房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度研究

.-.房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度研究瞿張莉（西南政法大學(xué)民商法學(xué)院重慶401120）【摘要】房地產(chǎn)權(quán)屬登記是房地產(chǎn)登記制度的重要組成部分。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的日益活躍，房地產(chǎn)登記制度也先得越來(lái)越重要。由于我國(guó)還未建立科學(xué)、系統(tǒng)的房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度，本文通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)登記制度的立法現(xiàn)狀，結(jié)合《物權(quán)法》、《城市房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理法》、《房屋登記管理辦法》、《擔(dān)保法》等相關(guān)法律，從房地產(chǎn)權(quán)屬登記的分類，性質(zhì)以及功能價(jià)值上分析，并結(jié)合我國(guó)房地產(chǎn)登記制度的現(xiàn)狀，為建立完善的房屋產(chǎn)權(quán)屬登記制度的，保證我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)靜態(tài)和動(dòng)態(tài)的交易安全提出微薄的建議?！娟P(guān)鍵詞】房地產(chǎn)權(quán)屬登記；效力；物權(quán)法一、房地產(chǎn)權(quán)屬登記概述（一）房地產(chǎn)及其權(quán)屬登記的概念我國(guó)學(xué)者大多將房地產(chǎn)做出廣義與狹義的分類。廣義上的房地產(chǎn)包括一切作為財(cái)產(chǎn)的土地、房屋及附著于土地、房屋上不可分離部分。狹義上的房地產(chǎn)特指以商品經(jīng)營(yíng)服務(wù)性質(zhì)為主的地產(chǎn)和房產(chǎn)，尤其特指城市中具有商品房意義的房地產(chǎn)，而不包括鄉(xiāng)村房地產(chǎn)【1】於向平，邱艷：《房地產(chǎn)法律制度研究》，北京大學(xué)出版社2004年版，第2頁(yè)。?？梢?，廣義上的房地產(chǎn)廣泛的包括了所有的不動(dòng)產(chǎn)，本文研究的是作為商品交易的房產(chǎn)和地產(chǎn)權(quán)屬登記制度，故本文采用了狹義上房地產(chǎn)【1】於向平，邱艷：《房地產(chǎn)法律制度研究》，北京大學(xué)出版社2004年版，第2頁(yè)。房地產(chǎn)登記法律制度是不動(dòng)產(chǎn)法律制度的重要組成部分，指對(duì)土地和地上建筑物的所有權(quán)以及設(shè)定房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利按照法定程序在專門登記薄上記載確認(rèn)的一種制度【2】黃健雄：《試論我國(guó)房地產(chǎn)登記法律制度的完善》，載《廈門大學(xué)學(xué)報(bào)》哲社版，1997年第一期。。結(jié)合現(xiàn)行建設(shè)部《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》、國(guó)務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》、《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》等規(guī)章、法規(guī)和法律，本文研究的房地產(chǎn)主要指狹義上的城市規(guī)劃區(qū)國(guó)有土地范圍內(nèi)的房地產(chǎn)的【2】黃健雄：《試論我國(guó)房地產(chǎn)登記法律制度的完善》，載《廈門大學(xué)學(xué)報(bào)》哲社版，1997年第一期。（二）房地產(chǎn)權(quán)屬登記的分類《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》將房屋權(quán)屬登記分為總登記、初始登記、轉(zhuǎn)移登記、變更登記、他項(xiàng)權(quán)利登記和注銷登記。筆者認(rèn)為可以從權(quán)屬登記的目的將其分為兩類：維護(hù)靜態(tài)安全的總登記、初始登記和他項(xiàng)權(quán)利登記為靜態(tài)登記；維護(hù)動(dòng)態(tài)安全的轉(zhuǎn)移登記、變更登記和注銷登記為動(dòng)態(tài)登記?？偟怯浭且环N針對(duì)所有地產(chǎn)和房產(chǎn)的一種普遍性登記，是為方便國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控而作的登記；初始登記是房屋所有權(quán)屬的初步確認(rèn)，確定房地產(chǎn)最初的權(quán)利所有人；他項(xiàng)權(quán)利登記是指在房屋所有權(quán)的基礎(chǔ)上創(chuàng)設(shè)他人對(duì)于此不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利，在不改變房地產(chǎn)所有權(quán)的前提對(duì)房屋所有人設(shè)置的權(quán)利約束?？偟怯?、初始登記和他項(xiàng)權(quán)利登記都是確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)歸屬后不改變房地產(chǎn)所有權(quán)屬的靜態(tài)登記，三者從不同的角度維護(hù)著房地產(chǎn)市場(chǎng)的靜態(tài)安全。轉(zhuǎn)移登記是房地產(chǎn)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的變更登記；變更登記是房地產(chǎn)所有權(quán)的內(nèi)容變更的權(quán)利變更；注銷登記是一種房地產(chǎn)所有權(quán)的一種滅失。此三個(gè)登記都是對(duì)房屋產(chǎn)所有權(quán)權(quán)屬變更后的確認(rèn)，屬于動(dòng)態(tài)登記，在房地產(chǎn)市場(chǎng)中不但增加了房屋交易的效率，同時(shí)在維護(hù)房地產(chǎn)動(dòng)態(tài)交易市場(chǎng)的安全方面起著重要的作用。（三）房地產(chǎn)權(quán)屬登記的價(jià)值功能房地產(chǎn)權(quán)屬登記的制度承擔(dān)著由不同社會(huì)職責(zé)構(gòu)成的制度功能，概括說(shuō)來(lái)當(dāng)代社會(huì)的不動(dòng)產(chǎn)等級(jí)制度至少承擔(dān)著以下幾方面的制度功能。1、私權(quán)保護(hù)的功能第一，公示功能，公示是指公告并告示，是向社會(huì)大眾廣泛傳遞信息的并具有一定法律效力的一種告知方式。房屋登記制度是對(duì)房屋所有權(quán)的歸屬和性質(zhì)明示的一種界定。登記制度的建立，從根本上解決了不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)因權(quán)屬不明而帶來(lái)的諸多問(wèn)題。通過(guò)登記將房地產(chǎn)權(quán)屬的主體、客體的范圍、權(quán)力的性質(zhì)、權(quán)利的變動(dòng)等事項(xiàng)記載于登記薄中，并將登記薄向社會(huì)公開，一旦登記，就是對(duì)物權(quán)的最有效的界定?！?】物權(quán)公示使物上權(quán)屬的狀況公之于眾，明確了權(quán)利的歸屬，客可起定紛止?fàn)幍淖饔?，不論?duì)所有權(quán)還是他物權(quán)，都使義務(wù)人負(fù)不侵犯物權(quán)的義務(wù)。物權(quán)公示制度的這一權(quán)利歸屬宣示功能，對(duì)于保護(hù)物權(quán)人的利益，穩(wěn)定財(cái)產(chǎn)關(guān)系，具有重要的秩序價(jià)值?！?】【3】江帆，孫鵬主編：《交易安全與中國(guó)民商法》，北京：中國(guó)政法大學(xué)出版社1997年版，第76頁(yè)。第二，保護(hù)交易安全。保障各種市場(chǎng)主體之間的交易能夠安全、有序地進(jìn)行，是促使社會(huì)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展的重要條件。房地產(chǎn)作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展中及其重要的生產(chǎn)和生活資料，其交易的安全尤為重要。在房地產(chǎn)市場(chǎng)交易中，只有雙方當(dāng)事人充分了解交易客體的權(quán)屬狀況，包括物權(quán)的歸屬和物權(quán)上的他物權(quán)的基礎(chǔ)上，才能公平的交易，不給交易欺詐行為提供機(jī)會(huì)。物權(quán)的公示不僅對(duì)權(quán)利人自己能夠正當(dāng)合適的行使權(quán)利是必要的，而且對(duì)穩(wěn)定社會(huì)正常的物權(quán)秩序也是必須的?！?】孫憲忠，《德國(guó)當(dāng)代物權(quán)法》，北京：法律出版社1997年版，第83頁(yè)?！?】孫憲忠，《德國(guó)當(dāng)代物權(quán)法》，北京：法律出版社1997年版，第83頁(yè)。2、國(guó)家的監(jiān)督調(diào)控功能依我國(guó)法學(xué)界以及實(shí)際工作部門的解釋，房地產(chǎn)登記時(shí)國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行監(jiān)督管理的重要手段?！?】周巖、金心著《土地轉(zhuǎn)讓法》，北京農(nóng)業(yè)大學(xué)出版社，1992年版，第52頁(yè)?！?】周巖、金心著《土地轉(zhuǎn)讓法》，北京農(nóng)業(yè)大學(xué)出版社，1992年版，第52頁(yè)。（四）房地產(chǎn)權(quán)屬登記的性質(zhì)1、公法上行為說(shuō)。認(rèn)為從登記行為看，房地產(chǎn)權(quán)屬登記在我國(guó)是房地產(chǎn)管理部門依其職權(quán)所實(shí)施的行政行為【6】崔建遠(yuǎn)：《中國(guó)房地產(chǎn)法研究》，北京：中國(guó)法制出版社1995年版，第238頁(yè)。。它體現(xiàn)的是國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)物權(quán)關(guān)系的干預(yù)，旨在【6】崔建遠(yuǎn)：《中國(guó)房地產(chǎn)法研究》，北京：中國(guó)法制出版社1995年版，第238頁(yè)。2、證明行為說(shuō)。避免公、私法性質(zhì)上的判斷，認(rèn)為“房地產(chǎn)權(quán)屬管理機(jī)關(guān)的職責(zé)范圍也只是審查買賣雙方是否具備交付條件，房屋產(chǎn)權(quán)變更登記本身，也只是對(duì)雙方履行買賣合同結(jié)果的確認(rèn)和公示，而不是對(duì)房屋買賣合同的審查批準(zhǔn)?！薄?】謝慶、王彤文著：《產(chǎn)權(quán)變更登記不應(yīng)是商品買賣合同成立的要件》，法學(xué)評(píng)論，1996年版第6期。著名法學(xué)教授梁慧星認(rèn)為“不動(dòng)產(chǎn)登記在本質(zhì)上是國(guó)家證明行為，而不是批準(zhǔn)行為”?！?】謝慶、王彤文著：《產(chǎn)權(quán)變更登記不應(yīng)是商品買賣合同成立的要件》，法學(xué)評(píng)論，1996年版第6期?！?】梁慧星：《社會(huì)注意市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)管理法律制度研究》，北京：中國(guó)政法大學(xué)出版社1993年版，第111頁(yè)。3、私法上行為說(shuō)。認(rèn)為登記本質(zhì)上應(yīng)為私法行為。第一，登記請(qǐng)求權(quán)為私權(quán)。登記申請(qǐng)是當(dāng)事人向行政機(jī)關(guān)申請(qǐng)登記的行為，登記效力發(fā)生于登記的意思表示，包括當(dāng)事人以及相對(duì)人提出的登記申請(qǐng)，登記機(jī)關(guān)在登記時(shí)所做的其他為登記所必須的意思表示，當(dāng)事人或相對(duì)人為支持和補(bǔ)充登記申請(qǐng)所作的其他意思表示?！?】王利明：《試論我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的完善》，《求索》，2001年第5期，第48頁(yè)?！?】王利明：《試論我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的完善》，《求索》，2001年第5期，第48頁(yè)。筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)權(quán)屬登記的價(jià)值不是簡(jiǎn)純的對(duì)房地產(chǎn)買賣雙方交易成立的證明，也不是僅僅旨在國(guó)家的行政監(jiān)督管理，而是著重在對(duì)公民私權(quán)的保護(hù)。房地產(chǎn)權(quán)屬登記是公民房屋所有權(quán)的權(quán)屬和性質(zhì)明示的一種界定，具有公示公信力；也是保護(hù)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)買賣人雙方合法房地產(chǎn)權(quán)屬的重要保障，對(duì)公民私法行為的保護(hù)和約束。故房地產(chǎn)權(quán)屬登記性質(zhì)上應(yīng)屬于私法行為，其特殊之處在于其中有由國(guó)家設(shè)立的擔(dān)負(fù)公共職能的機(jī)關(guān)參與的私法行為。故立法者在保護(hù)交易安全的同時(shí)應(yīng)兼顧登記的私法屬性，摒棄單純的批準(zhǔn)式的行政觀念，使登記機(jī)關(guān)在作為一個(gè)行政監(jiān)督機(jī)關(guān)的同時(shí)也作為一個(gè)行政服務(wù)機(jī)關(guān)，使其依法為當(dāng)事人服務(wù)，建立一個(gè)安全有序的房地產(chǎn)登記制度。二、我國(guó)房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度的現(xiàn)狀與缺陷（一）立法體系不完善自1997年10月24日第六次部常務(wù)會(huì)議通過(guò)的《城市房屋登記管理辦法》，我國(guó)房地產(chǎn)登記制度開始走向成熟，2008年7月1日起實(shí)施的《房屋登記辦法》廢止了《城市房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理法》。但我國(guó)目前的房地產(chǎn)登記法律制度仍然存在體系散亂，而且內(nèi)容多有矛盾，尤其在管理職能法規(guī)方面，彼此關(guān)聯(lián)的部門及其實(shí)施細(xì)則不相呼應(yīng)，難以混成一個(gè)統(tǒng)一的整體。而最重要的是現(xiàn)行登記制度只以實(shí)現(xiàn)行政管理為目的，而不能貫徹物權(quán)公示原則，這使現(xiàn)行的房地產(chǎn)登記法規(guī)依其性質(zhì)均屬于行政法，而不屬于保護(hù)公民合法私人權(quán)利的民法。為了滿足現(xiàn)行體制的房地產(chǎn)管理的需要，房地產(chǎn)登記的各種規(guī)章均由各地各負(fù)責(zé)登記的部門根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》和《房屋登記辦法》制定，不但法律效力不足，而且散亂不一，達(dá)不到物權(quán)公示的效果。（二）法律行為引起的房地產(chǎn)權(quán)屬登記效力認(rèn)定不一致對(duì)于房地產(chǎn)權(quán)屬登記效力的認(rèn)定，我國(guó)相關(guān)法律、法規(guī)和司法解釋對(duì)房地產(chǎn)權(quán)屬登記效力的規(guī)定不一，如《擔(dān)保法》第41條：“抵押合同自抵押登記之日起生效?！薄冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第31條：“房地產(chǎn)抵押合同自抵押登記之日起生效?！倍段餀?quán)法》第187條、188條明確規(guī)定，登記是抵押權(quán)的成立要件，未辦理抵押登記債權(quán)人不享有抵押權(quán)，僅享有一般債權(quán)，不能對(duì)抗善意第三人。對(duì)于不同的法律關(guān)系和法律事實(shí)中運(yùn)用不同的法律就會(huì)造成不同的法律后果，這樣就給法律適用者增加了不必要的困擾。筆者認(rèn)為，隨著房地產(chǎn)交易市場(chǎng)在世界經(jīng)濟(jì)的大環(huán)境中日益活躍，只依靠舊法廢除新法的原則還不能徹底解決權(quán)屬登記效力認(rèn)定不一致的矛盾，我國(guó)房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度應(yīng)該進(jìn)一步作出調(diào)整以徹底解決交易市場(chǎng)出現(xiàn)的舊法不能解決的法律問(wèn)題，以及舊法與新法矛盾部分給適用法律帶來(lái)的麻煩，使房地產(chǎn)登記制度成為一個(gè)完善的體系。（三）登記機(jī)關(guān)和發(fā)證主體不統(tǒng)一根據(jù)現(xiàn)行法律、法規(guī)，我國(guó)房地產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)關(guān)和發(fā)證主體存在的兩大特點(diǎn)；第一，登記機(jī)關(guān)和發(fā)證主體為兩類，即頒發(fā)土地使用證的是“政府”，土地管理部門代表政府負(fù)責(zé)核實(shí)、登記，頒發(fā)房屋所有權(quán)證、進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)登記的是“房屋管理部門”《城市房地產(chǎn)管理法》，第61條，第63條。；第二，登記機(jī)關(guān)和發(fā)證主體為多級(jí)，即發(fā)證主體是不固定的多個(gè)級(jí)別的政府和政府房產(chǎn)管理部門，登記機(jī)關(guān)是不固定的多個(gè)級(jí)別的管理部門?！?0】陶娟：《對(duì)完善我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度的幾點(diǎn)思考》，載《陰山學(xué)刊》2003年5期?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第60條之規(guī)定了“縣級(jí)以上”人民政府房產(chǎn)管理部門頒發(fā)土地使用權(quán)證書，土地管理部門負(fù)責(zé)土地登記，但具體是縣以上的哪級(jí)并未規(guī)定。實(shí)踐中各地通過(guò)制定各地方性法規(guī)來(lái)明確這一問(wèn)題，故各地方性法規(guī)規(guī)定的發(fā)證主體和登記機(jī)關(guān)的級(jí)別不同，就產(chǎn)生了“《城市房地產(chǎn)管理法》，第61條，第63條?！?0】陶娟：《對(duì)完善我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度的幾點(diǎn)思考》，載《陰山學(xué)刊》2003年5期。在房地產(chǎn)交易市場(chǎng)中，“兩類多級(jí)”的登記制度給當(dāng)事人進(jìn)行登記造成了不便，給當(dāng)事人查閱交易信息增加了負(fù)擔(dān)。這中分散的登記制度，造成了房地產(chǎn)分別抵押和商品房重復(fù)抵押的不正?，F(xiàn)象，損害了當(dāng)事人正當(dāng)權(quán)益，影響了正常的房地產(chǎn)交易秩序?！?1】【11】崔建遠(yuǎn)：《我國(guó)物權(quán)立法難點(diǎn)問(wèn)題研究》，北京，清華大學(xué)出版社2005年版第366頁(yè)。（四）登記申請(qǐng)權(quán)制度不完善《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第33條規(guī)定“現(xiàn)售商品房的購(gòu)買人自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi)辦理土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房購(gòu)買人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件?！痹摋l雖規(guī)定了開發(fā)商的輔助義務(wù)，但卻沒(méi)有明確規(guī)定買受人具有登記請(qǐng)求權(quán)，規(guī)定本身存在很多的缺陷。首先，條文并沒(méi)有規(guī)定開發(fā)商違反義務(wù)后，房屋買賣人的救濟(jì)途徑，使其對(duì)開發(fā)商不具有威懾力，買賣人的權(quán)利不能得以保障。其次，實(shí)踐中，由于前面制度上的缺陷，買賣人通常不具有申請(qǐng)登記的權(quán)利意識(shí)，通常是委托開發(fā)商申請(qǐng)登記。這樣開發(fā)商既是出賣人，又是登記申請(qǐng)人，導(dǎo)致“一房多賣”的想象時(shí)有發(fā)生。最后，該條規(guī)定的單方申請(qǐng)?jiān)瓌t，不利于房屋登記的轉(zhuǎn)移，容易引起交易雙方發(fā)生糾紛，增加交易成本，也不利于政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理。（五）登記審查制度不完善我國(guó)學(xué)者將登記審查模式分為形式審查和實(shí)質(zhì)審查。形式審查是指登記機(jī)構(gòu)僅對(duì)當(dāng)事人提交的申請(qǐng)材料進(jìn)行審查，只要當(dāng)事人遞交的材料符合形式要件，材料上記載的事項(xiàng)有無(wú)瑕疵，則在所不問(wèn)。實(shí)質(zhì)審查是指登記機(jī)構(gòu)不僅對(duì)當(dāng)事人提交的申請(qǐng)材料是否符合形式要件進(jìn)行審查，而且要對(duì)申請(qǐng)材料的真?zhèn)芜M(jìn)行審查，特殊情況下，還要對(duì)法律關(guān)系的真實(shí)性進(jìn)行審查。實(shí)際上，實(shí)質(zhì)審查比形式審查對(duì)物權(quán)變動(dòng)的審查還多了一個(gè)債權(quán)變動(dòng)的審查。我國(guó)登記審查的制度還有待完善?！斗课莸怯涋k法》第18條規(guī)定了詢問(wèn)申請(qǐng)人的審查制度，《物權(quán)法》第12條第二款又新增了必要時(shí)的實(shí)地查看規(guī)定。雖然實(shí)地查看從一定程度上增加了登記機(jī)關(guān)審查的的范圍加重了登記機(jī)關(guān)審查的責(zé)任，但僅僅增加實(shí)地查看還不能對(duì)申請(qǐng)材料和法律關(guān)系的真實(shí)性做很好的審查?！斗课莸怯涋k法》和《物權(quán)法》都沒(méi)有明確我國(guó)是實(shí)質(zhì)審查還是形式審查，這樣雖然可以給了審查機(jī)關(guān)在不同的情形很大的自由裁量權(quán)，這樣勢(shì)必會(huì)使申請(qǐng)登記人或者真正的權(quán)利人的權(quán)利因登記者的過(guò)錯(cuò)或疏忽而受到損害。（六）對(duì)登記機(jī)關(guān)賠償責(zé)任制度不完善房地產(chǎn)權(quán)登記具有社會(huì)公示和公信力，所以由于登記機(jī)關(guān)的過(guò)錯(cuò)造成登記瑕疵時(shí)，登記機(jī)關(guān)應(yīng)負(fù)相應(yīng)的賠償責(zé)任。雖然在《房屋登記辦法》第九十二條規(guī)定“房屋登記機(jī)構(gòu)及其工作人員違反本辦法規(guī)定辦理房屋登記，給他人造成損害的，由房屋登記機(jī)構(gòu)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。房屋登記機(jī)構(gòu)承擔(dān)責(zé)任后，對(duì)故意或者重大過(guò)失造成登記錯(cuò)誤的工作人員，有權(quán)追償?！钡湟?guī)定不夠完善，如維護(hù)申請(qǐng)者權(quán)利的機(jī)關(guān)和途徑不明確，登記機(jī)構(gòu)賠償?shù)腻X從哪里來(lái)，怎樣區(qū)別重大過(guò)失和一般過(guò)失，誰(shuí)應(yīng)為最終的賠償義務(wù)人，以及具體的過(guò)錯(cuò)程度與相應(yīng)賠償責(zé)任兩者的如何均衡等。都沒(méi)有具體的規(guī)定，使得在房屋產(chǎn)權(quán)屬登記中即使有了登記瑕疵和登記錯(cuò)誤，也不能運(yùn)用有效的法律來(lái)尋求糾錯(cuò)的法律現(xiàn)象。房地產(chǎn)登記申請(qǐng)人的合法權(quán)利不能得到有效地保障，登記機(jī)關(guān)沒(méi)有具體的歸責(zé)制度的約束，長(zhǎng)期如此，容易造成執(zhí)法者和守法者兩者的沖突，使其對(duì)登記機(jī)關(guān)的責(zé)任賠償規(guī)定變成一紙空文。三、我國(guó)房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度的完善（一）制定統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)屬登記法各國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記的立法體例大致有以下三種：第一，在民法典中對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記問(wèn)題加以規(guī)定，如《瑞士民法典》。第二，在民法典之外制定專門的不動(dòng)產(chǎn)登記法對(duì)登記問(wèn)題做出統(tǒng)一規(guī)定。如日本的《不動(dòng)產(chǎn)登記法》是民法的特別法。第三，在民法典物權(quán)篇中對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記做出原則性規(guī)定，并制定專門的不動(dòng)產(chǎn)登記法對(duì)物權(quán)法中的實(shí)體權(quán)利做出更具體的規(guī)定，如德國(guó)。我國(guó)應(yīng)借鑒德國(guó)的做法，以《物權(quán)法》公示原則作為基本原則，結(jié)合各地房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的種種社會(huì)問(wèn)題，制定一部統(tǒng)一完整的以保護(hù)公民權(quán)利的民法性質(zhì)的房地產(chǎn)權(quán)屬登記的法律，以減少各地方間行政立法不相呼應(yīng)和矛盾的相關(guān)規(guī)定，保證房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的穩(wěn)定性和安全性，使房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度成為一部真正保護(hù)公民私人合法權(quán)利的性質(zhì)的民法。（二）統(tǒng)一權(quán)屬登記的法律效力對(duì)于商品權(quán)屬登記的模式有三種，意思主義模式、物權(quán)形式主義模式和債權(quán)主義模式。意思主義模式，登記只具有對(duì)抗力，無(wú)形成力和公信力，對(duì)交易安全的保護(hù)力度不夠，不利于商品房持續(xù)、高效地流轉(zhuǎn)。債權(quán)主義模式，登記是雙方合同成立的生效要件，混淆了債權(quán)變動(dòng)和物權(quán)變動(dòng)的生效要件。物權(quán)形式主義模式，指登記是物權(quán)變動(dòng)的生效要件，符合物權(quán)和債權(quán)相分離的原則。筆者認(rèn)為，債權(quán)的變動(dòng)依賴于當(dāng)事人合意，物權(quán)的變動(dòng)更依賴于公信、公示力。債權(quán)和物權(quán)行為的生效要件應(yīng)該是分離。抵押合同屬于債權(quán)應(yīng)在雙方當(dāng)事人合意時(shí)即告成立，而抵押登記應(yīng)為抵押權(quán)成立的成立要件。所以筆者支持物權(quán)形式主義模式，賦予登記以物權(quán)上的公信力，并且其登記行為不受債權(quán)行為的影響，有利于保護(hù)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的穩(wěn)定性和安全性。其《物權(quán)法》中已經(jīng)明確規(guī)定：抵押登記是抵押權(quán)的成立要件，不經(jīng)登記，仍享有一般債權(quán)，只是不能對(duì)抗第三人?！斗课莸怯涋k法》也應(yīng)根據(jù)《物權(quán)法》合理地作出相應(yīng)的調(diào)整，將登記作為物權(quán)變動(dòng)的生效要件。使即使在不同的法律事實(shí)和法律關(guān)系中運(yùn)用不同的法律得出的制裁結(jié)果都是同樣的，降低法律適用過(guò)程中的難度。（三）統(tǒng)一登記機(jī)關(guān)和發(fā)證主體房產(chǎn)登記制度中登記機(jī)關(guān)和發(fā)證主體存在的“兩類多級(jí)”現(xiàn)象不利于實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)秩序的安全、高效。當(dāng)兩個(gè)或兩個(gè)以上的登記機(jī)關(guān)權(quán)利交叉重合時(shí)，不但會(huì)損害當(dāng)事人的正當(dāng)利益，增加其不合理的負(fù)擔(dān)，而且會(huì)擾亂正常的法律秩序。而房產(chǎn)和地產(chǎn)兩者往往是緊密結(jié)合在一起的?！?2】孫憲忠：《論物權(quán)法》，北京：法律出版社2001年版，第457頁(yè)?！?2】孫憲忠：《論物權(quán)法》，北京：法律出版社2001年版，第457頁(yè)。主張登記機(jī)關(guān)為司法機(jī)關(guān)的理由是：登記行為本身具有司法性，其直接決定當(dāng)事人的實(shí)體權(quán)利，并且司法機(jī)關(guān)配有專門的法律人才和相關(guān)的司法裝備，也建立較為成熟的程序正義的訴訟原則和制度。司法機(jī)關(guān)的獨(dú)立性可以避免行政機(jī)關(guān)以登記為借口干預(yù)當(dāng)事人的意思自治，有利于實(shí)現(xiàn)登記的公正。如果發(fā)生糾紛，當(dāng)事人可以直接上訴，方便了當(dāng)事人訴訟，也節(jié)省了有限的訴訟資源?！?3】梁慧星：《中國(guó)物權(quán)法草案:條文、說(shuō)明、理由與參考立法例》，北京，社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社2000年版，第206頁(yè)。有的主張統(tǒng)一于公證機(jī)關(guān)，認(rèn)為公正行為具有公權(quán)性質(zhì)，受國(guó)家法律的監(jiān)督和保護(hù)。而公證機(jī)關(guān)遍布全國(guó)各省市和區(qū)縣，公證員也是經(jīng)過(guò)國(guó)家資格考試和專業(yè)培訓(xùn)的?！?4】鄭耀撫：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記之現(xiàn)狀及公證機(jī)構(gòu)未來(lái)之地位”，載《中國(guó)司法》2009年第9期，第48-52頁(yè)?！?3】梁慧星：《中國(guó)物權(quán)法草案:條文、說(shuō)明、理由與參考立法例》，北京，社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社2000年版，第206頁(yè)?！?4】鄭耀撫：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記之現(xiàn)狀及公證機(jī)構(gòu)未來(lái)之地位”，載《中國(guó)司法》2009年第9期，第48-52頁(yè)?！?5】王利明主編：《我國(guó)物權(quán)法立法草案建議稿及說(shuō)明》，北京，中國(guó)法制出版社2001年版，第187頁(yè)。崔建遠(yuǎn)：《我國(guó)物權(quán)法立法難點(diǎn)問(wèn)題研究》，北京，中國(guó)法制出版社2001年版，第187頁(yè)。筆者贊同由專門的行政機(jī)關(guān)作為房屋產(chǎn)權(quán)屬的登記機(jī)構(gòu)，理由有以下幾點(diǎn)：首先，對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)的登記進(jìn)行審查是一個(gè)需要大量人力和專業(yè)技術(shù)經(jīng)驗(yàn)的工作。如以司法系統(tǒng)作為登記機(jī)關(guān)，會(huì)使司法系統(tǒng)的負(fù)擔(dān)過(guò)重，這樣也必須加重對(duì)司法工作執(zhí)法者的能力要求，勢(shì)必會(huì)降低登記的效力和質(zhì)量，達(dá)到適得其反得效果；其次，公證機(jī)關(guān)，在性質(zhì)上是一個(gè)民間組織，缺乏一定的權(quán)威性，物權(quán)登記的公信力也不足夠；再次，登記機(jī)構(gòu)，應(yīng)該是一個(gè)專門對(duì)申請(qǐng)房地產(chǎn)權(quán)屬登記的材料進(jìn)行嚴(yán)格審查，并能夠獨(dú)自承擔(dān)一定法律后果的獨(dú)立機(jī)構(gòu)；最后，國(guó)家以行政機(jī)構(gòu)作為登記機(jī)構(gòu)可以加強(qiáng)國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控和監(jiān)督指導(dǎo)。此外，統(tǒng)一登記機(jī)關(guān)和發(fā)證主體，指將登記房屋權(quán)屬登記、頒發(fā)土地使用證和頒發(fā)房屋使用權(quán)證三個(gè)行政主體結(jié)合成一個(gè)系統(tǒng)的行政部門，建立“一個(gè)窗口多個(gè)部門”行政管理模式，也是我國(guó)建立完善的商品房權(quán)屬登記體制應(yīng)著重思考的。（四）確立并完善登記請(qǐng)求權(quán)和登記申請(qǐng)權(quán)制度現(xiàn)行法上，對(duì)登記請(qǐng)求權(quán)規(guī)定的不足與模糊，在房地產(chǎn)登記的理論和實(shí)踐中產(chǎn)生了諸多問(wèn)題，確立具體完善的登記請(qǐng)求權(quán)的在法律上有重要作用。首先，為保護(hù)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的安全和當(dāng)事人的合法利益，我國(guó)應(yīng)明確規(guī)定房地產(chǎn)交易雙方當(dāng)事人有登記請(qǐng)求權(quán)，以保證買賣人和開發(fā)商及時(shí)有效的維護(hù)自己的合法利益；其次，應(yīng)明確規(guī)定雙方申請(qǐng)為原則，單方申請(qǐng)為例外的申請(qǐng)方式。登記請(qǐng)求權(quán)應(yīng)是買賣人和開發(fā)商都具有的，使兩者為維護(hù)各自利益而相互監(jiān)督完成登記，而對(duì)登記確有錯(cuò)誤，允許事實(shí)權(quán)利人和厲害關(guān)系人單方提出異議登記或更正登記；最后，商品房權(quán)屬登記當(dāng)事人之間的糾紛經(jīng)法定方式處理，如行政機(jī)關(guān)、法院、仲裁機(jī)構(gòu)分別作出的裁決書和調(diào)解書，一方當(dāng)事人可憑借此生效的法律文書單方申請(qǐng)。（五）完善登記審查制度如前所述，為克服我國(guó)商品房權(quán)屬登記立法中的缺陷，我國(guó)應(yīng)建立窗口審查和實(shí)質(zhì)審查相結(jié)合的審查模式。理由如下：第一，在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)如此活躍的今天，保證房地產(chǎn)市場(chǎng)信息的準(zhǔn)確性和真實(shí)性是至關(guān)重要的。除了要對(duì)房屋權(quán)屬登記的形式要件進(jìn)行審