論不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的兩種模式

論不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的兩種模式

從世界主要國(guó)家的民事立法來(lái)看，法律變化的類(lèi)型可分為兩種類(lèi)型：意義型和形式主義型。所謂意圖意味著根據(jù)當(dāng)事人的意圖（如果當(dāng)事人達(dá)成協(xié)議）的意圖來(lái)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)變化的效力。此外，它不需要其他要素。法國(guó)、日本采取此種模式。形式主義則是指物權(quán)變動(dòng)除了當(dāng)事人的意思表示之外,還必須具備一定的形式。形式主義的物權(quán)變動(dòng)模式又可分為物權(quán)形式主義的變動(dòng)模式和債權(quán)形式主義的變動(dòng)模式。1前者是指物權(quán)變動(dòng)需要一個(gè)單獨(dú)的物權(quán)行為,才能導(dǎo)致物權(quán)的變動(dòng)。德國(guó)采取了此種模式。2后者是指物權(quán)因法律行為發(fā)生變動(dòng)時(shí),當(dāng)事人間除了債權(quán)合意外,還必須履行登記或交付的法定方式。3奧地利民法采取此種方式。毫無(wú)疑問(wèn),各國(guó)物權(quán)變動(dòng)的立法模式都是其本國(guó)長(zhǎng)期歷史傳統(tǒng)、社會(huì)生活實(shí)踐與法學(xué)理論研究相互融合的產(chǎn)物,自有其合理之處。在我國(guó)物權(quán)法的起草過(guò)程中,起草者對(duì)各國(guó)物權(quán)變動(dòng)模式的利弊進(jìn)行了認(rèn)真深入地研究,充分吸取了各國(guó)經(jīng)驗(yàn),并且立足于我國(guó)現(xiàn)實(shí),注重總結(jié)過(guò)去司法實(shí)踐的經(jīng)驗(yàn),對(duì)物權(quán)變動(dòng)模式作了較為先進(jìn)的規(guī)定,即沒(méi)有采納德國(guó)法中的物權(quán)行為理論,而是采取了形式主義與意思主義相結(jié)合的模式。這一點(diǎn)是值得肯定的。本文主要結(jié)合日前公布的物權(quán)法草案,研究我國(guó)未來(lái)物權(quán)法中應(yīng)當(dāng)確立的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)模式及其理由。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)模式是指不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)產(chǎn)生、變更、消滅的法定方式。由于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的外在公示方法是登記,所以就不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)變動(dòng)而言又主要可以分為兩種模式,即登記要件說(shuō)和登記對(duì)抗說(shuō)。登記要件說(shuō)認(rèn)為登記是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的生效要件,未經(jīng)登記,不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)不發(fā)生變動(dòng)。4德國(guó)、瑞士以及我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)民法采取了此種方式。登記對(duì)抗說(shuō)認(rèn)為未經(jīng)登記物權(quán)的變動(dòng)在法律上也可有效成立,但只能在當(dāng)事人之間產(chǎn)生效力,不能對(duì)抗第三人。法國(guó)、日本民法采納了此種觀點(diǎn)。這兩種不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)模式的主要區(qū)別在于以下幾點(diǎn):第一,登記是否為物權(quán)變動(dòng)的生效要件。根據(jù)登記要件主義,只有依法辦理登記,物權(quán)才能夠有效地設(shè)立并發(fā)生變動(dòng),所以對(duì)于以法律行為發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)采取了“合同+登記”的模式。按照登記對(duì)抗主義,即使沒(méi)有辦理登記,當(dāng)事人之間仍然可以發(fā)生物權(quán)的變動(dòng),如果當(dāng)事人之間訂立合同移轉(zhuǎn)不動(dòng)產(chǎn),在合同生效之后,買(mǎi)受人取得物權(quán),只不過(guò)不能對(duì)抗第三人。第二,登記是否為強(qiáng)制性的要件。在登記要件主義模式下,登記是一種強(qiáng)制性的規(guī)范,實(shí)際上屬于物權(quán)法定的一部分內(nèi)容。如果沒(méi)有辦理登記,將無(wú)法產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的效果。這樣就強(qiáng)制要求當(dāng)事人登記才能夠發(fā)生物權(quán)設(shè)立、變更和消滅的后果。在登記對(duì)抗主義模式下,當(dāng)事人沒(méi)有辦理登記,也可以產(chǎn)生物權(quán),是否登記可以由當(dāng)事人自愿選擇。登記并不是一種強(qiáng)制性的要求,但是一種倡導(dǎo)性的要求。第三,關(guān)于物權(quán)請(qǐng)求權(quán)的行使。由于根據(jù)登記要件主義沒(méi)有辦理登記不能產(chǎn)生物權(quán),所以在不動(dòng)產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓中,受讓人在沒(méi)有辦理登記的情況下,并不享有物權(quán),即使已經(jīng)交付不動(dòng)產(chǎn),但沒(méi)有辦理登記手續(xù),也應(yīng)當(dāng)認(rèn)為當(dāng)事人享有一種合法的占有權(quán),但不享有所有權(quán)。因而如果第三人侵害其占有,則其可以基于占有之訴請(qǐng)求保護(hù),但不能基于物權(quán)的請(qǐng)求權(quán)來(lái)保護(hù)其權(quán)益。但根據(jù)登記對(duì)抗主義,由于未辦理登記,受讓人也已經(jīng)取得物權(quán),在其權(quán)利受到侵害的情況下,也可以行使物權(quán)請(qǐng)求權(quán)。第四,關(guān)于物權(quán)、債權(quán)概念的區(qū)分標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)登記要件主義,只有在登記之后,才取得對(duì)抗第三人的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)。就不動(dòng)產(chǎn)的移轉(zhuǎn)變動(dòng)來(lái)說(shuō),物權(quán)債權(quán)的區(qū)分標(biāo)準(zhǔn)在很大程度上取決于是否完成了法定的公示方法。但是就登記對(duì)抗主義而言,登記并不是取得物權(quán)的要件,只不過(guò)會(huì)影響到物權(quán)的效力。所以,登記并不是區(qū)分物權(quán)和債權(quán)的標(biāo)準(zhǔn)。這樣一來(lái),就會(huì)導(dǎo)致物權(quán)和債權(quán)的標(biāo)準(zhǔn)不明晰。例如,法國(guó)法正是因?yàn)椴扇〉怯泴?duì)抗主義,使得他物權(quán)和債權(quán)的區(qū)分并不嚴(yán)格。5如果物權(quán)法實(shí)行嚴(yán)格的登記要件主義,就必須對(duì)物權(quán)進(jìn)行準(zhǔn)確的定義,并強(qiáng)調(diào)物權(quán)具有對(duì)世性,以嚴(yán)格區(qū)別于債權(quán);如果采取物權(quán)對(duì)抗主義,物權(quán)的概念只能強(qiáng)調(diào)其支配性,而不能強(qiáng)調(diào)其對(duì)世性,這與我國(guó)民法理論對(duì)物權(quán)概念所形成的共識(shí)也是不同的。按照登記對(duì)抗說(shuō),基于未經(jīng)過(guò)公示方法也可以取得物權(quán),也就是承認(rèn)合意可以創(chuàng)設(shè)物權(quán),物權(quán)和合同債權(quán)的區(qū)分并不是十分嚴(yán)格。我國(guó)物權(quán)法草案第2條第3款規(guī)定:“本法所稱(chēng)物權(quán),指權(quán)利人直接支配特定的物的權(quán)利,包括所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)?！惫P者認(rèn)為,其中只是強(qiáng)調(diào)物權(quán)的支配性,而沒(méi)有明確強(qiáng)調(diào)物權(quán)的對(duì)世性,這在很大程度上與物權(quán)法草案中在多處規(guī)定了對(duì)登記對(duì)抗的例外規(guī)定具有密切聯(lián)系。在我國(guó)物權(quán)法起草過(guò)程中,對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)是應(yīng)當(dāng)采取登記對(duì)抗主義還是采取登記要件主義,一直存在較大的爭(zhēng)議。主張登記對(duì)抗主義的主要理由在于:首先,登記對(duì)抗主義有利于降低交易成本,鼓勵(lì)交易,且符合我國(guó)目前不動(dòng)產(chǎn)變動(dòng)的實(shí)際情況。在我國(guó),廣大農(nóng)村的私有房屋的買(mǎi)賣(mài),法律上并不要求辦理登記過(guò)戶(hù)手續(xù),即便沒(méi)有辦理登記過(guò)戶(hù)手續(xù),也承認(rèn)其具有物權(quán)變動(dòng)的效力。在城市中,大量房屋都沒(méi)有辦理房屋登記手續(xù),但都辦理了轉(zhuǎn)讓。交易習(xí)慣也認(rèn)定物權(quán)的移轉(zhuǎn)是合法的。尤其是考慮到在目前登記成本很高,手續(xù)復(fù)雜,所以強(qiáng)制性地要求當(dāng)事人在物權(quán)變動(dòng)中必須辦理登記,只能增加交易成本,并不有利于保護(hù)當(dāng)事人的利益。其次,有利于保護(hù)善意的買(mǎi)受人的利益。按照登記要件主義,如果因?yàn)槌鲑u(mài)人的原因沒(méi)有辦理登記,買(mǎi)受人不能取得物權(quán),不能基于物權(quán)請(qǐng)求權(quán)提起訴訟而主張權(quán)利,這對(duì)于買(mǎi)受人的利益的保護(hù)非常不利。對(duì)于出賣(mài)人來(lái)說(shuō),在沒(méi)有辦理登記的情況下,其仍然享有所有權(quán)。在房屋漲價(jià)之后,他有可能寧愿違約承擔(dān)違約責(zé)任,要求取回房屋。這就不利于保護(hù)善意的買(mǎi)受人利益。第三,有利于解決一些現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。例如,根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行法律規(guī)定,房屋因買(mǎi)賣(mài)而變更登記時(shí),可以在3個(gè)月內(nèi)申請(qǐng)變更。如果把登記作為房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)的要件,那么,在房屋買(mǎi)賣(mài)合同成立到所有權(quán)移轉(zhuǎn)的3個(gè)月期間內(nèi),買(mǎi)受人對(duì)房屋的權(quán)利無(wú)法確定。如不承認(rèn)其權(quán)利,出賣(mài)人還可以隨便處置房屋,造成一房多賣(mài),不利于交易的穩(wěn)定。6尤其是,在實(shí)踐中因?yàn)槌鲑u(mài)人的原因沒(méi)有辦理登記,買(mǎi)受人已經(jīng)支付了房款,出賣(mài)人也已經(jīng)交付了房屋,但在出賣(mài)人與他人發(fā)生債務(wù)糾紛以后,有的法院甚至將該已經(jīng)交付的財(cái)產(chǎn)作為被執(zhí)行人的財(cái)產(chǎn)而予以執(zhí)行,這就極不利于保護(hù)買(mǎi)受人的利益。如采取登記對(duì)抗主義,承認(rèn)買(mǎi)受人在法律上已經(jīng)享有物權(quán),可以對(duì)抗其他一切執(zhí)行行為。應(yīng)當(dāng)承認(rèn),登記對(duì)抗主義確實(shí)有利于鼓勵(lì)交易、簡(jiǎn)化交易手續(xù)、減少交易成本,但是,此種模式也具有其固有的缺陷:一是此種模式使得登記成為一種任意性的規(guī)定,不利于鼓勵(lì)當(dāng)事人辦理登記,并通過(guò)登記理順各種財(cái)產(chǎn)關(guān)系,尤其是不利于通過(guò)登記防止欺詐的發(fā)生。二是不能夠嚴(yán)格地區(qū)分物權(quán)和債權(quán),使得物權(quán)的效力大大弱化。如前所述,典型的物權(quán)具有對(duì)世性,而債權(quán)的重要屬性表現(xiàn)為相對(duì)性,在登記對(duì)抗模式下,物權(quán)實(shí)際上并不具有對(duì)抗一切第三人的效力,與債權(quán)的屬性相混淆。三是登記對(duì)抗主義盡管有利于交易,但假如不輔之以一定的配套制度,其固有的不符合交易安全的缺陷就會(huì)顯露無(wú)遺。如美國(guó)法中采納登記對(duì)抗制度,但它有所謂的優(yōu)先順位規(guī)則,很好地解決了這種可能的沖突。例如,在發(fā)生一物數(shù)賣(mài)的情況下,根據(jù)登記對(duì)抗主義,各買(mǎi)受人都享有物權(quán),此時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)優(yōu)先規(guī)則,來(lái)確定應(yīng)當(dāng)優(yōu)先保護(hù)哪些物權(quán)。在我國(guó)歷來(lái)不存在法定的有關(guān)物權(quán)優(yōu)先規(guī)則,如果采取登記對(duì)抗主義,無(wú)法解決各種物權(quán)之間的相互沖突問(wèn)題。我國(guó)物權(quán)法草案實(shí)質(zhì)上是采取登記要件主義作為一般原則,而登記對(duì)抗作為特別例外的規(guī)定。因?yàn)椴莅傅?條規(guī)定:“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅,應(yīng)當(dāng)?shù)怯?未經(jīng)登記,不發(fā)生物權(quán)效力,但法律另有規(guī)定的除外。依法屬于國(guó)家所有的自然資源,所有權(quán)可以不登記?！边@就明確了登記要件應(yīng)當(dāng)成為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的基本原則:一方面,該條確定了登記作為一般性的強(qiáng)制性,條文雖然沒(méi)有使用“必須登記”的行文,但除了法律有特別規(guī)定的除外,所有的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)都必須采取登記方式。法律的特別規(guī)定主要包括兩個(gè)方面:一是在物權(quán)法草案中明確規(guī)定的可以采取登記對(duì)抗情況,如土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的移轉(zhuǎn)可以不必登記(第134條);二是依法屬于國(guó)家所有的自然資源,所有權(quán)可以不登記(第9條第2款)。因?yàn)槲覈?guó)憲法以及其他法律已經(jīng)明確確定,自然資源屬于國(guó)有,無(wú)須登記也可以確定產(chǎn)權(quán)的歸屬。另一方面,草案第32條至第35條甚至規(guī)定,非基于法律行為發(fā)生的物權(quán)變動(dòng),如繼承、征收、合法建造房屋等,雖非登記亦發(fā)生效力,但是未經(jīng)登記不得處分該物權(quán)。還要看到,在有關(guān)各項(xiàng)具體物權(quán)的規(guī)定中,除了一些法律特別規(guī)定之外,草案都規(guī)定物權(quán)變動(dòng)應(yīng)當(dāng)采取登記方式,例如,草案第151條規(guī)定:“建設(shè)用地使用權(quán)人將建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈(zèng)與的,應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)變更登記。”甚至對(duì)于宅基地使用權(quán)這樣一類(lèi)流轉(zhuǎn)受到嚴(yán)格限制的權(quán)利,草案第165條也要求其轉(zhuǎn)讓或消滅時(shí),應(yīng)當(dāng)辦理變更登記或者注銷(xiāo)登記。為了強(qiáng)化登記的效力,物權(quán)法草案還確認(rèn)了登記的公信力,其第4條第2、3句規(guī)定:“記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的人是該不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利人,動(dòng)產(chǎn)的占有人是該動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利人,但有相反證據(jù)證明的除外。法律規(guī)定不經(jīng)登記即可取得物權(quán)的,依照其規(guī)定”。這實(shí)際上確立了公示后的權(quán)利推定規(guī)則。草案第23條進(jìn)一步明確規(guī)定:“基于不動(dòng)產(chǎn)登記簿享有的物權(quán)受法律保護(hù),但記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的權(quán)利人在取得權(quán)利時(shí)知道或者應(yīng)當(dāng)知道該權(quán)利有瑕疵的除外?！痹摋l進(jìn)一步確定了公信原則,在交易中登記簿所記載的權(quán)利人將登記的財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給第三人,受讓人在交易時(shí)因?yàn)樾刨?lài)登記,而與登記人進(jìn)行交易,該交易應(yīng)當(dāng)受到保護(hù)。登記公信力的確認(rèn)強(qiáng)化了登記的效力,使得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)更為安全。我國(guó)物權(quán)法草案之所以采取登記要件主義,具有如下幾個(gè)方面的理由:第一,有利于維護(hù)交易安全。在我國(guó)現(xiàn)階段,經(jīng)濟(jì)生活處于轉(zhuǎn)軌時(shí)期,市場(chǎng)體制仍不建全,信用體系缺失,如果在不動(dòng)產(chǎn)交易過(guò)程中不要求交易當(dāng)事人辦理登記,很容易發(fā)生欺詐現(xiàn)象。例如,甲將其房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給乙,乙再轉(zhuǎn)讓給丙,如果沒(méi)有辦理登記,雖然甲的房產(chǎn)已經(jīng)發(fā)生多次轉(zhuǎn)讓,但該房產(chǎn)仍然屬于甲,如果甲將房產(chǎn)再次轉(zhuǎn)讓給丁,而丁信賴(lài)甲仍然享有物權(quán)而購(gòu)買(mǎi)該房。如果采取登記對(duì)抗主義,將承認(rèn)上述買(mǎi)受人都享有物權(quán),這就必然導(dǎo)致因一物數(shù)賣(mài)而在幾個(gè)物權(quán)人之間發(fā)生爭(zhēng)議,這將會(huì)嚴(yán)重影響交易安全。正如有學(xué)者所指出的,如果采取登記對(duì)抗主義,一方面認(rèn)可不通過(guò)公示方法的采用就可以發(fā)生法律變動(dòng)的效果;另一方面,交易關(guān)系的第三人又可以在采用登記方法以后,以前手未經(jīng)登記為由主張物權(quán)變動(dòng)無(wú)效,這與登記對(duì)抗主義的變動(dòng)模式賦予登記對(duì)抗力本義是為了彌補(bǔ)意思主義模式缺乏外部的表征有礙交易安全的初衷相背離。7而在登記要件的模式下,通過(guò)強(qiáng)化公示方法的采用,產(chǎn)權(quán)的明晰使物權(quán)關(guān)系變得明晰、透明、公開(kāi),從而有助于使交易變得更為安全穩(wěn)定。所以,筆者認(rèn)為,出于維護(hù)交易安全的角度考慮,應(yīng)當(dāng)采取登記要件主義。第二,登記要件有利于明確產(chǎn)權(quán)關(guān)系。登記不僅僅是重要的公示方法,也是確認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬的最佳方式。當(dāng)前,土地和商品房交易日趨活躍,權(quán)利轉(zhuǎn)手非常頻繁,而且不動(dòng)產(chǎn)對(duì)于權(quán)利人又利益攸關(guān),如果不強(qiáng)制性地要求當(dāng)事人辦理登記,一旦發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)多次轉(zhuǎn)手,僅僅依據(jù)合同是難以確認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的歸屬,這就不利于理順各種財(cái)產(chǎn)關(guān)系,會(huì)導(dǎo)致各種糾紛發(fā)生。登記要件主義強(qiáng)制性地要求辦理登記,無(wú)論交易前還是交易后,不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)狀態(tài)都非常明晰,有助于建立財(cái)產(chǎn)秩序。盡管實(shí)踐中仍舊大量存在沒(méi)有辦理登記的情況,但物權(quán)法應(yīng)當(dāng)及時(shí)引導(dǎo)人們盡可能通過(guò)辦理登記維護(hù)自己的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬,以減少不必要的紛爭(zhēng)。第三,采取登記要件主義,有利于法官正確地審理有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)的案件,減少調(diào)查取證的困難。在發(fā)生產(chǎn)權(quán)登記之后,法官確認(rèn)權(quán)屬的主要依據(jù)是登記,因?yàn)榈怯浘哂泻軓?qiáng)的公信力,除非當(dāng)事人有確切的證據(jù)表明登記具有瑕疵并應(yīng)當(dāng)變更登記,否則法官可以直接依據(jù)登記進(jìn)行裁判。然而,采取登記對(duì)抗主義模式,不辦理登記仍然享有物權(quán),而我國(guó)目前物權(quán)法又仍然沒(méi)有詳細(xì)的優(yōu)先順序規(guī)則,這樣在處理物權(quán)糾紛時(shí)將非常困難。甚至在對(duì)抗主義模式下,不能對(duì)抗第三人的范圍也是不明確的。例如,在日本法中,不能對(duì)抗第三人的范圍主要包括所有權(quán)取得者、質(zhì)權(quán)取得者、扣押債權(quán)人等。但實(shí)際上,有關(guān)不得對(duì)抗第三人的范圍在日本法上一直存在著不同的看法。例如判例和學(xué)說(shuō)上有無(wú)限制說(shuō)和限制說(shuō)的爭(zhēng)議,在限制說(shuō)又有所謂善意和惡意的爭(zhēng)議。8而第三人的范圍也難以確定。9由此可見(jiàn),采納登記對(duì)抗說(shuō),將會(huì)引發(fā)裁判的不確定性,法官很難掌握統(tǒng)一的司法尺度。第四,在登記要件主義下,有利于對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的管理和了解整個(gè)市場(chǎng)中不動(dòng)產(chǎn)交易的情況。登記也有利于對(duì)不動(dòng)產(chǎn)交易征收相應(yīng)的稅收,如果不登記,將不利于國(guó)家在現(xiàn)階段對(duì)不動(dòng)產(chǎn)交易進(jìn)行宏觀調(diào)控。應(yīng)該承認(rèn),現(xiàn)實(shí)生活中確實(shí)存在沒(méi)有登記但已經(jīng)交付的財(cái)產(chǎn)作為被執(zhí)行人的財(cái)產(chǎn)而被執(zhí)行的現(xiàn)象,但這種情況是與缺乏一套完善的執(zhí)行規(guī)則有關(guān),應(yīng)當(dāng)通過(guò)制訂強(qiáng)制執(zhí)行法加以解決,而與是否應(yīng)當(dāng)采取登記對(duì)抗主義無(wú)關(guān)。至于在沒(méi)有辦理登記的情況下,買(mǎi)受人雖不能基于物權(quán)請(qǐng)求權(quán)提出主張或提起訴訟,但并非買(mǎi)受人就不能受到物權(quán)法的保護(hù)。物權(quán)法草案第265條規(guī)定:“占有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)被侵奪的,占有人有權(quán)請(qǐng)求返還原物;對(duì)妨害占有的行為,占有人有權(quán)請(qǐng)求排除妨害;因侵奪或者妨害造成損害的,占有人有權(quán)請(qǐng)求損害賠償?！边@就確認(rèn)了占有之訴,以保護(hù)占有。由于在沒(méi)有辦理登記的情況下,合同就已經(jīng)生效,因此買(mǎi)受人可以基于有效的合同而享有占有權(quán),在出賣(mài)人侵害其占有的情況下,買(mǎi)受人也可以基于占有之訴獲得保護(hù)。物權(quán)法草案規(guī)定了不需登記的特殊情況,實(shí)際上采取了登記對(duì)抗模式。具體體現(xiàn)在如下幾個(gè)方面:第一,草案第28條規(guī)定:“船舶、飛行器和機(jī)動(dòng)車(chē)等物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅,未經(jīng)登記,不得對(duì)抗善意第三人。”上述船舶、飛行器和機(jī)動(dòng)車(chē)等屬于動(dòng)產(chǎn),權(quán)利人通?？梢詫?shí)施有效的占有,不予登記通常也不會(huì)發(fā)生很大的權(quán)屬混亂,但如果辦理登記,也有助于明確產(chǎn)權(quán)。此外,由于這些不動(dòng)產(chǎn)如船舶、飛行器在世界范圍內(nèi)運(yùn)行,法律鼓勵(lì)上述動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)人辦理登記,但不將登記作為所有權(quán)變動(dòng)的要件。第二,草案第134條規(guī)定:“土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)互換、轉(zhuǎn)讓,當(dāng)事人要求登記的,應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府申請(qǐng)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)變更登記;未經(jīng)登記,不得對(duì)抗善意第三人?！标P(guān)于承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的變動(dòng)是否應(yīng)該進(jìn)行登記,目前《農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)法》對(duì)此并沒(méi)有作出規(guī)定,這主要是考慮到在該法中并沒(méi)有將承包經(jīng)營(yíng)權(quán)作為物權(quán)加以規(guī)定,且在我國(guó)農(nóng)村,流動(dòng)人口較少,承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的轉(zhuǎn)讓通常發(fā)生在本村或者熟人之間,不予辦理登記的情況下,權(quán)屬也比較清楚,尤其是考慮到強(qiáng)制登記將增加農(nóng)民的負(fù)擔(dān),且強(qiáng)行推行也未必行得通。草案考慮到了上述現(xiàn)實(shí),以及《農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)法》的規(guī)定,在承認(rèn)承包經(jīng)營(yíng)權(quán)是一種物權(quán)的情況下,也沒(méi)有要求對(duì)承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的變動(dòng)必須登記。但是考慮到承包經(jīng)營(yíng)權(quán)一旦進(jìn)行流轉(zhuǎn),將來(lái)完全不實(shí)行登記將會(huì)發(fā)生糾紛,所以草案的上述規(guī)定允許當(dāng)事人自愿辦理登記,但對(duì)此種登記采取登記對(duì)抗主義,此種規(guī)定也是必要的。如果當(dāng)事人在達(dá)成承包經(jīng)營(yíng)權(quán)移轉(zhuǎn)之后,考慮交易成本等沒(méi)有辦理登記,法律上也承認(rèn)其具有物權(quán)變動(dòng)的效力,只不過(guò)受讓人取得的物權(quán)不能對(duì)抗第三人。第三,草案第168條規(guī)定:“地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立。當(dāng)事人要求登記的,可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)地役權(quán)登記;未經(jīng)登記,不得對(duì)抗善意第三人。”作出此種規(guī)定的主要理由在于:地役權(quán)是在相鄰關(guān)系之外所設(shè)定的利用他人不動(dòng)產(chǎn)并提高自己不動(dòng)產(chǎn)權(quán)能的用益物權(quán)。地役權(quán)主要發(fā)生在兩個(gè)權(quán)利人之間,一般不涉及第三人,在發(fā)生第三人侵害土地權(quán)利的情況下,主要是對(duì)土地使用權(quán)的侵害,不涉及地役權(quán)的侵害,即使不登記,也不影響當(dāng)事人的權(quán)屬。尤其是地役權(quán)本身不能單獨(dú)轉(zhuǎn)讓,必須隨同土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)或者建設(shè)用地使用權(quán)等轉(zhuǎn)讓,它是依附于供役地和需役地的所有權(quán)或使用權(quán)。筆者認(rèn)為,這種做法雖然有一定道理,但是,采取登記要件主義更符合法理。主要理由如下:一方面,有利于區(qū)分物權(quán)和債權(quán)。在當(dāng)事人之間就相互的不動(dòng)產(chǎn)的利用達(dá)成協(xié)議而沒(méi)有辦理登記的情況下,實(shí)際上是創(chuàng)設(shè)了以一方的不作為或者說(shuō)容忍義務(wù)為標(biāo)的的債權(quán)債務(wù)關(guān)系。它本質(zhì)上是一種債的關(guān)系,只在當(dāng)事人之間發(fā)生效力;其內(nèi)容也是給付而非對(duì)他人之物的支配。這顯然不同于作為用益物權(quán)的地役權(quán)。如果采登記對(duì)抗,就混淆了不作為之債與地役權(quán)的關(guān)系。另一方面,物權(quán)請(qǐng)求權(quán)是物權(quán)對(duì)世效力的體現(xiàn),在物權(quán)不能對(duì)抗第三人的情況下,從法理上講,權(quán)利人是不能向第三人主張物權(quán)請(qǐng)求權(quán)的。因此,所謂在沒(méi)有登記的情況下地役權(quán)人可以主張物權(quán)請(qǐng)求權(quán)是說(shuō)不通的。自然,以此為由主張地役權(quán)的設(shè)定采登記對(duì)抗未盡妥當(dāng)。例如,雙方約定一方不得在自己土地上建筑超過(guò)5米的建筑物,如果義務(wù)人將其土地轉(zhuǎn)讓給了第三人,如果沒(méi)有辦理登記,第三人顯然不應(yīng)受該約定的拘束。在此情況下,權(quán)利人是不能向第三人主張物權(quán)請(qǐng)求權(quán)的。還要看到,就轉(zhuǎn)讓來(lái)說(shuō),地役權(quán)具有從屬性,應(yīng)當(dāng)隨同需役地的使用權(quán)或者所有權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。在地役權(quán)沒(méi)有登記的情況下,如果認(rèn)為其性質(zhì)上是地役權(quán)而非不作為之債,那么地役權(quán)是否隨同需役地使用權(quán)或者所有權(quán)一并轉(zhuǎn)讓?受讓人以什么為依據(jù)向?qū)Ψ街鲝堅(jiān)枰鄣厮袡?quán)人或者使用權(quán)人與對(duì)方的約定?關(guān)于宅基地使用權(quán),宅基地使用權(quán)的設(shè)定采合同成立即創(chuàng)設(shè)物權(quán)的做法,而轉(zhuǎn)讓采用了登記生效。在目前的規(guī)定采用了嚴(yán)格限制的情況下,采用登記生效并無(wú)太大意義,因?yàn)榘凑宅F(xiàn)在草案的規(guī)定,只允許在本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部流轉(zhuǎn)。而在同一集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部,仍然屬于熟人社會(huì),是否辦理登記對(duì)于物權(quán)公示并沒(méi)有太大意義。關(guān)于未經(jīng)登記不得對(duì)抗第三人的規(guī)則中,第三人的范圍如何界定?例如,甲乙雙方就某艘船舶的轉(zhuǎn)讓達(dá)成協(xié)議,并已經(jīng)交付,但未辦理過(guò)戶(hù)手續(xù),在此期間,原所有權(quán)人將該船舶轉(zhuǎn)讓給他人或者設(shè)定抵押,先前的買(mǎi)受人因合法的轉(zhuǎn)讓取得物權(quán),但是這種物權(quán)只能對(duì)抗出賣(mài)人,出賣(mài)人不得以解除買(mǎi)賣(mài)合同并愿意承擔(dān)違約責(zé)任為由收回船舶。但該買(mǎi)受人享有的所有權(quán)能否對(duì)抗后買(mǎi)受人或者抵押權(quán)人?在沒(méi)有交付的情況下,后買(mǎi)受人只是一般的債權(quán)人,只依法取得了請(qǐng)求原所有權(quán)人履行交付義務(wù)的合同上的請(qǐng)求權(quán)。因而先前的買(mǎi)受人可以對(duì)抗后買(mǎi)受人。但是能否對(duì)抗抵押權(quán)人,是值得探討的。筆者認(rèn)為,在此情況下,應(yīng)看抵押權(quán)是在何時(shí)設(shè)定的。如果抵押權(quán)在轉(zhuǎn)讓時(shí)已經(jīng)存在,受讓人應(yīng)當(dāng)調(diào)查船舶上的權(quán)利負(fù)擔(dān)。如果船舶轉(zhuǎn)讓后,抵押權(quán)人明知已經(jīng)轉(zhuǎn)讓而仍然接受抵押權(quán)的,他就是惡意的第三人,即使抵押權(quán)已經(jīng)登記,受讓人也可以對(duì)抗抵押權(quán)人。如果他不知道轉(zhuǎn)讓行為而設(shè)定抵押,在此情況下,買(mǎi)受人不能對(duì)抗抵押權(quán)人,畢竟登記的物權(quán)與未登記的物權(quán)的效力還是有區(qū)別的。需要指出的是,長(zhǎng)期以來(lái)理論界與實(shí)務(wù)界對(duì)登記要件主義有一種誤解,即認(rèn)為,不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的取得、消滅和變更如果沒(méi)有辦理登記,不僅不能產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的效果,而且設(shè)定和移轉(zhuǎn)物權(quán)本身的合同也是無(wú)效的。例如,《擔(dān)保法》第41條規(guī)定:“抵押合同至登記之日起生效?！苯ㄔO(shè)部《城市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理暫行辦法》第18條規(guī)定:“凡未按照本辦法申請(qǐng)并辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記的,其房屋產(chǎn)權(quán)的取得、轉(zhuǎn)移、變更和他項(xiàng)權(quán)利的設(shè)定,均為無(wú)效?！边@種理解顯然是錯(cuò)誤的,因?yàn)槲餀?quán)變動(dòng)不生法律效力并不等于引發(fā)物權(quán)變動(dòng)的法律行為也沒(méi)有法律效力。上述誤解混淆了合同的效力與登記的效力,因此在理論與司法實(shí)踐中都產(chǎn)生了很多弊端,某種程度上甚至鼓勵(lì)了那些不講信用的行為。為了消除此種弊端,物權(quán)法草案第15條規(guī)定,“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同,除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外,自合同成立時(shí)生效;未辦理物權(quán)登記的,不影響合同效力。”這就意味著,除非法律有特別規(guī)定,合同一經(jīng)成立,只要在內(nèi)容上不違反法律的強(qiáng)行性規(guī)定和公序良俗,就可發(fā)生效力。如果當(dāng)事人之間僅就物權(quán)的變動(dòng)達(dá)成合意,而沒(méi)有辦理登記,合同仍然有效。只不過(guò)當(dāng)事人之間在性質(zhì)上仍然只是一種債的關(guān)系,并沒(méi)有形成物權(quán)關(guān)系,此時(shí)產(chǎn)生的只是債權(quán),不能產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的效果。正是由于未完成公示要件不產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的效果,公示直接決定著物權(quán)設(shè)定和變動(dòng)效力的發(fā)生,當(dāng)事人的合意不能產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的后果,所以,區(qū)分合同效力和登記的效力具有如下幾個(gè)方面的意義:第一,有利于區(qū)分合同關(guān)系和物權(quán)關(guān)系。除非法律有特別規(guī)定,合同只是當(dāng)事人之間的一種合意,并不必然與登記聯(lián)系在一