左岸凰城一期樓盤調(diào)查報告1

PAGEPAGE6個人住房貸款樓盤調(diào)查報告上報行：中國建設銀行運城城建支行（蓋章）201聲明與保證以下資料，是經(jīng)我們審慎調(diào)查、核實、分析和整理后完成的。報告反映了開發(fā)商聲明與保證：此報告是按照中國建設銀行個人住房貨款樓盤審核有關(guān)規(guī)定，根據(jù)開發(fā)商提供和本人收集的開發(fā)商及項目最主要、最基本的信息，我們對報告內(nèi)容的真實性、準確性、完整性及所作判斷的合理性負責。直接調(diào)查人簽字：年月日調(diào)查審查人簽字：年月日調(diào)查審定人簽字：年月日第二經(jīng)營主責任人：年月日第一經(jīng)營主責任人：年月日一、開發(fā)企業(yè)資信情況：1.開發(fā)企業(yè)基本情況企業(yè)性質(zhì)有限責任公司公司經(jīng)營期限期2006.6.26-2021.6.26開發(fā)資質(zhì)等級肆級信用等級未評注冊資本1000萬元所有者權(quán)益1126萬元總資產(chǎn)1730萬元總負債604萬元基本結(jié)算賬戶行工行運城解放路支行一般結(jié)算賬戶行建行運城分行城建支行法定代表人：王海燕聯(lián)系電話務負責人：劉平聯(lián)系電話司主要投資人投資金額占實收資本王海燕500萬元50％周建倉500萬元50%法定代表人個人信用狀況：法人代表王海燕，女，34歲，山西鹽湖人，現(xiàn)任運城市欣達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司執(zhí)行董事。公司始建前在運城鋼材市場做鋼材經(jīng)銷生意，為人誠實，經(jīng)營管理能力強，商業(yè)信譽良好。2.開發(fā)企業(yè)經(jīng)營情況（1）開發(fā)企業(yè)近年來主要開發(fā)項目的運作情況：開發(fā)的主要業(yè)績和主要開發(fā)的項目、信譽狀況：山西欣達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是我行新營銷的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，該公司自成立以來在空港南區(qū)已經(jīng)成功開發(fā)“左岸陽光”、“五金水曖市場”二個項目；累計開發(fā)建筑面積35萬平方米，支持城鎮(zhèn)住宅3000余套。本次申報的“左岸凰城”小區(qū)位于空港南區(qū)通達南路與運茅公路交叉口西北角。該小區(qū)工程規(guī)劃占地面積92771.42平方米，總建筑面積296420平方米，由32幢住宅樓和臨街3棟2層商住樓及其他附屬設施組成，其中住宅119112.24平方米1221套，商鋪18291.55平方米65間。目前工程項目進度：2012年4月開工，目前有11棟住宅樓主體和臨街3棟2層商住樓已全部封頂，預計2013年10月底前全部竣工交付使用；其余21棟住宅樓主體工程預計與2014（2）開發(fā)企業(yè)與我行合作關(guān)系：山西欣達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的“左岸凰城”規(guī)模較大，是我行新營銷的客戶，也是優(yōu)秀潛質(zhì)客戶，是我行個人住房貸款支持的樓盤項目，有較好的保證和抵押措施。*注：我行重點客戶（包括一級分行級，二級分行級重點客戶）或當?shù)鼐C合實力較強的客戶開發(fā)的住房項目，以及他行貸款支持的信用等級A級（含）以上客戶開發(fā)的住房項目以外需要進行準入審批的其他住房項目、以及純商業(yè)用房、寫字樓、高檔住宅和別墅等項目需要調(diào)查。二、申報樓盤基本情況1、樓盤情況：樓盤名稱：“左岸凰城”樓盤性質(zhì)：住宅與商住項目占地：92771.42平方米土地取得方式：出讓土地使用年限：70年總投資：3.5億元總建筑面積：296420平方米項目容積率2.07國有土地使用證■有建筑工程規(guī)劃許可證■有建筑用地規(guī)劃許可證■有 建筑工程施工許可證■有商品房預售許可證□有是否分期實施□是共分期□否樓盤所處地理位置：■市中心□次中心□市郊山西欣達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的“左岸凰城”位于空港南區(qū)通達南路與運茅公路交叉口西北角，緊鄰通達路、運茅公路兩條主要街道。市區(qū)88路可到達，交通便利，生活配套設施齊全，由于該位于空港新區(qū)，地理位置優(yōu)越，因此銷售前景樂觀。必將有良好的經(jīng)濟效益和社會效應。該項目計委批文批復項目總建筑面積296420平方米，規(guī)劃證面積163924.08平方米，實際建筑面積163924.08平方米，差異數(shù)據(jù)屬于正常范圍；目前施工許可證尚有北區(qū)4#、9#、14#、18#、19#等5棟住宅樓正在辦理，同時商品房預售許可證也正在辦理中，這些證件可在2012年10月15日前全部辦理完畢。2.本次申報的樓盤情況本次申報：左岸凰城1#-11#住宅、；北區(qū)1#-14#住宅、18-19#臨街商住樓。土地是否已被設定抵押□是■否本期項目開工時間：2012年4月預計建設周期：30個月本期投資：3.5億元建筑面積：163924.08其中住宅：119112.24平方米；商鋪：18291.55平方米；地下車庫及其他附屬設施26520.29平方米。住宅主要戶型1221戶：建筑面積35-46平方米398戶建筑面積79平方米48戶建筑面積97-108平方米450戶建筑面積119-159平方米325戶商鋪主要戶型65間：建筑面積108-110平方米61戶建筑面積138-166平方米4戶目前項目工程形象進度：2010年4月開工，目前有22棟住宅樓主體和臨街4棟2層商住樓已全部封頂，預計2012年10月底前全部竣工交付使用；其余2棟住宅樓主體工程預計與2012年12月底全部封頂。3.樓盤資金情況本次申報的項目左岸凰城小區(qū)1#-11#住宅、14-15#臨街商住樓；北區(qū)1#-14#住宅、18-19#臨街商住樓總投資額為3.5億元，目前已完成投資額：2.73億元（其中存貨556萬元，預付賬款779萬元，應付賬款84萬元）。項目資金來源為其中項目資本金1.7億元（企業(yè)實收資本1000萬元，未分配利潤102萬元），已陸續(xù)全部投入；預售資金1.8億元，其中已預售預訂1038戶實現(xiàn)預售資金6833萬元，其余預售資金1.12億元可于2012年12月底前全部到位（按照約定該企業(yè)在2012年12月底前可實現(xiàn)預售資金1.86億元）。項目目前實際到位資金并已全部投入2.38億元。4.本樓盤與其他銀行合作情況是否與其他銀行簽訂了合作協(xié)議□是■否住宅合作金額單筆萬最高成數(shù)成最長年限年商業(yè)住房合作金額單筆萬最高成數(shù)成最長年限年5．我行與其它銀行相比有何競爭優(yōu)勢、劣勢分析：優(yōu)勢：我行有資金實力雄厚，業(yè)務品種多，基本建設投資方面是我行的強項，具有多年的專業(yè)運作經(jīng)驗，并且該企業(yè)和我行已建立了合作關(guān)系。劣勢：表現(xiàn)在國有銀行與商業(yè)銀行在運作上的差異，由于審查環(huán)節(jié)相對較多，因此受理審查發(fā)放時間相對較長。三、樓盤市場預測1.樓盤市場定位：該區(qū)域商品房住宅小區(qū)已較為成熟，位于運城市空港新區(qū)。該項目銷售價格相對較為合理，主要面向該區(qū)域的企業(yè)、學校和該區(qū)域的工薪收入階層及投資商戶。2.市場需求分析（1）運城地改市后，市內(nèi)居住人口劇增，運城市房地產(chǎn)市場活躍，住房消費總量逐步增長；（2）消費觀念的改變，美化家居環(huán)境和購房需求較為迫切；（3）項目處于已逐漸成熟的北部新區(qū)，這里住宅小區(qū)較多、環(huán)境適宜、交通方便，需求市場較大。3.市場銷售前景和購買客戶群體分析（包括已接受預定情況）；該小區(qū)設計先進，配套齊全，環(huán)境優(yōu)美，位于運城市空港南區(qū)通達南路與運茅公路交叉口西北角，交通非常便利，居住區(qū)域環(huán)境幽雅；客戶群可以輻射運城市及周邊十幾市縣市，商品房需求量巨大。該項目南區(qū)1#-11#住宅、14-15#臨街商住樓；北區(qū)1#-14#住宅、18-19#臨街商住樓建成后可提供住宅1221戶,建筑面積119112.24平方米；商鋪65戶，建筑面積18291.55平方米，地下室面積為26520.29平方米4.同類地段同類物業(yè)市場價格住宅銷售均價3600元/㎡商業(yè)用房銷售均價：10000元/㎡5.本期樓盤銷售收入預計4.77億元其中：住房銷售收入3.55億元銷售均價3250元/㎡商品房銷售收入1.22億元銷售均價8500元/㎡四、樓盤合作的效益與風險分析1.效益分析該樓盤總占地92771.42平方米，該樓盤投資3.98億元，銷售額可達4.77億元。首先，該樓盤住宅按揭總額度預計為2億元，可為我行帶來可觀的利息收入；其次，通過該樓盤銷售款存入、按揭貸款保證金存款可為我行在三年內(nèi)帶來大約月均3000萬元的企業(yè)存款；再次，該樓盤具有一定規(guī)模，按揭貸款戶數(shù)預計達到835戶，通過按揭貸款項目的合作，可以擴大建行品牌在運城及周邊縣市廣大居民中的影響，促進我行個人存款業(yè)務的發(fā)展?？傊瑢υ摌潜P的合作將給我行在利息收入、企業(yè)存款、個人存款等方面帶來綜合效益。2、主要風險及防范措施：該樓盤項目真實，手續(xù)齊全，我行將嚴格按照有關(guān)規(guī)定辦理按揭貸款，嚴格審查借款人相關(guān)材料，調(diào)查貸款人資信狀況和收入水平，落實還款能力，貸后作好回訪和檢查，盡快辦理抵押手續(xù)；同時要求開發(fā)商為我行發(fā)放的按揭貸款提供階段性連帶責任保證，并且按照有關(guān)規(guī)定，要求開發(fā)企業(yè)在我行設立保證金專戶，并按照規(guī)定比例交存保證金，確保我行信貸資金的安全。五、樓盤合作建議根據(jù)目前該區(qū)域銷售情況和市場價位，按全部銷售計算，預計該樓盤總銷售額可達4.77億元，預計該項目在我行需配套項目按揭貸款總額度為2億元，其中個人住房貸款按住宅銷售額3.55億元60%比例和實際按揭需求測算，預計需配套個人住房按揭貸款1.5億元；個人商用房貸款按商鋪銷售額1.22億元50%比例和實際按揭需求測算，預計需配套個人商用房按揭貸款0.5億元。我行在進行了相關(guān)的項目調(diào)查分析后，認為該項目手續(xù)齊全合法有效，建設條件成熟，已開工建設，項目地理位置優(yōu)越，環(huán)境優(yōu)美，交通便利，設施齊全，質(zhì)量過硬，售價合理，具有良好的銷售前景，符合我行個