于東風開題報告

河南科技大學畢業(yè)設計（論文）開題報告（學生填表）學院：經(jīng)濟學院4月11日課題名稱近年來我國商品房價格寬幅波動的因素及對策分析學生姓名于東風專業(yè)班級國際經(jīng)濟與貿(mào)易081課題類型論文指導教師葉青海職稱講師課題來源社會1.設計（或研究）的根據(jù)與意義近年來，對于房地產(chǎn)來講經(jīng)一向一種高速發(fā)展的黃金時期。中國的房地產(chǎn)業(yè)無論是規(guī)模還是增加速度上都達成來前所未有的水平。房地產(chǎn)的價格隨之快速上漲，以來到上六個月，由于一系列因素房地產(chǎn)價格快速上漲。而至下六個月以來，經(jīng)濟增加速度放緩，國家出臺一系列調(diào)控政策等因素房地產(chǎn)價格開始回落。房子作為人們生活的必需品，其價格的波動深刻的影響著居民的生活質(zhì)量和幸福指數(shù)。對諸如對居民消費品價格指數(shù)（CPI），地方財政收入，金融投資等方面也存在著很大的影響。即使房地產(chǎn)的發(fā)展帶動了與其關系親密的建筑、金融、化工、金屬冶煉等行業(yè)的發(fā)展，對經(jīng)濟的拉動作用和影響十分明顯。但現(xiàn)在房地產(chǎn)價格過快上漲的許多問題都已暴露了出來。房價的過快上漲造成房價與城鄉(xiāng)居民收入水平不協(xié)調(diào)，高額的房價已經(jīng)遠遠超出工薪階層的購置能力。商品房大量空置，房價又居高不下的“供應量過剩”和“有效需求局限性”的明顯矛盾，住房成為困擾大眾的一大難題。房價的快速上漲和持續(xù)攀升放映出價格的非真實性，并造成價格信號失真，市場虛假繁華、資源配備低效，收入在分派乏力等問題成為各界關注和討論的熱點問題。本文擬從實證分析與理論分析相結合的方式，對我國房價動與社會發(fā)展水平之間的關系進行分析，討論房價波動與經(jīng)濟發(fā)展之間的關系，分析房價波動與對經(jīng)濟的發(fā)展產(chǎn)生什么影響、房價上漲的驅(qū)動因素、政府調(diào)控在控制房價中的作用以及維持商品房價格適度波動的對策分析。分析成果對有關部門進行房地產(chǎn)調(diào)控、制訂有關政策以及增進房地產(chǎn)業(yè)良性發(fā)展等都有重要的理論和現(xiàn)實意義。房地產(chǎn)已成為我國的支柱產(chǎn)業(yè)，作為國民經(jīng)濟的基礎，房屋的價格要與經(jīng)濟發(fā)展水平及居民收入水平相適應，房價的寬幅波動會對我國的經(jīng)濟發(fā)展和社會穩(wěn)定帶來巨大的影響。分析房價波動對我國經(jīng)濟的影響，一方便采用更有效地管理方法對房地產(chǎn)進行宏觀調(diào)控，維持國家經(jīng)濟秩序，保持經(jīng)濟良好健康的發(fā)展。分析房價高企的內(nèi)在驅(qū)動，找出房價上漲的重要因素，有助于把握房地產(chǎn)價格的走勢，有助于對房地產(chǎn)市場的發(fā)展做出對的判斷，增進房地產(chǎn)市場的良好發(fā)展。分析房價的回落與政府今年來宏觀調(diào)控的關系，找出政策因素的成效著重點，有助于對的的引導政策導向。針對現(xiàn)行經(jīng)濟政策和房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀提出合理化建議，有助于圍決策部門提供理論根據(jù)和參考。對把握房地產(chǎn)價格走勢對的引導投資和消費，實現(xiàn)社會資本和資源的最大優(yōu)化使用，維護社會經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展，提高城鄉(xiāng)居民生后和消費水平有重要意義。2.國內(nèi)外同類設計（或同類研究）的概況綜述現(xiàn)在，國內(nèi)外對房地產(chǎn)價格波動因素及對策分析的研究比較多，許多專家、學者紛紛從不同角度分析了房地產(chǎn)價格寬幅波動的因素，也針對問題通過自己的研究提出了許多防備方法和意見建議。國外學者針對房地產(chǎn)價格波動對社會經(jīng)濟的影響研究重要有：Gottlieb（1976）認為從社會經(jīng)濟長久發(fā)展的趨勢來看，房地產(chǎn)價格的變化和經(jīng)濟周期的發(fā)展應當是同時的，否則將不利于經(jīng)濟的發(fā)展。Bover(1989)、Blaekaby和Manning(1992)、Cameron和Muellbauer()對住宅市場與都市經(jīng)濟的關系進行研究，認為房價上漲會通過變化勞動力成本而影響都市產(chǎn)業(yè)發(fā)展和人口數(shù)量，進而影響都市競爭力和經(jīng)濟發(fā)展。Genesove(1997)研究了房地產(chǎn)價格波動對社會公平的影響。Quigley（1999）分析了房地產(chǎn)價格與人口、就業(yè)、收入、房屋開工面積、房屋空置率、房地產(chǎn)抵押貸款狀況之間的關系，認為宏觀經(jīng)濟因素對房地產(chǎn)短期價格影響不大，對長久價格卻有很大影響。Hofe()分析了涉及抵押貸款比率減少、財產(chǎn)稅稅率減少，公共住房投資補貼等住房供應與需求政策變化帶來的房價波動對紐約經(jīng)濟的影響。國內(nèi)的學者對房地產(chǎn)價格波動的因素問題作了諸多專門的研究。如王國慶、簡偉民、段燕臨、姜玉硯、謝德剛從房地產(chǎn)供求角度，朱正一政策影響角度，鄧言、劉琳、牛毅價格成本構成角度，熊春燕、汪小亞、代鵬、李健飛宏觀經(jīng)濟變量角度分別來討論了現(xiàn)在我國房地產(chǎn)價格寬幅波動的問題，并以此為基礎就如何調(diào)控房地產(chǎn)市場價格提出了建議。王國慶（）認為，房地產(chǎn)價格大幅波動的因素是：需求拉動是房地產(chǎn)價格波動的直接因素，成本推動式房地產(chǎn)價格波動的內(nèi)在需求，消費者預期式房地產(chǎn)價格變動的根本因素，投機的作用對房地產(chǎn)價格波動影響頗大而供求狀況是影響房價波動的最后因素。認為對應方法規(guī)定政府加強宏觀調(diào)控，消費者理性消費，加緊農(nóng)村都市化建設以及提高房地產(chǎn)市場開發(fā)的土地供應力度和使用效率，宏觀調(diào)控與市場相結合穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。鄧言（）通過研究認為自以來，我國各個大都市房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，房地產(chǎn)價格普遍快速上漲，中低收入者普遍難以承受。并且地產(chǎn)價格過高是市場資源自配效率減少，社會成本增加，對居民日常消費等民生問題產(chǎn)生極大地負面影響。熊春燕（）從人均可支配收入與房價之間的比較、房價收入比、住房價格指數(shù)與城鄉(xiāng)居民消費價格指數(shù)之間的比較對我國房價合理性進行分析，認為房價已遠遠超出居民實際承受能力。為控制高房價的不良影響增進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展要激勵市場競爭，架起那個基礎設施建設，空置成本，加強土地監(jiān)管，引導理性消費和投資，發(fā)揮地方政府引導市場。簡偉民（）認為物價水平對我國房地產(chǎn)價格波動有一定的影響，我國房地產(chǎn)市場上的供求水平則是影響房地產(chǎn)價格波動的重要因素，市場預期對我國房地產(chǎn)價格的波動有非常大的影響，國際游資對我國房地產(chǎn)價格波動也有重要影響。姜玉硯，段燕臨（）認為房地產(chǎn)價格實質(zhì)上是房地產(chǎn)權益的價格，重要有市場需求決定，并含有明顯的地區(qū)性和個別性。影響需求的因素有消費者預期，人口數(shù)量，收入水平，社會安定狀況等。影響供應的因素是土地及建筑成本，房地產(chǎn)竣工面積，房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模等。朱正一（）認為房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進入核心的轉型期，為遏制都市房價過快上漲勢頭國家進行嚴肅的宏觀調(diào)控，要實現(xiàn)“住有所居”，完善住房保障體系轉變開發(fā)模式，主動引導、加強監(jiān)督、規(guī)范秩序，激勵并購重組、提高集中度。謝德剛（）認為房地產(chǎn)價格過高的因素在于自主性需求高漲，高速的國民經(jīng)濟支撐著旺盛的改善型需求，城鄉(xiāng)化帶來的許多自主性需求，城鄉(xiāng)建設加速提供大量被動拆遷性需求，成本剛性上升等3.課題設計（或研究）的內(nèi)容近年來我國商品房價格呈現(xiàn)寬幅波動的態(tài)勢及其經(jīng)濟效應。（一）前商品房價格持續(xù)上漲及其重要因素（1），需求拉動（2），成本推動（3），消費者預期（4），投機作用（5），供求狀況（二）后商品房價格下跌及其重要因素（1），經(jīng)濟增加速度放緩（2），國家出臺一系列調(diào)控政策（3），開發(fā)商資金壓力較大（4），房價超出消費者承受能力消費者也逐步趨于理性（5），收入比太高等因素房地產(chǎn)價格開始回。二、高房價的驅(qū)動因素及其利益分派效應（一）經(jīng)濟增加與房地產(chǎn)投資及消費的有關關系（1）經(jīng)濟增加增進房地產(chǎn)投資（2）經(jīng)濟增加刺激消費（3）投資和消費增進經(jīng)濟增加（二）土地市場供需分析與商品房市場的供需分析（1）土地供求不平衡性（2）商品房市場需求和供應不平衡（三）地方經(jīng)濟增加、地方財政收入與房地產(chǎn)行業(yè)的民生功效（1）地方經(jīng)濟過分依賴地產(chǎn)業(yè)（2）地方財政收入中地產(chǎn)收入比重過大三、商品房價格回調(diào)與政府調(diào)控。限購對商品房價格的影響。限購對商品房價格的遏制限購對民眾的影響稅收對商品房價格的影響。增加稅收對房價的遏制作用稅收的替代效應貨幣政策對商品房價格的影響（1）收緊銀根對房價上漲的遏制作用（2）銀行貸款門檻的提高對需求的遏制效應四、維持商品房價格適度波動、避免寬幅波動的的政策建議。堅持民生為首的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策。加強政府監(jiān)管力度財政、貨幣政策合理運用嚴格加強拆遷計劃管理增進房地產(chǎn)供應構造的改善，增進供需平衡。政府引導消費者理性消費優(yōu)化民眾投資渠道，主動引導投資分散加緊農(nóng)村城鄉(xiāng)化進程打擊過分投機行為，嚴禁炒房和房屋囤積控制土地價格，提高土地運用效率主動發(fā)展保障房，緩和我國居民住房需求壓力（1）建立公平高效的利益協(xié)調(diào)機制，增進商品房市場可持續(xù)發(fā)展（2）加大住房供應構造調(diào)節(jié)，擴建租廉房和經(jīng)濟合用房4.設計（或研究）辦法（1）經(jīng)驗總結法。對在實踐中收集的材料全方面完整地進行歸納、提煉，進行定量和定性分析。（2）比較研究法。分析比較國內(nèi)外外貿(mào)公司信用風險管理的不同做法，方便全方面的對問題進行研究并提出對應對策。（3）文獻研究法。收集