蘇州房地產(chǎn)發(fā)展趨勢以新明陽為例

PAGE5蘇州經(jīng)貿(mào)職業(yè)技術學院畢業(yè)設計（論文）手冊屆別2019系別電商與物流學院專業(yè)班級16物本31（或32等或16營銷31）姓名學號全（按最新教務信息網(wǎng)絡）指導教師楊浩軍+陳德陽

蘇州房地產(chǎn)發(fā)展趨勢以新明陽為例摘要蘇州房地產(chǎn)業(yè)在近20年的發(fā)展歷程中，隨著蘇州經(jīng)濟快速發(fā)展，消費結構逐步完善，人民收入水平不斷提高，加之房地產(chǎn)市場化進程的持續(xù)推進，蘇州的房地產(chǎn)市場也得到了快速的發(fā)展和長足的進步，在投資開發(fā)、工程建設、市場成交、經(jīng)濟貢獻以及從業(yè)人員等各項指標上，都取得了跨越式的發(fā)展。本文就蘇州房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢進行分析關鍵詞：房地產(chǎn)；發(fā)展現(xiàn)狀；發(fā)展趨勢

目錄摘要 21前言 12蘇州房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀 12.1蘇州房地產(chǎn)市場投資情況 12.2蘇州房地產(chǎn)市場供需情況 22.3蘇州房地產(chǎn)房價情況分析 32.3.1蘇州房地產(chǎn)房價總體情況 32.3.2蘇州房地產(chǎn)房價上漲的原因 33蘇州房地產(chǎn)發(fā)展趨勢 33.1從居住目標看，有必要趕超 43.2從市場需求可能看，有較大潛力 43.3價格走勢分析 44蘇州房地產(chǎn)發(fā)展對策 54.1改善住房消費環(huán)境 54.2提高規(guī)劃設計水平，努力滿足居民對住房的新需求 54.3加強經(jīng)濟適用住房的開發(fā)管理，提高中低收入家庭居住水平 55結語 6參考文獻 7致謝 81前言隨著我國經(jīng)濟增長，人們收入水平提高，房地產(chǎn)行業(yè)進入高速發(fā)展期。但是，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的繁榮發(fā)展，市場上也出現(xiàn)了一些迫切需要解決的問題，其中之一就是房價居高不下。自2001年新一輪的房地產(chǎn)周期啟動以來，我國房地產(chǎn)價格出現(xiàn)了持續(xù)大幅度上漲的勢頭，大部分城市的房地產(chǎn)價格都出現(xiàn)了大幅度上漲，部分熱點城市或地區(qū)的房地產(chǎn)價格甚至上漲了幾倍。我國房地產(chǎn)的價格已經(jīng)嚴重脫離了其實際價值，這使我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了許多問題。一方面，虛高的房價已經(jīng)超出普通居民的購買能力，城市中高等收入水平的居民依靠收入仍然購買不起商品房，分期付款的還到負擔過重。另一方面，大量商品房、高檔房閑置，占壓資金影響房地產(chǎn)經(jīng)營資金正常周轉，資金占用利息上升，企業(yè)經(jīng)營費用加大，而且資金還在不斷流入。因此，政府應該如何作出決策，穩(wěn)定房價，保證房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展成為重要的研究主題。房地產(chǎn)業(yè)事關國家戰(zhàn)略、金融穩(wěn)定和居民切身利益，也關系到投資者的經(jīng)濟利益，因此，對我國房地產(chǎn)的現(xiàn)狀進行研究具有重要的現(xiàn)實意義。蘇州經(jīng)濟的快速發(fā)展帶來了人們消費需求的不斷增長，隨之而來的便是房地產(chǎn)業(yè)的興起以及購物、餐飲、娛樂、休閑等消費場所如雨后春筍般萌生。蘇州經(jīng)濟的快速增長，人們生活水平的提高以及人均可支配性收入的增加都帶來了更高的消費需求，這給房地產(chǎn)的發(fā)展提供了必要的條件，反過來房地產(chǎn)的出現(xiàn)和運行拉動了消費，從而帶動了蘇州經(jīng)濟的發(fā)展。本文詳細梳理蘇州房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展、深入研究房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢，以期為進一步豐富該領域研究成果并為政府決策提供理論依據(jù)。2蘇州房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀2.1蘇州房地產(chǎn)市場投資情況近年來，蘇州的房地產(chǎn)投資額逐年增大，占固定資產(chǎn)投資的比重一直保持在30%左右，房地產(chǎn)投資增長率保持較高的水平。蘇州房地產(chǎn)投資額的快速增長表明：蘇州房地產(chǎn)市場具有很強的活力，房地產(chǎn)投資商對蘇州的房地產(chǎn)市場前景和蘇州市民購買力具有良好的預期。表1蘇州房地產(chǎn)投資額占固定資產(chǎn)投資的比重年份房地產(chǎn)投資額占固定資產(chǎn)投資的比重201628.92%201730.11%201831.85%2.2蘇州房地產(chǎn)市場供需情況進入二十一世紀后，蘇州城市核心競爭力不斷提升，經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定增長，城鎮(zhèn)居民收入增加，城市建設穩(wěn)步發(fā)展，消費者投資和收入預期較好，在諸多利好因素和相關政策的影響和推動下，房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)升溫。至年2018年底，蘇州房地產(chǎn)市場的投資額、開工面積、竣工面積、銷售面積、銷售價格等統(tǒng)計指標保持穩(wěn)定上升的趨勢。蘇州最近幾年房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)快速發(fā)展的總體特征，具體來看，蘇州房地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)以下基本走勢：（1）房地產(chǎn)開發(fā)投資快速增長，投資規(guī)模繼續(xù)放大。自1998年以來，受擴大內(nèi)需和住房制度改革等相關政策的有力拉動，蘇州房地產(chǎn)市場由全面復蘇進入到快速發(fā)展時期，2018年全市房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模放量增加，呈現(xiàn)快增勢頭，全年完成32.2億元，分別比2017年、2016年增長32%、28.6%。（2）新開工項目集聚，帶動全部房屋施工面積擴張。2013年以來一直處于新開工程的全面啟動期，新開工面積效應集聚，帶動全部房屋施工面積快步增長。2018年，全部房屋施工面積647.68萬m2，同比增長新開工面積316.76萬m2。新開工項目的持續(xù)增多，成為支撐蘇州房地產(chǎn)投資快速發(fā)展態(tài)勢的重要力量。（3）竣工房屋小步上揚，可供房源開始增多。2016年竣工工程開始增多，竣工房屋面積一改下降趨勢呈現(xiàn)小步增長態(tài)勢，可供房源增多，全年累計竣工各類房屋237.83萬m2。（4）銷售面積持續(xù)穩(wěn)定，房屋空置率不斷下降。2018全年商品房空置面積196.34萬m2，比2002年下降26.3%。全市各類商品房屋銷售面積2453.24萬m2，比上年增長5.6%;預售商品房屋面積1210.92萬m2，增長21.6%。全年各類商品房屋平均售價7750元/m2，比上年增長9.6%。從蘇州房地產(chǎn)市場供需指標來看，蘇州近年來房地產(chǎn)市場保持著較高的增長態(tài)勢，特別是房地產(chǎn)投資額的高速增長、新開工面積的放大，表明了未來一段時間內(nèi)，蘇州房地產(chǎn)市場將繼續(xù)穩(wěn)步增長。2.3蘇州房地產(chǎn)房價情況分析2.3.1蘇州房地產(chǎn)房價總體情況2018年6月蘇州房商品房均價22564元/平方米。蘇州各地房價指數(shù)均處于上升趨勢，但程度不同。2.3.2蘇州房地產(chǎn)房價上漲的原因第一，宏觀經(jīng)濟層而持續(xù)利好一是全球經(jīng)濟平穩(wěn)增長。二是國內(nèi)經(jīng)濟高增長低通脹，企業(yè)效益與財政收入提高，外貿(mào)順差增大，固定資產(chǎn)投資占GDP比攀升到年52.5%。三是城鄉(xiāng)居民收入近年提升較大，儲蓄率高。四是二胎政策開放，生育的高峰期，對買房安定的需求。中國城市化建設的熱潮、趨勢。五是房地產(chǎn)是中國的龍頭產(chǎn)業(yè)，它在一定程度上代表了中國經(jīng)濟的增長勢頭，外界對中國經(jīng)濟增長的認可，對房產(chǎn)發(fā)展也會認可。第二，供需關系緊張2018年蘇州出讓住宅用地比2017年有所增加，但仍比2014年減少其中，普通商品住房用地減少27%。2017年土地購置面積同比下降4.53%，2018年同比再下降12.06%。2017年和2018年蘇州住宅用地供應分別為50萬平方米和186萬平方米，而正常年滿足需求要300萬平方米/年。宜興每年用于住房建設的土地僅100-200萬平方米，無法滿足每年約900萬平方米建筑而積的住房需求。蘇州首季商品房銷售而積同比增長13.26%，竣工而積下降12.21%，供需比（竣工/銷售）為1：1.72，同比缺口擴大28%。其中，商品住宅供需比為1：1.92，同比缺口擴大34%。除供地減少外，項目審批遲滯、因清理閑置土地而凍結開工等因素也是商品房竣工量減少的原因。需求旺盛。房改后更新?lián)Q代的換房需求、上世紀八十年代“嬰兒潮”的購房需求和加速城市化涌現(xiàn)的租房需求疊加在一起，加上各地近年保障性住房建設大幅度減少，居民過多依賴商品房解決居住需求。房價上漲激發(fā)了投資需求，在個別地方投資成為住房消費的主要推動力，更放大了住房需求。3蘇州房地產(chǎn)發(fā)展趨勢蘇州房地產(chǎn)在未來較長的一段時間內(nèi)將繼續(xù)增長。3.1從居住目標看，有必要趕超如今蘇州的居住水平顯著提高。但是不能算高，事實上還有相當數(shù)量較為困難的人群。歐美國家暫且不與仿效，僅達到背景目前居住水平，即城鎮(zhèn)人均居住17.4平方米的水平，還差6多平方米，何況其他地區(qū)也在發(fā)展。3.2從市場需求可能看，有較大潛力蘇州房地產(chǎn)需求持續(xù)旺盛。這主要得益于政策和市場的完善。從趨勢看，需求仍將保持較高水平。其原因：一是，相當一部分居民居住水平不高，改善欲望強烈；二是，本市中等、高等收入居民的住房觀念已經(jīng)根本改觀，不斷升級成為流行；三是，“十二五”期間和如今的“十三五”蘇州力度很強的舊區(qū)改造和市政建設，又成為前面兩部分人住宅升級的強大動力。本市農(nóng)村城市化和向城鎮(zhèn)集中的趨勢不斷增強，需要許多新住宅；四是，許多不斷增長的外來人口，會陸續(xù)加入中低檔購房隊伍。3.3價格走勢分析近兩年來，蘇州普通住宅銷售價格不斷上漲，2016年1季度房價承接去年年底上沖慣性繼續(xù)上漲，但漲幅并不是太明顯，同時市場成交面積與去年同期相比有明顯的萎縮。由于我市房價在近期上漲幅度偏大，低價位商品房開發(fā)量又偏少，市場供需出現(xiàn)不匹配的矛盾（主要是低檔商品房的有效供給不足），致使成交量有所萎縮。本輪上漲原因主要有兩方面：（一）房價上漲的合理性是主流：1、經(jīng)濟增長，居民收入增加，需求上升，拉動房價上漲。2、樓盤整體品質(zhì)提升，成本增加，價值量增大，勢必導致房價相應上升。3、住房分配貨幣化的推動、住房抵押貸款的支持、政府一系列配套政策的出臺，有效需求上升，拉動房價。當然也應看到，房價上漲過快，也存在一些不合理因素：1、人為的借土地拍賣、概念、蘇州城市規(guī)模擴大等題材炒作。2、開發(fā)利潤期望值過高?，F(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)的資本利潤率大體為20%左右，相比國外房地產(chǎn)開發(fā)通常為6%-8%的資本利潤率明顯過高。2015年底，市政府己經(jīng)很關注這一問題，并采取有關措施，一方面加快舊城改造，市政建設的步伐，進一步拉動房地產(chǎn)需求；另一方面制定相應的經(jīng)濟適用房供應計劃，增加低價房的供給，平抑房價。因此，本樓市預測哈市普通住宅價格在短期內(nèi)上沖后，便會回落整理；同時，由于有效供給和需求的同步增加，市場成交量將有較大增長。這對于蘇州市房地產(chǎn)市場的長期健康發(fā)展將是非常有利的。4蘇州房地產(chǎn)發(fā)展對策4.1改善住房消費環(huán)境加大住房公積金歸集，提高繳存比例和使用率，加強非公企業(yè)職工住房公積金的建立和繳交工作，促進宜興東區(qū)房地產(chǎn)市場潛在需求向有效需求的轉化。認真落實稅收政策、信貸政策，落實實名制購房、禁止期房轉讓的規(guī)定，嚴格執(zhí)行享受優(yōu)惠政策普通住房標準，完善房地產(chǎn)稅收，通過房產(chǎn)稅、營業(yè)稅、契稅等稅收調(diào)節(jié)住房需求，引導住房投資和消費。合理控制拆遷規(guī)模，嚴格拆遷計劃管理，拆遷計劃要落實到項目，并與固定資產(chǎn)投資計劃、城鎮(zhèn)建設計劃以及產(chǎn)業(yè)政策相協(xié)調(diào)。加強商品房銷售價格管理，對新建商品房交易價格進行監(jiān)控，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房源和房屋銷售價格要進行備案、網(wǎng)上公示、明碼標價。清理、修訂現(xiàn)行住房消費的不合理規(guī)定和政策，進一步完善住房消費環(huán)境。規(guī)范住房二級市場和租賃市場，多渠道滿足住房消費需求，實行房屋租賃登記備案制度，推行指導租金制度，加強租賃中介管理，規(guī)范租賃行為，發(fā)展住房租賃市場。通過住房一、二、三級市場的互動，形成完整有機的梯級消費體系。4.2提高規(guī)劃設計水平，努力滿足居民對住房的新需求一是住宅的功能空間要更加合理；二是住宅的物理性能要有較大改善；三是住宅設施設備的裝備水平要進一步提高；四是居住區(qū)的環(huán)境和配套水平要更加完善；五是住宅的耐久性要延長；六是要重視加快科技進步，鼓勵技術創(chuàng)新和技術推廣。要注重新技術、新材料、新設備、新工藝的推廣和應用，進而提高住宅建設、商品房建設及其配套設施建設的技術含量，促進房地產(chǎn)業(yè)整體的技術進步。4.3加強經(jīng)濟適用住房的開發(fā)管理，提高中低收入家庭居住水平合理規(guī)劃，嚴格控制經(jīng)濟適用住房的總規(guī)模。根據(jù)市政府出臺的新規(guī)定，今后經(jīng)濟適用住房的建設規(guī)模要控制在住宅建設總規(guī)模的15%（即100萬平方米）左右。同時，限定住房面積和開發(fā)地域，做到按比例、有計劃、有組織地開發(fā)經(jīng)濟適用住房。既要防止供不應求，又要防止供過于求，努力實現(xiàn)供求平衡。嚴格審定程序，把經(jīng)濟適用住房的銷售對象限定的中低收入的家庭，并優(yōu)先向危房棚戶區(qū)和市政府批準的城市建設重點工程拆遷居民出售。嚴格處罰導致銷售對象錯位的各種違規(guī)違法行為，嚴重者應追究刑事責任。嚴格核算，確保經(jīng)濟適用住房開發(fā)低價位，銷售低價位。嚴格按市政府規(guī)定9項內(nèi)容定價，5種費用不計主價，住房底價招標之前確定。加強經(jīng)濟適用住房開發(fā)中設計、建筑和工程質(zhì)量的管理。通過公開招標，讓那些信譽好、實力強的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔經(jīng)濟適用住房的開發(fā)項目。加強對項目實施全程持質(zhì)量監(jiān)控和完工后的驗收工作，確保工程質(zhì)量。5結語房地產(chǎn)在現(xiàn)代社會經(jīng)濟中扮演著越來越重要的角色。從宏觀上看，房地產(chǎn)行業(yè)的運轉將直接影響著一個國家的國民經(jīng)濟發(fā)展速度和水平，同時由于房地產(chǎn)行業(yè)與金融行業(yè)有著息息相關的天然聯(lián)系，房地產(chǎn)的運轉狀態(tài)也關系著一國經(jīng)濟安全和金融安全。從微觀的角度來看，房地產(chǎn)商品是一個居民家庭資產(chǎn)組合中的重要組成部分，對居民家庭的財產(chǎn)狀況和生活水平有著直接而重要的影響。這就是為什么近年來我國社會各界特別關注房地產(chǎn)市場問題的原因所在?？梢哉f，無論是出于房地產(chǎn)管理地位的政府，還是作為房地產(chǎn)市場的投資者，都迫切需要以房地產(chǎn)行業(yè)的研究成果作為管理、投資決策的參考。全社會齊心合力構建和諧人居，才能夠?qū)崿F(xiàn)“人人享有適當住房”這一崇高目標?！白哉疾恢\萬世者，不足謀一時；不謀全局者，不足謀一域?！笨倲埲?，著眼未來，我們倡議全行業(yè)做到：遵紀守法的企業(yè)行為，誠實可信的企業(yè)經(jīng)營，優(yōu)質(zhì)環(huán)保的企業(yè)產(chǎn)品，服務至上的企業(yè)意識，高度負責的企業(yè)形象，持續(xù)發(fā)展的企業(yè)戰(zhàn)略。社會尊重源于自重。唯此，我們的企業(yè)才能做大做強，我們的行業(yè)才能凜然屹立于百業(yè)之林，我們才能為蘇州建設寬裕型小康社會、為全國實現(xiàn)全而小康作出更大貢獻。

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