簡(jiǎn)析首批消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs

目錄首批消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施正式亮相 4消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施快速推進(jìn) 4首批消費(fèi)基本情況 6首批消費(fèi)核心估值指標(biāo) 10消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施市場(chǎng)規(guī)模 美國(guó)商業(yè)類(lèi)市場(chǎng)情況 我國(guó)商業(yè)消費(fèi)類(lèi)基礎(chǔ)設(shè)施市場(chǎng)情況 12消費(fèi)分析框架 12本周市場(chǎng)表現(xiàn) 13主要指數(shù)市場(chǎng)表現(xiàn) 13市場(chǎng)價(jià)格表現(xiàn) 15當(dāng)周及對(duì)應(yīng)板塊表現(xiàn) 16當(dāng)周市場(chǎng)交易情況 21當(dāng)周估值情況 22主要項(xiàng)目進(jìn)展 23投資建議 24風(fēng)險(xiǎn)提示 24圖表目錄圖1：青島萬(wàn)象城期二期分布圖 8圖2：長(zhǎng)沙覽秀城目位 8圖3：杭州西溪印城在詳細(xì)區(qū)位圖 8圖4：大成項(xiàng)目區(qū)位置 10圖5：玉蜓橋項(xiàng)目域置 10圖6：華天項(xiàng)目區(qū)位置 10圖7：德勝門(mén)項(xiàng)目城置 10圖8：美國(guó)市場(chǎng)規(guī)模（單位：百萬(wàn)美） 12圖9：美國(guó)市場(chǎng)數(shù)量 12圖10：消費(fèi)分析架 13圖與股市相關(guān)性 14圖與國(guó)債和業(yè)債相關(guān)性 14圖與股市相系數(shù)月度擬合) 14圖與債市相系數(shù)月度擬合) 14圖指數(shù)整體現(xiàn) 15圖16：產(chǎn)權(quán)指數(shù)現(xiàn) 15圖17：經(jīng)營(yíng)權(quán)指表現(xiàn) 15圖18：高速公路及相關(guān)板塊整體表現(xiàn) 17圖19：生態(tài)環(huán)保及相關(guān)板塊整體表現(xiàn) 17圖20：清潔能源及相關(guān)板塊整體表現(xiàn) 17圖21：產(chǎn)業(yè)園區(qū)及相關(guān)板塊整體表現(xiàn) 17圖22：倉(cāng)儲(chǔ)物流及相關(guān)板塊整體表現(xiàn) 17圖23：保租房及關(guān)板塊整體表現(xiàn) 17圖24：浙商滬杭甬REIT與浙商滬杭甬股價(jià)現(xiàn) 18圖25：華夏中國(guó)交建REIT與中國(guó)交建股價(jià)表現(xiàn) 18圖26：華夏越秀高速REIT與越秀交通股價(jià)表現(xiàn) 19圖27：國(guó)金中國(guó)鐵建REIT與中國(guó)鐵建股價(jià)表現(xiàn) 19圖28：中航首鋼綠能REIT與首鋼股份股價(jià)表現(xiàn) 19圖29：富國(guó)首創(chuàng)水務(wù)REIT與首創(chuàng)環(huán)保股價(jià)表現(xiàn) 19圖30：鵬華深圳能源REIT與深圳能源股價(jià)表現(xiàn) 20圖31：博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT與招商蛇口股價(jià)表現(xiàn) 20圖32：華安張江光大REIT與張江高科股價(jià)表現(xiàn) 20圖33：國(guó)君臨港REIT與上海臨港股價(jià)表現(xiàn) 20圖34：華夏華潤(rùn)有巢REIT與華潤(rùn)置地股價(jià)表現(xiàn) 20圖35：紅土鹽田港REIT與鹽田港集團(tuán)股價(jià)現(xiàn) 20圖36：嘉實(shí)京東REIT與京東股價(jià)表現(xiàn) 21圖37：本周各個(gè)板塊交易情況 21圖38：本周交易況 22表1：消費(fèi)類(lèi)基礎(chǔ)施主要政策匯總 4表2：近年來(lái)國(guó)家關(guān)費(fèi)政策匯總 4表3：華夏華潤(rùn)萬(wàn)城REIT、金茂覽秀城REIT、中金印力印象城REIT基本情況 6表4：嘉實(shí)物美REIT基本情況 8表5：華夏華潤(rùn)萬(wàn)城REIT、金茂覽秀城REIT、中金印力印象城REIT核心估值指標(biāo)數(shù)據(jù) 10表6：嘉實(shí)物美REIT核心估值指標(biāo)數(shù)據(jù) 表7：當(dāng)周主要指市表現(xiàn) 13表8：當(dāng)周市場(chǎng)表現(xiàn) 16表9：當(dāng)周指數(shù)與對(duì)應(yīng)股票板塊相關(guān)情況 16表10：當(dāng)周對(duì)應(yīng)市公司表現(xiàn) 18表估值情況 22表項(xiàng)目申報(bào)新進(jìn)展 23正式亮相快速推進(jìn)2022128“首屆長(zhǎng)三角論壇暨中國(guó)2022年會(huì)”論壇上首次提出研究推動(dòng)試點(diǎn)范圍拓展到市場(chǎng)化的長(zhǎng)租房及商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)等領(lǐng)域。3月24消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施10264消費(fèi)正式申報(bào)表1：消費(fèi)類(lèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs主要政策匯總?cè)掌谖募?事件主要內(nèi)容2022/12/8中國(guó)REITs論壇2022年會(huì)128REITsREITs2022REITs試點(diǎn)范圍，盡快覆蓋到新能源、水利、新基建等基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)REITs研究推動(dòng)試點(diǎn)范圍拓展到市場(chǎng)化的長(zhǎng)租房及商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)等領(lǐng)域。2023/3/24信托基金（REITs）項(xiàng)目申報(bào)推薦工作的通知》國(guó)家發(fā)展改革委關(guān)于規(guī)范高效做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）項(xiàng)目申報(bào)推薦工作的通知（發(fā)改投資〔2023〕236），REITs。優(yōu)先支持百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中業(yè)項(xiàng)目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs。2023/10/20《關(guān)于修改〈公開(kāi)募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引（試行）〉第五十條的決定》證監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于修改〈公開(kāi)募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引（試行）〉第五十條的決定》，REITs型拓展至消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施。2023/10/26首批消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs項(xiàng)目由證監(jiān)會(huì)審批通過(guò)并報(bào)至交易所4REITsREIT、華夏金茂購(gòu)物中心REITREITREIT。公募REITsREITs品發(fā)行正式走上快車(chē)道。數(shù)據(jù)來(lái)源：交易所、證監(jiān)會(huì)、表2：近年來(lái)國(guó)家有關(guān)消費(fèi)政策匯總發(fā)布日期發(fā)布部門(mén)政策名稱(chēng)主要內(nèi)容2020/5國(guó)家發(fā)展改革委等《國(guó)家發(fā)改委牽頭17個(gè)國(guó)家部門(mén)發(fā)起“數(shù)字化轉(zhuǎn)型伙伴行動(dòng)倡議”，為零售企業(yè)數(shù)字化建設(shè)賦能》國(guó)家發(fā)改委牽頭17個(gè)國(guó)家部門(mén)發(fā)起“數(shù)字化轉(zhuǎn)型伙伴行動(dòng)倡議”，旨在共同構(gòu)建“政府引導(dǎo)一平臺(tái)賦能一龍頭引領(lǐng)一機(jī)構(gòu)支撐一多元服務(wù)”的聯(lián)合推進(jìn)機(jī)制，在更大范圍、更深程度推行普惠性“上云用數(shù)賦智”服務(wù)，加快打造數(shù)字化企業(yè)，構(gòu)建數(shù)字化產(chǎn)業(yè)鏈，培育數(shù)字化生態(tài)共同體，支撐經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展。2020/9國(guó)務(wù)院《關(guān)于以新業(yè)態(tài)新模式引領(lǐng)新型消費(fèi)加快發(fā)展的意見(jiàn)》加快智慧廣電生態(tài)體系建設(shè)，培育打造5G條件下更高技術(shù)格式、更新應(yīng)用場(chǎng)景、更美視聽(tīng)體驗(yàn)的高新視頻新業(yè)態(tài)，形成多元化的商業(yè)模式。創(chuàng)新無(wú)接觸式消費(fèi)模式，探索發(fā)展智慧超市、智慧商店、智慧餐廳等新零售業(yè)態(tài)。推廣電子合同、電子文件等無(wú)紙化在線(xiàn)應(yīng)用。2021/1商務(wù)部《關(guān)于推動(dòng)電子商務(wù)企業(yè)綠色發(fā)展工作的通知》2021/3全國(guó)人大《中華人民共和國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十四個(gè)五年規(guī)劃和2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要》深入推進(jìn)服務(wù)業(yè)數(shù)字化轉(zhuǎn)型，培育眾包設(shè)計(jì)、智慧物流、新零售等新增長(zhǎng)點(diǎn)。2021/5商務(wù)部等《商品市場(chǎng)優(yōu)化升級(jí)專(zhuān)項(xiàng)行動(dòng)（2021-2025）》引導(dǎo)商品市場(chǎng)應(yīng)用互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)、區(qū)塊鏈和人工智能等現(xiàn)代信息技術(shù)，加快傳統(tǒng)交易場(chǎng)景數(shù)字化重構(gòu)。鼓勵(lì)商品市場(chǎng)依托行業(yè)大數(shù)據(jù)平臺(tái)，銜接匹配上游供應(yīng)與下游需求，打通產(chǎn)業(yè)鏈各環(huán)節(jié)，打造適應(yīng)數(shù)字經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新型商品集散中心。2021/6商務(wù)部等《關(guān)于加強(qiáng)縣域商業(yè)體系速設(shè)促進(jìn)農(nóng)村消費(fèi)的意見(jiàn)》2025年，在具備（店）10030到60。2021/7商務(wù)部等《城市一刻鐘便民生活圈建設(shè)指南》滿(mǎn)足社區(qū)居民一日三餐、生活必需品、家庭生活服務(wù)等基本消費(fèi)需求的業(yè)態(tài)，主要包括便利店、綜合超市、菜市場(chǎng)、生鮮超市（菜店）、早餐店、洗染店、美容美發(fā)店、照相文印店、家政服務(wù)點(diǎn)、維修點(diǎn)、藥店、郵政快遞綜合服務(wù)點(diǎn)（快遞公共取送點(diǎn)）、再生資源回收點(diǎn)、前置倉(cāng)等。2021/10商務(wù)部等《“十四五”電子商務(wù)發(fā)展規(guī)劃》到2025年，我國(guó)電子商務(wù)高質(zhì)量發(fā)展取得顯著成效。電子商務(wù)新業(yè)態(tài)新模式蓬勃發(fā)展，企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力大幅增強(qiáng)，網(wǎng)絡(luò)零售持續(xù)引領(lǐng)消費(fèi)增長(zhǎng)，高品質(zhì)的數(shù)字化生活方式。2022/4國(guó)務(wù)院加快營(yíng)造穩(wěn)定公平透明可預(yù)期的營(yíng)商環(huán)境。以市場(chǎng)主體需求為導(dǎo)向，力行簡(jiǎn)政之道，堅(jiān)持依法行政，公平公正監(jiān)管，持續(xù)優(yōu)化服務(wù)，加快打造市場(chǎng)化法治化國(guó)際化營(yíng)商環(huán)境。充分發(fā)揮各地區(qū)比較優(yōu)勢(shì)，因地制宜為各類(lèi)市場(chǎng)主體投資興業(yè)營(yíng)造良好生態(tài)。改善消費(fèi)環(huán)境，強(qiáng)化消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)。2022/4國(guó)務(wù)院《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步釋放消費(fèi)潛力促進(jìn)消費(fèi)持續(xù)恢復(fù)的意見(jiàn)》限，更好滿(mǎn)足超市、便利店等消費(fèi)場(chǎng)所用地用房需求。2022/7科技部、教育部、工信部等《關(guān)于加快場(chǎng)景創(chuàng)新以人工智能高水平應(yīng)用促進(jìn)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展的指導(dǎo)意見(jiàn)》消費(fèi)領(lǐng)域積極探索無(wú)人貨柜零售、無(wú)人超市、智慧導(dǎo)購(gòu)等新興場(chǎng)景。2022/9國(guó)家鄉(xiāng)村振興局、農(nóng)業(yè)農(nóng)村部《關(guān)于鼓勵(lì)引導(dǎo)脫貧地區(qū)高質(zhì)量發(fā)展庭院經(jīng)濟(jì)的指導(dǎo)意見(jiàn)》起來(lái)，幫助解決銷(xiāo)售問(wèn)題。2023/3農(nóng)業(yè)農(nóng)村部、國(guó)家發(fā)展改革委、財(cái)政部等《“菜籃子”市長(zhǎng)負(fù)責(zé)制考核辦法實(shí)施細(xì)則》“菜籃子”產(chǎn)品零售網(wǎng)點(diǎn)包括生鮮超市、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、菜市場(chǎng)（含早市、晚市）、社區(qū)菜店、平價(jià)商店、蔬菜社區(qū)直通車(chē)、電商前置倉(cāng)等（不含各類(lèi)農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)內(nèi)經(jīng)營(yíng)的個(gè)體工商戶(hù)和農(nóng)民合作社）。數(shù)據(jù)來(lái)源：募集說(shuō)明書(shū)、基本情況REITREITREIT大成。表3：華夏華潤(rùn)萬(wàn)象城REIT、金茂覽秀城REIT、中金印力印象城REIT基本情況項(xiàng)目名稱(chēng)華夏華潤(rùn)萬(wàn)象城REIT華夏金茂覽秀城REIT中金印力印象城REIT項(xiàng)目名稱(chēng)青島萬(wàn)象城長(zhǎng)沙覽秀城杭州西溪印象城所在地山東省青島市市南區(qū)湖南省長(zhǎng)沙市湘江新區(qū)杭州市大城西商圈交通位置周邊商業(yè)配套設(shè)施完善，交通2，3區(qū)域北靠岳麓區(qū)梅溪湖路，南接環(huán)湖路，西臨臨水路，東為梅溪湖國(guó)際藝術(shù)中心杭州西溪印象城坐落在杭州市西部西湖區(qū)和余杭區(qū)交界處，區(qū)域公路、軌道交通、公共交通體系健全，交通通達(dá)性較好，多條高速、城市主、次干道在本項(xiàng)目周邊穿行而過(guò)，3層，使本項(xiàng)目的輻射半徑相對(duì)較遠(yuǎn)。用地性質(zhì)商業(yè)用地商業(yè)用地商業(yè)用地土地使用年限一期、二期：40年產(chǎn)權(quán)地下車(chē)位：50年40年40年使用權(quán)類(lèi)型國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)/房屋（構(gòu)筑物）所有權(quán)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)/房屋所有權(quán)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)/房屋所有權(quán)資產(chǎn)范圍青島萬(wàn)象城，商業(yè)：301186.69平方米，車(chē)庫(kù)：118037.37平方米長(zhǎng)沙覽秀城購(gòu)物中心，地下2層，地上4層杭州西溪印象城，總面積942平方千米建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模包括一期（10B2-L6）、二期（商業(yè)分布長(zhǎng)沙市岳麓區(qū)環(huán)湖路1177號(hào)方茂苑（二期）12、13、15201、-101、A6234；B7于LG-L5層）及配套建設(shè)的1319個(gè)產(chǎn)權(quán)地下車(chē)位101、118、119、201、301、402，建設(shè)規(guī)模：102,741.61平方米3344144,125.8399,964.40平方米開(kāi)竣工時(shí)間AB829時(shí)間：2015424A工時(shí)間：2011829竣工時(shí)間：2015527B裙樓開(kāi)工時(shí)間：20126日，竣工時(shí)間：201584日。項(xiàng)目開(kāi)工時(shí)間：20173日，竣工時(shí)間：202124日。開(kāi)工時(shí)間：2014年11月21日竣工時(shí)間：2016年10月28日杭州西溪印象城A館竣工時(shí)間2013年1月杭州西溪印象城B館竣工時(shí)間2019年5月決算總投資///運(yùn)營(yíng)起始時(shí)間一期：2015年；二期：2021年2016年11月A20135月B20195月項(xiàng)目權(quán)屬起止時(shí)間一期、二期：2011年6月22日~2051年6月21日產(chǎn)權(quán)地下車(chē)位：2011622日~2061年6月21日2013年起至2052年8月15日止余政掛（2007）682009218~20486292009529~2048629剩余年限一期、二期：剩余年限28年產(chǎn)權(quán)地下車(chē)位：剩余年限38年29.225擬發(fā)行規(guī)模（億）82.0210.7639.77數(shù)據(jù)來(lái)源：募集說(shuō)明書(shū)、圖1：青島萬(wàn)象城期二期分布圖 圖2：長(zhǎng)沙覽秀城目位數(shù)據(jù)來(lái)源：募集說(shuō)明書(shū)、 數(shù)據(jù)來(lái)源：募集說(shuō)明書(shū)、圖3：杭州西溪印象城所在詳細(xì)區(qū)位圖數(shù)據(jù)來(lái)源：募集說(shuō)明書(shū)、表4：嘉實(shí)物美REIT基本情況項(xiàng)目名稱(chēng)嘉實(shí)物美REIT項(xiàng)目名稱(chēng)大成項(xiàng)目玉蜓橋項(xiàng)目華天項(xiàng)目德勝門(mén)項(xiàng)目所在地北京市豐臺(tái)區(qū)北京市豐臺(tái)區(qū)北京市海淀區(qū)北京市西城區(qū)大成項(xiàng)目位于西四環(huán)五棵松橋玉蜓橋項(xiàng)目地處方華天項(xiàng)目位于北京市海淀區(qū)蓮花池東路小馬廠6號(hào)，緊靠蓮花池東路，交通便利，多條公交線(xiàn)路通過(guò)，距離3路、47路、9路等公交車(chē)?？康男●R廠、白云橋站僅100-300米之間，11.5公里，距16號(hào)線(xiàn)與7號(hào)線(xiàn)交匯的達(dá)官營(yíng)站1181-2北二環(huán)，交通便51路、27路、380路、5?？康牧伩欢肺骺谡緝H200多米，距8號(hào)線(xiàn)安德里北街站1.4南鄭常莊出口，北鄰大成路莊GOGO新世代位（2023年8月已完成疏通改于南二三環(huán)之間，造），東臨西四環(huán)中路，西鄰方莊商圈內(nèi)，地處水衙溝路，交通便利，多條公蒲黃榆路與蒲方路交線(xiàn)路通過(guò)，距離97路、交匯口，交通十分交通位置335路、354路、473路等公便利，位于地鐵5交車(chē)?？康泥嵆Ｇf站僅200號(hào)線(xiàn)和地鐵14號(hào)多米，距離地鐵1號(hào)線(xiàn)五棵線(xiàn)交匯處，數(shù)十條松站2.3公里，近期無(wú)新建公交線(xiàn)路四通八地鐵規(guī)劃，北側(cè)大成路正在施達(dá)，近期無(wú)新建地工改造中，預(yù)計(jì)于2023年鐵及道路擴(kuò)寬、改12月竣工，未完全封閉。造、封閉規(guī)劃1.6公里，近期無(wú)公里，近期無(wú)新建新建地鐵及道路擴(kuò)地鐵及道路擴(kuò)寬、寬、改造、封閉規(guī)改造、封閉規(guī)劃。劃。用地性質(zhì)商業(yè)用房商業(yè)用房商業(yè)用房商業(yè)用房土地使用年限40年40年40年40年使用權(quán)類(lèi)型國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)/房屋所有權(quán)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)/房屋所有權(quán)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)/房屋所有權(quán)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)/房屋所有權(quán)資產(chǎn)范圍4層商業(yè)用房（地下1層及地上1-3層），建筑面積29,043.40平方米5（地1層），建筑面積24,840.41平方米4（地1層），建筑面積15,280.73平方米2（地1-2），8,729.74方米建筑面積24,840.41建筑面積平方米，其中-1層15,280.73平方建筑面積29,043.40平方米，為5,630.07平方米，其中-1層為建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模其中-16,980.44平方米，17,027.37,415.5，3米，1層為4,875.85，26,894.783,466.5213,635.03方米，2層為建筑面積8,729.74平方米7,620.16平方米米，3層為4,070.82平方米，7,374.09平方米，43層為4,108.36平層為65.62平方米方米開(kāi)竣工時(shí)間開(kāi)工時(shí)間：2007930竣工時(shí)間：2010722開(kāi)工時(shí)間：2003年1竣工時(shí)間：2005年30開(kāi)工時(shí)間：2002年6月20日竣工時(shí)間：2004年5月25日開(kāi)工時(shí)間：2001年11月26日竣工時(shí)間：2003年1月17日決算總投資4.84億元2.61億元1.49億元1.01億元運(yùn)營(yíng)起始時(shí)間2012年2005年2005年2003年項(xiàng)目權(quán)屬起止時(shí)間200483120448月30日2003年4月8日至2043年4月7日（配套和地下配套用地）2002111820421117日20028122042811日剩余年限21.219.819.419.1擬發(fā)行規(guī)模（億）2.784.431,771.45數(shù)據(jù)來(lái)源：募集說(shuō)明書(shū)、圖4：大成項(xiàng)目區(qū)位置 圖5：玉蜓橋項(xiàng)目域置數(shù)據(jù)來(lái)源：募集說(shuō)明書(shū)、 數(shù)據(jù)來(lái)源：募集說(shuō)明書(shū)、圖6：華天項(xiàng)目區(qū)位置 圖7：德勝門(mén)項(xiàng)目城置數(shù)據(jù)來(lái)源：募集說(shuō)明書(shū)、 數(shù)據(jù)來(lái)源：募集說(shuō)明書(shū)、核心估值指標(biāo)表5：華夏華潤(rùn)萬(wàn)象城REIT、金茂覽秀城REIT、中金印力印象城REIT核心估值指標(biāo)數(shù)據(jù)項(xiàng)目名稱(chēng)華夏華潤(rùn)REITs華夏金貿(mào)REITs中金印力TEITs折現(xiàn)率77.257.0租金水平400-600元/平方米/月1層市場(chǎng)租金單價(jià)為33.9/月/1210.5/月目標(biāo)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)B1-L4層專(zhuān)門(mén)店市場(chǎng)租金修正結(jié)果范圍為24~596元/平方米/月。A館各樓層主力店市場(chǎng)固定租金單價(jià)范圍為54~68元/平方米/月。A館B1M、L1、L3、L4層以及B館L1-L4層，各部分樓層系數(shù)修正范圍為70~110，區(qū)位修正范圍60，次主力店市場(chǎng)租金單68~124/平方米/月。租金增長(zhǎng)率20231-612.8820231-6力店）；5.92（店）2（主力店）；5.3（主力店）出租率年95，后續(xù)年度出租率按97.5測(cè)2023~202698的出租率，2027~2032為972023-202497.5評(píng)估預(yù)測(cè)期內(nèi)后續(xù)年度：98.0收繳率100-100。數(shù)據(jù)來(lái)源：募集說(shuō)明書(shū)、表6：嘉實(shí)物美REIT核心估值指標(biāo)數(shù)據(jù)項(xiàng)目名稱(chēng)嘉實(shí)物美REIT項(xiàng)目名稱(chēng)大成項(xiàng)目玉蜓橋項(xiàng)目華天項(xiàng)目德勝門(mén)項(xiàng)目折現(xiàn)率6.5租金水平54.6110.571.288.3租金增長(zhǎng)率2-5外租金增長(zhǎng)率為2.52023930KLK4.19/平方米/天，每三年遞增6；外部租戶(hù)L租金單價(jià)3.2元/平方米/天，每三年遞增5折現(xiàn)率6.5出租率2023年下半年及2024年預(yù)測(cè)期出租率為902023年下半年及2024年預(yù)測(cè)期出租率為932023年下半年及2024年預(yù)測(cè)期出租率為932023年下半年及2024年預(yù)測(cè)期出租率為93收繳率----數(shù)據(jù)來(lái)源：募集說(shuō)明書(shū)、市場(chǎng)規(guī)模市場(chǎng)情況占比近五成。2060年代推出13大類(lèi)共有REITs202只，市值1.13萬(wàn)億美元，其中商業(yè)地產(chǎn)和住宅類(lèi)占比近五成，合計(jì)543918921567946714320消費(fèi)類(lèi)基礎(chǔ)設(shè)施圖8：美國(guó)REITs市場(chǎng)規(guī)模（單位：百萬(wàn)美元）圖9：美國(guó)REITs市場(chǎng)數(shù)量商業(yè)地產(chǎn)及住宅類(lèi)商業(yè)地產(chǎn)及住宅類(lèi)250,000 40商業(yè)地產(chǎn)及住宅類(lèi)商業(yè)地產(chǎn)及住宅類(lèi)200,000 35150,000 100,000 1550,000 50 0數(shù)據(jù)來(lái)源：NAREIT,，2022年9月 數(shù)據(jù)來(lái)源：NAREIT,，2022年9月我國(guó)商業(yè)消費(fèi)類(lèi)基礎(chǔ)設(shè)施市場(chǎng)情況7000-10500億。烈，盤(pán)活空間較大。根據(jù)EPRA，2020354.8%2%-3%7000-1050020225354004.8”分析框架圖10：消費(fèi)REITs分析框架數(shù)據(jù)來(lái)源：wind，本周市場(chǎng)表現(xiàn)主要指數(shù)市場(chǎng)表現(xiàn)表7：當(dāng)周主要指數(shù)市場(chǎng)表現(xiàn)數(shù)據(jù)來(lái)源：wind，，2022年11月3日公募-0.20、-0.240.44，3005000.05、。圖與股市相關(guān)性 圖與國(guó)債和業(yè)債相關(guān)性145 150 1061351251151059585

14013012011010090

1051041031021011009975 80 9875 REITs指數(shù) 上證指數(shù) REITs指數(shù) 中證轉(zhuǎn)債REITs指數(shù) 上證指數(shù) 10年期國(guó)債指數(shù)(右) 企業(yè)債指數(shù)(右)1年期國(guó)債指數(shù)(右)數(shù)據(jù)來(lái)源：wind，20233日

數(shù)據(jù)來(lái)源：wind，注：數(shù)據(jù)截止2023年11月3日?qǐng)D與股市相系數(shù)月度擬合) 圖與債市相系數(shù)月度擬合)1.000.500.00-0.50-1.00

1.000.500.00-0.50-1.00 上證指數(shù) 深證成指 10年期國(guó)債指數(shù) 企業(yè)債指數(shù)數(shù)據(jù)來(lái)源：wind，20233日

數(shù)據(jù)來(lái)源：wind，注：數(shù)據(jù)截止2023年11月3日市場(chǎng)價(jià)格表現(xiàn)6支REIT1.43%REIT3.18%3000.61%5000.33%0.15%10.04%10年期國(guó)債指數(shù)上漲0.09%，中證轉(zhuǎn)債指數(shù)下跌0.57%。圖15：REITs指數(shù)整體表現(xiàn) 150140130120110100REITs指數(shù) 經(jīng)營(yíng)權(quán)REITs指數(shù) 產(chǎn)權(quán)REITs指數(shù)數(shù)據(jù)來(lái)源：，注：數(shù)據(jù)截止2023年11月3日?qǐng)D16：產(chǎn)權(quán)指數(shù)現(xiàn) 圖17：經(jīng)營(yíng)權(quán)指表現(xiàn)160 1501401301201101009080

200 1801601401201008060 產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs指數(shù) 倉(cāng)儲(chǔ)物流REITs指保租房REITs指數(shù)

高速公路REITs指數(shù) 生態(tài)環(huán)保REITs指清潔能源REITs指數(shù)數(shù)據(jù)來(lái)源：wind，20233日

數(shù)據(jù)來(lái)源：wind，注：數(shù)據(jù)截止2023年11月3日表8：當(dāng)周REITs市場(chǎng)表現(xiàn)數(shù)據(jù)來(lái)源：wind，注：數(shù)據(jù)截止2023年11月02日及對(duì)應(yīng)板塊表現(xiàn)上市以來(lái)倉(cāng)儲(chǔ)物流0.450.79-0.630.780.16-0.760.570.290.66-0.37、0.70。表9：當(dāng)周REITs指數(shù)與對(duì)應(yīng)股票板塊相關(guān)性情況REITs指數(shù)股票指數(shù)相關(guān)系數(shù)上市以來(lái)近三月近一月高速公路REITs指數(shù)高速公路精選指數(shù)-0.8500.9580.999生態(tài)環(huán)保REITs指數(shù)證監(jiān)會(huì)生態(tài)環(huán)保和治理0.4850.9860.996清潔能源REITs指數(shù)清潔能源指數(shù)0.8070.8920.993產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs指數(shù)園區(qū)開(kāi)發(fā)(長(zhǎng)江)-0.6570.9370.993倉(cāng)儲(chǔ)物流REITs指數(shù)倉(cāng)儲(chǔ)物流(申萬(wàn))0.7900.9780.994保租房REITs指數(shù)房屋租賃指數(shù)0.2480.9660.998數(shù)據(jù)來(lái)源：wind，注：數(shù)據(jù)截止2023年11月3日?qǐng)D18：高速公路及相關(guān)板塊整體表現(xiàn) 圖19：生態(tài)環(huán)保及相關(guān)板塊整體表現(xiàn)14013012011010090807060

200 1801601401201008060 高速公路精選指數(shù)高速公路REITs指數(shù)

證監(jiān)會(huì)生態(tài)環(huán)保和治理生態(tài)環(huán)保REITs指數(shù)數(shù)據(jù)來(lái)源：wind，202302日-

數(shù)據(jù)來(lái)源：wind，注：數(shù)據(jù)截止2023年11月0260 160 150 140 130 120 11014012010080 60 160 150 140 130 120 110 100 90 80 70 清潔能源 清潔能源REITs指數(shù)園區(qū)開(kāi)發(fā)(江) 產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs指數(shù)數(shù)據(jù)來(lái)源：wind，202302日

數(shù)據(jù)來(lái)源：wind，注：數(shù)據(jù)截止2023年11月02日?qǐng)D22：倉(cāng)儲(chǔ)物流及相關(guān)板塊整體表現(xiàn) 圖23：保租房及關(guān)板塊整體表現(xiàn)160 1501401301201101009080

150 140 130 120 110 100 90 80 70 60 倉(cāng)儲(chǔ)物流(萬(wàn)) 倉(cāng)儲(chǔ)物流REITs指數(shù) 房租租指數(shù) 保租房REITs指數(shù)數(shù)據(jù)來(lái)源：wind，202302日

數(shù)據(jù)來(lái)源：wind，注：據(jù)截止2023年11月02日REITREITREIT和國(guó)金中國(guó)鐵建REITREITREIT表10：當(dāng)周REITs對(duì)應(yīng)上市公司表現(xiàn)數(shù)據(jù)來(lái)源：wind，注：數(shù)據(jù)截止2023年11月02日?qǐng)D24：浙商滬杭甬REIT與浙商滬杭甬股價(jià)現(xiàn) 圖25：華夏中國(guó)交建REIT與中國(guó)交建股價(jià)表現(xiàn)12 3010.5 10 9.5 10.5 10 9.5 9 8.5 8 7.5 7 15浙商滬杭甬REIT

15 141312111098765 華夏中交建REIT 中國(guó)交建數(shù)據(jù)來(lái)源：wind，202302日

數(shù)據(jù)來(lái)源：wind，注：數(shù)據(jù)截止2023年11月02日?qǐng)D26：華夏越秀高速REIT與越秀交通股價(jià)表現(xiàn) 圖27：國(guó)金中國(guó)鐵建REIT與中國(guó)鐵建股價(jià)表現(xiàn)18 11 201916 101891714 1681512 1471310 612115 108 6 華夏越秀高速REIT國(guó)金中鐵建REIT 中國(guó)鐵建數(shù)據(jù)來(lái)源：wind，202302日

數(shù)據(jù)來(lái)源：wind，注：數(shù)據(jù)截止2023年11月02日?qǐng)D28：中航首鋼綠能REIT與首鋼股份股價(jià)表現(xiàn) 圖29：富國(guó)首創(chuàng)水務(wù)REIT與首創(chuàng)環(huán)保股價(jià)表現(xiàn)22 8 402018763836341632145301228108432624226 2 20 中航首鋼綠能REIT 首鋼股份 富國(guó)首水務(wù)REIT 首創(chuàng)環(huán)（右）數(shù)據(jù)來(lái)源：wind，202302日

數(shù)據(jù)來(lái)源：wind，注：數(shù)據(jù)截止2023年11月02日?qǐng)D30：鵬華深圳能源REIT與深圳能源股價(jià)表現(xiàn) 圖31：博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT與招商蛇口股價(jià)表現(xiàn)9 1303.8 248.5 1253.62287.5 120 3.43.2207 1153186.5 1106 2.8162.6 5.5105 145100 2.44.5 952.25.5105 145100 2.44.5 952.2124 90210數(shù)據(jù)來(lái)源：wind，202302日

數(shù)據(jù)來(lái)源：wind，注：數(shù)據(jù)截止2023年11月02日?qǐng)D32：華安張江光大REIT與張江高科股價(jià)表現(xiàn) 圖33：國(guó)君臨港REIT與上海臨港股價(jià)表現(xiàn)54.543.532.521.51

500450400350300250200

375.7375.7 365.5 355.3 335.1 324.9 314.7 華安張產(chǎn)業(yè)園REIT 張江高（右）數(shù)據(jù)來(lái)源：wind，注：數(shù)據(jù)截止2023年11月02日

國(guó)泰君安臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT上海臨港（右）數(shù)據(jù)來(lái)源：wind，注：數(shù)據(jù)截止2023年11月02日?qǐng)D34：華夏華潤(rùn)有巢REIT與華潤(rùn)置地股價(jià)表現(xiàn) 圖35：紅土鹽田港REIT與鹽田港集團(tuán)股價(jià)現(xiàn)3.0 752.92.9 702.8 2.7 652.6 602.5 552.42.3 50華夏基華潤(rùn)巢REIT 華潤(rùn)置（右）

4.5 494473.5453 432.5 412 391.5 371 35紅土創(chuàng)鹽田港REIT 鹽田港右）數(shù)據(jù)來(lái)源：wind，202302日

數(shù)據(jù)來(lái)源：wind，注：數(shù)據(jù)截止2023年11月02日?qǐng)D36：嘉實(shí)京東REIT與京東股價(jià)表現(xiàn)4.4 18164.0164.0 153.8 143.6 133.4 123.2 113.010嘉實(shí)京東倉(cāng)儲(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施REIT數(shù)據(jù)來(lái)源：wind，注：數(shù)據(jù)截止2023年11月02日市場(chǎng)交易情況10.92.52.7%（-0.1pct），3.2億(+6.0%)、0.4（+10.2%）0.4億(-24.9%)0.11.2億(+0.5%)、0.1（+2.8%）、2.7%(+2.0pct)1.6（-30.7%)0.6（-47.5%）、1.8%(-0.8pct)1.4億(-29.4%)0.5（+25.4%）、1.8%(-0.7pct)，0.9億(-33.9%)、0.4（-33.8%）、3.2%(-1.7pct)。圖37：本周各個(gè)板塊REITs交易情況80000 100.070000

90.060000

80.070.050000

60.040000 50.030000

40.020000

30.020.010000

10.00高速公路 生態(tài)環(huán)保 清潔能源 產(chǎn)業(yè)園區(qū) 倉(cāng)儲(chǔ)物流 保租

0.0本周交金額 上周交金額 本周日換手率 上周日換手率數(shù)據(jù)來(lái)源：wind，注：數(shù)據(jù)截止2023年11月02日?qǐng)D38：當(dāng)周REITs交易情況12000 1000080006000400020000本周交金額萬(wàn)元） 上周交金額數(shù)據(jù)來(lái)源：wind，注：數(shù)據(jù)截止2023年11月02日估值情況本周中債估值收益率在3.19%到10.80%REIT（10.80%）REIT（10.31%）REIT（3.19%）。PV0.611.29PV乘數(shù)較高的有國(guó)君臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT估值情況數(shù)據(jù)來(lái)源：wind，注：數(shù)據(jù)截止2023年11月02日主要項(xiàng)目進(jìn)展只4只產(chǎn)業(yè)園REIT1只高速公路REIT2只清潔能源REIT表12：REITs項(xiàng)目申報(bào)最新進(jìn)展名稱(chēng)建信金風(fēng)新能源封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金嘉實(shí)中國(guó)電建清潔能源封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金博時(shí)津開(kāi)科工產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金所處階段已反饋已問(wèn)詢(xún)已受理已受理已受理更新時(shí)間2023/8/102023/8/102023/9/42023/9/262023/9/26下一階段待審批待審批已問(wèn)詢(xún)已反饋已反饋預(yù)計(jì)時(shí)間-----主要原始權(quán)益人河北高速公路集團(tuán)有限公司廣州開(kāi)發(fā)區(qū)控股集團(tuán)有限公司金風(fēng)科技股份有限公司中電建水電開(kāi)發(fā)集團(tuán)有限公司天津泰達(dá)科技工業(yè)園有限公司基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目類(lèi)型高速公路產(chǎn)業(yè)園區(qū)清潔能源（風(fēng)力發(fā)電）清潔能源產(chǎn)業(yè)園區(qū)具體基礎(chǔ)資產(chǎn)榮成-烏海高速項(xiàng)目創(chuàng)新基地全南天排山項(xiàng)目五一橋水電站項(xiàng)目天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)天河數(shù)字產(chǎn)業(yè)園和大陸汽車(chē)廠房產(chǎn)業(yè)園目標(biāo)募集規(guī)模（億元）64.1624.028.8111.414.5基金存續(xù)期40年50年15年40年50年類(lèi)別特許經(jīng)營(yíng)類(lèi)產(chǎn)權(quán)類(lèi)特許經(jīng)營(yíng)類(lèi)特許經(jīng)營(yíng)類(lèi)產(chǎn)權(quán)類(lèi)收入來(lái)源路橋收費(fèi)出租物業(yè)獲取的租金收入及停車(chē)費(fèi)收入項(xiàng)目公司發(fā)電收入電力銷(xiāo)售收入租金收入基金管理人工銀瑞信基金管理有限公司易方達(dá)基金管理有限公司建信基金管理有限責(zé)任公司嘉實(shí)資本管理有限公司博時(shí)基金管理有限公司名稱(chēng)華泰紫金南京建鄴產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金中金重慶兩江產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金華夏金茂購(gòu)物中心封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金嘉實(shí)物美消費(fèi)封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金華夏華潤(rùn)商業(yè)資產(chǎn)封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金所處階段已受理已受理已受理已受理已受理已受理更新時(shí)間2023/10/202023/10/272023/10/272023/10/272023/10/262023/10/26下一階段已反饋已反饋已反饋已反饋已反饋已反饋預(yù)計(jì)時(shí)間------主要原始權(quán)益人南京市建鄴區(qū)高新科技投資集團(tuán)有限公司重慶兩江新區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展集團(tuán)有限公司上海興秀茂商業(yè)管理有限公司北京物美商業(yè)集團(tuán)股份有限公司華潤(rùn)商業(yè)資產(chǎn)控股有限公司印力商用置業(yè)有限公司基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目類(lèi)型產(chǎn)業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)園區(qū)消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施具體基礎(chǔ)資產(chǎn)南京建鄴產(chǎn)業(yè)園重慶兩江