【試論民法典中居住權(quán)的設立和完善11000字（論文）】

試論民法典中居住權(quán)的設立和完善目錄TOC\o"1-2"\h\u18198試論民法典中居住權(quán)的設立和完善 12317摘要 124957一、居住權(quán)概述 216026（一）居住權(quán)的起源 23051（二）居住權(quán)的內(nèi)涵 36317（三）我國居住權(quán)的發(fā)展情況 327702二、目前國內(nèi)外居住權(quán)的相關規(guī)定 415453（一）法國居住權(quán) 4794（二）德國居住權(quán) 4761（三）日本的建筑物區(qū)分所有權(quán) 523045（四）我國民法典中居住權(quán)的相關規(guī)定 56168三、民法典中新增設立居住權(quán)的現(xiàn)實意義 532424（一）設立居住權(quán)為老年人在“以房養(yǎng)老”方面提供法律保障 526959（二）設立居住權(quán)有利于完善住房保障體系 63141（三）居住權(quán)設立有利于滿足特定群體的居住需求 7208（四）居住權(quán)的設立可以促進發(fā)揮房產(chǎn)的功能和效應 814425四、對居住權(quán)制度立法完善的思考 92544（一）居住權(quán)的設立方式 917800（二）區(qū)分居住權(quán)的主體和實際居住人 1030428（三）明確規(guī)定居住權(quán)人的權(quán)利和義務 105879（四）細化居住權(quán)消滅事由 1214607五、結(jié)論 1312158參考文獻 14摘要《中華人民共和國民法典》首次規(guī)定了居住權(quán)。但是只用了6個條文對居住權(quán)制度在其概念、轉(zhuǎn)讓、繼承、注銷等適用方面進行了說明。顯然，如今的居住權(quán)制度尚不是很成熟，所以應該先從居住權(quán)出現(xiàn)的時代背景下研究設立這樣一種新增制度的意義，從這個角度出發(fā)，考慮怎樣能從更加適合我國國情發(fā)展和民眾適用角度去完善居住權(quán)。其中所涉及到的方面包括居住權(quán)的設立方式、居住權(quán)的主體、消滅事由等，這些在現(xiàn)行的民法典中都只是提出概念化解釋，為此本篇文章將以這些作為主要的話題，更加深入的探討居住權(quán)。關鍵詞：居住權(quán)居住權(quán)完善法律調(diào)整在民法典頒布之后，居住權(quán)這個新的權(quán)利制度進入了我們的視角。但是這個法律用語并不是如今才有的全新概念，早在婚姻法司法解釋制定之時，引入了類似于居住權(quán)制度的相同概念，但是那時并沒有把這樣的一種權(quán)利完全確定為“居住權(quán)”，直到后來隨著法學家們的一步步深入研究，居住權(quán)開始成為民商法的一個新的概念出現(xiàn)，盡管如此，也一直未有法律條文作出明確規(guī)定。直到在民法典出臺之后，將居住權(quán)以條文化的形式規(guī)定在了法典中，而現(xiàn)在新增這樣一種制度的意義，主要還是為了解決對弱勢群體無房可居的一種現(xiàn)狀。但是居住權(quán)制度完全不同于出租權(quán)和所有權(quán)制度，作為一種全新的用益物權(quán)首次規(guī)定在了中國法律之內(nèi)，算得上是《民法典》的亮點之一了，至此，關于居住權(quán)制度的立法爭論也就此定紛止爭。但是，現(xiàn)行法典中，關于居住權(quán)的規(guī)定少之又少，在很多方面都尚未有確切地規(guī)定，當然在未來即將出臺的司法解釋中會做更多的說明。所以，現(xiàn)在就居住權(quán)的更多理解及適用問題進行闡述。一、居住權(quán)概述（一）居住權(quán)的起源最早出現(xiàn)居住權(quán)這個詞，是在古羅馬時期，起初有這樣一種制度也是為了解決對弱勢家庭成員的供養(yǎng)和居住問題。羅馬法中對房屋使用權(quán)、收益權(quán)、占有權(quán)進行了細致的說明，羅馬人以所有權(quán)權(quán)能分離理論為基礎，將所有權(quán)與使用權(quán)相分離，從而引出了一個全新的概念--居住權(quán)，并制定了世界上最早的居住權(quán)制度。發(fā)展至今，居住權(quán)已然不是一項鮮為人知的權(quán)利了，尤其是在歐洲一些國家，其中最為典型的是德國關于居住權(quán)的制定，德國沿襲了羅馬法中居住權(quán)的相關規(guī)定，但是又進行了自我完善，制定了自己的制度體系，并且以法律或法典的形式進行公示。還有像英美國家，居住權(quán)制度也十分類似于羅馬法制度中居住權(quán)的規(guī)定，但不同的是主要以案例的形式呈現(xiàn)。我國作為大陸法系國家，應當在一定程度上與其他大陸法系國家居住權(quán)制度規(guī)定相類似，但是考慮到一些國情和具體情況的不同，又有所區(qū)分。（二）居住權(quán)的內(nèi)涵居住權(quán)是指某一個人在其擁有的房屋中，根據(jù)有關其住所和居住地的法律規(guī)定，不允許他人非法干涉其房屋的使用，可以享受的權(quán)利。即你不擁有財產(chǎn)，但你可以使用它并獲得收益。在最古老的時代，也就是在羅馬法中，其性質(zhì)屬于人役權(quán)，也就是說自己沒有物質(zhì)所有權(quán)，但是可以使用和收益。最早期，即在羅馬法時期，有四種人役權(quán)，包括居住權(quán)、使用權(quán)、獲利權(quán)和奴隸的使用權(quán)。居住權(quán)是指非房屋所有權(quán)持有人，但是享有居住此房屋的權(quán)利。住宅的居住者不是住宅的所有人，但有權(quán)利在住宅中居住。羅馬時期的居住權(quán)有以下特點。首先，它是一種個人權(quán)利，不能轉(zhuǎn)讓、授予或繼承。它通常表現(xiàn)為老人或地主為其家庭成員或有一定自我形象的被解放的奴隸制定的權(quán)利。建立居住權(quán)的目的是為了解決特定人的基本條件，它是一種友好的權(quán)利，其使命是幫助那些處于危險中的人。后者是指，居住權(quán)的期限也可以理解為與人的性質(zhì)有關，也就是說，在擁有居住權(quán)的人死亡的情況下，居住權(quán)就會喪失。目前，我國《民法》對居住權(quán)的相關規(guī)定根據(jù)上述特點，最初的目標也是為了保護弱勢群體的權(quán)益。（三）我國居住權(quán)的發(fā)展情況雖然2020年兩會期間在民法典出臺時，居住權(quán)才變成了一項眾人皆知的權(quán)利，但是這并不表示居住權(quán)的研究也是從此時才開始的。最早開始研究居住權(quán)是在《婚姻法司法解釋(一)》中，其第二十七條第三款明確規(guī)定：“已婚夫婦在離婚過程中，如果一方將個人住房財產(chǎn)作為幫助生活貧困對象的標的物時，接收方可以擁有房屋的居住權(quán)或所有權(quán)”的規(guī)定中，從該條文的內(nèi)容可知，該條文只引出了居住權(quán)這一名詞，但并未提及其他相關各項內(nèi)容，例如性質(zhì)、權(quán)利義務、設立條件、方式等，而且也沒有其他法律可以參照執(zhí)行。由此可知，那時的居住權(quán)僅僅是一個得不到完善體系保障的權(quán)利或者說只是一項沒有辦法具體實施的權(quán)利。此后，關于是否要將居住權(quán)規(guī)定到我國民法體系，一直備受爭議，且那時候多數(shù)人覺得并無直接必要引入居住權(quán)制度，經(jīng)過多次討論之后，雖也有人贊同，但多數(shù)意見覺得無必要，也正是如此，居住權(quán)直到現(xiàn)在才徹底以條文化的形式規(guī)定在法典中，也有賴于學者們的研究，除外，可能更重要的是，更加符合現(xiàn)在當下社會的國情。二、目前國內(nèi)外居住權(quán)的相關規(guī)定因為一些國家居住權(quán)制度規(guī)定很早，我國目前的此項制度尚處于還不太成熟的初期，對此，可以以外國立法為基礎，對比我國國情，因地制宜，取其精華，下面就主要一些國家的居住權(quán)立法做一些探究。（一）法國居住權(quán)法國設置居住權(quán)，也是受到了羅馬法的影響。羅馬法中規(guī)定，居住權(quán)的設立方式可以是通過遺贈方式，由父母長輩將房屋居住的權(quán)利移轉(zhuǎn)給家庭中的其他成員，其目的是為了這些弱勢群體可以有基本的生活保障，其中最常見的情形是父母子女間的居住權(quán)遺贈。在《法國民法典》中也規(guī)定，原房屋所有權(quán)人可以與家庭成員在該房屋內(nèi)居住，但是設立條件應是在設立該居住權(quán)時本人尚未結(jié)婚。這體現(xiàn)了居住權(quán)可以由所有權(quán)人享有外，還可以是所有權(quán)人的家庭成員享有，也因此而排斥了其他人享有。這也顯示出居住權(quán)只是為了滿足居住所需，而不能成為他用。同時，法國民法典還規(guī)定居住權(quán)不得用于轉(zhuǎn)讓和出租，體現(xiàn)了強烈的人身專屬性，在居住權(quán)人死亡時,其所享有的居住權(quán)也消滅。從對法律條款的解讀可以看出，居住權(quán)的設立是為了幫助社會弱勢群體享有基本的居住條件，保護他們的生存利益。羅馬法作為居住權(quán)的源頭，起初設立居住權(quán)時只規(guī)定了以無償方式設立，這一特點也是基于當時特定的身份而形成的，這使得居住權(quán)人在享有這項權(quán)利時，只能是被動的接受父母長輩的設定，而不能對權(quán)利和義務有其他的發(fā)言權(quán)。但是在法國民法中，設立居住權(quán)時考慮到當時法國社會的發(fā)展進步，伴隨契約自由的引入，設立居住權(quán)時考慮權(quán)利設立人的意見，規(guī)定設立方式既可以是無償也可以是有償，采用有償方式設立居住權(quán)也就表明此時居住權(quán)人并非完全被動的接受此項權(quán)利，而是可以對權(quán)利義務的內(nèi)容發(fā)表意見，這一變化形式更符合不動產(chǎn)流通的規(guī)律，有利于房屋資源的充分利用，對居住權(quán)人的權(quán)利義務進行了擴展。（二）德國居住權(quán)德國法律對于居住權(quán)的規(guī)定基本同于羅馬法。其目的也是為了幫扶弱者，基于同一目的下，德國法體系中居住權(quán)被包含于物權(quán)范疇因此受到物權(quán)法定的約束導致當事人不能基于合同或者協(xié)議規(guī)定就居住權(quán)的權(quán)利義務做出個人約定。同時德國民法體系中規(guī)定居住權(quán)是在他人的住房上設立的權(quán)利，而且這種權(quán)利必須是針對特定個人而設立，因此在這種強烈的人身性的條件之下，明確該權(quán)利不得轉(zhuǎn)讓和繼承而只能由權(quán)利人享有。此外，德國居住權(quán)不同的是，對居住權(quán)人的范圍進行了擴展，增加了服務人員和護理人員。同時在德國民法體系中，新增了一種居住權(quán)的設立方式，規(guī)定了投資型居住權(quán)又名長期居住權(quán)，即通過投資他人建房而獲得。（三）日本的建筑物區(qū)分所有權(quán)日本目前尚未明確規(guī)定居住權(quán)，但是對建筑物區(qū)分所有權(quán)做了相關的解釋，其中提到有房屋合法居住人這一概念，可以擴展到房屋居住權(quán)的范疇。在日本，對房屋的合法居住人賦予了可以參與房屋管理并獲得成員權(quán)，能夠參與業(yè)主大會，陳述意見的權(quán)利。而且業(yè)主及房屋所有權(quán)人需要對建筑物的維護和使用負有義務時，居住人也負有相同的義務。在日本法律中，即使沒有明確的條文規(guī)定居住權(quán)這一概念，但是房屋的合法居住人類似于居住權(quán)人。而且相較于德國法律規(guī)定，日本法律中房屋居住人不僅有類似于所有權(quán)人的建筑物區(qū)分所有權(quán),而且還需要承擔相應的義務。（四）我國民法典中居住權(quán)的相關規(guī)定在現(xiàn)行民法典中，已經(jīng)將居住權(quán)制度條文化，在民法典366條—371條中做了明確的規(guī)定。對于該權(quán)利，民法典只用了六個法律條文，歸納起來分為以下幾點，首先，居住權(quán)的設立形式源于合同或遺囑，自登記時成立。其次，居住權(quán)不能轉(zhuǎn)讓和繼承，當事人沒有約定時，居住權(quán)是無償?shù)那也荒艹鲎猓詈?，居住?quán)期限屆滿或者居住權(quán)人死亡時居住權(quán)消滅。雖然目前只用幾個條文解釋和說明居住權(quán)，但是相比于早期時候，只是提出了一個簡短的概念而言，因為現(xiàn)在的居住權(quán)已經(jīng)明文規(guī)定在了《民法典》之中，所以它的地位就不可小覷，為此后續(xù)對居住權(quán)的研究也會更加的于我們的實際生活越來越接近，以發(fā)揮它最大的優(yōu)勢。三、民法典中新增設立居住權(quán)的現(xiàn)實意義介于目前居住權(quán)相關的案例很少，為此，可以從設定居住權(quán)的初衷出發(fā)，先探索居住權(quán)設立后的現(xiàn)實意義，追更溯源，進而分析關于居住權(quán)的后續(xù)增補。（一）設立居住權(quán)為老年人在“以房養(yǎng)老”方面提供法律保障我國開始研究居住權(quán)的契機是制度婚姻法司法解釋中離婚時對弱勢一方的補助，在那之后，學者們對居住權(quán)的探索就未曾斷過，但是一直沒有明確的法條進行規(guī)制，如今規(guī)定在《民法典》物權(quán)編中,其中很重要的原因就是它可以滿足老年人對于以房養(yǎng)老的社會需求。而如今我們國家已經(jīng)進入老齡化社會，以房養(yǎng)老制度是如今國內(nèi)社會對老年人進行保護的一項重要措施和方式。假設把六十歲作為是老年人的分界線的話，目前在我們國家老年人口已經(jīng)超過兩億。同時，隨著醫(yī)療水平的逐漸提高,緊接著的便是老年人的健康以及保障問題，并且會變得越來越突出。同時現(xiàn)在對于80后的挑戰(zhàn)更大，他們更多是出自獨身家庭，將來他們面臨的問題則是兩個年輕人就要供養(yǎng)四個老人，實在屬于不堪重負。盡管國家出臺了相應的政策法規(guī)，在此基礎上分析我國的基本面情況，希望"以房養(yǎng)老政策"能減少日益增長的養(yǎng)老金壓力。但目前，保險公司參與以房養(yǎng)老并沒有達到預期效果，很多老人對保險公司的保險產(chǎn)品并不了解，所以不會參與保險項目。保險計劃，只有一個參與者。少數(shù)老人選擇參加。但是，隨著居住權(quán)的建立，老人的住房問題確實得到了很好的解決。對于缺錢的老人，可以先把房子賣給公家銀行，然后通過采取這樣的經(jīng)營方式建立居住權(quán)，使雙方都更安全。老人在賣掉的房子里建立了居住權(quán)。住房權(quán)作為一種使用權(quán)，比債權(quán)人的權(quán)利大得多，可以安然地生活到他死亡的那天。此外，還有與企業(yè)結(jié)構(gòu)和經(jīng)營方式有關的不同解決方案。一種是以低于市場價值的價格出售房屋，然后免費確定房屋所有權(quán)。第二種是以房屋的正常市場價值出售房屋，然后確定服務的居住權(quán)。這樣一來，老人不僅可以享受到有保障的生活，減少年輕人照顧老人的壓力，還可以落實國家的“以房養(yǎng)老”項目，這樣才能從根本上解決養(yǎng)老難問題。（二）設立居住權(quán)有利于完善住房保障體系對于現(xiàn)代社會的人來說，住有所居可以說是任何人對幸福生活的定義了。但是，近些年來我國房價不斷高漲，甚至居者有其屋已經(jīng)是一些家庭一直追求的目標，哪怕是以貸款的方式，尤其對于我們國家一些一二線城市而言，房價更是高的讓人無可奈何，對于剛剛從大學畢業(yè)的學生或者是自己出去打拼的創(chuàng)業(yè)群體來說，想要在大城市靠自己的努力就能擁有自己的住房更是難上加難。還有中、低收入的群體,由于其經(jīng)濟原因,就更加沒有能力去購買商品住房。要想先有安身之所就只能靠政府來解決他們的住房問題，雖然目前我們國家已經(jīng)建立了多層次的保障性住房體系，可以在某種程度上滿足這部分人的住房需求。但是相關的政策在執(zhí)行過程中對不能完全覆蓋到所有人，加上運行手段不夠完備,在具體實施操作的過程中仍會有許多其他的社會問題。目前的經(jīng)濟適用房保障制度,具體適用對象是中、低收入者，但是對于這個標準的界限也不是十分明確，甚至在執(zhí)行的過程中也有可能會出現(xiàn)程序不規(guī)范等問題，比如徇私舞弊等問題，這樣一來，導致真正需要房屋的人可能會更難買到住房，原本是一項針對個別群體而言很好的政策，至少滿足他們的住房需求，但是由于在操作上的不明確，會讓問題變得更加復雜化，這就有違設立這樣一種制度的初衷。除此之外，考慮到的一個問題是，政府推行的公租房和廉租房政策，雖然租金低廉,但居住者獲得的是債權(quán)性質(zhì)的租賃權(quán)。債權(quán)的缺陷是穩(wěn)定性較弱,所以難以滿足人們長期居住的需求。因此，目前的住房福利制度是解決這些問題的一個好辦法。住房權(quán)利可以是免費的，也可以是有償?shù)?，實行有償住房?quán)利可以防止一些不良現(xiàn)象的發(fā)生，這是住房保障的核心。對于廉租房和社會住房，國家可以首先使用有保障的使用權(quán)，而居住權(quán)可以適用于福利覆蓋的人。作為一項住房權(quán)，住房權(quán)可以在更大程度上實現(xiàn)住房保障的目標，有助于國家住房保障制度的具體實施。（三）居住權(quán)設立有利于滿足特定群體的居住需求究其根本，設立居住權(quán)的目的還是為了滿足特定群體的居住需求，這在最早的古羅馬法系中居住權(quán)的設立目的是一致的，而這些特殊群體主要是針對一些弱勢群體。在很多離婚案件中就存在類似的問題，夫妻離婚時,如果夫妻二人的共有財產(chǎn)很少，會導致一方分得的財產(chǎn)更少，而另一方擁有自己的個人財產(chǎn)較多，這樣會導致一方生活更加難以繼續(xù)，甚至流落街頭。雖然《民法典》婚姻編第一千零九十條做出了相關規(guī)定,離婚時，生活困難的一方應當受到對方（在有負擔能力的前提下）適當?shù)膸椭?，但是如何去幫、怎么幫才叫適當,在實際操作中都有一定的難度。隨著現(xiàn)在社會房價的越漲越高，如果在離婚后直接補給給對方一套房子的代價實在是太高。而如今居住權(quán)的出臺就能夠在很大程度上解決這一問題，在夫妻離婚時可以根據(jù)實際情況對經(jīng)濟相對困難的一方確定具體的幫助措施，比如現(xiàn)在可以約定為對方在自己的住房之上無償?shù)脑O定一定期限的居住權(quán)，這個期限可以根據(jù)居住權(quán)人自身的條件來確定，可為短期，目的就是為了保障其在婚后沒有生活保障的前提下先提供基本的住房需求，這樣一來，既解決了離婚時的糾紛問題，也解決了弱勢一方離婚后無所居的現(xiàn)實問題。其次，受社會觀念的影響，以及很多年輕人啃老的事實，有些父母因為子女結(jié)婚的問題，認為在子女結(jié)婚時理應給予房產(chǎn)的幫助。所以為了給子女結(jié)婚買房,老人甚至是花光了他們自己的積蓄，最終在所購買的房產(chǎn)上寫的是子女的姓名，而自己卻沒有得到任何的權(quán)利救濟。但是在父母晚年需要被照顧之后，一些自私的子女卻將他們趕出家門，生活中其實也不乏這樣的案例。但是在這些事情發(fā)生時，老人作為弱勢群體其實很難得到權(quán)利救濟。現(xiàn)在引入居住權(quán)的設立制度,就能夠解決和預防這樣的事情發(fā)生。在老人為子女買房時候，房屋不動產(chǎn)證上可以是子女的姓名，但是可以為自己設立居住權(quán)，也防止出現(xiàn)不利的情況，而且能夠使得雙方的利益都能得到保障，也避免了很多不必要的矛盾的發(fā)生。根據(jù)2018年的一份報告。從2007年開始。2007年，有一個案例為沒有設立贍養(yǎng)人的繼母確立了居住權(quán)，有四個案例為其他親屬確立了居住權(quán)，還有一個案例是把房子給了孩子。但居住權(quán)歸寡婦所有；六種情況是房子給了親戚A，但居住權(quán)歸親戚B所有；七種情況是財產(chǎn)通過遺囑遺贈給親戚A，但居住權(quán)歸親戚B。相關案件。這是一個將居住權(quán)授予親戚B的案例。所以這就讓我們認知到還有一些特定群體并不屬于弱勢群體一類，比如收養(yǎng)的兒童、老年人喪偶后撫養(yǎng)老伴、有一定關系的親屬等，這些人居住在自己的房屋內(nèi)，但是等到所有權(quán)人逝去之后，因為他們之間可能并沒有法律上的確定關系，導致這些人的“居住權(quán)利”也會隨之消失，但是現(xiàn)在居住權(quán)出臺后，所有權(quán)人可以為他們設定居住權(quán),對彼此的利益就能得到妥善的處理。（四）居住權(quán)的設立可以促進發(fā)揮房產(chǎn)的功能和效應土地和住房作為稀缺資源，應充分發(fā)揮其潛力，例如，空間權(quán)現(xiàn)在正被越來越多地使用。在一塊土地上和土地下建立獨立的領土權(quán)利，增加了土地的使用。住房權(quán)利作為一種保有權(quán)形式，不僅可以滿足弱勢群體的住房需求，而且可以優(yōu)化保有權(quán)的分配和使用，提高住房的使用效率。住房擔?？梢詭椭幘巢焕娜双@得“安全租約”。通過接受投資合同出租，它有助于充分利用住房，在目前高房價的情況下，這一點非常重要。這是一個雙贏的局面，促進了財產(chǎn)的最佳利用。四、對居住權(quán)制度立法完善的思考我國居住權(quán)制度才于今年初正式施行，滿足了時代發(fā)展的需要，但法律的規(guī)定比較簡單，過于絕對化，目前尚有很多地方需要完善。前文針對現(xiàn)行的居住權(quán)制度做了較為深入的剖析，重在解決特定群體的住有所居問題，在此不做贅述。但是，一個制度的設立對應到現(xiàn)實問題中更多的是程序化，需要去執(zhí)行，為此考慮到在現(xiàn)行法典中未提到的一些相關問題，就居住權(quán)適用方面做一些說明。（一）居住權(quán)的設立方式目前在民法典中，尚未明確規(guī)定居住權(quán)設立的對象是房屋整體或是部分房屋，因為會導致居住權(quán)人其他權(quán)利義務不明確，為此建議可以允許在部分房屋之上設立居住權(quán)。住房不僅是私有財產(chǎn)，也是生活的必需品，提供住房是保護基本人權(quán)的要求，也是民生的關鍵問題。如果是較大的房屋，應該允許使用部分房屋來滿足幾個人的住房需求。占有房屋一部分的權(quán)利與擁有房屋的權(quán)利不同，在這里，共同所有人按其份額比例占有和管理共同財產(chǎn)?？梢哉f，引入部分房屋占用權(quán)是一種比共有產(chǎn)權(quán)更穩(wěn)定的保有權(quán)，因為與共有產(chǎn)權(quán)相比，價格也更優(yōu)惠，特別是在房價昂貴的一線和二線城市，對低收入群體來說，更是如此，但這也有很大的現(xiàn)實意義。此外，對住宅沒有明確的法律定義，這導致人們對住宅是否也包括房屋擴建感到困惑，或者換句話說，居住權(quán)是否也適用于房屋擴建，除非特別約定。如果住宅只包括房屋，而不包括花園、車庫、停車場和其他附屬建筑，這就與"住宅"的一般理解相矛盾。如果住宅包括房屋及其附屬物，而居住者（如癱瘓者）不能使用這些附屬物，但根據(jù)《民法典》，附屬物沒有合同不能出租，這勢必導致不作為、浪費和不必要的訴訟。國外一些國家都明確規(guī)定可以在建筑物的全部或一部分上設立居住權(quán)，中國我國民法典中目前確立的居住權(quán)的對象定為了住宅，但尚未規(guī)定是房屋整體或是部分。這種模式而言，一個住宅上就僅能設立一項居住權(quán)，可能會在某種程度上影響住有所居的效益發(fā)揮。但是若是設置居住權(quán)的對象可以是部分的話，那么就會允許一個住宅上可以設立多個居住權(quán)，可以極大限度地保障人民居住利益的實現(xiàn)。在實踐中，可能會出現(xiàn)一些糾紛，或者當事人自己在訂立合同時自行規(guī)定。鑒于此，法律應當明確規(guī)定設立居住權(quán)時可以是房屋的全部或部分，以彰顯物盡其用原則，也可以減少因理解上的分歧而造成的糾紛。（二）區(qū)分居住權(quán)的主體和實際居住人對于居住權(quán)的主體和實際居住人，其實并不是同一個概念，而是目前法律中并未做具體的區(qū)分。而在實際中需要區(qū)分居住權(quán)的主體和實際居住人，并且在立法上作出明確的規(guī)定。擴大居住權(quán)人的范圍有三個好處：一是更適合實際需要。我國的法律規(guī)定的居住權(quán)人的主體往往是一個人。但是我國的傳統(tǒng)的倫理道德就決定了我國的房屋居住權(quán)人很少是一個人，這不符合我國的國情。在我國，父母，子女幾代人居住在一起是常有的現(xiàn)象。如果把居住權(quán)人的范圍限制在一個人，情理方面就說不過去。因此，擴大居住權(quán)人范圍是很有必要的。第二，如果居住權(quán)人的范圍僅規(guī)定為法律意義上的夫妻、子女，那么生活在同一個房屋中的其他人的生活權(quán)益將難以保障。第三，租戶必須擁有相同的權(quán)利，但他們無權(quán)獲得房屋的所有權(quán)。這是居住權(quán)與租賃權(quán)的最大區(qū)別。租賃權(quán)只是一種物質(zhì)保障，而居住權(quán)它給人們一種安全感，并把居住的房屋當作真正的家。（三）明確規(guī)定居住權(quán)人的權(quán)利和義務對于居住權(quán)而言，雖本質(zhì)上區(qū)別于出租權(quán)和所有權(quán)，但因為其作為一種物權(quán)，更應該要突出體現(xiàn)居住權(quán)人的各項權(quán)利和義務。民法典中暫尚無明確指出，只是強調(diào)了居住權(quán)作為用益物權(quán)的性質(zhì)。下面，具體就居住權(quán)人的權(quán)利和義務做出一些分析。1.居住權(quán)人的權(quán)利（1）使用權(quán)《民法典》對房屋使用權(quán)的使用方式和后果缺乏具體的規(guī)定，應該更加明確地界定。此外，使用權(quán)的確立不應影響房主對房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓（如出售），但可以給予房主優(yōu)先購買權(quán)，但要使使用權(quán)完全生效，就必須確保開發(fā)權(quán)的有效性不受房屋所有權(quán)變更的影響，并確保房屋的新主人可以負擔所確立的開發(fā)權(quán)。（2）優(yōu)先購買權(quán)在債權(quán)相關規(guī)定中，已經(jīng)有規(guī)定在所有權(quán)人打算出賣房屋時，承租人享有以同等條件優(yōu)先于其他第三人購買的權(quán)利,如今的居住權(quán)人也可以參照適用。居住權(quán)人對房屋也存在居住利益，而且相比于承租人而言與居住權(quán)人對于房屋的聯(lián)系更為緊密。因此我認為,應當在后續(xù)的司法解釋中載明這一條，賦予居住權(quán)人對所住房屋享有優(yōu)先購買的權(quán)利，且應當明確居住權(quán)人的優(yōu)先購買權(quán)滯后于共有人而先于承租人。（3）求償權(quán)對于居住權(quán)人而言，原本就只是想得到一個穩(wěn)定的住所，生活和基本的住房有所保障。為此建議規(guī)定，若是因為所有權(quán)人的過錯使得房屋滅失或者被第三人善意取得時,所有權(quán)人應當承擔賠償義務。其中關于賠償?shù)膬?nèi)容可以是,再次設立和先前居住權(quán)同等條件的新的居住權(quán)以滿足居住權(quán)人的居住需求，或者也可以是進行相應的經(jīng)濟補償。但是若對應相應的經(jīng)濟補償，則可能會成為一個不定數(shù)，怎么才算是相應的？原本就是因所有人的過錯造成的，為此這個補償金的參考可以由法院在判決時以居住權(quán)人的角度做出合理的裁量。2.居住權(quán)人的義務（1）合理使用義務目前在法國民法和德國民法中均有相關規(guī)定，居住權(quán)人使用房屋不得超出一般使用方式的范疇,須按正常合理的使用方式,也不得對標的物進行過分的改造和重大變更。此項規(guī)定很好的限制了居住權(quán)人使用房屋的方式，但是我國民法典中暫未明確居住權(quán)人的使用義務，所以在后續(xù)的司法解釋中可以對居住權(quán)人對房屋的使用范圍做出明確的界定范圍，要限于以最基本的日常生活需要為主要目的,使用行為不能超出正常生活的范疇,不得不經(jīng)所有權(quán)人同意就擅自改變房屋的用途、性質(zhì)、結(jié)構(gòu)。在使用的過程中，居住權(quán)人負有一般管理人的注意義務，這種注意義務應當和所有權(quán)人的水平切合。（2）承擔日常負擔的義務關于這方面制度，可以參考別國的制度。比如，法國民法中，居住權(quán)人應要承擔不動產(chǎn)上的原有負擔如稅賦以及使用標的物的日常負擔。意大利民法中也規(guī)定,當居住權(quán)的設立標的只是整套房屋的部分時,居住權(quán)人需按占有房屋的比例盡到注意義務和部分房屋的負擔義務。我國應該參照適用在這方面的規(guī)定，為居住權(quán)人增設承擔住宅的日常負擔,并且可以更加明確這種負擔所包含的具體內(nèi)容。第一：對房屋有一定的保護和修繕義務,修繕可以是自己維修或者出資由他人維修；第二,自己所需的日常費用，可以參照房屋出租中承租人的相關規(guī)定，比如自行承擔房屋的水電費、物業(yè)費等。（3）及時通知義務因為設立居住權(quán)多是無償?shù)模瑸榇司幼?quán)人對房屋負有妥善保管義務。但是當房屋存在被毀損、滅失的風險時，居住權(quán)人應該及時通知房屋所有權(quán)人，如果未及時通知也未進行合理的保護行為，由于故意或者重大過失造成房屋毀損滅失，應當視情況由居住權(quán)人承擔相應的責任。（四）細化居住權(quán)消滅事由目前《民法典》中只規(guī)定了兩種居住權(quán)消滅的原因：居住權(quán)期限屆滿和居住權(quán)人死亡。事實上，還可能會有其他的很多原因?qū)е戮幼?quán)的消滅，應該在司法解釋中作出補充。其中：其余原因可能包括：(1)居住權(quán)人明示放棄居住權(quán)；(2)住宅滅失；(3)合同中居住權(quán)的消滅條件成立；(4)發(fā)生混同，即房屋所有權(quán)人與居住權(quán)人歸為一人；(5)再次達成協(xié)議約定居住權(quán)失效等。例如，居住權(quán)和所有權(quán)之間的混淆，建立居住權(quán)的合同沒有完全簽訂，導致合同無效或失效，居住權(quán)所有者放棄權(quán)利，長期違約，物品丟失，等等，都是終止居住權(quán)的理由。需要解決的問題之一是，如果確立占用權(quán)的合同在設立后存在缺陷，導致合同無效或可撤銷，那么登記的占用權(quán)是否會被消滅。例如，以借款人的名義購買住宅。為了抑制房地產(chǎn)價格的急劇上升，已經(jīng)出臺了限制購買的政策。買方?jīng)]有優(yōu)先購買權(quán)，只能以別人的名義購買。這種類型的購買涉及風險，如借款人將房產(chǎn)賣給個人或提供擔保。因此，實際買家的利益可能會受到損害。因此，以這種方式購買房屋會給借款人帶來許多擔憂?，F(xiàn)在，獲得占用權(quán)要安全得多，它直接為房屋的實際買主創(chuàng)造了一個永久的使用權(quán)。因此，借款人的許多與房屋有關的行為必須得到房主的批準。這樣，實際買家的利益就會得到保護。這些使用權(quán)本質(zhì)上是為了避免限制購買的公共政策。此外，路權(quán)被用作避免負債的一種手段。為了避免負債，債務人可以為其配偶或子女在抵押的房屋上設置通行權(quán)，這樣即使法院拍賣該房產(chǎn)，也不會有人愿意購買，因為為了達到避免負債的目的，已經(jīng)在該房屋上設置了通行權(quán)。這樣的地役權(quán)協(xié)議是不完整的，需要進一步的司法解釋來澄清它是否可以導致地役權(quán)的終止。雖然開發(fā)權(quán)的確立對業(yè)主的利益很重要，但開發(fā)權(quán)的終止對建筑物業(yè)主的利益也很重要，法律應充分考慮各方利益的平衡和案件的事實，以減少爭議。對居住權(quán)設立規(guī)范性法律史一個重要亮點，是我國立法進步的一個重要標志。在高科技進步和快速發(fā)展的今天，居住權(quán)應該充分順應時代和社會發(fā)展的要求，不斷地完善其自身的功能。通過后面出臺的司法制度加以完善本身制度，在保障弱勢群體權(quán)益的基本前提下，提高資源的利用效率，實現(xiàn)經(jīng)濟效益最大化。五、結(jié)論《民法典》中的居住權(quán)制度，更多的是保障了社會弱勢群體的基本生活居住需求，在升級到生存、商業(yè)、產(chǎn)業(yè)、金錢等方面的綜合考量，在執(zhí)行異議程序中，這些弱勢群體的居住權(quán)益應予以特別保護，這樣才符合《民法典》關于居住權(quán)“滿足生活居住的需要”的規(guī)范意旨。與保障性居住權(quán)相比，投資性居住權(quán)人往往并無居住困難