房屋買賣合同違約問(wèn)題

在二手房買賣中，每遇房上漲或下跌，都會(huì)出現(xiàn)賣方或買方違約的狀況。訴至法院，有地辦法院判決合同有效，雙方繼續(xù)推行合同；而有的法院則判決違約一方承當(dāng)違經(jīng)責(zé)任，解除雙方的買賣合同。一、房屋買賣合同訂立后不推行怎么辦（一）規(guī)定繼續(xù)推行。當(dāng)事人一方不推行合同義務(wù)或者推行合同義務(wù)不符合商定的，應(yīng)當(dāng)承當(dāng)繼續(xù)推行、采用補(bǔ)救方法或者賠償損失等違約責(zé)任。首先當(dāng)事人一方可規(guī)定違約方繼續(xù)推行合同，如對(duì)遲延推行商定了違約金的仍可規(guī)定支付遲延推行違約金，如沒(méi)商定遲延推行違約金有損失的可規(guī)定賠償損失。但有下列狀況的不合用繼續(xù)推行，當(dāng)事人一方不推行非金錢債務(wù)或者推行非金錢債務(wù)不符合商定的，對(duì)方能夠規(guī)定推行，但有下列情形之一的除外：1、法律上或者事實(shí)上不能推行；2、債務(wù)的標(biāo)的不適于強(qiáng)制推行或者推行費(fèi)用過(guò)高；3、債權(quán)人在合理期限內(nèi)未規(guī)定推行。（二）解除合同，合用定金罰則或規(guī)定對(duì)方支付違約金。當(dāng)事人既商定違約金，又商定定金的，一方違約時(shí)，對(duì)方能夠選擇合用違約金或者定金條款。1、定金罰則，如果合同當(dāng)事人在合同中商定了定金條款，或者另外訂立了定金合同，則能夠合用定金。以定金方式承當(dāng)違約責(zé)任的做法是：支付定金一方違約時(shí)，不得規(guī)定對(duì)方退回定金；收受定金一方違約時(shí)，應(yīng)雙倍返還定金。其中需要注意的是，定金數(shù)額不得超出合同總價(jià)款的20％，超出部分將不被視為定金。2、違約金，如不合用定金罰則合用違約金。當(dāng)事人在合同中明確商定違約金的數(shù)額或者計(jì)算辦法，并且商定不違法，也無(wú)明顯不合理的，則合用合同商定的違約金。但如果合同商定的違約金數(shù)額低于造成的損失的，當(dāng)事人能夠請(qǐng)求法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；如果商定違約金過(guò)分高于造成的損失，當(dāng)事人能夠請(qǐng)求法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適宜減少3、賠償損失，在另外某些狀況下，違約一方應(yīng)當(dāng)承當(dāng)賠償損失的責(zé)任：（1）合同當(dāng)事人沒(méi)有商定違約金和定金，也沒(méi)有法定違約金能夠合用的，如果違約行為給對(duì)方造成了損失，則違約方應(yīng)承當(dāng)賠償損失的責(zé)任，數(shù)額可由雙方商定，或由仲裁機(jī)構(gòu)裁決和法院判決。（2）雖有合同商定的違約金或者法定違約金，但違約一方支付的違約金局限性以賠償損失的，對(duì)于局限性部分仍應(yīng)賠償損失。損失賠償?shù)慕痤~應(yīng)相稱于因違約給對(duì)方造成的損失－－涉及合同推行后本能夠獲得的利益，但不超出違約一方在訂立合同時(shí)預(yù)見(jiàn)到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到的因違約可能造成的最大損失。二、房屋買賣合同一方違約咋辦按照商定全方面推行合同義務(wù)是合同推行的一項(xiàng)基本原則。因此，除合同另有商定或出現(xiàn)可單方解除合同的法定情形外，無(wú)論是合同訂立后的預(yù)期違約還是合同推行期屆滿后的實(shí)際違約，如另一方果斷規(guī)定繼續(xù)推行的，除符合《合同法》第一百一十條規(guī)定外，應(yīng)責(zé)令雙方繼續(xù)推行。在推行義務(wù)的同時(shí)，另一方尚有其它損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失。對(duì)于確不能繼續(xù)推行的，違約方應(yīng)當(dāng)賠償因違約而給對(duì)方造成的損失，涉及直接損失和預(yù)期可得利益損失。其中房屋漲跌損失的擬定，可參考下列方式：（一）雙方協(xié)商擬定的，從其商定；（二）雙方不能協(xié)商擬定的：1、原則上可比照最相類似房屋的市場(chǎng)成交價(jià)（首先是同幢相似樓層及房型；另首先是相鄰幢同樓層及房型；再次是相似區(qū)域內(nèi)房屋）與買賣合同成交價(jià)之差擬定房屋漲跌損失；2、無(wú)最相類似房屋比照的，可通過(guò)專業(yè)機(jī)構(gòu)評(píng)定擬定房屋漲跌損失。認(rèn)定損失的時(shí)間點(diǎn)應(yīng)從保護(hù)守約方的利益出發(fā)，以守約方的請(qǐng)求為基礎(chǔ)，結(jié)合合同商定的推行期限屆滿之日、違約方的違約行為擬定之日以及審理中房屋的漲跌狀況等，合理擬定。最后，守約方損失的認(rèn)定還應(yīng)綜合考慮守約方的履約狀況、違約方能預(yù)見(jiàn)的因房屋價(jià)值漲跌而產(chǎn)生的損失以及雙方與否已采用必要方法避免損失擴(kuò)大等因素。三、律師見(jiàn)解作為長(zhǎng)久關(guān)注二手房交易的崔新江律師認(rèn)為，碰到這種狀況，守約一方在向人民法院提起訴訟時(shí)，最佳選擇讓違約方承當(dāng)違約責(zé)任，解除房屋買賣合同，而不要選擇合同的繼續(xù)推行。理由是：普通狀況下，業(yè)主都是以銀行貸款按揭形式從開(kāi)發(fā)商手中購(gòu)房，之后按月供款還貸。在購(gòu)房時(shí)間不長(zhǎng)，銀行貸款未還完?duì)顩r下，房產(chǎn)都抵押給了銀行。因此，在進(jìn)行二手房交易過(guò)種中，業(yè)重要贖樓，買家要申請(qǐng)過(guò)戶及申請(qǐng)銀行貸款等。在辦理這些事項(xiàng)時(shí)，諸多狀況下是需要原業(yè)主的配合。如果原業(yè)主不配合，買家根本完不成二手交易過(guò)戶的全部程序。不僅如此，在原業(yè)主不配合贖樓的狀況下，買家就得自行出錢贖樓或找擔(dān)保公司贖樓。如果原業(yè)主另有債務(wù)，極有可能被債權(quán)人申請(qǐng)查封?；蛘咴瓨I(yè)主真接另找買家，把房屋過(guò)戶別人，使買家落空。二手房交易中手續(xù)繁瑣，風(fēng)險(xiǎn)隨時(shí)可能發(fā)生，加之在辦理交易中不可能每個(gè)原業(yè)主不配合的事情都向法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，因此不建議買家選擇合同的繼續(xù)推行。律師提示：為了避免業(yè)主在房?jī)r(jià)上漲時(shí)毀約或買家