某住宅開發(fā)投資項(xiàng)目可行性研究案例分析

精品文檔精心整理精品文檔可編輯的精品文檔精品文檔精心整理精品文檔可編輯的精品文檔目錄一、總論 41、項(xiàng)目建設(shè)背景 4二、市場調(diào)研分析 7（一）江北市房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況分析 7三、項(xiàng)目規(guī)模分析 15（一）項(xiàng)目整體定位 15（二）項(xiàng)目規(guī)模規(guī)劃指標(biāo) 15（三）價(jià)格定位 18四、項(xiàng)目投資估算 22五、財(cái)務(wù)分析 30六、盈虧平衡和敏感性分析 31七、風(fēng)險(xiǎn)及其對策分析 35八、附表 37

江北市某住宅開發(fā)投資項(xiàng)目可行性研究案例分析目錄一、總論二、市場調(diào)研分析三、項(xiàng)目規(guī)模分析四、項(xiàng)目投資估算五、項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析六、盈虧平衡和敏感性分析七、風(fēng)險(xiǎn)及其對策分析八、附表一、總論1、項(xiàng)目建設(shè)背景根據(jù)江北市城市規(guī)劃發(fā)展的需要以及沿江東路片區(qū)控制規(guī)劃要求，騰飛國際房地產(chǎn)有限公司已通過拍賣獲得住宅項(xiàng)目開發(fā)用地共90.9畝。開發(fā)建設(shè)用地手續(xù)由江北市土地管理局和市規(guī)劃局辦理。2、項(xiàng)目概況（1）項(xiàng)目名稱：“騰飛國際”（2）建筑規(guī)模：12-7F、2-11F、2-12F（3）建設(shè)地點(diǎn)：沿江東路（4）規(guī)劃用途：居住、商業(yè)（5）建設(shè)單位：騰飛房地產(chǎn)有限公司（6）經(jīng)營類型：房地產(chǎn)經(jīng)營、綜合技術(shù)服務(wù)員、咨詢服務(wù)（7）工程概況：“騰飛國際”項(xiàng)目占地90.9畝，約60600平方米，總建筑面積109000平方米。其中住宅104640平方米，高層住宅為13920平方米，多層住宅為90720平方米，商鋪4360平方米；容積率1.8，綠化率35%，建筑密度25%。（8）資金來源：本項(xiàng)目建設(shè)資金由騰飛國際房地產(chǎn)有限公司自籌和銀行貸款，不足的投資通過預(yù)售房款來解決。3、可行性報(bào)告研究范圍根據(jù)“騰飛國際”項(xiàng)目建議書批復(fù)和初步規(guī)劃方案，本研究工作范圍主要是住宅市場分析、建設(shè)規(guī)模，投資估算與資金籌措，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評價(jià)等。4、研究結(jié)論及建議根據(jù)市場研究以及本項(xiàng)目相關(guān)數(shù)據(jù)計(jì)算，本項(xiàng)目稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率IRR為？%，稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值NPV為1020萬元。財(cái)務(wù)分析結(jié)果表明，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益較好。（另外，在此處要加上其他分析如盈虧平衡、敏感性、風(fēng)險(xiǎn)以及國名經(jīng)濟(jì)分析的結(jié)論）本項(xiàng)目屬住宅開發(fā)項(xiàng)目，符合國家城鎮(zhèn)住宅開發(fā)建設(shè)產(chǎn)業(yè)政策，項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃手續(xù)已在辦理，部分建設(shè)資金通過自籌和銀行貸款來解決，其余部分由預(yù)售房款解決，現(xiàn)場建設(shè)條件已具備。針對商品房升級換代，住宅建設(shè)由低檔走向高檔的發(fā)展趨勢和江北市已有一部分收入較高的住宅消費(fèi)群體，戶型規(guī)劃為中高檔住宅。根據(jù)對江北市住宅市場分析預(yù)測，項(xiàng)目開發(fā)有市場銷路。財(cái)務(wù)分析結(jié)果表明，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益可行。從目前房地產(chǎn)市場分析，商品住宅結(jié)構(gòu)性矛盾還很突出，建議在下一步方案規(guī)劃時(shí)，對初步確定的住宅戶型和功能標(biāo)準(zhǔn)再進(jìn)一步的市場調(diào)研，尤其是面積較大的商品房，如完全作為住宅，要根據(jù)市場變化作出更為準(zhǔn)確的市場定位，調(diào)整戶型和面積，并做好工程建設(shè)規(guī)劃，加強(qiáng)樓盤營銷工作，降低開發(fā)建設(shè)成本，盡量減小項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。5、主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表1：“騰飛國際”項(xiàng)目主要規(guī)劃設(shè)計(jì)技術(shù)指標(biāo)序號項(xiàng)目名稱單位指標(biāo)1總占地面積平方米606002總建筑面積平方米1090003容積率1.84綠化率%355建筑密度%256高層戶型平方米/戶平方米/戶平方米/戶平方米/戶A戶型85平方米（兩房）B戶型125平方米（三房）C戶型135平方米（三房）D戶型140平方米（四房）7多層戶型平方米/戶平方米/戶平方米/戶E戶型90平方米（兩房）F戶型110平方米（三房）G戶型120平方米（三房）8商鋪面積平方米43609總戶數(shù)戶94410車位數(shù)（地上）個(gè)300表2：居住區(qū)用地平衡控制指標(biāo)（%）序號用地構(gòu)成居住區(qū)（%）用地面積（平方米）1民建用地（R01）25151502公建用地（R02）30181803道路用地（R03）1060604公共綠地（R04）35212105居住區(qū)用地（R）10060600二、市場調(diào)研分析（一）江北市房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況分析2009年以來，受金融危機(jī)的影響，我市房地產(chǎn)行業(yè)宏觀經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展大背景下得到快速發(fā)展，在加快我市城市建設(shè)的同時(shí)拉動(dòng)了我市的消費(fèi)與投資，房地產(chǎn)行業(yè)成為我市的支柱產(chǎn)業(yè)。1、2008年房地產(chǎn)業(yè)市場運(yùn)行情況（1）房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展情況2008年江北市完成國內(nèi)生產(chǎn)總值（GNP）的636億元，較上年增長15.1%，增幅為歷年來之最；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資預(yù)計(jì)完成218億元，較上年增長55.4%。全市預(yù)計(jì)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資56億元，較上年增長60%，占固定資產(chǎn)投資和GDP的比重分別為26%和9%，較上年分別提高1個(gè)百分點(diǎn)和3個(gè)百分點(diǎn)。表3：房地產(chǎn)投資與主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)情況表房地產(chǎn)開發(fā)投資額（億元）56同比增長（%）60固定資產(chǎn)投資額（億元）218同比增長（%）55.4GDP（億元）636同比增長（%）15.1房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比重（%）26房地產(chǎn)投資占GDP比重（%）9今年以來，我市經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度創(chuàng)歷史之最，主要得益于投資的拉動(dòng)，而房地產(chǎn)開發(fā)投資作為固定資產(chǎn)投資的組成部分，一直扮演著重要角色，全年每月完成的房地產(chǎn)投資均保持50%以上的增長，占固定資產(chǎn)投資的比重1/3，對經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用日漸增大，與國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展基本同步。房地產(chǎn)投資快速增長的原因只要是市委、是政府“拉大城市筐架、擴(kuò)大投資規(guī)模、加快基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)”政策的推動(dòng)，加上新建商品房是熱銷也刺激了投資的加溫。（2）新建商品房供求結(jié)構(gòu)情況2008年全市市區(qū)核準(zhǔn)預(yù)售商品房面積335萬平方米，較上年增長142%，其中商品住宅250萬平方米，較上年增長126%；完成商品房交易面積245.27萬平方米，同比增長83.23%，其中商品住宅交易面積203.90萬平方米，同比增長60.60%。表4：商品住宅供應(yīng)量情況表價(jià)格（元/平方米）供應(yīng)量（萬平方米）所占比例（%）單套面積（平方米）供應(yīng)量（萬平方米）所占比例（%）2000以下31.2212.4995以下50.520.22000~250042.6817.0795~12038.7515.52500~300072.2628.9120~15075.7530.33000以上103.8441.54150以上8534表5：商品住宅銷售情況表價(jià)格（元/平方米）銷售量（萬平方米）所占比例（%）單套面積（平方米）銷售量（萬平方米）所占比例（%）2000以下49.7124.3895以下36.0217.672000~250055.6427.2995~12035.3017.312500~300055.7127.32120~15069.3434.013000以上42.8421.01150以上63.2431.02表4、表5顯示我市商品房市場結(jié)構(gòu)性矛盾比較突出。從商品住宅供應(yīng)情況看，單價(jià)在每平方米2500元以上的供應(yīng)量占總量的70.44%，單套面積在120平方米以上的總量是64.3%；從銷售情況看，單價(jià)在每平方米2500元以上是占總量銷售的48.33%，單套建筑面積在95~150平方米的占總銷售量是51.31%。（3）商品房價(jià)格走勢2008年江北市市區(qū)商品房的均價(jià)為2722元/平方米，較上年增長20.89%，其中商品住宅的均價(jià)為2438元/平方米，較上年增長18.18%，全年各季商品住宅的均價(jià)分別為第一季度2519元/平方米，第二季度2394元/平方米，第三季度2327元/平方米，第四季度2510元/平方米，價(jià)格走勢基本平穩(wěn)。表6：商品房價(jià)格與同期居民可支配收入情況表商品房均價(jià)（元/平方米）2722增幅（%）20.89商品住宅均價(jià)（元/平方米）2438增幅（%）18.18居民人均可支配收入（元）7650增幅（%）9.0居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)100.6增幅（%）0.62008年，我市商品房的價(jià)格繼續(xù)上漲，除了有效需求量增大，結(jié)構(gòu)性供不應(yīng)求外，還與土地拍賣，競爭激烈，建材上漲等因素有關(guān)。另外，一些樓盤質(zhì)量提升，環(huán)境優(yōu)化，增加了建設(shè)成本，也促進(jìn)了房價(jià)的上升。從房價(jià)漲幅與居民人均可支配收入增幅比較，前者較后者高9個(gè)百分點(diǎn)，顯示房價(jià)漲幅較大，超出大部分居民承受能力，應(yīng)引起注意。（4）新建商品房購買對象情況2008年全市交易量的203.90萬平方米商品住宅中，本市居民的為154.71萬平方米，比重達(dá)76%；外地居民購買的為49.19萬平方米，比重為24%。表7：購買對象構(gòu)成情況表商品住宅交易量（萬平方米）按銷售對象劃分按購房目的分類203.90本地居民154.71所占比例76自住173.32所占比例85外地居民49.19所占比例24置業(yè)投資30.58所占比例15近年來，隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和花園城市建設(shè)步伐的加快，我市的居住環(huán)境不斷改善，作為省會(huì)城市的輻射功能日益顯現(xiàn)，吸引了外地、特別是省內(nèi)其他地市的人士紛紛來我市購房置業(yè)，外地居民購房的比重逐年上升，由2007年的5%上升到2008年的24%。從購房的目的分析，以自住為主，但置業(yè)投資的比重逐年上漲，由2005年的2%上漲到2008年的15%。置業(yè)投資的比重的增大，一方面說明投資者看好江北市的房地產(chǎn)市場，另一方面，如投資購房比重增長過快，對我市房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展有一定的跗面影響，因?yàn)槲沂械姆康禺a(chǎn)比重較大，市場監(jiān)管不力，容易出現(xiàn)投機(jī)或炒作，使市場升溫過快，后勁不足，容易出現(xiàn)價(jià)格虛高。（5）商品房空置情況2008年全市商品房空置面積20萬平方米，較上年下降17%，其中商品住宅空置16萬平方米，較上年下降11%。從空置區(qū)域看，新城區(qū)的比重較大，占60%。從時(shí)間看來看，我市空置的商品房大多為一年以下的待銷商品房，所占比例超過80%，從空置原因分析，主要是交通不便、配套設(shè)施不全、設(shè)計(jì)落后、戶型偏大等。表8：商品住宅空置結(jié)構(gòu)情況表按區(qū)域劃分老城區(qū)6.4萬平方米所占比例（%）40新城區(qū)9.6萬平方米所占比例（%）60按單套建筑面積劃分90平方米以下所占比例（%）1095平方米~150平方米所占比例（%）20150平方米以上所占比例（%）70按單價(jià)劃分2000元以下所占比例（%）82000~3000元所占比例（%）323000元以上所占比例（%）60（6）存量房交易情況2008年全市工完成存量房交易13335件（套），面積128.24萬平方米，較上年分別增長53.65%，其中存量住宅12736套，面積99.81萬平方米，分別較上年增長53.84%和56.44%，房改房上市交易5700套，面積39.32萬平方米，較上年分別增長45.3%和49.91%。2008年江北市存量房交易價(jià)格保持穩(wěn)中有升勢頭，其中上半年價(jià)格趨勢平穩(wěn)，下半年受《江西省城市房屋拆遷貨幣化補(bǔ)償辦法》出臺(tái)的影響，存量房平均價(jià)格有所上漲，升幅達(dá)9%左右。（7）房屋租賃市場情況2008年全市房屋租賃面積380萬平方米，其中住房3萬套，面積240萬平方米。房屋租金價(jià)格穩(wěn)中有升，其中商業(yè)營業(yè)用房平均租金60元/平方米，較上年上漲20%，寫字樓租金平均40元/平方米，較上年上漲25%，住房租金（市場價(jià)）9元/平方米，較上年上漲10%。（8）房屋拆遷及舊城改造情況2008年全市城區(qū)完成房屋拆遷面積110.05萬平方米，較上年減少34%，涉及被拆遷戶5366戶。2005年以來，我市實(shí)行了實(shí)物安置與貨幣安置相結(jié)合的房屋拆遷安置補(bǔ)償辦法，貨幣化安置的比例逐年上升，2008年達(dá)到70%左右。在貨幣化安置的住戶中，有50%左右購買了二手房，10%左右購買了新建商品房。2、2009年房地產(chǎn)市場發(fā)展預(yù)測（1）我市房地產(chǎn)發(fā)展有利條件1）、全市經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速增長態(tài)勢。2008年我市GDP增長15.1%，創(chuàng)下歷史新高，2009年必將會(huì)沿著已有的發(fā)展情況，繼續(xù)前進(jìn)，江北市整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境趨好，必然會(huì)帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)相應(yīng)的快速發(fā)展。2）、城市化進(jìn)程為房地產(chǎn)市場提供了廣闊的發(fā)展空間。根據(jù)江北市城市總體規(guī)劃，到2010年，江北城市實(shí)際居住人口將由現(xiàn)在的180萬增加到300萬人，城市用地范圍由165平方公里增加到300平方公里。城市人口的增加和城區(qū)范圍的擴(kuò)大，必將加大住宅的需求量。3）江北市居民住房消費(fèi)潛力巨大。我市2008年底，人均住房建筑面積約23平方米，按照江北市提出的到2010年人均住房建筑面積達(dá)到30平方米的目標(biāo)還有很發(fā)差距，按測算，我市每年需新建住宅約250萬平方米。另外，根據(jù)抽樣調(diào)查，我市私房（含房改房）上市后再次購買商品房的比例為70%，購買的戶均面積為95平方米，據(jù)此測算，每年用于改善性住房需求量約60萬平方米。4）、刺激住房消費(fèi)的政策將日益顯現(xiàn)。為促進(jìn)房地產(chǎn)流通，近年來我市出臺(tái)了一系列搞活房地產(chǎn)市場的政策措施，這些政策的主要出發(fā)點(diǎn)在于降低門檻、減免稅費(fèi)、刺激消費(fèi)，這一系列政策的刺激作用將于2009年進(jìn)一步得到顯現(xiàn)，房地產(chǎn)交易量將進(jìn)一步放大。（2）2009年江北市房地產(chǎn)市場發(fā)展不利條件1）、信貸收緊，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面對嚴(yán)峻考驗(yàn)。中國人民銀行發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》（銀發(fā)[2008]111文件），對商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)信貸、土地儲(chǔ)備貸款、個(gè)人住房貸款、個(gè)人商用房貸款、個(gè)人住房公積金貸款及個(gè)人住房貸款適用率等方面做了進(jìn)一步的明確和規(guī)范。房貸新政將對我市房地產(chǎn)市場帶來一定影響，即房地產(chǎn)貸款增勢將有所減緩，貸款必將有所下降，部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信貸融資難度增大。2）、房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控難度加大。如總量擴(kuò)張與空置增加的矛盾、價(jià)格持續(xù)上漲與收入反差較大的矛盾、投資高速增長與資金不足的矛盾以及消費(fèi)者想購房與不敢購房、購不起房的矛盾，將制約房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。3）、原材上漲，開發(fā)成本增加。從2005年至今，鋼材價(jià)格從2400元/噸上升到3400元/噸，混凝土則上漲了50元至80元/方，僅此兩項(xiàng)，房屋開發(fā)成本就增加100多元/平方米。開發(fā)商的開發(fā)壓力進(jìn)一步增大，建材價(jià)格上漲，必然對房價(jià)造成沖擊。（3）2009年房地產(chǎn)市場基本走勢預(yù)測根據(jù)帶動(dòng)江北市房地產(chǎn)市場快速增長的主體因素和市場供求背景分析，總體上看，我市房地產(chǎn)市場的發(fā)展尚屬理性，已進(jìn)入最佳發(fā)展期。2009年，我市房地產(chǎn)市場將會(huì)延續(xù)上年是發(fā)展勢頭，會(huì)有一個(gè)較大幅度的增幅。1）、房地產(chǎn)開發(fā)投資將持續(xù)增長。由于外地開發(fā)商大批進(jìn)入，以及紅谷灘新區(qū)和舊城區(qū)改造進(jìn)程的加快，加之上年房地產(chǎn)市場利好刺激，開發(fā)商普遍會(huì)加大投資力度，全年房地產(chǎn)開發(fā)投資將增加50%以上。2）、住房消費(fèi)需求日漸增大。隨著江北經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展和居住環(huán)境的日益改善，江北市房地產(chǎn)市場將會(huì)加速由地域性市場變?yōu)槿⌒?、區(qū)域性市場，外地人士的購買份額將會(huì)越來越大。另外，因改善住房條件和新增人口而發(fā)生的主動(dòng)性住房需求量和因房屋拆遷而發(fā)生的被動(dòng)性住房的需求量將顯著增加。2008年預(yù)計(jì)全市商品房的交易量將超過300萬平方米，較上年增長20%以上，存量房交易預(yù)計(jì)160萬平方米，較上年增長30%。3）、商品房價(jià)格將會(huì)穩(wěn)中有升。2005年起，我市在對房地產(chǎn)開發(fā)總量驚醒限量控制的同時(shí)，將逐步推行“熟地”出讓的方式，此舉必然提高土地的出讓價(jià)格，加之建筑材料價(jià)格的上漲，直接拉動(dòng)了開發(fā)成本的上升，將導(dǎo)致房價(jià)繼續(xù)上漲。另一方面，隨著商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的逐步改善，中、低價(jià)位商品房的供應(yīng)量將會(huì)有所增加，在一定程度上將平穩(wěn)房價(jià)是上漲，所以房價(jià)的漲幅不會(huì)太大。4）、樓市變得更加成熟，競爭趨向激烈。競爭焦點(diǎn)將由樓盤之間的競爭逐漸轉(zhuǎn)向板塊之間的競爭。市場分工的明確使開發(fā)商變得更加理智，這些樓盤進(jìn)入產(chǎn)品優(yōu)化的時(shí)期，高品質(zhì)、有特色、有個(gè)性的樓盤將越來越多，而市民消費(fèi)將更趨向理性，消費(fèi)者挑選的空間越來越大，工程質(zhì)量、環(huán)境等綜合素質(zhì)較好的產(chǎn)品將受到歡迎，反之，則被市場淘汰出局。三、項(xiàng)目規(guī)模分析（一）項(xiàng)目整體定位在規(guī)劃設(shè)計(jì)上，力求高綠化低密度；綜合服務(wù)配套設(shè)施齊全；體現(xiàn)小區(qū)獨(dú)特的整體建筑風(fēng)格；人車分流，動(dòng)靜結(jié)合。在建筑設(shè)計(jì)上，充分顯示人性化的居家住宅，提高使用率，降低公攤面積，綜合考慮住宅的使用功能和空間組合等因素。在價(jià)格定位上，以中高檔住宅為基準(zhǔn)，結(jié)合市場和銷售情況，擬定相應(yīng)的價(jià)格策略。在戶型面積上，為考慮到消費(fèi)者的接受程度，項(xiàng)目以中等戶型為主，降低置業(yè)者的購買壓力。（二）項(xiàng)目規(guī)模規(guī)劃指標(biāo)根據(jù)“騰飛國際”初步方案及建設(shè)規(guī)模，規(guī)劃指標(biāo)見表9表9：“騰飛國際”項(xiàng)目建筑技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號項(xiàng)目指標(biāo)備注1總用地面積60600平方米2總建筑面積109000平方米多層住宅高層住宅商鋪90720平方米13920平方米4360平方米可售面積12700平方米3建筑層數(shù)多層住宅高層住宅商鋪7層10層、11層1層地上第一層做架空層4建筑層高多層住宅高層住宅商鋪2.9米2.5米、2.9米4.5米住宅標(biāo)準(zhǔn)層高2.9米架空層2.5米表10：小康住房城市示范小區(qū)住宅設(shè)計(jì)建議標(biāo)準(zhǔn)一二三四套型面積系列標(biāo)準(zhǔn)（平方米）使用面積42~4853~6064~7175~90建筑面積55~6570~8085~90100~120功能空間使用面積標(biāo)準(zhǔn)（平方米）起居廳18~25主臥室12~16雙人次臥室12~14單人臥室8~10廚房≥6餐廳≥8衛(wèi)生間4~6（雙衛(wèi)可適當(dāng)增加）門廳2~3儲(chǔ)藏2~4（吊柜不計(jì)入）6~8設(shè)施配套標(biāo)準(zhǔn)廚房Ⅰ型灶臺(tái)、調(diào)理臺(tái)、洗池臺(tái)、吊柜、冰箱位、排油煙機(jī)（操作面延長≥2700mm）Ⅱ型灶臺(tái)、調(diào)理臺(tái)、洗池臺(tái)、擱置臺(tái)、吊柜、冰箱位、排油煙機(jī)（操作面延長≥2700mm）衛(wèi)生間Ⅰ型淋浴、洗面盆、坐便器、鏡（箱）、洗衣機(jī)位、自然換氣（風(fēng)道）Ⅱ型浴盆（1.5m）和淋浴器、洗面化裝臺(tái)、化妝鏡、坐便器（1~2個(gè)）、洗衣機(jī)位、機(jī)械換氣（風(fēng)道）設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)電器設(shè)備用電量80~120KWH/月負(fù)荷1560~4000W（大套可增至6000W）電表5（20）A~10（40）A電源插座小居室2~3組小居室2組廚房3組衛(wèi)生間3組電視插口起居、主臥個(gè)一個(gè)電話1~2臺(tái)空調(diào)線設(shè)專用線寬帶接口每個(gè)臥室一個(gè)給水設(shè)備用水量200~300升/人·日熱水器或熱水管道系統(tǒng)采暖通風(fēng)散熱器、空調(diào)器（窗外預(yù)留位置）室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)光環(huán)境采光≥1%（室外全天空光照度與室內(nèi)距離1米天然照度比）照明起居廳及一般活動(dòng)30~70LX臥室、書寫閱讀150~300LX床頭閱讀75~150LX管廳、廚房50~100LX衛(wèi)生間20~50LX樓梯間15~30LX聲環(huán)境空氣隔聲撞擊隔聲分戶墻，樓板≥40~50dB樓板≤75~65dB熱環(huán)境（按不同氣候區(qū)區(qū)別）冬季采暖區(qū)非采暖區(qū)16~21℃12~21℃夏季＜28℃衛(wèi)生環(huán)境日照（按不同地區(qū)區(qū)別）大寒日2小時(shí)~冬至日1小時(shí)表11：“騰飛國際”項(xiàng)目住宅經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表序號指標(biāo)名稱單位指標(biāo)1套內(nèi)使用面積1.11.21.31.41.51.61.7A戶型B戶型C戶型D戶型E戶型F戶型G戶型平方米/套平方米/套平方米/套平方米/套平方米/套平方米/套平方米/套6810010811276.593.51022住宅標(biāo)準(zhǔn)層總使用面積平方米872723住宅標(biāo)準(zhǔn)層總建筑面積平方米103420（首層架空1220平方米）4住宅標(biāo)準(zhǔn)層使用系數(shù)高層多層%%80855套內(nèi)建筑面積5.15.25.35.45.55.65.7A戶型B戶型C戶型D戶型E戶型F戶型G戶型平方米/套平方米/套平方米/套平方米/套平方米/套平方米/套平方米/套85（20套）125（44套）135（20套）140（20套）90（168套）110（504套）120（168套）6戶內(nèi)平均居住人數(shù)人/戶3.57居住戶數(shù)戶9448居住人數(shù)人3304（三）價(jià)格定位1、住宅部分（1）市場比較法定價(jià)過程表12：表樓盤調(diào)查統(tǒng)計(jì)表序號項(xiàng)目名稱建筑規(guī)模建筑面積（平方米）平均價(jià)格（元/平方米）銷售率（%）開盤日期A龍澤園6-7F28529260010003/01/28B萊茵半島花園6+1F12F250000多層：2900高層：3300----------未開盤內(nèi)部認(rèn)購C新田綠洲9-6F、4-12F1-18F67872多層：2880高層：35008003/06/15D船山廣場1-19F/2B2867931008003/10E水印都市2-14F、2-18F4746027509003/05/08注：在以下列表中樓盤名稱均以字母代替A：龍澤園、B：萊茵半島花園、C：新田綠洲、D：船山廣場、E：水印都市。交易日期修正系數(shù)以本次市場調(diào)查的日期為基數(shù)100，以本項(xiàng)目的預(yù)售期為終點(diǎn)，2008年江北市商品住宅均價(jià)增長18.18%，江北市該類住宅和商鋪價(jià)格的變動(dòng)呈上升趨勢，月平均變動(dòng)+1.5%，其他條件見表11和表14。表13：本項(xiàng)目住宅價(jià)格市場比較法系數(shù)修正表單位：元/平方米序號成交價(jià)格交易日期修正區(qū)域因素修正個(gè)別因素修正交易情況修正比準(zhǔn)價(jià)格交通配套環(huán)境小計(jì)交房標(biāo)準(zhǔn)社區(qū)規(guī)劃小計(jì)A2600109/100+3+10100/1040+1100/101100/1002698B29003300109/100+20+3100/1050+2100/102100/10029513359C28803100109/100+3+1+2100/1060+2100/102100/10029033528D3000109/100+3+20100/1050+1100/101100/1003186E2750109/100+2+2+1100/1050+1100/101100/1002826表14：本項(xiàng)目住宅價(jià)格市場比較法銷售狀況權(quán)重系數(shù)修正表項(xiàng)目名稱比準(zhǔn)價(jià)格（元/平方米）銷售狀況權(quán)重（銷售率）加權(quán)的相對價(jià)格（元/平方米）本項(xiàng)目住宅銷售價(jià)格（元/平方米）A2698100%2698B295133590%--------------------------------C2903352880%23222822D318680%2549E282690%2543合計(jì)多層：180%多層：5020多層：2789高層：250%高層：7914高層：3166多層住宅銷售價(jià)格=5020元/平方米÷180%=2789元/平方米高層住宅銷售價(jià)格=7914元/平方米÷250%=3166元/平方米（2）加權(quán)平均法定價(jià)過程表15：本項(xiàng)目住宅價(jià)格加權(quán)平均價(jià)項(xiàng)目名稱比準(zhǔn)價(jià)格（元/平方米）建筑面積（平方米）共計(jì)（萬元）A2698285297697B多層：2850高層：33592500007125083975C多層：2903高層：3528678721970323945D3186286799137E28264746013412多層住宅銷售價(jià)格=98650萬元÷320701平方米×10000元/萬元=3076元/平方米高層住宅銷售價(jià)格=130469萬元÷394011平方米×10000元/萬元=3311元/平方米故最后采用算術(shù)平均值確定本項(xiàng)目多層住宅單價(jià)為：2933元/平方米高層住宅單價(jià)為：3238元/平方米2、商鋪部分（1）市場比較法定價(jià)過程目前江北市房地產(chǎn)市場商鋪多為租售并舉，且以出售為主。因此我們選取兩個(gè)類比性比較強(qiáng)的項(xiàng)目作為比較實(shí)例。其中，水印都市項(xiàng)目的交易日期是以本次調(diào)查時(shí)間為基準(zhǔn)，錦和嘉園項(xiàng)目的交易日期是以2008年6月31日為基準(zhǔn)，其價(jià)格變動(dòng)情況同住宅相同。表16：本項(xiàng)目商鋪價(jià)格市場比較法系數(shù)修正表單位：元/平方米項(xiàng)目名稱成交價(jià)格交易日期修正區(qū)域因素修正個(gè)別因素修正交易情況修正比準(zhǔn)價(jià)格交通繁華程度小計(jì)水印都市10000109/100+2+2100/104100/101100/10010377錦和嘉園8000117/100-2-2100/96100/95100/1009561故最后采用算術(shù)平均值確定本項(xiàng)目商鋪單價(jià)為：9969元/平方米（2）收益還原法定價(jià)過程目前江北市同類地段的市場租金在50元/月/㎡~70元/月/㎡左右，按60元/月/㎡估算商鋪的售價(jià)。PS=12NRS……………①（總價(jià)等于N年的收益）RS≥PSλ÷（2×10000）……………②（月租大于月供）由①、②可推出N≤14.7859（年）；K=1/N=6.76%（年收益率）注：P為商鋪價(jià)格；S為商鋪面積；N為收益年限(按50年計(jì)算)；R為市場租金；λ為人民銀行10年期抵押貸款常數(shù)。PS=12RS[1－(1＋K)-N]/KP=12R[1－(1＋K)-50]/K=12×60[1－(1＋6.76%)-50]÷6.76%=10246元/平方米故最后采用算術(shù)平均值確定本項(xiàng)目商鋪單價(jià)為：10107元/平方米3、車位銷售價(jià)格的確定根據(jù)江北市該區(qū)域目前的情況，車位平均銷售價(jià)格為10萬元/個(gè)~15萬元/個(gè)。4、建議銷售價(jià)格綜合考慮了市場對定價(jià)的影響后，分析人員建議該項(xiàng)目個(gè)部分的銷售單價(jià)為：多層住宅：2950元/平方米高層住宅：3250元/平方米商鋪：10000元/平方米車位：15萬元/個(gè)四、項(xiàng)目投資估算（一）項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排本項(xiàng)目計(jì)劃在兩年（24個(gè)月）左右的時(shí)間內(nèi)建成。建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃如下：2008年6月：2008年6月25日~7月25日：2008年8月~9月：2008年10月：2008年10月~11月：2008年12月：2009年1月：2009年3月：2009年7月：2009年10月：2009年10月~2009年12月：2009年11月~2009年2月：2009年12月：2010年1月~3月：2010年3月~5月：2010年3月~6月：2010年6月：2010年6月~9月：2010年7月~9月：2010年10月~2011年1月：2010年8月~2011年5月：2011年3月~6月：2010年6月：項(xiàng)目建議書批復(fù)。編制可行性研究報(bào)告并批復(fù)。建筑方案設(shè)計(jì)。綜合管網(wǎng)設(shè)計(jì)。施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)。報(bào)建、領(lǐng)取建設(shè)規(guī)劃許可證。工程開工，多層1#~4#樓先施工。完成投資額25%，開始預(yù)售多層1#~4#樓。多層5#~8#樓開始施工。高層4#樓開始施工。多層1#~4#樓主體工程完工。高層1#~3#樓開始施工。1#~4#樓設(shè)備安裝。1#~4#樓室內(nèi)外裝修。多層5#~8#樓主體工程完工。多層5#~8#樓設(shè)備安裝。多層1#~4#樓竣工驗(yàn)收。多層5#~8#樓室內(nèi)外裝修。高層4#主體完工。高層4#設(shè)備安裝。高層4#室內(nèi)外裝修。多層5#~8#樓竣工驗(yàn)收。高層1#~3#設(shè)備安裝。高層1#~3#室內(nèi)外裝修。高層4#樓竣工驗(yàn)收。公共設(shè)施配套工程。高層1#~3#樓竣工驗(yàn)收。正式全部入住。工程施工進(jìn)度詳見附表12。（二）本項(xiàng)目物業(yè)銷售租賃價(jià)格根據(jù)工程所處位置、周圍環(huán)境條件和房地產(chǎn)市場的趨勢預(yù)測，考慮房地產(chǎn)銷售風(fēng)險(xiǎn)和工程建設(shè)成本等綜合因素，多層住宅每平方米2950元，高層住宅每平方米3250元；商鋪每平方米10000元；地下車位每個(gè)15萬元；（三）銷售進(jìn)度及付款回收計(jì)劃本項(xiàng)目計(jì)劃在2年半（30個(gè)月）左右內(nèi)完成銷售，各年銷售計(jì)劃見表17。表17：本項(xiàng)目銷售計(jì)劃表（%）項(xiàng)目合計(jì)200820092010201120122013多層住宅10060%30%10%高層住宅10030%60%10%商業(yè)10080%20%停車位10060%40%由于銀行按揭的時(shí)限，所以2009年和2010年銷售的房款收入按90%回收，其余的房款在下一年度全部收回，2011年銷售的房款收入，當(dāng)年全部回收。車位銷售按分期付款形式實(shí)行，即第一年還50%，第二年還剩余50%?；乜钸M(jìn)度詳見表18。表18：回款金額估算表單位：面積（平方米）銷售收入（萬元）銷售期間項(xiàng)目2009201020112012面積銷售收入面積銷售收入面積銷售收入面積銷售收入銷售計(jì)劃合計(jì)58242172953867215822120866633多層高層商業(yè)車位5443238101605712382721676202616360080292477261627009072127017441800267641317441800百分比回款金額百分比回款金額百分比回款金額百分比回款金額收款計(jì)劃2005多層高層商業(yè)車位90%9010%16061242006多層高層商業(yè)車位90%90%90%50%722622292354135010%10%10%50%80324826213502007多層高層商業(yè)車位100%100%100%50%2676413174490050%900小計(jì)15565148898396900注：車位面積未計(jì)算在內(nèi)。（四）稅費(fèi)率本報(bào)告采用的各種稅費(fèi)率見表19。表19：稅費(fèi)率表（%）稅費(fèi)項(xiàng)目稅費(fèi)率稅費(fèi)項(xiàng)目稅費(fèi)率營業(yè)稅5土地增值稅1城市維護(hù)建設(shè)稅7法定盈余公積金10教育費(fèi)附加3公益金5企業(yè)所得稅33任意盈余公積金3管理費(fèi)用5不可預(yù)見費(fèi)2銷售費(fèi)用2.5房產(chǎn)稅（按租金）12（五）項(xiàng)目各種財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)估算1、土地費(fèi)用本項(xiàng)目用地共計(jì)90.9畝，出讓單價(jià)200萬元/畝，出讓總金額為18180萬元，土地出讓金分兩次償還，2008年先付80%，即14544萬元；剩余的土地出讓金在2009年付清，即3636萬元。2、前期工程費(fèi)。本項(xiàng)目前期工程費(fèi)估算見表20表20：前期工程費(fèi)估算表單位：萬元序號項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)金額1規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)建安工程費(fèi)×1.5%1262可行性研究費(fèi)建安工程費(fèi)×5‰423水文地質(zhì)勘探費(fèi)建安工程費(fèi)×5‰424通水、通電、通路費(fèi)建安工程費(fèi)×1%845場地平整費(fèi)10元/平方米63合計(jì)3573、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)本項(xiàng)目基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)估算見表21表21：基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)估算表單位：萬元序號項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)金額1供電工程建安工程費(fèi)×3%2512供水工程3供氣工程4道路工程5綠化工程6通訊工程7照明工程8排污工程9環(huán)衛(wèi)工程合計(jì)2514、建安工程費(fèi)用本項(xiàng)目建安工程費(fèi)用估算見表22表22：建安工程費(fèi)用估算表單位：萬元序號項(xiàng)目單價(jià)計(jì)價(jià)數(shù)量金額1多層住宅700元/平方米90720平方米6350高層住宅1200元/平方米13920平方米16702商業(yè)800元/平方米4360平方米349合計(jì)83695、公共設(shè)施配套費(fèi)本項(xiàng)目公共設(shè)施配套費(fèi)估算見表23表23：公共設(shè)施配套費(fèi)估算表單位：萬元序號項(xiàng)目單價(jià)計(jì)價(jià)數(shù)量金額1居委會(huì)100元/平方米134001342托兒所3公共廁所4停車場5健身設(shè)施合計(jì)1346、開發(fā)間接費(fèi)用本項(xiàng)目開發(fā)間接費(fèi)用估算見表24表：24開發(fā)間接費(fèi)用估算表單位：萬元序號項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)金額1分散建設(shè)市政公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)建安工程費(fèi)×5%4182建筑工程質(zhì)量安全監(jiān)督費(fèi)建安工程費(fèi)×4‰333供水管網(wǎng)補(bǔ)償費(fèi)住宅商業(yè)住宅：0.3T/人，600元/T商業(yè)：0.1T/人，600元/T住宅：59商業(yè)：154供電用電負(fù)荷費(fèi)住宅商業(yè)住宅：4KVA/戶，480元/KVA商業(yè)：8KVA/百㎡，480元/KVA住宅：181商業(yè)：166其他建安工程費(fèi)×5‰42合計(jì)7647、其他費(fèi)用本項(xiàng)目其他費(fèi)用估算見表25表25：其他費(fèi)用估算表單位：萬元序號項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)金額1預(yù)算定額管理費(fèi)建安工程費(fèi)×5‰422竣工檔案保證金3報(bào)建手續(xù)費(fèi)4工程合同預(yù)算或標(biāo)底審查費(fèi)6其他合計(jì)428、不可預(yù)見費(fèi)用本項(xiàng)目的不可預(yù)見費(fèi)用按項(xiàng)目1~7項(xiàng)和的2%估算，詳見附表2。2008年不可預(yù)見費(fèi)用：310萬元；2009年不可預(yù)見費(fèi)用：224萬元；2010年不可預(yù)見費(fèi)用：27萬元；2011年不可預(yù)見費(fèi)用：1萬元；合計(jì)：562萬元。9、管理費(fèi)用本項(xiàng)目的管理費(fèi)用按項(xiàng)目1~5項(xiàng)和的3%估算，詳見附表2。2008年管理費(fèi)用：465萬元；2009年管理費(fèi)用：336萬元；2010年管理費(fèi)用：40萬元；2011年管理費(fèi)用：2萬元；合計(jì)：843萬元。10、銷售費(fèi)用本項(xiàng)目的銷售費(fèi)用按銷售收入的2.5%估算。包括銷售代理費(fèi)，占銷售收入的1.5%，即596萬元；廣告宣傳及市場推廣費(fèi)，占銷售收入的1%，即398萬元。合計(jì)為994萬元。銷售收入見附表3，銷售費(fèi)用見附表2。11、財(cái)務(wù)費(fèi)用本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)費(fèi)用按現(xiàn)行商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)貸款的利率（r=5.58%）估算，詳見附表10。2008年財(cái)務(wù)費(fèi)用：167萬元；2009年財(cái)務(wù)費(fèi)用：391萬元；2010年財(cái)務(wù)費(fèi)用：446萬元；2010年財(cái)務(wù)費(fèi)用：223萬元；合計(jì)：1227萬元。（六）資金籌措項(xiàng)目總投資30931萬元，其中項(xiàng)目資本金2000萬元，第一年（2008年）全部投入；商業(yè)性銀行貸款8000萬元，第一年（2008年）貸款6000萬元，第二年（2009）貸款2000萬元；不足的部分?jǐn)M由預(yù)售房款解決。詳見附表5。（七）貸款條件年利率5.58%，按單息計(jì)利每年支付，寬限期2年，第三年（2010）等額還本，分2年還清。五、財(cái)務(wù)分析（一）盈利能力分析項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)經(jīng)營收入為39750萬元，可獲利潤5465萬元，扣除所得稅、資本公積后還有3002萬元可分配利潤。項(xiàng)目繳納的營業(yè)稅金為2165萬元，所得稅為1803萬元，土地增值稅為397萬元，合計(jì)繳納稅金4365萬元。和項(xiàng)目業(yè)主投入的資本金2000萬元相比，在4年內(nèi)項(xiàng)目盈利和繳納的稅金的絕對值是相當(dāng)高的，表明項(xiàng)目的盈利能力是比較強(qiáng)的。項(xiàng)目全部投資內(nèi)部收益率（所得稅前）為13.22%，在預(yù)期可接納內(nèi)部收益率為10%，項(xiàng)目凈現(xiàn)值為1020萬元，項(xiàng)目投資回收期為3.39年。資本金內(nèi)部收益率為23.12%，項(xiàng)目凈現(xiàn)值為2390萬元。詳見附表7和附表8。投資利潤率=利潤總額÷總投資×100%=5465÷31723×100%=17.23%資本金凈利潤率=稅后利潤÷資本金×100%=3662÷2000×100%=183.10%（二）償債能力分析按照項(xiàng)目的借款條件和還款計(jì)劃，項(xiàng)目建設(shè)期不還本金，從2010年開始分2年等額償還本金，每年還4000萬元；借款利息每年照付，總計(jì)付利息1227萬元。詳見附表10。（三）資金平衡分析和資產(chǎn)負(fù)債分析在項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)，各期資金的來源與運(yùn)用是平衡有余的。資產(chǎn)負(fù)債是比較低的，資產(chǎn)負(fù)債率最高是（第3年）僅43%，低于行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。因此，從總體上看，項(xiàng)目的清償能力是比較強(qiáng)的。資金平衡分析和資產(chǎn)負(fù)債分析詳見附表9和附表11。六、盈虧平衡和敏感性分析（一）盈虧平衡臨界點(diǎn)分析本項(xiàng)目基本方案總體物業(yè)平均價(jià)格為3647元/平方米，收入為39750萬元。其中包括：高層住宅、多層住宅、商鋪和車位四種物業(yè)。銷售面積為109000平方米，高層住宅Q1：13920平方米，多層住宅Q2：90720平方米，商鋪Q3：4360平方米。各單位單方工程造價(jià)分別為高層P1：1100元/平方米，多層P2：650元/平方米，商鋪P3：800元/平方米。項(xiàng)目的應(yīng)繳稅金為6.5%。經(jīng)對財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的估算：Q：可銷售總面積（平方米）；P：銷售均價(jià)（元/平方米）；A：工程建安成本(8369萬元)；Π：利潤（萬元）收入R(萬元)：P*Q開發(fā)成本：115%A＋19021開發(fā)費(fèi)用：3%A＋2.5%P*Q＋1786各種稅金：6.5%P*Q由以上可得：固定成本FC（萬元）：20807萬元可變成本VC（萬元）：118%A＋2.5%P*Q稅金r（萬元）：6.5%RΠ=R－FC－VC－r=P*Q－（118%A＋2.5%P*Q）－20807－6.5%R=0.91P*Q－1.18A－20807當(dāng)Π=0時(shí)：銷售價(jià)格P0=3096元/平方米，項(xiàng)目收入支出持平。ηp=(P－P0)÷P×100%=(3647－3093)÷3647×100%=15.11%當(dāng)銷售價(jià)格制定在P=3647元/平方米時(shí)：完成銷售面積Q0=92527平方米就能使項(xiàng)目收支平衡。ηQ=(Q－Q0)÷Q×100%=(109000－92527)÷109000×100%=15.11%當(dāng)銷售價(jià)格制定在P=3490元/平方米，銷售面積為109000平方米時(shí)，追加投資：總投資(FC＋VC)為37166萬元，項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)利潤為0；上述計(jì)算結(jié)果表明：如果本項(xiàng)目的整體價(jià)格在3096元/平方米以上時(shí)，項(xiàng)目有經(jīng)濟(jì)利潤，即本項(xiàng)目有15.11%的降價(jià)空間，保證經(jīng)濟(jì)利潤。如果本項(xiàng)目的整體定價(jià)在3490元/平方米時(shí)，只需銷售92527平方米，就可保證項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)利潤有，有15.11%的銷售控制空間。如果本項(xiàng)目整體定價(jià)在3490元/平方米，銷售面積預(yù)計(jì)達(dá)到100%，即109000平方米時(shí)，追加開發(fā)產(chǎn)品的投資，最高能達(dá)到37166萬元。表26：臨界點(diǎn)分析表敏感因素基本方案臨界點(diǎn)計(jì)算內(nèi)部收益率（%）13.22%期望值10%開發(fā)產(chǎn)品投資（萬元）31723最高值37166銷售價(jià)格（元/平方米）3647最低值3093銷售面積（平方米）109000最低值92451（二）敏感性分析根據(jù)臨界點(diǎn)分析建立的數(shù)學(xué)模型，我們針對模型中的銷售價(jià)格、銷售面積、固定成本和可變成本四個(gè)自身變量因素進(jìn)行分析。設(shè)變量變動(dòng)幅度為-20%、-10%、0、10%、20%，預(yù)計(jì)利潤變動(dòng)的結(jié)果。1、單一變量敏感性分析（1）、銷售價(jià)格變動(dòng)，其他因素固定不變設(shè)價(jià)格變動(dòng)幅度為-20%、-10%、0、10%、20%，預(yù)計(jì)利潤變動(dòng)的結(jié)果為：表27：單一變量靜態(tài)敏感分析表-20%-10%0+10%+20%銷售價(jià)格-176918485465908212699銷售面積20628355465809610724可變成本74406453546544783090從此表可以看出，銷售價(jià)格和銷售面積的波動(dòng)很直接的影響了本項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)利潤，而可變成本的影響相對比較弱。表28：單一變量動(dòng)態(tài)敏感分析表序號項(xiàng)目變動(dòng)幅度（%）全部投資（所得稅前）內(nèi)部收益率（%）凈現(xiàn)值（萬元）投資回收期（年）0基本方案13.2210203.391銷售價(jià)格+1022.1238563.02-104.25-18163.862銷售面積+1015.0711203.35-1011.43-18163.863可邊成本+105.07-17143.81-1023.1137542.99從此表可以看出，銷售面積的變動(dòng)對本項(xiàng)目來說沒有很大的影響，而銷售價(jià)格和可變成本的變動(dòng)則直接的影響了項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)利潤，所以在后期操作過程中財(cái)務(wù)上應(yīng)加強(qiáng)對投入成本的控制，在營銷上采取有利的方式保證銷售價(jià)格的穩(wěn)定。從以上兩表分析中可以得知，銷售價(jià)格是將來營銷售過程中最重要的因素，它決定了整個(gè)項(xiàng)目的盈利情況，只有制定了一個(gè)切實(shí)可行的市場銷售價(jià)格，產(chǎn)品的銷售才能得以保障，經(jīng)濟(jì)收益才能實(shí)現(xiàn)，成本投資則不會(huì)捉襟見肘。七、風(fēng)險(xiǎn)及其對策分析（一）市場風(fēng)險(xiǎn)分析從江北市目前住宅市場來看，出現(xiàn)了住房結(jié)構(gòu)供過于求的情況，市場有效需求不足。本項(xiàng)目定位于中高檔住宅，項(xiàng)目在區(qū)位、配套設(shè)施、交通、小區(qū)環(huán)境等方面有較大的市場需求優(yōu)勢，但在銷售價(jià)格方面有一定的風(fēng)險(xiǎn)。按照國際慣例，房價(jià)一般是居民收入的3~6倍，而目前江北市房價(jià)每平方米為2722元（一般市區(qū)住宅），一套90平方米的住宅總價(jià)在25萬左右，相當(dāng)于家庭收入的8倍，難以形成有效需求。本項(xiàng)目銷售房價(jià)是這一標(biāo)準(zhǔn)的近2倍，目前江北市先富起來的人畢竟是少數(shù)，需求有限，銷售有一定市場風(fēng)險(xiǎn)。雖然目前江北市房地產(chǎn)市場總的趨勢是供大于求，價(jià)格走高，銷售相當(dāng)不理想，但隨著國家采取的穩(wěn)健的貨幣政策和開放的財(cái)政政策的成功，擴(kuò)大內(nèi)需取得成效，居民實(shí)際購買力處于上升趨勢，從長遠(yuǎn)看商品房銷售前景看好。為保證項(xiàng)目成功，開發(fā)商應(yīng)提高工程質(zhì)量，通過降低開發(fā)成本，減小市場風(fēng)險(xiǎn)。做好方案規(guī)劃，項(xiàng)目市場定位是建立在住宅小區(qū)合理的規(guī)劃基礎(chǔ)上，包括小區(qū)總體規(guī)劃、配套環(huán)境規(guī)劃、戶型規(guī)劃等。應(yīng)杜絕規(guī)劃設(shè)計(jì)單調(diào)、缺乏完善的配套功能的方案規(guī)劃，從方案的規(guī)劃上和戶型的設(shè)計(jì)上贏得消費(fèi)者，減小項(xiàng)目的市場風(fēng)險(xiǎn)。（二）經(jīng)營管理風(fēng)險(xiǎn)分析本項(xiàng)目主要應(yīng)加強(qiáng)市場營銷工作，做好商品房的銷售，加大促銷力度，多渠道、多種方式推廣促銷，盡快銷售，才能最大限度的減少項(xiàng)目的市場銷售風(fēng)險(xiǎn)。在項(xiàng)目實(shí)施中還應(yīng)優(yōu)化設(shè)計(jì)，采取切實(shí)可行的工程技術(shù)措施和施工方案，在施工管理中，控制各項(xiàng)開發(fā)建設(shè)成本費(fèi)用，降低投資成本。從財(cái)務(wù)評價(jià)分析數(shù)據(jù)可以看出，工程投資降低1%，將比基本方案增加凈現(xiàn)值413萬元，增長28.31%；反之，利潤減少，銷售收益下降。因此，降低工程造價(jià)，控制投資成本，也是降低本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)因素之一。做好物業(yè)管理和售后服務(wù)工作。（三）金融財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析本項(xiàng)目資金分為三塊：一部分銀行貸款、一部分自有資金、一部分預(yù)售房款。但從自有資金使用成本和開發(fā)資金回收考慮，減少占用資金回收風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)采用多種付款方式促銷，可以選擇采用：①一次性付款方式；②分期付款方式；③八成銀行按揭方式；④建筑分期付款＋銀行按揭；⑤特惠免息付款方式；⑥全部按揭限期分期付款等多種付款方式，使開發(fā)資金按預(yù)期回籠，消減金融財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。八、附表附表1：主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表序號名稱單位數(shù)據(jù)備注Ⅰ項(xiàng)目設(shè)計(jì)參數(shù)1房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品總建筑面積平方米113780商品住宅銷售面積商業(yè)用房建筑面積車位銷售面積平方米平方米平方米103420436060004780㎡不計(jì)建筑面積Ⅱ經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)1開發(fā)產(chǎn)品投資萬元31723其中：財(cái)務(wù)費(fèi)用萬元12272單方成本元/平方米29103資金籌措萬元31723其中：資本金借款預(yù)售房款自有資金萬元萬元萬元萬元200080001328184424經(jīng)營收入萬元397505經(jīng)營成本萬元286596經(jīng)營費(fèi)用萬元30647應(yīng)交稅金萬元4365其中：營業(yè)稅金及附加土地增值稅所得稅萬元萬元萬元216539718038利潤總額萬元54659稅后利潤萬元366210可分配利潤萬元3002Ⅲ財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)1投資利潤率%17.232投資凈利潤率%11.544投資利稅率%13.765資本金凈利潤率%183.16全部投資內(nèi)部收益率（所得稅前）%13.227全部投資投資回收期（所得稅前）年3.398全部投資內(nèi)部收益率（所得稅后）%9.039全部投資投資回收期（所得稅后）年3.6010房地產(chǎn)投資長期借款償還期年4建設(shè)期起注：整數(shù)位存在四舍五入產(chǎn)生+1的誤差附表2：項(xiàng)目總投資估算表單位：萬元序號項(xiàng)目合計(jì)2008200920102011一開發(fā)建設(shè)投資31723164421258722354591房地產(chǎn)開發(fā)成本2865915810114281353681.11.21.31.41.51.61.71.8土地費(fèi)用前期工程費(fèi)用基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用建筑工程安裝費(fèi)用公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用開發(fā)間接費(fèi)用其他費(fèi)用不可預(yù)見費(fèi)用1818035725183691347644256214544357251306423636718638222411836776276712房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用306463211598823912.12.22.3銷售費(fèi)用管理費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用9948431227465167432336391396404461662223二經(jīng)營資金三項(xiàng)目總投資額3172316442125872235459123開發(fā)產(chǎn)品投資固定資產(chǎn)投資經(jīng)營資金3172316442125872235459附表3：銷售收入與經(jīng)營稅金估算表單位：萬元序號項(xiàng)目合計(jì)200820092010201120121銷售收入39750172951582266331.11.21.3可銷售面積（平方米）平均售價(jià)（元/平方米）銷售比例（%）10900036471005824229705338672409136120865488112經(jīng)營稅金及附加21659528703432.12.22.3營業(yè)稅城市維護(hù)建設(shè)稅教育費(fèi)附加196813859865612679155243122293土地增值稅397173158664商品房銷售凈收入3718816170147946224注：銷售比例是各個(gè)產(chǎn)品銷售比例的加權(quán)平均附表4：土地增值稅估算表單位：萬元序號項(xiàng)目合計(jì)200820092010201120121銷售收入39750172951582266332扣除項(xiàng)目2.12.22.32.4開發(fā)成本開發(fā)費(fèi)用銷售稅金其他扣除額3增值額4增值比例（%）5增值稅率（%）1116速算扣除率（%）7土地增值稅39717315866附表5：投資使用計(jì)劃與資金籌措表單位：萬元序號項(xiàng)目合計(jì)200820092010201120121總投資31723164421258722354591.11.2經(jīng)營資金開發(fā)產(chǎn)品投資其中：不含財(cái)務(wù)費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用3172330496122716442162751671258712196391223517894464592362232資金籌措31723164421258722354592.12.22.32.42.52.62.6.12.6.2資本金預(yù)售收入租金收入其他收入自有資金借款開發(fā)產(chǎn)品投資長期借款經(jīng)營資金借款200013281844280008000200084426000600010587200020002235459附表6：損益表單位：萬元序號項(xiàng)目合計(jì)200820092010201120121經(jīng)營收入39750172951582266331.11.2銷售收入租金收入39750172951582266332總成本費(fèi)用31723157101181641972.12.2開發(fā)成本開發(fā)費(fèi)用28659306414209150110682113437684293經(jīng)營稅金及附加21659528703434土地增值稅397173158665利潤總額5465460297820276彌補(bǔ)前年度虧損7應(yīng)繳所得稅額5465460297820278所得稅18031529826699稅后利潤33623081196135810盈余公積6605536024510.110.210.3法定盈余公積金公益金任意盈余公積金3671831103115920010060136684111加：年初未分配利潤253188912可供投資者分配利潤2531636111313應(yīng)付利潤A方B方C方14年末未分配利潤25318893002注：成本費(fèi)用按銷售金額比例各期分?jǐn)?。附?：現(xiàn)金流量表（全部投資）單位：萬元序號項(xiàng)目合計(jì)200820092010201120121現(xiàn)金流入39750155651488983969001.11.21.31.41.51.6銷售收入租金收入其他收入回收固定資產(chǎn)余值回收經(jīng)營資金凈轉(zhuǎn)售收入39750155651488983969002現(xiàn)金流出360881644213864424515372.12.22.32.42.52.6開發(fā)產(chǎn)品投資經(jīng)營資金經(jīng)營費(fèi)用經(jīng)營稅金及附加土地增值稅所得稅317232165397180316442125879521731522235870158982459343666693凈現(xiàn)金流量3662-164421701106446859900累計(jì)凈現(xiàn)金流量-16442-14741-4097276236624所得稅前凈現(xiàn)金流量5465-164421853116267528900累計(jì)所得稅前凈現(xiàn)金流量-16442-14589-2963456554655凈現(xiàn)值-300-14947140679974685559累計(jì)凈現(xiàn)值-14947-13541-554-859-3006所得稅前凈現(xiàn)值1020-14947153187355142559累計(jì)所得稅前凈現(xiàn)值-14947-13416-46814611020計(jì)算指標(biāo)所得稅前所得稅后內(nèi)部收益率（FIRR）13.22%9.03%財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）1020-300投資回收期（年）[靜態(tài)]3.393.60投資回收期（年）[動(dòng)態(tài)]3.91------基準(zhǔn)收益率（Ie）10%10%附表8：現(xiàn)金流量表（資本金）單位：萬元序號項(xiàng)目合計(jì)200820092010201120121現(xiàn)金流入39750155651488983969001.11.21.31.41.51.6銷售收入租金收入其他收入回收固定資產(chǎn)余值回收經(jīng)營資金凈轉(zhuǎn)售收入39750155651488983969002現(xiàn)金流出360881044211864824555372.12.22.32.42.52.62.72.82.92.10資本金租售收入用于產(chǎn)品投資自有資金經(jīng)營資金經(jīng)營費(fèi)用經(jīng)營稅金及附加土地增值稅所得稅借款本金償還借款利息支付20001328184422165397180380002000844210587952173152223587015898240004593436666940003凈現(xiàn)金流量3662-10442370166442859900累計(jì)凈現(xiàn)金流量-10442-6741-97276236624所得稅前凈現(xiàn)金流量5465-10442385376263528900累計(jì)所得稅前凈現(xiàn)金流量-10442-65891037456554655凈現(xiàn)值1070-9493305949921953559累計(jì)凈現(xiàn)值-9493-6434-144251110706所得稅前凈現(xiàn)值2390-9493318457302410559累計(jì)所得稅前凈現(xiàn)值-9493-6309-57918132390計(jì)算指標(biāo)所得稅前所得稅后內(nèi)部收益率（IRR）23.12%16.09%財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（NPV）23901070基準(zhǔn)收益率（Ie）10%10%附表9：資金來源與運(yùn)用表單位：萬元序號項(xiàng)目合計(jì)200820092010201120121現(xiàn)金來源5819216442175651488983969001.11.21.31.41.51.61.71.81.91.10銷售收入租金收入其他收入房地產(chǎn)投資借款短期借款資本金自有資金回收固定資產(chǎn)余值回收經(jīng)營資金凈轉(zhuǎn)售收入397508000200084426000200084421556520001488983969002現(xiàn)金運(yùn)用5253016442138648245139792.12.22.32.42.52.62.72.82.92.10開發(fā)產(chǎn)品投資（含利息）經(jīng)營資金經(jīng)營費(fèi)用經(jīng)營稅金及附加土地增值稅所得稅應(yīng)付利潤自有資金回收借款本金償還借款利息支付31723216539718038442800016442125879521731522235870158982400045934366669844240004盈余資金566237016644-55839005累計(jì)盈余資金37011034547625662附表10：長期借款償還表單位：萬元序號項(xiàng)目合計(jì)200820092010201120121長期借款償還1.11.21.31.41.5年初借款本息累計(jì)本金利息本年借款本年應(yīng)付利息本年還本付息還本付息年末借款本息累計(jì)800012279227800012276000167167167600060002000391391391800080004464446400044640004000223422340002232還本資金來源170112345152042.12.22.32.42.52.6上年余額攤銷折舊利潤可利用售房收入其他17011064468599003償還等額還款本金400040004償還長期貸款本金能力1701834511204121045長期借款償還期（年）4附表11：資產(chǎn)負(fù)債表單位：萬元序號項(xiàng)目200820092010201120121資產(chǎn)16442187501699978041.11.1.11.1.21.1.31.1.41.21.3流動(dòng)資產(chǎn)總額應(yīng)收帳款存貨（含在建工程）貨幣資金累計(jì)盈余資金固定資產(chǎn)凈值無形及遞延資產(chǎn)凈值164421644217301331937012663399110345900214247622負(fù)債及所有者權(quán)益164421875016997804負(fù)債6000800040002.12.1.12.1.22.1.32.22.2.12.2.2流動(dòng)負(fù)債總額應(yīng)付帳款短期借款應(yīng)付稅金借款經(jīng)營資金借款開發(fā)產(chǎn)品投資借款600080004000所有者權(quán)益10442107501299978042.32.42.52.6資本金資本公積金累計(jì)盈余公積金累計(jì)未分配利潤20008442200084425525320008442415214220006605144比率指標(biāo)參考指標(biāo)資產(chǎn)負(fù)債率（%）≤70%37%43%24%流動(dòng)比率（%）≥120%速動(dòng)比率（%）≥65%權(quán)益報(bào)酬率（%）5%40%15%總資產(chǎn)報(bào)酬率（%）3%18%13%權(quán)益乘數(shù)（%）182%221%115%銷售利潤率（%）3%12%18%總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率（%）89%146%71%精品文檔精心整理精品文檔可編輯的精品文檔東方之珠住宅小區(qū)三期高層消防及通風(fēng)工程投標(biāo)文件項(xiàng)目名稱：東方之珠住宅小區(qū)三期高層消防通風(fēng)工程投標(biāo)人：(蓋章)投標(biāo)文件內(nèi)容：投標(biāo)文件技術(shù)部分法定代表人：(簽字或蓋章)2014年05月22日技術(shù)標(biāo)目錄編制說明及編制依據(jù)一、編制依據(jù)二、編制說明工程概況及特點(diǎn)一、總述二、工程概況三、施工目標(biāo)四、本工程的重點(diǎn)及難點(diǎn)五、系統(tǒng)功能表述、產(chǎn)品型號性能詳細(xì)說明項(xiàng)目組織管理機(jī)構(gòu)一、項(xiàng)目經(jīng)理級主要技術(shù)管理人員簡介二、人員資質(zhì)證書三、管理機(jī)構(gòu)崗位職責(zé)施工進(jìn)度計(jì)劃表及勞動(dòng)力安排一、總工期及進(jìn)度計(jì)劃安排二、確保施工進(jìn)度的技術(shù)組織措施三、勞動(dòng)力計(jì)劃及說明四、主材供應(yīng)計(jì)劃工程施工方案及技術(shù)措施一、自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)二、噴淋系統(tǒng)（車庫）三、消火栓系統(tǒng)四、防火卷簾五、通風(fēng)系統(tǒng)質(zhì)量目標(biāo)及保證措施一、質(zhì)量目標(biāo)二、質(zhì)量保證措施第七章安全文明目標(biāo)及保證措施一、安全生產(chǎn)目標(biāo)二、安全生產(chǎn)保證措施三、文明施工目標(biāo)四、文明施工保證措施第八章施工措施一、與總包及其他相關(guān)單位的協(xié)調(diào)配合措施二、成品、半成品保護(hù)措施三、雨季、暑季施工保證措施工程維修、保養(yǎng)服務(wù)第十章近三年工程業(yè)績表及業(yè)績實(shí)景圖片編制說明及編制依據(jù)一、編制依據(jù)《火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》《火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)施工及驗(yàn)收規(guī)范》《自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》《自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)施工及驗(yàn)收規(guī)范》《建筑工程施工驗(yàn)收統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》《建筑電氣工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》《民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范》《建筑采暖衛(wèi)生與煤氣工程施工及驗(yàn)收規(guī)范》《建筑結(jié)構(gòu)給水及采暖工程質(zhì)量檢驗(yàn)評定標(biāo)準(zhǔn)》《工業(yè)金屬管道安裝工程施工及驗(yàn)收規(guī)范》《采暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計(jì)規(guī)范》《汽車庫、修車庫、停車場設(shè)計(jì)防火規(guī)范》《通風(fēng)與空調(diào)工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》《人民防空工程施工及驗(yàn)收規(guī)范》《防火卷簾通用技術(shù)條件》其他相關(guān)國家及地方規(guī)范及標(biāo)準(zhǔn)。二、編制說明1、本投標(biāo)文件依據(jù)甲方提供的河北拓為工程設(shè)計(jì)有限公司設(shè)計(jì)的東方之珠三期25#-29#樓與地下車庫自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、消火栓系統(tǒng)、噴淋系統(tǒng)、通風(fēng)系統(tǒng)工程圖紙、工程量清單、招標(biāo)文件及國家現(xiàn)行的有關(guān)法律、標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范及標(biāo)準(zhǔn)施工圖集、施工預(yù)算進(jìn)行編制的。為確保“東方之珠住宅小區(qū)三期高層消防通風(fēng)工程”安排的順利進(jìn)行，以優(yōu)質(zhì)的工程交付建設(shè)單位使用。在滿足設(shè)計(jì)、符合國境現(xiàn)行規(guī)范、法律要求的前提下，為本工程編制了施工組織設(shè)計(jì)與施工方案。本施工組織設(shè)計(jì)方案，僅適用于東方之珠三期高層消防通風(fēng)工程施工。工程概況及特點(diǎn)總述本工程施工組織設(shè)計(jì)在編制過程中，充分考慮本工程特點(diǎn)，有關(guān)規(guī)范的要求和本公司部管理規(guī)章的要求，以及公司以往施工過的工程的技術(shù)特點(diǎn)和經(jīng)驗(yàn)，本著優(yōu)化施工方案，強(qiáng)化質(zhì)量管理，合理降低工程造價(jià)，縮短工期的原則，制定了本工程的施工組織機(jī)構(gòu)、施工技術(shù)、施工質(zhì)量管理以及文明安全管理機(jī)構(gòu)和措施，制定了質(zhì)量目標(biāo)和技術(shù)要求，并充分考慮了現(xiàn)場條件和設(shè)計(jì)要求，采用新技術(shù)、新工藝、新材料、新方法，以保證優(yōu)化、按期完成工程施工任務(wù)。本工程具備如下特點(diǎn)：1、本工程作為高層住宅，對消防系統(tǒng)的功能和可靠性有相當(dāng)高的要求；2、本工程為5棟高層（最高為30層，地下2層）與地下車庫，地下車庫通風(fēng)工程設(shè)計(jì)為戰(zhàn)時(shí)通風(fēng)與平時(shí)通風(fēng)，技術(shù)要求較高。3、本工程在25#樓地下一層設(shè)置一臺(tái)區(qū)域主機(jī)，此區(qū)域主機(jī)與小區(qū)的中控室主機(jī)聯(lián)網(wǎng)，采用了新產(chǎn)品，新技術(shù)。5、本工程施工工期貫穿整個(gè)雨季、暑季，材料存放、勞動(dòng)者的防暑降溫保證成為本工程重點(diǎn)，為保證施工質(zhì)量必須采取相應(yīng)的施工方法、施工措施。二、工程概況：1、工程名稱：東方之珠住宅小區(qū)三期高層消防通風(fēng)工程2、工程地址：廊坊市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)東方大學(xué)城內(nèi)3、基本情況：26#、28#樓地下二層，地上三十層，建筑高度86.44m;25#、27#、29#樓地下二層，地上二十八層。建筑高度80.74米；地下二層部分為車庫，總建筑面積130817.15平方米，本建筑地下為住宅功能，地下為儲(chǔ)藏間、自行車庫及設(shè)備用房。4、本工程地上耐火等級為一級，地下耐火等級為一級、現(xiàn)澆鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，抗震設(shè)防烈度8度。5、施工內(nèi)容：（1）地下車庫與25#-29#樓火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)與廣播系統(tǒng)的安裝及聯(lián)動(dòng)調(diào)試，包括火災(zāi)探測器、監(jiān)視模塊、控制模塊、手動(dòng)報(bào)警按鈕、消火栓按鈕、聲光報(bào)警器等。（2）地下車庫與25#-29#樓消火栓系統(tǒng)的安裝，包括管道支架、閥門、整套消火栓箱的安裝調(diào)試，地下車庫管道的電伴熱保溫。（3）地下車庫噴淋系統(tǒng)的安裝調(diào)試，包括噴頭、閥門，預(yù)作用報(bào)警閥組的安裝調(diào)試。（4）平時(shí)送、排風(fēng)系統(tǒng)與防排煙系統(tǒng)的安裝調(diào)試，包括管道、風(fēng)機(jī)、風(fēng)閥、消聲器等設(shè)備的安裝調(diào)試。（5）人防通風(fēng)系統(tǒng)即進(jìn)風(fēng)系統(tǒng)與排風(fēng)系統(tǒng)安裝調(diào)試，包括進(jìn)風(fēng)口、排風(fēng)口等安裝調(diào)試。（6）防火卷簾的安裝調(diào)試。三、施工目標(biāo)1、質(zhì)量目標(biāo)保證本工程一次驗(yàn)收合格率100%，優(yōu)良率90%以上，保部優(yōu)爭國優(yōu)。安全目標(biāo)杜絕重大安全事故，月負(fù)傷率小于千分之零點(diǎn)四，爭創(chuàng)“無傷工程”。工期目標(biāo)科學(xué)組織施工，合理安排工序穿插，確保合同工期實(shí)現(xiàn)。文明施工目標(biāo)實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化施工，標(biāo)準(zhǔn)化管理，達(dá)到廊坊市“標(biāo)化工地”的要求。本工程的重點(diǎn)及難點(diǎn)及應(yīng)對措施1、火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警及消防聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)重點(diǎn)難點(diǎn)分析及應(yīng)對措施a、施工中管線敷設(shè)有斷頭、少線、接地、短路時(shí)應(yīng)采取以下措施防治：(1)、施工前認(rèn)真進(jìn)行圖紙會(huì)審和技術(shù)交底。明確報(bào)警布點(diǎn)位置，設(shè)備接線需求、管線的敷設(shè)方向。(2)、現(xiàn)場實(shí)地勘察。將現(xiàn)場實(shí)際性與施工圖紙進(jìn)行比較細(xì)化，拿出詳細(xì)的可行性方案和施工方案，包括管線的型號、數(shù)量及預(yù)留等情況。(3)、施工中嚴(yán)格按上述施工方案和國家電氣布線施工標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范進(jìn)行施工。(4)、管線敷設(shè)完后，認(rèn)真細(xì)心地檢查導(dǎo)線的型號、數(shù)量是否與方案和圖紙相符，導(dǎo)線的絕緣阻值是否達(dá)到要求。(5)、實(shí)施完上述工序并達(dá)到合格標(biāo)準(zhǔn)后，再進(jìn)行其它工序的施工。b、前端設(shè)備的安裝松動(dòng)、無法聯(lián)動(dòng)、不正確時(shí)應(yīng)采取以下預(yù)防措施：(1)、安裝前熟悉各個(gè)設(shè)備（探測器、模塊、手報(bào)）的接線方式和安裝方法。(2)、針對施工圖紙牢固正確的安裝設(shè)備。(3)、與其它消防設(shè)備聯(lián)接的聯(lián)動(dòng)模塊或信號模塊，在安裝前要特別注意該消防設(shè)備與消防聯(lián)接的接線方式及控制原理。(4)、設(shè)備安裝遵照《火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警設(shè)計(jì)及施工驗(yàn)收規(guī)范》執(zhí)行。c、報(bào)警控制器的安裝和調(diào)試為避免出現(xiàn)調(diào)不通、聯(lián)動(dòng)失效、運(yùn)行不正常應(yīng)該按以下步驟進(jìn)行：(1)、認(rèn)真閱讀報(bào)警控制器的使用說明書，檢查控制器的工作情況。(2)、在控制器正確安裝后正常工作的情況下，關(guān)閉控制器后，接入前端各報(bào)警回路，再開機(jī)運(yùn)行并檢查系統(tǒng)運(yùn)行情況。(3)、進(jìn)行系統(tǒng)編程，按邏輯程序?qū)μ綔y區(qū)域和報(bào)警區(qū)域進(jìn)行編程，聯(lián)動(dòng)相應(yīng)的模塊，控制相應(yīng)的消防設(shè)備。(4)、如果出現(xiàn)相應(yīng)的聯(lián)動(dòng)設(shè)備不動(dòng)作，此時(shí)應(yīng)檢查模塊工作是否正常。如果模塊工作正常，此時(shí)應(yīng)要求聯(lián)動(dòng)設(shè)備的施工方配合，共同協(xié)調(diào)解決。(5)、如果出現(xiàn)探頭報(bào)警故障或是總是報(bào)警，或是試驗(yàn)不報(bào)警，應(yīng)檢查探頭是否損壞或是更換探頭。(6)、當(dāng)檢查調(diào)試完成上述合格后，方可進(jìn)入試運(yùn)行，最后進(jìn)行驗(yàn)收。d、小區(qū)總中控室與25#樓地下一層中控室之間的聯(lián)網(wǎng)不正確時(shí)采取的預(yù)防措施：、總中控室主機(jī)聯(lián)網(wǎng)卡的安裝嚴(yán)格按照說明書安裝。、特別注意總控制室與25#樓地下一層中控室之間接線與壓線方式。2、自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)重點(diǎn)難點(diǎn)分析及應(yīng)對措施a、管網(wǎng)滲漏采取以下預(yù)防措施：(1)、所有管網(wǎng)的管材和管網(wǎng)上的閥門零部件均應(yīng)是合格產(chǎn)品。(2)、管網(wǎng)的施工人員必須持證上崗，并且經(jīng)驗(yàn)豐富。(3)、如發(fā)現(xiàn)滲漏，應(yīng)及時(shí)查明所在位置，排水進(jìn)行處理。b、水流指示器（或信號蝶閥）不發(fā)出報(bào)警信號采取以下措施：

(1)、檢查水流指示器（或信號蝶閥）的安裝方向是否正確，型號是否與口徑一致。

(2)、檢查水流指示器（或信號蝶閥）上的電器元件工作是否正常。

c、報(bào)警閥組不發(fā)出報(bào)警信號采取以下措施：

(1)、檢查該閥組安裝方式和管路連接方式是否正確。

(2)、如果該閥組壓力開關(guān)不報(bào)警，應(yīng)檢查壓力開關(guān)的電路是否正常。

(3)、如果該閥組的警鈴不發(fā)出報(bào)警，應(yīng)檢查警鈴盤內(nèi)的轉(zhuǎn)軸旋轉(zhuǎn)是否靈活，周圍是否有遮擋物。通風(fēng)系統(tǒng)（平時(shí)通風(fēng)和人防通風(fēng)）重點(diǎn)難點(diǎn)分析及應(yīng)對措施a、風(fēng)口的安裝是通風(fēng)系統(tǒng)安裝工程的重點(diǎn)難點(diǎn)(1)、安裝通則：風(fēng)口安裝從接口和外觀兩方面要求。風(fēng)口與風(fēng)管連接嚴(yán)密、牢固保證風(fēng)口與風(fēng)管離縫處不漏風(fēng)；風(fēng)口在室內(nèi)墻面或吊頂做到橫平豎直，表面平整，風(fēng)口與裝飾面貼實(shí)，達(dá)到無明顯縫隙。（2）、安裝時(shí)需要注意保證風(fēng)口的安裝方向，安裝操作高度，以及與風(fēng)管連接處的防火處理,以保證防火系統(tǒng)的功能。防火卷簾安裝重點(diǎn)難點(diǎn)分析及應(yīng)對措施a、導(dǎo)軌深度尺寸（1）、復(fù)核洞口尺寸與產(chǎn)品尺寸是否相符，測量洞口標(biāo)高，彈出導(dǎo)軌垂線及卷筒中心線。b、防火卷簾門傳動(dòng)裝置的強(qiáng)度、卷簾軸的強(qiáng)度時(shí)卷簾門的重要參數(shù)，采購時(shí)要仔細(xì)檢查防火卷簾軸的強(qiáng)度。防火卷簾門的使用卷簾軸的結(jié)構(gòu)主要指卷簾軸和兩端軸頭塞人鋼管內(nèi)的深度及其結(jié)構(gòu)軸頭塞人深度要有兩個(gè)法蘭和足夠的焊縫。消火栓系統(tǒng)安裝重點(diǎn)難點(diǎn)（1）、注意消火栓栓口朝向，需方便接水槍水帶。（2）、試壓試驗(yàn)，試壓時(shí)制定專項(xiàng)試壓方案，先采用空氣壓力試驗(yàn)，再進(jìn)行水壓試驗(yàn)，避免滲漏，造成損失。本工程的安全、質(zhì)量、進(jìn)度控制為本工程的重點(diǎn)（1）、人員的安全管理、機(jī)具的安全管理、臨電的安全管理。、建立質(zhì)量控制體系，制定質(zhì)量管理組織措施。、施工進(jìn)度計(jì)劃管理與控制（合理安排進(jìn)度計(jì)劃與人員）。五、系統(tǒng)功能表述、產(chǎn)品型號性能詳細(xì)說明書1、預(yù)作用自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)

預(yù)作用自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)主要由閉式噴頭、管網(wǎng)系統(tǒng)、預(yù)作用閥組充氣設(shè)備、供水設(shè)備、火災(zāi)探測報(bào)警系統(tǒng)等組成。

預(yù)作用系統(tǒng)，平時(shí)預(yù)作用閥后管網(wǎng)充以低壓壓縮空氣或氮?dú)?也可以是空管)，火災(zāi)時(shí)，由火災(zāi)探測系統(tǒng)自動(dòng)開啟預(yù)作用閥，使管道充水呈臨時(shí)濕式系統(tǒng)。

發(fā)生火災(zāi)時(shí)，由火災(zāi)探測器探測到火災(zāi)，通過火災(zāi)報(bào)警控制箱開啟預(yù)作用閥，或手動(dòng)開啟預(yù)作用閥，向噴水管網(wǎng)充水，當(dāng)火源處溫度繼續(xù)上升，噴頭開啟迅速出水滅火。如果發(fā)生火災(zāi)時(shí)，火災(zāi)探測器發(fā)生故障，沒能發(fā)出報(bào)警信號啟動(dòng)預(yù)作用閥，而火源處溫度繼續(xù)上升，使得噴頭開啟，于是管網(wǎng)中的壓縮空氣氣壓迅速下降，由壓力開關(guān)