淺談房地產(chǎn)開發(fā)公司招標種類及控制

PAGEPAGEI淺談房地產(chǎn)開發(fā)公司招標種類及控制摘要：房地產(chǎn)開發(fā)在招標過程中存在著諸多問題，關(guān)于成本的控制、承包商的信譽風險、低價中標帶來的隱患等可以在招標的過程中得到一定的控制，從而降低風險。本文就是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)招標種類、流程進行解析，借鑒國外房地產(chǎn)開發(fā)公司招標的方法，探討我們現(xiàn)有的招標制度是否存在問題，從而得到招標控制的方法，從而節(jié)約成本。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)公司；招標；問題；控制

目錄前言 1一、房地產(chǎn)開發(fā)公司招標種類和方法及流程 1（一）房地產(chǎn)開發(fā)公司招標種類 1（二）房地產(chǎn)開發(fā)公司招標方法 2（三）房地產(chǎn)開發(fā)公司招標流程 2二、國內(nèi)房地產(chǎn)招標現(xiàn)狀及缺陷 3（一）國內(nèi)房地產(chǎn)招標現(xiàn)狀 3（二）缺陷分析 4三、國外招標管理方法 5四、有效利用招標手段、合理控制成本造價 7（一）提高招標過程的透明度 7（二）政府部門應(yīng)建立有效的獎罰機制 7（三）完善建筑市場的準入和退出制度 8（四）建議紀檢、監(jiān)察部門積極參與投標時的資格審查工作 8結(jié)束語 8參考文獻 9PAGE9前言招標管理作為房產(chǎn)企業(yè)重要的成本控制手段，在現(xiàn)代企業(yè)制度的建立中是需要重點關(guān)注的方面。為了更好的推進企業(yè)成本控制的最優(yōu)化，并推動房產(chǎn)項目管理的效率和公平，在招標管理的過程中需要對合作伙伴的遴選和管理具備高度的可控性和科學性，這也是當前房產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對項目風險，遏制管理漏洞的重要手段。進行招標管理體系優(yōu)化的研究，對于當前房產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展和進步具有積極意義。一、房地產(chǎn)開發(fā)公司招標種類和方法及流程（一）房地產(chǎn)開發(fā)公司招標種類1.招投標的分類按標底額的大小劃分。招投標項目分為三類：大型項目、小型項目和政府指定供應(yīng)商。2.大型和小型項目的劃分指標底額分別為10萬元以上（含10萬元）、10萬元以下的項目。3.大型招標(10萬元以上，含10萬元)：按照固定招標程序進行。4.小型招標(10萬元以下)：按照簡易招標程序進行。（1）施工現(xiàn)場追加項目：考察正在現(xiàn)場施工或供貨隊伍情況，如具備施工能力，并得到項目現(xiàn)場工程部認可，經(jīng)預算部核算工程量，有針對性地與以上單位進行談判，在遵循原有價格、質(zhì)量要求、工期、付款條件等主要合同條款情況下，通過簽訂補充協(xié)議的形式進入會簽審批。（2）其他一般性小型招標：通過推薦、查閱供應(yīng)商資料庫等渠道確定參加投標供應(yīng)商，將公司需求以書面形式通報供應(yīng)商，要求供應(yīng)商提供企業(yè)資質(zhì)、營業(yè)執(zhí)照、質(zhì)量證明等資料以及書面形式的報價，招標分項專業(yè)工程師進行投標情況匯總后根據(jù)需要，可在公司副總經(jīng)理和總經(jīng)理均同意后進行現(xiàn)場考察，而后由預算部形成定標建議書報公司副總經(jīng)理和總經(jīng)理審批。價格確定可采取以下方式：一次性招標競價，即在一次性報價后選擇合理低價定標；價格復制方式，即根據(jù)以往招標中確定的合理價格為標底選擇合適的中標單位。合同簽定可以采購單或簡易協(xié)議形式與供應(yīng)商簽訂合約。5.政府指定供應(yīng)商招標：按照簡易招標程序進行?；境绦蚴翘峁┵Y料——對方報價——預算核價——洽談降價——進入會簽——公司副總經(jīng)理和總經(jīng)理審批后簽訂合同。（二）房地產(chǎn)開發(fā)公司招標方法1.國家法律法規(guī)、開發(fā)項目所在地地方法規(guī)和規(guī)定、集團公司有關(guān)規(guī)定中明確要求需公開招標的項目，以及公司決策機構(gòu)明確要求委托第三方組織進行公開招標的項目，采取公開招標方式。2.其他無強制性要求，公司決策機構(gòu)認為需由公司組織的招標，按本管理辦法執(zhí)行。3.情況特殊、對項目開發(fā)建設(shè)具有重大影響的，在符合法律法規(guī)規(guī)定的范圍內(nèi)，經(jīng)公司決策機構(gòu)批準可免于招標。（三）房地產(chǎn)開發(fā)公司招標流程招投標的一般程序包括：資格預審、招標、投標、開標、評標、中標。1.資格預審資格預審是業(yè)主對投標人的財務(wù)狀況、技術(shù)能力、工程經(jīng)驗、管理水平和信譽等方面的審查，以確保參加投標的單位是具有承保能力的承包商。通過篩選，淘汰不具備相應(yīng)資質(zhì)和技術(shù)力量的投標人（或投標企業(yè)），從而降低招標成本，提高招標效率。2.招標招標是指招標人利用報價的經(jīng)濟手段擇優(yōu)選購商品的行為。即招標人在購買物資、發(fā)包建設(shè)工程項目之前，以公告或邀請書的方式提出招標的項目條件、價格和要求，由愿意承擔項目的投標人按照投標文件的條件和要求，提出自己的價格，填好標書進行投標，這就是招標。當前世界各國和有關(guān)國際組織普遍認可的招標方式有三種：公開招標、邀請招標、議標。3.投標投標是投標人（或投標單位）尋找并選取合適的招標信息，在同意并遵循招標人核定的招標文件的各項規(guī)定和要求的前提下，在規(guī)定的日期內(nèi)向招標人提交自己的投標文件，以期通過競爭為招標人選中的交易過程。4.開標開標是招標人按照招標公告或投標邀請函規(guī)定的時間和地點，當眾啟開標書，宣布投標人的名稱、投標價格和備選方案價格等主要內(nèi)容。5.評標評標是招標人根據(jù)招標文件的要求，對投標人的標書進行審查及評議的過程。評標活動應(yīng)遵循科學、公平、公正、擇優(yōu)的原則，由專家組成的評標委員會成員根據(jù)招標文件規(guī)定的標準和方法，對所有投標文件進行詳細的評審和比較。評標的目的是從技術(shù)、經(jīng)濟、商務(wù)、法律、組織和管理等方面對標書加以分析和評價。評標委員會有權(quán)要求投標方代表對投標不明確的地方進行解釋。6.中標中標是在評標委員會在充分評審的基礎(chǔ)上，最終確定中標得過程?！墩袠送稑朔ā芬?guī)定，中標人確定后，招標人應(yīng)當向中標人發(fā)出中標通知書，并同時將中標結(jié)果通知所有未中標的投標人。中標通知書對招標人和中標人具有法律效力。中標通知書發(fā)出后，招標人改變中標結(jié)果，或者中標人放棄中標項目的，應(yīng)當承擔法律責任。二、國內(nèi)房地產(chǎn)招標現(xiàn)狀及缺陷（一）國內(nèi)房地產(chǎn)招標現(xiàn)狀1.串標、陪標、圍標一些建設(shè)單位為了個人利益和其他原因，在招標前已內(nèi)定好總承包單位，明招暗定，招投標最后變成了象征性的“走過場”。由于我國《招投標法》規(guī)定符合要求的投標人不得少于3家，所以被選定的總承包單位一般會多找?guī)准覇挝慌銟?，或者借其他單位資質(zhì)以多重身份投標。串標與陪標的過程，大部分情況是通過人情關(guān)系進行賄賂的過程，它敗壞了社會風氣，腐蝕了行業(yè)道德，助長了腐敗現(xiàn)象的蔓延。2.掛靠、非法轉(zhuǎn)包這種情況大多發(fā)生在資質(zhì)等級低，缺乏一定施工能力的少數(shù)個體民營企業(yè)，他們通過掛靠高資質(zhì)的企業(yè)，得以承攬大型工程項目。被掛靠的施工企業(yè)收取“管理費”后以自己名義對外訂立合同以及辦理有關(guān)手續(xù)，但不對實際施工活動實施管理，或者所謂“管理”也僅僅停留在形式上，并不承擔技術(shù)、質(zhì)量等實質(zhì)責任。有的企業(yè)中標后，直接轉(zhuǎn)包或違法分包給其他單位，從中收取管理費。這些掛靠和轉(zhuǎn)包行為，使得一些資質(zhì)不夠，施工經(jīng)驗不足的企業(yè)，進入到項目中來，為工程的質(zhì)量、安全埋下了隱患。（二）缺陷分析1.串標、陪標現(xiàn)象原因分析串標、陪標通常發(fā)生在公開招標過程中，它具有較強的隱蔽性，基本上都是當事人的口頭協(xié)議，無書面證據(jù)，給執(zhí)法監(jiān)督機構(gòu)查找取證帶來一定的難度。產(chǎn)生串通投標問題的原因是多方面的，主要有以下幾點：（1）高利潤回報，低違規(guī)成本：首先一個大項目的中標與否往往能決定一家企業(yè)的興衰成敗，背后的利益關(guān)系顯而易見，然而現(xiàn)有法規(guī)的不嚴謹，給招投標留有不少彈性“操作”空間，特別是政府投資工程，缺乏嚴厲的規(guī)章約束，很難避免“人為因素”的影響。其次利潤回報與串標違規(guī)低成本之間存在較大的反差，目前對招投標違規(guī)處罰相對較輕，通常是按中標價的5%罰款，而這樣的項目利潤一般能到10%~20%，甚至更高。（2）現(xiàn)行招投標實行專家評標制，在實際運作中，由于評標專家?guī)烊藛T有限，而招標項目眾多，專業(yè)差異較大，評標時間又短，所以對部分項目而言，專家只是幫助業(yè)主履行了法律程序，即使懷疑有串標、陪標現(xiàn)象，評標委員會也不深入追究，一查到底，從而導致串標現(xiàn)象失去了最后的監(jiān)督和控制。（3）權(quán)錢關(guān)系泛濫，缺乏誠信土壤。我國市場化體制改革雖然運行多年，但是受傳統(tǒng)文化和人情關(guān)系思想的影響，人們在日?；顒又腥匀菀浊跈?quán)力和人際關(guān)系，權(quán)錢交易、投機取巧能夠給當事人短時間內(nèi)帶來巨大利益，導致誠信經(jīng)營者缺乏動力，實踐中，某些領(lǐng)導干部暗中干預招投標的現(xiàn)象客觀存在，招標人（或代理機構(gòu)）及監(jiān)管服務(wù)人員不能堅持原則，都給串通投標者提供了機會和市場。2.非法轉(zhuǎn)包、掛靠現(xiàn)象原因分析（1）建筑行業(yè)競爭激烈，利潤率低是造成非法轉(zhuǎn)包和掛靠現(xiàn)象的根本原因：近年來，房地產(chǎn)行業(yè)整體規(guī)模迅速增長，建筑企業(yè)也日益增多，市場呈現(xiàn)供大于求的局面，加上人工費和材料費的上漲，讓原本就利潤率不高的建筑業(yè)雪上加霜，以2011年為例，我國工業(yè)平均利潤率為7%，而建筑業(yè)僅為3%。（2）利益驅(qū)動、風險轉(zhuǎn)移是產(chǎn)生轉(zhuǎn)包和掛靠的主要原因。掛靠、轉(zhuǎn)包行為的存在，與掛靠人、被掛靠人、發(fā)包人有利可圖有密切關(guān)系。被掛靠企業(yè)利用資質(zhì)這一無形資產(chǎn)，收取所謂的管理費，在不增加人員、設(shè)備、資金的情況下，以自己的名義建設(shè)項目，既擴大了知名度，又積累了工作業(yè)績，可謂“名利雙收”；而無資質(zhì)或者低資質(zhì)的企業(yè)，通過使用被掛靠、轉(zhuǎn)包單位相應(yīng)的資質(zhì)，承攬到自己無法承攬的工程項目，獲得了更多的施工機會和利潤。轉(zhuǎn)包和掛靠也是高資質(zhì)施工企業(yè)轉(zhuǎn)嫁風險的重要手段。中標的施工企業(yè)需要投入大量的人員、設(shè)備和資金，如果一個項目的利潤空間有限，不足以維持企業(yè)的支出成本，掛靠和轉(zhuǎn)包的產(chǎn)生就變得“順理成章”了，施工單位既獲得了一定的管理費，同時將工程風險轉(zhuǎn)移出去。（3）低資質(zhì)企業(yè)缺乏生存空間，導致掛靠、轉(zhuǎn)包成為必然。在招投標過程當中，建設(shè)單位肆意抬高投標企業(yè)門檻，本來三級企業(yè)能夠施工的工程，卻要求必須是一級以上的施工企業(yè)參加投標。被掛靠企業(yè)具有資質(zhì)、技術(shù)和人才優(yōu)勢，但缺乏關(guān)系無法獲得項目，掛靠方具有社會關(guān)系和資金優(yōu)勢，可以攬到大的工程，但是卻沒有一級或者特級的資質(zhì)。二者為實現(xiàn)各自利益，通過掛靠這種違法行為使掛靠人得以參與投標。三、國外招標管理方法1994年以前，德國立法機關(guān)通過修訂《建筑工程發(fā)包條例》和《非建筑工程之勞務(wù)發(fā)包條例》的方式，將歐洲共同體的諸項指令所規(guī)定的要求規(guī)定在這兩項條例之中。而這兩項發(fā)包條例的主要宗旨，即在于節(jié)儉地、經(jīng)濟地使用財政資金。本著這一宗旨，兩項《條例》規(guī)定了公共采購招標投標的程序，特別是對招標投標的種類和中標的條件等作了詳細規(guī)定。根據(jù)《聯(lián)邦預算法》第55條規(guī)定，公共采購人負有遵守此兩項發(fā)包條例的義務(wù)。但是，這一預算法方案有其致命的弱點。首先，《建筑工程發(fā)包條例》和《非建筑工程之勞務(wù)發(fā)包條例》僅僅是對內(nèi)生效的行政規(guī)定，公共采購人雖然有義務(wù)遵守該條例有關(guān)招標投標程序的規(guī)定，但是如果他們違反義務(wù)，也僅需對內(nèi)承擔行政責任，而毋需對外向投標人承擔損害賠償責任。易言之，依據(jù)這些內(nèi)部行政規(guī)定，投標人是無權(quán)要求公共采購人遵守有關(guān)招標投標程序的規(guī)定的。其次，雖然《條例》規(guī)定可以對招標投標程序進行法律監(jiān)督和行業(yè)監(jiān)督，但由于缺乏有效的監(jiān)督機制，因此監(jiān)督檢查形同虛設(shè)，無法發(fā)揮應(yīng)有的監(jiān)督作用。最后，兩項《條例》既然是內(nèi)部行政規(guī)定，也就僅適用于作為行政機關(guān)的采購人，而不適用于公用企業(yè)。有鑒于斯，同時也為了貫徹執(zhí)行歐洲共同體在80年代末、90年代初頒布的一系列新指令，德國立法機關(guān)于1993年底對《財政預算原則法》作了修訂，并授權(quán)聯(lián)邦政府制定有關(guān)公共采購招標投標的法規(guī)。聯(lián)邦政府于1994年2月22日發(fā)布了《關(guān)于公共采購招標規(guī)定的法規(guī)》以及《關(guān)于公共采購審查程序的法規(guī)》，對上述兩項《條例》中有關(guān)招標投標程序的規(guī)定作了修訂和澄清，并改善了行政機關(guān)內(nèi)部對招標投標違法行為的審查機制。然而，此次修訂仍然是在“預算法方案”的框架下進行的，因此勢必難以徹底消除該方案固有的缺陷。修訂后的招標投標法雖然在內(nèi)容和體系上日臻完備，但在制度設(shè)計上依然存在著兩大不足：一是投標人對招標人不享有獨立的、可訴請的權(quán)利，二是司法機關(guān)不能對招標投標行為和程序進行審查。而這兩個方面，恰恰是歐洲共同體力求實現(xiàn)的目標。隨著新的招標投標法作為《反限制競爭法》的第四編被公布施行，“競爭法方案”最終取得了成功。其招標投標程序及其規(guī)則僅適用于公共采購。所謂公共采購，是指公共采購人與企業(yè)之間以貨物供應(yīng)、建筑工程或提供服務(wù)為內(nèi)容的有償合同，以及能夠?qū)е庐a(chǎn)生服務(wù)采購的懸賞征答程序。其中，貨物采購是指購置商品的合同，如買賣合同或分期付款買賣合同，或融資租賃合同、使用租賃合同或收益租賃合同。建筑工程采購是指有關(guān)對建筑工程項目或建筑物進行規(guī)劃、施工的合同，也指第三人根據(jù)采購人提出的要求提供建筑服務(wù)的合同。服務(wù)采購是指提供服務(wù)的合同。懸賞征答程序，則是指旨在依據(jù)價格法庭的比較性評價，幫助采購人實現(xiàn)某項規(guī)劃的程序。根據(jù)《反限制競爭法》第101條規(guī)定，貨物采購、建筑工程采購和服務(wù)采購的招標投標，可以以公開程序、不公開程序或議商程序進行。所謂公開程序，是指邀請無數(shù)量限制的企業(yè)公開進行投標的程序。所謂不公開程序，是指雖公開發(fā)出招標邀請，但其后在競爭者范圍內(nèi)邀請有數(shù)量限制的企業(yè)進行投標的程序。所謂議商程序，是指不論事先是否發(fā)出公開招標邀請，采購人與擇定的一個或若干個企業(yè)就采購條件進行協(xié)商的程序。除《反限制競爭法》有相反規(guī)定外，公共采購人必須采用公開程序進行；經(jīng)營公用事業(yè)的企業(yè)則可以自由選擇采用三種招標投標方式。《反限制競爭法》第98條對公共采購人作了周延性列舉，共有六種。這六種公共采購主體可以分成兩類。第一類是傳統(tǒng)的公共采購人，主要是指各級政府（如聯(lián)邦、各州、地方政府等）及其特別財產(chǎn)（包括政府設(shè)立的各類基金組織）、由政府出資設(shè)立并受政府支配的各類非營利性法人以及由各級政府或各類法人組成的聯(lián)合會。第二類是所謂的公用企業(yè)。它們是私法上的自然人或者法人，在諸如飲用水供應(yīng)、能源供應(yīng)、交通運輸或通訊等公用事業(yè)領(lǐng)域從事經(jīng)營活動。由于這些公用企業(yè)或者依據(jù)政府主管機關(guān)授予的特權(quán)從事經(jīng)營，或者受政府的支配，或者從政府那里獲得經(jīng)營所需的大部分資金，或者從政府那里取得建筑特許權(quán)，因此它們雖然從事著普通的經(jīng)營活動，但是就采購而言，也屬于公共采購人?？偟恼f來，公共采購的主體的范圍正在不斷擴大，因此用傳統(tǒng)的“政府采購”概念已難以揭示公共采購的實質(zhì)意義。四、有效利用招標手段、合理控制成本造價（一）提高招標過程的透明度提高招標過程的透明度，是減少“暗箱操作”的有效措施，尤其是政府工程，除特殊原因外，應(yīng)嚴格實行公開招標。在制定評標方法階段，政府應(yīng)該鼓勵和提倡實行合理低價中標法的評標辦法，減少以綜合評審法進行評標。這樣做既可以防止評標時受賄賂的評標專家對圍標人打高分，而對其他投標人打低分的不公正現(xiàn)象。還可以一定程度上避免中標單位獲取超額利潤，降低圍標人的收益預期。（二）政府部門應(yīng)建立有效的獎罰機制更加完善現(xiàn)行的法規(guī)文件，建立企業(yè)誠信管理體系，統(tǒng)一并公開監(jiān)督評價標準和獎懲辦法，對優(yōu)秀的誠信施工企業(yè)給予一定的表揚和獎勵，對失信和違法違規(guī)的單位和個人依法曝光，直至追究法律責任，使其企業(yè)品牌大打折扣，在對外融資和銀行信用擔保領(lǐng)域受到一定的限制，加大其失信成本。（三）完善建筑市場的準入和退出制度從稅收政策上進行調(diào)整，鼓勵業(yè)主根據(jù)項目規(guī)模、特點選擇合適的企業(yè)參與投標，不盲目追求高資質(zhì)企業(yè)，從而限制大型建筑企業(yè)參與小型工程的競爭，給中小企業(yè)留出生存的市場空間。（四）建議紀檢、監(jiān)察部門積極參與投標時的資格審查工作近年來建造師掛靠現(xiàn)象比較嚴重，建議主管部門及時建立建造師工程管理備案制，對投標企業(yè)的項目經(jīng)理的真實身份和執(zhí)業(yè)資