法學(xué)-擔(dān)保型買(mǎi)賣(mài)合同法律問(wèn)題研究

擔(dān)保型買(mǎi)賣(mài)合同法律問(wèn)題研究摘要：近幾年，隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)多樣化的蓬勃發(fā)展，在司法實(shí)務(wù)中一種新型的擔(dān)保方式應(yīng)運(yùn)而生：民間借貸合同的出借人與借款人訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同，而合同的實(shí)現(xiàn)主要就是基于借款人無(wú)法按時(shí)清償欠款的情況，該借款本息轉(zhuǎn)化為購(gòu)買(mǎi)房屋的價(jià)款。有學(xué)者把這種新型的非典型擔(dān)保模式命名為擔(dān)保型買(mǎi)賣(mài)合同?！睹耖g借貸司法解釋》于2015年正式頒布實(shí)施，而其中的第24條確立該買(mǎi)賣(mài)合同的擔(dān)保性質(zhì)，同時(shí)肯定了流擔(dān)保條款的適用，但其回避了其性質(zhì)與效力問(wèn)題。在本文中，筆者首先闡述了課題的研究背景和意義，明確了本文要深入論述的問(wèn)題，然后運(yùn)用研究方法展開(kāi)論述，系統(tǒng)地論述了擔(dān)保型買(mǎi)賣(mài)合同的法律概念；解讀了《民間借貸司法解釋》第24條的規(guī)定；羅列了當(dāng)前學(xué)界與實(shí)務(wù)界有關(guān)擔(dān)保型買(mǎi)賣(mài)合同性質(zhì)方面所探討的幾種主要問(wèn)題，針對(duì)就擔(dān)保型買(mǎi)賣(mài)合同的內(nèi)涵以及性質(zhì)等作出了自己的理解。關(guān)鍵詞：擔(dān)保型買(mǎi)賣(mài)合同，非典型擔(dān)保，民間借貸糾紛，讓與擔(dān)保ResearchonLegalIssuesofSecuredSaleandPurchaseContractsAbstract：Inrecentyears,withthevigorousdevelopmentofChina'smarketeconomydiversification,anewtypeofguaranteehasemergedinthejudicialpractice:thelenderoftheprivateloancontractandtheborrowerhaveenteredintoacommercialhousingsalescontract,andtherealizationofthecontractismainlybasedIftheborrowerisunabletopayoffthearrearsontime,theprincipalandinterestoftheloanwillbeconvertedintothepurchasepriceofthehouse.Somescholarsnamedthisnewtypeofatypicalguaranteemodelasaguaranteedsalescontract.TheJudicialInterpretationofPrivateLendingwasformallypromulgatedandimplementedin2015,andArticle24ofitestablishestheguaranteenatureofthesalescontractandaffirmstheapplicationoftheexileclause,butitavoidsitsnatureandeffectiveness.Inthisarticle,theauthorfirstelaboratestheresearchbackgroundandsignificanceofthesubject,clarifiestheissuestobediscussedindepthinthisarticle,andthenusesresearchmethodstoexpandthediscussionandsystematicallydiscussesthelegalconceptoftheguaranteesalecontract;"Article24;listsseveralmajorissuescurrentlydiscussedintheacademicandpracticalcirclesregardingthenatureofsecuredsalescontracts,andmakesitsownunderstandingoftheconnotationandnatureofsecuredsalescontracts.Keywords：Securedsalecontract,atypicalguarantee,privateloandispute,concessionandguarantee目錄TOC\o"1-3"\h\u第1章緒論 61.1研究背景和意義 61.2文獻(xiàn)綜述 71.3課題研究方法和內(nèi)容 81.3.1研究方法 81.3.2研究?jī)?nèi)容 8第2章?lián)Ｐ唾I(mǎi)賣(mài)合同的概述 102.1擔(dān)保型買(mǎi)賣(mài)合同的概念的界定 102.2擔(dān)保型買(mǎi)賣(mài)合同的特點(diǎn) 11第3章?lián)Ｐ唾I(mǎi)賣(mài)合同的現(xiàn)狀 123.1《民間借貸司法解釋》第24條的解讀 123.1.1肯定了擔(dān)保型買(mǎi)賣(mài)合同的擔(dān)保性質(zhì) 123.1.2否定了流擔(dān)保條款的效力 133.1.3否定擔(dān)保型買(mǎi)賣(mài)合同債權(quán)人享有優(yōu)先受償權(quán) 133.2《全國(guó)法院民商事審判工作會(huì)議紀(jì)要》法〔2019〕254號(hào) 13第4章?lián)Ｐ唾I(mǎi)賣(mài)合同的效力分析 154.1現(xiàn)有學(xué)說(shuō)觀點(diǎn) 154.2擔(dān)保型買(mǎi)賣(mài)合同的效力分析 16第5章?lián)Ｐ唾I(mǎi)賣(mài)合同的性質(zhì)認(rèn)定 185.1主要學(xué)說(shuō)觀點(diǎn) 185.2擔(dān)保型買(mǎi)賣(mài)合同的性質(zhì)分析 19第6章對(duì)于我國(guó)擔(dān)保型買(mǎi)賣(mài)合同的完善建議 20參考文獻(xiàn) 21致謝 23第1章緒論1.1研究背景和意義1.1.1研究的背景及意義一直以來(lái)，我國(guó)的中小企業(yè)信用體系存在著不少權(quán)限，加之相應(yīng)的擔(dān)保機(jī)制由于受到多種因素的影響而難以發(fā)揮應(yīng)有作用，中小企業(yè)很難從正規(guī)金融部門(mén)那里獲得其生產(chǎn)和發(fā)展所需的資金。雖然對(duì)應(yīng)的措施也在不斷改進(jìn)，但是實(shí)際仍然滿足不了他們的需求，從而只能轉(zhuǎn)而求助于民間借貸的支持。近幾年，隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)多樣化的蓬勃發(fā)展，民間借貸規(guī)模越來(lái)越大，但是由于國(guó)家政策對(duì)于企業(yè)與私人之間進(jìn)行借貸的限制，導(dǎo)致大部分企業(yè)無(wú)法通過(guò)典型抵押物權(quán)進(jìn)行融資。企業(yè)基于對(duì)獲得融資的渴望，為了保障融資安全借貸合同的債權(quán)實(shí)現(xiàn)，民間借貸關(guān)系中經(jīng)常采用了一種特殊的擔(dān)保方式：司法實(shí)踐中，通常由房地產(chǎn)企業(yè)作為借款人與出借人訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同，而該合同的實(shí)現(xiàn)主要就是基于借款人無(wú)法按時(shí)清償欠款的情況，由該借款本息轉(zhuǎn)化為購(gòu)買(mǎi)房屋的價(jià)款。相較于以往的抵押方式，這種以買(mǎi)賣(mài)合同擔(dān)保債權(quán)的模式更具便利性，其恰恰滿足了當(dāng)前人們強(qiáng)烈的融資需求，進(jìn)而民間借貸中也被快速推廣。故而，現(xiàn)實(shí)中逐漸產(chǎn)生了一種非典型性的新型擔(dān)保方式，即民間借貸合同與買(mǎi)賣(mài)合同混合模式。在這種模式中，其并不是為了單純地轉(zhuǎn)移標(biāo)的物所有權(quán)，而是以商品房買(mǎi)賣(mài)合同擔(dān)保借款債務(wù)的履行。具體言之，在意思表示方面，合同締約者主要是為了擔(dān)保主債權(quán)債務(wù)的履行，也就是說(shuō)以訂立買(mǎi)賣(mài)合同作為民間借貸合同擔(dān)保。在這種新型擔(dān)保方式中往往包含了買(mǎi)賣(mài)合同與借款合同。這兩份合同存在緊密的主從合同的聯(lián)系，即前者是后者的擔(dān)保，而后者則是前者形成的本因。通過(guò)分析司法實(shí)踐可以發(fā)現(xiàn)，在借款合同中，債權(quán)人試圖擺脫借貸關(guān)系，要求單獨(dú)履行買(mǎi)賣(mài)合同，其所舉的理由是買(mǎi)賣(mài)合同是基于雙方的真實(shí)意思表示而形成的。而借款合同中的債務(wù)人往往以雙方設(shè)立買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)是虛假的意思表示，其所隱藏的民間借貸合同才是其真實(shí)意思表示，故而認(rèn)為此買(mǎi)賣(mài)合同不具有法律效力。對(duì)于這類新型的非典性擔(dān)保方式，理論經(jīng)驗(yàn)和司法經(jīng)驗(yàn)總是有差異的。2011年，對(duì)于朱某某與山西嘉和泰房地產(chǎn)有限公司商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛一案2011年最高人民法院審理朱某某與山西嘉和泰房地產(chǎn)有限公司商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛一案，法院指出借款合同是履行買(mǎi)賣(mài)合同的解除條件。然而，在而后發(fā)生的楊某鵬與廣西嘉美房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司商品房銷售合同糾紛一案（案號(hào)：（2013）民提字第135號(hào)）中，最高人民法院在審理過(guò)程中首次確定了擔(dān)保型買(mǎi)賣(mài)合同的“非典型擔(dān)?！钡男Я?。2013年最高人民法院審理?xiàng)钅躇i與廣西嘉美房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司商品房銷售合同糾紛一案（案號(hào)：（2013）民提字第135號(hào)）最高人民法院裁判觀點(diǎn)的改變，引起了學(xué)界的熱烈討論?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問(wèn)題的規(guī)定》于2011年最高人民法院審理朱某某與山西嘉和泰房地產(chǎn)有限公司商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛一案2013年最高人民法院審理?xiàng)钅躇i與廣西嘉美房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司商品房銷售合同糾紛一案（案號(hào)：（2013）民提字第135號(hào)）1.2文獻(xiàn)綜述1.2.1國(guó)內(nèi)研究擔(dān)保型買(mǎi)賣(mài)合同是基于我國(guó)對(duì)企業(yè)進(jìn)行借貸的限制，從民間借貸中基于習(xí)慣產(chǎn)生的一種新型擔(dān)保方式。縱觀我國(guó)關(guān)于擔(dān)保型買(mǎi)賣(mài)合同的立法歷程，最先對(duì)此作出程序性規(guī)定的法律文件即是《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問(wèn)題的規(guī)定》。針對(duì)擔(dān)保型買(mǎi)賣(mài)合同爭(zhēng)議較大的性質(zhì)認(rèn)定和合同效力的問(wèn)題查閱了不同學(xué)者對(duì)于該問(wèn)題的研究，列舉了一些主要觀點(diǎn)學(xué)說(shuō)。通過(guò)在中國(guó)司法案例網(wǎng)上查閱了一些涉及擔(dān)保型買(mǎi)賣(mài)合同的典型性案例，查閱了有關(guān)的裁判觀點(diǎn)。1.3課題研究方法和內(nèi)容1.3.1研究方法筆者以擔(dān)保型買(mǎi)賣(mài)合同而研究對(duì)象，采用多種研究方法來(lái)進(jìn)行系統(tǒng)分析。1、文獻(xiàn)研究法。筆者依照論文的研究的背景、研究意義和研究目的，通過(guò)網(wǎng)絡(luò)查閱擔(dān)保型買(mǎi)賣(mài)合同的相關(guān)文獻(xiàn)，并對(duì)參考文獻(xiàn)客觀、全面、正確地進(jìn)行分析和整理，大致了解擔(dān)保型買(mǎi)賣(mài)合同的概念以及其效力、性質(zhì)認(rèn)定等方面，對(duì)其形成初步印象。2、比較分析法。通過(guò)查閱不同學(xué)者對(duì)非典型擔(dān)保制度的相關(guān)研究，分析其中的差異并結(jié)合自己對(duì)擔(dān)保型買(mǎi)賣(mài)合同的理解，從而更深入的了解該制度。3.總結(jié)研究方法。通過(guò)在網(wǎng)絡(luò)收集的資料進(jìn)行分析總結(jié)，并提取相關(guān)的數(shù)據(jù)，提煉自己的觀點(diǎn)，進(jìn)行撰寫(xiě)。4.司法判例分析法，通過(guò)不同的案例，深入擔(dān)保型買(mǎi)賣(mài)合同的本質(zhì)，從而得出得出筆者自己的觀點(diǎn)。1.3.2研究?jī)?nèi)容在文章結(jié)構(gòu)方面，本文包括以下幾個(gè)章節(jié)的內(nèi)容：第1章：緒論。本章主要是對(duì)擔(dān)保型買(mǎi)賣(mài)合同的研究背景以及研究意義等方面的內(nèi)容展開(kāi)具體論述，為下文之探究奠定基礎(chǔ)。第2章：擔(dān)保型買(mǎi)賣(mài)合同的概述。筆者首先對(duì)擔(dān)保型買(mǎi)賣(mài)合同的內(nèi)涵以及特點(diǎn)展開(kāi)分析，對(duì)其相關(guān)法律概念的區(qū)別進(jìn)行綜合概述，使讀者對(duì)民事證據(jù)保全制度有更為清晰的認(rèn)識(shí)。第3章：擔(dān)保型買(mǎi)賣(mài)合同的現(xiàn)狀。即主要是探究《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問(wèn)題的規(guī)定》第24條規(guī)定的內(nèi)容。第4章：擔(dān)保型買(mǎi)賣(mài)合同的效力分析。筆者在對(duì)各學(xué)者所提出的觀點(diǎn)進(jìn)行梳理基礎(chǔ)上，歸納得出關(guān)于擔(dān)保型買(mǎi)賣(mài)合同效力之我見(jiàn)。第5章：擔(dān)保型買(mǎi)賣(mài)合同的性質(zhì)認(rèn)定。本章針對(duì)擔(dān)保型買(mǎi)賣(mài)合同的性質(zhì)認(rèn)定列舉了主要學(xué)說(shuō)分類，并論述了自己對(duì)于擔(dān)保型買(mǎi)賣(mài)合同性質(zhì)的理解。第6章：對(duì)于我國(guó)擔(dān)保買(mǎi)賣(mài)合同的完善建議。針對(duì)擔(dān)保型買(mǎi)賣(mài)合同存在的一些弊端，從現(xiàn)有法律制度的缺失方向，提出完善擔(dān)保買(mǎi)賣(mài)合同的建議。第2章?lián)Ｐ唾I(mǎi)賣(mài)合同的概述2.1擔(dān)保型買(mǎi)賣(mài)合同的概念的界定由于此前國(guó)家政策對(duì)于企業(yè)與私人借貸的限制，導(dǎo)致企業(yè)無(wú)法以《擔(dān)保法》規(guī)定的法定擔(dān)保物權(quán)方式尋求融資。企業(yè)為獲得融資只能尋求新的渠道，從而在司法實(shí)務(wù)中產(chǎn)生了一種特殊擔(dān)保方式。筆者將以（2017）吉民初64號(hào)民事裁定為例進(jìn)行解釋：吉林省日輝房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱日輝公司）向陳某山借款2000萬(wàn)元，同時(shí)雙方又分別簽訂了《房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》和《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，同時(shí)到相關(guān)部門(mén)進(jìn)行了登記，雙方協(xié)商確定若債務(wù)人將所欠債款償還完畢，則就可以終止商品房買(mǎi)賣(mài)合同；但是如果日輝公司到期不能清償債務(wù)，則陳某山有權(quán)要求甲履行該商品房買(mǎi)賣(mài)合同，轉(zhuǎn)移該房屋所有權(quán)，即把涉案標(biāo)的物所有權(quán)轉(zhuǎn)移至出借人名下，則陳某山出借的借款將作為購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)賣(mài)合同約定的房屋的購(gòu)房款，從而清償債務(wù)，實(shí)現(xiàn)債權(quán)。（（2017）吉民初64號(hào)民事裁定。2.2擔(dān)保型買(mǎi)賣(mài)合同的特點(diǎn)擔(dān)保型買(mǎi)賣(mài)合同之特點(diǎn)主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：第一，從意思表示上看，買(mǎi)賣(mài)合同的雙方締約者主要是為了首先擔(dān)保債權(quán)，故而，擔(dān)保性是此類合同所具有的鮮明特征。具體來(lái)看，其并不是為了單純地轉(zhuǎn)移標(biāo)的物所有權(quán)，而是以商品房買(mǎi)賣(mài)合同擔(dān)保借款債務(wù)的履行。這就與傳統(tǒng)的買(mǎi)賣(mài)合同存在本質(zhì)差異。第二，從買(mǎi)賣(mài)合同實(shí)現(xiàn)的時(shí)間上看，盡管買(mǎi)賣(mài)合同在借款發(fā)生的同時(shí)訂立，然而，債務(wù)人履行該買(mǎi)賣(mài)合同，只能是發(fā)生在其無(wú)法按時(shí)清償債款的情況下，此時(shí)合同標(biāo)的物所有權(quán)轉(zhuǎn)移至債權(quán)人手中。從這一特點(diǎn)來(lái)看，最高院指導(dǎo)案例區(qū)分擔(dān)保型買(mǎi)賣(mài)合同與代物清償協(xié)議的觀點(diǎn)，主要是區(qū)分兩種合意達(dá)成的時(shí)間：前者合同實(shí)現(xiàn)的事件處于雖債務(wù)履行期屆滿后，然而在借款發(fā)生時(shí)，雙方就同時(shí)達(dá)成了合意；相較之下，后者則是在債務(wù)履行期之后，雙方通過(guò)協(xié)商另行約定，債務(wù)由標(biāo)的物進(jìn)行抵押清償。司法實(shí)踐案例中有時(shí)會(huì)出現(xiàn)先訂立了擔(dān)保型買(mǎi)賣(mài)合同，后來(lái)在履行期屆滿后，達(dá)成新的買(mǎi)賣(mài)合同，根據(jù)最高院指導(dǎo)案例的觀點(diǎn)，此時(shí)該合同不屬于擔(dān)保型買(mǎi)賣(mài)合同，而是代物清償協(xié)議。第三，從法律制度上看，擔(dān)保型買(mǎi)賣(mài)合同是依習(xí)慣產(chǎn)生的非典型性擔(dān)保方式。由我國(guó)物權(quán)法定原則來(lái)看，法定擔(dān)保物權(quán)主要包括質(zhì)權(quán)、留置權(quán)以及抵押權(quán)，并且這些物權(quán)之內(nèi)容與類型并未可以隨意創(chuàng)設(shè)，而是需要嚴(yán)格按遵照法律規(guī)定。相較之下，擔(dān)保型買(mǎi)賣(mài)合同是基于習(xí)慣產(chǎn)生的，即非典型的擔(dān)保方式。第3章?lián)Ｐ唾I(mǎi)賣(mài)合同的現(xiàn)狀3.1《民間借貸司法解釋》第24條的解讀《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問(wèn)題的規(guī)定》（以下簡(jiǎn)稱《民間借貸司法解釋》）于2015年正式頒布實(shí)施，而其中的第24條確立擔(dān)保買(mǎi)賣(mài)合同的處理原則，這也是我國(guó)在這一類新型買(mǎi)賣(mài)合同上所作出的立法創(chuàng)新。3.1.1肯定了擔(dān)保型買(mǎi)賣(mài)合同的擔(dān)保性質(zhì)《民間借貸司法解釋》第24條第一款明確規(guī)定，在擔(dān)保型買(mǎi)賣(mài)合同中，合同締約者以訂立買(mǎi)賣(mài)合同作為民間借貸合同擔(dān)保的，如果債務(wù)人無(wú)法按時(shí)償還所欠債款的，則債權(quán)人可以向法院提起履行買(mǎi)賣(mài)合同的訴訟；對(duì)于人民法院而言，其應(yīng)按照民間借貸法律關(guān)系審理，同時(shí)向當(dāng)事人說(shuō)明變更其訴訟請(qǐng)求的理由。若當(dāng)事人拒絕變更的，人民法院須裁定駁回起訴?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十四條第一款由此看來(lái)，擔(dān)保型買(mǎi)賣(mài)合同的擔(dān)保性質(zhì)在此規(guī)定中得以體現(xiàn)。盡管從表面上看，擔(dān)保型買(mǎi)賣(mài)合同以買(mǎi)賣(mài)合同為形式載體，然而，相較于傳統(tǒng)的買(mǎi)賣(mài)合同，在擔(dān)保型買(mǎi)賣(mài)合同中，雙方訂立買(mǎi)賣(mài)合同的真實(shí)的意思表示應(yīng)是為民間借貸合同這個(gè)主合同進(jìn)行擔(dān)保，不同于一般的買(mǎi)賣(mài)合同只轉(zhuǎn)移標(biāo)的物所有權(quán)的目的，兩者訂立的真實(shí)目的并不一致。并且民間借貸合同與買(mǎi)賣(mài)合同之間存在明顯的主從合同的區(qū)分，民間借貸合同的債權(quán)人不能脫離雙方的借貸關(guān)系的存在，以雙方的買(mǎi)賣(mài)合同獨(dú)立為由，直接主張履行雙方的買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系。因此，在處理涉及擔(dān)保型買(mǎi)賣(mài)合同的案件時(shí)，不可以僅以買(mǎi)賣(mài)合同的外在形式去下定義，更應(yīng)該深入雙方當(dāng)事人訂立該買(mǎi)賣(mài)合同的真實(shí)目的。在司法實(shí)務(wù)中，單純的買(mǎi)賣(mài)合同的出賣(mài)人與買(mǎi)受人之間通常只有買(mǎi)受人一方轉(zhuǎn)賬關(guān)系，而不存在出賣(mài)人向買(mǎi)受人支付價(jià)款。而作為擔(dān)保型買(mǎi)賣(mài)合同的出賣(mài)人同時(shí)也是民間借貸的債務(wù)人，其往往會(huì)存在向擔(dān)保合同的買(mǎi)受人轉(zhuǎn)賬記錄的情況。并且也可以從雙方的價(jià)款金額是否符合市場(chǎng)價(jià)格、履行約定的方式等等事實(shí)綜合分析，與傳統(tǒng)的買(mǎi)賣(mài)合同有著較大差異。從審查當(dāng)事人之間是否存在真實(shí)房屋買(mǎi)賣(mài)著手進(jìn)而認(rèn)定是否存在以訂立買(mǎi)賣(mài)合同的方式擔(dān)保債權(quán)的實(shí)現(xiàn)。進(jìn)而判斷雙方當(dāng)事人之間是否存在與單純的買(mǎi)賣(mài)合同的目的不相符的借款擔(dān)保的真實(shí)意圖。對(duì)于并不存在真實(shí)有效的房屋買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系的情形，因而僅具有買(mǎi)賣(mài)合同的外觀形式，而其真意為借貸關(guān)系設(shè)定擔(dān)保。正是因?yàn)樵撡I(mǎi)賣(mài)合同作為擔(dān)保借款合同而成立的，具有從屬性，若借貸合同的出借人訴請(qǐng)借款人履行買(mǎi)賣(mài)合同義務(wù)，原告不能脫離借貸關(guān)系直接主張房屋買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系。3.1.2否定了流擔(dān)保條款的效力根據(jù)第24條第二款規(guī)定，作為民間借貸合同的債權(quán)人不能依照雙方商品房買(mǎi)賣(mài)合同的約定直接取得商品房所有權(quán)，債權(quán)人只能通過(guò)人民法院申請(qǐng)拍賣(mài)，并且就標(biāo)的物申請(qǐng)拍賣(mài)所得價(jià)款應(yīng)當(dāng)進(jìn)行清算，由此否認(rèn)了擔(dān)保型買(mǎi)賣(mài)合同中流擔(dān)保條款的效力。《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十四條第二款《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十四條第二款3.1.3否定擔(dān)保型買(mǎi)賣(mài)合同債權(quán)人享有優(yōu)先受償權(quán)條款僅說(shuō)明民間借貸合同的債權(quán)人可以向法院申請(qǐng)拍賣(mài)買(mǎi)賣(mài)合同約定的房屋，但是即使沒(méi)有該買(mǎi)賣(mài)合同的存在，債權(quán)人仍可以基于民間借貸合同向人民法院申請(qǐng)執(zhí)行債務(wù)人所有的財(cái)產(chǎn)。因此，該規(guī)定對(duì)擔(dān)保型買(mǎi)賣(mài)合同否定了債權(quán)人享有優(yōu)先受償權(quán)。3.2《全國(guó)法院民商事審判工作會(huì)議紀(jì)要》法〔2019〕254號(hào)最高人民法院于2019年末發(fā)布了《全國(guó)法院民商事審判工作會(huì)議紀(jì)要》（法〔2019〕254號(hào)）（以下簡(jiǎn)稱“九民紀(jì)要”），其中明確指出，基于當(dāng)前企業(yè)融資所面臨的困境，新類型擔(dān)保合同能夠發(fā)揮不可忽視的作用，換言之，其所具有的效力及其擔(dān)保功能能夠有效解決企業(yè)融資難的問(wèn)題。由此看來(lái)，我國(guó)立法者對(duì)于非典型擔(dān)保合同持肯定態(tài)度，強(qiáng)調(diào)要根據(jù)物債二分原則，對(duì)擔(dān)保合同效力予以科學(xué)認(rèn)定，在司法實(shí)踐中貫徹落實(shí)公示公信原則與物權(quán)法定原則。最高人民法院發(fā)布《全國(guó)法院民商事審判工作會(huì)議紀(jì)要》（法〔2019〕254號(hào)）《九民紀(jì)要》表明了對(duì)于基于習(xí)慣產(chǎn)生的非典型性的新型擔(dān)保方式的態(tài)度，即要積極引導(dǎo)新型擔(dān)保方式發(fā)揮其擔(dān)保作用，要根據(jù)案件的具體情況，去綜合分析判斷新型擔(dān)保合同的效力，以緩解我國(guó)企業(yè)融資難問(wèn)題。查閱了擔(dān)保型買(mǎi)賣(mài)合同相關(guān)的司法裁判案例，自2015年出臺(tái)《民間借貸司法解釋》后，法院在審理?yè)?dān)保型買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)基本回避了關(guān)于合同性質(zhì)及效力的認(rèn)定問(wèn)題，僅按照《民間借貸司法解釋》第二十四條的規(guī)定，按照民間借貸糾紛進(jìn)行審理。第4章?lián)Ｐ唾I(mǎi)賣(mài)合同的效力分析4.1現(xiàn)有學(xué)說(shuō)觀點(diǎn)一、以擔(dān)保型買(mǎi)賣(mài)合同的訂立是否存在通謀虛偽的意思表示，可以劃分兩種觀點(diǎn)：觀點(diǎn)一指出擔(dān)保型買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。具體來(lái)看，事實(shí)上，買(mǎi)賣(mài)合同屬于雙方當(dāng)事人間的通謀虛偽的意思表示。通謀虛偽表示主要就是強(qiáng)調(diào)當(dāng)事人表面所做出的意思表示與內(nèi)心真實(shí)想法不相符合。《民法總則》的第146條明確規(guī)定，民事法律行為無(wú)效的情形中就包括雙方當(dāng)事人以虛假的意思表示實(shí)施法律行為。而對(duì)于擔(dān)保型買(mǎi)賣(mài)合同，根據(jù)合同約定，當(dāng)債務(wù)人無(wú)法償還債務(wù)時(shí)，買(mǎi)賣(mài)合同標(biāo)的物所有權(quán)就會(huì)發(fā)生轉(zhuǎn)移，即只有擔(dān)保債權(quán)實(shí)現(xiàn)的意思，而此約定是基于雙方意思真實(shí)而形成的，但是，對(duì)于物權(quán)變動(dòng)的原因即簽訂買(mǎi)賣(mài)合同的意思表示是虛偽的，也就是不存在買(mǎi)賣(mài)的意思表示，進(jìn)而出現(xiàn)意思表示與合同約定相矛盾的情況，所以該買(mǎi)賣(mài)合同并不具備法律效力。擔(dān)保型買(mǎi)賣(mài)合同是以買(mǎi)賣(mài)的外衣，隱藏其作為擔(dān)保合同的本質(zhì)，即該擔(dān)保合同就是其想要掩蓋的真實(shí)目的?！睹穹倓t》的第146條還指出，以虛假意思表示隱藏的民事法律行為的效力，則根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定來(lái)予以處理。該擔(dān)保合同中債務(wù)人不如期清償債務(wù)則標(biāo)的物所有權(quán)歸債權(quán)所有的約定，違反了《民法典》（草案）明文規(guī)定的流擔(dān)保條款，因而無(wú)效。因此，擔(dān)保型買(mǎi)賣(mài)合同因違反法律的規(guī)定而不發(fā)生效力。觀點(diǎn)二則指出擔(dān)保型買(mǎi)賣(mài)合同有效。對(duì)于擔(dān)保型買(mǎi)賣(mài)合同，其并不是為了單純地轉(zhuǎn)移標(biāo)的物所有權(quán)，而是以商品房買(mǎi)賣(mài)合同擔(dān)保借款債務(wù)的履行。然而，由于買(mǎi)賣(mài)合同具有擔(dān)保性質(zhì)而拒絕當(dāng)事人履行合同的主張并將其認(rèn)定為虛假意思表示，是極其不合理的。而實(shí)際上，若債權(quán)人的債權(quán)無(wú)法實(shí)現(xiàn)時(shí)，其往往會(huì)主張履行買(mǎi)賣(mài)合同來(lái)實(shí)現(xiàn)其債權(quán)。二、以非典型擔(dān)保方式的設(shè)立是否會(huì)違反我國(guó)物權(quán)法定原則，可以劃分兩種觀點(diǎn)：觀點(diǎn)一強(qiáng)調(diào)擔(dān)保型買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。由我國(guó)物權(quán)法定原則來(lái)看，法定擔(dān)保物權(quán)主要包括質(zhì)權(quán)、留置權(quán)以及抵押權(quán)，并且這些物權(quán)之內(nèi)容與類型并未可以隨意創(chuàng)設(shè)，而是需要嚴(yán)格按遵照法律規(guī)定。故而在此類合同中，其擔(dān)保由于不符合《合同法》強(qiáng)制性效力規(guī)定而無(wú)效。觀點(diǎn)二認(rèn)為擔(dān)保型買(mǎi)賣(mài)合同有效。理由也是基于我國(guó)物權(quán)法定原則，而如果物權(quán)法定太過(guò)于苛刻，則不利于我國(guó)物權(quán)的發(fā)展，而主張采用“物權(quán)緩和說(shuō)”，即“物權(quán)法定”中的“法定”應(yīng)當(dāng)包括習(xí)慣法。因此，基于習(xí)慣產(chǎn)生的非典性擔(dān)保型買(mǎi)賣(mài)合同可以設(shè)立擔(dān)保。4.2擔(dān)保型買(mǎi)賣(mài)合同的效力分析通謀虛偽表示主要就是強(qiáng)調(diào)當(dāng)事人表面所做出的意思表示與內(nèi)心真實(shí)想法不相符合。然而，在擔(dān)保型買(mǎi)賣(mài)合同中，盡管當(dāng)事人以該買(mǎi)賣(mài)合同擔(dān)保債權(quán)的實(shí)現(xiàn)的目的，然而，其還是希望能夠履行買(mǎi)賣(mài)合同。而當(dāng)債務(wù)人無(wú)法履行償債之義務(wù)時(shí)，債權(quán)人往往主張通過(guò)履行買(mǎi)賣(mài)合同來(lái)實(shí)現(xiàn)債權(quán)。借款人為了能夠得到借款，為取得出借人的信賴，而自愿采取的以買(mǎi)賣(mài)合同約定標(biāo)的物的轉(zhuǎn)移作為擔(dān)保。而立足于出借人視角來(lái)分析，出借人為了使自己的債權(quán)得到擔(dān)保而訂立買(mǎi)賣(mài)合同，雖然與一般單純的買(mǎi)賣(mài)合同的目的不相符，但是在該債權(quán)不能夠?qū)崿F(xiàn)時(shí)，是希望能夠通過(guò)該買(mǎi)賣(mài)合同的履行，使自己的債權(quán)得到實(shí)現(xiàn)。訂立擔(dān)保型買(mǎi)賣(mài)合同是基于當(dāng)事人合理的表意行為所產(chǎn)生的，從保護(hù)當(dāng)事人內(nèi)心真意的角度上，運(yùn)用目的解釋的解釋方法去判斷當(dāng)事人的真實(shí)意思表示更加符合立法者設(shè)立該制度的意圖。故而，由于買(mǎi)賣(mài)合同具有擔(dān)保性質(zhì)而拒絕當(dāng)事人履行合同的主張并將其認(rèn)定為虛假意思表示，是極其不合理的。擔(dān)保型買(mǎi)賣(mài)合同就“不能清償債務(wù)，就轉(zhuǎn)移買(mǎi)賣(mài)合同標(biāo)的物所有權(quán)”的約定，違反了“流擔(dān)保條款”。對(duì)此《民間借貸司法解釋》第24條的規(guī)定，否定了該買(mǎi)賣(mài)合同中“流擔(dān)保條款”的效力，當(dāng)事人不能直接取得買(mǎi)賣(mài)合同標(biāo)的物的所有權(quán)，只能向法院申請(qǐng)拍賣(mài)。而《民法典》（草案）第四百零一條，第四百一十條，第四百一十三條規(guī)定，流擔(dān)保條款部分無(wú)效的，不影響合同其他部分的效力。為保護(hù)債務(wù)人的合法權(quán)益，在擔(dān)保型買(mǎi)賣(mài)合同中，可以類推適用“流擔(dān)保條款”的規(guī)定。根據(jù)《民法典》（草案）第二百一十四條、最高法院《關(guān)于審理買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》中規(guī)定的物債二分原則，具體言之，由于履行債法義務(wù)，使得物權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)，設(shè)立債務(wù)義務(wù)的法律行為與變動(dòng)物權(quán)的法律行為就互相獨(dú)立。也就是說(shuō)，當(dāng)買(mǎi)賣(mài)合同訂立完畢并發(fā)生效力時(shí)，物權(quán)的設(shè)立與否均不影響合同效力，以此來(lái)準(zhǔn)確認(rèn)定擔(dān)保合同效力。對(duì)于擔(dān)保型買(mǎi)賣(mài)合同的效力應(yīng)該在具體案件中依據(jù)《民法典》（草案）中關(guān)于合同效力的規(guī)定進(jìn)行綜合分析判斷，且《九民紀(jì)要》第六十六條規(guī)定，當(dāng)事人訂立的具有擔(dān)保功能的合同，通常具有法律效力，除了存在法律規(guī)定的無(wú)效情況之外。由此看來(lái)，盡管從物權(quán)法的角度來(lái)看，合同約定的權(quán)利義務(wù)關(guān)系并不具備典型擔(dān)保的性質(zhì)，然而，法律肯定并保障其具有的擔(dān)保功能。第5章?lián)Ｐ唾I(mǎi)賣(mài)合同的性質(zhì)認(rèn)定5.1主要學(xué)說(shuō)觀點(diǎn)一、后讓與擔(dān)保說(shuō)依據(jù)該學(xué)說(shuō)的觀點(diǎn)，擔(dān)保型買(mǎi)賣(mài)合同設(shè)定的擔(dān)保物權(quán)不同于典型擔(dān)保物權(quán)，而基于讓與擔(dān)保之內(nèi)涵，將這一類擔(dān)保物權(quán)認(rèn)定為后讓與擔(dān)保。楊立新楊立新,后讓與擔(dān)保:一個(gè)正在形成的習(xí)慣法擔(dān)保物權(quán)[J].中國(guó)法學(xué),2013,(3).二、未來(lái)不動(dòng)產(chǎn)抵押說(shuō)該學(xué)說(shuō)主要是針對(duì)前一種學(xué)說(shuō)而提出的反對(duì)觀點(diǎn)，以董學(xué)立教授為代表的學(xué)者們認(rèn)為，擔(dān)保型買(mǎi)賣(mài)合同可以涵蓋在不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)的體系中。我國(guó)抵押權(quán)的含義及外延都逐步寬泛，只要是法律、行政法規(guī)不禁止的財(cái)產(chǎn)基本都可以用以抵押，擔(dān)保型買(mǎi)賣(mài)合同所設(shè)立的擔(dān)保完全可以被抵押權(quán)整體概念所限制在內(nèi)涵與抵押權(quán)制度之中。董學(xué)立[1],也論“后讓與擔(dān)?！倍瓕W(xué)立[1],也論“后讓與擔(dān)?！薄c楊立新教授商榷.中國(guó)法學(xué),2014,0(3)三、附解除條件買(mǎi)賣(mài)合同說(shuō)2011年最高人民法院在審理“朱俊芳案”一案時(shí)，認(rèn)為當(dāng)事人之間的借款合同是為買(mǎi)賣(mài)合同創(chuàng)設(shè)了一個(gè)解除條件。5.2擔(dān)保型買(mǎi)賣(mài)合同的性質(zhì)分析就2011年最高人民法院審理“朱俊芳案”提出的附解除條件買(mǎi)賣(mài)合同說(shuō)而言，該觀點(diǎn)并沒(méi)有明確附解除條件的買(mǎi)賣(mài)合同和擔(dān)保型買(mǎi)賣(mài)合同之間的特點(diǎn)。具體言之，附解除條件的買(mǎi)賣(mài)合同的性質(zhì)仍為買(mǎi)賣(mài)合同，是以轉(zhuǎn)移標(biāo)的物所有權(quán)為目的，而擔(dān)保型買(mǎi)賣(mài)合同雖然使用了買(mǎi)賣(mài)合同名稱，然而實(shí)際上其是為了民間借貸合同中債務(wù)的履行進(jìn)行擔(dān)保。除此之外，2015年出臺(tái)的《民間借貸司法解釋》第24條也指出擔(dān)保型買(mǎi)賣(mài)合同是以買(mǎi)賣(mài)合同擔(dān)保民間借貸債務(wù)的履行，其真實(shí)意思表示不同于一般單純的買(mǎi)賣(mài)合同，因此該觀點(diǎn)已經(jīng)顯得不合時(shí)宜。未來(lái)不動(dòng)產(chǎn)抵押說(shuō)認(rèn)為擔(dān)保型買(mǎi)賣(mài)合同與以“正在建造的不動(dòng)產(chǎn)”抵押之間，其實(shí)質(zhì)均是以“未來(lái)不動(dòng)產(chǎn)”作為擔(dān)保，兩者并無(wú)差別。根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，抵押權(quán)的設(shè)立以登記為生效要件，擔(dān)保型買(mǎi)賣(mài)合同并未進(jìn)行抵押登記，不可能設(shè)立抵押權(quán)。筆者同意楊立新教授的觀點(diǎn)，即擔(dān)保型買(mǎi)賣(mài)合同設(shè)立的是一種新型的非典型擔(dān)保物權(quán)。主張物權(quán)法定緩和說(shuō)，即我國(guó)物權(quán)法定原則中的法律不僅有制定法，應(yīng)當(dāng)包括習(xí)慣法。生活是瞬息萬(wàn)變的，而法律是滯后的，特別在民法領(lǐng)域中，法無(wú)明文規(guī)定即自由，過(guò)于嚴(yán)格的適用物權(quán)法定原則，不利于我國(guó)物權(quán)的發(fā)展，從而影響經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。雖然我國(guó)制定法未規(guī)定讓與擔(dān)保，但應(yīng)當(dāng)承認(rèn)其已經(jīng)形成了一種擔(dān)保物權(quán)的習(xí)慣法。擔(dān)保型買(mǎi)賣(mài)合同所設(shè)立的擔(dān)保并不違反物權(quán)法定原則，可以發(fā)生物權(quán)效力。第6章對(duì)于我國(guó)擔(dān)保型買(mǎi)賣(mài)合同的完善建議6.1完善我國(guó)現(xiàn)有法律制度綜合上述說(shuō)講，通過(guò)對(duì)擔(dān)保型買(mǎi)賣(mài)合同的相關(guān)概念、案例及學(xué)說(shuō)觀點(diǎn)等進(jìn)行比較分析后，筆者認(rèn)為不能一概的否定擔(dān)保型買(mǎi)賣(mài)合同的效力，而是要根據(jù)“具體情況”去“具體分析”，即只要合同約定并未違反強(qiáng)制性效力規(guī)定，就應(yīng)當(dāng)依據(jù)合同自治原則去引導(dǎo)該合同的適用。且為了適應(yīng)社會(huì)的發(fā)展，應(yīng)當(dāng)采用“物權(quán)緩和說(shuō)”去認(rèn)定擔(dān)保型買(mǎi)賣(mài)合同設(shè)立的是一種后讓與擔(dān)保物權(quán)。但在現(xiàn)行的法律中，只有《民間借貸司法解釋》第24條以及《全國(guó)法院民商事審判工作會(huì)議紀(jì)要》涉及到擔(dān)保型買(mǎi)賣(mài)合同，前項(xiàng)規(guī)定僅就程序性事項(xiàng)進(jìn)行了規(guī)定，而后一部文件則表明了對(duì)于基于習(xí)慣產(chǎn)生的非典型性的新型擔(dān)保方式的態(tài)度，即要積極引導(dǎo)新型擔(dān)保方式發(fā)揮其擔(dān)保作用，要根據(jù)案件的具體情況，去綜合分析判斷新型擔(dān)保合同的效力。對(duì)于這種新型的非典型擔(dān)保物權(quán)的法律規(guī)定在我國(guó)基本屬于空白狀態(tài)，而法律作為一項(xiàng)指向性工具存在的。因此，為了進(jìn)一步明確適用擔(dān)保型買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)當(dāng)用法律制度加以規(guī)定。公示公信手段。要使擔(dān)保型買(mǎi)賣(mài)合同作為一項(xiàng)擔(dān)保物權(quán)，就必須要使其具有權(quán)利外觀，以保護(hù)善意第三人的利益。擔(dān)保型買(mǎi)賣(mài)合同的一大弊端就是其訂立具有一定的隱匿性，除了合同雙方當(dāng)事人，第三人一般無(wú)從得知合同的存在。因此，當(dāng)合同內(nèi)容涉及到第三人的利益時(shí)，應(yīng)該如何去平衡利益關(guān)系。司法實(shí)踐中，通常擔(dān)保型買(mǎi)賣(mài)合同雙方當(dāng)事人會(huì)采用到房產(chǎn)主管機(jī)關(guān)進(jìn)行商品房買(mǎi)賣(mài)合同預(yù)告登記作為一種公示手段。依筆者之見(jiàn)，擔(dān)保型買(mǎi)賣(mài)合同可以參照《物權(quán)法》中的登記對(duì)抗原則，即未進(jìn)行登記的擔(dān)保型買(mǎi)賣(mài)合同僅在合同雙方當(dāng)事人之間發(fā)生效力，不能對(duì)抗第三人。除此，法律應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步對(duì)登記機(jī)關(guān)、登記程序、登記事項(xiàng)等內(nèi)容加以具體規(guī)定。債權(quán)人的優(yōu)先受償權(quán)。優(yōu)先受償權(quán)是作為一項(xiàng)物權(quán)的保障性權(quán)利的存在。如果發(fā)生糾紛時(shí)，物權(quán)債權(quán)人可以依據(jù)優(yōu)先受償權(quán)比一般債權(quán)人，優(yōu)先獲得清償?shù)臋?quán)利?！睹耖g借貸司法解釋》第24條僅明文否定了擔(dān)保型買(mǎi)賣(mài)合同中流擔(dān)保條款的效力，規(guī)定債權(quán)人想要實(shí)現(xiàn)債權(quán)只能通過(guò)人民法院申