房地產(chǎn)價格影響因素實證研究-以昆明市為例

PAGEPAGEIV房地產(chǎn)價格影響因素實證研究——以昆明市為例摘要：我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是從20世紀(jì)80年代中后期開始起步。自20世紀(jì)90年代初以海南為中心的“地產(chǎn)泡沫”破裂，中國房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入發(fā)展的低谷。之后到目前的十幾年，房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展的勢頭備受世人矚目。因此對城市住宅價格問題的研究引起了專家學(xué)者、企業(yè)、政府和媒體的高度重視。但在對我國城市住宅價格影響因素的研究中，大多是對全國或?qū)€別發(fā)達(dá)城市的研究，而且基本上是研究城市經(jīng)濟(jì)基本面與城市房地產(chǎn)價格的關(guān)系以及對住宅價格變化影響程度有多大等問題，具體對像昆明這樣的西部二線城市的研究還比較少。近幾年，隨著新昆明建設(shè)進(jìn)入了“快車道”，逐漸向面向東南亞、南亞的區(qū)域性國際化城市發(fā)展，房地產(chǎn)市場也發(fā)展迅速，尤其在2006年以來，房價漲幅較大。在此背景下，論文運用計量經(jīng)濟(jì)學(xué)中的時間序列的回歸分析方法對昆明市住宅市場價格的影響因素進(jìn)行研究，就是一種很有益的探索。本研究的目的就是為了在發(fā)掘昆明市房地產(chǎn)價格影響因素的規(guī)律后，為昆明市穩(wěn)定房價，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展提出有價值的建議。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；價格；影響因素；昆明Abstract:China'srealestateindustrybegantostartfrommid-late1980s.Since1990s,Hainanascenterof"propertybubble"burst,China'srealestateindustryenteredintoadownturn.Aftermorethantenyears,therapiddevelopmentofrealestateindustryhasattractedmuchattentionworldwide.Thereforeresearchonurbanhousingpriceproblemarousedgreatattentionfromexpertsscholarsenterprisesgovernmentsandmedia.However,mostofresearchesoninfluencingfactorsofurbanresidentialpricesinChinaaremainlyresearchesonnationalorindividualdevelopedcities.Moreover,itmainlystudiestherelationshipbetweenurbaneconomicfundamentalsandurbanrealestateprices,andhowmuchaffectresidentialpricechanges.Recently,withnewKunmingconstructionentering"fastlane"graduallytowardsoutheastAsiasouthAsiaregionalinternationalizationcitydevelopment,realestatemarketalsodevelopsrapidly,especiallysince2006,housepriceincreasesgreatly.Underthisbackground,thisthesisusestimeseriesregressionanalysismethodofeconometricstostudyinfluencingfactorsofresidentialmarketpriceinKunming,whichisbeneficialexploration.ThisresearchaimsatexploringKunmingrealestatepriceinfluencingfactorslaw,forKunmingtostabilizehousingprices,promotehealthydevelopmentofrealestatemarketputsforwardvaluablesuggestions.Keywords:realestate;price;influencingfactors;Kunming

目錄第一章緒論 11.1研究背景 11.2研究意義 11.3國內(nèi)外研究現(xiàn)狀 21.4研究方法及技術(shù)路線 31.4.1研究方法 31.4.2技術(shù)路線 3第二章房地產(chǎn)價格理論 42.1房地產(chǎn)有關(guān)概念及解釋 42.2房地產(chǎn)價格的含義及特征 42.3我國房地產(chǎn)價格的主要影響因素 52.3.1一般因素 52.3.2區(qū)域因素 62.3.3個別因素 7第三章昆明市房地產(chǎn)價格現(xiàn)狀分析 73.1昆明市社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r 73.2昆明市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀 93.2.1房地產(chǎn)市場需求狀況分析 93.2.2房地產(chǎn)市場供給狀況分析 11第四章經(jīng)濟(jì)及金融因素對房地產(chǎn)價格的影響 124.1經(jīng)濟(jì)發(fā)展對房地產(chǎn)價格的影響 124.2金融因素對房地產(chǎn)價格的影響 12第五章政策性因素對房地產(chǎn)價格的影響 135.1制度對房地產(chǎn)價格的影響 135.2城市規(guī)劃與城市發(fā)展戰(zhàn)略對房地產(chǎn)價格的影響 13第六章城市人口和家庭結(jié)構(gòu)因素對房地產(chǎn)價格的影響 146.1城市人口對房地產(chǎn)價格的影響 146.2家庭結(jié)構(gòu)因素對房地產(chǎn)價格的影響 156.2.1初婚期家庭 156.2.2生育期與滿巢期的核心家庭 156.2.3空巢期與空床期的家庭 16第七章區(qū)位和成本因素對房地產(chǎn)價格的影響 167.1區(qū)位因素對房地產(chǎn)價格的影響 167.2成本因素對房地產(chǎn)價格的影響 17第八章結(jié)論和建議 178.1結(jié)論 178.2建議 18第九章參考文獻(xiàn) 20第十章致謝 21PAGE17第一章緒論1.1研究背景房地產(chǎn)在我國短短幾十年的發(fā)展，卻在經(jīng)濟(jì)、政治等方面產(chǎn)生了巨大的影響。社會主義市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境下成長起來的房地產(chǎn)事業(yè)大大改善了我國城鎮(zhèn)居民的住房條件。房地產(chǎn)行業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，對我國的發(fā)展起重要的作用。但是近幾年來，我國的房地產(chǎn)在發(fā)展過程中遇到了諸多問題：(1)普通商業(yè)性住房的市場交易量下降，房地產(chǎn)市場呈持續(xù)低迷的狀態(tài)。2014年初開始，房地產(chǎn)投資增速持續(xù)下滑，庫存不斷攀升，銷售增長出現(xiàn)疲態(tài)，土地出讓收入也開始下滑，地方政府風(fēng)險積累，房地產(chǎn)投資成為拖累固定資產(chǎn)投資乃至宏觀經(jīng)濟(jì)增長的痛點。(2)更為重要的是房地產(chǎn)價格的飆升。從全國的角度來看，為了控制房價過快增長，雖然國家從土地、信貸、稅收、限購等著手，相繼出臺了有針對性的政策措施，防止房市過熱，房價也有過短暫的回落，但是還是降少升多。一線城市和部分熱點二線城市房價過快上漲，同時其余二三線城市仍面臨去庫存壓力，可以認(rèn)為，一二三線城市房地產(chǎn)市場已經(jīng)形成了嚴(yán)重分化格局。1.2研究意義通過對房地產(chǎn)價格影響因素的研究，具有重要的理論意義：（1）有利于國家制定宏觀調(diào)控政策、從而引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展、解決人民基本的住房問題；（2）有利于引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)走向理性發(fā)展、良性開發(fā)，避免盲目投資造成資源浪費；（3）有利于幫助人們判斷何時買房是最佳時機(jī)；（4）有利于找出影響房地產(chǎn)價格的深層次原因。通過對房地產(chǎn)價格影響因素的研究，具有重要的理論意義：（1）為政府制定政策、加強(qiáng)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控起指導(dǎo)作用；（2）有利于中國房地產(chǎn)市場持續(xù)、穩(wěn)定、健康發(fā)展；（3）可以為房地產(chǎn)雙方提供分析工具。1.3國內(nèi)外研究現(xiàn)狀房價一直是社會關(guān)注的焦點，國內(nèi)外學(xué)術(shù)界對影響房地產(chǎn)價格的因素和區(qū)域房地產(chǎn)價格變化的差異做了大量的理論和實踐研究：周艷慧在《我國房地產(chǎn)影響因素研究》中選取關(guān)聯(lián)度較高的人民幣新增貸款、土地價格、貨幣供應(yīng)量、GDP、人均可支配收入和房地產(chǎn)開發(fā)投資額構(gòu)建向量自回歸模型VAR,實證研究發(fā)現(xiàn),這些變量與房地產(chǎn)價格存在著長期均衡關(guān)系,GDP、土地價格、貨幣供應(yīng)量、人民幣新增貸款對房地產(chǎn)當(dāng)前價格的影響是正向的,而城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和房地產(chǎn)開發(fā)投資額對房地產(chǎn)當(dāng)期價格的影響是反向的,產(chǎn)生了負(fù)效應(yīng),并沒有形成有效的需求;長期內(nèi),房地產(chǎn)價格對這些因素的變動具有正響應(yīng)性。胡曉在《我國房地產(chǎn)價格上漲背后的制度性因素——兼論房地產(chǎn)價格泡沫》研究得出：制度性因素對房地產(chǎn)價格周期性波動有重要的影響,是房地產(chǎn)價格上漲的重要原因,考慮到房地產(chǎn)價格上漲中的周期性成分,我國房地產(chǎn)價格泡沫是局部性的,主要發(fā)生在經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)地區(qū),但泡沫程度較低。陳莉在《軌道交通對沿線房地產(chǎn)價格影響的研究》中得出軌道交通站點對房價的影響在2.5公里的合理步行范圍內(nèi);對城市中心區(qū)的房價的影響較小,越遠(yuǎn)離城區(qū)對房價的影響程度越大;隨著軌道交通建設(shè)的時間影響越小;對于商業(yè)用房地產(chǎn)的影響較大,而對于工業(yè)用房地產(chǎn)的影響較小。劉欣,柯善淦在《.武漢城市群商品房價格影響因素研究——基于空間杜賓模型[J].2017(33):3-10.》中研究得出，當(dāng)前武漢城市群房價的主要影響因素是土地價格。房價上漲的根源在于地價上漲，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平是影響武漢城市群房價的另外一個重要因素一個地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平越高、經(jīng)濟(jì)增長越快、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)越合理、就業(yè)率、收入水平和水平越高,財政收入越多、金融形勢越好,房地產(chǎn)市場需求就越大,房價總體水平也越高。反之,房價總體水平越低。葉阿忠，蔣玲香在《貨幣政策、經(jīng)濟(jì)波動與房地產(chǎn)價格的動態(tài)關(guān)系研究》中發(fā)現(xiàn):(1)貨幣供應(yīng)量的增長和信貸規(guī)模的擴(kuò)大對房地產(chǎn)價格和經(jīng)濟(jì)波動產(chǎn)生正向影響,且對高房價區(qū)域的房地產(chǎn)價格影響最大。(2)房地產(chǎn)價格的上漲對社會消費和社會固定資產(chǎn)投資產(chǎn)生正向影響,且對低房價區(qū)域的影響最大。(3)利率對房地產(chǎn)價格的影響呈顯著的非線性關(guān)系。整體上,當(dāng)銀行間同業(yè)拆借利率處于較低區(qū)間時,提高利率并不能抑制房地產(chǎn)價格上漲;當(dāng)銀行間同業(yè)拆借利率處于較高區(qū)間時,提高利率能夠顯著抑制房地產(chǎn)價格上漲。陰曙光，翟宇陽，王成璋，廖周偉.在《基于空間計量模型的人口因素對房價的影響研究.西南交通大學(xué).2017》中利用基于面板數(shù)據(jù)的一般計量模型與空間計量模型對分析結(jié)果進(jìn)行了實證檢驗。結(jié)果表明,家庭少兒人口數(shù)量與老年人口數(shù)量均與房價呈現(xiàn)反向變動關(guān)系。進(jìn)一步研究表明,常住人口、人力資本、人均可支配收入、人口撫養(yǎng)及住宅投資額對各大城市房價均起到了正向作用;經(jīng)濟(jì)距離加權(quán)的研究結(jié)果表明,經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度及城市距離間的聯(lián)動效應(yīng)是造成人口流動進(jìn)而引起房價變動的深層次原因。李甲勇在《影響房地產(chǎn)價格因素——以泰安市為例》通過多元回歸分析影響泰安市房地產(chǎn)價格的投資額、土地交易價格指數(shù)、利率等七個因素,得出泰安市房地產(chǎn)價格的因素強(qiáng)度依次為:人均可支配收入、人均GDP、房地產(chǎn)開發(fā)投資、城鎮(zhèn)竣工住宅面積、戶籍?dāng)?shù)、土地交易價格指數(shù)、利率等。1.4研究方法及技術(shù)路線1.4.1研究方法本文將采用理論分析與實證分析相結(jié)合，以理論分析為基礎(chǔ)，實證分析為重點。主要采用文獻(xiàn)法、經(jīng)驗總結(jié)法、案例研究法、問卷調(diào)查的方法對房地產(chǎn)價格影響因素進(jìn)行研究。1.4.2技術(shù)路線第二章房地產(chǎn)價格理論2.1房地產(chǎn)有關(guān)概念及解釋房地產(chǎn)價格形式應(yīng)該包括兩部分，一是地產(chǎn)價格，二是房產(chǎn)價格。地產(chǎn)價格按交易權(quán)能分為:土地征購價格、土地使用權(quán)出讓價格、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價格，土地使用權(quán)抵押價格;按出讓方式分為:協(xié)議地價、招標(biāo)價格、拍賣價格;按出讓權(quán)限分為:土地批租價格和土地租賃價格等。房地產(chǎn)價格按銷售對象分:外銷商品房價格和內(nèi)銷商品房價格;內(nèi)銷商品房價格又分為:商品房價格、經(jīng)濟(jì)適用房價格、廉租房價格;按交貨期限分為:現(xiàn)房價格和期房價格;按用途分為:工業(yè)用房價格、商業(yè)用房價格、住宅用房價格、事業(yè)性用房價格;按出售方式分為:出售價格、出租價格等。房地產(chǎn)價格通常由以下六大項構(gòu)成:土地取得成本、開發(fā)成本管理費用、投資利息、銷售稅費、開發(fā)利潤。2.2房地產(chǎn)價格的含義及特征房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，又稱不動產(chǎn)。嚴(yán)格地說，房地產(chǎn)是指土地及其定著在土地之上的建筑物、構(gòu)筑物和其他附屬物的總稱。具體而言，房產(chǎn)是指建筑在土地上的各種房屋，包括住宅、辦公樓、廠房、倉庫和商業(yè)、服務(wù)、文化、教育、衛(wèi)生、體育用房等;地產(chǎn)是指土地及其上下一定的空間，包括地面道路和地下相關(guān)的基礎(chǔ)設(shè)施等。房地產(chǎn)的含義也有廣義和狹義之分，廣義的房地產(chǎn)是指土地、土地上的永久建筑物、基礎(chǔ)設(shè)施、以及如水和礦藏等自然資源，還包括與土地、房屋所有權(quán)有關(guān)的權(quán)利和利益;狹義的房地產(chǎn)是指房屋的建筑部分與建筑地塊有機(jī)結(jié)合的整體和它們衍生的各種物權(quán)。由于房地產(chǎn)具有固定性、稀缺性的特點，導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場有自己特有的特征，具體概括如下:①房地產(chǎn)市場是一個不完全競爭市場;②房地產(chǎn)市場是投機(jī)性強(qiáng)的市場;③房地產(chǎn)市場是法律性強(qiáng)的市場;④房地產(chǎn)市場需要銀行和中介機(jī)構(gòu)的參與性。⑤具有需求的普遍性和效用的長期性。2.3我國房地產(chǎn)價格的主要影響因素2.3.1一般因素一般因素是指影響一定區(qū)域范圍內(nèi)所有房地產(chǎn)價格的一般的、普遍的、共同的因素，包括以下六大類:（1）人口因素人口是對房價影響的首要分析因素。房地產(chǎn)需求的主體是人，人口需求直接決定著房地產(chǎn)的供給，對房地產(chǎn)價格有著很大影響。人口數(shù)量的增加會增加住房需求，從而拉動房價上漲;人口密度對住房需求有雙重影響，人口密度高的地區(qū)，一般會使房地產(chǎn)供不應(yīng)求，房地產(chǎn)價格水平趨高。但是，人口密度過高的地區(qū)，生活環(huán)境的舒適程度己受到影響，會有可能導(dǎo)致生活環(huán)境惡化，因此，也有可能降低住房價格;從人口流動情況看，大量人口流入城市，首先要分析暫住人口多還是常住人口多，前者會使住房租賃價格上升，后者會使住房出售價格上升。此外，從人口結(jié)構(gòu)上看，未婚青年的比重增大，家庭小型化，都會增大將來的住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)價格的上漲。（2）經(jīng)濟(jì)因素GDP被認(rèn)為是衡量國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況最重要的一個指標(biāo)。GDP的增長水平代表經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度，也反映了居民購買力的增強(qiáng)，購買力增強(qiáng)又直接促進(jìn)住房需求的增加。物價變動也會直接影響到房價，一般物價上漲，房價會隨之有更大幅度上漲。同樣，收入和就業(yè)水平高的地區(qū)房地產(chǎn)價格也會上漲。有關(guān)研究表明，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展周期與國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展周期總體趨勢基本一致，而且房地產(chǎn)價格總體水平與地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r成正相關(guān)關(guān)系。因此，國民經(jīng)濟(jì)增長速度、國民生產(chǎn)總值、居民收入水平、物價指數(shù)及就業(yè)水平等經(jīng)濟(jì)因素都影響房地產(chǎn)價格。（3）財政金融因素房地產(chǎn)業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)對金融業(yè)的依賴程度較大。存、貸款利率、物價上漲指數(shù)、稅率、房地產(chǎn)貸款額等財政金融因素對房地產(chǎn)價格的形成有密切的關(guān)系。其中的貸款利率對房價最有直接影響，較高的利率會增加房地產(chǎn)開發(fā)投資的財務(wù)成本，會導(dǎo)致房價下降;反之較低的利率會鼓勵房地產(chǎn)投資，有利于地區(qū)房地產(chǎn)市場繁榮發(fā)展。依據(jù)文獻(xiàn)中的研究，房價與信貸擴(kuò)張關(guān)系密切，二者存在較強(qiáng)的正相關(guān)關(guān)系，房地產(chǎn)貸款的影響不容忽視。此外，金融環(huán)境的好壞會對一個城市或地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生極大的影響，直接影響到住宅投資的積極性，也會進(jìn)一步地影響房地產(chǎn)價格。（4）教育科研水平和治安因素一個地區(qū)的教育和科研水平高，則意味著受教育的方便程度提高，科學(xué)技術(shù)轉(zhuǎn)化為生產(chǎn)力的可能性增大，因而房地產(chǎn)價格水平也會上升。一個地區(qū)若經(jīng)常發(fā)生偷盜、搶劫等犯罪案件，則意味著該地區(qū)居民的生命財產(chǎn)缺乏保障，因此會造成房價低落。（5）社會福利因素社會的福利和保障制度也會對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生影響。如果保障面擴(kuò)大，就會減少對商品住宅的需求，進(jìn)而影響商品住宅價格。（6）行政因素行政因素通過對社會、經(jīng)濟(jì)等行為加以一定的規(guī)范來影響房地產(chǎn)價格。主要指影響房地產(chǎn)價格的制度、政策、法規(guī)、行政措施等因素。（7）土地因素土地是構(gòu)成房地產(chǎn)開發(fā)成本中比例最大的部分。地價成為影響房價的一個關(guān)鍵因素。根據(jù)對國民經(jīng)濟(jì)和地區(qū)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控的需要，政府可以推行高地價政策，引起地價上漲。某些時期也可以實行低地價政策，抑制地價上漲。（8）城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、城市發(fā)展戰(zhàn)略政府在規(guī)劃中規(guī)定土地用途、容積率、綠化率等指標(biāo)，這些指標(biāo)都會對房價產(chǎn)生影響。當(dāng)政府對某小區(qū)的功能進(jìn)行調(diào)整時會給當(dāng)?shù)匚飿I(yè)的價值產(chǎn)生影響，如增加該小區(qū)附近的基礎(chǔ)建設(shè)投資，興建購物或商業(yè)娛樂中心，那么這個小區(qū)的價格肯定會上升。2.3.2區(qū)域因素區(qū)域因素是指某一特定區(qū)域內(nèi)的自然條件與社會、經(jīng)濟(jì)、行政、技術(shù)等因素相結(jié)合所產(chǎn)生的區(qū)域特性，對該區(qū)域內(nèi)的各塊土地的價格水平產(chǎn)生影響。這類因素可細(xì)分為以下四類:（1）商服繁華因素這是指所在地區(qū)的商業(yè)、服務(wù)業(yè)繁華狀況及各級商業(yè)、服務(wù)業(yè)中心位置關(guān)系。如果房地產(chǎn)項目位于商業(yè)區(qū)，周邊商服繁華度較高，則該地區(qū)的房地產(chǎn)價格水平也會較高。（2）交通便捷因素交通便捷與否關(guān)系到人們?nèi)粘Ｉ睿谫徶梅慨a(chǎn)時人們都會把周邊交通條件的便利程度作為重要的參考因素。交通越便利，道路級別越高，則該地區(qū)的房地產(chǎn)價格水平也越高。（3）城市設(shè)施狀況因素城市設(shè)施可以分為以下三類:基礎(chǔ)設(shè)施、生活設(shè)施、文體娛樂設(shè)施。這三類設(shè)施可以用基礎(chǔ)設(shè)施完善度、生活設(shè)施完善度、文體娛樂設(shè)施完備度等指標(biāo)來衡量，這些指標(biāo)一般對房地產(chǎn)價格成正相關(guān)影響。2.3.3個別因素個別因素指對具體哪個位置的房地產(chǎn)價格的影響因素，可分為宗地個別因素、建筑物個別因素。（1）宗地個別因素宗地個別因素也叫自然因素。首先，區(qū)位是影響住宅價格的重要因素，直接影響了在該區(qū)位土地上的房地產(chǎn)價格;此外地形、地勢、地質(zhì)以及周邊環(huán)境的好壞優(yōu)劣也影響著地產(chǎn)上的房產(chǎn)價格。（2）建筑物個別因素對單個住房建筑而言，導(dǎo)致價格不同的自然因素還包括建筑物本身的特征，如建筑物的容積率、綠化率等指標(biāo)，以及單個住房的日照、通風(fēng)、外觀、戶型結(jié)構(gòu)等因素。第三章昆明市房地產(chǎn)價格現(xiàn)狀分析3.1昆明市社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r昆明市作為云南省的省會城市，經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度和水平在全省起著舉足輕重的作用。1996-2006年的11年間，昆明市共完成社會固定資產(chǎn)投資3536.04億元，其中完成房地產(chǎn)開發(fā)投資877.137億元，占了24.896;1996-2006年昆明市房地產(chǎn)開發(fā)累計完成竣工面積3156.17萬平方米，實現(xiàn)商品房銷售面積3576萬平方米:國民生產(chǎn)總值從1996年的414.85億元增長到2006年的1203.14億元，11年年均增長幅度為11.29};人均國內(nèi)生產(chǎn)總值也從1996年10915元增長到2006年的19663元，11年年均增長幅度為6.57%0。下圖是將四項經(jīng)濟(jì)指標(biāo)以1996年為基期，將以后各年的數(shù)值換算成指數(shù)形式，進(jìn)行比較分析。可見，昆明社會固定資產(chǎn)投資經(jīng)過11年，翻了四番;其次是GDP的總體增長率，11年增長近3倍，經(jīng)濟(jì)增長速度超過國家同期增長水平:個人可支配收入和人均GDP變化率比較相似，11年增長將近2倍?？梢钥闯?，近年來昆明經(jīng)濟(jì)運轉(zhuǎn)正常，社會各項經(jīng)濟(jì)保持平穩(wěn)增長，為昆明房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供一個穩(wěn)定的市場環(huán)境，支持昆明地產(chǎn)在近期的平穩(wěn)發(fā)展和根本消費需求。圖11996-2006年昆明市各項經(jīng)濟(jì)指標(biāo)定基指數(shù)變動比較圖(數(shù)據(jù)來源:由1997-2007年的昆明市房地產(chǎn)年鑒、昆明市統(tǒng)計年鑒整理而得)下表是反應(yīng)昆明市經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度的指標(biāo)。時至2006年，昆明人均GDP達(dá)到19663元(約2621美元)，11年來平均以6.57%的速度增長。按照國際經(jīng)驗，人均GDP超過2000美元，房地產(chǎn)將進(jìn)入高速增長期。持續(xù)增長的購買力將進(jìn)一步促進(jìn)昆明房地產(chǎn)市場的發(fā)展，也成為昆明房價上漲的直接助推因素。相對而言，昆明市GDP增長率保持較為穩(wěn)定的幅度，年均增長率為11.29%。說明整個昆明市的經(jīng)濟(jì)運行較為穩(wěn)定和正常，在這樣的經(jīng)濟(jì)背景下，昆明的房地產(chǎn)市場也能保持健康、和諧地發(fā)展。表11996-2006年昆明市人均GDP,GDP、及其增長率數(shù)據(jù)統(tǒng)計3.2昆明市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀3.2.1房地產(chǎn)市場需求狀況分析（1）昆明城市居民居住和收入情況變化在現(xiàn)代人類需求中，住房、汽車、保險一起構(gòu)成三大主題需求。住房消費不僅是關(guān)系到國計民生的大事，也是反映城市發(fā)展水平的一個標(biāo)志。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展步伐的不斷加快，人民生活水平不斷提高，城市居民的居住水平也發(fā)生了巨大的變化。從居民可支配收入看房地產(chǎn)投資，19%年全市居民可支配收入為5580元，到2006年上升為10766元，11年來平均以6.95%速度增長。住宅需求受制于家庭的預(yù)算收入，個人可支配收入的上升直接導(dǎo)致對住房需求的增加。因此，一定程度上，居民可支配收入的增長拉動了住房需求，促進(jìn)了房地產(chǎn)投資規(guī)模的擴(kuò)大。自1996年起，昆明城市居民的人均住房面積在逐年上漲，說明住宅商品房的供應(yīng)在不斷增加。據(jù)建設(shè)部專家預(yù)測，未來5年我國城鎮(zhèn)居民人均居住面積將超過20平方米，2010年將達(dá)到35平方米，昆明城鎮(zhèn)居民人均居住面積與預(yù)測指標(biāo)相比，還存在較大的差距，說明昆明市房地產(chǎn)需求還存在較大的空間。隨著人們生活水平的提高和居民人均可支配收入的增加，有效需求將進(jìn)一步擴(kuò)大，從而持續(xù)拉動房地產(chǎn)市場的增長。國際經(jīng)驗證明，在人均住房面積達(dá)到30㎡-35㎡之前，會有較旺盛的住房需求，城市化將成為昆明未來經(jīng)濟(jì)增長的動力。（2）消費情況變化分析最能直接反應(yīng)房地產(chǎn)消費情況的指標(biāo)是房地產(chǎn)銷售面積。對于開發(fā)商而言這也是房地產(chǎn)開發(fā)收回投資獲取利潤的最終環(huán)節(jié)，在市場經(jīng)濟(jì)下，開發(fā)的商品房只有符合市場的有效需求，才能實現(xiàn)銷售，開發(fā)商才能獲取利潤。對于消費者而言，該指標(biāo)的變化反應(yīng)市場的有效需求。1996-2006年昆明市房屋銷售面積和銷售額的波動特征表現(xiàn)為:第一、房屋銷售面積和銷售額呈現(xiàn)明顯增長，但銷售額的增長更快。1996年昆明市商品房銷售面積由145.67萬平方米增加到791.46萬平方米，增長了5.43倍，年均增長率達(dá)到20.7296。商品房銷售額從21.06億元增長到235.46億元，增長了11.18倍，年均增長率達(dá)到37.53%，比房屋銷售面積的增長率高出16.8296，這是因為房屋銷售額中還包含了房價的上漲因素。第二、房屋銷售額和銷售面積出現(xiàn)不同的周期。從圖4-4看出，房屋銷售額、銷售面積增長波動幅度不同，銷售額的波動幅度比較大，第一個周期的波動幅度達(dá)到84.76個百分點，第二個周期幅度更大，直接增長253.06%;房屋銷售面積的波動稍微小一些，第一個波動周期的幅度為37.60%，小于銷售額的波動;住宅銷售和商品房銷售波動幅度基本一致，說明商品房中的住宅需求是占了很大的比重。昆明的銷售的增長率出現(xiàn)兩次較大的高峰期，1998年和2005年，也分別對應(yīng)了昆明房地產(chǎn)市場從1998年進(jìn)入快速發(fā)展期和在2005年進(jìn)入繁榮發(fā)展期，都通過銷售面積的大幅增長體現(xiàn)出市場的有效需求。（3）有效需求變化分析房地產(chǎn)市場的有效需求包括兩點:首先，從微觀經(jīng)濟(jì)的角度來看，是指消費者在某一特定的時期，在每一價格水平上愿意而且能夠購買的商品量，即有支付能力的需求;其次，從宏觀經(jīng)濟(jì)角度上看，有效需求是商品的總供給和總需求達(dá)到均衡狀態(tài)下的總需求，也即均衡需求。分析房地產(chǎn)市場的有效需求就要在微觀和宏觀角度上分別把握。下面就通過對1996-2006年昆明市房屋銷售面積和住宅平均價格的互動來說明昆明市房地產(chǎn)市場的有效需求特征。為了將兩個指標(biāo)放在一起說明問題，故采取用指標(biāo)的定基指數(shù)組成的變化曲線圖。圖2是反映昆明市商品房價格指數(shù)和住宅商品房實際銷售面積的指數(shù)隨時間變化的曲線，通過曲線形狀我們可以看出，昆明的商品房的需求總體呈上升狀態(tài)，尤其是從2004年以來，銷售面積大幅增加，說明幾年商品房的需求不斷升溫，在一定程度上也拉動商品房銷售價格的不斷攀升。圖21996-2006年昆明市商品房銷售面積和商品房均價定基指數(shù)比較圖3.2.2房地產(chǎn)市場供給狀況分析房地產(chǎn)投資是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)和源泉，也是房地產(chǎn)市場發(fā)展的原始動力。從1996-2006年昆明市的房地產(chǎn)投資完成額從29.83億元增長到2006年的167.5億元，增長了5.62倍，年均增長率達(dá)到19.68%。11年的投資總量為877.137億元，其中住宅投資完成額總量為725.506億元，占到82.74%，可見住宅所占的主體地位。房地產(chǎn)投資共出現(xiàn)兩次高峰期，1998年和2004年，同時也對應(yīng)了在上面需求分析中，房地產(chǎn)銷售面積在1998和2005年分別出現(xiàn)兩次峰值的情況;固定資產(chǎn)投資從%年的142.44億元增長到06年的654.02億元，增長了4.59倍，年均增長率為16.4%，低于房地產(chǎn)投資的平均增長率約3.28個百分點;房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比重變動幅度不大，總體呈現(xiàn)波浪式，平均維持在24.15%的水平，說明昆明市房地產(chǎn)投資是固定資產(chǎn)投資的重要部分，對昆明市國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起到重要的推動作用。從全國水平上看，該11年期間，全國固定資產(chǎn)投資年平均增長率為17.28%房地產(chǎn)投資年均增長率為18.43%。比較而言，昆明的房地產(chǎn)投資平均增長率高出1.25個百分點，固定資產(chǎn)投資平均增長率低了2.4個百分點，也說明昆明近11年來房地產(chǎn)市場以相對較快的速度發(fā)展。11年間昆明市商品房竣工面積總量為3156.17萬平方米，增長幅度呈現(xiàn)較大的波浪式:2006年竣工面積比2005年減有大幅減少，將近24%，而2006年昆明的房地產(chǎn)市場正處于繁榮發(fā)展期，但竣工面積的大幅減少，原因之一是房地產(chǎn)商預(yù)計未來價格會繼續(xù)保持上漲，為了獲得更多利潤放緩了竣工速度，同時也使越是繁榮的房地產(chǎn)市場越會出現(xiàn)“捂盤惜售”或者土地閑置開發(fā)的現(xiàn)象。第四章經(jīng)濟(jì)及金融因素對房地產(chǎn)價格的影響4.1經(jīng)濟(jì)發(fā)展對房地產(chǎn)價格的影響經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r也是影響房地產(chǎn)價格的重要因素。作為二十一世紀(jì)的年輕人，會更加關(guān)注住房周邊的配套設(shè)施，包括周邊的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、商業(yè)配套、交通等條件。這些因素也都會影響人們對住房的心理預(yù)期。一個地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r決定各方面的配套措施，從而決定房價的高低。所以，各個房地產(chǎn)的開發(fā)商應(yīng)該把精力不僅放在蓋房子、選址上，更應(yīng)該加大投入將社區(qū)周邊的基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)搞好，讓人們能夠安居樂業(yè)，同時各屬地政府也需要肩負(fù)起監(jiān)管責(zé)任，對房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)管，包括房屋的質(zhì)量達(dá)不達(dá)標(biāo)、周圍的基礎(chǔ)設(shè)施齊不齊全、社區(qū)的綠化面積達(dá)不達(dá)標(biāo)等等。這些項目不僅僅是當(dāng)?shù)鼐用竦男枨?，史是?dāng)?shù)鼐用駥俚卣目陀^評價，做好這項上作，不僅有利于當(dāng)?shù)貙τ谌瞬诺囊M(jìn)，更加有利于改善當(dāng)?shù)氐拿裆?，提高?dāng)?shù)鼐用竦纳钯|(zhì)量。4.2金融因素對房地產(chǎn)價格的影響長期性因素:居民對于房地產(chǎn)需求的熱度仍然高居小下，尤其是一線、二線城市的房地產(chǎn)市場的需求量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于供給量，供求嚴(yán)重失衡。這也與各城市之間的發(fā)展不均衡有關(guān)，人們對于美好生活的期盼迫使人們到更好的地方去生活、工作，發(fā)展較好的城市就會使人們蜂擁而至，如北京、上海、廣州。這也與城市之間的級別有關(guān)系，級別越高的城市配置資源的能力就越強(qiáng)，相應(yīng)的發(fā)展水平就越好，進(jìn)而導(dǎo)致房價也越高。短期性因素:宏觀經(jīng)濟(jì)運行比較平穩(wěn)，房地產(chǎn)的投資也較穩(wěn)定。當(dāng)前房地產(chǎn)已經(jīng)不僅僅是居住產(chǎn)品，更具有了金融產(chǎn)品的特性，人們把房地產(chǎn)作為一種投資的項目，將閑置資金大部分投向房地產(chǎn)市場，促使房地產(chǎn)市場熱度高居不下。這也是一個對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生影響的重要因素。第五章政策性因素對房地產(chǎn)價格的影響5.1制度對房地產(chǎn)價格的影響住房制度改革是推動房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的根本性力量，沒有住房制度改革，就不存在房地產(chǎn)市場。它主要是通過以下三個方面來影響房地產(chǎn)市場的發(fā)展的。（1）從制度上保證房地產(chǎn)市場體系建立的必要條件切斷單位建房、分房的舊渠道，停止住房實物福利分配，居民只能從市場上購買或租賃所需的住房，從而保證了市場體系的需求要素。（2）從居民住房觀念和消費能力上強(qiáng)化需求的有效性.住房制度改革內(nèi)容之一的公積金制度的建立，有利于政策性抵押貸款的建立，提高職工購、建住房的能力和對住房消費能力的心理預(yù)期。同時，通過輿論的引導(dǎo)和宣傳，轉(zhuǎn)變了居民的住房觀念，刺激了需求。（3）從配套制度上為房地產(chǎn)市場的完善創(chuàng)造條件。住房制度改革的每一步，也是住房金融制度改革或創(chuàng)新的重要一步。通過完善住房抵押貸款、開發(fā)建設(shè)貸款、產(chǎn)權(quán)抵押登記、住房貸款保險等制度，為房地產(chǎn)市場的完善創(chuàng)造了條件。5.2城市規(guī)劃與城市發(fā)展戰(zhàn)略對房地產(chǎn)價格的影響具體而言，城市規(guī)劃為房地產(chǎn)的開發(fā)方向和地段選擇提供了依據(jù),從而規(guī)定、制約著城市居住空間的發(fā)展方向和模式。城市區(qū)域總體規(guī)劃目標(biāo)為城市未來發(fā)展奠定了主基調(diào)，并成為完善城市功能、提升城市綜合實力的指南，區(qū)域房地產(chǎn)市場開發(fā)也以此為前提。另外，城市規(guī)劃中的功能分區(qū),也為房地產(chǎn)開發(fā)區(qū)位選擇提供了依據(jù)，項目開發(fā)規(guī)模、類型、風(fēng)格等指標(biāo)也隨之受到影響。昆明規(guī)劃目標(biāo)所追求的是,人與自然的最佳和諧，力求建成最適合人居住的城區(qū)。它將體現(xiàn)出“一城兩貌”特征:南側(cè)老城主要是以舊城改造來體現(xiàn)中國傳統(tǒng)文化底蘊;北側(cè)新城示范區(qū)將充分展現(xiàn)世界優(yōu)秀建筑特點和城市風(fēng)情，包含有城市中心區(qū)、大學(xué)城、英式風(fēng)貌區(qū)等幾大區(qū)域。由此，在北側(cè)新城示范區(qū)的住宅項目,主要體現(xiàn)兩大層次;具有異國情調(diào)的高檔低密度別墅、混合類等物業(yè)和與新城中心區(qū)風(fēng)格一致的中檔公寓住宅。前者主要以富裕的高收入人群為主要消費對象，集中在英式風(fēng)貌區(qū)，與該區(qū)“開放性、兼融性”、“體現(xiàn)民族文化、外來文化和現(xiàn)代文化共存與發(fā)展”的規(guī)劃目標(biāo)和特點相吻合，代表樓盤有泰晤士小鎮(zhèn)、月亮河等；后者主要集中在新城中心區(qū)和大學(xué)城周邊，以本地居民和大學(xué)城教職員工以及外來人才為主要目標(biāo)客戶，以現(xiàn)代簡約舒適為目標(biāo)，代表樓盤有三湘四季花城、松云水苑、名庭花苑等。第六章城市人口和家庭結(jié)構(gòu)因素對房地產(chǎn)價格的影響6.1城市人口對房地產(chǎn)價格的影響人口因素是影響房地產(chǎn)市場發(fā)展的重要方面。在北京，一個很明顯的現(xiàn)象就是居住在市中心的人大多是上歲數(shù)的老年人，然而居住在五環(huán)外的大多是年輕人。我也住在五環(huán)外，經(jīng)常能在小區(qū)的廣場里看到很多年輕人抱著剛出生的孩子在玩耍，孩子成群結(jié)隊的在嬉戲打鬧。然而幾次進(jìn)入市中心的社區(qū)，就會發(fā)現(xiàn)，在小區(qū)里遛彎的絕大多數(shù)都是上歲數(shù)的老北京人，究其原因，就是早在上個世紀(jì)七、八十年代的房價相對便宜，然而現(xiàn)在的房價相對以前不知道翻了多少倍，年輕人買小起房子已經(jīng)成為一個非?，F(xiàn)實的問題。購買人群的差異導(dǎo)致了購買力的差異，從而導(dǎo)致房價出現(xiàn)差異。隨著城市化的進(jìn)程，流動人口對城鎮(zhèn)住宅的影響也越來越大。一般說來，流動人口與住宅需求成正相關(guān)，但流動人口增長過快也會加大人口與用地、公共設(shè)施之間的矛肩，給房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來負(fù)面影響。2002年威海市政府明確提出:環(huán)境是威海最大的比較優(yōu)勢，“住在威海”是威海最有影響力的城市品牌。2003年，威海市榮獲“聯(lián)合國人居獎”，房地產(chǎn)業(yè)“人氣”迅速攀升。2004年，首屆“中國威海國際人居節(jié)”成功舉辦。從第一個國家衛(wèi)生城市，到第一批國家環(huán)保模范城;從改善人居環(huán)境最佳范例城市，到聯(lián)合國人居獎……威海的城市形象隨著各項榮譽(yù)的獲得而日漸提升，威?！叭司映鞘小钡钠放菩?yīng)正在逐步得以釋放，引起了海內(nèi)外的廣泛關(guān)注。在激活樓市的同時，使威海市房地產(chǎn)品牌得以大力提升。在威海的高標(biāo)準(zhǔn)樓盤中，外地購房客戶購買比例超過50%，有的樓盤甚至高達(dá)80%。與此同時，隨著大城市居民購房的關(guān)注點近年來開始向二線三線城市轉(zhuǎn)移，威海作為沿海城市而受到青睞，吸引了大批外地人來威海購房。外來購房者一般擁有較為充足的資金，他們一方面擴(kuò)大了需求，促進(jìn)了威海市住宅房地產(chǎn)的快速發(fā)展，同時也增加了本地居民的購房成本，使房產(chǎn)價格上升。6.2家庭結(jié)構(gòu)因素對房地產(chǎn)價格的影響研究家庭的結(jié)構(gòu)類型和生命周期，是為了了解不同類型的家庭住宅消費需求的特點。處于生命周期不同階段的不同類型的家庭，其購買力、及家庭成員對商品的興趣與偏好會有較大差別。6.2.1初婚期家庭在城市，新婚夫婦大多處于創(chuàng)業(yè)階段，雖然收入不算太高，但這類家庭購房需求迫切，貸款能力和意愿也很強(qiáng)，且由于雙方的父代家庭大多仍在工作，一般都能夠為子代家庭的消費提供相當(dāng)大的經(jīng)濟(jì)支持。在深圳，根據(jù)2004年春季房交會上的調(diào)查，兩口之家的意向購房比例占意向購房總數(shù)24%;在成都，根據(jù)2005年秋季房交會上的調(diào)查，兩口之家的意向購房比例是34%;在廣州的購房者中，兩口之家所占比例為16.7%;在北京，兩口之家占購房者的比例是22%。這一系列數(shù)字顯示出初婚期家庭正成為住房消費市場上最具潛力的買家，城市住宅房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出年輕化趨勢?？傮w而言，由于新婚期家庭的結(jié)構(gòu)簡單，其對住房的戶型結(jié)構(gòu)、居住環(huán)境、配套服務(wù)的要求與其他階段家庭的要求都有所不同。對住房面積的要求一般不高，小戶型比大戶型更適合其需求。不同的城市性質(zhì)(比如是否為外來型人口的城市)，新婚家庭的購房比例會有差別，同時各個城市的這一比例會進(jìn)一步升高。因為隨著住房制度改革的完善，前三、五年改善居住型的消費集中釋放完畢，新婚家庭購房比例自然會升高。6.2.2生育期與滿巢期的核心家庭在當(dāng)今中國的城市中，處于生育期與滿巢期的家庭，在結(jié)構(gòu)上基本都屬于核心家庭。家庭人口規(guī)模一般為三口人或四口人，代際層次為兩代。根據(jù)相關(guān)調(diào)查，廣州三口之家的購房的比例為43.1%，四口之家所占比例為25.5%}40';北京三口之家的購房比例占54.5%，四口之家占13.5%;深圳三口之家的購房比例是33%。由此可見，生育期與滿巢期的核心家庭是住宅房地產(chǎn)市場的消費主體。處于生育期與滿巢期的核心家庭，對住房區(qū)位有著較大的需求偏好，住宅商品的地段是其關(guān)注焦點，特別注重社區(qū)是否具備良好的文化氛圍，是否有益于子女的教育。因此，學(xué)區(qū)因素對此類家庭的購房選擇時影響較大。另外，處于這一時期的家庭一般經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)較重，因而更加重視房屋的實用性，對戶均面積要求不會過大。根據(jù)徐州市2004年秋季房交會的購房意向調(diào)查，購房總價需求在15萬元以下的占37.6%,15-20萬元的占34.8%，購房面積在90^-120m，的占53.7%,購房套型需求二室二廳一衛(wèi)的占47.46%}"'。由此可見，總價不高、戶型合理、中低價位的住宅最受歡迎。6.2.3空巢期與空床期的家庭越來越多空巢家庭與空床期家庭的出現(xiàn)是中國人口老齡化的必然伴隨現(xiàn)象。家庭養(yǎng)老是中國的傳統(tǒng)養(yǎng)老方式。這就要求在住宅商品的設(shè)計上能滿足老年人與子女之間生活的“可分又可合”的需求，因而也就對住宅商品的生活適應(yīng)性提出了更高的要求。因此有豐富的社會活動場所(如公園、綠地、健身場所)，能提供方便的室外交往環(huán)境的小區(qū)，對這個階段的家庭具有較大的吸引力，而學(xué)區(qū)、交通因素等，退居次要位置。第七章區(qū)位和成本因素對房地產(chǎn)價格的影響7.1區(qū)位因素對房地產(chǎn)價格的影響區(qū)位因素在房地產(chǎn)價格的形成因素中占有非常重要的地位，房產(chǎn)的地理位置能夠決定房子的價格。例如，在北京，二環(huán)的房子，何平米能賣到8萬到10萬。五環(huán)外，每平米也就能賣到3萬到4萬。究其原因，有很多優(yōu)質(zhì)的資源集中在二環(huán)、三環(huán)附近，包括教育資源、醫(yī)療資源、交通資源等等，這此都是其他地區(qū)無法比擬的巨大優(yōu)勢。在這里，還要提到一個學(xué)區(qū)房的概念，所謂學(xué)區(qū)房，就是房子地處好學(xué)校附近，教育部門可以按照分片劃分的政策將孩子分配到附近的好學(xué)校，而非學(xué)區(qū)房就享受小到該待遇。這也是導(dǎo)致學(xué)區(qū)房的價格居高不下的重要原因之一。從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來分析，就是價格山需求和供給來決定，學(xué)區(qū)房的房源少，但是受到整個市乃至全國人民的追捧，就導(dǎo)致了需求嚴(yán)重過旺，價格激增。學(xué)區(qū)房還與中國式的教育理念有很大關(guān)系。在中國，有很多家庭都把教育孩子的重任全權(quán)交給學(xué)校，以為只要上了好學(xué)校，孩子就一定能被教育好、成氏好，殊不知，孩子的教育關(guān)鍵在父母，父母是孩子的第一任老師，也是最重要的老師，孩子成氏、教育的好壞關(guān)鍵看父母，父母就是孩子的榜樣，要想教育好孩子就要先使自己變得更好，對孩子言傳身教，要求孩子做到的，先要自己做到，父母起到帶頭作用，才能教育出優(yōu)秀的孩子。這也說明調(diào)控房價可以從改變?nèi)藗兊乃枷胝J(rèn)識上入手。7.2成本因素對房地產(chǎn)價格的影響土地是構(gòu)成房地產(chǎn)開發(fā)成本中比例最大的部分。隨著土地有償使用原則的推廣，土地出讓實行招標(biāo)、拍賣、掛牌等方式，市場逐漸走向成熟。開發(fā)商獲取土地的成本越來越高。同時國家針對市場供求關(guān)系會調(diào)整土地供應(yīng)量和土地開發(fā)的稅費，從而直接影響地產(chǎn)商的開發(fā)成本最終影響到房地產(chǎn)價格。根據(jù)對國民經(jīng)濟(jì)和地區(qū)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控的需要，政府可以推行高地價政策，引起地價上漲。某些時期也可以實行低地價政策，抑制地價上漲。第八章結(jié)論和建議8.1結(jié)論①論文實證表明地價是所選供給方面因素影響最大的。地價一般約占整個商品房價格的本直線上升，20%。自從昆明2003年“招拍掛”土地出讓政策實施以后，土地成昆明市政府為了推進(jìn)新昆明建設(shè)的加速，提高了拆遷安置補(bǔ)償費，近年來建材的價格也一直在持續(xù)上漲。所以土地、拆遷以及建安等成本的上升也會推動房價上漲。②房地產(chǎn)市場的消費需求中，昆明市住房需求的推動來自省內(nèi)和省外兩股力量。昆明市是一個宜居住型城市，外來需求成為不可忽視的力量，但商業(yè)性經(jīng)營需求和投資型需求占有相當(dāng)比重，相比較而言，省內(nèi)的需求主體為消費者改善居住環(huán)境的消費性需求，因此可以預(yù)測，昆明市房地產(chǎn)市場仍然有強(qiáng)勁的現(xiàn)實和潛在消費需求作為支撐。③論文在進(jìn)行模型的實證分析中，有許多與房價相關(guān)程度很高的因素并沒有進(jìn)入模型，例如供給因素中的商品房竣工面積和房地產(chǎn)投資指標(biāo)。前者被剔除的原因在于房地產(chǎn)開發(fā)商的壟斷性定價，因為價格并不受開發(fā)商推出住房量的多少決定，因此針對這種情況，應(yīng)該使本身是“裁判員”的政府也扮演好“運動員”的角色，干預(yù)定價，削減開發(fā)商壟斷定價的能力范圍也是平抑房價的良策。而房地產(chǎn)投資也沒進(jìn)入模型在于昆明市整個房地產(chǎn)信貸市場的大環(huán)境，主