房地產(chǎn)投資分析案例

房地產(chǎn)投資分析案例主要內(nèi)容1.房地產(chǎn)置業(yè)投資經(jīng)濟評價指標和分析方法；2.房地產(chǎn)開發(fā)投資經(jīng)濟評價指標和分析方法。學習目標1.理解經(jīng)濟評價指標的優(yōu)劣；2.掌握房地產(chǎn)投資財務(wù)分析的方法。房地產(chǎn)開發(fā)投資的財務(wù)分析

房地產(chǎn)開發(fā)投資經(jīng)濟評價指標及其計算方法；案例。

一、房地產(chǎn)開發(fā)投資的投資額、本錢和收益的構(gòu)成1.房地產(chǎn)開發(fā)投資與本錢的構(gòu)成經(jīng)營方式投資成本開發(fā)銷售型開發(fā)建設(shè)過程中的資金投入開發(fā)建設(shè)過程中的成本支出開發(fā)出租型開發(fā)經(jīng)營過程中的資金投入含開發(fā)建設(shè)成本和出租成本開發(fā)自營型開發(fā)經(jīng)營過程中的資金投入含開發(fā)建設(shè)成本和經(jīng)營成本房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資土地費用前期工程費用基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用建筑安裝工程費用公共配套設(shè)施建設(shè)費用開發(fā)間接費用開發(fā)費用開發(fā)期稅費其他費用不可預見費用等開發(fā)建設(shè)投資經(jīng)營資金固定資產(chǎn)及其他資產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品成本開發(fā)經(jīng)營成本2.房地產(chǎn)開發(fā)投資收益的構(gòu)成自營收入＝營業(yè)額－營業(yè)本錢－自營中的商業(yè)經(jīng)營風險回報租售收入〔經(jīng)營收入〕＝銷售收入＋出租收入＋自營收入其中，銷售收入＝銷售房屋面積×房屋銷售單價〔含土地、商品房和配套設(shè)施〕出租收入＝出租房屋建筑面積×房屋租金單價〔含土地和商品房〕兩個關(guān)鍵因素：有效經(jīng)營面積和價格的制定。開發(fā)出售型：銷售凈收入＝銷售收入－工程總開發(fā)本錢－租售稅金開發(fā)出租型：出租凈收入＝出租收入－運營本錢－經(jīng)營稅金－工程總開發(fā)本錢開發(fā)自營型：經(jīng)營凈收入＝商業(yè)經(jīng)營收入－商業(yè)經(jīng)營本錢和利潤－工程總開發(fā)本錢提示：總開發(fā)價值＝工程總銷售收入－銷售稅費；銷售凈收入＝總開發(fā)價值－工程總開發(fā)本錢。3.房地產(chǎn)開發(fā)投資中的稅金〔1〕經(jīng)營稅金：兩稅一附加包括：營業(yè)稅〔5％〕、城市維護建設(shè)稅和教育費附加〔營業(yè)稅的10％〕。〔4〕企業(yè)所得稅：33％〔5〕土地增值稅針對房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中發(fā)生的土地增值所征收的一種稅?！?〕印花稅和交易效勞費〔3〕城鎮(zhèn)土地使用稅：占用國有土地而交納的一種稅房產(chǎn)稅：擁有房地產(chǎn)而交納的一種財產(chǎn)稅土地增值稅的計算四級超額累進稅率A.增值額未超過扣除工程金額50%的局部，稅率為30%。B.增值額超過扣除工程金額50%、未超過扣除工程金額100%的局部，稅率為40%。C.增值額超過扣除工程金額100%、未超過扣除工程金額200%的局部，稅率為50%。D.增值額超過扣除工程金額200%的局部，稅率為60%。扣除工程A.取得土地使用權(quán)所支付的金額；B.開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施〔以下簡稱房增開發(fā)〕的本錢；C.開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費用；D.舊房及建筑物的評估價格。評估價格須經(jīng)當?shù)囟悇?wù)機關(guān)確認。E.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金〔營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、印花稅、教育費附加〕F.對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按本條A、B項規(guī)定計算的金額之和，加計２０％的扣除。速算法A.增值額未超過扣除工程金額５０％的，土地增值稅稅額＝增值額×３０％B.增值額超過扣除工程金額５０％，未超過１００％的，土地增值稅稅額＝增值額×４０％－扣除工程金額×５％C.增值額超過扣除工程金額１００％，未超過２００％的土地增值稅稅額＝增值額×５０％－扣除工程金額×１５％D.增值額超過扣除工程金額２００％的，土地增值稅稅額＝增值額×６０％－扣除工程金額×35％公式中的５％，１５％，３５％為速算扣除系數(shù)?！纠磕硢挝怀鍪鄯康禺a(chǎn)收入為300萬元，扣除工程金額為150萬元，試求應(yīng)繳納的土地增值稅額。〔4〕應(yīng)納稅額＝150×50%×30%＋〔150－150×50%〕×40%＝52.5萬元【解】〔1〕土地增值額＝300－150＝150萬元〔2〕增值額與扣除工程之比為：150萬元/150萬元=100%〔3〕稅率分別為30%和40%應(yīng)納土地增值稅＝150×40%－150×5%＝52.5萬元速算法：提示：從2006年1月1日起，建筑面積超過140平米的商品房，按照0.5％的預征率征收。二、房地產(chǎn)開發(fā)投資經(jīng)濟評價指標體系經(jīng)濟評價指標盈利能力指標清償能力指標資金平衡能力借款歸還期利息備付率資產(chǎn)負債率速動比率本錢利潤率投資利潤率靜態(tài)投資回收期動態(tài)投資回收期凈現(xiàn)值〔FNPV〕內(nèi)部收益率〔FIRR〕資本金利潤率償債備付率經(jīng)濟評價指標的計算本錢利潤率＝開發(fā)利潤÷總開發(fā)本錢＝〔工程總開發(fā)價值－總開發(fā)本錢〕/總開發(fā)本錢土地費用前期工程費用根底設(shè)施建設(shè)費用建筑安裝工程費用公共配套設(shè)施建設(shè)費用開發(fā)間接費用開發(fā)費用開發(fā)期稅費其他費用不可預見費用等提示：開發(fā)經(jīng)營期的稅前利潤率。投資利潤率＝正常年份的年利潤總額或年平均利潤總額÷工程總投資FNPV工程按照行業(yè)的基準收益率〔最低要求收益率〕或設(shè)定的目標收益率ic，將工程計算期內(nèi)各年的凈現(xiàn)金流折算到開發(fā)活動起始點的現(xiàn)值之和。①FNPV大于或等于0，說明獲利能力到達或超過基準〔目標〕收益率的要求，該方案可以接受。②貼現(xiàn)率獲取的困難。③絕對指標，沒有反映出單位回報。FIRR與i的反向關(guān)系FNPViFNPV2工程的現(xiàn)金流出和流入量，設(shè)定計算期〔壽命期〕、i1或i2，那么FNPV＝？〔練習教材例如〕FNPV1i2i1FIRRFIRR工程在整個計算期內(nèi)，各年凈現(xiàn)金流量累計等于零時的折現(xiàn)率。FIRR的試算內(nèi)插法示意圖NPViNPV2NPV1i2i1FIRRFIRR－i1i2－i1NPV1練習：見教材FIRR的特點①說明項目所能支付的最高貸款利率。②無需設(shè)定貼現(xiàn)率?？梢元毩⒃u判方案優(yōu)劣。③對非常規(guī)項目（現(xiàn)金流正負號）的多解問題。①動態(tài)投資回收期等于或大于基準回收期，那么方案可以接受。②對貼現(xiàn)率的依賴。③強調(diào)回收資本的速度，無視了投入資本的盈利能力、回收后的盈利情況。④適用于開發(fā)出租或自營型投資的評價。Pb＝〔累計凈現(xiàn)金流現(xiàn)值開始出現(xiàn)正值的期數(shù)－1〕＋〔上期累計凈現(xiàn)金流現(xiàn)值的絕對值÷當期凈現(xiàn)金流現(xiàn)值〕動態(tài)投資回收期：投資起始點至累計凈現(xiàn)值等于或大于零時的年份。練習：見教材利息備付率＝償還期內(nèi)各年用于支付利息的稅息前利潤÷當期應(yīng)付利息費用對于房地產(chǎn)項目而言，該指標應(yīng)大于2，否則保障程度不足。償債備付率

＝償還期內(nèi)各年用于還本付息的資金÷與當期應(yīng)還本付息金額

對于房地產(chǎn)項目而言，該指標應(yīng)大于1.2，否則需要通過短期借款來償還到期債務(wù)。三、計算期和貼現(xiàn)率的選取從購買土地使用權(quán)開始到項目竣工驗收的時間周期開發(fā)出售模式的計算期＝開發(fā)期＋銷售期從正式銷售（含預售）開始到銷售完畢的時間周期準備期+建造期

從購買土地使用權(quán)開始到項目竣工驗收的時間周期開發(fā)出租或自營模式的計算期＝開發(fā)期＋經(jīng)營期預計出租或自營的時間周期，比較土地使用權(quán)剩余年限和建筑物經(jīng)濟使用壽命中的較短者準備期+建造期

為精度計，取10~20年貼現(xiàn)率的選取方法折現(xiàn)率＝無風險報酬率＋投資風險補償＋管理負擔補償＋缺乏流動性補償－投資帶來的優(yōu)惠（融資便利和避稅等）方法一：累加法提示：運用資本資產(chǎn)定價模型方法確定風險報酬

假設(shè)投資市場平均收益率為20%，國家債券的收益率為10%，房地產(chǎn)投資相對于整個投資市場的風險相關(guān)系數(shù)為0.4，則R=10%+0.4*（20%-10%）=14%。利用與擬投資工程具有類似收益特征的可比事例房地產(chǎn)價格、凈收益等資料，選用相應(yīng)的報酬資本化公式，反求出報酬率的方法。方法二：市場提取法提示：仍應(yīng)著眼于投資者對該類房地產(chǎn)的預期或期望報酬率。A.調(diào)查、搜集估價對象所在地區(qū)各類投資的收益率和風險程度資料。方法三：投資報酬率排序插入法

B.將資料進行整理：排序、制成圖表。四、計算例如例1：開發(fā)出售型；例2：開發(fā)出租型?！纠?】某房地產(chǎn)開發(fā)商以5000萬元的價格購得一總面積為4000平米的土地50年的使用權(quán)，相關(guān)信息如下：建筑容積率為5.5，建筑覆蓋率為60%；樓高14層：1至4層建筑面積相等，5至14層為塔樓〔均為標準層〕；建造本錢為3500元/平米，專業(yè)人員〔建筑師、結(jié)構(gòu)／造價／機電／監(jiān)理工程師等〕費用為建造本錢預算的8%，行政性收費等其他費用為460萬元，管理費為土地本錢、建造本錢、專業(yè)人員費用和其他費用之和的3.5%，市場推廣費、銷售代理費和銷售稅費分別為銷售收入的0.5%、3.0%和6.5%，預計建成后售價為12000元/平米。工程開發(fā)周期為3年，建設(shè)期為2年，地價于開始一次性投入，建造本錢、專業(yè)人員費用、其他費用和管理費在建設(shè)期內(nèi)均勻投入；年貸款利率為12%，按季度計息，融資費用為貸款利息的10%。問：工程總建筑面積、標準層每層建筑面積和開發(fā)商可獲得的本錢利潤率是多少？評價方法一：靜態(tài)盈利能力指標的計算1.工程總開發(fā)價值〔1〕工程建筑面積：4000×5.5＝22000〔平米〕〔2〕標準層每層建筑面積：〔22000－4000×60％×4〕/10＝1240〔平米〕〔3〕工程總銷售收入：22000×12000＝26400〔萬元〕〔4〕銷售稅費：26400×6.5％＝1716〔萬元〕〔5〕工程總開發(fā)價值：26400－1716＝24684〔萬元〕2.工程總開發(fā)本錢〔1〕土地本錢：5000萬元〔2〕建造本錢：3500×22000＝7700〔萬元〕〔3〕專業(yè)人員費用：7700×8％＝616〔萬元〕〔4〕其他費用：460萬元〔5〕管理費：〔5000＋7700＋616＋460〕×3.5％＝482.16〔萬元〕〔6〕財務(wù)費用：3619.86萬元土地費用利息＝5000×［〔1＋12％/4〕3×4－1］＝2128.80〔萬元〕建造/專業(yè)人員/其他/管理等費用利息＝〔7700＋616＋460＋482.16〕×［〔1＋12％/4〕2/2×4－1］＝1161.98〔萬元〕融資費用＝〔2128.80＋1161.98〕×10％＝329.08〔萬元〕〔7〕市場推廣及銷售代理費：26400×〔0.5％＋3.5％〕＝924〔萬元〕〔8〕工程總開發(fā)本錢＝5000＋7700＋616＋460＋482.16＋3619.86＋924＝18802.02〔萬元〕3.開發(fā)商利潤：24684－18802.02＝5881.98〔萬元〕4.本錢利潤率：5881.98÷18802.02×100％＝31.28％提示：〔1〕開發(fā)出售中包括有預售的情況，時間較短，一般不考慮時間因素。但評價比較粗略。〔2〕本錢支出和經(jīng)營收入的時間分布沒有彈性，計算過程主要依靠“最好的估計〞這種單一的情況，沒有表達其中隱含的不確定性因素。評價方法二：現(xiàn)金流法假定土地本錢和建造本錢支出時間如下表所示；同時，專業(yè)人員費用與建造本錢同期發(fā)生，其他費用在2004年和2006年末季發(fā)生，管理費均勻發(fā)生，融資費用發(fā)生在2004年和2005年首季，銷售費用從2004年第三季度開始發(fā)生。2004年2005年2006年總計1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度土地成本50％16%16%18%100%建造成本5%8%12%15%15%18%15%12%100%【解】用現(xiàn)金流法進行工程評估的過程如下表所示〔單位：萬元〕2004年2005年2006年總計1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度土地成本25008008009005000建造成本38561692411551155138611559247700專業(yè)費用30.849.373.992.492.4110.992.473.9616其他費用100360460管理費40.240.240.240.240.240.240.240.240.240.240.240.2482.2利息76.2103.7132.0167.2185.9212.6250.1296.3343.8400.2450.8506.33125.1融資費用120.2192.3312.5銷售費用10202060809090120204230924開發(fā)成本總計2736.6943.9982.21227.4854.2978.11368.21673.91721.42057.31942.42134.218619.8〔1〕總開發(fā)本錢：18619.8萬元；〔2〕工程總銷售收入：26400萬元；〔3〕銷售稅費：1716萬元；〔4〕總開發(fā)價值：246842萬元；〔5〕開發(fā)商利潤：24684－18619.8＝6064.2萬元；〔6〕開發(fā)商本錢利潤率：6064.2÷18619.8×100％＝32.57％提示：現(xiàn)金流法使得資金流出和流入的時間分布與開發(fā)建設(shè)過程中實際發(fā)生的租售收入和開發(fā)費用更加接近，結(jié)果相對精確。從上表的計算中，可以得到如下結(jié)論：工程造價累計曲線建設(shè)期20％40％60％80％100％累計成本投入20％40％60％80％100％提示：〔1〕在建設(shè)期中點，建設(shè)費用僅投入40％；〔2〕工程初期，建設(shè)本錢增長緩慢，合同工期的60％時增長到達峰值。小結(jié)：現(xiàn)金流量評估法適用的開發(fā)工程1.居住小區(qū)綜合開發(fā)項目。這類項目一般滾動開發(fā)，銷售與動工交替進行，現(xiàn)金流收支情況相當復雜，必須按照實際數(shù)量和發(fā)生的時間予以考慮，不需要再進行任何的假設(shè)。2.商業(yè)區(qū)開發(fā)項目。目前，這類項目規(guī)模大、形式多樣、功能復雜、開發(fā)周期長，也需要分階段開發(fā)，現(xiàn)金流收支情況也很復雜。3.工業(yè)開發(fā)項目。尤其是開發(fā)區(qū)工業(yè)項目的開發(fā)，出租與施工交替進行，租售混合進行，現(xiàn)金流收支數(shù)量和時間差異較大，需要進行詳細評估。4.其他開發(fā)項目，如新區(qū)開發(fā)和舊城改造項目。提示：現(xiàn)金流評估法對數(shù)量精度的依賴性較高，即現(xiàn)金流發(fā)生的數(shù)量和時間不能肯定時，就需要做某種假定，使得評估結(jié)果的準確性降低?！揪毩暋磕撤康禺a(chǎn)開發(fā)商在一個中等城市以425萬元的價格購得一寫字樓用地50年的使用權(quán)。該地塊允許建筑面積為4500平米，有效面積系數(shù)為0.85。開發(fā)商通過市場研究，了解到當?shù)卦摰貐^(qū)中檔寫字樓的年租金收入為450元/平米，銀行同意提供的貸款利率為15％的根底利率上浮2個百分點，按季度計息，融資費用為貸款利息的10％。開發(fā)商的造價工程師估算的中檔寫字樓的建造本錢為1000元/平米，專業(yè)人員費用為建造本錢的12.5％，行政性收費等其他費用為60萬元，管理費為土地本錢、建造本錢、專業(yè)人員費用和其他費用之和的3.0％，市場推廣及出租代理費為年租金收入的20％，當前房地產(chǎn)的長期投資收益率為9.5%。工程開發(fā)周期為18個月，建設(shè)期為12個月。試對該工程進行初步評估。評價方法：靜態(tài)盈利能力指標的計算【解】1.工程總開發(fā)價值〔1〕可出租建筑面積：4500×0.85＝3825平米；〔2〕每年凈租金收入：3825×450＝172.125萬；〔3〕總開發(fā)價值：172.125×〔P/A，9.5％，48.5〕＝1789.63萬。2.工程總開發(fā)本錢〔1〕土地本錢：425萬元〔2〕建造本錢：4500×1000＝450〔萬元〕〔3〕專業(yè)人員費用：450×12.5％＝56.25〔萬元〕〔4〕行政性如電貼、用電權(quán)等其他費用：60萬〔5〕管理費：〔425＋450＋56.25＋60〕×3.0％＝29.74〔萬元〕〔6〕財務(wù)費用：189.53萬元土地費用利息＝425×［〔1＋17％/4〕1.5×4－1］＝120.56〔萬元〕建造/專業(yè)人員/其他/管理等費用利息＝〔450＋56.25＋60＋29.74〕×［〔1＋17％/4〕0.5×4－1］＝51.74〔萬元〕融資費用＝〔120.56＋51.74〕×10％＝17.23〔萬元〕〔7〕市場推廣及出租代理費：172.125×20％＝34.43〔萬元〕〔8〕工程總開發(fā)本錢＝425＋450＋56.25＋60＋29.74＋189.53＋34.43＝1241.35〔萬元〕3.開發(fā)商利潤：1789.63－1241.35＝548.28〔萬元〕4.本錢利潤率：548.28÷1241.35×100％＝44.17％提示：開發(fā)出租型投資是一種長期投資，計算總價值和總本錢就需要考慮經(jīng)營時限因素，且在此種情況下計算本錢利潤率的意義不大，通常需要計算動態(tài)盈利能力指標。房地產(chǎn)置業(yè)投資的財務(wù)分析

房地產(chǎn)置業(yè)投資經(jīng)濟評價指標及其計算方法；案例。

一、房地產(chǎn)置業(yè)投資的投資額、本錢和收益的構(gòu)成1.房地產(chǎn)置業(yè)投資與本錢的構(gòu)成2.房地產(chǎn)置業(yè)投資收益的構(gòu)成稅收的減少租金或經(jīng)營收入物業(yè)增值權(quán)益〔股權(quán)〕增加經(jīng)營方式投資成本出租型購買房地產(chǎn)時的資金投入含購買成本和出租成本經(jīng)營型購買房地產(chǎn)時的資金投入含購買成本和經(jīng)營成本二、房地產(chǎn)置業(yè)投資經(jīng)濟評價指標體系經(jīng)濟評價指標盈利能力指標清償能力指標資金平衡能力借款歸還期償債備付率資產(chǎn)負債率流動比率速動比率投資報酬率現(xiàn)金報酬率靜態(tài)投資回收期動態(tài)投資回收期凈現(xiàn)值內(nèi)部收益率經(jīng)濟評價指標的計算（稅后現(xiàn)金流＋權(quán)益增加）投資報酬率＝每年所獲得的凈收益÷投資者初始投入的權(quán)益資本不考慮增值時考慮增值時(稅后現(xiàn)金流＋權(quán)益增加＋物業(yè)增值)現(xiàn)金報酬率＝每年所獲得的現(xiàn)金報酬÷投資者初始投入的權(quán)益資本（凈經(jīng)營收入－還本付息額）稅前稅后（凈經(jīng)營收入－還本付息額－所得稅）三、計算期和貼現(xiàn)率的選取開業(yè)準備活動所占用的時間計算期＝經(jīng)營準備期＋經(jīng)營期從獲取物業(yè)所有權(quán)或使用權(quán)開始到出租經(jīng)營或自營活動正式開始截止貼現(xiàn)率的選取方法參見前面的說明。四、計算例如定性例如；計算例如。【例1】某年輕人為照顧父母，于2004年在北京宣武區(qū)白紙坊西街恬心家園二期購置了一套小戶型約60平米。該年輕人考慮的因素有：一是地段好，離父母近；二是旁邊有一小公園，步行可至陶然亭；三是房屋格局好，中間無隔斷，通透。年輕人頭天看房就交了定金，第二天簽了購房合同：挑朝向時加了1萬元，挑樓層時又加1萬元，總價48萬元。在父母的幫助下，一次性付清了房款。到了交房日期時，開發(fā)商通知，因為裝修，必須推遲交房。第二個月，年輕人再去看房，看到的景象是：地板翹了，原因是地下管道裂了。又是一個月沒有消息，就上該小區(qū)網(wǎng)站，看看其他業(yè)主的反響，結(jié)果讓他心驚：一期的業(yè)主有很多抱怨，如沒有拿到房產(chǎn)證，電路、水路壞了。怎么辦？年輕人與父母一合計，決定退房，就委托北京漢卓律師事務(wù)所，宣武法院于2005年3月31日判決北京天工房地產(chǎn)開發(fā)公司退還全部房款，并支付14406元違約金以及已交付的印花稅240元。結(jié)果是判決沒有得到執(zhí)行，相反：開發(fā)商已經(jīng)在進行三期的開發(fā)，原來的房屋也已經(jīng)出售給其他人，該家庭的錢仍沒有到手。年輕人于2005年5月申請強制執(zhí)行，開發(fā)商請求和解，約定于當年12月20日之前還清所有款項。但至當年9月份僅獲得自己墊付的案件受理費9933元。提示：〔1〕購房中存在問題，如沖動型購房，沒有廣泛地調(diào)查產(chǎn)品及其生產(chǎn)者?！?〕注意我國目前房產(chǎn)消費環(huán)境?！纠?】1997年，中國石化集團武漢石化廠為解決職工住房問題，向開發(fā)商定向開發(fā)徐東石化小區(qū)，然后在廠內(nèi)根據(jù)資歷等級，排定選房次序和2～3萬元不等的優(yōu)惠，按時價1200元?平米出售給職工。其中，10號樓房間稍大、結(jié)構(gòu)稍好而成為爭搶的樓盤。但從發(fā)現(xiàn)房屋傾斜到最后勝訴官司，圍繞10號樓的糾紛不斷。1.發(fā)現(xiàn)問題在建設(shè)的過程中，已選擇10號樓的職工發(fā)現(xiàn)樓房明顯傾斜，單位房管科和工程處的答復是：沒有超過國家標準。于是，一些分數(shù)靠后的職工由于局部退房而住進了10號樓。2.竣工驗收1999年4月，整個小區(qū)交付使用時，開發(fā)商、承建商、石化廠和質(zhì)監(jiān)單位聯(lián)合出具?單位工程竣工驗收證明書?，總體意見是10號樓合格，但需要繼續(xù)加強沉降觀測。3.石化廠與開發(fā)商的官司開發(fā)商以未按合同支付進度款為由，將石化廠告上法院；石化廠被迫于2001年4月分九次付清全部進度款，但就300萬元的利息和供電增容款等沒有達成一致。開發(fā)商請求法院判石化廠支付利息等費用561萬元；石化廠提出反訴，認為10號樓在交付使用時明顯傾斜，且經(jīng)半年觀測，外墻體和地基發(fā)生的傾斜率已超過國家規(guī)定的允許范圍。2001年11月30日，市中級法院和冶金部武漢勘察研究院建筑工程司法技術(shù)鑒定中心檢測，認為“10號樓存在傾斜；綜合評定其傾斜變形值超出?建筑地基根底設(shè)計標準?〔GBJ7—89〕第5、2、4條規(guī)定要求…10號樓雖存在傾斜，但未到達危房標準…應(yīng)對房屋傾斜作相應(yīng)處理〞。石化廠由此提出退房，并要求開發(fā)商為住戶提供質(zhì)量合格、等值的商品房，但被法院駁回。4.業(yè)主與開發(fā)商的訴訟10號樓業(yè)主將開發(fā)商訴至法院，提出雙倍返還購房款并賠償裝修損失等請求。受理的武昌區(qū)楊園法庭遂作了第二次鑒定，內(nèi)容是“10號樓由于傾斜超出標準要求，需要進行糾偏處理…〞，法庭認為司法鑒定結(jié)論未稱“確屬不合格〞，房屋質(zhì)量導致的傾斜、裂痕、漏水等，未嚴重影響正常居住使用。因此，法庭判決，按照購房款的3％計，每戶獲得約4000元的賠償，駁回其他訴訟請求。5.開發(fā)商的上訴和居民的反上訴開發(fā)商不服，提出上訴，并對房屋進行糾偏。在房屋四周開挖期間，居民發(fā)現(xiàn)該樓根底建筑局部與原設(shè)計圖紙不符，存在隱患，就向中院提供相關(guān)影像證據(jù)，中院由此裁定，撤銷楊園法庭判決，發(fā)回武昌區(qū)法院重審。6.武昌區(qū)法院的判決居民提出房屋地基的證據(jù)，要求退房，并按同地段、同類型房屋價值進行退賠、賠償。省建筑工程質(zhì)量監(jiān)督檢驗測試中心接受居民委托，擬對10號樓根底承臺框架質(zhì)量、房屋現(xiàn)有傾斜度及受損情況進行鑒定，但開發(fā)商未提交房屋設(shè)計圖紙、根底設(shè)計圖紙，鑒定未做出，法院遂于2005年底作出判決，參照所在地磚混結(jié)構(gòu)二手房市價，按2900元?平米計，結(jié)合樓層差價，要求開發(fā)商一次性分別賠付10號樓26戶居民的退房款和損失賠償30萬元，住戶退出居住房屋。

7.結(jié)果2006年9月，市中院終審，維持一審判決。由此，10號樓業(yè)主借款近18萬、為期4年的維權(quán)之路告一段落，獲得了近800萬元的賠償，可惜同地段、同類型房屋價值已經(jīng)又上漲了一大截！提示：從房產(chǎn)消費環(huán)境到房地產(chǎn)訴訟環(huán)境，無不令人心酸。[資料]用毛竹替代鋼筋蓋樓房杭州市余杭區(qū)人和家園的業(yè)主發(fā)現(xiàn)了一件荒唐事：墻體過梁的鋼筋原來是兩片毛竹。這個消息很快傳遍了整個小區(qū)，業(yè)主在深表震驚之余，紛紛對自己正在裝修的房屋進行仔細檢查，結(jié)果令人震驚。12幢2單元802室的業(yè)主敲開衛(wèi)生間和廚房的地板后發(fā)現(xiàn)，原本用水泥砂漿填平的地板下全是建筑垃圾，而水泥地面用手就可以摳開。陸續(xù)地，其他業(yè)主也發(fā)現(xiàn)了類似的問題。更為奇怪的是，杭州市余杭區(qū)建筑工程質(zhì)量監(jiān)督站表示，該小區(qū)房屋已通過綜合驗收，五個鮮紅印章蓋在了驗收結(jié)論為“合格〞、“完整〞、“符合要求〞的欄目里。最令人奇怪的是，該質(zhì)監(jiān)站的處理意見是：要求人和房地產(chǎn)開發(fā)公司對10幢1單元1401室住戶的衛(wèi)生間過梁中使用毛竹片替代鋼筋進行整改?！纠?】宋女士1999年大學畢業(yè)后，進入蘇州一家大型臺資IT企業(yè)做公關(guān)和市場，稅后工資3000元月，每月租房支出700～800元/平米。購房經(jīng)歷：第一套房：鑒于租房不如購房，2000年首付2萬元，住進了一套84平米的房屋，每月供款1400元。第二套房：2003年，在與先生登記結(jié)婚時，因為材料未帶齊，只得到處閑逛，在路上看見一樓盤廣告，經(jīng)過5分鐘的協(xié)商，兩人決定購房，并支付了定金。第三套房：同年，宋女士在成都出差，坐出租車在府南河上繞了一圈，就購置了房屋。2003年宋女士跳槽去北京、2004年又去上海開展，上海房價正在一路飆升。夫婦倆變賣了蘇州的第一套房屋，在上海莘莊地鐵站附近購置了第四套房子：兩室一廳、70多平米，均價9500多元/平米。夫婦倆向來是一身名牌，2003年9月起刷卡消費。2003～2004年間，房租加上兩個人的收入，每月還貸8000多元，生活開始變得緊張。突然在2003年底，公公被發(fā)現(xiàn)身患癌癥并于不久后離世，此事前后花費了20多萬元，其中夫婦倆花了近8萬元。倆人的生活開始變得狼狽：早點兩三元、午飯10元、晚上20元，上下班坐地鐵，周末就休息。整個一個房奴！提示：購房決策輕率，生活支出無方案，理財?shù)湍?，家庭財產(chǎn)結(jié)構(gòu)單一?！纠?】為了改善住房條件，武漢市45歲的黃女士和丈夫于2001年初在后湖竹葉苑小區(qū)購置了120平米的新房，三室兩廳，于2002年春節(jié)入住；可只住了一個月，一家三口便在漢口車站街租房，一住5年。為什么呢？房屋本身沒有大的問題。主要目的是為了孩子上學、兩口子上班方便。黃及其丈夫在香港路上班，孩子于2002年在三陽路中學上初中。當時進出后湖的公交車只有621路，從竹葉苑至東西湖，兩邊都不搭邊。開始以為過一段時間，該區(qū)段的交通會有所改善，誰知5年過去，仍舊沒有變化。結(jié)果是，120平米的新房，只能看，不能住！據(jù)知，位于漢口東北部的后湖地區(qū)，已建成十幾個新建小區(qū)，容納10萬居民，目前僅有兩路公交開進這些小區(qū)。居民普遍反映上下班、購物、孩子上學均不方便。提示：對房屋價值理解不夠，購房目標不清。開發(fā)商的社會責任感和地方政府的為民意識淡薄?！纠?】某投資者花費30萬元購置了一套120平米住宅，一次性付款，預計3年后可以40萬元的價格出售〔假定空置，不考慮租金收益及物業(yè)管理費支出〕。其他資料如下：售房時的交易手續(xù)費為售價的1.5%，營業(yè)稅為售價的5%，城市建設(shè)維護稅為營業(yè)稅的1%，印花稅為售價的0.5%，契稅為售價的1.5%。城市土地使用稅每年每平米0.5元。評估、交易、登記等費用約2000元，所得稅稅率為20%。試分析此項投資？【解】1.購置價格：30萬元；2.手續(xù)費：40萬×1.5%=6000元4500×0.85＝3825平米；3.有關(guān)稅費：〔1〕營業(yè)稅＝40萬×5%=2萬；〔2〕城市維護建設(shè)稅＝2萬×1%＝200元；〔3〕印花稅＝40萬×0.5%＝200元；〔4〕契稅＝40萬×1.5%＝6000元；〔5〕土地使用稅＝0.5×120×3=1800元；〔6〕評估、交易、登記費=2000元。4.稅前利潤：63800元；5.所得稅＝〔售價-購置價-利息-經(jīng)營費用-直接稅費〕×20%＝12760元；6.稅后利潤=63800-12760=51040元。提示1.計算出的回報率可以與銀行存款利率相比較，同時注意工具的風險。2.注意實例中涉及的交易費用?！?〕營業(yè)稅及其附加〔城市維護建設(shè)稅、教育費附加、堤防工程修建維護管理費、平抑副食品價格基金、教育開展費〕計5.8％?！?〕契稅?！?〕房地產(chǎn)交易土地收益金：按照不同土地等級收??；〔4〕二手房交易所得稅：出售房產(chǎn)收入扣除房產(chǎn)原值和有關(guān)稅費后得到凈收入，按20%的稅率計。此項稅于1994年制定，但長期未予征收?！?〕交易手續(xù)費：武漢市按照建筑面積為基數(shù)征收，如新建商品住房為3元/平米，二手房為5元/平米?！?〕產(chǎn)權(quán)登記費：武漢市按照每套征收，如80元。3.注意交易費用的承擔人?！纠?】某家庭4口人，包括1老人。存款12萬元，家庭月收入6000元，日常開銷3000元，無其他負債?，F(xiàn)有幾種價格、戶型、面積的住房供選擇：戶型二室二廳三室二廳三室二廳四室二廳面積平米80100120140價格元/平米3500350030003000標準成品房成品房毛坯房毛坯房其他條件如下：〔1〕抵押貸款方式：首付3成，貸款7成15年，每萬元月還款額為83.09元；首付2成，貸款8成20年，每萬元月還款額為66.22元。〔2〕預計辦理購房各類手續(xù)費和稅費共計1萬元?！?〕室內(nèi)裝修每平米約500元，家居裝飾每平米約200元。試給出置業(yè)建議?！窘狻恳云渲兄槔?，說明其過程：1.購置價格：3500元/平米×100平米＝35萬元；2.首付：35萬×20%＝7萬元；3.抵押貸款總額：35萬－7萬＝28萬；4.每月還本付息額：28×66.22＝1854.16元，本息總額：1854.16×20×12＝444998元；5.家居裝飾：200×100＝2萬元；6.各種手續(xù)費、稅費：1萬元。提示〔1〕該家庭支付首付、有關(guān)手續(xù)費、水費、家居裝飾費，共計10萬元，余2萬作為家庭備用金。每月還款1854元，再扣除3000元的日常開銷，余1000元，根本可行?！?〕注意購房中資金的準備和分配以及持有本錢?！纠?】某小型寫字樓的購置價格為50萬元，其中投資者的權(quán)益資金為20萬元，另外30萬元為年利率7.5％、期限30年、按年等額還款的抵押貸款。建筑物的價值為40萬元，按照有關(guān)規(guī)定，可以在25年內(nèi)直線折舊。預計該寫字樓的年毛租金收入為10萬元，空置和收租損失為毛租金收入的10％，包括房產(chǎn)稅、保險費、維修費、管理費、設(shè)備使用費和大修基金在內(nèi)的年運營費用為毛租金收入的30％。寫字樓的年增值率為2％。試計算該寫字樓投資工程的投資回報率。【解】〔1〕年毛租金收入：10萬；〔2〕空置和收租損失：1萬；〔3〕年運營費用：3萬；〔4〕凈經(jīng)營收入：10－1－3＝6萬；〔5〕年還本付息：30×7.5％/〔1－〔1＋7.5％〕-30〕＝2.54萬；〔6〕凈現(xiàn)金流：3.46萬；〔7〕現(xiàn)金回報率：3.456/20＝17.3％；〔8〕還本收益：2.54－30×7.5％＝0.29萬；〔9〕扣除折舊前的應(yīng)稅收入：3.46＋0.29＝3.75萬；〔10〕折舊：40/25＝1.6萬；〔11〕應(yīng)稅收入：3.75－1.6＝2.15萬；〔12〕所得稅〔33％〕：2.15×33％＝0.7095萬；〔13〕稅后凈現(xiàn)金流：3.46－0.7095＝2.7505萬；〔14〕稅后現(xiàn)金回報率：2.7505/20＝13.8％；〔15〕投資者權(quán)益增加值：還本收益＝0.29萬；〔16〕投資回報率：〔2.7505＋0.29〕/20＝15.2％；〔17〕寫字樓市場價值增值額：50×2％＝1萬；〔18〕考慮增值后的投資回報率：〔2.7505＋0.29＋1〕/20＝20.2％；〔19〕償債備付率〔DCR〕：〔凈經(jīng)營收入〕6/2.54＝2.36。序號項目數(shù)額備注1年毛租金收入1000002空置和收租損失（10％）100003年運營費用（30％）300004凈經(jīng)營收入600005年還本付息254006凈現(xiàn)金流346007現(xiàn)金回報率17.3％34600÷2000008還本收益290025400－300000×7.5％9扣除折舊前的應(yīng)稅收入3750034600＋290010折舊1600011應(yīng)稅收入2150037500－1600012所得稅（33％）709521500×33％13稅后凈現(xiàn)金流2750534600－709514稅后現(xiàn)金回報率13.8％27505÷20000015投資者權(quán)益增加值290016投資回報率15.2％30405÷20000017物業(yè)市場價值增值100002％×50000018考慮增值的投資回報率20.2％40405÷20000019償債備付率（DCR）2.3660000÷25400【例6】某投資者以1萬元/平米的價格購置了一棟建筑面積為27000平米的寫字樓用于出租經(jīng)營。在購置的過程中，投資者支付了相當于購置價格4%的契稅、0.5%的手續(xù)費、0.5%的律師費用和0.3%的其他費用。其中，相當于樓價30%的購置投資和各種稅費均由投資者的資本金支付，相當于樓價70%的投資來自期限為15年、固定利率7.5%、按年等額還款的商業(yè)抵押貸款。假定在出租經(jīng)營期內(nèi)，月租金水平始終保持160元/平米，前三年的出租率分別為65%、75%、85%，從第四年開始出租率到達95%且此水平一直維持下去。運營本錢為毛租金收入的28%。如果購置投資發(fā)生在第1年年初，每年的凈經(jīng)營收入和抵押貸款還本付息支出均發(fā)生在年末，整個出租經(jīng)營期為48年，投資者全投資和資本金的目標收益率分別為10%和14%。試計算該投資工程全部投資和資本金的財務(wù)凈現(xiàn)值和財務(wù)內(nèi)部收益率，并判斷其可行性?！窘狻俊?〕樓宇購置總價：27000×10000＝27000萬元〔2〕購置中的稅費：27000×〔4％＋0.5％＋0.5％＋0.3％〕＝1431萬元〔3〕投入的資本金：27000×30％＋1431萬＝9531萬元〔4〕抵押貸款金額：27000×70％＝18900萬元〔5〕抵押貸款年還本付息額A＝P×i/[1－(1+i)-n]＝18900×7.5％/[1－〔1＋7.5％〕－15]＝2141.13萬元〔6〕現(xiàn)金流量表年份01234～1516～48可出租面積（m2）2700027000270002700027000出租率65％75％85％95％95％月租金收入（元/m2）160160160160160年毛租金收入（萬元，以下同）3369.63888.04406.44924.84924.8年運營成本943.51088.61233.81378.91378.9年凈經(jīng)營收入2426.12799.43172.63545.93545.9全部投資－28431.0資本金投入－9531.0還本付息額－2141.1－2141.1－2141.1－2141.1全部投資凈現(xiàn)金流－28431.02426.12799.43172.63545.93545.9資本金凈現(xiàn)金流－9531.0285.0658.21031.51404.73545.9還本收益723.6777.9836.2723.6×（1＋7.5％）t-10.0〔7〕全部投資財務(wù)內(nèi)部收益率和財務(wù)凈現(xiàn)值因為ic＝10％，那么有FNPV＝－28431.0＋2426.1÷〔1＋10％〕＋2799.4÷〔1＋10％〕2＋{3172.6＋3545.9/10%×[1－1/〔1＋10％〕48－3]}÷〔1＋10％〕3＝4747.1萬元求FIRR＝11.66％〔8〕資本金財務(wù)內(nèi)部收益率和財務(wù)凈現(xiàn)值因為ic＝14％，那么有FNPV＝－9531.0＋285.0/〔1＋14％〕＋658.2/〔1＋14％〕2＋{1031.5＋1404.7/14%×[1－1/〔1＋14％〕15－3]}÷〔1＋14％〕3＋3545.9/14%×[1－1/〔1＋14％〕48－15]÷〔1＋14％〕15＝789.8萬元求FIRR＝14.78％提示：上述資本金財務(wù)指標的計算，尚未考慮非現(xiàn)金回報，即還本付息中的還本所帶來的收益，僅表達了現(xiàn)金回報而非全部回報。如果考慮還本收益，那么FNPV＝7307.7萬，F(xiàn)IRR＝21.94％?！纠?】某公司購置了一棟寫字樓用于出租經(jīng)營，該工程所需的投資和經(jīng)營期間的年凈收入情況如下表所示〔單位：人民幣萬元〕。如果當前房地產(chǎn)市場上寫字樓物業(yè)的投資收益率為18％