2012.01.05 Edifice complex 迪拜的大廈情結(jié)

[2012.01.05]Edificecomplex

迪拜的大廈情結(jié)本帖最后由_易雪_于2013-1-1212:45編輯

【導(dǎo)讀】迪拜三年前經(jīng)歷了一場危機，可謂與“死神”擦肩而過。如今，迪拜決定斥巨資打造拉希德城（MBRCity），創(chuàng)世界之最。它的經(jīng)濟是真正復(fù)蘇了嗎？

Dubai’srenaissance

迪拜的復(fù)興

Edificecomplex

大廈情結(jié)

TheGulfemirateisasflashyasever,butitstillhasstructuralproblemstosolve

波斯灣的酋長國【1】繁華依舊，但它仍需解決結(jié)構(gòu)性問題

Jan5th2013|DUBAI|fromtheprintedition

2013.01.05|迪拜|印刷版

DUBAIdoesn’tdodiscreet.

TheemiratewelcomedinthenewyearwithahugefireworksdisplaythatengulfedtheBurjKhalifa,theworld’stallestbuilding,intimetoaliveperformancebythePraguePhilharmonicOrchestra.

InavideothatrunsintheBurjKhalifa’svisitors’centre,anexecutiveatEmaar,thedeveloperbehindtheskyscraper,explainswhyithadtogothathigh:“Youhavetodosomethingimpossible,otherwiseyou’llbelikeanyothercompany,orperson.

Wehavetogrowhigherandhigher—growlikeDubai.”

迪拜（Dubai）【2】才不謹慎低調(diào)。這個酋長國為了迎接新年，舉辦了一場盛大的煙花匯演【3】，給世界最高建筑——哈利法塔（BurjKhalifa）【4】披上了一層煙花的外衣；同時，還有布拉格愛樂樂團（PraguePhilharmonicOrchestra）【5】現(xiàn)場演奏助興。在哈利法塔游客中心播放的一段視頻中，依瑪爾（Emaar）【6】（該摩天大樓的開發(fā)商）的一名主管人員解釋了大樓蓋這么高的原因：“你必須創(chuàng)造奇跡，否則就和別的公司、別的人沒什么兩樣。我們必須建得越來越高，變得越來越強大——就像迪拜一樣?！?/p>

Theemirate’slatestwheezeistocreateacitywithinthecity,adevelopmentbiggerthananythingthathasgonebefore.

MohammedbinRashid(MBR)Citywillfeaturemorethan100hotels,theMiddleEast’slargestentertainmentcentre,aparkbiggerthanLondon’sHydeParkandtheworld’sbiggestshoppingmall,appropriatelynamed“MalloftheWorld”.

迪拜酋長國最近的計劃是要打造一個“城中之城”，規(guī)模比之前的一切項目都要大。穆罕默德?本?拉希德城（MohammedbinRashidCity/MBR城）【7】的特色在于，它將擁有100家以上的酒店、一座中東地區(qū)最大的娛樂中心、一個比倫敦海德公園（London’sHydePark）【8】面積還大的公園，還有一個全球最大的“世界購物中心”——名字倒是當之無愧。

Plansforthesupersizedproject,namedafterDubai’sruler,wereunveiledinNovemberandaremeanttosignalthatDubaiisbackinbusinessonlythreeyearsafteranear-deathexperience.

Inlate2009DubaiWorld,abiggovernment-controlledinvestmentfirm,announceditcouldnolongerrepayitsdebts,threateningtobringdowntheentireeconomy.

TheemiratewasbailedoutbyAbuDhabi,anoil-richfellow-memberoftheUnitedArabEmirates(UAE)【1】,andtheUAE’scentralbank.

這個超級項目以迪拜酋長命名，于去年11月公布了它的各項計劃。這就等于發(fā)出了一個信號——在與“死神”擦肩而過后，僅三年時間，迪拜的商業(yè)就復(fù)蘇了。2009年年底，大型國有控股投資公司迪拜世界（DubaiWorld）【9】宣布，它再無能力償還自己的債務(wù)。整個經(jīng)濟將因此下滑。當時，是阿聯(lián)酋（UnitedArabEmirates/UAE）一個石油資源豐富的成員國——阿布達比（AbuDhabi），以及阿聯(lián)酋央行為其紓困。

Dubaihascomealongwaysincethen.TheIMFestimatesthatGDPwasupby4.1%inthefirsthalfof2012comparedwiththesameperiodof2011.

Trade,transportandtourismarebuoyant.

Importsoffoodandvehiclesroseby20%inthefirsthalfof2012;intheyeartoAugustthenumberofpassengersatDubaiInternationalAirportwasupbynearly14%;andoccupancyratesofDubai’shotelsreach80%,amongtheworld’shighest.

Thepropertymarketisshowingsignsofrenewedexuberance.

InSeptemberEmaarputa63-storeytowerwith542flatsonthemarketandsoldthemallonthefirstday.

自那以后，迪拜走過了漫漫長路。據(jù)國際貨幣基金組織（IMF）估計，2012上半年其GDP同比增長了4.1%。貿(mào)易、運輸和旅游業(yè)也很有起色。2012上半年的食品、車輛進口增加了20%；截止八月，迪拜國際機場的乘客人數(shù)增加了近14%；而且迪拜各大酒店的入住率達到80%，位于世界頂級之列。房地產(chǎn)市場有回暖的跡象。九月，依瑪爾旗下的一棟63層、含542套公寓的大樓開盤，當天就被搶購一空。

ButDubaiismorethanastoryofskyscrapersbuiltonsandwithborrowedcash.

Becausetheemirate’soilreserveswerelimited,itsrulersdecideddecadesagotodiversify.

EmiratesAirlineisthebest-knownresultofthisstrategy:itstartedin1985andnowranksamongtheworld’sleadingcarriers.

TheJebelAliFreeZoneisoneoftheworld’sbiggesttransitportsandtheDubaiInternationalFinancialCentretheMiddleEast’sfinancialhub.

但迪拜的故事不僅僅只是借別人的錢，然后在沙地上蓋起一幢幢摩天大樓。由于這個酋長國石油儲量有限，早在幾十年前其統(tǒng)治者就決定要向多元化發(fā)展。在該策略的指引下，最有名的成果要屬阿聯(lián)酋航空公司（EmiratesAirline）：創(chuàng)立于1985年，如今已位于世界頂級航空公司之列。杰拜勒?阿里自由區(qū)（JebelAliFreeZone）【10】成為了世界上最大的轉(zhuǎn)運港之一，迪拜國際金融中心（DubaiInternationalFinancialCentre）【11】也變成中東的金融樞紐。

Thisroleasaregionalhub—andapolicyofbeingopentoalmostanykindofbusiness—explainswhyDubaihasbeen,atleasteconomically,themainbeneficiaryoftheArabspring.

Instabilityintherestoftheregionhasdivertedcapital,commerceandpeopletotheemirate.

WhenneighbouringSaudiArabiauppeditssocialspendingtopre-emptprotests,forinstance,muchofthecashendedupinDubai’sshoppingmalls.

Moreimportant,theemiratehasclearlyestablisheditselfastheregion’ssafehaven.

“Dubaihascreatedanenvironmentwherecompaniesandexpatriateswanttobebased,”saysMonicaMalikofEFGHermes,aninvestmentbank.

作為地區(qū)樞紐，迪拜對所有業(yè)務(wù)基本上都持“來者不拒”的政策——正是因為這樣，它才成為阿拉伯之春（ArabSpring）的主要受益者，至少是在經(jīng)濟上。由于其他地區(qū)動蕩不安，資本、商業(yè)活動、人力就都轉(zhuǎn)移到了該酋長國。比如，鄰國沙特阿拉伯（SaudiArabia）為了阻止人民抗議，增加社會開支以先發(fā)制人，結(jié)果大部分資金都流入了迪拜的購物商場。更重要的是，迪拜顯然已經(jīng)把自己打造成了該地區(qū)的安全港。“在迪拜創(chuàng)造的環(huán)境下，企業(yè)和僑民會想到這里安家立戶?！蓖顿Y銀行埃及財團赫爾墨斯（EFGHermes）的莫妮卡?馬利克（MonicaMalik）說道。

Yettherenaissancemaskscontinuingproblems.Duringthepropertyfrenzy,developerspiledupdebtasiftherewerenotomorrow.

Thiswasparticularlytrueofthosecontrolledbythethreegovernment-relatedholdingcompaniesknowncollectivelyasDubaiInc:DubaiWorld,InvestmentCorporationofDubaiandDubaiHolding.

Evennowitisnotclearhowmuchdebtwasamassed.

TheIMFestimatesthatthegovernmentandrelatedentitiesstillowe$130billion,aboutasmuchasDubai’sGDP.

然而，這場復(fù)興掩蓋了一些一直存在的問題。在樓市火爆期，開發(fā)商大肆舉債，好像永遠不用還債似的。這是事實，而對于那三家與政府相關(guān)的控股公司——迪拜世界（DubaiWorld）、迪拜投資公司（InvestmentCorporationofDubai）、迪拜控股（DubaiHolding）（統(tǒng)稱為“迪拜公司”）旗下的企業(yè)，情況更是如此。即便是現(xiàn)在，人們也還不清楚他們到底累積了多少債務(wù)。IMF估計，政府與相關(guān)實體仍負債1300億美元，幾乎與迪拜的GDP持平。TodealwiththedebtpileDubaihaspursuedwhatAhmadAlananiofExotix,aninvestmentbankthatspecialisesindistresseddebt,dubsits“four

Bs

strategy”.

Thegovernment

bailedout

bondholders,whowerepaidbackfullyandontime;asaresult,theemiratehaspreserveditsaccesstothecapitalmarketsandcredit-defaultspreadshavecomedownsteadily(seechart).

AndDubai

burnedthe

banks,whichhadfinancedmuchoftheemirate’spropertyboom.

Morethantwo-thirdsof$34billionintroubledbankloanstoDubaiInchasnowbeenrestructuredontoughterms:onaverage,maturitieswerestretchedoutbyfiveyearsandinterestratescutto2%.

為了處理積壓的債務(wù)，迪拜已奉行了艾哈邁德?阿拉納尼（AhmadAlanani）所指的“4B計劃”。他來自依格卓迪克斯（Exotix）投資公司，該公司擅長處理不良債權(quán)的問題。政府鼎力相助，準時返還了債券持有人的本金和利息。如此一來，迪拜酋長國就可以繼續(xù)進入資本市場，而且信用違約掉期費率（credit-defaultspreads）也穩(wěn)步下降（見圖表）。而那些替本國地產(chǎn)熱潮提供大部分融資的銀行，在被迪拜耗盡財力后，卻只能忍氣吞聲。迪拜公司欠下的銀行不良債務(wù)達340億美元，其中2/3以上的債務(wù)現(xiàn)已重組，但條件十分苛刻：平均下來，債務(wù)償還延期五年，利率降到2%。

Thedecisiontotargetthebanksreflectsthefactthattheywerelesslikelytowalkawaythanbondholders.

InternationalbanksarewaryofriskingtheirrelationshipsnotjustinDubai,butintheentireregion.

Onlyfourforeignbankshavetakenlegalaction.Anyrulingcouldprobablybeenforcedonlyagainstassetsabroad:aDubaicourthastoconfirmthedecisionandislikelytodeclareanyassetsintheemirateoff-limits.

Localbankshaveevenlessfreedomofmanoeuvre.Thegovernmenthasbigstakesinmostlenders(56%inthecaseofEmiratesNDB,Dubai’slargest).

該決定將矛頭指向銀行，反映出這樣一個事實：與債券持有人相比，他們“一走了事”的可能性會更小。各個國際銀行會謹慎處事，以防他們在迪拜、在整個區(qū)域的關(guān)系惡化。只有四家外資銀行采取了法律行動。任何裁決可能都只適用于境外資產(chǎn)：因為裁決必須經(jīng)過迪拜法庭的批準，而法庭可能會宣布其對國內(nèi)資產(chǎn)一律無效。本地銀行的自主決策空間甚至更小。對于大部分銀行貸方來說，他們的多數(shù)股權(quán)都為政府所有（就迪拜最大的銀行“阿聯(lián)酋NDB（EmiratesNDB）”而言，政府控股56%）。

Itwouldbeonethingifassetvaluesrecoveredenoughtoallowthedeveloperstorepaytheirdebts.

Butmarketsexpectanotherroundofrestructuringontherenegotiatedloans.

DubaiWorld’sdebt,forinstance,tradesforabout50centsonthedollar.

Crunchtimewillcomein2014and2015whenDubaiInchastorepaybankloansof$8.4billionand$7.9billionrespectively,accordingtoIMFestimates.

“Foreignbankswon’tacceptthesamesortoftreatmentinasecondround,”saysMrAlanani.

如果資產(chǎn)價格充分回升，讓開發(fā)商有能力償還債務(wù)，那是另一回事。但市場期望的是，針對重新協(xié)議的債務(wù)再出臺一輪重組計劃。比如，迪拜世界債券的交易價格目前是每美元50美分。據(jù)IMF估計，2014年和2015年是關(guān)鍵時刻，因為那時迪拜公司必須分別償還84億、79億美元的銀行貸款?！巴赓Y銀行不會再接受同樣的處理方法?！卑⒗{尼先生說道。

Therecoveryinpropertyisconfinedtosmallsegmentsofthemarket,saysCraigPlumbofJonesLangLaSalle,aconsultancy.

AprojectlikeMBRCityconcentratesonareaswheredemandisstrong:luxuryhousing,shoppingandentertainment.

Otherassetsarestillperformingsluggishly.Evenastheeconomyreboundstheproportionofnon-performingloansatDubai’slargestbankshaskeptrising.

Moody’s,aratingsagency,downgradedthreeoftheminDecemberandputanotheronnoticeforadowngrade.

Thatsuggestsmoneyfornewdevelopmentswillbehardtocomeby.

SomedoubtthatMBRCitywillfinditeasytofinanceitself.

咨詢公司仲量聯(lián)行（JonesLangLaSalle）的克雷格?帕朗柏（CraigPlumb）表示，房地產(chǎn)的復(fù)蘇局限在一小部分市場之內(nèi)。像“MBR城”這樣的項目集中在需求強勁的領(lǐng)域：豪宅、購物和娛樂。其他資產(chǎn)的上漲依舊乏力。甚至在經(jīng)濟反彈期，迪拜各大銀行的不良貸款比例仍在上升。信用評級公司穆迪（Moody’s）于十二月份下調(diào)了迪拜三家銀行的評級，并把另一家列入可能下調(diào)的觀察名單之列。這就暗示著新一輪發(fā)展會很難籌到資金。有些人懷疑，MBR城的自身融資不會很容易。

BehindthequestionofwhetherDubaicouldrelapselurksabiggerone:whetheritneedstochangeitsgrowthmodel.

Beforethecrash,itgrewmainlybysuckingincapital,resources,ideasandpeople.

Asaresultlessthan10%ofDubai’sworking-agepopulationarenationals,or“Emiratis”.

在迪拜是否會重蹈覆轍的問題背后，隱藏著一個更大的問題：它是否需要改變增長模式？在經(jīng)濟危機之前，它的增長主要依靠資本、資源、理念和人力的輸入。結(jié)果導(dǎo)致在迪拜的適齡工作人口中，本國人，或者說“阿聯(lián)酋人”——所占的比例不到10%。

Suchaninput-drivenmodelisnotsustainable,arguesFaroukSoussaofCitigroup.

Leavingasidetheenvironmentalissues,evenDubaicanbuildonlysomanyMBRCities.

Eithertheemirate’srulersacceptthatitcangrowoverthelongtermonlyasfastasitscoresectorsoftrade,transportandtourism—meaninginlinewithglobalgrowth—orDubaineedstobuildanewengineofexpansion.

花旗銀行（Citigroup）的法洛克?蘇莎（FaroukSoussa）認為，這種輸入型發(fā)展模式不具可持續(xù)性。先不考慮環(huán)境因素，即便是迪拜也只能建這么多MBR城。要么阿聯(lián)酋統(tǒng)治者接受事實：它的長期增長速度只能與其核心產(chǎn)業(yè)——貿(mào)易、運輸和旅游的保持一致——就等于與全球增長速度同步；要么，迪拜就需要打造一個新的擴張引擎。

Thegovernmentseemstorecognisethis,andispushingitscredentialsasanentrepreneurialhub.

InDecember,forinstance,ithosteda“GlobalEntrepreneurshipSummit”.

MBRCitywillincludea“world-classtechnologycampus”.

ButDubaihasbeenslowtocreateahelpfullegalinfrastructureforstart-ups.

Itstillhasnobankruptcylaw,meaningentrepreneursthatfailriskgoingtojail.

Evenasinglebouncedcheckcanlandyoubehindbarsforthreeyears.

Withfewrights,expatshavenoincentivetocreatesomethingnew.

Dubaineedstodomoreinstitution-building,togowiththeactualbuilding.

政府似乎意識到這一點，正以一個“創(chuàng)業(yè)中心”的形象向外界推銷自己。比如在十二月份，它舉辦了一個“全球創(chuàng)業(yè)峰會（GlobalEntrepreneurshipSummit）”。MBR城將包括一個“世界級的科技園”。但在為創(chuàng)新企業(yè)創(chuàng)建有利于創(chuàng)業(yè)的法律基礎(chǔ)設(shè)施方面，迪拜還慢了半拍。它仍沒有破產(chǎn)法，這就意味著破產(chǎn)的企業(yè)家可能會進監(jiān)獄。一張空頭支票都可以把你送入監(jiān)獄、服刑三年。僑民的權(quán)利寥寥，也就不會有動力創(chuàng)新。迪拜在體制建設(shè)上應(yīng)多做些努力，這樣才和實際的建筑相稱。

fromtheprintedition|Financeandeconomics

譯者注：

【1】酋長國（Emirate）

現(xiàn)代酋長國是一般是指阿拉伯世界以酋長、部落首領(lǐng)為元首的國家。這些國家19世紀成了英國的殖民地，現(xiàn)在都實現(xiàn)了獨立。

阿拉伯聯(lián)合酋長國（UnitedArabEmirates/UAE）

由七個酋長國組成：阿布扎比(英語：AbuDhabi)、迪拜(Dubai)、沙迦(ash-Shariqah或Sharjah)、哈伊馬角(RasAlKhaimah)、阿治曼(Ajman)、富查伊拉