并不是對(duì)該單項(xiàng)資產(chǎn)或負(fù)債最有利的。這時(shí)，企業(yè)對(duì)該資產(chǎn)或負(fù)債的計(jì)量就不是公允的計(jì)量，對(duì)一項(xiàng)資產(chǎn)或負(fù)債的公允價(jià)值的計(jì)量，應(yīng)該是對(duì)該資產(chǎn)或負(fù)債本身而言最有利的價(jià)格，而不是對(duì)企業(yè)整體最有利的價(jià)格。e.市場(chǎng)價(jià)格中存在與所計(jì)量的項(xiàng)目的權(quán)利與義務(wù)并不直接相關(guān)的部分，對(duì)于這一部分價(jià)格，應(yīng)予以剔除。例如，某一資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格中可能包括的附加勞務(wù)的價(jià)格（如安裝費(fèi)）。（2）類似項(xiàng)目法在找不到所計(jì)量項(xiàng)目的市場(chǎng)價(jià)格的情況下，可以使用所計(jì)量項(xiàng)目類似項(xiàng)目的市場(chǎng)價(jià)格作為其公允價(jià)值。類似項(xiàng)目法應(yīng)用時(shí)，最關(guān)鍵的就是類似項(xiàng)目的確定。所謂的類似項(xiàng)目是那些與所計(jì)量的項(xiàng)目具有相同的現(xiàn)金流量形式的項(xiàng)目。因?yàn)椋哂邢嗨频默F(xiàn)金流量形式的兩個(gè)項(xiàng)目，對(duì)于經(jīng)濟(jì)狀況變化的反應(yīng)也是相似的。通常研究?jī)蓚€(gè)項(xiàng)目是否相似的具體步驟如下：a.確定所要計(jì)量的項(xiàng)目的期望現(xiàn)金流量。b.選定另外一個(gè)初步認(rèn)為具有相似特征的資產(chǎn)或負(fù)債。c.比較兩個(gè)項(xiàng)目的現(xiàn)金流量以確保它們是相同的。d.評(píng)價(jià)是否在一個(gè)項(xiàng)目中影響其價(jià)值的因素在另一個(gè)項(xiàng)目中同樣的全部得到了反應(yīng)，比方說(shuō)，不同的風(fēng)險(xiǎn)水平。如果存在這樣的未被反映的因素，應(yīng)確認(rèn)該因素的影響能否被合理剔除。如果不可能被合理剔除，則這兩個(gè)項(xiàng)目不是相似項(xiàng)目。e.判斷兩個(gè)項(xiàng)目的現(xiàn)金流量面對(duì)經(jīng)濟(jì)狀況變化時(shí)是否按照同樣的方式變化。如果不是，則它們不是相似項(xiàng)目。在判定一個(gè)項(xiàng)目是所計(jì)量項(xiàng)目的類似項(xiàng)目之后，并不意味著其市場(chǎng)價(jià)格就成了所計(jì)量項(xiàng)目的公允價(jià)值或者成為該項(xiàng)目公允價(jià)值的參考價(jià)值，還應(yīng)該參照前述市價(jià)法部分市價(jià)法應(yīng)用中應(yīng)注意的問(wèn)題，以及市場(chǎng)價(jià)格失靈的情況做出判斷和調(diào)整。（3）估價(jià)技術(shù)法當(dāng)一項(xiàng)資產(chǎn)或負(fù)債不存在或只有很少的市場(chǎng)價(jià)格信息時(shí)，應(yīng)當(dāng)考慮采用適當(dāng)?shù)墓纼r(jià)技術(shù)來(lái)確定資產(chǎn)或負(fù)債的公允價(jià)值。估價(jià)技術(shù)法是公允價(jià)值計(jì)量方法中實(shí)施難度最大的一個(gè)，也是爭(zhēng)議最多，對(duì)公允價(jià)值計(jì)量客觀性影響最大的一個(gè)，通常可以見(jiàn)到的對(duì)公允價(jià)值的抨擊，其實(shí)主要就集中在對(duì)所采用的估價(jià)方法的抨擊上。運(yùn)用估價(jià)技術(shù)法首先要明確其應(yīng)用條件?！安淮嬖诨蛑挥泻苌俚氖袌?chǎng)價(jià)格信息的情況”是指至少存在下述情況之一的情形：a.一項(xiàng)現(xiàn)時(shí)或近期的交易是不可能或很困難的；b.該資產(chǎn)或負(fù)債是獨(dú)特的或非常的不尋常；c.雖然存在交易，但市場(chǎng)參與者對(duì)其交易的價(jià)格或估價(jià)技術(shù)保密。在上述情況下，就不得不考慮采用適當(dāng)?shù)墓纼r(jià)技術(shù)，來(lái)確定資產(chǎn)或負(fù)債的公允價(jià)值。所謂“適當(dāng)”的估價(jià)技術(shù)，是指通過(guò)資產(chǎn)的估價(jià)技術(shù)所得到的公允價(jià)值應(yīng)當(dāng)反映出企業(yè)在計(jì)量日的市場(chǎng)狀況下，在正常公平交易中，售出一項(xiàng)資產(chǎn)所能得到的金額；或通過(guò)負(fù)債的估價(jià)技術(shù)所得到的公允價(jià)值應(yīng)當(dāng)反映出企業(yè)在計(jì)量日的市場(chǎng)狀況下，在正常公平交易中，重新產(chǎn)生一項(xiàng)負(fù)債所能收到的金額，或在清償負(fù)債時(shí)所應(yīng)支付的金額。如果某一估價(jià)技術(shù)為大多數(shù)的市場(chǎng)參與者用來(lái)對(duì)某一類資產(chǎn)或負(fù)債進(jìn)行估價(jià)，那么企業(yè)也應(yīng)當(dāng)使用這一估價(jià)技術(shù)對(duì)該類資產(chǎn)或負(fù)債進(jìn)行估價(jià)，除非有證據(jù)表明，存在更為成熟的估價(jià)技術(shù)可能得到更為精確的結(jié)果，否則企業(yè)不應(yīng)隨意改變所選用的估價(jià)技術(shù)。如果對(duì)某一類資產(chǎn)或負(fù)債的估價(jià)不存在為大多數(shù)市場(chǎng)參與者共同接受的估價(jià)技術(shù)，那么企業(yè)應(yīng)當(dāng)發(fā)展自己的估價(jià)技術(shù)。企業(yè)所采用的估價(jià)技術(shù)應(yīng)當(dāng)與對(duì)該類資產(chǎn)或負(fù)債進(jìn)行估價(jià)時(shí)所采用的經(jīng)濟(jì)方法保持一致，并且還應(yīng)該將運(yùn)用估價(jià)技術(shù)所得到的公允價(jià)值與實(shí)際交易中的價(jià)格相比較，以驗(yàn)證估價(jià)技術(shù)的有效性。運(yùn)用估價(jià)技術(shù)時(shí)，企業(yè)所使用的估計(jì)應(yīng)當(dāng)與市場(chǎng)的參與者所使用的估計(jì)和假設(shè)相一致，例如市場(chǎng)利率、外匯匯率、商品價(jià)格以及政府和行業(yè)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)等。即使在對(duì)于某些影響公允價(jià)值的因素，企業(yè)自身的估計(jì)和假設(shè)是其唯一的信息來(lái)源的情況下，也要保證這些假設(shè)與市場(chǎng)參與者所使用的估計(jì)和假設(shè)是一致的。企業(yè)在選擇計(jì)量公允價(jià)值的估價(jià)技術(shù)時(shí)，應(yīng)確保該估價(jià)技術(shù)反映了所計(jì)量項(xiàng)目公允價(jià)值的下列要素：a.對(duì)未來(lái)現(xiàn)金流量的估計(jì)，或者在更復(fù)雜的情況下，一連串不同時(shí)間的未來(lái)現(xiàn)金流量；b.對(duì)這些現(xiàn)金流量金額或時(shí)間可能的差異的預(yù)期；c.以無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率表示的貨幣的時(shí)間價(jià)值；d.包括了資產(chǎn)或負(fù)債中內(nèi)在不確定性的價(jià)格；e.包括非流動(dòng)性和市場(chǎng)非完美性的其他因素，有時(shí)這些因素是不可確指的。只有反映了這五個(gè)要素的估價(jià)技術(shù)才是恰當(dāng)?shù)墓纼r(jià)技術(shù)。2.成本法計(jì)量成本法，是指投資按成本計(jì)價(jià)的方法。成本法是投資公司對(duì)被投資公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)無(wú)影響能力時(shí)采用的長(zhǎng)期股權(quán)投資會(huì)計(jì)處理方法。即投資公司的長(zhǎng)期股權(quán)投資賬戶，按原始取得成本入賬后，始終保持原資金額，不隨被投資公司的營(yíng)業(yè)結(jié)果發(fā)生增減變動(dòng)的一種會(huì)計(jì)處理方法。判斷投資公司對(duì)被投資公司的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有無(wú)影響能力的標(biāo)準(zhǔn)，在國(guó)際上一般為投資公司擁有被投資公司不足20%或25%的股權(quán)，我國(guó)曾經(jīng)在1992年頒發(fā)的《股份制試點(diǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》規(guī)定為50%，采用成本法。成本法下，投資企業(yè)賬上的長(zhǎng)期股權(quán)投資賬戶按投資成本入賬以后，除非投資企業(yè)再次購(gòu)入被投資企業(yè)的股份，或?qū)⒁奄?gòu)入被投資企業(yè)的股份部分出售，或收到清算股利以及股票發(fā)生永久性跌價(jià)時(shí)，其長(zhǎng)期股權(quán)投資賬戶的余額始終保持不變。被投資企業(yè)報(bào)告的利潤(rùn)或虧損，投資企業(yè)都不予確認(rèn)，直到被投資企業(yè)發(fā)放股利或分配利潤(rùn)時(shí)，才作為投資收益入賬。成本法的適用范圍：成本法是指投資按照投資成本進(jìn)行計(jì)價(jià)的方法.企業(yè)進(jìn)行長(zhǎng)期股權(quán)投資時(shí)，按照企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定，在下列情況下應(yīng)采用成本法核算。（1）投資企業(yè)能夠?qū)Ρ煌顿Y單位實(shí)施控制的長(zhǎng)期股權(quán)投資。（2）投資企業(yè)對(duì)被投資單位不具有共同控制或重大影響，并且在活躍市場(chǎng)中沒(méi)有報(bào)價(jià)、公允價(jià)值不能可靠計(jì)量的長(zhǎng)期股權(quán)投資。（3）被投資單位在嚴(yán)格限制條件下經(jīng)營(yíng)，其向投資企業(yè)轉(zhuǎn)移資金的能力受到限制。成本法的會(huì)計(jì)處理：（1）投資公司購(gòu)入股份時(shí)，借記長(zhǎng)期股權(quán)投資，貸記銀行存款等，此時(shí)被投資公司無(wú)需作會(huì)計(jì)分錄。（2）投資公司收到股利，借記銀行存款等賬戶，貸記投資收益；被投資公司借記應(yīng)付股利，貸記銀行存款等賬戶。（3）當(dāng)被投資企業(yè)用投資企業(yè)購(gòu)受前的分配利潤(rùn)或盈余公積金支付一部分股利時(shí)，以及發(fā)放清算股利時(shí)，這些應(yīng)作為投資成本的部分償還，借記銀行存款或投資收益，貸記長(zhǎng)期投權(quán)投資。（4）當(dāng)股權(quán)投資發(fā)生永久性跌價(jià)時(shí)，應(yīng)借記長(zhǎng)期股權(quán)投資跌價(jià)損失，貸記長(zhǎng)期股權(quán)投資。成本法的會(huì)計(jì)處理比較簡(jiǎn)單，但投資公司無(wú)法在賬面上反映其在被投資公司股東權(quán)益中所占份額，因此成本法只適用于投資公司在被投資公司權(quán)益中所占份額不足以對(duì)被投資公司經(jīng)營(yíng)決策、理賬決策等施加重大影響的情況，且被投資公司系非上市公司；若被投資公司為上市公司，則根據(jù)謹(jǐn)慎原則，應(yīng)采用成本與市價(jià)孰低法重新確定投資的賬面價(jià)值和投資收益。（二）公允價(jià)值計(jì)量和成本法計(jì)量在上市公司的使用現(xiàn)狀1.公允價(jià)值計(jì)量如表1所示，從2015年到2017年，我國(guó)的上市公司分別為1570家、1624家和1774家，其中擁有投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的分別有630家、690家和772家，但是其中愿意采用公允價(jià)值模式的公司只有18家、20家和25家，占比分別為2.86%，2.89%和3.24%。2016年較2015年環(huán)比增長(zhǎng)了1.05%，2017年較2008年環(huán)比增長(zhǎng)了12.11%。由表1可以看出，雖然使用公允價(jià)值計(jì)量模式的企業(yè)數(shù)量保持穩(wěn)定，但是使用公允價(jià)值對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的方法，并沒(méi)有被廣泛使用，現(xiàn)狀和前景并不樂(lè)觀。表1使用公允價(jià)值計(jì)量的上市公司情況表年份公司總數(shù)有投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的公司數(shù)（A）使用公允價(jià)值計(jì)量的公司數(shù)（B）比率（B/A）環(huán)比增長(zhǎng)20151570630182.86%20161624690202.89%1.05%20171774772253.24%12.11%2.成本法歷史成本原則要求資產(chǎn)按照購(gòu)入成本（原始成本）入賬，并在持有資產(chǎn)過(guò)程中不反映資產(chǎn)價(jià)值的變動(dòng)。資產(chǎn)按照歷史成本計(jì)價(jià)，費(fèi)用則是已經(jīng)耗費(fèi)的歷史成本。歷史成本計(jì)量是傳統(tǒng)會(huì)計(jì)計(jì)量的核心，盡管幾個(gè)世紀(jì)以來(lái)，會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)經(jīng)歷了諸多變遷，也出現(xiàn)了諸如“成本與市價(jià)敦低法”、物價(jià)變動(dòng)會(huì)計(jì)、現(xiàn)行成本計(jì)量的沖擊，但歷史成本原則在會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)中的核心地位始終沒(méi)有改變。該原則的牢固地位得益于銀行與審計(jì)師的支持。銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn)是銀行在從事信貸業(yè)務(wù)時(shí)所要考慮的關(guān)鍵因素?？煽啃允倾y行業(yè)最注重的會(huì)計(jì)信息質(zhì)量特征。歷史成本的客觀性、可驗(yàn)證性和有利于反映資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)責(zé)任履行情況的優(yōu)勢(shì)使貸款的回收得到了有力的保證，因而被銀行業(yè)廣為推崇。在1929年爆發(fā)的經(jīng)濟(jì)危機(jī)中，歷史成本原則為審計(jì)師們作了有利的辯護(hù)，由于歷史成本的依據(jù)——發(fā)票具有較強(qiáng)的可驗(yàn)證性，并且在法庭上具有較強(qiáng)的證明力，這樣，只要審計(jì)師們擁有相應(yīng)的發(fā)票作為書(shū)面證據(jù)，就能夠得以免除法律責(zé)任，因此在某種意義上，歷史成本原則成了審計(jì)師的“保護(hù)傘”。其次，在20世紀(jì)前半葉，財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)側(cè)重于會(huì)計(jì)信息的供給者，財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)信息主要用于企業(yè)內(nèi)部，反映企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，會(huì)計(jì)信息的最相關(guān)使用者就是供給者本身。按照歷史成本原則，持有資產(chǎn)在不加工、不變化時(shí)，不必考慮其價(jià)格的變化。會(huì)計(jì)信息供給方自然從節(jié)約會(huì)計(jì)核算成本，實(shí)現(xiàn)成本效益最大化出發(fā)，選擇了歷史成本原則。（三）公允價(jià)值計(jì)量和成本法計(jì)量的優(yōu)劣以及應(yīng)用前景1.公允價(jià)值計(jì)量?jī)?yōu)點(diǎn)：①公允價(jià)值計(jì)量符合決策有用觀的要求，能夠及時(shí)反映資產(chǎn)和負(fù)債的變化。②公允價(jià)值計(jì)量適應(yīng)金融創(chuàng)新的需要，真實(shí)地反映交易的本質(zhì)，反映市場(chǎng)直接或間接隱含在金融工具中的未來(lái)現(xiàn)金流量?jī)衄F(xiàn)值的估計(jì)，利于金融工具等的核算與創(chuàng)新。缺點(diǎn)：①可靠性差，易受人為因素影響，公允判斷難度大，從而造成會(huì)計(jì)信息失真。②使用信息成本高，在每個(gè)會(huì)計(jì)期末都要分析各種因素，對(duì)未來(lái)資產(chǎn)和負(fù)債的公允價(jià)值做出判斷，需耗費(fèi)大量的人力和物力。③可操作性差，在不存在市場(chǎng)交易的情況下，作為估計(jì)公允價(jià)值的現(xiàn)值技術(shù)在會(huì)計(jì)計(jì)量中很難操作。2.成本法優(yōu)點(diǎn)：較強(qiáng)的可靠性、客觀性和可驗(yàn)證性。缺點(diǎn)：①持續(xù)通貨膨脹和物價(jià)劇烈變動(dòng)時(shí)，難以真實(shí)反映一個(gè)企業(yè)當(dāng)期的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果。②只能對(duì)確定的經(jīng)濟(jì)資源進(jìn)行計(jì)量，而對(duì)一些不確定的知識(shí)資源無(wú)法在會(huì)計(jì)信息中反映。③僅反映過(guò)去的交易事項(xiàng)，很難滿足信息使用者對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)信息的需求，缺乏及時(shí)性和相關(guān)性。三、公允價(jià)值計(jì)量和成本法計(jì)量分別對(duì)世貿(mào)股份的影響上海世茂股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱世茂股份）于2009年6月30日臨時(shí)股東大會(huì)表決，同意公司從2009年起，公司對(duì)投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量由成本法模式變更為公允價(jià)值模式。結(jié)合世茂股份投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式變更闡述投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式變更對(duì)企業(yè)會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)的影響。（一）對(duì)期初留存收益的影響企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式由成本模式變更為公允價(jià)值模式的，應(yīng)當(dāng)按會(huì)計(jì)政策變更，采用追溯調(diào)整法進(jìn)行處理，計(jì)量模式變更時(shí)公允價(jià)值與賬面價(jià)值的差額調(diào)整期初留存收益。所以在房地產(chǎn)價(jià)格迅速增長(zhǎng)的今天，計(jì)量模式變更的當(dāng)期，會(huì)對(duì)當(dāng)期期初留存收益產(chǎn)生較大影響。世茂股份由于投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式變更，公司對(duì)2009年財(cái)務(wù)報(bào)表進(jìn)行追溯調(diào)整，調(diào)增期初留存收益988萬(wàn)元，其中盈余公積調(diào)增98.8萬(wàn)元，未分配利潤(rùn)調(diào)增889.2萬(wàn)元。（二）對(duì)資產(chǎn)規(guī)模的影響成本計(jì)量模式下，投資性房地產(chǎn)每期要計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，使得其價(jià)值低于其賬面價(jià)值并呈逐年遞減的趨勢(shì)。當(dāng)轉(zhuǎn)為公允價(jià)值計(jì)量模式時(shí)，投資性房地產(chǎn)按公允價(jià)值計(jì)量，在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)十多年的高增長(zhǎng)的情況下，會(huì)使投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值迅速增大，從而使得企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模迅猛增加。尤其是對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)，原來(lái)的資產(chǎn)規(guī)?？赡苁菐讉€(gè)億，計(jì)量模式變更后，可能成為幾十個(gè)億甚至更高。世茂股份2009年計(jì)量模式變更后，原賬面成本為16.7億元的投資性房地產(chǎn)、固定資產(chǎn)和存貨，轉(zhuǎn)為公允價(jià)值計(jì)量的投資性房地產(chǎn)后，賬面價(jià)值增加到23.5億元。即使在不考慮折舊影響下，資產(chǎn)規(guī)模增加高達(dá)6.8億，如果考慮折舊的影響，對(duì)資產(chǎn)規(guī)模的影響將超過(guò)7億。表1列示了近年來(lái)世茂股份投資性房地產(chǎn)、總資產(chǎn)以及投資性房地產(chǎn)占總資產(chǎn)比重，可以看出，自2009年投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式變更后，世茂股份的資產(chǎn)規(guī)模迅猛增長(zhǎng)，并且投資性房地產(chǎn)占總資產(chǎn)比重最高達(dá)33%。而在投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式變更前即2009年之前投資性房地產(chǎn)占總資產(chǎn)比重很小，僅0.5%左右?？梢?jiàn)，投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式變更對(duì)資產(chǎn)規(guī)模的增加起著舉足輕重的作用。表1投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式變更對(duì)資產(chǎn)規(guī)模的影響時(shí)間（年）項(xiàng)目201420132012201120102009200820072006投資性房地產(chǎn)（億元）17513312010876240.140.150.16資產(chǎn)總計(jì)（億元）589501371330259160273129投資性房地產(chǎn)占總資產(chǎn)比重30%27%32%33%29%15%0.5%0.5%0.6%（三）對(duì)當(dāng)期損益的影響企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式由成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式后，投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的變動(dòng)計(jì)入當(dāng)期損益，此時(shí)會(huì)對(duì)企業(yè)的利潤(rùn)產(chǎn)生影響。在房地產(chǎn)價(jià)格一直呈現(xiàn)上漲的勢(shì)頭下，投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值上升，計(jì)量模式的變更會(huì)提高當(dāng)期利潤(rùn)。另外，以投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值作為入賬價(jià)值，企業(yè)不需要對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行折舊或攤銷，從而減少了當(dāng)期費(fèi)用，更進(jìn)一步增加了企業(yè)的利潤(rùn)。表2列示了世茂股份自2009年投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式變更后，公允價(jià)值變動(dòng)收益對(duì)當(dāng)期損益的影響?？梢钥闯?，投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)收益對(duì)利潤(rùn)有很大的影響，尤其是2009年投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)收益占利潤(rùn)總額的比重高達(dá)51%。（見(jiàn)表2）表2投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式變更對(duì)當(dāng)期損益的影響時(shí)間（年）項(xiàng)目201420132012201120102009投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)收益（億元）2.833.132.911.742.531.61利潤(rùn)總額（億元）34.8824.2118.8117.2515.013.16投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)收益占利潤(rùn)總額的比重8%13%15%10%17%51%（四）對(duì)償債能力指標(biāo)的影響當(dāng)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值上升時(shí)，由于企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模增加，會(huì)影響企業(yè)的償債能力指標(biāo)，比如資產(chǎn)負(fù)債率、產(chǎn)權(quán)比率、權(quán)益乘數(shù)等指標(biāo)都會(huì)下降；利息保障倍數(shù)為息稅前利潤(rùn)除以利息，息稅前利潤(rùn)增加，利息保障倍數(shù)會(huì)提高。所以，當(dāng)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值上升時(shí)，會(huì)提高企業(yè)的長(zhǎng)期償債能力。對(duì)于擬負(fù)債籌資的企業(yè)，投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式由成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式后，投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的上升使得償債能力提高，會(huì)吸引更多的投資者進(jìn)行投資。表3列示了世茂股份2009年投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式變更后與假設(shè)世茂股份投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式未發(fā)生變更的資產(chǎn)負(fù)債率、產(chǎn)權(quán)比率、權(quán)益乘數(shù)，可以發(fā)現(xiàn)，計(jì)量模式變更后資產(chǎn)負(fù)債率、產(chǎn)權(quán)比率、權(quán)益乘數(shù)三項(xiàng)指標(biāo)均下降。表3投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式變更對(duì)償債能力指標(biāo)的影響項(xiàng)目2009年公允價(jià)值模式下2009年成本模式下下降百分比資產(chǎn)負(fù)債率0.560.59-5%產(chǎn)權(quán)比率1.281.39-8%權(quán)益乘數(shù)2.282.36-3%（五）對(duì)盈利能力指標(biāo)的影響計(jì)量模式變更使得企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模與當(dāng)期收益增加的同時(shí)，會(huì)對(duì)盈利能力等一些相關(guān)指標(biāo)產(chǎn)生影響，比如銷售凈利率，凈資產(chǎn)收益率等。表4列示了世茂股份自2009年投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式變更后，對(duì)銷售凈利率的影響，沒(méi)有考慮投資性房地未變更計(jì)量模式折舊計(jì)提對(duì)凈利潤(rùn)的影響，事實(shí)上，由于折舊對(duì)凈利潤(rùn)的影響，投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式變更對(duì)凈利潤(rùn)的影響要大于表4計(jì)算的數(shù)值。表4可以看出，投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式變更后對(duì)銷售凈利率的影響較大，尤其是會(huì)計(jì)政策變更當(dāng)年使得即使在不考慮折舊影響下，銷售凈利潤(rùn)仍然由9.5%提高到20.5%，漲幅高達(dá)120%。表4投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式變更對(duì)盈利能力指標(biāo)的影響時(shí)間（年）項(xiàng)目201420132012201120102009收入（億元）127101.567.8656.8945.6910.61凈利潤(rùn)（億元）26.0818.7114.0112.3610.272.22扣除投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)收益影響后凈利潤(rùn)（億元）23.9616.3711.8311.068.381.01銷售凈利潤(rùn)20.5%18.4%20.6%21.7%22.5%20.9%調(diào)整后銷售凈利潤(rùn)18.9%16.1%17.4%19.4%18.3%9.5%增減幅度8.8%14.3%18.5%11.8%22.6%120%（六）對(duì)營(yíng)運(yùn)能力指標(biāo)的影響營(yíng)運(yùn)能力是指企業(yè)的經(jīng)營(yíng)運(yùn)行能力，即企業(yè)運(yùn)用各項(xiàng)資產(chǎn)賺取利潤(rùn)的能力，是衡量公司資產(chǎn)管理效率的財(cái)務(wù)指標(biāo)。企業(yè)營(yíng)運(yùn)能力的財(cái)務(wù)分析比率有：存貨周轉(zhuǎn)率、非流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率等。這些比率揭示了企業(yè)資金運(yùn)營(yíng)周轉(zhuǎn)的情況，反映了企業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)資源管理、運(yùn)用的效率高低。當(dāng)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值上升時(shí)，由于企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模增加，會(huì)影響到相關(guān)的營(yíng)運(yùn)能力指標(biāo)，比如總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、非流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率等指標(biāo)下降。表5列示了世茂股份2005年一2014年的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、非流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，可以清晰的看出，從2009年計(jì)量模式變更后，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、非流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率逐年下降。表5投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式變更對(duì)營(yíng)運(yùn)能力指標(biāo)的影響項(xiàng)目2014201320122011201020092008200720062005總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率0.170.200.270.310.390.643.743.253.513.83非流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率0.040.060.070.080.120.291.151.034.314.79（七）對(duì)市凈率指標(biāo)的影響投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值變動(dòng)會(huì)影響到當(dāng)期利潤(rùn)，從而會(huì)影響到每股凈利潤(rùn)，市凈率等于每股市價(jià)與每股凈利潤(rùn)的比率，因此會(huì)對(duì)市凈率指標(biāo)產(chǎn)生影響。當(dāng)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值上升時(shí)，其他條件不變時(shí)，會(huì)降低市凈率。（八）企業(yè)評(píng)估費(fèi)用的增加根據(jù)我國(guó)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定，如果企業(yè)選擇公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，企業(yè)必須在每個(gè)會(huì)計(jì)期末對(duì)其全部的投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量模式來(lái)進(jìn)行計(jì)量，而且在以后的會(huì)計(jì)期間不得再將投資性房地產(chǎn)從公允價(jià)值計(jì)量模式變更為成本計(jì)量模式來(lái)進(jìn)行計(jì)量。會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的制定者可能是為了防止人為操縱利潤(rùn)的現(xiàn)象，對(duì)公允價(jià)值的計(jì)量條件比較苛刻，公允價(jià)值的確定需要有“確鑿的證據(jù)”，這就使得企業(yè)必須在會(huì)計(jì)期末（至少每年一次）聘請(qǐng)注冊(cè)會(huì)計(jì)師、資產(chǎn)評(píng)估師等專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，出具評(píng)估報(bào)告，這些都會(huì)增加企業(yè)的成本。（九）企業(yè)利潤(rùn)的波動(dòng)企業(yè)采用公允價(jià)值計(jì)量模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行計(jì)量就意味著企業(yè)的期末投資性房地產(chǎn)賬面價(jià)值總是處于變動(dòng)狀態(tài)，而且準(zhǔn)則規(guī)定因公允價(jià)值變動(dòng)產(chǎn)生的價(jià)值調(diào)整計(jì)入當(dāng)期損益，這就使得企業(yè)當(dāng)期的利潤(rùn)會(huì)受到投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值波動(dòng)的影響。目前我國(guó)的現(xiàn)狀是房地產(chǎn)價(jià)格不斷上漲，公允價(jià)值每年在上升，公允價(jià)值的上升使得企業(yè)的利潤(rùn)在其他條件不變的情況下會(huì)增加，造成利潤(rùn)的虛增。反之，如果一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫破裂之后，投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值急劇下跌將會(huì)使企業(yè)的利潤(rùn)受到重挫。這就極易造成公司不穩(wěn)定的感覺(jué)，對(duì)樹(shù)立公司形象不利。四、結(jié)論由以上分析可知，企業(yè)由成本模式變更公允價(jià)值計(jì)量模式對(duì)企業(yè)的投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量時(shí)，會(huì)使企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模增加、利潤(rùn)增加的同時(shí)，也會(huì)對(duì)其相關(guān)的財(cái)務(wù)指標(biāo)產(chǎn)生影響；每年聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值進(jìn)行評(píng)估將會(huì)增