2022年深圳百貨行業(yè)分析報(bào)告

2022年深圳百貨行業(yè)分析報(bào)告2022年12月目錄TOC\o"1-4"\h\z\u一、公司概況 41、發(fā)展歷程 42、主營(yíng)業(yè)務(wù) 53、股權(quán)結(jié)構(gòu) 5二、公司核心競(jìng)爭(zhēng)力分析 71、區(qū)域市場(chǎng)品牌影響力 82、輕資產(chǎn)低成本擴(kuò)張為主 83、因地制宜調(diào)整業(yè)態(tài)發(fā)展 9三、立足深圳，擴(kuò)張全國(guó) 101、深圳地區(qū)：占據(jù)社區(qū)百貨龍頭地位 112、除深圳外廣東地區(qū)：網(wǎng)點(diǎn)布局有限 153、江西地區(qū)：跨區(qū)域擴(kuò)張首站 154、福建地區(qū)：深圳外第二大利潤(rùn)來源 165、湖南、江蘇地區(qū)：有望走出培育期，但短期盈利貢獻(xiàn)很少 176、浙江、北京地區(qū)：走出培育期尚待時(shí)日 18四、公司百貨業(yè)務(wù)分析 20五、公司財(cái)務(wù)分析 24六、盈利預(yù)測(cè)及投資建議 261、收入預(yù)測(cè) 262、毛利率預(yù)測(cè) 263、期間費(fèi)用預(yù)測(cè) 27七、風(fēng)險(xiǎn)提示 28一、公司概況1、發(fā)展歷程公司前身是1984年由中航技深圳工貿(mào)中心和華僑商品供應(yīng)公司共同設(shè)立的全民性質(zhì)的深圳市天虹商場(chǎng)，同年引入外資合營(yíng)，2007年變更為外商投資股份公司。公司立足深圳發(fā)展，2002年開始連鎖化發(fā)展，分別于2002年和2003年進(jìn)入江西南昌和福建廈門,在深圳加密布點(diǎn)的同時(shí)進(jìn)行區(qū)域外擴(kuò)張。截止2012年底，共擁有55家百貨店，布局在1個(gè)直轄市和7個(gè)省，共19個(gè)城市。2、主營(yíng)業(yè)務(wù)公司以連鎖零售業(yè)務(wù)為核心，以電子商務(wù)和品牌代理為兩翼，并提出“百貨+超市+X”的模式，即引入電器、家居、銀行、餐飲等業(yè)態(tài)增添購(gòu)物體驗(yàn)。2012年，公司銷售規(guī)模為143.77億元，其中百貨業(yè)務(wù)占比65%、超市業(yè)務(wù)占比31%、X占比3.76%。公司定位“雙品牌”發(fā)展，其中天虹商場(chǎng)定位流行時(shí)尚，君尚定位中高檔百貨；業(yè)態(tài)模式分為社區(qū)購(gòu)物中心、城市中心店和大型購(gòu)物中心。截止2012年底，55家門店中天虹商場(chǎng)53家，其中社區(qū)購(gòu)物中心39家，城市中心店14家；君尚2家。另外，公司深耕深圳市場(chǎng)，并在江西、福建取得較好的成績(jī)，而在北京、湖南、江蘇、浙江和四川地區(qū)的門店處培育階段。3、股權(quán)結(jié)構(gòu)公司第一大股東為中航技深圳有限公司，實(shí)際控制人為中國(guó)航空工業(yè)集團(tuán)公司，持有公司39.52%的股權(quán)。第二大股東為五龍貿(mào)易，持有公司38.75%的股權(quán)。另外，公司在上市前設(shè)有管理層持股計(jì)劃，由管理層發(fā)起設(shè)立的奧軒投資全資控股公司股東奧爾公司、可來公司、康達(dá)特公司，三家公司上市前分別持有9.03%、0.03%和0.02%的股份。上市后，奧爾公司股權(quán)稀釋至7.54%，可來和康達(dá)特在解禁后已全部減持。奧軒股份的股東由公司115位中高層管理者（范圍從總經(jīng)理至部門經(jīng)理助理）構(gòu)成，較充分的股權(quán)激勵(lì)使管理層與股東利益一致。值得一提的是，第一、二股東分別控股兩家房地產(chǎn)企業(yè)——中航地產(chǎn)與萊蒙國(guó)際。其中，中航地產(chǎn)為A股上市公司，在深圳、上海、天津、廈門等地開發(fā)以“中航城”冠名的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。目前，深圳觀瀾店、深南新店，以及贛州店和岳陽(yáng)店的物業(yè)均向中航地產(chǎn)租賃；另外，公司在廈門自建的會(huì)展北項(xiàng)目與廈門紫金中航臵業(yè)合作委托其代為開發(fā)。萊蒙國(guó)際為港股上市公司，在成都、深圳、杭州等城市開發(fā)有城市綜合體項(xiàng)目，其中預(yù)計(jì)2022年公司將入駐成都萊蒙臵地廣場(chǎng)開設(shè)成都第二家門店。但目前來看，公司與股東間的相關(guān)交易均采取市場(chǎng)公允價(jià)。二、公司核心競(jìng)爭(zhēng)力分析公司在深圳市占據(jù)區(qū)域市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)地位，并在江西、福建取得較好的發(fā)展，同時(shí)網(wǎng)點(diǎn)擴(kuò)張至湖南、浙江、江蘇、四川、北京等地。深耕深圳市場(chǎng)，并走出深圳，向全國(guó)擴(kuò)張，公司的核心競(jìng)爭(zhēng)力主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。1、區(qū)域市場(chǎng)品牌影響力與其他區(qū)域零售商一樣，公司在深圳、南昌和廈門具有一定的市場(chǎng)地位，尤其是深圳。公司是深圳規(guī)模最大的零售商，在深圳擁有24家門店，200多萬VIP客戶，銷售收入80多億元。另外，在南昌和廈門的百貨市場(chǎng)份額排行前列，具有一定的品牌影響力。但由于區(qū)域百貨差異大，天虹走出以上區(qū)域品牌影響力尚需培育。2、輕資產(chǎn)低成本擴(kuò)張為主公司新開門店采取租賃為主，而且門店選址以次核心商圈為主，甚至是成熟完善的社區(qū)，租金和裝修費(fèi)用都相對(duì)較低。從歷年新開門店看，公司幾乎采取租賃模式，2012年底自有物業(yè)占比僅4.5%。公司租賃合同一般期限為20年，合同約定租金總金額，一般每年租金增幅在3%左右。近幾年，公司平均單位租金水平在40元/平米/月左右。2012年，公司單位租金水平為38.55元/平米/月，同比下滑12%，主要是由于2011年和2012年新開的15家門店中有9家門店分布在一二線城市新區(qū)或三四線城市，起租水平在30元/平米/月。另外，公司平均單店的裝修費(fèi)用為2,500萬元左右，低于行業(yè)的平均水平。3、因地制宜調(diào)整業(yè)態(tài)發(fā)展公司提出“百貨+超市+X”的業(yè)態(tài)組合模式，調(diào)整品類結(jié)構(gòu)滿足市場(chǎng)需求。由于門店以社區(qū)店為主，超市帶動(dòng)人氣，是必不可少的業(yè)態(tài)組合。同時(shí)，為了滿足顧客休閑娛樂等多樣化需求，配臵了餐飲等消費(fèi)（以快餐為主）。從外延擴(kuò)張來看，由于市場(chǎng)的消費(fèi)能力、消費(fèi)習(xí)慣等存在很大的差異，因此公司在定位上有天虹社區(qū)店、天虹中心店和“君尚”的區(qū)分，其中以社區(qū)店為主要發(fā)展方式。天虹社區(qū)店位于城市次級(jí)商圈或重要社區(qū)，目標(biāo)顧客以周邊社區(qū)的中高收入居民為主，以滿足目標(biāo)顧客日常消費(fèi)需求，強(qiáng)調(diào)便利性和日常服務(wù)性。天虹中心店主要位于城市核心商圈，以經(jīng)營(yíng)中高端百貨商品為主，確立市場(chǎng)形象，輻射整個(gè)城市或重點(diǎn)區(qū)域。君尚百貨定位高端百貨品牌（不做一線奢侈品）。三大品牌定位配合發(fā)展，即加密布點(diǎn)采取社區(qū)店為主，新進(jìn)入城市采取中心店為主，適時(shí)提檔門店調(diào)整為“君尚”?？傊?，在零售行業(yè)增長(zhǎng)較快的背景下，公司的輕資產(chǎn)低成本擴(kuò)張，將取得較好的盈利增長(zhǎng)，而且快速的市場(chǎng)調(diào)整能力將會(huì)獲得更多的機(jī)會(huì)?；仡櫶旌缟钲诎l(fā)展便是如此，公司抓住了深圳經(jīng)濟(jì)和消費(fèi)市場(chǎng)快速發(fā)展的機(jī)會(huì)，取得了出色的成績(jī)。相比較，茂業(yè)這幾年在深圳市場(chǎng)發(fā)展舉步不前，而歲寶經(jīng)營(yíng)虧損，海雅調(diào)整做商業(yè)地產(chǎn)。反之，在零售行業(yè)增長(zhǎng)放緩的背景下，門店培育期延長(zhǎng)，及其租金費(fèi)用的上漲，將會(huì)影響公司業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)。同時(shí)，新區(qū)域的擴(kuò)張使公司門店經(jīng)營(yíng)面臨更大的不確定性。三、立足深圳，擴(kuò)張全國(guó)公司各區(qū)域發(fā)展參差不齊。深圳是公司的主力市場(chǎng)，江西、福建地區(qū)發(fā)展較好，但進(jìn)入不久的北京、浙江、江蘇、四川等地仍處培育階段。未來公司將重點(diǎn)發(fā)展優(yōu)勢(shì)區(qū)域，同城或同區(qū)域加密布局。由于我國(guó)百貨競(jìng)爭(zhēng)格局存在典型的區(qū)域性，各區(qū)域的競(jìng)爭(zhēng)格局將對(duì)公司的未來發(fā)展產(chǎn)生重大影響。1、深圳地區(qū)：占據(jù)社區(qū)百貨龍頭地位人口回流將抑制深圳消費(fèi)市場(chǎng)增長(zhǎng)。深圳市作為經(jīng)濟(jì)特區(qū)，在改革開發(fā)以來取得舉世矚目的成績(jī)，已發(fā)展成為我國(guó)的第四大城市，其消費(fèi)市場(chǎng)同樣取得較快的發(fā)展。近幾年深圳零售消費(fèi)市場(chǎng)的增長(zhǎng)好于全國(guó)平均水平（除2008年經(jīng)濟(jì)危機(jī)）。2012年，深圳市社會(huì)零售總額增速為16.50%，高于全國(guó)增速14.4%。但近幾年，由于部分產(chǎn)業(yè)向我國(guó)中西部地區(qū)和東南亞國(guó)家轉(zhuǎn)移，深圳市常住人口的增速逐年下滑，且2012年出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)，即下滑了6%。深圳的城市化率早已達(dá)100%，而且戶籍人口僅占總?cè)丝诘?3%，人口回流和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移將抑制未來消費(fèi)市場(chǎng)的增長(zhǎng)。深圳地區(qū)連鎖百貨中，天虹商場(chǎng)擁有規(guī)模和品牌優(yōu)勢(shì)。截至2012年底，天虹商場(chǎng)在深圳地區(qū)擁有24家門店，銷售規(guī)模達(dá)83.4億元。近幾年，天虹商場(chǎng)在加快省外擴(kuò)張的同時(shí)，每年在深圳也會(huì)新開1-3家門店，深挖市場(chǎng)空間。其次為茂業(yè)，現(xiàn)擁有6家門店，銷售規(guī)模36.5億元。茂業(yè)近幾年在深圳新開門店不多，在深圳的第6家門店開業(yè)于2010年，主要通過收購(gòu)的方式開拓四川、河北、山東等市場(chǎng)。另外還有歲寶百貨和海雅百貨，分別在深圳擁有11家和3家門店，銷售規(guī)模在10億元以下。歲寶百貨已于2010年香港上市，但單店面積小且以租賃為主，2012年盈利出現(xiàn)虧損，未來盈利壓力仍非常大。海雅轉(zhuǎn)型做商業(yè)地產(chǎn)，目前在建幾個(gè)城市綜合體?？傮w來看，天虹在深圳百貨競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出，隨同深圳經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，取得歷史上較快發(fā)展。同時(shí)，天虹VIP卡自1997年推出后，目前共有370萬名VIP卡顧客，其中深圳有200多萬名（約占深圳常住人口的20%），可見公司在深圳地區(qū)具有知名品牌地位。除以上4家本土百貨企業(yè)外，深圳外來百貨較少，但未來受購(gòu)物中心沖擊較大。廣東地區(qū)的龍頭百貨企業(yè)，如廣百股份、廣州友誼等，就連全國(guó)連鎖擴(kuò)張的百盛、王府井等，均未涉足深圳?？梢?，深圳的百貨發(fā)展主要由深圳當(dāng)?shù)仄髽I(yè)主導(dǎo)。但近年來深圳商業(yè)地產(chǎn)迅猛發(fā)展，尤其是購(gòu)物中心發(fā)展如雨后春筍。2012年前，深圳購(gòu)物中心僅7家，但2012年一年就新開業(yè)了3家大型購(gòu)物中心。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2022年深圳地區(qū)將新開6家大型購(gòu)物中心，且未來還有大悅城、金地大百匯（定位高端）、中糧購(gòu)物公園等陸續(xù)營(yíng)業(yè)。由于購(gòu)物中心較齊全的配套、較好的購(gòu)物體驗(yàn)，受到網(wǎng)購(gòu)、專業(yè)店等新興渠道的分流較少。華潤(rùn)萬象城為深圳地區(qū)經(jīng)營(yíng)最為成功的購(gòu)物中心，2011年實(shí)現(xiàn)含稅銷售額為52億元，位列深圳單體百貨銷售第一，并遙遙領(lǐng)先于排行第二的茂業(yè)華強(qiáng)北店（2012年含稅銷售額約21億元）。購(gòu)物中心的大量供給將加劇百貨行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，尤其是對(duì)中檔社區(qū)百貨沖擊較大，天虹將不得不面臨此挑戰(zhàn)。基于深圳地區(qū)受產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、人口回流等因素的影響，我們判斷未來該地區(qū)零售行業(yè)整體增速將慢于全國(guó)平均水平，同時(shí)考慮到購(gòu)物中心的分流，雖然公司在深圳地區(qū)有著極大的規(guī)模和渠道優(yōu)勢(shì)，但未來在該地區(qū)的收入及業(yè)績(jī)?cè)鏊賹⒌陀谏钲诘貐^(qū)零售行業(yè)整體增速，我們預(yù)計(jì)公司收入及業(yè)績(jī)?cè)鏊賹⒕S持在個(gè)位數(shù)。2、除深圳外廣東地區(qū)：網(wǎng)點(diǎn)布局有限除廣州和深圳外，廣東省其他地級(jí)市百貨市場(chǎng)發(fā)展相對(duì)落后。廣東省經(jīng)濟(jì)以民營(yíng)加工企業(yè)為主，外來務(wù)工人員占比較高，較多的人賺錢后回老家消費(fèi)，而且批發(fā)市場(chǎng)發(fā)達(dá)，因此經(jīng)濟(jì)發(fā)展并沒有帶來相應(yīng)的百貨發(fā)展。而廣州百貨市場(chǎng)較為發(fā)達(dá)，但競(jìng)爭(zhēng)十分激烈，主要有廣百股份、廣州友誼等，公司未曾涉足，也沒有計(jì)劃進(jìn)入。除深圳外，公司在廣東地區(qū)只有8家門店，其中東莞6家，惠州2家，未來計(jì)劃布局珠海。截止2012年底，公司在東莞的6家門店，收入共計(jì)9.68億元，與當(dāng)?shù)仄髽I(yè)——天和商貿(mào)的門店和規(guī)模相當(dāng)。另外2005年進(jìn)入惠州，目前僅有2家門店和1個(gè)儲(chǔ)備項(xiàng)目。相比較深圳地區(qū)的較快擴(kuò)張，公司在廣東省內(nèi)其他地區(qū)的擴(kuò)張非常慢。從未來發(fā)展來看，深圳仍是公司在廣州的主要戰(zhàn)場(chǎng)。3、江西地區(qū)：跨區(qū)域擴(kuò)張首站江西地區(qū)百貨市場(chǎng)較為落后，曾經(jīng)的當(dāng)?shù)佚堫^企業(yè)——洪客隆最終被華潤(rùn)收購(gòu)，外來百貨如天虹、步步高、百盛等在該省取得了一定的發(fā)展?？傮w來看江西百貨市場(chǎng)非常小，當(dāng)?shù)佚堫^企業(yè)——洪客隆覆蓋百貨和超市業(yè)態(tài)，2010年收入僅32.8億元。即便是當(dāng)?shù)亟?jīng)營(yíng)不錯(cuò)的百貨，如天虹、百盛，單店收入估計(jì)在3億元左右，該區(qū)域找不出單店收入超10億元以上的明星店。雖然江西百貨市場(chǎng)非常小，但天虹卻取得不錯(cuò)的發(fā)展。2002年天虹進(jìn)入江西南昌，也是公司的第二家門店。截止2012年底公司在江西南昌有3家門店，收入規(guī)模達(dá)8.97億元，占據(jù)一定的市場(chǎng)地位。2011年進(jìn)入江西贛州，由于當(dāng)?shù)馗?jìng)爭(zhēng)程度一般且在江西省已積累一定的招商資源，贛州店2011年年底開業(yè)，2012年即實(shí)現(xiàn)盈利。公司將加快在南昌市內(nèi)和江西省其他地區(qū)的布點(diǎn)，其中南昌的聯(lián)發(fā)廣場(chǎng)店物業(yè)自有已于2022年2月開業(yè)，朝陽(yáng)新城項(xiàng)目拿地自建；另外在吉安市也有一個(gè)自建儲(chǔ)備項(xiàng)目。公司將通過在江西的加密布點(diǎn)，進(jìn)一步鞏固其在江西的優(yōu)勢(shì)地位。4、福建地區(qū)：深圳外第二大利潤(rùn)來源公司于2003年進(jìn)入福建廈門，目前在廈門的兩家門店收入合計(jì)達(dá)10億元，盈利約1億元。廈門當(dāng)?shù)氐膮^(qū)域百貨主要為巴黎春天，隸屬于香港上市的春天百貨旗下，目前在廈門有5家門店，收入規(guī)模與天虹規(guī)模相當(dāng)。2012年公司在廈門海滄新開一家門店，且定位高檔的君尚百貨正在建設(shè)中，預(yù)計(jì)天虹在廈門的市場(chǎng)份額未來將提升至首位。公司并于2006年和2011年分別布局福州和泉州，目前福州門店已進(jìn)入成熟期盈利在1千萬以上，泉州門店尚在培育期，預(yù)計(jì)2022年減虧，2014年有望實(shí)現(xiàn)盈利。5、湖南、江蘇地區(qū)：有望走出培育期，但短期盈利貢獻(xiàn)很少公司于2008年布局湖南長(zhǎng)沙，經(jīng)過4年的培育該門店在2012年扭虧，實(shí)現(xiàn)凈利8.93億元。2011年、2012年又先后進(jìn)入婁底、岳陽(yáng)、株洲，目前在湖南地區(qū)共有4家門店。預(yù)計(jì)婁底店2022年將扭虧；岳陽(yáng)店單店收入達(dá)1億元以上的話，也將有望扭虧或虧損額不大；株洲店由于2012年年底新開業(yè)尚需跟蹤，根據(jù)岳陽(yáng)店和婁底店的發(fā)展，預(yù)測(cè)2022年該店虧損規(guī)模在1千萬以下。由于長(zhǎng)沙天虹的單店銷售規(guī)模小，單店盈利也只在1000萬左右，考慮婁底天虹的盈利貢獻(xiàn)和2家新店的虧損，公司在湖南地區(qū)的總體盈利情況增量不大，短期內(nèi)對(duì)盈利貢獻(xiàn)基本可忽略。公司于2009年進(jìn)入江蘇蘇州，目前布局兩家門店，收入規(guī)模在5.57億元，虧損600萬元，其中金雞湖店經(jīng)過4年培育2012年扭虧實(shí)現(xiàn)凈利1156萬元，木瀆店2012年虧損約800萬元。金湖店的盈利增長(zhǎng)和木瀆店的減虧將使蘇州天虹2022年將可能實(shí)現(xiàn)盈利。6、浙江、北京地區(qū)：走出培育期尚待時(shí)日公司于2006年進(jìn)入浙江嘉興，目前在4個(gè)城市共布局了4個(gè)門店，其中嘉興店經(jīng)過5年的培育在2010年扭虧，其他門店尚處虧損中，且銷售規(guī)模不到1億元，尚看不到盈利拐點(diǎn)。2012年浙江區(qū)域公司共實(shí)現(xiàn)收入2.83億元，虧損5772萬元。公司已調(diào)整了對(duì)浙江區(qū)域的發(fā)展戰(zhàn)略，計(jì)劃未來一兩年不再開百貨業(yè)態(tài)門店，2014年將在杭州開出一家7萬平米的購(gòu)物中心，并對(duì)現(xiàn)有門店進(jìn)行調(diào)整。如湖州門店在轉(zhuǎn)型，引入絲芙蘭、H&M等快時(shí)尚品牌。公司于2009年進(jìn)入北京，目前共有3家門店，2012年共實(shí)現(xiàn)銷售收入6.60億元，虧損5663萬元，其中宣武店（200904）和國(guó)展店（201004）已經(jīng)開始減虧，但盈利拐點(diǎn)的到來尚不明朗。綜上，我們認(rèn)為深圳地區(qū)仍是公司的主要盈利來源，而深圳地區(qū)受人口回流和購(gòu)物中心的大量供給的影響，未來增長(zhǎng)具有較大的不確定性。而深圳外區(qū)域，公司將在江西和福建成熟區(qū)域在加密布點(diǎn)增加盈利來源，次新區(qū)域湖南和江蘇即將走出培育期，北京和浙江區(qū)域公司在加快調(diào)整有望逐漸減虧，可見深圳外區(qū)域?qū)纠麧?rùn)的貢獻(xiàn)將不斷提高。四、公司百貨業(yè)務(wù)分析全國(guó)門店布局已具雛形。截止2012年底，公司已在1個(gè)直轄市和7個(gè)省，共19個(gè)城市布局了55家門店，建筑面積合計(jì)約140萬平米。公司門店主要分布在東部沿海，其中廣東省布局門店32家、福建5家、浙江4家、江蘇2家、北京3家；另外，公司門店分布逐漸向中西部地區(qū)擴(kuò)展，目前在江西分布4家門店，湖南4家，并于2012年進(jìn)入四川。2011和2012年，公司加快了擴(kuò)張步伐，分別新開門店7家和9家，并計(jì)劃在接下來五年每年新開門店6-8家。深圳地區(qū)占總收入的比重逐年下滑，但仍是公司利潤(rùn)的主要來源。2012年，深圳地區(qū)占總收入的比重為58.02%，較2007年76.65%的比重下降了19%。2012年，深圳以外地區(qū)占總收入比重為39.95%，隨著公司外延擴(kuò)張的加速，深圳以外地區(qū)的收入占比在未來3年左右將超過50%。但由于深圳以外地區(qū)進(jìn)入時(shí)間較短，很多門店仍處于培育期，因此深圳地區(qū)仍是公司利潤(rùn)的主要來源。2012年，深圳地區(qū)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)5.08億元，占凈利潤(rùn)的86.72%，其次是福建地區(qū)實(shí)現(xiàn)凈利0.75億元，占凈利潤(rùn)的12.84%；虧損較多的區(qū)域是浙江和北京，分別虧損0.58億元和0.57億元。公司單店面積逐步提高，單位坪效趨于上升，目前坪效水平維持在1萬元/平米。2012年，公司平均單店面積為2.62萬平米，較2005年2.23萬平米的單店面積提高了17.2%。一方面是由于近幾年開業(yè)的社區(qū)購(gòu)物中心面積較以往有所提高，另外公司在加快城市中心店、君尚和購(gòu)物中心業(yè)態(tài)的拓展。2012年，公司平均單位坪效為9,987元/平米，較2005年7,931元/平米的單位坪效提高了25.9%，較2011年同比下滑了8.9%。主要是由于2012年老店同店增速有所下滑，且擴(kuò)張?zhí)崴佟７謪^(qū)域看，深圳地區(qū)單位坪效最高，2012年水平為15,758元/平米，其次為福建地區(qū)，2012年水平為11,472元/平米。百貨業(yè)務(wù)占收入比重逐步提高。2012年，公司百貨業(yè)務(wù)收入占比為63.61%，超市業(yè)務(wù)收入占比為30.30%。與2007年兩業(yè)態(tài)平分秋色的收入構(gòu)成相比，百貨業(yè)務(wù)收入占比提高了14.11%，超市業(yè)務(wù)收入占比下降了11.63%。百貨業(yè)務(wù)收入比重的提高主要是由于新開的大店中超市所占營(yíng)業(yè)面積基本保持不變，百貨經(jīng)營(yíng)面積占比提高。公司不斷發(fā)展自有品牌并加強(qiáng)商品直供、直采力度。公司超市業(yè)務(wù)以自營(yíng)為主，且自營(yíng)收入占比逐年提高，2012年超市自營(yíng)比例為80.51%。近幾年，公司不斷新增全國(guó)直供商品客戶數(shù)，同時(shí)還重視生鮮品類的發(fā)展，加快新建生鮮直采基地建設(shè)和農(nóng)超對(duì)接基地的簽約。公司百貨業(yè)務(wù)的自營(yíng)始于2010年，從女鞋自營(yíng)開始試點(diǎn)并籌劃百貨自有品牌，目前百貨仍以專柜為主，自營(yíng)收入占比僅1%左右。由于百貨業(yè)務(wù)收入占比的提高使得公司整體自營(yíng)業(yè)務(wù)收入占比在下滑。自有品牌方面，公司仍以超市內(nèi)經(jīng)營(yíng)品類為主，目前占超市收入規(guī)模2%左右，計(jì)劃不斷提高自有品牌收入占比。五、公司財(cái)務(wù)分析毛利率隨業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)提升。2012年，公司綜合端毛利率為23.48%，較去年同期提高約0.3%，其中，深圳地區(qū)毛利率為23.42%，同比提高約0.5%；深圳外地區(qū)毛利率為20.27%，同比提高約0.2%。截止2012年底，公司在深圳地區(qū)共有24家門店，收入規(guī)模達(dá)83.4億元，隨著在深圳地區(qū)的加密布點(diǎn)規(guī)模效應(yīng)逐漸顯現(xiàn)。分業(yè)態(tài)看，超市和百貨毛利率基本保持穩(wěn)定，超市毛利率略有提升；租賃等項(xiàng)目增多，毛利率大幅提升，由2009年之前10%左右提升至2012年29.22%。經(jīng)營(yíng)費(fèi)用壓力主要來自人工和租金。2012年，公司期間費(fèi)用率為17.09%，較去年同期提高0.8%。其中，銷售費(fèi)用率為15.39%，同比提高0.5%；管理費(fèi)用率為2.02%，同比提高0.3%。公司期間費(fèi)用的主要構(gòu)成是人工費(fèi)用和租金費(fèi)，分別占總費(fèi)用的36.9%和26.4%。近年來，由于擴(kuò)張的提速以及平均員工工資的快速提升，使得人工費(fèi)用占收入的比重逐年提高。2012年，公司對(duì)單店人員進(jìn)行了精簡(jiǎn)，單店人員由2011年的309人精簡(jiǎn)至268人，但由于2012年新開門店9家，以及平均工資增長(zhǎng)21.21%，使得2012年人工費(fèi)用率同比提升0.77%，至6.31%。租賃費(fèi)用方面，雖然公司門店以租賃為主（2012年自有物業(yè)占比4.5%），且近幾年租金成本大幅提高，2014年后又門店陸續(xù)到期，屆時(shí)將會(huì)有較大的租金費(fèi)用上升壓力。盈利能力略有下滑，但仍高于行業(yè)