稅收培訓(xùn)講座

主講人張孔莘吉安市地稅局地方稅政策解讀吉安市工商聯(lián)第一期執(zhí)委培訓(xùn)班按照稅收管理有關(guān)規(guī)定和政府相關(guān)文件吉安市地稅局對以下稅費(fèi)、基金進(jìn)行征收管理：一、稅收：1、營業(yè)稅；2、資源稅；3、企業(yè)所得稅；4、個(gè)人所得稅；5、城市維護(hù)建設(shè)稅；6、車船稅；7、房產(chǎn)稅和城市房地產(chǎn)稅；8、城鎮(zhèn)土地使用稅；9、土地增值稅；10、印花稅；11、煙葉稅。吉安市地稅局二、相關(guān)費(fèi)：1、教育費(fèi)附加2、防洪保安資金3、價(jià)風(fēng)格節(jié)基金4、文化事業(yè)建設(shè)費(fèi)5、殘疾人保障基金6、工會經(jīng)費(fèi)。吉安市地稅局?企業(yè)所得稅法?解讀吉安市地稅局?企業(yè)所得稅法?于2007年3月16日第十屆全國人民代表大會第五次會議通過，并將于2021年1月1日起施行。

吉安市地稅局一、?企業(yè)所得稅法?的立法背景全國人民代表大會于1991年4月制定了?外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅法?，并于同年7月1日起施行。國務(wù)院于1993年12月13日制定了?企業(yè)所得稅暫行條例?，并于1994年1月1日施行。這兩部法律法規(guī)構(gòu)成了現(xiàn)行的企業(yè)所得稅制度。

吉安市地稅局這種內(nèi)外有別的企業(yè)所得稅制度，在對外開放、吸引外資、開展經(jīng)濟(jì)方面發(fā)揮了重要作用，但也暴露出一些問題。吉安市地稅局一是稅制不統(tǒng)一造成了內(nèi)外資企業(yè)之間、區(qū)域之間的不公平競爭。根據(jù)全國企業(yè)所得稅稅源調(diào)查資料測算，內(nèi)資企業(yè)平均實(shí)際稅負(fù)為25％左右，外資企業(yè)平均實(shí)際稅負(fù)為15％左右，內(nèi)資企業(yè)高出外資企業(yè)近10個(gè)百分點(diǎn)；特定區(qū)域的稅收優(yōu)惠，也造成企業(yè)不公平競爭和地區(qū)開展不平衡。吉安市地稅局二是稅收優(yōu)惠漏洞造成稅款流失：“離岸公司〞、“返程投資〞現(xiàn)象等“假外資〞真避稅情況較多。三是企業(yè)所得稅制度散亂，法規(guī)階位低，不適應(yīng)稅收法定原那么確實(shí)立。

吉安市地稅局二、企業(yè)所得稅立法必要性和緊迫性由于現(xiàn)行稅制存在的問題，加上我國參加WTO后形勢的開展，進(jìn)行企業(yè)所得稅改革，統(tǒng)一內(nèi)外資企業(yè)所得稅的呼聲高漲。但是修改或立法也經(jīng)厲了一波三折。吉安市地稅局2001年財(cái)政部著手起草新的企業(yè)所得稅法，2004年財(cái)政部、國稅總局向國務(wù)院提交草案。但是，因?yàn)樯婕案骼嬷黧w的直接利益，新的企業(yè)所得稅法的立法進(jìn)程卻經(jīng)厲了一些曲折。吉安市地稅局2005年54家在華投資的世界500強(qiáng)企業(yè)向財(cái)政部、商務(wù)部、國家稅務(wù)總局提交書面意見，要求延長外資企業(yè)稅收優(yōu)惠期。商務(wù)部和沿海地區(qū)地方政府官員也表達(dá)了對內(nèi)外資企業(yè)所得稅合并后影響外資引進(jìn)的擔(dān)憂。這些意見在一定程度上延緩了立法進(jìn)程。吉安市地稅局畢竟統(tǒng)一內(nèi)外資企業(yè)所得稅是大勢，2006年9月，國務(wù)院將?企業(yè)所得稅法〔草案〕?提請全國人大常委會審議，2007年3月全國人民代表大會通過了?企業(yè)所得稅法?。吉安市地稅局二、?企業(yè)所得稅法?的立法原那么公平稅負(fù)原那么.解決現(xiàn)行稅制內(nèi)外資企業(yè)稅收待遇不同及區(qū)域差異待遇問題，統(tǒng)一稅率和稅收優(yōu)惠措施。表達(dá)了“四個(gè)統(tǒng)一〞：內(nèi)外資統(tǒng)一適用?企業(yè)所得稅法?；統(tǒng)一稅率；統(tǒng)一稅前扣除方法和標(biāo)準(zhǔn)；統(tǒng)一稅收優(yōu)惠政策

吉安市地稅局落實(shí)科學(xué)開展觀原那么，統(tǒng)籌經(jīng)濟(jì)社會和區(qū)域協(xié)調(diào)開展，促進(jìn)環(huán)保，強(qiáng)調(diào)和諧與可持續(xù)開展。

吉安市地稅局發(fā)揮調(diào)控作用原那么，根據(jù)國家產(chǎn)業(yè)政策，推動產(chǎn)業(yè)升級和技術(shù)進(jìn)步，從立法層面充分發(fā)揮稅收的調(diào)控功能。比方第二十八條對小型微利企業(yè)和高新技術(shù)企業(yè)低稅率的規(guī)定。其他各項(xiàng)稅收優(yōu)惠的規(guī)定也無不表達(dá)稅收的調(diào)空引導(dǎo)作用。

吉安市地稅局參照國際慣例原那么，借鑒國際上稅制開展的最新經(jīng)驗(yàn)。比方第二條“居民企業(yè)〞和“非居民企業(yè)〞概念。

吉安市地稅局理順分配關(guān)系原那么，充分發(fā)揮稅收作為財(cái)富再分配手段的作用，兼顧財(cái)政承受能力和納稅人負(fù)擔(dān)水平確定稅負(fù)。有利于征收管理原那么，比方第五十條關(guān)于法人匯總納稅的規(guī)定。吉安市地稅局四、新稅制的主要變化

（一）關(guān)于納稅人的變化

新稅法規(guī)定實(shí)行的是法人稅制原內(nèi)資企業(yè)所得稅以“實(shí)行獨(dú)立核算的企業(yè)和組織”為納稅義務(wù)人將企業(yè)分為居民企業(yè)和非居民企業(yè)吉安市地稅局

〔二〕關(guān)于稅率的變化

①統(tǒng)一內(nèi)外資企業(yè)稅率為25%；②非居民企業(yè)來源于境內(nèi)所得適用稅率20%；③小型微利企業(yè)減按20%征收④國家重點(diǎn)扶持的高新技術(shù)企業(yè)減按15%征收

現(xiàn)行內(nèi)資企業(yè)和外資企業(yè)所得稅稅率①理論稅率均為33%②特殊區(qū)域或領(lǐng)域的外商投資企業(yè)實(shí)行24%，15%③對內(nèi)資微利企業(yè)分別實(shí)行27%，18%吉安市地稅局〔三〕?企業(yè)所得稅法?規(guī)定的稅率在國際上的比較全世界159個(gè)實(shí)行企業(yè)所得稅的國家〔地區(qū)〕平均稅率為28.6%，我國25%稅率在國際上屬于適中偏低水平。最高的科威特為55%，日本為39.5%，美國為39.3%，德國為38.9%，加拿大為36.1%，印度為35%，法國為34.4%，澳大利亞為30%，泰國30%，英國30%，越南28%，韓國27.5%，巴西25%，中國臺灣25%，俄羅斯24%，新加坡20%，中國香港17.5%，中國澳門15.75%。吉安市地稅局〔四〕稅收優(yōu)惠方面的變化?企業(yè)所得稅法?表達(dá)了以“產(chǎn)業(yè)優(yōu)惠為主，區(qū)域優(yōu)惠為輔〞的原那么。規(guī)定對國家重點(diǎn)扶持和鼓勵(lì)開展的產(chǎn)業(yè)和工程給予優(yōu)惠?企業(yè)所得稅法?規(guī)定以下支出可以加計(jì)扣除：

①開發(fā)新技術(shù)新產(chǎn)品新工藝發(fā)生的研究開發(fā)費(fèi)用；②安置殘疾人員及國家鼓勵(lì)安置的其他就業(yè)人員所支付的工資。抵扣應(yīng)納稅所得額：

創(chuàng)業(yè)投資企業(yè)從事國家重點(diǎn)扶持和鼓勵(lì)的創(chuàng)業(yè)投資，可按一定比例抵扣應(yīng)納稅所得額

吉安市地稅局減計(jì)收入：對綜合利用資源，生產(chǎn)符合國家產(chǎn)業(yè)政策規(guī)定的產(chǎn)品取得的收入可以減計(jì)。企業(yè)購置用于環(huán)保、節(jié)能節(jié)水、平安生產(chǎn)等專用設(shè)備的投資額，可按一定比例實(shí)行稅額抵免。

吉安市地稅局?城鎮(zhèn)土地使用稅?解讀吉安市地稅局新條例出臺的背景

一．原城鎮(zhèn)土地使用稅的一些規(guī)定已明顯滯后于經(jīng)濟(jì)形勢開展變化的要求。稅額標(biāo)準(zhǔn)太低，每平方米土地年稅額最高只有10元，最低僅為0.2元，這與我國人多地少、土地資源極為緊缺的現(xiàn)狀以及近年來日益攀升的地價(jià)水平是極不相適應(yīng)的；對外商投資企業(yè)不征稅，稅負(fù)有失公平。吉安市地稅局二．是為了推動地方稅改革，有利于統(tǒng)一稅制、公平稅負(fù)、拓寬稅基，貫徹落實(shí)國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策，增加地方財(cái)政收入。

吉安市地稅局中華人民共和國國務(wù)院令第483號

國務(wù)院關(guān)于修改?中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例?的決定已經(jīng)2006年12月30日國務(wù)院第163次常務(wù)會議通過，現(xiàn)予公布，自2007年1月1日起施行。

總理溫家寶二〇〇六年十二月三十一日吉安市地稅局

城鎮(zhèn)土地使用稅納稅人包括國有企業(yè)、集體企業(yè)、私營企業(yè)、股份制企業(yè)、外商投資企業(yè)、外國企業(yè)以及其他企業(yè)和事業(yè)單位、社會團(tuán)體、國家機(jī)關(guān)、軍隊(duì)以及其他單位；所稱個(gè)人，包括個(gè)體工商戶以及其他個(gè)人。

吉安市地稅局土地使用稅稅額標(biāo)準(zhǔn)土地使用稅每平方米年稅額如下：〔一〕大城市1.5元至30元；〔二〕中等城市1.2元至24元；〔三〕小城市0.9元至18元；〔四〕縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)0.6元至12元。

吉安市地稅局新舊標(biāo)準(zhǔn)對照新：4.縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)0.6元至12元。舊：

1.大城市0.5元至10元

3.小城市0.3元至6元

4.縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)0.2元至4元。

吉安市地稅局實(shí)施方法實(shí)施方法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定。吉安市地稅局設(shè)區(qū)市稅額標(biāo)準(zhǔn)一級二級三級四級南昌市181585景德鎮(zhèn)864萍鄉(xiāng)市8642九江市864新余市753.52鷹潭市7.5642.5贛州市10864宜春市8642上饒市8542.5吉安市7.564撫州市864江西省土地使用稅稅額標(biāo)準(zhǔn)吉安市地稅局縣市區(qū)土地等級稅額標(biāo)準(zhǔn)一級二級三級吉州區(qū)7.564青原區(qū)64吉安縣542.5吉水縣542.5峽江縣542.5新干縣542.5永豐縣542.5遂川縣542.5萬安縣542.5泰和縣542.5安?？h542.5永新縣542.5井岡山市茨坪風(fēng)景區(qū)7.5井岡山市茨坪風(fēng)景區(qū)外542.5高新區(qū)4吉安市土地使用稅稅額標(biāo)準(zhǔn)計(jì)稅依據(jù)

土地使用稅以納稅人實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)，依照規(guī)定稅額計(jì)算征收。吉安市地稅局?車船稅?解讀吉安市地稅局中華人民共和國國務(wù)院令第482號?中華人民共和國車船稅暫行條例?已經(jīng)2006年12月27日國務(wù)院第162次常務(wù)會議通過，現(xiàn)予公布，自2007年1月1日起施行。

總理溫家寶

二○○六年十二月二十九日吉安市地稅局一、?條例?是在怎樣背景下制定的？1951年原政務(wù)院發(fā)布了?車船使用牌照稅暫行條例?，開征車船使用牌照稅。1986年國務(wù)院發(fā)布了?中華人民共和國車船使用稅暫行條例?，開征車船使用稅.對外商投資企業(yè)和外國企業(yè)仍依照?車船使用牌照稅暫行條例?的規(guī)定征收車船使用牌照稅。

吉安市地稅局以上兩個(gè)稅種自開征以來，在組織地方財(cái)政收入，調(diào)節(jié)和促進(jìn)經(jīng)濟(jì)開展方面發(fā)揮了積極作用。但隨著社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制的建立和完善，尤其是我國參加WTO后，兩個(gè)暫行條例在實(shí)施中遇到了一些問題。一是內(nèi)外兩個(gè)稅種，不符合稅政統(tǒng)一、簡化稅制的要求；二是缺乏必要的稅源監(jiān)控手段，不利于征收管理；三是車船使用牌照稅稅額55年沒有調(diào)整，車船使用稅稅額也已20年沒有調(diào)整，隨著經(jīng)濟(jì)的開展，兩個(gè)稅種的稅額標(biāo)準(zhǔn)已明顯偏低。吉安市地稅局基于以上情況，國務(wù)院決定合并兩個(gè)暫行條例制定?中華人民共和國車船稅暫行條例?取消?車船牌照稅??車船使用稅?吉安市地稅局

三、哪些單位和個(gè)人應(yīng)繳納車船稅？

車船稅的納稅人是車輛、船舶的所有人或管理人，即在我國境內(nèi)擁有車船的單位和個(gè)人。單位是指行政機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、社會團(tuán)體以及各類企業(yè)。個(gè)人是指我國境內(nèi)的居民和外籍個(gè)人。同時(shí)，?條例?還規(guī)定，應(yīng)稅車船的所有人或管理人未繳納車船稅的，應(yīng)由使用人代繳。

吉安市地稅局四、哪些車船需要繳納車船稅？

車船稅的征稅對象是依法應(yīng)在公安、交通、農(nóng)業(yè)等車船管理部門登記的車船，具體可分為車輛和船舶兩大類。其中，車輛為機(jī)動車，包括載客汽車、載貨汽車、三輪汽車、低速貨車、摩托車、專項(xiàng)作業(yè)車和輪式專用機(jī)械車；船舶為機(jī)動船和非機(jī)動駁船。

吉安市地稅局五、車船稅的應(yīng)納稅額確實(shí)定

車船稅實(shí)行幅度稅額，載客汽車的年稅額為每輛60-660元，載貨汽車的年稅額為按自重每噸16-120元，三輪汽車、低速貨車的年稅額為按自重每噸24-120元，摩托車的年稅額為每輛36-180元，船舶的年稅額為每凈噸3-6元。

吉安市地稅局江西省車船稅稅目稅額表一

稅目計(jì)稅單位新稅額(元)舊標(biāo)準(zhǔn)備注大型客車(核定載客≥20人)

每輛480320包括電車中型客車(9人<核定載客＜20人)420280小型客車(核定載客≤9人)360微型客車(車長≤3.5m,發(fā)動機(jī)汽缸總排量≤1L)240吉安市地稅局江西省車船稅稅目稅額表二稅目計(jì)稅單位新稅額舊標(biāo)準(zhǔn)備注載貨汽車及專項(xiàng)作業(yè)車、輪式專用機(jī)械車按自重每噸80凈噸位60包括半掛牽引車,掛車

三輪汽車低速貨車按自重每噸80凈噸位60摩托車每輛60二輪50三輪60吉安市地稅局江西省車船稅稅目稅額表三

稅目計(jì)稅單位新稅額舊標(biāo)準(zhǔn)備注凈噸位≤200噸按凈噸位每噸31.2拖船和非機(jī)動駁船分別按機(jī)動船舶稅額的50%計(jì)算201噸≤凈噸位≤2000噸42.22001噸≤凈噸位≤10000噸54.210000噸以上65吉安市地稅局六、征收車船稅會不會過多增加車船所有人的負(fù)擔(dān)？

?條例?充分考慮了目前我國車船所有人和管理人的承受能力，在原車船使用牌照稅和車船使用稅的根底上對稅額幅度進(jìn)行了調(diào)整。與原車船使用牌照稅和車船使用稅相比，車輛的稅額低限維持不變，高限提高了1倍左右；船舶的最低稅額每凈噸增加1.8元，最高稅額每凈噸增加1元，且對捕撈和養(yǎng)殖漁船給予免稅優(yōu)惠。因此，車船稅的征收不會給納稅人增加太多稅收負(fù)擔(dān)，在納稅人用于車船的各項(xiàng)開支中所占的比重也很小。吉安市地稅局七、車船稅由保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)代收代繳機(jī)動車的車船稅具有涉及面廣、稅源流動性強(qiáng)的特點(diǎn)，且納稅人多為個(gè)人，征管難度較大。另外，納稅人直接到稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納稅款又存在道路不熟悉、停車?yán)щy、排隊(duì)時(shí)間長等種種不便。2006年7月1日開始施行的?機(jī)動車交通事故責(zé)任強(qiáng)制保險(xiǎn)條例?規(guī)定，在我國道路上行駛的機(jī)動車的所有人或者管理人，都應(yīng)當(dāng)投保機(jī)動車交通事故責(zé)任強(qiáng)制保險(xiǎn)。因此，由保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)在辦理機(jī)動車交通事故責(zé)任強(qiáng)制保險(xiǎn)業(yè)務(wù)時(shí)代收代繳機(jī)動車的車船稅，可以方便納稅人繳納車船稅，提高稅源控管水平，節(jié)約征納雙方的本錢。吉安市地稅局舊《條例》

新《條例》

說明

第三條下列車船免納車船使用稅:

一、國家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊(duì)自用的車船；二、由國家財(cái)政部門撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)的單位自用的車船；三、載重量不超過一噸的漁船；四、專供上下客貨及存貨用的躉船、浮橋用船；五、各種消防車船、灑水車、囚車、警車、防疫車、救護(hù)車船、垃圾車船、港作車船、工程船；六、按有關(guān)規(guī)定繳納船舶噸稅的船；七、經(jīng)財(cái)政部批準(zhǔn)免稅的其他車船。

第三條下列車船免征車船稅：

一.非機(jī)動車船（不包括非機(jī)動駁船）；二.拖拉機(jī)；三.捕撈、養(yǎng)殖漁船；四.軍隊(duì)、武警專用的車船；五.警用車船；六.按照有關(guān)規(guī)定已經(jīng)繳納船舶噸稅的船舶；七.依照我國有關(guān)法律和我國締結(jié)或者參加的國際條約的規(guī)定應(yīng)當(dāng)予以免稅的外國駐華使館、領(lǐng)事館和國際組織駐華機(jī)構(gòu)及其有關(guān)人員的車船。

車船稅的免征范圍不同

八、新舊車船稅的免征范圍不同

吉安市地稅局?房地產(chǎn)稅收?講座吉安市地稅局土地增值稅定義土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑場及附著物并取得收入的單位和個(gè)人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。吉安市地稅局從1994年起施行這一稅種以來，目的是抑制炒買、炒賣土地投機(jī)獲取暴利.中間也經(jīng)歷了一個(gè)開展過程，上世紀(jì)90年代中后期，出現(xiàn)了房地產(chǎn)滯消泡沫現(xiàn)象，當(dāng)時(shí)采取了一些減免稅措施，包括營業(yè)稅，以前簽訂的開發(fā)項(xiàng)的土地增值稅等。吉安市地稅局當(dāng)前商品房市場火爆，商品房價(jià)格嚴(yán)重偏離價(jià)值、利潤率偏高的事實(shí)，有悖于價(jià)值規(guī)律和城市房地產(chǎn)業(yè)的開展方向，也不符合合理分配土地增值收益的原那么。吉安市地稅局因此開征土地增值稅，既有必要性，又有緊迫性。開征土地增值稅是調(diào)節(jié)和合理分配土地增值收益的客觀需要，也是抑制房地產(chǎn)投資過熱，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)協(xié)調(diào)開展的客觀需要，更是標(biāo)準(zhǔn)商品高度功能，確保中低收入者個(gè)人所居、居有所屋的客觀需要，表達(dá)和諧社會的人文理念。吉安市地稅局一、納稅人：在境內(nèi)轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑場及其附著物均簡轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，并取得收入的單位和個(gè)人。二、征稅范圍及界定范圍：1、轉(zhuǎn)上國有土地。屬國家所有，農(nóng)村集體土地不算；2、地上建筑物及附著物。吉安市地稅局〔二〕征稅范圍的界定

是否“國有土地〞是判定征收土地增值稅范圍的標(biāo)準(zhǔn)之一。依照?土地法?的規(guī)定，城市的土地屬于國家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有。吉安市地稅局土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物的產(chǎn)權(quán)是否發(fā)生轉(zhuǎn)讓是判定是否屬于土地增值稅征稅范圍的標(biāo)準(zhǔn)之二。這里有兩層意思：一是土地使用權(quán)的出讓所取得的收入不是征稅范圍。吉安市地稅局國有土地使用權(quán)出讓，是指國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。這種行為屬于土地買賣的一級市場。吉安市地稅局國有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓是指土地使用者通過出讓等形式取得土地使用權(quán)后，將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)讓的行為，包括出售、交換和贈與。它屬于土地買賣的二級市場。吉安市地稅局二是土地使用權(quán)、房屋產(chǎn)權(quán)是否發(fā)生變更，是確定是否征收土地增值稅的一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。轉(zhuǎn)讓并取得收入是判定征稅與否的標(biāo)準(zhǔn)之三，繼承、贈與發(fā)生了權(quán)屬變更但并未取得收入，因此不征稅。歸納起來就是：國有土地使用權(quán)、轉(zhuǎn)讓、取得收入三個(gè)條件缺一不可。吉安市地稅局三、征稅范圍的具體規(guī)定〔一〕以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營，以房地產(chǎn)作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時(shí)暫免征收土地增值稅。如對投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的應(yīng)征收土地增值稅。吉安市地稅局〔二〕合作建房一方出資金，一方出土地，建成后按比例分房自用的，暫免征土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。〔三〕企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的暫免征收土地增值稅。吉安市地稅局〔四〕以繼承、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，不屬于征稅范圍，這里的贈與是指以下情況：房產(chǎn)所有人，土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)的。房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人通過中國境內(nèi)非營利的社會團(tuán)體、國家機(jī)關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業(yè)的?！菜刑囟ǖ母鞣N基金會等，如青少年、希望工程、紅十字會、殘聯(lián)等〕吉安市地稅局〔五〕個(gè)人互換房經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核實(shí)，可以免征土地增值稅吉安市地稅局應(yīng)納稅額的計(jì)算一、計(jì)稅依據(jù)：以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額為該稅的計(jì)稅依據(jù)。土地增值額=房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入—扣除工程金額吉安市地稅局應(yīng)納稅額的計(jì)算一、計(jì)稅依據(jù)：以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額為該稅的計(jì)稅依據(jù)。土地增值額=房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入—扣除工程金額吉安市地稅局〔一〕房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入確實(shí)定：包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。貨幣收入、實(shí)物收入、其他收入。其他收入是指納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)而取得的無形資產(chǎn)收入或具有財(cái)產(chǎn)價(jià)值的權(quán)利，如：專利權(quán)、商標(biāo)權(quán)、著作權(quán)、專有技術(shù)使用權(quán)、土地使用權(quán)、商譽(yù)權(quán)等。這種類型的收入比較少見，其價(jià)值需要進(jìn)行評估。按國稅發(fā)[2006]31號文房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的收入確定：吉安市地稅局一、總原那么：開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍為銷售開發(fā)產(chǎn)品過程中取得的全部價(jià)款，包括現(xiàn)金，現(xiàn)金等價(jià)物及其他經(jīng)濟(jì)利益。吉安市地稅局二、特殊情況：開發(fā)企業(yè)代有關(guān)部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費(fèi)用和附加等，凡納入開發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)或由開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，應(yīng)按規(guī)定全部確認(rèn)為銷售收入，在計(jì)算扣除工程金額時(shí)，可以扣除，但不允許作為加計(jì)20%扣除基數(shù)。凡未納入開發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)并由開發(fā)企業(yè)之外的其他收取部門、單位開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項(xiàng)進(jìn)行管理。吉安市地稅局開發(fā)產(chǎn)品銷售收入確認(rèn)原那么：采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實(shí)際收訖款或取得索取價(jià)款憑據(jù)〔權(quán)利〕之日，確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。采取分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。付款方提前付款的，在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。吉安市地稅局采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款確定收入額，其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。吉安市地稅局采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按以下原那么確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)：⑴采取支付手續(xù)費(fèi)方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。吉安市地稅局⑵采取視同買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，屬于開發(fā)企業(yè)與購置方簽訂銷售合同或協(xié)議，或開發(fā)企業(yè)、受托方、購置方三方共簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格高于買斷價(jià)格，那么應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；如果屬于前兩種情況中銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格低于買斷價(jià)格，以及屬于受托方與購置方簽訂銷售合同或協(xié)議的，那么應(yīng)按買斷價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確定收入的實(shí)現(xiàn)。吉安市地稅局⑶采取基價(jià)〔保底價(jià)〕并實(shí)行超基價(jià)雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，屬于由開發(fā)企業(yè)與購置方簽訂銷售合同或協(xié)議，或開發(fā)企業(yè)，受托方、購置方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，①如果銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格高于基價(jià)，那么應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)的實(shí)現(xiàn)，開發(fā)企業(yè)按規(guī)定支付受托方的分成額，不得直接從銷售收入中減除；〔收入按金額，支付按銷售費(fèi)用處理〕吉安市地稅局②如果銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)格低于基價(jià)的，那么應(yīng)按基價(jià)計(jì)算以價(jià)款收到受托方已銷售開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。③屬于由受托方與購置方直接簽訂銷售合同的，那么應(yīng)按基價(jià)加上按規(guī)定取得的分成額于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。吉安市地稅局⑷采取包銷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，包銷期內(nèi)可根據(jù)包銷合同的有關(guān)約定，參照上述⑴至⑶項(xiàng)規(guī)定確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；包銷期滿后尚未出售的開發(fā)產(chǎn)品，開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)包銷合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款方式確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。吉安市地稅局5、開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品先出租再出售的：凡將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的，其租賃期間取得的價(jià)款應(yīng)按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，出售時(shí)再按銷售固定資產(chǎn)確定收入的實(shí)現(xiàn)；凡未將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的，其租賃期間取得的價(jià)款應(yīng)按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，出售時(shí)再按銷售開發(fā)產(chǎn)品確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。吉安市地稅局對土地增值稅計(jì)算來講：對轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的其開發(fā)本錢、費(fèi)用應(yīng)在已銷售和轉(zhuǎn)作資產(chǎn)的產(chǎn)品工程之間分?jǐn)?。不能把轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的開發(fā)本錢和費(fèi)用計(jì)入已售開發(fā)產(chǎn)品當(dāng)中。對不轉(zhuǎn)固定資產(chǎn)的，其收租期間應(yīng)按待售房處理。其取得的租金收入在計(jì)算土地增值稅時(shí)是否可以沖抵開發(fā)工程的相關(guān)費(fèi)用呢？目前沒有明確，暫不作處理。吉安市地稅局關(guān)于開發(fā)產(chǎn)品視同銷售行為的處理問題開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)或用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵(lì)、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，在國稅發(fā)[2006]31號文件中，計(jì)算企業(yè)所得稅時(shí)應(yīng)視同銷售處理，已明確。還應(yīng)征收營業(yè)稅。但是在計(jì)算土地增值稅時(shí)如何處理？吉安市地稅局但是在計(jì)算土地增值稅時(shí)如何處理？轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)用于出租的產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不做收入，不征土地增值稅，其開發(fā)本錢及費(fèi)用也不扣除。對于不符合捐贈條件，贊助、職工福利、獎勵(lì)，對外投資、分配給股東或投資人、抵、償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，其收入按以下方法和順序確認(rèn)：吉安市地稅局按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；⑵由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價(jià)格或評估價(jià)值確定。吉安市地稅局1、取得土地使用權(quán)所支付的金額，包括：地價(jià)款，如果是以協(xié)議、招標(biāo)、拍賣等出讓方式取得的使用權(quán)、地價(jià)款為納稅人所支付的土地出讓金；如果是以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)，地價(jià)款為按照國家有關(guān)規(guī)定補(bǔ)充的土地出讓金；如果是以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，地價(jià)款為向原土地使用權(quán)人實(shí)際支付的地價(jià)款。按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。登記、過房手續(xù)費(fèi)等。吉安市地稅局2、房地產(chǎn)開發(fā)本錢房地產(chǎn)開發(fā)工程實(shí)際發(fā)生的本錢，包括土地的征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，前期工程費(fèi)，建安工程費(fèi)、根底設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用等共有六個(gè)方面。吉安市地稅局土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С觥部鄢疬w舊建筑物等回收的殘值〕、安置動遷用房支出等。前期工程費(fèi)。包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、工程可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平〞等支出。吉安市地稅局建安工程費(fèi)。出包支付的建安工程費(fèi)，自營發(fā)生的建安工程費(fèi)。根底設(shè)施費(fèi)。包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。公共配套設(shè)施費(fèi)。包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。開發(fā)間接費(fèi)用。指直接組織、管理開發(fā)工程的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷費(fèi)。吉安市地稅局3、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用指與房地產(chǎn)開發(fā)工程有關(guān)的銷售費(fèi)用，管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。注：作為土地增值稅扣除工程的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，不按納稅人房地產(chǎn)開發(fā)工程實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用進(jìn)行扣除，而按?實(shí)施細(xì)那么?的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行扣除。吉安市地稅局財(cái)務(wù)費(fèi)用的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)工程計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過同類同期商業(yè)銀行貸款利率計(jì)算的金額。吉安市地稅局其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按?實(shí)施細(xì)那么?第七條〔一〕、〔二〕項(xiàng)規(guī)定〔即取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)本錢，下同〕計(jì)算的金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)工程計(jì)算攤利息支出或不能提供金融機(jī)構(gòu)證明的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按?實(shí)施細(xì)那么?第七條〔一〕、〔二〕項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。吉安市地稅局財(cái)政部、國稅總局還對扣除工程金額中利息支出的計(jì)算問題做了兩點(diǎn)專門規(guī)定：一是利息上浮幅度按國家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，超過上浮幅度的局部不允許扣除；二是對于超過貸款期限的利息局部和加罰的利息不允許扣除。吉安市地稅局4、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金房地產(chǎn)企業(yè)稅金有：營業(yè)稅、城建稅、教育附加其他納稅人除上述稅金以外，還有印花稅，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)萬分之五，允許扣除。吉安市地稅局5、其他扣除項(xiàng)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人按?實(shí)施細(xì)那么?第七條〔一〕〔二〕規(guī)定計(jì)算的金額之和，加計(jì)20%的扣除。其他納稅人不適用。對代收費(fèi)用的扣除不能作為計(jì)算基數(shù)。吉安市地稅局6、舊房及建筑物的評估價(jià)值指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時(shí)，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的重置本錢價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格。評估價(jià)格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確定。轉(zhuǎn)讓舊房的，應(yīng)按房屋及建筑場的評估價(jià)格，取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金用為扣除工程金額計(jì)征土地增值稅。對取得土地使用權(quán)時(shí)未支付地價(jià)款或不能提供已支付的地價(jià)款憑據(jù)的，在計(jì)征土地增值稅時(shí)不允許扣除。吉安市地稅局扣除工程幾個(gè)本卷須知：見清算通知：國稅發(fā)[2006]187號除另有規(guī)定外，扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額，房地產(chǎn)開發(fā)本錢、費(fèi)用與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證；否那么不予扣除。納稅人轉(zhuǎn)讓舊房，凡不能取得評估價(jià)格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)，?條例?第六條〔一〕〔三〕項(xiàng)規(guī)定的扣除工程的金額，可按發(fā)票所截金額并從購置年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每單加計(jì)5%計(jì)算。對納稅人購房時(shí)繳納的契稅，能提供憑證的準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金〞予以扣除，但不作為加計(jì)5%的基數(shù)。吉安市地稅局〔三〕增值額確實(shí)定簡單講就是：增值額=收入額—扣除工程金額準(zhǔn)確核算增值額是關(guān)健，要準(zhǔn)確核算增值額，還需要準(zhǔn)確核算房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入額和扣除工程金額。在實(shí)際房地產(chǎn)交易活動中，有些納稅人由于不能準(zhǔn)確提供房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格或扣除工程金額，致使增值額不準(zhǔn)確，直接影響