商管公司運(yùn)營(yíng)方案

商管公司運(yùn)營(yíng)方案成立的意義定位說(shuō)明而對(duì)于我們現(xiàn)狀而言，產(chǎn)權(quán)將絕大多數(shù)出售，并會(huì)分散在很多經(jīng)營(yíng)者和投資者手里，后期隨著項(xiàng)目的開(kāi)業(yè)也只能做到通過(guò)委托的形式，短期收回部分經(jīng)營(yíng)權(quán)。因此，通達(dá)新天地商業(yè)管理公司的核心定位只能是：商業(yè)服務(wù)商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司通常是將經(jīng)營(yíng)行為作為主要管理內(nèi)容，強(qiáng)調(diào)對(duì)經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)的控制。其核心定位為：運(yùn)營(yíng)管理。例如：傳統(tǒng)百貨商場(chǎng)，核心定位是業(yè)態(tài)的布局、控制、銷(xiāo)售環(huán)節(jié)掌控等重要內(nèi)容，輔以商業(yè)服務(wù)。大型超市也是采取這樣的定位，所以此類(lèi)經(jīng)營(yíng)管理公司能夠最大限度做到對(duì)經(jīng)營(yíng)者的控制，并能直接左右銷(xiāo)售行為和結(jié)果。究其根本原因是：產(chǎn)權(quán)+經(jīng)營(yíng)權(quán)的高度統(tǒng)一或經(jīng)營(yíng)權(quán)的高度集中經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略長(zhǎng)期戰(zhàn)略通過(guò)積累管理經(jīng)驗(yàn)，完善管理模式，不斷提升管理水平，為集團(tuán)公司商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)提供支持和服務(wù)。并在商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域內(nèi)努力探索成功的，可復(fù)制的模式。短期目標(biāo)圍繞前期策劃公司開(kāi)展主力店招商工作，積極配合和支持項(xiàng)目一期的銷(xiāo)售工作。實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目一期成功銷(xiāo)售。經(jīng)營(yíng)范圍

主營(yíng)：商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)、商業(yè)顧問(wèn)咨詢(xún)、商業(yè)項(xiàng)目策劃、商業(yè)企業(yè)開(kāi)店指導(dǎo)、商業(yè)推廣活動(dòng)、營(yíng)銷(xiāo)策劃、商業(yè)代理招商、物業(yè)租售代理、各類(lèi)廣告設(shè)計(jì)、制作、發(fā)布等。兼營(yíng)：糖、煙、酒、鐘表、珠寶、金銀飾品、工藝品、化妝品、家電、照相器材、通訊器材、服裝、鞋帽、皮具、箱包、飾品、玩具、床上用品、運(yùn)動(dòng)器材、文化用品、辦公用品、電子產(chǎn)品、百貨等主要職能

四大職能市場(chǎng)招商銷(xiāo)售管理市場(chǎng)職能1、項(xiàng)目商家經(jīng)營(yíng)情況審核；2、區(qū)域市場(chǎng)、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的調(diào)查分析；3、商業(yè)應(yīng)對(duì)策略的制訂；4、項(xiàng)目對(duì)外關(guān)系的協(xié)調(diào)和維護(hù)；5、項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣和商業(yè)活動(dòng)的策劃組織和執(zhí)行；招商職能1、項(xiàng)目業(yè)主的商鋪轉(zhuǎn)讓、經(jīng)營(yíng)者的轉(zhuǎn)租等；2、項(xiàng)目開(kāi)業(yè)后的補(bǔ)位招商；3、商家的儲(chǔ)備工作；4、對(duì)入駐商家進(jìn)行評(píng)估工作；管理職能兩大方面：物業(yè)管理運(yùn)營(yíng)管理

1、經(jīng)營(yíng)行為管理2、消費(fèi)行為管理1、經(jīng)營(yíng)行為管理主要內(nèi)容：①商戶(hù)檔案管理；②建立評(píng)估體系，對(duì)商戶(hù)進(jìn)行等級(jí)評(píng)定；③建立商業(yè)經(jīng)營(yíng)的各項(xiàng)規(guī)章制度；④建立和完善商業(yè)經(jīng)營(yíng)的各種流程；⑤代辦服務(wù)：工商稅務(wù)等證照的辦理；⑥特約服務(wù)：商務(wù)、中介、委托等有償服務(wù)；⑦租金等費(fèi)用收繳；2、消費(fèi)行為管理主要內(nèi)容：①宣傳促銷(xiāo)管理；②建立和完善項(xiàng)目VI系統(tǒng)；③經(jīng)營(yíng)秩序和公共安全管理；④退換貨、投訴等售后服務(wù)管理；⑤助學(xué)、文化等公關(guān)公益活動(dòng)；⑥“某某會(huì)”會(huì)員的管理和維護(hù)；⑦項(xiàng)目電子商務(wù)平臺(tái)的管理和維護(hù)；組織架構(gòu)組織架構(gòu)設(shè)計(jì)說(shuō)明：商管公司的組織架構(gòu)主要分為三大板塊：物業(yè)服務(wù)部分（物業(yè)公司另案說(shuō)明）、商業(yè)服務(wù)部分（包括策劃促銷(xiāo)和商戶(hù)管理）、行政財(cái)務(wù)等公司運(yùn)營(yíng)部分。其中由策劃部和運(yùn)營(yíng)部組成的商業(yè)服務(wù)部分是整個(gè)管理公司的核心運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)。公司組織結(jié)構(gòu)采取扁平化的管理體系，便于市場(chǎng)的快速反應(yīng)和相互配合。商管公司下面直接設(shè)置職能部門(mén)，部門(mén)下設(shè)專(zhuān)業(yè)組，專(zhuān)業(yè)組直接管理所有商戶(hù)。組織結(jié)構(gòu)圖總經(jīng)理策劃組策劃部運(yùn)營(yíng)部辦公室財(cái)務(wù)部平面組會(huì)計(jì)組出納組招商組客服組人員配置和崗位描述

序號(hào)部門(mén)職務(wù)人數(shù)崗位職責(zé)1運(yùn)營(yíng)部招商主管2名負(fù)責(zé)商家進(jìn)場(chǎng)管理及招商租務(wù)工作，商鋪轉(zhuǎn)讓工作、補(bǔ)位招商，具體實(shí)施商業(yè)物業(yè)管理方案客服主管2名負(fù)責(zé)商家的內(nèi)部管理，受理商家的咨詢(xún)、投訴，統(tǒng)籌安排預(yù)、特約服務(wù)，辦理各類(lèi)證卡，商家檔案的收集整理、區(qū)域市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)的執(zhí)行等;負(fù)責(zé)項(xiàng)目電子商務(wù)工作的開(kāi)展，網(wǎng)站的建設(shè)、管理和運(yùn)營(yíng)；2策劃部市場(chǎng)策劃2名負(fù)責(zé)年度營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)的制定、實(shí)施經(jīng)營(yíng)管理專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)、及時(shí)更新商業(yè)調(diào)整策略、確定項(xiàng)目廣告策略、創(chuàng)新策略及抗風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)政策并且在市場(chǎng)初期協(xié)助商家尋找、開(kāi)發(fā)、穩(wěn)定終端客戶(hù)；確定項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展的趨勢(shì)以及潛力；競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析和研究;項(xiàng)目促銷(xiāo)工作的外聯(lián)，商家和業(yè)主活動(dòng)的組織實(shí)施，客戶(hù)服務(wù)中心的管理、會(huì)員維護(hù)、項(xiàng)目廣告位管理等等;平面設(shè)計(jì)2名其中平面1名，負(fù)責(zé)項(xiàng)目促銷(xiāo)廣告的設(shè)計(jì)、VI系統(tǒng)的設(shè)計(jì)之行和維護(hù)，項(xiàng)目商業(yè)形象設(shè)計(jì)，項(xiàng)目報(bào)紙、傳單、報(bào)媒的設(shè)計(jì)制作等等；賣(mài)場(chǎng)美工1名，負(fù)責(zé)POP書(shū)寫(xiě)，賣(mài)場(chǎng)包裝陳列、美化等；3辦公室后勤支持1名辦公物品、促銷(xiāo)活動(dòng)物料準(zhǔn)備、安全維護(hù)、政府關(guān)系等；人事管理1名人員培訓(xùn)、人員任免、薪資福利等；各類(lèi)商戶(hù)檔案、合同、管理文本制作管理；4財(cái)務(wù)部會(huì)計(jì)1名經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中費(fèi)用開(kāi)支的控制；整體費(fèi)用的控制；整體運(yùn)營(yíng)成本的控制；出納1名各項(xiàng)費(fèi)用的收??；報(bào)銷(xiāo)、差旅等財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的審核；盈利模式闡述主要盈利渠道分析：1、管理費(fèi)2、廣告位發(fā)布費(fèi)

（外立面和商業(yè)街內(nèi)部廣告位）3、場(chǎng)地使用費(fèi)（商業(yè)街內(nèi)外公共場(chǎng)地部分）4、租賃和轉(zhuǎn)讓?zhuān)ㄓ袃斘泻娃D(zhuǎn)讓中介收費(fèi)）5、活動(dòng)贊助費(fèi)用盈利模式闡述

6、刊物宣傳收費(fèi)(DM、內(nèi)刊和會(huì)員刊物等)7、培訓(xùn)講座收費(fèi)（舉行消防、工商、投資等講座）8、自營(yíng)項(xiàng)目收入（自營(yíng)商鋪的收入）9、代理廠(chǎng)商公關(guān)活動(dòng)策劃執(zhí)行收費(fèi)

（例如：新品推介會(huì)/酬賓會(huì)等）10、代理設(shè)計(jì)制作廠(chǎng)商刊物及DM刊設(shè)計(jì)收費(fèi)

（商戶(hù)自行制作的宣傳物品等）管理模式闡述開(kāi)發(fā)公司業(yè)主商業(yè)經(jīng)營(yíng)公司租賃經(jīng)營(yíng)者委托合同銷(xiāo)售合同租賃合同委托合同返租合同管理模式的五個(gè)統(tǒng)一統(tǒng)一物業(yè)管理即統(tǒng)一進(jìn)行項(xiàng)目建筑內(nèi)外空間、環(huán)境管理及設(shè)備設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)，營(yíng)造舒適的購(gòu)物休閑環(huán)境統(tǒng)一營(yíng)銷(xiāo)管理統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)主題統(tǒng)一招商管理統(tǒng)一服務(wù)管理即統(tǒng)一策劃全年的系列營(yíng)銷(xiāo)策劃活動(dòng)，營(yíng)造氣氛吸引客流，舉辦大量的有文化內(nèi)涵并特聚人氣的活動(dòng)，使商場(chǎng)成為傳播文化資訊的平臺(tái)即前期通過(guò)銷(xiāo)售環(huán)節(jié)捆綁合同或協(xié)議，后期通過(guò)政府稅費(fèi)調(diào)控等形式，基本實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目統(tǒng)一招商管理，包括統(tǒng)一業(yè)態(tài)控制，統(tǒng)一品牌審核，以及統(tǒng)一租約等管理內(nèi)容。即為商戶(hù)提供專(zhuān)業(yè)的服務(wù)咨詢(xún)；統(tǒng)一設(shè)立總服務(wù)臺(tái)，提供客戶(hù)服務(wù)提升項(xiàng)目服務(wù)水平；代行部分工商行政職能，對(duì)商戶(hù)經(jīng)營(yíng)行為、商品和服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行必要監(jiān)督，保持良好經(jīng)營(yíng)秩序，并以此提升項(xiàng)目認(rèn)知度。即統(tǒng)一項(xiàng)目的業(yè)態(tài)規(guī)劃和商品布局。重點(diǎn)工作流程商鋪交驗(yàn)流程（交房驗(yàn)收）商戶(hù)進(jìn)場(chǎng)裝修流程（裝修審圖、保證金入場(chǎng)證辦理）商戶(hù)開(kāi)業(yè)申報(bào)管理流程（開(kāi)業(yè)時(shí)間、地點(diǎn)、活動(dòng)規(guī)模和形式等）商戶(hù)促銷(xiāo)活動(dòng)申請(qǐng)流程（商家促銷(xiāo)活動(dòng)審核、風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防）商戶(hù)特殊行業(yè)審批流程（特殊行業(yè)證照審核、安全性評(píng)估等）公關(guān)活動(dòng)流程（公關(guān)活動(dòng)策劃、組織、實(shí)施、監(jiān)控）投訴處理流程（消費(fèi)者投訴問(wèn)題的受理，處置、反饋等）退換貨流程（消費(fèi)者貨物退換的受理、處置、反饋等）風(fēng)險(xiǎn)和應(yīng)對(duì)措施散戶(hù)退場(chǎng)商鋪大面積閑置管理費(fèi)收繳墊付裝修費(fèi)收回代收代繳費(fèi)用主力店流失增加營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)力度，增加商戶(hù)儲(chǔ)備，調(diào)整經(jīng)營(yíng)思路；銷(xiāo)售環(huán)節(jié)明確業(yè)態(tài)規(guī)定和經(jīng)營(yíng)權(quán)收回的法律責(zé)任，增加控制手段，強(qiáng)化招商，加強(qiáng)宣傳推廣；提升管理服務(wù)水平，幫助商戶(hù)提高銷(xiāo)售，適度控制管理費(fèi)減免優(yōu)惠，減少工程環(huán)節(jié)質(zhì)量問(wèn)題；協(xié)助主力商家成功經(jīng)營(yíng)，完善服務(wù)，資源整合；充分估計(jì)代收代繳費(fèi)用的衍生和損耗，防止偷漏情況；提高招商水平，加強(qiáng)主力店客戶(hù)評(píng)估，專(zhuān)人對(duì)接服務(wù)；應(yīng)對(duì)措施財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃說(shuō)明從兩個(gè)方面進(jìn)行經(jīng)營(yíng)指標(biāo)預(yù)測(cè)：

1、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)2、經(jīng)營(yíng)指標(biāo)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)5年內(nèi)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)預(yù)測(cè)表年份指標(biāo)2009年2010年2011年2012年2013年備注日常費(fèi)用-25萬(wàn)-30萬(wàn)-35萬(wàn)-40萬(wàn)-40萬(wàn)人員工資和辦公費(fèi)用營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)費(fèi)-15萬(wàn)-8萬(wàn)-15萬(wàn)-5萬(wàn)-15萬(wàn)推廣和宣傳（開(kāi)業(yè)費(fèi)用）公關(guān)費(fèi)用-5萬(wàn)-2萬(wàn)-2萬(wàn)-2萬(wàn)-2萬(wàn)政府關(guān)系維護(hù)固定收入10萬(wàn)25萬(wàn)70萬(wàn)100萬(wàn)120萬(wàn)廣告、場(chǎng)地、管理費(fèi)預(yù)計(jì)虧損-35萬(wàn)-15萬(wàn)18萬(wàn)53萬(wàn)63萬(wàn)經(jīng)營(yíng)指標(biāo)5年內(nèi)主要經(jīng)營(yíng)指標(biāo)預(yù)測(cè)表年份指標(biāo)2009年2010年2011年2012年2013年商戶(hù)入駐率70%1期85%2期70%2期85%3期85%商鋪開(kāi)業(yè)率60%1期70%2期60%2期70%3期75%招商達(dá)成率65%75%85%90%95%服務(wù)滿(mǎn)意度75%80%85%95%98%費(fèi)用收取率70%80%80%85%90%會(huì)員數(shù)量40005000100001000010000工作內(nèi)容圖示說(shuō)明

前期介入階段正常管理階段跟進(jìn)控制階段①②③商管工作三個(gè)階段前期介入階段商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理調(diào)查（銷(xiāo)售促進(jìn)和項(xiàng)目提升）商鋪交驗(yàn)業(yè)態(tài)規(guī)劃和商業(yè)布局優(yōu)化后期商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理定位、商家公約、管理制度經(jīng)營(yíng)管理咨詢(xún)和答疑（銷(xiāo)售促進(jìn)）人員組織控制等各項(xiàng)事宜主要工作內(nèi)容正常管理階段項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)的升級(jí)管理項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)的分析、評(píng)估項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)的商家管理、調(diào)整項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)的日常管理主要工作內(nèi)容跟進(jìn)控制階段管理工作質(zhì)量的監(jiān)控管理品質(zhì)的評(píng)估及創(chuàng)新主要工作內(nèi)容工作范圍的界定1、招商方面：商管公司將根據(jù)現(xiàn)有人力配備獨(dú)立開(kāi)展招商工作。并大力配合和輔助前期策劃公司的招商工作，重點(diǎn)參與主力店客戶(hù)洽談，參加招商推介會(huì)等；2、銷(xiāo)售方面：以前期策劃公司和銷(xiāo)售部為主，商管公司輔助和配合。重點(diǎn)參與項(xiàng)目推介會(huì)、某某區(qū)域市場(chǎng)商業(yè)調(diào)查、商戶(hù)座談等；3、前期宣傳推廣工作：以策劃部為主展開(kāi)工作，商管公司輔助和配合。重點(diǎn)進(jìn)行商業(yè)運(yùn)營(yíng)理念推廣，商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理咨詢(xún)等；4、商業(yè)運(yùn)營(yíng)方面：以商管公司為主導(dǎo)，負(fù)責(zé)某某區(qū)域重點(diǎn)商戶(hù)拜訪(fǎng)、現(xiàn)場(chǎng)到訪(fǎng)招商散戶(hù)接待登記工作。策劃部配合，前期策劃公司提供指導(dǎo)和支持?，F(xiàn)階段具體工作安排配合前期策劃公司開(kāi)展主力店客戶(hù)洽談，參加招商推介會(huì)等；商管公司獨(dú)立開(kāi)展招商客戶(hù)積累工作初步工作計(jì)劃：1、招商政策；（包含政策層面和開(kāi)發(fā)商層面）2、招商業(yè)態(tài)；（1期3層為餐飲、服務(wù)業(yè)，1，2層的主力品牌店）3、招商渠道；（DM投遞、重點(diǎn)商戶(hù)走訪(fǎng)、政府商業(yè)資源整合、行業(yè)協(xié)會(huì)商會(huì)組織等）4、目標(biāo)任務(wù)：（配合策劃公司力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)主力店招商達(dá)到10家左右）主力店招商政策6、共享“某某會(huì)”固定客戶(hù)資源；商業(yè)經(jīng)營(yíng)公司打造“某某會(huì)”會(huì)員組織，招募會(huì)員形成固定客戶(hù)群體；7、打造統(tǒng)一的電子商務(wù)平臺(tái)針對(duì)主力店商戶(hù)，提供網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，拓寬營(yíng)銷(xiāo)渠道；8、送外墻外立面廣告位使用權(quán)外立面廣告位置贈(zèng)送給主力店商戶(hù)，（超市，百貨，和快餐店）具體贈(zèng)送標(biāo)準(zhǔn)及辦法，可根據(jù)招商的具體情況而定。9、廣告宣傳同步送在某某新天地開(kāi)業(yè)時(shí)，對(duì)外的整合媒體計(jì)劃（電視媒體/主流平面媒體報(bào)紙軟硬廣/主流廣播電臺(tái)/DM刊夾寄等），宣傳推廣活動(dòng)中，針對(duì)主力店商家，可以獲得某某新天地同步的宣傳的優(yōu)惠政策。10、試營(yíng)業(yè)期間減免管理費(fèi)為了打消主力店商戶(hù)的顧慮，建議在試營(yíng)業(yè)階段（試營(yíng)業(yè)時(shí)間需根據(jù)具體情況而定，可設(shè)為三個(gè)月或半年）實(shí)施減免物業(yè)管理費(fèi)的優(yōu)惠政策，進(jìn)一步降低商戶(hù)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，以幫助商戶(hù)渡過(guò)開(kāi)街前期的難關(guān)。十大優(yōu)惠措施實(shí)現(xiàn)零風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營(yíng)招商工作輔助1、商戶(hù)座談活動(dòng)走訪(fǎng)某某重點(diǎn)餐飲和娛樂(lè)商戶(hù)，主要傳遞2方面的信息內(nèi)容：A、商管公司正在北京和某某市內(nèi)招商，刺激某某區(qū)域商戶(hù)心理；B、商管公司后期對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行總體運(yùn)營(yíng)管理，提供服務(wù)；2、商業(yè)調(diào)查活動(dòng)商管公司負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)商業(yè)調(diào)查問(wèn)卷，了解某某市場(chǎng)對(duì)某某新天地提供的服務(wù)和商品的需求；同時(shí)，針對(duì)性了解商戶(hù)對(duì)未來(lái)商業(yè)管理公司有哪些服務(wù)要求和建議。策劃部負(fù)責(zé)印刷問(wèn)卷并制作小禮品，安排銷(xiāo)售人員在各鄉(xiāng)鎮(zhèn)開(kāi)展商業(yè)調(diào)查活動(dòng)。3、會(huì)員招募活動(dòng)商管公司啟動(dòng)會(huì)員組織籌備，將某某市場(chǎng)的主要消費(fèi)者提前聚集，既能促進(jìn)招商，又達(dá)到營(yíng)銷(xiāo)效果，促進(jìn)銷(xiāo)售。并能在未來(lái)經(jīng)營(yíng)中成為重要的資源。4、商務(wù)網(wǎng)站籌建商管公司著手?jǐn)M定項(xiàng)目網(wǎng)站籌建方案，預(yù)備打造項(xiàng)目電子商務(wù)平臺(tái)。拓展公司銷(xiāo)售和招商渠道。招商工作安排北京地區(qū)（4月中旬開(kāi)始）1、招商業(yè)態(tài)：餐飲、娛樂(lè)和主力品牌商家（運(yùn)動(dòng)品牌、鞋類(lèi)）；2、前期主要招商手段：網(wǎng)絡(luò)、行業(yè)協(xié)會(huì)、經(jīng)銷(xiāo)代理、ＤＭ投遞，溝通成熟后，拜訪(fǎng)洽談。3、需要支持：項(xiàng)目樓書(shū)、招商手冊(cè)、視頻資料等某某地區(qū)（4月底開(kāi)始）1、招商業(yè)態(tài)：餐飲、娛樂(lè)和主力品牌商家（運(yùn)動(dòng)品牌、鞋類(lèi)）；2、前期主要招商手段：行業(yè)協(xié)會(huì)、商場(chǎng)走訪(fǎng)、ＤＭ直投、拜訪(fǎng)洽談。3、需要支持：項(xiàng)目樓書(shū)、招商