房地產(chǎn)評估模板

延邊創(chuàng)業(yè)軟件開發(fā)有限公司PAGE4需維護(hù)模板詳細(xì)說明市場法模板□市場比較法1:表1:形成結(jié)構(gòu),純手工填寫表2:形成結(jié)構(gòu),小計項要求根據(jù)計算自動生成.表3:根據(jù)表二對應(yīng)項目,數(shù)據(jù)自動填寫如表格,單價確定方式中百分比可更改 比準(zhǔn)價格=比準(zhǔn)價格=可比實(shí)例價格×100/()×()/100×100/(); 平均單價=∑比準(zhǔn)價格*權(quán)重;(其中,權(quán)重=單價確定方式)其他文字描述.市場比較法2:根據(jù)可比實(shí)例的個數(shù)n填寫n個如下內(nèi)容○交易情況修正系數(shù)=100/(A);中的A--可生成交易情況修正系數(shù),并影響到以后.○交易日期調(diào)整系數(shù)=(B)/100; B=100×（1+C）n C:價格變動系數(shù) N:可比實(shí)例成交日期至估價時點(diǎn)的月份數(shù).交易情況修正:表2合計=繁華程度*權(quán)重+交通便捷程度*權(quán)重+環(huán)境景觀*權(quán)重+公共服務(wù)設(shè)施完備程度*權(quán)重+臨界狀況*權(quán)重(其他合計同理)三項綜合:∑三種狀況相加估價人員打分，最好自動運(yùn)算；房地產(chǎn)狀況修正因素名稱和權(quán)重值項目可改動表3房產(chǎn)修正系數(shù)=三項綜合-200;均為自動生成 比準(zhǔn)價格=交易價格×100/A×Ｂ／100×100／ｃ 根據(jù)值自動算出估價對象價格=(可比實(shí)例A比準(zhǔn)價格+可比實(shí)例B比準(zhǔn)價格+可比實(shí)例C比準(zhǔn)價格)/3；成本法模板成本法標(biāo)準(zhǔn)模板1測算國有土地使用權(quán)價值:A土地取得費(fèi)=合計=a+b+cB相關(guān)稅費(fèi)=合計=a+b+c+d+eC合計=A+B第六項:無限年期土地使用權(quán)價格=1+２＋３＋４＋５第九項:有限土地使用權(quán)價格=6*7*8第十一項:采用成本法測算待估宗地假設(shè)出讓時國有土地使用權(quán)價值=9*10;2測算建筑物價值:合計F=A+B+C+D+E 該模板，估價人員可選、可改、可刪。成本法拆遷分戶報告模板【小型項目報告模板】對于小型報告：建議做成純表單，方便填寫和計算，然后生成ｗｏｒｄ報告生成報告前要求填寫項目：指導(dǎo)價，成新系數(shù)，區(qū)域修正系數(shù)，基準(zhǔn)單價，朝向系數(shù)，樓層系數(shù)，營業(yè)調(diào)節(jié)系數(shù)，價格調(diào)節(jié)系數(shù)，建筑面積．要求計算項目:基準(zhǔn)價格:指導(dǎo)價*成新系數(shù)*(1+區(qū)域修正系數(shù))【其中,區(qū)域修正系數(shù)可正可負(fù)】補(bǔ)償金額=基準(zhǔn)單價×（1±朝向系數(shù)±樓層系數(shù)+營業(yè)調(diào)節(jié)系數(shù)）×(1+價格調(diào)節(jié)系數(shù))×建筑面積包含數(shù)字的繁體漢字轉(zhuǎn)換未說明其他項目均為估價師自行填寫成本法繼承,贈予估價報告模板【小型項目報告模板】生成報告前要求填寫項目：區(qū)域因素系數(shù)，樓層系數(shù)，朝向系數(shù)，設(shè)備裝飾系數(shù)，營業(yè)房調(diào)節(jié)系數(shù)，指導(dǎo)價，價格調(diào)節(jié)系數(shù)，建筑面積．要求計算項目:系數(shù)合計=區(qū)域因素系數(shù)+樓層系數(shù)+朝向系數(shù)+設(shè)備裝飾系數(shù)+營業(yè)房調(diào)節(jié)系數(shù);房地產(chǎn)總價=指導(dǎo)價×成新系數(shù)×（１＋系數(shù)合計）×（１＋價格調(diào)節(jié)系數(shù)）×建筑面積；基準(zhǔn)地價修正法模板提供公式計算功能：要求輸入：土地還原率：Ｒ 土地尚可使用年限：Ｎ土地的最高讓出年限：Ｍ 宗地年期修正系數(shù)＝[1-1/（1+R）N]/[1-1/（1+R）M]其他要求輸入：基準(zhǔn)地價，修正系數(shù)總和，宗地面積 估價對象的宗地價值=基準(zhǔn)地價×(1±影響因素修正系數(shù)合計)×年期修正系數(shù)×宗地面積具體數(shù)值可提供計算器計算：比如修正系數(shù)總和，而比較復(fù)雜的公式則提供公式錄入和計算． 假設(shè)開發(fā)法模板只提供模板原文字，其他又估價人員自行計算．收益法模板□收益法－房地產(chǎn)估價模板1有效年毛收入：可供出租的凈使用面積＝建筑面積×＿％有效年毛收入租金×可供出租的凈使用面積×（１－空置率）2年運(yùn)營費(fèi)用＝維修費(fèi)＋管理費(fèi)+房屋保險費(fèi)+取暖費(fèi)＋稅金+其他年凈收益A=1–2⑵、確定資本化率采用復(fù)合投資收益率法求取資本化率根據(jù)公式:資本化率(RO)=M×RM+（1-M）RERM=YM+YM/[（1+YM）n-1]式中：RO—綜合資本化率（%）；M—貸款價值比，是指貸款金額占房地產(chǎn)價值的比率；RM—抵押貸款常數(shù)；RE—自有資金資本化率（%）。⑶確定可收益年限根據(jù)。。。。。⑷綜合測算根據(jù)凈收益每年不變有限年的公式：V=（A/Y）×[1-1/(1+Y)n]式中：V—房地產(chǎn)的收益價格；A—房地產(chǎn)未來的年凈收益；Y—房地產(chǎn)的資本化率或折現(xiàn)率;n—可收益年限。公式1：資本化率(RO)=M×RM+（1-M）RE公式2：抵押貸款常數(shù)（RM）=YM+YM/[（1+YM）n-1]上述公式中：RO—綜合資本化率（%）；M—貸款價值比，是指貸款金額占房地產(chǎn)價值的比率（%）；RM—抵押貸款常數(shù)；RE—自有資金資本化率（%）；YM—抵押貸款報酬率，即抵押貸款利率（%）；n—抵押貸款期限（月）。根據(jù)不同情況選擇公式和算法一、凈收益每年基本上固定不變V=A/Y[1-1/（1+Y）n]二、凈收益按一定數(shù)額遞增V=（A/Y+b/Y2）[1-1/（1+）n]-b/Y[n/(1+Y)n]三、凈收益按一定數(shù)額遞減V=（A/Y-b/Y2）[1-1/（1+）n]+b/Y[n/(1+Y)n]四、凈收益按一定比率遞增V=A/（Y-g）{1-[(1+g)/(1+Y)]n}五、凈收益按一定比率遞減V=A/（Y+g）{1-[(1-g)/(1+Y)]n}上述公式中：V—房地產(chǎn)收益價格；A—凈收益；Y—資本化率；n—收益年限；b—凈收益逐年遞增或遞減的數(shù)額；g—凈收益逐年遞增或遞減的比率收費(fèi)計算模板□收費(fèi)計算模板累進(jìn)計算分段計算各個段費(fèi)用然后相加一、普通房地產(chǎn)估價收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

檔次房地產(chǎn)價格總額(萬元)累進(jìn)計費(fèi)率‰1100以下含(100)52101以上至1,0002.531,001以上至2,0001.542,001以上至5,0000.855,001以上至8,0000.468,001以上至10,0000.2710,000以上0.1二、房地產(chǎn)司法鑒定估價收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)檔次房地產(chǎn)價格總額累進(jìn)計費(fèi)率1500萬以內(nèi)1%2501萬以上至1,000萬0.6%31,001萬以上至2,000萬0.4%42,001萬以上至5,000萬0.2%55,001萬以上協(xié)商收費(fèi)三、房地產(chǎn)拆遷補(bǔ)償估價收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價總額×3%四、提供應(yīng)繳費(fèi)用,與實(shí)收費(fèi)用.可以根據(jù)收費(fèi)人員需要確定是否完成收費(fèi).協(xié)商收費(fèi)時:可以根據(jù)實(shí)繳費(fèi)用計算折扣率,或者根據(jù)折扣率計算應(yīng)繳費(fèi)用.其他可維護(hù)模板項數(shù)據(jù)字典:內(nèi)容復(fù)雜,有待商榷《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國城市規(guī)劃法》《房地產(chǎn)估價規(guī)范》《城市房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見》《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》………以上會經(jīng)常變化，設(shè)計時考慮刪除和添加，在下